Нежилые здания могут иметь в своем составе жилые помещения (например, служебные квартиры в административном здании), равно как и жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (например, магазин на первом этаже многоквартирного дома). В таких случаях может возникнуть вопрос об отнесении здания к жилому или нежилому. Попытки вывести в качестве критерия такого деления долю в общей площади помещений здания, приходящуюся на жилые или нежилые помещения, представляются надуманными, поскольку право оперирует только качественными, а не количественными критериями.

При этом ГК РФ, как уже указывалось выше, не знает понятия «нежилое помещение», но оперирует только понятием «жилое помещение». Так, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 31. сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям ст. 168 ГК РФ как не соответствующие закону и иным правовым актам.

В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом договора аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). На первый вопрос следует ответить отрицательно: поскольку жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости.

Более того, внимательное изучение норм главы 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в главе 18 ГК РФ в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, п. 3 ст. 288 ГК РФ, говорит, что «размещение в жилых домах промышленных производств не допускается». Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположенных в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос. Здание как объект договора аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), такие помещения являются в правовом смысле совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости.

Поэтому, ставшее общим в юридической литературе деление зданий на жилые и нежилые не имеет никакой смысловой нагрузки и является неправильным, поскольку понятия «жилое здание» с точки зрения современного российского права не существует. Правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 2. - С. 17.. Жилое помещение предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое - для иного использования, и поэтому здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения.

Тогда необходимо выяснить, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. А.А. Иванов придерживается такой точки зрения, согласно которой «правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений)». Однако такая точка зрения представляется весьма спорной, ведь в § 4 главы 34 ГК РФ нет прямого указания на это. Кроме того, если предположить, что правила об аренде зданий применяются к аренде их частей, то в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Это связано с тем, что если выделить в натуре часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), то права на такой участок к арендатору переходить не должны Иванов А.А. Пути ускорения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст] // Цивилистическая практика. - 2003. - № 2 (7). - С. 18..

С другой стороны. Закон о регистрации прав на недвижимость допускает аренду помещения (и даже части помещения) в здании без предварительного выделения такого помещения как самостоятельного объекта недвижимости. Исходя из такого допущения, сложившаяся практика регистрации сделок с недвижимостью позволяет регистрировать долгосрочные договоры аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят. Тем не менее при купле-продаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости.

Для решения данной проблемы необходимо изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами гл. 34 ГК РФ, включив в их число договор аренды недвижимости. Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих здесь отношений, так и результатами анализа судебной практики, согласно которым договор аренды недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных договоров.

Основываясь на проделанном анализе, предлагается вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст. 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - № 11. - С. 19..

Также исходя из вышеизложенного, предлагается внести в гражданское законодательство правовые определения, позволяющие однозначно трактовать отличия "жилой" и "нежилой" недвижимости.

Существенным условием договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета является также и его цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 1. - С. 17..

Однако, как показывает предшествующий анализ, данная норма не может действовать в отношении аренды помещений или части помещений в составе зданий. Следовательно, при аренде такого имущества обычный порядок определения арендной платы (в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ) может быть использован. Делая такой вывод, мы исходим из следующего: 1) юридически помещение не является частью здания, а представляет собой особый объект недвижимости и особый, отличный от здания, объект аренды; 2) помещение в здании может являться отдельным объектом зарегистрированного права; 3) специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ регулируют отношения по сдаче в аренду только тех объектов, которые в этом параграфе указаны, а именно зданий и сооружений, - следовательно, специальная норма п. 1 ст. 654 ГК РФ не может регулировать отношения по сдаче в аренду иных объектов, поэтому к аренде нежилых помещений, исходя из буквального толкования норм права, применяются общие нормы, а п. 1 ст. 654 не может быть применен. Более того, если признать договор аренды нежилого помещения незаключенным по мотиву отсутствия в нем размера арендной платы, то одним из способов защиты нарушенного права несостоявшегося арендодателя может выступить взыскание неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением. При этом в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ сумма неосновательного сбережения вследствие временного пользования чужим имуществом, будет рассчитываться исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось такое пользование и в месте, в котором оно происходило, то есть плата за неосновательное фактическое пользование помещением рассчитывается аналогично правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ Федоткина Н. Неосновательная аренда [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 49. - С. 7..

Однако судебная практика идет по другому пути, и договор аренды нежилого помещения, в котором не определен размер арендной платы, признается незаключенным. Это является еще одним доводом в пользу того, чтобы легализовать понятие нежилого помещения и законодательно установить правило о том, что цена аренды является существенным условием договора аренды нежилого помещения. Это эффективно позволит решить указанную проблему Хаустов Д.В. Обзор нового законодательства [Текст] // Экологическое право. - 2008. - № 1. - С. 16..

Содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям по сравнению с содержанием обычного договора аренды. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1) Расширена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Это право сохраняется даже в случае смены собственника земельного участка: если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

2) Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания (сооружения) арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами документа о передаче (ч. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается, как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания иди сооружения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Особый порядок передачи здания (сооружения) обусловлен спецификой данных объектов: во-первых, они имеют особую ценность, поэтому важно зафиксировать, в каком состоянии и когда состоялась передача объекта, во-вторых, в силу того, что это имущество физически не передвигается при сдаче в аренду, факт передачи здания арендатору без составления передаточного акта достаточно сложно установить.

В то же время, как указывает Ю.В. Романец, эта норма не означает, что акт приема-передачи является единственным допустимым доказательством передачи здания или сооружения, и его отсутствие может расцениваться как доказательство не передачи здания арендатору только в том случае, когда факт передачи не подтвержден бесспорно иными доказательствами Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М., Юрист. 2001. - С. 343..

3) Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, если иное не оговорено, при аренде здания или сооружения не должна взиматься дополнительная плата за земельный участок.

4) В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть указан в передаточном акте.

Если арендодатель не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Так, в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики и разрешения споров, связанных с арендой» содержит случай, когда к моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади. Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

При этом, как нам представляется, возможно распространить действие нормы п. 3 ст. 654 ГК РФ и на те случаи, когда в договоре аренды нежилого помещения нет указания на то, что арендная плата установлена в расчете на единицу площади помещения. Например, в договоре согласован объект аренды - помещение такой-то общей площадью, а фактически в аренду передана только часть такого помещения.

В силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. обязательства по договору аренды имеют встречный характер.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Следовательно, даже если в договоре нет прямого указания на то, что арендная плата установлена на единицу площади, арендатор обязан вносить арендную плату исходя из размера фактически переданных ему помещений пропорционально размеру арендной платы, установленной в договоре в целом на все площади, подлежащие передаче в аренду.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 18..

Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное строения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без служебных строений. Здания и сооружения могут быть использованы в качестве объекта аренды только после того, как их строительство завершено и они приняты в эксплуатацию, а также после их технической инвентаризации и регистрации как объекта недвижимости в государственном реестре. Следует учесть, что хотя законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрена государственная регистрация как объекта недвижимости незавершенных строительством объектов, которые могут быть и объектом арендных сделок, все же признать такие объекты зданиями (сооружениями) нельзя. Поэтому незавершенное строительством здание как объект договора аренды возникает только с того момента, когда оно становится объектом недвижимости, то есть с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Указанный закон содержит ст. 26 «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества», согласно которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В связи с принятием указанного закона в среде правоведов возникла дискуссия Гутников О.В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок [Текст] // Финансовая газета. - 2008. - № 1. - С. 10., которая носит важный как теоретический, так и практический характер. Основные вопросы дискуссии следующие: когда необходимо регистрировать договоры аренды помещений или части помещений; в каких случаях при аренде недвижимости применима норма п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды указанных в ней видов имущества считается заключенным с момента его регистрации, и применимо ли это правило к договорам аренды помещений или части помещений в составе зданий и сооружений.

Имеются две полярные точки зрения по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений или их части. Авторы, такие как В.Н. Литовкин, О.Н. Садиков, О.В. Гутников Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - № 5. - С. 14., считают, что возможно распространять на помещения правовой режим зданий и сооружений, исходят из того, что договор аренды помещений регистрируется, если он заключен на срок не менее года. Другая точка зрения, например В.В. Витрянского, основана на резком разграничении понятий помещения и здания (сооружения) и заключается в том, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому на эти правоотношения в полной степени распространяются общие правила о договоре аренды.

ГК РФ, как уже указывалось выше, не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяется общее правило п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тогда такой договор в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, а при несоблюдении требования о государственной регистрации возникают последствия, указанные в ст. 165 ГК РФ. Исходя из такой аргументации, следует признать, что договоры аренды помещений или части помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока (в том числе и при сроке аренды менее года) и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Однако представляется очевидным, что понятие «помещение» является подчиненным по отношению к понятию «здание (сооружение)». Помещение представляет собой лишь часть здания или сооружения. Это, например, следует из в п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость, где указывается, что к договору аренды помещений или части помещений прилагаются планы здания или сооружения с обозначением сдаваемого в аренду помещения и его площади. Нелогично было бы считать, что к части объекта сделки применяются более строгие правила, чем к самому объекту, поэтому, по нашему мнению, в отношении договоров аренды помещений или части помещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п. 2 ст. 651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года.

В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент. Пункт 1 ст. 609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме. Из ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. При совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации. Следовательно, договоры аренды помещений (части помещений) в составе здания или сооружения подлежат государственной регистрации только в случае, если срок аренды составляет не менее одного года.

Как представляется, для устранения указанного пробела законодательства следует включить в ГК РФ норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе - аренду:

1) вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора незаключенным);

2) установить в этом параграфе специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке;

3) предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила.

4) ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом».

Глава 2. Законодательное регулирование аренды нежилых помещений

2.1 Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация

Форма договора аренды зданий и сооружений является существенным условием договора. Пункт 1 ст.651 ГК указывает на то, что договор аренды здания или сооружения долей заключаться в письменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п.2 ст. 434 ГК, к которому отсылает данный пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный) Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18..

Договор составляется в таком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый из экземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всем остальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения, впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК, подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юстицинформ. 2006. - С. 126..

По данному вопросу в юридической литературе существует множество споров. Так Н.А. Сыродоев пишет: ''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок'' Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 1. - С. 28..

В связи с этим высказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В.В. Витрянский:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. [Текст] - М., Юрайт. 2004. - С. 234..

Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 529-531..

Данная точка зрения на наш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательного нотариального удостоверения.

Договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год” Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2000. - № 17. - С. 27; Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - № 10. - С. 13..

В период когда готовился новый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00 года №53 ''О выработанных рекомендациях '' О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений'' подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. [Текст] - М., Норма. 2007. - С. 4-5..

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609), Федеральный закон '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 2. - С. 15..

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 1. - С. 25.. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2004. - С. 215..

Ст. 16 ФЗ указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственной регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):

Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на право устанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав Град Г. Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 3. - С. 13..

ООО "Компания Фаст Фуд групп" обратилась в суд с иском к ОАО "Спорт-АНГ", ООО "Евро-Мастер", ООО "Мистери-Тур", Мосрегистрации о понуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2003.

ООО "Евромастер" заявлено встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2003 между ОАО "Спорт-АНГ" и ООО "Компания Фаст Фуд групп" и выселении ООО "Компания Фаст Фуд групп" из нежилых помещений.

Решением суда от 27.07.2004, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2004, исковые требования ООО "Компания Фаст Фуд групп" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Спорный договор заключен между ОАО "Спорт-АНГ" и истцом по настоящему делу. 15.04.2004 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срок действия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

22.04.2004 арендодатель нежилого помещения ОАО "Спорт-АНГ" обратился в Мосрегистрацию с заявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от 28.04.2004 ОАО "Спорт-АНГ" ходатайствовало о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Мосрегистрацией регистрация договора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от 28.04.2004.

Далее ОАО "Спорт-АНГ" совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2004 переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован за ООО "Евромастер".

ООО "Евромастер" продало помещение по сделке ООО "Мистери Тур", переход права собственности зарегистрирован 02.07.2004.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2005 г. по делу № КГ- А40/12734-04 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 1. - С. 55..

Говоря о технической стороне дела, в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963., проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п.77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в подраздел III Единого государственного реестра - ''записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества'' (п.8 Правил). В указанном подразделе имеется специальная часть (подразд. III - I) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу '' Описание предмета аренды'' заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части а в графе ''Срок'' указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова ''срок не определен''.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего (п.62 Правил).

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" немного прояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее года (назовем их для удобства краткосрочными договорами) Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 10..

Однако уже после выпуска указанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов, которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всю проблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть. В частности, высказывается сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы на себестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг по краткосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, поскольку действующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самого права аренды, а не только договора Николаева Ю. Срочный договор и его последствия [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32..

В то же время п. 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н Российская газета. - 2003. - № 250. - С. 8., допускает принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету лишь на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки - передачи соответствующих средств и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законом случаях. Таким образом, основания арендной платы, по мнению этих авторов, не будут подтверждены надлежаще оформленными документами и, более того, они просто не могут быть приняты к бухгалтерскому учету, так как отсутствует предусмотренная законодательством регистрация права аренды.

Если учесть, что для подавляющего большинства арендаторов именно этот вопрос является основным, поскольку практически никто всерьез не рассматривает регистрацию в свете защиты своих прав, а исключительно как меру фискальную, то понятно, что подобная точка зрения не могла не привлечь самого пристального внимания. И совершенно естественным является желание людей до конца разобраться в законодательных дебрях по поводу регистрации аренды.

Действительно, раньше смешивались две проблемы - государственной регистрации права аренды и договора аренды, больше того, первая проблема в значительной степени искусственно, из-за казуистического толкования норм права, подменялась второй. Сейчас, когда вторая проблема, слава богу, прояснена, наступил момент истины, и пора разобраться в вопросах регистрации права аренды и последствиях нарушения именно этого требования закона.

Как известно, федеральный законодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества, связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, как неоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочения связанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силу ст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, установленных кодексом и иными законами.

Гражданский кодекс ввел и определенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.

В свою очередь, сделки бывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (в этой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что право аренды возникает в момент его государственной регистрации Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Спарк. 2001. - С. 135., то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.

Выше уже приводилась норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормы определила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюдения правила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях - такой договор считается незаключенным Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 11. - С. 35.. Здесь нет никакого противоречия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанных правил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу по сравнению с общей нормой.

Таким образом, применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. При этом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями - либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре Медведев М., Самоль М. Договор аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 9. - С. 31..

Продолжая линию ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду право аренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иного вещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самого права аренды.

Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско-правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль за сделкой - другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота.

2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

Условия договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

«Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям» Гражданское право. Учебник. Часть II [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 186.. В новом ГК 1996 года арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК). Имущество, подлежащее передаче должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего - надлежащего качества, соответствующего целевому назначению. Кроме того, арендодатель обязан подготовить его к пользованию, и в частности освободить от посторонних вещей, отремонтировать и т.п., если иное не предусмотрено условиями договора.

Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27..