Одна из особенностей договора аренды зданий нежилых помещений состоит в том, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Значение данной нормы проявляется, в частности, в том, что обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) в аренду считается исполненным только после фактического предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания документа о передаче. В то же время стороны свободны при определении в договоре указанного условия. Уклонение же одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, в силу п. 1 ст. 655 ГК рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Названные правила должны соблюдаться и при возврате арендованного имущества после прекращения договора.

Юридическое значение передаточного акта состоит еще и в том, что в нем фиксируется санитарное и техническое состояние здания или сооружения, указываются явные (не скрытые) недостатки, для выявления которых достаточно обычного осмотра.

В целях обеспечения стабильности экономического оборота является целесообразным распространить требование о составлении передаточного акта на аренду нежилых помещений, хотя в намерение законодателя входило, как было обосновано выше, регулирование аренды нежилых помещений общими правилами аренды.

Переданные в текущую аренду здания, сооружения или нежилые помещения продолжают числиться на балансе организации-арендодателя обособленно на счете 01 «Основные средства (субсчет «Основные средства, сданные в аренду»)» по первоначальной стоимости.

На арендодателе лежит обязанность по поддержанию переданного имущества в пригодном состоянии. Поэтому он обязан за свой счет производить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», что является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Применительно к жилым помещениям в литературе встречается такая классификация, как капитальный, средний и текущий ремонт. Тем не менее, капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту.

О широком использовании договаривающимися сторонами принципа свободы договора свидетельствует то, что наиболее часто ими применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее в немалой степени объясняется тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту нежилых помещений. Общее направление по этому вопросу сложилось в судебной и арбитражной практике. Так, например, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Самары обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Сюр» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды нежилых помещений. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Суд кассационной инстанции пришел к иному выводу, указав, что сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 709 кв. м, пунктами 2.1.2, 2.2.4 и 7.1 которого определены правоотношения сторон в случае проведения на арендованном объекте капитального ремонта. Как установлено судом, при заключении договора товарищество было осведомлено о состоянии арендуемого нежилого помещения и необходимости проведения в нем капитального ремонта, что подтверждалось актом приемки-передачи помещения. Согласно пункту 2.1.4 арендатор принял на себя обязательство своевременно по письменному разрешению арендодателя за свой счет и в сроки, предусмотренные согласованным планом-графиком, произвести капитальный ремонт арендуемых помещений. Поскольку Комитетом было письменно выражено согласие на проведение ремонта, его требования к арендатору, не выполнившему свои обязательства, о расторжении договора и взыскании задолженности правомерны. Постановление ФАС Поволжского округа от 11 февраля 2007 г. по делу № А55-4276/07-19 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 6. - С. 34.

Возникает целая группа вопросов, касающихся пользования арендованным имуществом во время капитального ремонта, поскольку они в Кодексе не урегулированы. Порядок и условия проведения ремонта могут быть определены соглашением контрагентов как при заключении договора, так и путем заключения дополнительного соглашения. К примеру, стороны могут договориться о приостановлении договора на срок ремонта, передаче другого аналогичного имущества и др. Вместе с тем отсутствие соглашения, о котором идет речь, не освобождает арендодателя от договорных обязательств. Поэтому справедливо мнение авторов, допускающих применение в такой ситуации к арендодателю ответственности по правилам статьи 612 ГК. Гражданское право. Учебник. Ч.2. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С. 161.

Статья 623 ГК РФ, посвященная содержанию аренды, регулирует вопросы, связанные с улучшением, арендованного имущества.

Подобное правило было установлено старым российским законодательством для имущественного найма. Дальнейшее развитие оно получило в Основах законодательства Союза ССР и республик об аренде.

Из самой природы аренды вытекает, что собственником арендуемого имущества на период действия договора остается арендодатель. Из этого, в частности, следует, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя, как распорядителя соответствующих средств, направляемых на восстановление имущества.

Приведенное положение о праве собственности на произведенные улучшения знает два исключения.

Первое распространяется на отделимые улучшения, которые можно изъять без вреда для имущества. Речь идет об улучшениях, производимых арендатором в ходе нормальной хозяйственной деятельности. В то же время сторонам предоставляется право отступить от этого правила, предложенного законодателем.

Второе исключение имеет в виду недвижимые вещи. В статье 623 ГК особо выделено то обстоятельство, что при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, при условии, если обязательность таких улучшений предусмотрена договором либо арендатором получено предварительное согласие арендодателя. Вместе с тем в силу диспозитивности нормы п. 2 ст. 623 ГК сторонам предоставляется возможность определить иные варианты возмещения указанных затрат.

Например, акционерное общество закрытого типа «Самара-Лада» (АОЗТ «Самара-Лада») обратилось в арбитражный суд города Самары и иском к открытому акционерному обществу «Самарская городская телефонная сеть» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в виде упущенной выгоды и дополнительных затрат по теплоснабжению.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Из материалов дела следовало, что автобаза производственного объединения «Самарская городская телефонная сеть» и производственный кооператив «Самара-Лада» (правопреемник - АОЗТ «Самара-Лада») заключили договор от 16.11.1998 г. о предоставлении в арендное пользование истцу части помещений и оборудования на срок с 01.01.1999г. по 31.12.2004 г.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора ответчик должен возместить истцу стоимость всех построек, перестроек, переделок, улучшений по истечении срока договора или при его досрочном прекращении.

В период пользования арендованным имуществом истец с согласия ответчика произвел работы по улучшению арендуемых помещений и территории и в связи с окончанием срока договора потребовал оплатить произведенные улучшения. Поскольку ответчик отказался уплатить требуемую сумму, истец заявил иск.

Согласно пункту 2 статьи Основ законодательства об аренде в случаях, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

В соответствии с названной статьей Основ и условием договора после его прекращения у истца возникло право, а у ответчика обязанность по оплате неотделимых улучшений.

В части взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ, решение суда необоснованно, поскольку до определения сторонами или судом стоимости улучшений денежного обязательства у ответчика не возникло.

Учитывая изложенное Президиум, Высшего Арбитражного Суда РФ протест генерального прокурора РФ удовлетворил, отменив решение суда и постановление апелляционной инстанции, дело направил на новое рассмотрение. Постановление ФАС Поволжского округа от 16 января 2006 № А55-1873/06-14 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 5. - С. 25.

Вопрос об отнесении улучшений к отделимым от арендованного имущества, и наоборот, является предметом непрекращающихся дискуссий. Например, по одному из рассмотренных арбитражным судом Самарской области дел была назначена строительно-техническая экспертиза с целью определения характера кирпичной перегородки в помещении, которая по внешнему виду могла быть отнесена к типу капитальных улучшений. Из заключения эксперта следовало, что возведенная арендатором без согласия арендодателя перегородка являлась самонесущей, а по своей конструкции отделимой от основного помещения. Ее демонтаж возможен без вреда для основного помещения. К аналогичному улучшению судом отнесены и металлические решетки на окнах, дверной алюминиевый блок и установленная арендатором охранная сигнализация. Решение суда кассационной инстанцией Федерального Арбитражного суда Поволжского округа оставлено без изменения. Постановление ФАС Поволжского округа от 20 марта 2007 г. по делу № А55-3164/07-22 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 7. - С. 34.

Иначе решается возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, поскольку последний принимает на себя риск возмещения этих затрат. Допускается возмещение арендатору стоимости таких улучшений только в случаях, предусмотренных законом. Соответствующая норма носит императивный характер.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Заключая соглашение об аренде здания (сооружения), стороны должны иметь в виду установленное статьей 654 ГК требование об обязательном письменном согласовании размера платы за аренду. Если в договоре соответствующее условие будет отсутствовать, то такой договор признается незаключенным.

На практике чаще всего плата за аренду здания (нежилого помещения) устанавливается за единицу площади, равной квадратному метру. В этом случае действует специальное правило: арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания, нежилого помещения (п. 3 ст. 654 ГК).

Законодатель не ограничивает возможности сторон самим согласовать в договоре приемлемую форму оплаты аренды, перечислив лишь несколько вариантов в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Как мы видим, выработанные в теории подходы к определению форм арендной платы в целом ориентированы на защиту прав обеих сторон. Безусловно, вопрос о выборе формы будет решаться с учетом конкретных интересов. В то же время, как показывает правоприменительная практика, наиболее востребованными являются два вида: периодические платежи в твердой денежной сумме и возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Нередко эти формы сочетаются.

Особняком от остальных стоят предоставление арендатором в счет оплаты аренды определенных услуг и передача обусловленной договором вещи в собственность арендодателю, так как в данном случае договор аренды дополняется элементами купли-продажи или договора об оказании услуг. Такой договор в литературе рассматривается как смешанный.

Особую форму вознаграждения под названием «наем из выстройки» приводил Шершеневич Г.Ф.: «Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землею, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника (т. X ч.1 ст. 1697), при чем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя». Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. - М., Статут. 2006. - С. 519.

Применительно к аренде недвижимости различают два вида цены: фиксированная и устанавливаемая договаривающимися сторонами. Специальные правила действуют в отношении фиксированной цены. Во-первых, она может быть установлена только в случаях, предусмотренных законом, и в основном распространяется на аренду государственного (муниципального) имущества. Во-вторых, ставки определяются уполномоченными на то государственными органами. В-третьих, имеет место дифференциация арендной платы в зависимости от назначения зданий (нежилых помещений), их технической характеристики и других оснований.

Поскольку договаривающиеся стороны заинтересованы в стабильности отношений и уменьшении риска будущих убытков, связанных с падением покупательной способности российских денег, применительно к долгосрочной аренде недвижимости договорная практика знает различные формы «валютных оговорок». Некоторые из них приводил Л.А. Лунц:

«1) исчисление суммы долга в иностранной валюте, которая, по мнению сторон, является устойчивой, или исчисление суммы долга альтернативно в нескольких валютах;

2) исчисление платежа на базе рыночной (биржевой) цены какого-либо товара;

3) исчисление платежа по индексу товарных цен;

4) так называемая золотая оговорка». Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве. - М., Статут. 2002. - С. 222.

Не менее значим в содержании договора следующий момент. В связи с необходимостью предоставления арендодателем определенных услуг возникает вопрос о распределении связанных с этим расходов. В состав арендной платы не входит стоимость возлагаемых на арендатора коммунальных услуг, порядок, срок и условия оплаты которых обычно определяются отдельным договором. Понятие «коммунальные услуги» включает в себя холодное и горячее водоснабжение; тепло-, электро-, газоснабжение; канализацию. Иные услуги (телефон, радио) не носят характер коммунальных.

На практике условия договора предусматривают, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

В составе платежей арендатора следует выделить также платеж за содержание и ремонт мест общего пользования, плату за услуги по техническому обслуживанию здания. Несмотря на то, что в нормативных актах обязанность по содержанию придомовой территории закреплена за собственником (владельцем) здания, арендаторы должны принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории. При определении суммы расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту, возлагаемой на арендатора, учитываются следующие статьи расходов: расходы по обслуживанию здания - заработная плата обслуживающему персоналу (дворникам, сторожам, уборщицам), расходы по содержанию этого персонала, включая спецодежду, мелкий уборочный инвентарь и др.);

- административно-хозяйственные расходы - заработная плата административно-управленческому персоналу, почтово-канцелярские расходы и др.;

- расходы по содержанию домовладения -- уборка и вывоз мусора, отопление и содержание лифта и мест общего пользования, освещение уличных и дворовых фонарей и пр.;

- расходы по текущему ремонту здания -- текущий ремонт системы коммуникаций, мест общего пользования.

Участие арендатора в перечисленных расходах не может быть выше той части фактических расходов по зданию, которая приходится на арендатора пропорционально занимаемой им площади по отношению ко всей площади здания, и определяется обычно при заключении договора в виде отдельного расчета. При этом в целях проверки правильности расчетов арендатор вправе ознакомиться с бухгалтерскими данными и платежными документами арендодателя. Платеж причитающейся с арендатора сумм производится вместе с арендной платой на основании выставленного арендодателем счета - фактуры. Права и обязанности сторон охватывают самый широкий круг вопросов, в том числе выходящих за рамки, определенные для аренды вообще и аренды зданий, нежилых помещений в частности. Один из таких вопросов связан с возложением на арендатора возмещения части налога со строения, платежа по страхованию строения и платы за землю.

Поскольку правовой режим аренды нежилых помещений исключает возможность согласования в договоре отдельной платы за земельный участок, на котором расположено строение, отмечено стремление соответствующих государственных органов централизованно урегулировать участие арендаторов нежилых помещений в содержании земельных участков.

Актуальность проблемы соотношения аренды нежилых помещений и земельного участка подтверждается следующим примером из судебной практики.

В Кодексе традиционно сохранен ряд общих принципиальных положений, связанных с пересмотром размера арендной платы и распространяющихся на аренду нежилых помещений:

- размер платы может изменяться по соглашению сторон;

- срок изменения цены устанавливается в договоре, однако он ограничен - не чаще одного раза в год;

- специальные (иные минимальные) сроки пересмотра платы могут действовать применительно к отдельным видам аренды, а также аренды отдельных видов имущества.

Перечисленные условия неприменимы в случае, если стороны в договоре полностью исключили возможность изменения размера арендной платы. Достаточно четкую позицию в этом вопросе занимает Высший Арбитражный Суд РФ, указав, что суды должны отказывать в иске об увеличении или уменьшении обусловленной договором цены, когда в договоре отсутствует оговорка о возможности такого изменения. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 32.

Одной из гарантий арендатора служит норма, закрепленная в п. 4 ст. 614 Кодекса. Подразумевается правило: когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, ухудшились предусмотренные договором условия пользования либо состояние самого имущества, то арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Иное правило может быть установлено только законом.

В некоторых публикациях предлагается рассматривать данное право арендатора в совокупности с п. 1 ст. 614 ГК. Например, по мнению А.А. Иванова «...с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последним может быть установлено, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества». Гражданское право. Учебник. Ч. 2. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С. 165. Приведенный автором аргумент представляется неубедительным. При обычных условиях гражданского оборота добросовестное лицо не должно оказаться в ситуации, когда добровольно принятые на себя обязательства повлекли бы для него неблагоприятные последствия. Не случайно законодатель, предусматривая обязанности арендодателя, переносит на него «центр тяжести» в вопросах ответственности за состояние передаваемого в аренду имущества. По этому пути идет и судебная практика, что можно подтвердить следующим примером.

Товарищество с ограниченной ответственностью «Артура ТРЕ» по договору от 10.02.96 г. предоставило в арендное пользование акционерному обществу закрытого типа «Ле Монти Лтд» нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 18 сроком на один год. В арендованном помещение 20 октября 1996 г. произошел пожар, в результате которого оно полностью выгорело и частично разрушено. Кроме того, значительно повреждено смежное с ним помещение.

По окончании срока действия договора стороны отказались от продолжения арендных отношений, в связи с чем имущество подлежало возврату арендодателю.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В нарушение требований указанной нормы ответчик не восстановил арендованное помещение до нормального состояния и отклонил требование арендодателя о возмещении затрат, необходимых последнему для ремонта помещений, в связи с чем спор был передан на рассмотрение арбитражного суда.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в соответствии со ст. 211 ГК РФ должен нести арендодатель как собственник имущества, так как в законе не установлено иное. В деле имелись документы следственной проверки, из которых усматривалось, что пожар возник в результате противоправных действий не установленного следствием лица.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ указал, что при отсутствии в действиях арендатора упущений, способствовавших повреждению арендованного имущества, и когда невозможно установить конкретное лицо, чьи действия явились причиной гибели имущества, наступает ответственность собственника за гибель имущества. Постановление Президиума ВАС РФ от 23 января 2001 г. № 5823/98 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 6. - С.25.

В то же время требование об уменьшении арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК является самостоятельным, так как может быть реализовано лишь при наличии доказательств того, что условия пользования или состояние имущества ухудшились в ходе исполнения договора, в то время как арендатор проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и принял все меры для надлежащего исполнения обязательства. Поэтому бремя ответственности в такой ситуации возлагается на арендодателя - собственника имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным зданием, сооружением и нежилым помещением в соответствии с условиями договора.

Сама по себе эта обязанность арендатора основывается на законе и поэтому совершенно не зависит то того обстоятельства, была ли она включена в договор или нет. В свою очередь порядок пользования имуществом определяется условиями договора, а при их отсутствии обуславливается назначением имущества.

В условиях современного права помимо общего назначения имущества стороны вправе установить в договоре дополнительные требования, предъявляемые к использованию. К примеру, при аренде нежилого помещения за арендатором зачастую закрепляется обязанность по соблюдению санитарных норм, правил противопожарной безопасности и т.п.

Последствия нарушения арендатором названной обязанности таковы: арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В процессе пользования аренды арендатор не вправе распоряжаться арендованным зданием (сооружением), нежилым помещением.

Только с согласия арендодателя он вправе:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Несмотря на то, что субаренда является традиционной для российского права, с введением в действие части второй Гражданского кодекса в правоприменительной практике появилась возможность руководствоваться специальными правилами, связанными с этим институтом:

а) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;

б) досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды;

в) круг участников будущих правоотношений заранее установлен законом, поскольку при досрочном прекращении договора на иных условиях, субарендатор имеет право на заключение с арендодателем самостоятельного договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока;

г) условия возобновленного вышеуказанным способом договора аренды не могут быть изменены по воле участников, так как в силу закона они должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды;

д) при признании ничтожным договора аренды ничтожным является и договор субаренды;

е) требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды;

ж) в силу п. 2 ст. 615 Кодекса при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Нельзя не отметить, что положения п. 2 ст. 615 ГК не получили пока широкого применения в практике, за исключением передачи арендованного имущества в субаренду. В значительной степени это объясняется сложностью оформления передачи права аренды. «Притом в самом этом свойстве права на чужую вещь, что оно не всегда представляет интерес для каждого лица и потому не всегда может служить предметом залога, нет ничего исключительного: и вещи, как мы видели, не всегда служат предметом залога, а только вещи более ценные и не подлежащие легкому повреждению». Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. - С. 204.

Так как при передаче права владения и (или) пользования в залог, уставный капитал обществ (товариществ) происходит двойное ограничение правомочий собственника. Залогодержатель либо общество, в уставный капитал которого передано право аренды, наравне с арендатором имущества имеют право на защиту права владения против собственника (ст. 305 ГК).

Выгода от обладания обязательственными правами может быть получена только в результате чужих действий обязанного лица, а не его собственника. Поэтому возможна ситуация неисполнения обязательства по различным причинам: неисполнение по вине кредитора, гибель имущества, действие непреодолимой силы, издание акта государственной власти и т.д. Таким образом, всегда существует вероятность неполучения обладателем прав реального исполнения со стороны должника.

На арендатора возлагается обязанность поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию нежилое помещение. Из этого правила сделано исключение в самом Кодексе: в законе или договоре возможно иное распределение названных обязанностей (п. 2 ст. 616 ГК).

Выделение в самом определении аренды в качестве непременного его признака пользования имуществом предполагает обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии. Имеется в виду, в частности, устранение внутренних недостатков арендованного имущества или поддержание его технической исправности. В интересах арендатора установлена обязанность нести расходы по содержанию имущества. В литературе даются неоднозначные понятия текущему ремонту. Так, по мнению С.С. Алексеева, особенность текущего ремонта заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей здания и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникших повреждений и неисправностей. Алексеев С.С. Гражданское право: Учебник. - М., Велби. 2006. - С. 63. Ю.К. Толстой считает, что текущий ремонт в отличие от капитального не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. Гражданское право. Учебник. Ч. 2. / Под ред. Сергеева А. П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С. 167. Все же представляется, что в целом проведение текущего ремонта направлено на предупреждение преждевременного износа здания.

Глава 3. Прекращение договора аренды нежилого помещения и ответственность сторон

В Кодексе как общее правило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, в отдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнения договора. Существует соответствующая норма и применительно к аренде недвижимости: согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполнения здесь обусловлена особым характером условия о сроке. Этот принцип, однако, не исключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договора действующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращения договора. Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.п.) Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - № 7. - С. 21..

Действующее гражданское законодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенный срок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебном порядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намерена доказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензии имущественного характера Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - М., Юстицинформ. 2007. - С.68..

Положение о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст. 310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеют обязанности, вытекающие из запретительных норм права. Характеризуя эту группу обязанностей, В.П. Грибанов писал: «Это общие обязанности, касающиеся любого участника гражданского оборота, независимо от того, является ли данный субъект управомоченным или обязанным лицом в гражданском правоотношении». Грибанов В.П. Указ. соч. - С. 295.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Предполагается, что «предприниматели - достаточно знающие, опытные люди, и если одна из сторон идет на то, чтобы дать другой возможность в ходе осуществления договора в одностороннем порядке от него отказаться, то она знает и понимает, что она делает. Возможно, она идет на это потому, что что-то за это получает в каких-то других условиях договора: в цене, сроках, еще в чем-то». Маковский А.Л. О концепции первой части Гражданского кодекса. // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 4. - С. 23.

Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны.

Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством Катунин Д. Судьба договора аренды // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 17. - С. 16..

Необходимо различать односторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжения договора по требованию одной из сторон.

В п. 2 ст. 450 ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что толкование положений Кодекса о существенном нарушении обязательства требует серьезного анализа правоприменительной практики, складывающейся в отдельных сферах деятельности с участием различных субъектов и с учетом конкретных фактических обстоятельств исполнения договорных обязательств. В последнее время из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между профессиональными коммерсантами и потребителями. Законодатель вынужден признать, что общее договорное право не дает рядовому гражданину адекватных средств защиты против крупных компаний. Поэтому требуется предоставление потребителям дополнительных правовых и процессуальных гарантий охраны их интересов во взаимоотношениях с крупными юридическими фирмами, включая возложение на последних дополнительных обязанностей.

Практическое применение названного положения не может не вызвать определенных затруднений и ввиду отсутствия подходов к определению таких базовых понятий, как «характер обязательства», «условия оборота» и т.п.

Применительно к существенному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба к ожидаемому результату. «По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 351.

В отличие от Основ гражданского законодательства и Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс ввел специальные основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 619). Это когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В свою очередь по требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки неисправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования (ст. 620 ГК).

Одновременно в названных статьях предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя. В качестве одного из вариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесения арендатором арендной платы в установленный срок.

В литературе и правоприменительной практике возник вопрос о соотношении специальных оснований расторжения договора аренды и общих оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК. Одна группа авторов исходит из способа реализации требований кредитора, полагая, что расторжение договора аренды по специальным основаниям возможно только в судебном порядке, в то время как основания расторжения договора, включая аренду, по п.2 ст. 450 могут быть предусмотрены договором. Гражданское право Ч.2. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С. 172; Комментарий судебно-арбитражной практики. / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 5. - М., Проспект. 2005. - С. 39.

Колебалась в этом вопросе и судебно - арбитражная практика. Так, в сентябре 2006 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест заместителя Председателя ВАС РФ, установил: Комитет по управлению имуществом Самары обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Эстэн» о расторжении договора аренды от 27.02.2003 г. и выселении товарищества из занимаемого нежилого помещения. Срок аренды по договору - с 20.10.2004 г. до начала реконструкции, но не позднее 20.10.2019 г.

В соответствии с п. 6.3 договора арендодатель имел право расторгнуть договор в одностороннем порядке при принятии решения о реконструкции объекта.

Пунктом 4 особых условий к договору, подписанных фирмой без каких-либо возражений, предусмотрено, что в случае принятия решения правительством Москвы или префектурой Центрального административного округа о реконструкции или сносе арендуемого здания договор расторгается, а арендатор обязуется в течение трех месяцев после получения уведомления об этом освободить арендуемое помещение.

Правительством Москвы принято постановление от 18.06.96 г. о комплексной реконструкции дома, в которой расположено арендуемое помещение.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, было признано, что при указанных обстоятельствах суд правомерно расторг договор на основании его условий и обязал арендатора освободить занимаемое помещение.

23 декабря 1997 г. Президиум ВАС РФ рассмотрел протест на решение суда г. Москвы, вынесенного по иску Комитета по управлению имуществом Москвы к акционерному обществу закрытого типа «Консорциум Век» о выселении из помещения, занимаемого на основании договора аренды. Договор предусматривал аналогичное условие одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Однако истец в исковом заявлении не изложил своего требования о расторжении договора, полагая, что в силу названного пункта договор прекращен автоматически. Тем не менее Президиум посчитал, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Им направлено арендатору уведомление о расторжении договора аренды. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений Постановление ФАС Московского округа 23 декабря 1997 г. № А40-44061/97-12 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 15..

По логике изложенного получается, если бы арендодатель не подтвердил расторжение договора в установленном порядке, а равно суды первой и апелляционной инстанции не исследовали эти вопросы, заявленный иск следовало признать необоснованным, несмотря на то, что договор аренды содержит право арендодателя на одностороннее расторжение договора по указанному основанию.

Во всяком случае, этим же путем идет судебная практика и Поволжского региона. Так. Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев 15.08.2006 г. кассационную жалобу арендодателя на решение Арбитражного суда Брянской области по делу №5955/05-9-11, недвусмысленно высказал свою позицию. Из мотивировочной части постановления следует, что довод арендодателя о том, что договор был расторгнут в одностороннем порядке по причине непоступления арендной платы, как это предусмотрено в договоре, не заслуживает внимания. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, на которую сослался суд, если нарушения условий договора арендатором будут устранены, то основания для досрочного расторжения договора отпадают.

Истец не направлял предложения об устранении нарушений договора, а только поставил ответчика в известность, что договор в одностороннем порядке расторгнут. По этим соображениям судом иск оставлен без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка разрешения спора. Постановление ФАС Поволжского округа от 15 августа 2006 г. по делу № А55-5955/06-11-9 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 33.

Наиболее развернутая аргументация другой точки зрения по этой проблеме содержится в работе В.В. Витрянского «Договоры о передаче имущества».

Он, в частности, пишет: «Анализ текста ст.619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к пункту 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп.1 и 3 той же статьи, включающих в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп.1 и 3 ст.450 ГК.

Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие не перекрывается (применительно к аренде) статьей 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер)». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 448-489.

Едва ли можно найти более удачное сравнение двух названных оснований расторжения договора. Несомненно, что положения пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК имеют самостоятельное значение, и лишение арендодателя возможности использовать право на одностороннее расторжение договора при наличии на то договорной оговорки в корне противоречило бы принципам гражданского права и самой природе одностороннего отказа от договора, что также влечет его расторжение. При всей широте мнений юристов, в правоприменительной практике этот затронутый вопрос должен иметь только одно решение, и оно должно быть закреплено в постановлении Пленума ВАС РФ.

Известная самостоятельность процессуальной формы расторжения договора по требованию арендодателя находит свое выражение также и в том, что в силу ст. 619 ГК эта сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 29. прямо говорится, что требование о расторжении договора аренды судом не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вместе с тем данное положение нельзя понимать упрощенно. Возможны ситуации, когда арендатор, например, периодически допускает просрочку внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Однако исправно погашает задолженность немедленно по получении уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Однозначное применение части 3 статьи 619

ГК лишило бы арендодателя возможности расторгнуть договорные отношения с недобросовестным арендатором. При рассмотрении конкретных дел следует учитывать тяжесть допущенных ответчиком нарушений и интересы собственника имущества. В числе таких обстоятельств могут быть названы длительность нарушения, субъектный состав обязательства, учитывая, что в предпринимательской сфере требования к участникам договора жестче.

В частности, Президиум ВАС РФ в постановлении от 3 марта 2006 г. №7839/06 указал, что суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещений от сторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц, независимо то оформления договора субаренды, свидетельствует о неисполнении договорного обязательства, что является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 ст. 619 ГК РФ. Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 8. - С. 18.

Ссылка законодателя на «разумный срок» устранения арендатором нарушений предполагает, что он в каждом споре будет определен судом. В любом случае этот срок должен быть реальным.

Порядок расторжения договора установлен статьей 453 ГК РФ. Сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту. Последний обязан дать ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При недостижении соглашения, а равно при неполучении ответа в указанные сроки, заинтересованная сторона обращается в суд.

Расторжение договора аренды по требованию одной стороны возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Речь идет о случаях, когда « исполнение такого обязательства становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон. Представляется, что под обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические... и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора». Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. // Российская юстиция. - 2006. - № 10. - С. 22.

Из изложенного следует, что требование о расторжении договора по этому основанию судом может быть удовлетворено при наличии одновременно следующих условий:

во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;

в-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контакт. 2007. - С. 193..

3.2 Ответственность по договору аренды недвижимого имущества

Защита прав арендатора и арендодателя имеет некоторые особенности, которыми договор аренды отличается от других гражданско-правовых соглашений.

Для защиты прав собственника и титульного владельца используются так называемые вещно-правовые иски (виндикационный и негаторный). Первый используется в случаях, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения, второй - когда необходимо устранить препятствия пользованию имуществом, не связанные с лишением владения.

Оба иска могут быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т.е. таких, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Отсюда указанные иски получили наименование "абсолютных исков", т.е. предъявляемых к любым нарушившим вещное право.