94

Содержание

• Введение
• Глава 1. Теоретико-правовой и сравнительно-исторический анализ арендных отношений
• 1.1 Эволюция правового регулирования арендных отношений в России
• 1.2 Понятие аренды нежилых помещений
• Глава 2. Законодательное регулирование аренды нежилых помещений
• 2.1 Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация
• 2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения
• 2.3 Расторжение договора аренды нежилого помещения
• 2.4 Ответственность по договору аренды нежилых помещений
• Заключение
• Библиографический список

Введение

Актуальность темы исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.

Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав на недвижимость).

Степень научной разработанности темы исследования. Проблемы правового регулирования арендных отношений отдельных видов недвижимости находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе. Целью исследования является анализ существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, их практическое осмысление и оценка, выработка научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства.

Исследование посвящено обоснованию и конкретизации гражданско-правового регулирования аренды недвижимости, а также разрешению проблем применения норм гражданского права, регулирующих договор аренды недвижимого имущества, с учетом исторических тенденций развития регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.

Исходя из актуальности темы, определены следующие основные задачи:

* проанализировать сложившиеся в правовой науке теоретические представления и положения о недвижимости и ее отдельных видах, а также выявить различия существующие между ними;

* исследовать развитие понятия договора аренды и характера его законодательного регулирования в историческом и компаративном аспектах;

* проанализировать проблемы общей характеристики договора имущественного найма в современном российском гражданском праве и предложить рекомендации по их решению;

* выявить и изучить проблемы, возникающие при заключении, государственной регистрации, исполнении договора аренды недвижимости и определить пути совершенствования законодательства, регулирующего арендные отношения на современном этапе;

* рассмотреть особенности аренды различных видов недвижимого имущества и предложить рекомендации по совершенствованию законодательного регулирования на основе анализа действующего законодательства и судебной практики.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды нежилого помещения, которые получают в современной России все большее распространение в сфере предпринимательской деятельности.

Предметом исследования является законодательство, регулирующее арендные отношения в Российской Федерации, тенденции и перспективы его развития, особенности регламентации аренды нежилого помещения и выявление важных проблем в механизме реализации договора аренды недвижимости в Российской Федерации.

Методы исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы над работой использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.

Структура работы. Объем и структура исследования определяются его целями и задачами и включают введение, две главы, состоящие из шести параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Теоретико-правовой и сравнительно-исторический анализ арендных отношений

Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском праве можно найти в Псковской судной грамоте, возникшей в условиях развитого феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волно искати», то есть «подсуседник», как отмечают исследователи, - «наниматель дома или части - усадьбы должен был оплачивать найм своей работой» История государства и права СССР. Часть 1. [Текст] / Под ред. Чистякова О.И., Мартышовича И.Д. - М., Юридическая литература. 1985. - С. 64.. И хотя это единственная статья в Псковской судной грамоте, которая посвящена указанному договору, однако, можно предположить, что такие сделки в условиях большого торгового города совершались достаточно часто.

Свое дальнейшее развитие указанный договор получил в 18 веке. Как указывают исследователи, основные его условия - срок и размер платы определялись обычно сторонами, но в некоторых случаях срок найма предусматривался законом. Договор найма недвижимого имущества считался действительным только в том случае, если он был заключен крепостным порядком (письменная форма договора, оформлявшаяся уездными судами и палатами гражданского суда).

В конце 18 века было разрешено заключать договор явочным путем, то есть составлением письменного договора на дому в присутствии свидетелей и засвидетельствовании его нотариусами и маклерами с приложением печати История государства и права СССР. Часть 1. [Текст] / Под ред. Чистякова О.И., Мартышовича И.Д. - М., Юридическая литература. 1985. - С. 178-179..

В 1830 г. было издано Полное Собрание Законов Российской Империи, на основе которого был составлен Свод Законов Российской Империи, вступивший в силу с 1 января 1835 г. и действовавший до осени 1917 г.

Имущественному найму в этом документе было посвящено 45 статей, что характеризует указанную регламентацию как достаточно подробную, в особенности, если учесть, что в советский период. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. содержал всего 20 статей, посвященных данному договору. Вообще, необходимо заметить, что именно во время действия Свода законов Российской Империи договор имущественного найма был детально урегулирован, что позволило сформировать полноценное представление об этом договоре в российском дореволюционном гражданском законодательстве.

В соответствии со ст. 1691 ч. 1 т. 10 Свода законов Российской империи, имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет договора найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора. Таким образом, понятие, договора, имущественного найма сохранило свою неизменную суть, знакомую нам еще со времен римского права, что же касается различных обозначений этого договора, то юридического значения за ними закреплено не было, они лишь отражали специфику имущества, сдаваемого внаем. Российскому законодательству, подчеркивал Г.Ф. Шершеневич, «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail а loyer), наймом сельских земель (bail а ferme cheptel), наймом скота (bail а cheptel), как это принято во французском праве».

Предмет найма назывался нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. В качестве предмета найма могли выступать физические вещи, как движимые, так и недвижимые, однако в наем могли быть переданы только не потребляемые вещи. Так, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «не всякая вещь может быть отдана внаем, потому, что не всякая вещь допускает пользование без повреждения ее существа» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 355..

Д.И. Мейер отмечал, что «не одни физические вещи, а другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому - либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущество, представляющее какую - либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую - либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую - либо пользу» Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. [Текст] - М., Статут. 2002. - C. 262..

Таким образом, можно сделать вывод, что предмет договора найма в российском дореволюционном гражданском праве понимался значительно шире, нежели в действующем законодательстве.

Ст. 1692 Свода законов Российской империи устанавливала предельный срок найма недвижимости 12 лет. Установление в законе предельного срока найма означало, что договор найма заключенный на срок более продолжительный, действителен только на 12 лет. И здесь у исследователей опять нет единства мнений. Если Д.И. Мейер говорит о том, что недействительность договора будет иметь место только относительно превышающего срока Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. [Текст] - М., Статут. 2002. - C. 263., то Г. Ф. Шершеневич указывает, что если установленный срок превысит законный, то договор не становится оттого недействительным, «но превращается в бессрочный по достижении предельного законного срока» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 356..

Наконец, существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Причем отсутствие вознаграждения изменяет существо договора: он становится другой сделкой: по отношению к движимому имуществу ссудой, а по отношению к недвижимому дарением. Величина вознаграждения зависит от соглашения сторон и может рассчитываться как за все время пользования имуществом, так и за определенные периоды времени - по месяцам, годам и так далее.

Ст. 1691 Свода законов Российской империи устанавливая обязательность определения в договоре найма цены, тем не менее, не оговаривала, в чем может быть выражено вознаграждение. Чаще всего оно выражалось в денежной форме, хотя плата могла определяться и некоторой частью продукции, собранной с нанятой земли. Вознаграждение могло быть выражено также в предоставлении нанимателем определенных личных услуг. Например «крестьяне за наем нескольких десятин обязываются собрать хлеб с прочих десятин или скосить луга» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 356..

Особую форму вознаграждения представляет собой так называемый «наем из выстройки», регламентируемый ст. 1697 Свода законов Российской империи. Суть его заключалась в том, что наниматель, за пользование в течение определенного периода времени отданной ему в наем землей, обязывался по окончании срока договора передать собственнику земли и все возведенные им строения.

Требования к форме договора в дореволюционном гражданском законодательстве различались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Наем движимых вещей совершался, по общему правилу, словесно, то есть в устной форме (т. Х, ч. 1, ст. 1700). В виде исключения требовалась письменная форма для найма речных и морских судов, которые в дореволюционном законодательстве признавались движимым имуществом.

Наем недвижимости, по общему правилу, совершался письменно (т. X, ч. 1, ст. 1700). Хотя и здесь имелось исключение. Допускалась словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города. Существовали также некоторые особенности в установлении формы для найма крестьянами земель у помещиков. Вопрос об устной форме решался здесь в зависимости от срока и суммы договора. Кроме того, как писал Г. Ф. Шершеневич, «договор найма недвижимости, если он будет заключен с получением или назначением к получению арендных денег вперед более, чем за год, должен быть свидетельствуем в тех установлениях, которым поручено совершение крепостных актов, с тем, чтобы на арендованное имение было наложено запрещение, по количеству взятой вперед суммы, а при несоблюдении этой формальности договор найма признавался со стороны закона недействительным» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 358..

Интересная ситуация складывалась в случае, если хозяин отступив от требований договора отказывался передать имущество. Дело в том, что российские цивилисты рассматривали договор имущественного найма как обязательственное правоотношение, где исключалось наличие вещно-правовых элементов. Наниматель здесь не расценивался как титульный владелец, который мог обладать вещно-правовыми способностями защиты. Анализируя эту ситуацию, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанностей нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 358..

Кроме того, хозяин должен был поддерживать вещь в надлежащем состоянии и устранять все ее повреждения, произошедшие не по вине нанимателя, а также те, которые были причинены посторонними лицами.

Что касается обязанностей нанимателя, то они также достаточно традиционны: обязанность пользоваться нанятой вещью сообразно ее экономическому назначению, предупреждая повреждения, возможные при неосторожном обращения с этим имуществом; уплата арендной платы; обязанность возвратить имущество в том же состоянии, в каком оно было принято. При этом все повреждения, которые были причинены действиями самого нанимателя, должны были быть исправлены за его счет. Ст. 1708 даже предусматривала правило, согласно которому движимое имущество, испорченное нанимателем, отдавалось ему, а он, в свою очередь был обязан возместить хозяину его стоимость.

Вообще, нужно заметить, что дореволюционной российской цивилистике были хорошо известны отношения поднайма и перенайма, а следовательно и существующие различия между ними. На наш взгляд, наиболее емко сумел охарактеризовать суть указанных отношений Д.И. Мейер, который писал: «что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права… Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его» Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. [Текст] - М., Статут. 2002. - C. 268..

Кроме традиционных случаев прекращения договора имущественного найма (по соглашению сторон, в связи с истечением срока, вследствие гибели вещи, вследствие неисполнения обязанностей сторонами), существовал еще один, являющийся предметом дискуссий, как среди российских правоведов, так и у зарубежных исследователей гражданского права.

Однако, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, который тоже разделял точку зрения, согласно которой договор имущественного найма прекращался отчуждением имущества, решение этого вопроса только с теоретической позиции могло привести к игнорированию интересов нанимателей. И если материальный ущерб в какой-то степени мог быть возмещен, то неимущественные интересы, также присутствующие в данном договоре, бьли бы непоправимо нарушены.

И хотя ст. 1705 Свода законов Российской империи и закрепляет норму, в соответствии с которой хозяин не вправе был отказать нанимателю до наступления срока найма, хотя бы кто и предлагал большую цену, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «эта статья должна быть понимаема в том только смысле, что договор имущественного найма не может быть прекращен односторонней волей хозяина без возмещения ущерба» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 363..

Следующим актом после Свода законов Российской империи, призванным наиболее полно и последовательно урегулировать гражданские правоотношения, должно было стать Гражданское уложение. Предполагалось, что именно здесь будут содержаться нормы, посвященные имущественному найму и другим разновидностям договоров, которые были разработаны с учетом критического взгляда на действовавшее законодательство, а также практику его применения. В ходе подготовки проекта была проведена серьезная работа по анализу возможных путей устранения недостатков присущих правовому регулированию того периода времени. Однако известные события в жизни страны привели к тому, что Гражданское Уложение так и не было принято. Тем не менее результаты этой работы в какой-то мере воплотились в Гражданском кодексе РСФСР, который был принят в 1922 г (далее - ГК РСФСР 1922 г.). Следующим по времени источником права, регулирующим арендные отношения, стал Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.).

В соответствии со ст. 152 ГК РСФСР 1922 г., равно как и в ст. 275 ГК РСФСР 1964 г., под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Однако в действительности из этого традиционного определения мы не увидим той специфики, которая была присуща этому договору на самом деле в указанный период времени. Чтобы понять, в каком аспекте рассматривался данный договор в советском гражданском праве, обратимся к еще одной его характеристике, предложенной Е.А. Павлодским: «Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе» Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР [Текст] / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О. Н. 3-е изд., испр. и доп. - М., Юридическая литература. 1982. - С. 320..

Таким образом, законодатель как бы предназначал данный договор лишь для удовлетворения насущных потребностей и практически исключал возможность использования этого договора в целях извлечения доходов. Эту тенденцию можно отметить и при анализе некоторых элементов этого договора.

Предметом договора найма могли быть любые индивидуально - определенные и не потребляемые в процессе пользования вещи, наем которых не запрещен. Это объяснялось самой юридической природой данного договора, в соответствии с условиями которого по истечении определенного времени наймодателю должна быть возвращена в натуре именно вещь, ранее переданная, а не какая-то другая, похожая на нее Гражданский кодекс РСФСР. Учебно-практическое пособие. В 2 ч. [Текст] / Отв. ред. Красавчиков О.А. Ч. 2. - Свердловск., Средне-Уральское Книжное Издательство. 1965. - С. 84..

Следует отметить, что законодательство этого периода пошло по пути ограничения круга объектов имущественного найма. Причем если ГК РСФСР 1922 г, предусматривал нормы, регламентирующие наем государственных или коммунальных предприятий (ст. 153), наем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), то в ГК РСФСР 1964 г. больше не было норм, регулирующих сдачу внаем указанных объектов, что объясняется тем, что государственные предприятия как имущественные комплексы перестали являться объектами гражданского оборота; отношения, связанные с наймом жилых помещений стали предметом регулирования теперь самостоятельного договора жилищного найма.

Кроме того, как указывал Е.А. Павлодский, не могли быть предметом найма права граждан, земли сельскохозяйственного назначения, а также не могли передаваться внаем гражданам средства производства. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР [Текст] / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О. Н. 3-е изд., испр. и доп. - М., Юридическая литература. 1982. - С. 321.

Что касается субъектов указанного договора, то ими могли быть как граждане, так и социалистические организации.

Право сдачи имущества внаем, как отмечал О.С. Иоффе, принадлежало его собственнику или обладателю права оперативного управления Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1975. - С. 312.. Однако по этому поводу существовала и другая точка зрения. Так, Г.Н. Полянская полагала, что «не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи. Однако он должен иметь право на подобную передачу. Право сдачи имущества внаем принадлежит, например, нанимателям (за определенными исключениями), членам жилищностроительных кооперативов (с разрешения правления)» Курс советского гражданского права. [Текст] / Общ. ред. Граве К.А., Новицкого И.Б. - М., Юридическая литература. 1954. - С. 158..

Что же касается граждан, то они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов, а потому не должны систематически выступать в качестве наймодателей Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1975. - С. 311..

Как уже было указано, временный характер пользования являлся одним из основных условий, без которого не мог иметь места договор имущественного найма. ГК РСФСР как 1922 г., так и 1964 г. предусматривали сроки найма определенные и неопределенные. Неопределенность срока по договору имущественного найма не означала постоянства пользования вещью, напротив, это предполагало возможность расторгнуть договор в любой срок, однако при соблюдении сроков предупреждения.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. устанавливал предельный срок найма в 12 лет (ст. 154). Если по истечении установленного договором срока стороны желали возобновить отношения найма, то это могло быть осуществлено путем заключения нового договора. Если же по истечении срока договора фактические отношения по найму с молчаливого одобрения наймодателя продолжали существовать, то в соответствии со ст. 154 ГК 1922 г. договор считался возобновленным на неопределенный срок.

Ст. 155 ГК РСФСР 1922 г. предусматривался и бессрочный договор найма: в случае заключения договора без указания срока, он считался заключенным на неопределенный срок. Такой договор, в отличие от срочного договора, мог быть расторгнут во всякое время по желанию любой стороны, с предупреждением при найме предприятий, жилых и нежилых помещений за три месяца, при найме прочего имущества - за один месяц. Надо сказать, что предельный срок в двенадцать лет в договорах практически не использовался Курс советского гражданского права. [Текст] / Общ. ред. Граве К.А., Новицкого И.Б. - М., Юридическая литература. 1954. - С. 160..

Видимо, под влиянием этого ГК РСФСР 1964 г. сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел ряд специальных сроков, дифференцировать которые можно в зависимости от субъектного состава, а также разновидностей имущества. Так, для государственных, кооперативных и общественных организаций, которые брали в наем строения или нежилые помещения, срок не должен был превышать пять лет, если же речь шла о найме оборудования и иного имущества, предельным сроком был один год, в отношениях по бытовому прокату таким сроком являлся срок, установленный в типовом договоре. Если же в договоре были указаны более длительные сроки, то он, как подчеркивал О.С. Иоффе, «подлежали автоматическому сокращению до периода, предельного с точки зрения законодательства» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1975. - С. 314..

ГК РСФСР 1964 г. предусматривал также бессрочные договоры, которые могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным в ГК РСФСР 1922 г. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный договор в бессрочный, а именно, как указывает ст. 279 ГК РСФСР 1964 г., если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя. Однако это правило не распространялось на случаи, когда договоры заключались между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков.

Но у социалистических организаций, выступавших в качестве нанимателей, в соответствии со ст. 280 ГК РСФСР 1964 г, появлялось другое преимущество. Если они выполняли свои обязанности по данному договору надлежащим образом, у них возникало право на возобновление договора, причем это право было преимущественным перед другими лицами Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. - С. 21.. Однако эти условия могли быть изменены, необходимо лишь, чтобы новые условия, которые указывал наймодатель, не были худшими в сравнении с теми, на которых он предполагал сдать имущество внаем третьему лицу.

Таким образом, можно отметить, что развитие советского законодательства привело к тому, что положения, регламентирующие сроки договора имущественного найма претерпели ряд существенных изменений, которым можно дать неоднозначную оценку. С одной стороны, в ГК РСФСР 1964 г. нашла отражение ситуация, когда срок найма был сокращен, отчасти это объяснялось невостребованностью в хозяйственной жизни общества достаточно длительных сроков найма, которые были предусмотрены ГК РСФСР 1922 г., а также дополнениями, принятыми позднее. Кроме того, правила, касающиеся сроков, стали более конкретизированы, предусматривалась дифференциация сроков в зависимости от субъектов договора, видов имущества, которое сдавалось в наем. Однако, указанные изменения привели к излишнему усложнению правового регулирования договора имущественного найма, что стало в меньшей степени удовлетворять потребностям участников гражданского оборота.

Что касается формы договора, то здесь в соответствии с ГК РСФСР 1922 г. устанавливалось, что договор найма имущества может заключаться как в устной, так и письменной форме. Письменная форма требовалась при найме любого имущества на срок свыше одного года, В отдельных же случаях предусматривалось заключение договора в квалифицированной письменной форме. Это касалось найма государственных или коммунальных предприятий.

Согласно ст. 153 ГК РСФСР 1922 г., к таким договорам должна прилагаться подробная опись сдаваемого имущества. В случае несоблюдения этого правила договор признавался недействительным. Кроме того, они должны были быть нотариально удостоверены, что также являлось обязательным условием их действительности, в дальнейшем законодатель опять несколько снизил уровень требований, предъявляемых к форме договора. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена только одна статья, которая устанавливала простую письменную форму для договора имущественного найма между гражданами в случае заюгючения его на срок свыше одного года (ст. 276). Если же в качестве сторон договора выступали организации, действовало общее правило п. 1 ст. 44 ГК РСФСР 1964 г., согласно которому всякий договор с их участием должен был совершаться в письменной форме.

Еще один важный момент, который нужно отметить. Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться и на разного рода обязательствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наем. О. С. Иоффе подчеркивал, что «имущественный наем - это чаще всего неплановый договор и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме согласия не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1975. - С. 310..

Таким образом, можно сделать вывод, что имущественный наем мог возникнуть на основании не только договора, но и в ряде случаев на основании договора и предопределившего его заключение административного акта. Если же планово-административный акт отсутствовал там, где это было обязательно, договор признавался недействительным.

Круг основных прав и обязанностей сторон по договору аренды остался традиционным, известным еще со времен римского права. Так, в соответствии со ст. 157 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 281 ГК РСФСР 1964 г. в первую очередь на наймодателе лежала обязанность предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем требованию, указанному в договоре, а также назначению имущества. При этом наниматель не вправе был требовать предъявлять претензии по поводу недостатков имущества, которые были ему известны или оговорены наймодателем при заключении договора найма. Однако, как отмечал Е.А. Павлодский, если в наем передавалось имущество с дефектами, которые исключали возможность его эксплуатации, то это не освобождало наймодателя от ответственности, даже в случае, когда эти недостатки были оговорены Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006. - С. 214..

Кроме того, в обязанности наимодателя входило обеспечение надлежащего состояния имущества в период действия договора. Если иного не было установлено законом или договором наймодатель был обязан за свой счет осуществлять капитальный ремонт представленного внаем имущества. И здесь нужно отметить, что законодательство советского периода знало достаточно большое количество ситуаций, при наличии которых наймодатель освобождался от необходимости проведения капитального ремонта.

Однако в случае если предусмотренная законом обязанность не исполнялась, наниматель мог самостоятельно осуществить ремонт с возложением на наймодателя взыскания стоимости ремонта или же расторгнуть договор и потребовать от наймодателя возмещения убытков.

Что же касается обязанностей нанимателя, то здесь в качестве основных можно выделить следующие: это использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора; поддержание его в надлежащем состоянии; обязанность по своевременному внесению наемной платы, а также необходимость по окончанию договора вернуть нанятое имущество.

Наниматель должен был не только не допускать ухудшения имущества, используя его в соответствии с условиями договора, но и поддерживать его в исправном состоянии, посредством проведения за свой счет текущего ремонта, если иного не было установлено законом либо договором (ст. 161 ГК РСФСР 1922 г., ст. 285 ГК РСФСР 1964 г.). Если же наниматель не выполнял условия по осуществлению ремонта, предусмотренного законом или договором, то в соответствии со ст. 289 ГК РСФСР 1964 г. наймодатель мог потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков на основании ст. 292 ГК РСФСР 1964 г.

Ст. 165 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала следующие формы наемной платы: а) совершение определенных срочных платежей деньгами или натурой; б) отчисление условленной доли продуктов, предметов производства, полезной площади помещений или денежного дохода; в) выполнение определенных услуг; г) сочетание всех форм.

Практическое значение указанных форм наемной платы было не одинаково. Как подчеркивали исследователи, за исключением оплаты деньгами или услугами, остальные формы наемной платы в хозяйственной жизни общества встречались крайне редко Курс советского гражданского права. [Текст] / Общ. ред. Граве К.А., Новицкого И.Б. - М., Юридическая литература. 1954. - С. 170..

Все это привело к тому, что законодатель в ст. 286 ГК РСФСР 1964 г. вообще не конкретизировал форм оплаты.

Наемная плата в этот период времени, чаще всего устанавливалась в денежной форме. Однако, как указывал, Е.А. Павлодский, «в отношениях между гражданами наемная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме (выполнении нанимателем определенных работ, передача наймодателю имущества и т.д.)» Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР [Текст] / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О.Н. 3-е изд. испр. и доп. - М., Юридическая литература. 1982. - С. 329..

В случае невыполнения нанимателем обязанностей по внесению наемной платы нанимателю представлялось право взыскать ее принудительно, если же образовывалась систематическая просрочка, т. е. в течение трех и более месяцев, то договор можно было расторгнуть.

Судьба улучшений решалась в зависимости от согласия наймодателя. Если таковое существовало, то нанимателю компенсировались затраты, которые он понес в ходе преобразования имущества. Однако речь в этом случае идет не о любых, а только о необходимых расходах Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР [Текст] / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О.Н. 3-е изд. испр. и доп. - М., Юридическая литература. 1982. - С. 334..

Если же наниматель осуществил действия по улучшению имущества без согласия наймодателя, то в этой ситуации вопрос о судьбе улучшений решался в зависимости от наличия возможности изъять улучшения из объекта найма при сохранении его в первоначальном состоянии и назначении в полном объеме. Если отделение можно было произвести без ущерба для основного имущества, то наниматель был вправе изъять улучшения. Если же такой возможности не существовало, то улучшение безвозмездно переходили к наймодателю.

Отметим еще один важный момент, характеризующий специфику отношений того периода. Помимо общих правил, касающихся судьбы улучшений, ГК РСФСР 1922 г. ввел в 1929 г. специальную норму, которая поставила решение вопроса о судьбе улучшений в зависимость от статуса субъектов, участвовавших в договоре. Так, в соответствии с примечанием 1 к ст. 179 ГК РСФСР 1922 г., улучшения, произведенные частным предпринимателем, арендующим национализированное или муниципализированное имущество, переходили к арендодателю безвозмездно во всех случаях.

Все это говорит о том, что договор имущественного найма подвергался воздействию не только со стороны юридической, в плане установления норм, которые бы в наибольшей степени отвечали потребностям общества, но и со стороны социальной, которая, отражая классовый характер, скорее приводила к ущемлению прав некоторых субъектов, нежели к разумному обеспечению их интересов.

От понятия поднайма следовало отличать понятие перенайма. Разграничение здесь производилось по тем же основаниям, которые были известны и дореволюционной цивилистике. Под перенаймом подразумевается передача нанимателем всех прав и обязанностей по договору найма третьему лицу, так что наниматель перестает быть участником договора.

В законодательстве советского периода не содержалось каких либо правил, которые бы регламентировали отношения, вытекающие из перенайма имущества. Тем не менее, как более ранними исследователями, так и более поздними указывалось, что перенаем не противоречит основным началам и смыслу гражданского законодательства, а потому его использование не исключено. Однако подчеркивалось, что «он осуществим лишь по соглашению между прежним и новым нанимателем».

Кроме того, О.С. Иоффе писал, что «поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга).

А для совершения такого акта как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК РФ). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1975. - С. 310..

Но здесь необходимо отметить, что существовала позиция, согласно которой перенаем мог быть осуществлен и без согласия наймодателя. Так, Е.А. Павлодский утверждал, что «изменение нанимателя может произойти не только в порядке договорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой реорганизации юридического лица - нанимателя. В этом случае согласия наймодателя на перенаем не требуется» Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР [Текст] / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О.Н. 3-е изд. испр. и доп. - М., Юридическая литература. 1982. - С. 331..

Подводя итог исследованию договора имущественного найма в гражданском законодательстве советского периода, можно сказать, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

1.2 Понятие аренды нежилых помещений

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме. Причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды зданий (сооружений) является двусторонним, консенсуальным и возмездным, более того, его возмездный характер подчеркивается указанием в ст. 654 ГК РФ на то, что его существенным условием является соглашение о размере арендной платы.

С введением в действие части второй ГК РФ было утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, а вместо понятия «строение» используется термин «здание». Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Однако понятие здания (сооружения) охватывает лишь часть общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: во-первых, они создаются в результате осуществления строительной деятельности (т.е. имеют рукотворное, а не естественное происхождение, как, например, участки недр или многолетние насаждения), во-вторых, они технически характеризуются как капитальные, фундаментальные объекты, конструктивно рассчитанными на длительный срок эксплуатации, в отличие от тех строений, которые являются временными или переносными (сборноразборные строения, киоски и т.п.), то есть перемещение которых возможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. При этом необходимо оговориться, что второй признак является достаточно условным: так, в соответствии с «Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы» которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1 О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 1, от 01.01.2002 г., по состоянию на 18.11.2006] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 1 (ч. 2). - Ст. 52. здания относятся к пяти группам основных средств, начиная от передвижных зданий и киосков из пленочных, металлических и тому подобных материалов со сроком полезного использования от 5 до 7 лет, и заканчивая зданиями со сроком службы более 30 лет, которые по своим конструктивным характеристикам (железобетонные каркасы, стены из долговечных материалов) в полной мере отвечают признаку капитальности постройки.

Следует также провести различие между зданием и сооружением. ГК РФ не содержит описания их отличий, хотя в литературе неоднократно делались попытки дать юридически значимые определения здания и сооружения.

В толковом словаре русского языка здание определяется как «архитектурное сооружение, постройка, дом», сооружение как «всякая значительная постройка (различного вида и назначения)», а постройка, в свою очередь, как «то, что построено, здание» Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] - М., Азбуковник. 1999. - С. 227., то есть семантически все эти слова практически равнозначны.

Исходя из различий по целевому назначению, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей для проживания или работы, а сооружения служат чисто техническим целям, люди могут, находятся в них только временно. Кроме того, здания всегда обладают объемно-площадными характеристиками, что позволяет выделить в их составе замкнутые помещения, предназначенные для пребывания в них людей, размещения животных и иного имущества. Сооружения, как правило, внутренних помещений не имеют, а если таковые и присутствуют, то это связано лишь с технико-функциональными особенностями таких строений.

Правда, есть точка зрения, согласно которой разделение между зданиями и сооружениями не имеет правового значения, поскольку специальные правила об аренде этих объектов не дифференцируют регулирование возникающих в связи с этим правоотношений Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 181-182; Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 8. - С. 19..

Действительно, определенная логика в такой точке зрения есть. Однако, как нам представляется, деление между зданиями и сооружениями как объектами гражданских прав в целом и как объектами аренды в частности все же имеет определенное значение, причем значение именно правовое. Если, как указывалось выше, сооружения понимать как постройки чисто технические, а здания - как постройки, в составе которых можно выделить помещения (жилые и нежилые), то не возникает никаких проблем с применением правил об аренде сооружений к аренде частей таких строений: например, при выделении в составе трубопровода как объекта аренды его ограниченного отрезка. Безусловно следует при регулировании возникающих при этом отношений применять правила об аренде сооружения в целом, то есть при аренде части сооружения такая часть является в правовом смысле именно сооружением Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды [Текст] // Корпоративный юрист. - 2007. - № 5. - С.14.. В то же время помещение, физически входящее в состав здания, является специфическим объектом аренды, о чем говорит хотя бы выделение в отдельную главу ГК РФ правил найма жилых помещений. Более того, помещение может являться отдельным объектом недвижимости, как следует из ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями. По нашему мнению, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных.

Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в ст. 1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит. Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание» Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - № 10. - С. 13; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность [Текст] // Северокавказский юридический вестник. - 1998. - № 1. - С. 28.. Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.. указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким образом, предположение о том, что помещение - это лишь часть здания, опровергается самим фактом наличия договоров аренды помещений отдельно от здания.

С другой стороны. Закон о регистрации прав на недвижимость специально выделяет в качестве объекта недвижимости помещения, при этом возможность передачи в аренду помещения без его регистрации как отдельного объекта недвижимости предполагается как самим указанным законом (п. 3 ст. 26), так и сложившейся судебной практикой. С этой точки зрения можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что здание и помещение в нем соотносятся друг с другом как форма и содержание, поскольку «здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно означает нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным» Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 8. - С.19..

Деление зданий на земельном участке на основные и служебные, отвечающее традиционному в цивилистике делению вещей на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ), согласно которому основным следует считать здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению, а служебным - считается строение, которое по отношению в основному зданию имеет вспомогательное, подчиненное значение и используется для его обслуживания Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006. - С. 219., как нам представляется, утрачивает свое значение в силу следующих обстоятельств. С вступлением в силу Закона о регистрации прав на недвижимость объектом недвижимости может быть как комплекс строений, состоящий, например, из «главного» здания и его «принадлежности» в виде вспомогательного строения, которые в совокупности рассматриваются как единый объект учета прав, так и каждое из таких строений в отдельности. Поэтому бессмысленно говорить об известном правиле «принадлежность следует судьбе вещи» в отношении таких объектов. Они либо рассматриваются как единый объект недвижимости, и права на эти строения регистрируются как на одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и «принадлежностью».

В литературе часто встречается также деление зданий по своему функциональному назначению на две группы с различными правовыми режимами использования: жилые и нежилые. Согласно этому делению, к нежилым относят промышленные, производственные, административные, коммунально-бытовые и тому подобные здания, не предназначенные для постоянного проживания людей; соответственно, жилыми считаются те здания, которые имеют как раз такое назначение. Здесь необходимо отметить, что ГК РФ не содержит понятия «жилое здание» (равно как и «нежилое»). В главе 35 ГК РФ говорится о жилом помещении, каковым может являться квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Наем жилых помещений представляет собой самостоятельный вид обязательств, отличный от аренды, и выделен в отдельную главу ГК РФ, что обусловлено высокой социальной значимостью отношений по найму жилья.