Оглавление

• Введение
• Глава 1. Понятие договора аренды нежилого помещения
• 1.1 Правовая природа договора
• 1.2 Предмет договора
• Глава 2. Порядок заключения и исполнения договора аренды нежилого помещения
• 2.1 Особенности заключения договора аренды нежилого помещения
• 2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения
• Глава 3. Прекращение договора аренды нежилого помещения и ответственность сторон
• 3.1 Прекращение договора аренды нежилого помещения
• 3.2 Ответственность по договору аренды недвижимого имущества
• Заключение
• Библиографический список

Введение

Актуальность темы исследования. Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника, аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Нежилые помещения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещении), пользуются высоким спросом.

Неоднозначно решается проблема государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений сроком менее года. Нет согласия по поводу объекта регистрации: одними авторами право аренды рассматривается как самостоятельный объект государственной регистрации, другие авторы признают необходимость регистрации договоров аренды недвижимости.

Несмотря на то, что стороны наделены широкими возможностями определять судьбу договора, включая правом одностороннего отказа от исполнения своих обязательств, фактическое их применение в аренде имеет свои особенности. Способы прекращения рассматриваемых обязательственных правоотношений имеют актуальное значение и в наши дни, поскольку выкуп арендованного имущества, сформировавшийся изначально в рамках законов о приватизации, не противоречит положениям действующего законодательства.

Исследование арбитражной практики выявляет нередкие ошибки в применении норм ГК РФ о расторжении договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений. Так арбитражные суды отрицают возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случаях, когда такое право обусловлено в договоре.

Степень научной разработанности темы исследования. Теоретической основой настоящего исследования послужили труды таких представителей российской юридической мысли, как О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, Д.И. Мейер, Л.И. Петражицкий, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые.

С пробуждением научного интереса к этому институту круг вопросов, затрагиваемых в литературе, в последние годы расширяется. Понятие и вопросы содержания договора аренды недвижимости рассматривались такими советскими и российскими учеными, как Д.М. Генкин, В.П.Грибанов, А.Г. Калпин, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, В.А.Тархов, Ю.К. Толстой, В.А. Хохлов, Ц.И. Цыбуленко и др. Аренда как форма экономических взаимоотношений в свете последних преобразований рассмотрена в работах Н.И. Клейн, С.Б. Пугинского, С.Ф.Савкина, Г.С. Шапкиной и других авторов.

Объектом исследования является комплекс проблем, связанных с арендой нежилого помещения.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, согласно которым осуществляется правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений.

Цель исследования состоит в том, чтобы на основе изучения и анализа законодательства Российской Федерации, судебной практики и научной литературы по этому вопросу определить тенденции развития и теоретические проблемы в регулировании аренды нежилых помещений, а также представить предложения по совершенствованию правового регулированию данного института.

Указанная цель определяет следующие задачи:

- исследовать истоки аренды, правовую природу и сущность права аренды нежилого помещения;

- определить понятие и признаки предмета рассматриваемого договора;

- разрешить проблему государственной регистрации договора аренды нежилого помещения;

- рассмотреть порядок исполнения данного договора;

- рассмотреть общие основания расторжения договора аренды нежилого помещения в сопоставлении с нормами законодательства о приватизации;

- провести анализ судебной практики по вопросам аренды нежилого помещения;

- рассмотреть вопросы ответственности сторон;

- сформулировать предложения по внесению изменений в действующий Гражданский кодекс РФ.

Методы исследования. Основу исследования составляют концептуальные положения диалектической теории познания, а также основанные на ней общенаучные и частнонаучные методы исследования - логический, историко-догматический, сравнительно-правовой, системно-аналитический, формально-юридический и математический.

Структура работы определена целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, содержащих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Понятие договора аренды нежилого помещения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Как любой другой вид договорных обязательств, он имеет свой предмет, явившийся основанием для выделения его в самостоятельный параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса.

Д.И. Мейер считал: «Предмет обязательства, как право на чужое действие, составляет всегда действие другого лица или, точнее, совершение действия другим лицом, так как право на чужое действие есть такое право, по которому лицо обязанное должно совершать известное действие, которое еще не совершено». Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.) Ч. 2. - М., Статут. 2003. - С. 125. Такая характеристика обязательства, изложенная Д.И.Мейером, соответствует и современному понятию обязательства. Обязательство представляет собой определенное действие, то есть передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия (п. 1 ст. 307 ГК).

Как гражданско-правовой договор, применяемый субъектами предпринимательской деятельности, договор аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений имеет своей целью удовлетворить временные потребности арендатора, нуждающегося в имуществе, и одновременно для другой стороны выступает как способ извлечения дохода из передачи имущества в пользование. Итак, действие арендодателя предполагает предоставление другому лицу пользования вещью и внесение арендных платежей этим лицом. Из этого следует возмездный характер договора аренды, что отличает его от договора ссуды.

Договор аренды недвижимости относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Соглашения о найме обнаружены в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии , Месопотамии. Расшифрованные папирусы, надписи на стенах Древнего Египта свидетельствуют о том, что в найм передавались рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном Лурье И.М. Очерки древнеегипетского права. ХУ 1-Х в.в. до н.э. - Л., Изд-во ЛГУ. 1960. - С. 65..

Положения, регулирующие найм земли, содержатся в "Дхармашастре"-сборнике древнеиндийских этических правил 1 тысячелетия до н.э., а также в законах царя Хаммурапи (около 1800 г. до н. э.). Самозванцев А.М. Правовой текст Дхармашастры. - М., Юридическая литература. 1991. - С. 170-224.

Более детальную регламентацию имущественный найм получил в Древнем Риме (Институции Гая П в н.э.). По римскому праву институт аренды относился к сфере обязательственных отношений. Его содержание определялось отсутствием в этом договоре вещно-правовых черт. Римское частное право. Учебник. / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М., Статут. 2005. - С. 454.

Найм как институт в системе обязательственного права утвердился к началу нашей эры, который включал в себя собственно аренду вещей и найм услуг. Была определена форма оплаты (в денежном выражении) и круг основных прав и обязанностей сторон.

Положения об арендных отношениях присутствуют и в источниках древнерусского права, например в Псковской судебной грамоте. Источники права. / Под ред. Хачатурова Р.Л. - Тольятти., Изд-во. ТолПи. 1997. - С. 35. Согласно определению А.М. Гуляева найм представлял собой "обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, а другая - денежное вознаграждение за пользование". Гуляев А.М. Русское гражданское право. - М., Статут. 2001. - С. 434. Он различал наем имущества, личный наем и подряд (заказ).

Решение 1868 года № 248 гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената дало правовое определение найму: найм имущества есть договор возмездный, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за определенное вознаграждение. Кроме того, арендой называлось также «снятие», «кортомное содержание», «оброчное пользование". Аренде недвижимости дореволюционной теории и практики характерны следующие особенности:

Во-первых, устанавливался предельный срок сдачи недвижимости в аренду - 36 лет (Закон от 15.03.11 г.), в том числе церковной недвижимости - 12 лет; казенные земли могли быть сданы в аренду на срок до 99 лет; Шершеневич Г.Ф. Конспект по гражданскому праву. - М., Статут. 2005. - С. 91.

Во-вторых, выстроенное здание нанимателю предоставлялось на определенный срок, по истечении которого все выстроенное поступило бы в собственность наймодателя (хозяина). Впоследствии этот вид найма был видоизменен и в законе от 23.06.1912 г. представлен как "срочное, продолжающееся не менее 36 и не более 99 лет, вещное право застройщика, возникающее при совершении крепостного акта"; Гуляев А.М. Указ. соч. - С. 437.

В третьих, для аренды недвижимости в основном устанавливалась письменная форма. Особо интересным представляется следующее положение: аренда, предусматривающая получение арендной платы вперед более чем за один год, требовала оформление договора в усложненной письменной форме.

Впервые в нашем современном законодательстве к отношениям, вытекающим из возмездного пользования имуществом, понятие «аренда» применено в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Ведомости СНД и ВС СССР. - 1989. - № 25. - Ст. 481. Цивилисты русской дореволюционной школы, оставаясь в рамках единого понятия договора имущественного найма, отмечали, что арендой обыкновенно назывался наем недвижимого имущества, а пользование движимым имуществом характеризовалось понятием «прокат». Мейер Д.И. Указ. соч. - С. 260.

Тем самым деление проводилось по предмету обязательства - движимому или недвижимому имуществу. Такой же термин использовался в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. Согласно статье 275 Кодекса по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение за плату. Если же следовать логике Основ гражданского законодательства, то арендные отношения должны преследовать предпринимательские или иные цели. Этой же позиции придерживался Е.А. Суханов, который провел различие между рассматриваемыми видами обязательств по цели использования и выделил понятие договора хозяйственной аренды. Договор хозяйственной аренды, по его мнению, заключается для хозяйственной (предпринимательской) деятельности в отношении такого недвижимого имущества как производственные предприятия и другие имущественные комплексы либо земельные участки. Обычная же аренда служит различным, в том числе потребительским целям. Наряду с целью критерием для выделения хозяйственной аренды Е.А. Суханов учитывает возможность выкупа арендованного имущества. Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 2. Учебник. - М., Волтерс Клувер. 2005. - С. 135.

Подобные суждения отпали с принятием нового Кодекса, так как понятия аренды и имущественного найма в нем текстуально уравниваются, как относящиеся к одному виду обязательства, "хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными разновидностями имущества". Гражданское право. Т. 2. Учебник. / Под ред. Красавчикова О.А. - М., Высшая Школа. 1985. - С. 96.

Помимо особенностей в названии договора прослеживается отличие и в содержании правомочий арендатора. Оно состоит в том, что по договору имущественного найма в понимании дореволюционного российского гражданского законодательства и Кодекса 1964 г. имущество передается за плату во временное пользование. Указанное полномочие по временному пользованию без владения может быть использовано и по условиям аренды. Под правом пользования в гражданском праве понимается субъективное право по употреблению вещи для удовлетворения каких либо потребностей. Видимо такой ограниченный круг полномочий арендатора не исключает заключение нескольких договоров на одну и ту же вещь, если при этом не нарушаются взаимные интересы сторон. Однако пользование без владения, т.е. физического господства над вещью, не применимо к договору аренды недвижимости (зданий, сооружений).

Право пользования в аренде независимо от того, соединяется ли оно с владением или нет, имеет существенное значение, поскольку предоставляет арендатору, не являющемуся собственником имущества, получение в собственность плодов и доходов, полученных в результате использования этого арендованного имущества. По этому поводу Л.И. Петражицкий писал: "Если вещь находится у добросовестного владельца, то ее собственник не приобретает права собственности на плоды. Против добросовестного владельца не может быть в отношении плодов самостоятельной виндикации, если они еще существуют у добросовестного владельца или у его сингулярного правопреемника, ни кондикции (то есть требования из неосновательного обогащения), если они потреблены". Петражицкий Л.И. Право собственности на доходы с точки зрения догмы и политики гражданского права. - М., Статут. 2002. - С. 9-10.

1.2 Предмет договора

Если выше были изложены традиционные представления предмета аренды как обязательства, правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предмета рассматриваемого вида договора аренды. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора». Тархов В.А. Гражданское право. Курс. Общая часть. - Уфа., 1998. - С. 330.

Недвижимость как предмет гражданско-правового договора отличается особым правовым режимом. Понятие "недвижимость" использовалось еще в дореволюционном российском законодательстве, однако наиболее широкое распространение получило в современных нормативных актах. Попытка законодательно утвердить определение недвижимого имущества была предпринята в проекте Гражданского уложения России. В качестве критерия для отнесения имущества к недвижимости было определено такое свойство зданий, сооружений, как их прикрепленность к земле. Впоследствии с упразднением частной собственности необходимость в этом отпала вовсе. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года не предусматривал деление имущества на движимое и недвижимое.

С 90-х годов начались радикальные изменения отношений собственности, которые повлекли возрождение категории недвижимости. Кодексом выделен еще один критерий: объект признается недвижимым имуществом при условии, если его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. - 2006. - № 5. - С. 23.. Можно считать, что невозможность такого перемещения в каждом конкретном случае будет решать орган, разрешающий гражданско-правовой спор. Более жесткой позиции придерживается В.В. Витрянский, который изложил ее следующим образом: "...указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М., Статут. 2000. - С. 521. Такой вывод представляется неубедительным. Рассматривая эту ситуацию необходимо прежде всего учитывать, что сегодня нередко павильоны и киоски представляют из себя строения, имеющие капитальный фундамент. Отсюда возникает вопрос, какой физической характеристикой должен обладать конкретный объект для того, чтобы он мог быть отнесен к категории недвижимости. Видимо, в основе должно лежать разделение объектов на капитальные и некапитальные. К последним следует относить автостоянки, боксовые гаражи, будки, киоски, модули, отличающиеся тем, что они монтируются на поверхности грунта без проведения каких-либо землеройных работ. Капитальные объекты строятся на фундаменте, имеют прочную связь с земельным участком, перемещение их невозможно без ущерба их дальнейшему назначению. Как правило, такие объекты числятся на учете в Бюро технической инвентаризации.

Разделение объектов на капитальные и некапитальные можно провести также по различию в подходе к оформлению правоустанавливающих документов для их возведения.

Думается, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью и могут быть предметом любых сделок, в т.ч. аренды, при условии, если они соответствуют назначению имущества, которое устанавливается сторонами в договоре по их усмотрению, или отвечают иным условиям договора. Однако, в силу п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации такая сделка возможна лишь после того, как будет осуществлена регистрация прав на это имущество на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства Большаков А. Аренда в строящемся здании // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 14. - С. 9..

Совершенно очевидно, что авторами действующего Гражданского кодекса нежилые помещения не рассматривались как объекты недвижимости.

Нужно признать, что введение в гражданский оборот такого объекта не было до конца продумано. Еще до принятия Гражданского кодекса законодатель рассматривал нежилые помещения в неразрывной связи с землей, что подтверждается приватизационным законодательством. Собственники приватизированных помещений наравне с собственниками зданий, сооружений были наделены исключительным правом по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду, (п.п. 4.6, 4.8 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утв. Указом Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535 Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1478.).

Поскольку Законом о государственной регистрации нежилые помещения названы объектами недвижимости, встала проблема уяснения логики законодателя: помещения - отличный от здания, сооружения вид недвижимого имущества, что влечет регулирование аренды помещений только общими нормами аренды (статьи 606 - 625 ГК), либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со зданиями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений.

Конструкция главы 34 Гражданского кодекса дает ответ на этот вопрос: аренда недвижимости, включая нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и др., регулируются общими положениями об аренде. Специальными правилами § 4 гл. 34 охватываются лишь правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов, которые однозначно относятся к зданиям и сооружениям. Нежилое помещение, являясь частью здания или сооружения, не всегда прочно связано с землей.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается незаключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора. В этом плане внимание заслуживает судебная практика. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа отменил состоявшиеся судебные акты первой и апелляционных инстанций, не согласившись с выводом судов о том, что договор аренды следует считать не заключенным. При этом суды исходили из того, что представленный сторонами перечень нежилых помещений и расчет арендной платы не подтверждают передачу помещений Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 19..

Кассационной инстанцией установлено, что ОАО «ВУССЗ» (арендодатель) и ООО «Рем Эмо» (арендатор) заключили соглашение, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование ряд нежилых помещений общей площадью 1938 кв. м согласно приложению № 1. В соответствии с п. 2 договора от 01.04.2004 г. передачу помещений предусматривалось оформлять приемо-сдаточным актом.

Согласование условия о предмете аренды подтверждалось такими доказательствами, как акт приемки нежилых помещений, утвержденный сторонами, и приложенный к договору список нежилых помещений. Кассационная инстанция посчитала последние документы одним из способов формулирования сторонами предмета договора. Судом учтено и то обстоятельство, что стороны не оспаривали факт передачи помещений. За пользование арендованными помещениями арендодателем начислялась арендная плата, а арендатором своевременно вносились арендные платежи. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 ноября 2006 г. по делу № А55-556/98-14 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 3. - С. 34.

Условие о предмете аренды наряду с наименованием и местонахождением имущества включает в себя качественные и определенно-индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если предметом аренды является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения: площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.

Глава 2. Порядок заключения и исполнения договора аренды нежилого помещения

Государственная регистрация призвана обеспечить стабильность оборота недвижимости, и имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности возможно посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью, создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные сведения о правовом статусе того или иного объекта недвижимости. В этих целях легализации подлежат и обременения (ограничения), под «которыми понимаются установленные законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.)». Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право. - 1998. - № 2. - С. 19. Государственная регистрация иных прав может быть введена другими законами, т.к. указанный в п. 1 ст. 131 ГК перечень не является исчерпывающим.

Поэтому высказывания о том, что нормы Закона о государственной регистрации не изменяют и не дополняют требования ГК РФ относительно регистрации аренды недвижимости, неоднозначны. Петрова Е. Государственная регистрация договора аренды недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2000. - №41. - С. 3.

Следующим аргументом сторонников указанной точки зрения является то обстоятельство, что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку Закон о государственной регистрации не делает исключения применительно к договору аренды зданий и сооружений, то право, основанное на таком (признающимся незаключенным) договоре не может быть зарегистрировано. Такая точка зрения, безусловно, имеет право на существование, однако представляется не совсем корректной, поскольку как было сказано выше, статья 4 Закона о государственной регистрации не приводит перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, а отсылает к статье 164 ГК РФ. Последняя в свою очередь отсылает к Закону. Характеризуя эту ситуацию, А. Эрделевский обоснованно отметил: «Можно было ожидать, что новый Закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло». Эрделевский Э. Регистрация прав на недвижимость. // Законность. - 2004. - №11. - С. 17.

Не отождествляя эти два самостоятельных юридических действия, следует отметить, что в Федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Так в силу ст. 651 ГК не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружений, если он заключен на срок менее одного года. При этом возможность не регистрировать сделку не обязательно должна сопровождаться возложением на участников договора аренды иной обязанности - регистрировать право аренды. Иное последствие могло бы быть установлено Кодексом или иным законом, в данном случае Законом о государственной регистрации. Однако необходимость государственной регистрации права аренды в пункте 1 ст. 26 Закона также заложена на альтернативной основе. Поскольку ГК РФ не предусматривает регистрацию права аренды, круг замкнулся. Следовательно, сведения об обременении прав арендодателя и прав арендатора в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом краткосрочных договоров аренды (до 1 года), остаются вне единого банка данных недвижимости, что может весьма отрицательно сказаться на рынке недвижимости. Как было подчеркнуто выше, В силу сложившейся судебной практики договор аренды здания сроком действия, равным ровно одному году, право аренды в отличие от других обязательственных прав обладает особенностями, характерными для вещных прав. Поэтому операции с недвижимостью требуют получения необходимой информации широким кругом лиц. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 22. Положение может быть исправлено внесением соответствующих изменений в названные законы.

Ориентируясь на принцип разумности при толковании нормы права, а также достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость, трудно не согласиться с мнением Витрянского В.В., считающего, что «государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду» Брагинский М.И., Витрянский В.В.Указ. соч. - С.533..

Обобщая изложенное, можно сказать, что отсутствие в Гражданском кодексе четких норм о том, какие сделки с недвижимостью, какие права на недвижимое имущество, какие обременения этих прав подлежат регистрации явилось причиной принятия Высшим Арбитражным Судом РФ Информационного письма от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 19. призванного путем судебного толкования заполнить имеющиеся в российском законодательстве проблемы по этим вопросам. В пункте 6 Обзора говорится, что статью 26 Закона о государственной регистрации нельзя применять в отрыве от Гражданского кодекса. И поскольку последним не предусмотрена государственная регистрация ни права аренды, ни аренды как обременения, а установлена обязательная регистрация только договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее одного года, то, « исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды». Кроме того, Президиум посчитал, что регистрация права аренды не расценивается как самостоятельная государственная регистрация, а представляет собой запись в Реестре о произведенной государственной регистрации самого договора. Следовательно, не может идти речь о применении «двойной» регистрации, как это предлагалось отдельными авторами. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. - 1999. - № 15. - С. 9.

Данный подход представляется не совсем правильным, как и мнение о недействительности договора в случае отсутствия государственной регистрации. Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдения требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом. Применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал исключение: ст. 609 ГК не содержит указания на то, что незарегистрированный договор является недействительным. Следовательно, на основании пункта 3 статьи 443 ГК такой договор признается незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск о понуждении зарегистрировать договор. Здесь важнее определить: какие последствия наступают в том и другом случае. Спорной представляется позиция некоторых юристов, которая заключается в том, что принципиальная разница в последствиях «недействительного договора» и « незаключенного договора» отсутствует Косульникова М. Незарегистрированная аренда // Партнер. - 2007. - № 20. - С. 13.. Так, С. Дедиков пришел к выводу, что «...и в том, и в другом случае возможно применение двусторонней реституции, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст. 167 ГК РФ). При признании договора не заключенным указанная норма закона должна применяться по аналогии. Закон при этом указывает, что при невозможности возвратить полученное в натуре, в частности, когда полученное выражается в пользовании имуществом, соответствующая сторона должна возместить его стоимость в деньгах. При аренде это означает, что сумма арендных платежей должна остаться у арендодателя - в силу двусторонней реституции он возвращает арендную плату арендатору, а тот в свою очередь обязан будет, скорее всего, точно такую же сумму заплатить за пользование имуществом» Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины. // Бизнес-адвокат. - 2000. - № 17. - С. 11.. Еще ранее такая точка зрения была обоснована Шахматовым В.П. Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. - Томск., Изд-во Томского университета. 1967. - С. 90-92.

Еще более значимым является вопрос о необходимости регистрации нежилых помещений, который, пожалуй, явился одним из самых дискуссионных в юридической литературе за последние годы. Единая практика по нему не сложилась. Более того, арбитражные суды, мягко говоря, старались при правовой оценке договоров аренды нежилых помещений обходить этот вопрос. В случаях, если позиция участников процесса основывалась на споре о действительности договора аренды, не зарегистрированного в действующем порядке, то судебная практика отличается разнообразием точек зрения, которые позволяют сделать три заключения:

- договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды;

- договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды;

- договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Выше был обоснован вывод, что правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде. Следовательно, первая точка зрения соответствует правовой логике. Однако, если учесть огромное количество заключаемых краткосрочных договоров, такой подход был бы явно нецелесообразен, так как регистрации подлежали бы договоры аренды помещений, заключенные даже на один день.

Определенную ясность в этом вопросе внесло Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 19., где сказано, что хотя нежилые помещения и отличаются от здания, но неразрывно с ним связаны. Учитывая, что в Гражданском кодексе отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации таких объектов, по мнению Президиума, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК: договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С таким подходом трудно не согласиться. Однако, с точки зрения теории он явно основан на принципе разумности. «Во многих случаях действующее российское гражданское законодательство в этой области регулирования либо имеет существенные пробелы, которые должны быть заполнены путем судебного толкования соответствующих правовых норм, либо нуждается в дополнительных разъяснениях», - так обосновывает необходимость принятия названного письма зам. начальника Управления обобщения судебной практики ВАС РФ Маковская А А. Маковская А.А. От закона - к практике // ЭЖ-Юрист. - 2000. - № 11. - С. 6.

Высказанные И.А. Покровским в начале прошлого века суждения по указанному поводу актуальны и сегодня: «Вопрос этот приобретает особенное практическое значение и остроту в тех случаях, когда закон ощущается как норма несправедливая или когда он оставляет неясности и проблемы. Закон, вообще справедливый, может в силу тех и иных особенных условий оказаться для данного конкретного случая несправедливым». Далее: «Наконец, всякое законодательство, даже самая пространная кодификация, нередко обнаруживает пробелы - часто просто потому, что в момент своего издания закон еще не имел перед собой тех жизненных явлений, которые развернулись впоследствии» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., Статут. 2000. - С. 90..

Несомненно, что разъяснения Высших органов судебной власти являются ключевыми при формировании судебной практики. В то же время допустимо ли при толковании действующего законодательства противопоставление «законности» и «справедливости», и не противоречит ли полученный, в данном случае путем распространительного толкования, результат охватывающей данную ситуацию норме.

По мнению Суханова Е.А. и Ем В.С., ошибкой в квалификации срока является данное в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 21. разъяснение о признании пресекательным трехмесячного срока, установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ для подачи иска о переводе на истца прав и обязанностей покупателя доли общей собственности Грибанова В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., Статут. 2000. - С. 15..

Согласно высказыванию авторов нового ГК нежилые помещения изначально не воспринимались как объекты недвижимости. Следовательно, правоотношения, вытекающие из аренды нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде.

В литературе встречается различное отношение к создавшемуся положению. Так, Ерш А.В. приводит два интересных соображения. Во-первых, по мнению автора, «необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями», и, во-вторых, в качестве одного из способов устранения противоречия исключить статью 651 ГК и «установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока». Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды. // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 8. - С. 101. При этом в основу своих выводов автор положил критерий «привязки», хотя и опосредованного характера, нежилых помещений к земельному участку.

На первый взгляд кажется, что речь идет только об уточнении формулировки статьи 651 ГК РФ. В действительности с утверждением предложенной формулировки нарушается принципиальное отношение законодателя к вопросу о соотношении понятий «здание» и «нежилое помещение». Именно сложный характер отношений, возникающих из аренды зданий и сооружений, непосредственно связанных с земельным участком, потребовал от законодателя специальной регламентации этого договора в форме самостоятельного параграфа в Гражданском кодексе.

Распространив действие ст. 651 ГК на аренду нежилых помещений, мы поставим перед собой еще одну неразрешимую задачу: почему бы не распространить на нежилые помещения положения о правах на земельный участок (ст.652 - 653 ГК), учитывая, что в практике нередко используется такая модель договора, как аренда части здания, требующая, как правило, участия арендатора в возмещении расходов по содержанию земельного участка. Размер арендной платы за нежилое помещение также имеет для сторон немаловажное значение Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - № 11. - С. 20..

Столь же очевидно, что второе предложение также не приведет к эффективности права, поскольку необходимость регистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости.

Не претендуя на бесспорность варианта разрешения проблемы, более удачным представляется ее законодательное решение, поскольку оно способствовало бы достижению конечной цели. Однако соответствующие дополнения предлагается внести в § 1 главы 34 Гражданского кодекса, в частности в п. 2 ст. 609 ГК., имея в виду специальное назначение этой статьи регламентировать форму договора аренды.

Решение данной проблемы возможно также путем внесения дополнений в ст.26 Закона о государственной регистрации, распространив сферу ее действия на договоры аренды нежилых помещений сроком не менее одного года.

Еще более спорным автору видится законодательное признание объектом недвижимости части нежилых помещений (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Если нежилые помещения отличаются индивидуально-определенными признаками, то каковы же юридические границы применения закона в отношении части помещений. Нужно ли регистрировать право аренды торгового места на рынках, право аренды части комнаты в общежитии, оформленное предприятием для проживания своего работника и определяемое понятием «койко-место», части помещения в офисе для приема посетителей - вот неполный перечень вопросов, возникших на практике. Единого подхода к их разрешению быть не может Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. - М., Проспект. 2007. - С. 101..

Несмотря на то, что Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, посвященное обзору практики разрешения споров, связанных с применением Закона о государственной регистрации, разрешило немало важных проблем, возникающих в отношении договоров аренды, спорные вопросы остаются.

В письме ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 изложен вывод о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации в случае, если вносятся изменения в договор, требующий регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как последствие: при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК).

Можно согласиться с предложенной Высшим Арбитражным Судом РФ аргументацией, в силу которой в приведенном примере изменяются содержание и условия обременения прав арендодателя, что происходит также при изменении срока аренды и площади арендуемых помещений, при достижении соглашения о переводе долга, уступки требования и др. Однако ни коей мере не оправдана необходимость регистрации изменений формы уплаты арендных платежей, изменения порядка пользования телефоном, имеющимся в помещении, передачи и хранения ключей и других оперативных вопросов, требующих разрешения в ходе исполнения договора. Весьма сомнительно, что они, даже будучи неотъемлемой частью договора, могут повлиять на вещные права арендодателя, в то время как потребуют дополнительных затрат по оформлению регистрации.

Разъяснения ВАС РФ малоубедительны еще и потому, что общий принцип, закрепленный в п. 1 ст. 452 ГК, определяет обязанность соблюдения формы вносимых в договор изменений. Государственная регистрация не является элементом формы сделки, а представляет собой введенную законом дополнительную стадию совершения отдельных видов сделок. Вместе с тем это положение в Обзоре вовсе оставлено без аргументации.

Характеризуя основные направления судебной практики, целесообразно остановиться на следующем вопросе. В течение довольно продолжительного времени судебные инстанции как бы избегали обоснования необходимости государственной регистрации договора аренды здания, возобновленного на неопределенный срок. В своем Обзоре по этому вопросу ВАС РФ указал, что такой договор не подлежит государственной регистрации, так как с момента регистрации считается заключенным только договор аренды здания сроком не менее года. Следовательно, при молчаливом согласии сторон действие договора может продолжаться много лет без внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр.

Насколько соответствует такая практика тем функциональным задачам, которые ставятся в системе обязательной регистрации: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и др., а также ведения учета всех видов обременения прав собственника? Ответ напрашивается отрицательный. В виде логического завершения данного толкования следовало бы ввести названные договоры в сферу действия Закона о государственной регистрации немедленно по истечении годичного срока со дня их заключения.

Немаловажное значение для исследования государственной регистрации аренды недвижимости имеет определение срока действия договора. С одной стороны оно неразрывно связано с защитой основанных на договоре прав и интересов его участников, необходимостью исполнения договорных обязательств. С другой - с проблемой обеспечения правильного сочетания их интересов с потребностями государства и других субъектов гражданского оборота, имея в виду своевременную регистрацию прав арендодателя.

По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В то же время в силу п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Заметим, на известных условиях в большинстве своем заключаются договоры аренды муниципального имущества. Связано это с тем, что комитеты по управлению имуществом как управомоченные собственником лица, выполняя предписанные местными органами власти нормы, ввели в практику ежегодное перезаключение договоров аренды нежилых помещений. Поскольку оформление многих тысяч договоров занимает продолжительное время, разработанный арендодателем типовой договор предусматривают названное условие.

В связи с введением государственной регистрации аренды нежилых помещений возник вопрос: насколько данное условие договора влияет на исчисление срока аренды с точки зрения п. 2 ст. 651 ГК? Раскрывая нормативное содержание закрепленного в п. 2 ст. 425 ГК РФ принципа, Высший Арбитражный Суд РФ обоснованно указал: «Наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса». Поэтому «...для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды» (п. 8 Обзора).

2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В законодательстве содержатся многочисленные правила о правовом режиме различных видов имущества. Эти правила, разумеется, должны применяться всякий раз, как передаваемое по договору аренды имущество подпадает под действие того или иного специального режима. В первую очередь здесь появляется необходимость учитывать зависимость прав на земельный участок от прав на находящееся на нем здание, сооружение. Как было указано выше, одновременно с передачей прав на них к арендатору должны будут перейти права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - М., Проспект. 2007. - С. 113..

Другим важным моментом является целевое предназначение имущества, которое также может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Использование объектов недвижимости всегда так или иначе затрагивает интересы соседей, а также имеет социальное значение в условиях сохраняющегося дефицита, т.е. публичный интерес. Сказанное прежде всего относится к нежилым помещениям, которые могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.

Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора» необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная презумпция: арендодатель - собственник, на котором лежит риск наличия повреждений (недостатков).

При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК) Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 19..

В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от ответственности, это - если недостатки: оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды; заранее были известны арендатору; должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Если окажется, что арендодатель допустил просрочку передачи имущества, у арендатора возникает право истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков в связи с его неисполнением.

Обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду считается исполненной только при передаче арендованного имущества со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Иной порядок может быть установлен в договоре. Содержащаяся в ч. 2 ст. 611 ГК норма позволяет сделать вывод, что речь идет о документах, которые касаются предмета договора, и без них арендованное имущества невозможно использовать для целей, предусмотренных в договоре, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В кодексе предусмотрены последствия нарушения арендодателем указанной обязанности: арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Вторая категория документов, так или иначе связанных с недвижимостью, существенно не отражается на исполнении договора, и не имеют значение обязанности арендодателя с присущими таким обязательствам последствиями нарушений.