Анализируя нормы гл. 34 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор вправе истребовать нежилое помещение из любого незаконного владения и пользования, а также требовать устранения препятствий в пользовании им, возмещения убытков, причиненных земельному участку гражданскими и юридическими лицами, включая арендодателя, можно прийти к неверному выводу, что абсолютный иск используется при защите прав арендатора во всех случаях.

Решение вопроса зависит от юридической природы права арендатора. Авторы, рассматривающие представление арендатору вещно-правовой защиты и признающие за правом аренды свойства следования, относят эти права к вещно-правовым. Они правы, когда указывают, что арендатор вправе защищать свои права абсолютными исками в случае спора с третьими лицами, но не с арендодателем.

При наличии договорных отношений должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, потому что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные отношения.

Осуществление вещно-правовой защиты прав арендатора имеет определенные особенности, связанные с объектом спора. Арендатор, как и собственник, осуществляет не только фактическое, но и юридическое владение, что обеспечивается оформлением государственной регистрации договора аренды. Поэтому арендатор не может быть лишен права владения иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи.

Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. Так, В.А. Тархов считает, что юридическая ответственность, регулируемая правом, - это обязанность дать отчет в своих действиях Тархов В.А. Ответственность по советскому праву. - Саратов., Изд-во СЮИ. 1973. - С. 8-11., а по мнению О.Э. Лейста - она не что иное, как реализация санкции нормы права, ибо содержание санкции сводится к установлению определенных юридических последствий поведения Лейст О.Э. Санкции и ответственность по советскому праву. - М., Юридическая литература. 1981. - С. 31-36.. Юридическую ответственность нередко рассматривают как государственно-принудительное применение к правонарушителю любых неблагоприятных для него мер Братусь С.И. Юридическая ответственность и законность. - М., Наука. 1968. - С. 346.. По мнению В.П. Грибанова, юридическая ответственность представляет одну из форм государственно-принудительного воздействия на нарушителей норм права, заключающуюся в применении к ним предусмотренных законом санкций, т.е. мер ответственности, влекущих для них дополнительные неблагоприятные последствия Грибанов В.П. Ответственность за нарушения гражданских прав и обязанностей. - М., Юридическая литература. 1973. - С. 39..

Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, и ей присущи все отмеченные признаки. Но поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера.

Нарушитель несет гражданско-правовую ответственность перед лицом, чье право он нарушил. Имущественные санкции, возлагаемые на правонарушителя, взыскиваются в пользу потерпевшей стороны.

Статья 310 ГК РФ устанавливает в качестве общего правила недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства или изменение его условий. Статья 667 ГК РФ устанавливает недопустимость отказа от исполнения обязательства или его изменения в одностороннем порядке, кроме случая, когда такое предусмотрено законом или участниками соглашения.

В.М. Коссак, исследуя соотношение категорий "расторжение договора" и "прекращение" договорных обязательств, пришел к выводу, что расторжение может иметь место только в случаях, предусмотренных законом или договором Коссак В.М. О соотношении категорий "расторжение" и "прекращение" договорных обязательств // Вестник Хмельницкого ИРУиП. - Хмельницк., 2002. - С. 35.. Как правило, основанием к этому является неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон своих договорных обязательств или обстоятельства форс-мажорного характера. Осуществляя дальнейшую дифференциацию оснований расторжения договорных отношений, названный автор дополняет их еще двумя возможностями: основания, согласованные непосредственно сторонами, и иные основания, предусмотренные законом.

За допущенное нарушение должник обязан возместить убытки в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором.

Большинство гражданско-правовых санкций являются компенсационными, т.е. их целью является возмещение потерпевшей стороне понесенных ею имущественных потерь. Но гражданскому праву известны и штрафные санкции, которые взыскиваются с правонарушителя в пользу потерпевшего, независимо от понесенных убытков.

Привлечение нарушителя к ответственности в виде возмещения ущерба требует наличия определенных условий (обстоятельств), являющихся типичными для гражданских правонарушений. К числу таковых относятся: противоправный характер поведения (действия или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность; причинная связь противоправного поведения нарушителя с наступающими вредоносными последствиями; вина правонарушителя; наличие у потерпевшего лица убытков. Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи. В данном случае речь идет о таком качестве земельного участка, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя (т.е. такого, который в момент заключения договора аренды не знал и не мог знать об этих недостатках).

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность - это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить земельный участок аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего. И наконец, третья возможность - право потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество (земельный участок) и участвовать в его проверке в момент передачи.

Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду земельного участка, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.

Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).

Одним из элементов состава правонарушения является вина. Под виной понимается отношение правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его последствиям. Обычно она рассматривается как субъективное психическое отношение лица к своему противоправному поведению и его последствиям, связанное с предвидением неблагоприятных результатов своего поведения и осознанием возможности их предотвращения. Такой подход получил свое закрепление и в Гражданском кодексе. Статья 401 ГК РФ устанавливает, что лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), за исключением случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Под виной в гражданском праве следует понимать непринятие правонарушителем всех возможных мер по предотвращению неблагоприятных последствий его поведения (действия или бездействия), необходимых при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей и конкретным условиям оборота. Представляется, такая формулировка гражданско-правовой вины более полно выражает ее сущность.

Таким образом, вина арендодателя состоит в том, что он не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей.

Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что эта оговорка свидетельствует, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

В то же время ст. 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

В соответствии со ст. 610, 617 ГК РФ договор аренды может быть прекращен в следующих случаях:

- если срок аренды в договоре не определен, а одна из сторон отказалась от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца;

- в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора.

Кроме того, ст. 619, 620 ГК РФ устанавливают основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (применительно к земельным отношениям речь может идти о проведении мероприятий по восстановлению или повышению плодородия почв или иных мероприятий, улучшающих качественные характеристики земельного участка).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ - при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных другими законами или договором. В соответствии с гражданским законодательством существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданское законодательство устанавливает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки (применительно к аренде земельных участков - не проводит мероприятий по улучшению качественных характеристик арендованных земельных участков);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (например, в силу установления публичного или частного сервитута).

Договор аренды может быть расторгнут в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ - при существенном нарушении договора другой стороной.

По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.

Ответственность за недостатки сданного в аренду участка возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена земельного участка, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена участка возможна только в порядке исключения.

Так, В.В. Витрянский в качестве довода, призванного подтвердить обоснованность такой практики, приводит конкретный пример: «...нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполнили условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В этом случае договор следует признать заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора». Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. - М., Центр деловой информации. 2005. - С. 29. Такой вывод справедлив, т.к. соответствует принципу свободы договора, который в данном случае проявляется в том, что субъекты гражданского оборота самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают условия договора сообразно их индивидуальным интересам и потребностям. Отсутствие соглашения о конкретной ответственности не исключает применение к должнику мер, определенных законом.

С учетом срочного характера аренды Кодекс подробно регулирует процесс возврата имущества при прекращении договора. При возврате арендованного имущества в основном решаются три вопроса: какова процедура возврата, каково состояние возвращаемого имущества, каковы последствия неисполнения или несвоевременного исполнения этой обязанности арендатором.

Специальные правила возврата здания, сооружения при прекращении аренды, закрепленные в п. 2 ст. 655 ГК РФ, приравнены к условиям передачи имущества в аренду. При приемке должны участвовать обе стороны. Просрочка приемки имущества арендодателем будет означать просрочку кредитора. Арендатор, в свою очередь, получив соответствующее извещение арендодателя, не вправе уклоняться от передачи имущества. В противном случае имущество может быть изъято в судебном порядке. Приведенная норма на практике нередко различно применялась судами. В ряде случаев иски арендодателей об изъятии имущества у арендаторов рассматривались по правилам виндикационного иска. Логическим следствием рассмотрения такого иска явилось бы применение норм ст. 302 ГК, регулирующих истребование имущества от добросовестного приобретателя в случаях, когда арендованное имущество отчуждено арендатором третьим лицам. Такое смешение понятий существенно ущемляло интересы арендодателя, являющегося добросовестной стороной. Высший Арбитражный суд РФ в Информационном письме от 28 апреля 1997г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 8. - С. 23. указал на ошибочность такого подхода, подчеркнув, что статья 301 ГК РФ применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Ответчик, занимающий помещение на основании договора аренды, обязан вернуть имущество в освобожденном виде в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Имущество подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в каком арендатор его получил, с учетом нормального износа. Иными словами, закрепленное в Кодексе требование к качеству возвращаемого имущества представляет собой только необходимый минимум. В качестве альтернативы стороны могут предусмотреть в договоре состояние возвращаемого имущества. Приведенные правила дополняются тем, что при отсутствии других указании в законе, ином правовом акте, в момент передачи имущество должно обладать свойствами, которые предусмотрены в договоре, включая повышенные по сравнению с обычными требования к качеству имущества.

Понятия «нормальный износ» законодатель не дает. Предполагается применить тот износ, который имущество претерпело бы при обычном использовании за определенный период времени. Определение степени износа основных фондов производится в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 г. № 1072 СП СССР. - 1990. - № 30. - Ст. 140., устанавливающим единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, которые обязательны для применения всеми предприятиями, организациями независимо от их ведомственной подчиненности и формы собственности. Здания, по которым производятся амортизационные отчисления, представлены по трем группам: производственные, непроизводственные, жилые. При смешанном использовании здание относится к производственному, если для этих целей занято более 50% общей его площади. Амортизационные отчисления установлены в целом в процентном соотношении к стоимости основного фонда с подразделением на капитальный ремонт и на полное восстановление.

Амортизации имущества посвящен целый ряд статей части второй Налогового кодекса РФ, который определяет методы и порядок расчета сумм амортизации, распределение амортизируемого имущества на 10 групп в зависимости от срока полезного использования и др. (ст. ст. 250-260).

Защищая интересы арендодателя, Кодекс устанавливает особые последствия, если арендатор допускает просрочку передачи имущества:

- арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки;

- в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных убытков, он т может потребовать их возмещения;

- когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Штрафной характер названной неустойки может быть изменен только договором.

Существует еще одно неблагоприятное для арендатора последствие, на котором следует остановиться особо. Одним из важнейших положений аренды является приобретение арендатором права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором. Как было указано выше, Л. Петражицкий и другие романисты рассматривали получение таких плодов как способ использования вещи, а все использованные плоды собственник не может отсудить, пока налицо добросовестность владения. Петражицкий Л.И. Права добросовестного владельца на доходы с точки зрения догмы и политики гражданского права - М., Статут. 2002. - С. 9.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Однако при прекращении договора незаконное владение налицо, и вправе ли в этом случае арендатор, незаконно удерживающий имущество, присваивать права на доходы от заведомо чужой вещи? Как заметил К.Скловский, раскрывая эту проблему»,... вещь может приносить доход и помимо всякой деятельности владельца, сама собой» Скловский К.И. О правах владельца на плоды и доходы. // Хозяйство и право. - 1999. - № 1. - С. 51.. Если допустить, что арендатор сдал помещение третьему лицу по договору субаренды и продолжает получать от субарендатора арендную плату после прекращения договора аренды, неосновательное обогащение очевидно.

Избранный судебной практикой подход к правовой природе платежей за пользование помещением после прекращения договора объясняется тем, что возможность их взыскания законодатель связывает с противоправным поведением должника, с фактом нарушения договорного обязательства. Главным обстоятельством для определения данной меры воздействия является неправомерность удержания имущества. Поэтому, если «бывший арендатор не исполнил решения суда и фактически пользуется ранее арендованным помещением, его обязательство по оплате за пользование имуществом нельзя считать прекращенным» Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли - М., Волтерс Клувер. 2005. - С. 78..

Компенсация за пользование чужой вещью не может быть предъявлена и под видом убытков арендодателя, поскольку нельзя вести речь о прямых затратах арендодателя.

Таким образом, не должно быть сомнений в возможности предъявления собственником самостоятельного иска, основанного им на своем праве на доходы. По мнению К. Скловского, « он может быть виндикационным, но может быть и кондикцией, когда виндикация невозможна, поскольку между ними существует несомненная связь (см., например, ст. 1103 ГК), как вообще есть связь между незаконным (а значит, и неосновательным) владением и неосновательным обогащением, хотя эти две ситуации, что совершенно очевидно, и нетождественны». Скловский К.И. Указ. соч. - С. 51. В любом случае справедливо замечание, что виндикация реально применима только в отношении наличных, сохранившихся доходов, имеющих вещную форму.

Одновременно в рамках неосновательного обогащения в литературе предлагался различный порядок расчета суммы неосновательно полученных доходов: предъявлять как непосредственно полученные от предмета обогащения, так и извлеченные из имущества, приобретенного за деньги, вырученные от продажи неосновательно полученного. Ушивцева Д. Возмещение по обязательству вследствие неосновательного обогащения. // Российская юстиция. - 2000. - № 12. - С. 23. Указывалось и на более реалистичный подход: оставить незаконному владельцу доходы, полученные им от обычного хозяйственного использования имущества и изъять полученные сверх этого. Это объясняется следующим образом: »... потерпевшему подлежат возврату или возмещению только те доходы, которые он сам в условиях нормального делового оборота, сложившихся обыкновений и при сравнимых обстоятельствах реально мог бы получить путем использования такого же количества вещей того же рода... Другие доходы или выгоды, которые обогатившийся извлек из имущества в результате расчетливой деятельности, должны оставаться ему, если, конечно, они не явились следствием совершения им противозаконных сделок или иных действий, влекущих применение конфискационных мер». Гражданское право. Учебник. Ч. 2. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С. 454.

Так или иначе, содержание обязательства вследствие неосновательного обогащения определяется характером и размером полученных доходов. Безусловно, в силу ст. 1108 ГК арендатор претендует на зачет затрат, понесенных им на получение истребуемого дохода с того времени, с которого обязан возвратить доходы с зачетом полученных им выгод. В нашем примере они могут быть связаны с регистрацией договора субаренды, уплатой налогов и сборов, проведением ремонтных работ. Думается, что право на возмещение затрат утрачивается, если приобретатель умышленно удерживает подлежащее возврату имущество, так как в данном случае налицо злоупотребление правом.

Одновременно ГК РФ предоставляет потерпевшему право требовать от должника уплаты процентов на сумму неосновательно полученного обогащения.

Рассматривая вопрос о праве арендатора на получение доходов от использования арендованного имущества нельзя не остановиться на случаях их получения по недействительной сделке. В практике арбитражных судов требования о признании недействительными договоров аренды и применении последствий их недействительности являются весьма распространенными. Как правило, речь идет о случаях, когда сделка уже исполнена полностью или частично. Здесь мы сталкиваемся и со вторым вопросом: является ли полученная арендодателем плата по недействительному договору неосновательным обогащением? Согласно пункту 2 статьи 167 ПС РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 1103 ГК к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным имуществом. Поэтому если в результате исполнения ничтожной сделки арендатор фактически пользовался предоставленным ему помещением, то в силу статьи 167 ГК он обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования. Неосновательным обогащением для арендодателя будет считаться только та часть денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Правила п. 2 ст. 167 и применяемая субсидиарно норма п. 1 ст. 1107 ГК обязывают и другую сторону (арендатора) подобной сделки вернуть другой стороне все полученное, включая плоды, доходы от арендованного имущества. Возможность и размер извлечения доходов от использования арендатором имущества должны быть доказаны арендодателем.

Заключение

Из приведенного в данной работе анализа действующего законодательства, судебно-арбитражной практики и основных положений отечественной цивилистической доктрины вытекают следующие выводы.

В то же время в современном регулировании не разрешен ряд острых и актуальных вопросов аренды, как в теоретическом, так и практическом аспектах. С момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признавшего нежилые помещения недвижимостью, прошел достаточный срок для того, чтобы иметь возможность оценить его сильные и слабые стороны, назвать существенные недостатки и пробелы, обнаруженные в процессе его применения, в том числе и в судебно-арбитражной практике. Очевидно, что законодателем не полностью учтены те реальные условия, в которых будет «работать» закон, не обеспечен механизм его самозащиты от некомпетентного применения. Сегодня представляется необходимым конкретизировать и упорядочить осуществление государственной регистрации отдельных сделок с недвижимостью вообще, и сделок аренды нежилых помещений, в частности.

Функция института права аренды состоит не только в закреплении возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества, но и в определении содержания и объема предоставляемых арендатору правомочий по использованию нанятого имущества, а также норм, гарантирующих осуществление этих полномочий. В частности, арендатору предоставляется право требовать устранения препятствий со стороны других лиц, мешающих или затрудняющих ему осуществление права аренды. Иными словами, в отношениях аренды вещные элементы возможны в тех случаях и в тех пределах, в каких они не нарушают установленные законом условия обязательства. Таким образом, двойственный правовой режим аренды нежилых помещений позволяет относить ее к правоотношениям смешанной правовой природы.

1. Предмет договора аренды нежилых помещений гражданском законодательстве настолько специфичен, что требуют дополнительного правового регулирования, необходимо рассматривать этот договор как разновидность аренды и внести в ГК РФ отдельную главу с наименованием «Аренда нежилых помещений».

2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого автором предлагается наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения.

3. С принятием Закона о государственной регистрации в качестве объекта регистрации рассматривается право аренды как обременение прав арендодателя. Однако, учитывая, что часть вторая Гражданского кодекса РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды зданий (сооружений) сроком не менее одного года, то легализация права аренды осуществляется регистрацией самого договора.

Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений предлагается регулировать путем дополнения статьи 609 ГК РФ пунктом 4 следующего содержания: «К договору аренды нежилых помещений применяются правила о регистрации договоров аренды зданий, сооружений, предусмотренные пунктом 2 статьи 651 ГК РФ».

Решение данной проблемы возможно также путем внесения дополнений в ст.26 Закона о государственной регистрации, распространив сферу ее действия на договоры аренды нежилых помещений сроком не менее одного года.

4. Такие объекты, как части нежилых помещений, не соответствуют закрепленным в Гражданском кодексе критериям недвижимости. Поэтому сделки аренды части помещений предлагается исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

Изменения и дополнения договора аренды зданий (сооружений) подлежат государственной регистрации только в том случае, если они влекут существенное изменение содержания и условий обременения прав арендодателя.

Договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня его заключения охватывается нормами Закона о государственной регистрации.

5. Следует дополнить часть 1 статьи 616 ГК РФ нормой, «возлагающей на арендодателя обязанность согласовать с арендатором условия пользования арендованным имуществом в период проведения капитального ремонта».

6. Сегодня участники гражданского оборота рассматривают акт приема-передачи нежилых помещений в аренду как формальный документ. Поэтому правила о значении передаточного акта при аренде зданий целесообразно распространить и на нежилые помещения, хотя и не обладающие характерными для недвижимости признаками, но имеющие немаловажное социально-экономическое значение.

7. Необходимость получения экономического и правового результата от аренды нежилых помещений требует использования гибкой формы договорных отношений, что предполагает наряду с приемлемой формой арендной платы согласование в договоре механизма изменения размера платежей без дополнительных процессуальных процедур, обеспечив его оговоркой на возможность изменения цены. Неплохо зарекомендовавшие себя нормы ГК РФ об использовании договорной валютной оговорки получат более широкое применение, с учетом обесценивания валюты платежа в период просрочки, определив его в рублях по курсу на день фактического платежа.

Изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации и определение суммы обязательства в соответствии с п. 2 ст. 217 ГК РФ не являются изменением условия договора о размере арендной платы, а представляют собой только механизм исполнения договора.

8. Попытки теоретически обосновать возможность расторжения договора аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений по требованию арендодателя только по решению суда основаны на толковании статьи 619 ГК РФ в отрыве от норм главы 29 Кодекса. С тем, чтобы устранить двоякость толкования, целесообразно уточнить формулировку статьи 619 ГК РФ в двух направлениях: во-первых, следует подчеркнуть, что перечисленные в данной статье основания расторжения договора изначально предполагаются существенными, и, во-вторых, необходимо расширить норму абзаца 6 этой статьи путем указания на то, что в договоре аренды могут быть установлены и другие основания и способы досрочного расторжения договора в соответствии с пунктами 1-3 статьи 450 Кодекса. В итоге формулировка шестого абзаца статьи 619 ГК представляется следующей: «Указанные нарушения договора аренды, допущенные арендатором, предполагаются существенными.

Договором аренды могут быть установлены другие основания, а также способы досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктами 1- 3 статьи 450 настоящего Кодекса».

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обогащение и накопление судебной практики должны способствовать более широкому применению рассматриваемого вида договора аренды, ибо грамотное использование этого института - залог стабильности гражданского оборота в целом.

Библиографический список