Содержание

• Введение
• Глава 1. Понятие нежилых помещении
• 1.1 Особенности нежилых помещений как объектов аренды
• 1.2 Сфера применения норм об аренде нежилых помещений
• Глава 2. Действие договора аренды нежилых помещений
• 2.1 Заключение договора аренды нежилых помещений
• 2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения
• 2.3 Расторжение договора аренды нежилого помещения
• 2.4 Ответственность по договору аренды нежилого помещения
• Заключение
• Библиографический список

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена несколькими факторами. Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.

Еще одна проблема тесно связанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.

Определенные трудности при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в связи с реализацией норм Земельного кодекса Российской Федерации. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

Степень разработанности темы. Теоретический фундамент исследования составили работы М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Ю.Г. Жарикова, О.С. Иоффе, Я.А. Канторовича, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, Л.А. Лунца, М.Г. Масевич, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Е.А. Суханова, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Г.С. Шапкиной и др.

Объектом исследования является комплекс проблем, связанных с арендой нежилого помещения.

Предметом исследования является отношения по временному владению и пользованию зданиями и иными сооружениями, категория недвижимости, правовой режим недвижимого имущества и его влияние на арендные отношения, предметом которых является такой специфический объект как здание.

Аренда недвижимости включает в себя аренду не только зданий и иных сооружений, но и других объектов недвижимости. Однако в рамках настоящей работы рассмотрены только арендные отношения, предметом которых являются здания и иные сооружения.

Цели работы состоят в выявлении особенностей правового режима недвижимости и его влияния на арендные отношения, в изучении и теоретическом обобщении правовых проблем применения гражданско-правовых норм о договоре аренды зданий и сооружений, в выявлении закономерностей развития института аренды, в определении взаимодействия публично-правовых и частноправовых механизмов регулирования арендных отношений, в отражении недостатков действующего правового регулирования аренды зданий и сооружений, в установлении средств их устранения, в предложении мер по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего аренду зданий и иных сооружений.

Поставленные цели обусловили выдвижение следующих задач:

- - выявить особенности зданий и иных сооружений как объектов аренды;

- установить особенности сферы применения норм об аренде зданий и иных сооружений;

- выявить особенности государственной регистрации договора аренды зданий и иных сооружений;

- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды зданий и иных сооружений;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Методы исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания, включающие принцип объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частно научные методы: описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой.

Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Структура работы определяются целями и задачами исследования и отражают его логику. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Понятие нежилых помещении

1.1 Особенности нежилых помещений как объектов аренды

Прежде всего, необходимо отметить, что отношения, объектом которых являются здания и иные сооружения, затрагивают не только интересы конкретных лиц - участников, но и интересы третьих лиц. В отношении строения нельзя сказать «это мое, что хочу, то и делаю», поскольку пользование таким объектом всегда сопряжено с интересами третьих лиц. «Содержание права пользования строениями сочетает индивидуальные интересы пользователя с общественными интересами. В интересах общественных устанавливаются:

1) специальные правила в целях технической, пожарной или санитарной охраны;

2) специальные правила в интересах развития народного хозяйства ...». Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. [Текст] - М.: Госюриздат, - 1950. - С 85.

Второй особенностью зданий и иных сооружений является их прочная связь с земельным участком, на котором они расположены.

Эти и другие особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору. В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (ч. З ст. 607 ГК РФ).

Несмотря на то, что законодатель использует термины «здание» и «сооружение», каким-либо юридическим содержанием эти понятия не обладают. В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение здания, сооружения, обозначить их различия. Так, по мнению авторов одного из учебников, различие между зданиями и сооружениями состоит в том, что «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно». Гражданское право. [Текст] Учебник. Часть 2 / под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. - М., Проспект, 1999. - С. 185. Однако одновременно упоминается, что подобное различие проводится исходя из бытового понимания здания и сооружения.

Другие авторы при характеристике зданий указывают на то, что «здания отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». Гражданское право России [Текст]. Часть 2. Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Бек. 1997. - С.219.

Существует точка зрения, согласно которой предлагается ввести легальное определение зданий и сооружений и закрепить его непосредственно в ГК РФ. «Нормативной основой легального определения является СНиП, из которого считаем возможным заимствовать понятия: здание - строительная наземная или подземная замкнутая система, предназначенная для пребывания или проживания людей, выполнения различного вида производственных процессов.

Сооружение - строительная наземная или подземная система, предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов и т.д.». Суровцова М.Н. Проблемы применения законодательства об аренде зданий и сооружений в хозяйственной деятельности [Текст] // Вестник Томского государственного педагогического университета. Вып 3 - 1998. - С.35.

Вряд ли с авторами приведенных точек зрения можно согласиться. Первая точка зрения базируется на целевом назначении объектов и не содержит юридических критериев. Вторая - относится к экономической сфере и характеризует здание как объект недвижимости.

Приведенные определения из СНиП (имеется в виду СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения») также не приемлемы для формирования юридического понятия здания и сооружения.

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, объектами которых являются здания и правоотношений, объектами которых являются сооружения. На отношения по поводу данных объектов распространяются все нормы о недвижимости. Нет и дифференциации правового регулирования аренды этих объектов. Арендные отношения, объектами которых являются здания и иные сооружения, регулируются нормами §4 главы 34 ГК РФ. Таким образом, отделение зданий от сооружений и попытки дать их определения не целесообразны с точки зрения гражданского права. Правовое понятие здания и иного сооружения дать невозможно. С юридической точки зрения здания и иные сооружения определяются через категорию недвижимости, а в общем смысле, через категорию вещей, определенных индивидуальными признаками. Юридически значимым является отделение зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

1) искусственность возведения;

2) «привязка» к определенному земельному участку;

3) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

4) самостоятельность (здание - это отдельно стоящий объект);

5) законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Витрянский ВВ. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут, 1999 - С. 182 - 183.

Здания можно классифицировать по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости. Объекты, входящие в соответствующие классификационные группы, обладают особенностями правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две взаимоисключающие группы жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Классификация зданий на жилые и нежилые имеет большое значение, т.к. перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (ч. З ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С.5. сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям ст. 168 ГК РФ как несоответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Данная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям, основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение». Гражданское право России [Текст] Часть вторая. Курс лекций. / Под ред.. Брагинского М.И.,. Клейн Н.И. - М., Бек, 1997. - С.22.1. Деление зданий на основные и служебные значимо для выделения предмета договора аренды. Очевидно, что основное здание может являться самостоятельным (без служебного) предметом договора аренды. Думается, что и для заключения договора аренды только служебного здания препятствий быть не может. Статья 135 ГК РФ, устанавливая правило о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи, носит, тем не менее, диспозитивный характер. Следовательно, стороны своим соглашением могут установить, что в аренду передается только служебное здание. Как справедливо замечал Г.Ф. Шершеневич, «принадлежности могут составить предмет отдельной сделки, если только собственник не стеснен в распоряжении главной вещью». Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 года. [Текст] - М., Спарк, 1995. - С.105. Если предметом договора аренды являются основное и служебное здание вместе, то в данной ситуации можно было бы говорить об аренде имущественного комплекса как совокупности разнородных объектов, связанных с одним земельным участком и используемых по одному назначению для достижения единой цели (о понятии имущественного комплекса см. далее). Однако в рамках действующего законодательства рассмотрение основного и служебного зданий как имущественного комплекса не представляется возможным, поскольку в качестве имущественных комплексов выделены только предприятие и кондоминиум. Таким образом, следует признать, что в рамках современного правового регулирования, при аренде основного и служебного зданий налицо два самостоятельных договора аренды.

Исходя из изложенного, можно прийти к выводу, что здание - это юридически делимая вещь. Помещения, на которые разделено здание, сохраняют функциональную направленность целого здания и отвечают тому же назначению, только в меньшем объеме. По сути, при «разделе» здания мы получаем несколько вполне самостоятельных объектов, сохраняющих связь между собой.

Особого рассмотрения в рамках данного раздела требует проблема определения сущности коммуникационных сетей, расположенных в здании. При освещении данной проблемы необходимо обратиться к таким категориям как главная вещь и принадлежность, а также к понятию составная часть вещи. В юридической литературе на протяжении многих веков эти понятия различаются по признаку самостоятельности. «Принадлежностью является такая вещь, которая согласно существующим в обороте воззрениям, предназначена повышать хозяйственную годность вещи, но отсутствие которой, однако, не влечет за собой признание главной вещи, по воззрениям оборота, не законченной. Телесной связи принадлежности и главной вещи не требуется». Хвостов В.М. Система римского права. [Текст] Учебник. - М., Спарк, 1996. - С. 129. Это понятие не претерпело значительных изменений с течением времени.

От принадлежностей следует отличать составные части вещи. Суть определения составной части вещи можно выразить следующим образом: «Если одна вещь не может выполнять свое экономическое значение без другой, то последняя будет составной частью первой». Шершеневич Г.Ф. Указ. раб. - С. 105. Составная часть никогда не может быть самостоятельным объектом права, поскольку без нее вещь потеряет свою целостность и назначение.

Здание представляет собой нечто механически целое, некоторую общность элементов, в которой значение имеет не столько каждая составляющая взятая отдельно, сколько вся общность. Изменение состава такой общности возможно «до тех пор, пока не утрачивается самое понятие о целом. ... Необходимо, чтобы замена одних предметов другими соответствовала экономической задаче целого». Там же.- С. 109. Применительно к зданию и коммуникационным сетям это означает, что сети можно заменять, модернизировать, но исключать их из состава здания нельзя, поскольку это приведет к потере зданием своих качественных характеристик, здание перестанет выполнять свои функции.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что коммуникационные сети носят характер составной части, причем, в отношении их особое распоряжение (без всей вещи) невозможно. Такое особое распоряжение допустимо только в отношении «тех предметов, которые могут иметь значение самостоятельных объектов права собственности по их отделении от недвижимости». Отделить этот объект от здания с сохранением целостности и функционального назначения последнего невозможно, а, следовательно, сети не могут находиться в собственности иного субъекта, чем собственник здания. Таким образом, заключая договор аренды здания и иного сооружения, арендодатель обязан передать арендатору в пользование и коммуникационные сети.

Особого внимания заслуживают вопросы, связанные с арендой нежилых помещений. В действующем ГК РФ отсутствуют специальные правила, регулирующие подобные отношения. Между тем, нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, отличными от зданий и иных сооружений. Следовательно, нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ не должны распространяться на отношения, объектом которых являются нежилые помещения. Однако, в юридической литературе при обосновании возможности применения норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ к отношениям, объектом которых является нежилое помещение, высказывается мнение о том, что «нежилые помещения уже объединены под общим значением «здания». Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст]// Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С. 13; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность [Текст]// Северокавказский юридический вестник. Ростов-на-Дону. - 1999. - № 1 - С.97. Вряд ли такое высказывание можно признать корректным. Разные по своим характеристикам объекты не могут быть объединены под одним значением. Также не корректно говорить о том, что «гражданский кодекс отказался от термина «нежилое помещение» и заменил его термином «здание, сооружение». Масевич М. Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 3. - С.12. Думается, что речь здесь идет не о простой замене терминов. В данном случае законодатель ввел новый термин «здание, сооружение», выделив, тем самым, особый объект, а причиной появления специального правового регулирования отношений по поводу названных объектов, являются их особенности.

Еще более спорной является точка зрения, согласно которой «нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть». Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С.113.

Здание по своим характеристикам отличается от нежилого помещения. Признаки здания, указанные ранее (см. С.81-82), не применимы к нежилому помещению. Нежилое помещение не отвечает признаку самостоятельности, его нельзя назвать отдельно стоящим, автономным объектом в силу объективных причин. Нежилое помещение конструктивно связано с другими подобными объектами, оно самостоятельно только с позиций функционального использования.

В пользу того, что нежилое помещение является отличным от здания объектом, говорят следующие его особенности.

Во-первых, здание имеет непосредственную связь с земельным участком, а нежилое помещение опосредованную. Безусловно, нежилое помещение, находящееся в здании, трудно представить вне земельного участка, однако эта связь относится, прежде всего, к зданию, а не к помещению. Именно здание характеризует структуру отношений «нежилое помещение - земельный участок». Бесспорно, что арендная плата за пользование нежилым помещением, расположенным в центре города, будет существенно превышать размер арендной платы за пользование аналогичным помещением, но расположенным на окраине города. Однако это также свидетельствует о связи здания с земельным участком, а не нежилого помещения, поскольку именно от местонахождения здания зависит арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в этом здании.

Во-вторых, нежилое помещение, по своей сути, является пространством, ограниченным стенами (элементами здания). Такое пространство способно к изменениям, например, путем перенесения стены. При этом происходит фактический перенос не помещения, а элемента здания, которым это помещение было ограничено. Само помещение приобретает иные характеристики, что обусловлено связью нежилого помещения с аналогичными объектами. При его изменении (перемещении) первоначальное помещение перестает существовать, образуя новое, обладающее другими индивидуализирующими признаками. При формировании нового объекта на базе нескольких помещений, эти помещения прекращают свое существование, а помещением становится новый объект, включавший ранее существовавшие помещения.

В-третьих, особенностью нежилого помещения является его относительная обособленность. Относительная, потому, что элементы здания, ограничивающие помещение, одновременно относятся к нескольким помещениям, коммуникационные сети, входящие в здание, также включены в общую систему. И все же нежилое помещение - это обособленный объект. Его обособленность проявляется в возможности пользования им независимо от аналогичных объектов. В основе такой обособленности лежит принцип единого пространства, т.е. «наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы объекта». Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. [Текст] - М., Проспект, 2001. - С.72. Кроме того, нежилое помещение является индивидуально-определенным объектом об индивидуальной определенности свидетельствует тот факт, что каждое нежилое помещение имеет строго определенное месторасположение в «организме» здания, которое подтверждается поэтажным планом. При аренде нежилого помещения необходимо указывать не только его площадь, но и месторасположение.

Специфичность нежилого помещения можно также выявить при сравнении норм, регулирующих отношения, предметом которых являются здания, и попытки применить эти нормы к отношениям, предметом которых является нежилое помещение. В соответствии с ч.2 ст. 69 Федерального Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст.3400. ипотека зданий и иных сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или иное сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При подаче заявления о государственной регистрации ипотеки в органы юстиции должен быть предоставлен план земельного участка. В отношении нежилого помещения составить такой план представляется весьма затруднительным, поскольку связь нежилого помещения с землей носит опосредованный характер.

При аренде здания или иного сооружения, на основании ч.1 ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Если речь идет о нежилом помещении, то определить ту часть земельного участка, которая занята нежилым помещение, также весьма затруднительно.

Следует отметить, что содержание понятий «здание» и «помещение» не равнозначно. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языки: 80000 слов и фразеологических выражений. [Текст] - М.,: Азбуковник, 1997. - С.559. Помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей. Гришаев С.П. Все о недвижимости. [Текст] Учебное пособие. - М., Юристъ. 1999. - С.10. Здание, состоящее из множества помещений, является по своей сути нечто большим, не ограниченным простой совокупностью этих помещений. Здание - это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая, тем самым, совершенно иные объекты, что, однако не приведет к изменению самого здания.

Говоря о нежилом помещении, необходимо отметить, что понятие помещения, как и понятие здания, не относится к числу правовых. Оно носит технический характер и отражает целевое назначение объекта. Исходя из вышеизложенного, можно назвать следующие признаки нежилого помещения:

1) опосредованная связь с земельным участком;

2) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных объектов (относительная обособленность);

3) возможность изменения нежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих это помещение Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст]//Законодательство. - 2008. - № 4. - С.22..

Все вышесказанное свидетельствует о явных отличиях нежилого помещения от здания. Между тем, в ГК РФ отсутствуют специальные правила об аренде нежилых помещений. В условиях отсутствия специального регулирования на отношения, предметом которых является нежилое помещение, должны распространяться общие нормы об аренде. Однако подобная ситуация вызывает ряд проблем, связанных, в первую очередь, с соотношением положений ГК РФ и Федерального Закона от 12 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594. в котором нежилое помещение названо в качестве объекта недвижимости.

Думается, что гражданское законодательство должно учитывать специфику нежилого помещения и предусматривать некоторые специальные правила. Общие положения об аренде в данном случае должны применяться в субсидиарном порядке.

Говоря об объектах аренды, нельзя не отметить тот факт, что современное законодательство не всегда отвечает потребностям гражданского оборота. Речь в данном случае идет о такой категории как «имущественный комплекс». Действующее гражданское законодательство не дает понятия имущественного комплекса, между тем участники гражданского оборота сталкиваются с необходимостью введения такого понятия и с проблемами отсутствия законодательного регулирования.

Действующее законодательство выделяет в качестве имущественных комплексов только предприятие. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Можно согласиться с мнением, что «... при внимательном рассмотрении предложенного Гражданским кодеком юридического построения предприятия как объекта прав, и традиционно сложившегося научного видения этого сложного, комплексного института выявляется упущенная Гражданским кодексом возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса. Юридической конструкции, рассчитанной на универсальное применение». Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве [Текст] - М., Норма. 2008. - С.7.

Следует отметить, что в законодательстве делались попытки раскрыть данный термин, однако они не получили должного развития и воплощения. В частности, в постановлении Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. № 1024 «О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 39. - Ст.4626. констатируется, что единый имущественный комплекс состоит из земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений и элементов производственной инфраструктуры. Об имущественном комплексе как единстве объектов недвижимости с земельным участком говорится в письме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 сентября 1997 г. № С5-7/ОЗ-600 «О федеральном Законе «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». Финансовая Россия. - 1997. - № 34 (57).

Как можно заметить, попытки дать определение имущественного комплекса носят не систематический и противоречивый характер. В большинстве случаев имущественный комплекс определяется как недвижимость, однако последнее определение (указанное в Федеральном Законе «Об инвестиционных фондах») не отвечает этому критерию, более того, оно противоречит смыслу гражданского права.

Комплексов, не подходящих под понятие предприятия и кондоминиума достаточно много. Спецификой этих объектов является расположение на одном земельном участке нескольких объектов, в т.ч. недвижимых, которые связаны общим хозяйственным назначением и единым целевым использованием.

Очевидно, что существует необходимость в определении понятия «имущественный комплекс» как родового по отношению к предприятию, кондоминиуму и другим объектам подобного рода.

Для определения понятия комплекса целесообразно обратиться к толковым словарям русского языка. Под комплексом понимается «совокупность, сочетание предметов, явлений, действий, свойств», Словарь русского языка[Текст]. В 4-х томах. Т.2. / Под ред. Евгеньевой А.П. 2-е изд. - М., Русский язык,- 1982. - С.85. а также «группа зданий, сооружений единого назначения». Ожегов С.И. Словарь русского языка: 70000 слов [Текст]. / Под ред. Шведовой Н.Ю. 23-е изд., испр. - М., Русский язык. 1990. - С.289.

Как видно из приведенных определений, образующими признаками комплекса является разнородность входящих в него элементов и связанность их единым назначением. Исходя из этого, можно попытаться выделить признаки имущественного комплекса.

Подводя итог вышесказанному, имущественный комплекс можно определить как совокупность разнородных объектов, связанных с одним земельным участком и используемых по одному назначению для достижения единой цели. «Имущественный комплекс, именно комплекс, а не сложная вещь, может быть также выражен в виде действующего организационного механизма - с имуществом в виде вещей, отношений. Таким совокупным имуществом будет являться, например, музейный комплекс». Степанов С. А. Указ. раб.- С.90.

Нельзя не остановиться на вопросе о признании имущественного комплекса недвижимостью, хотя его рассмотрение не является целью настоящей работы. Такой вид имущественного комплекса как предприятие признается недвижимостью в силу закона. Однако, учитывая специфику данного объекта, это вряд ли возможно. Предприятие, как единый имущественный комплекс, является ежедневно меняющимся объектом. Связано это, прежде всего с особенностями состава предприятия, в который входят не только материальный, но и нематериальный элемент. Более того, заключение договора, предметом которого является предприятие «на ходу», не предполагает приостановления хозяйственной деятельности, а, следовательно, состав предприятия меняется даже в процессе заключение договора. Данные учета, предоставляемые для государственной регистрации сделки с предприятием, являются устаревшими уже на следующий день. По сути, предприятие как объект гражданских прав прямо предполагает изменчивость, в то время как объекты недвижимости, наоборот, предполагаются неподвижными, как в пространственном, так и в производственно-хозяйственном значении. Таким образом, предприятие можно отнести к движимому имуществу.

В отношении же комплексов, не отличающихся «подвижностью», признание их недвижимым имуществом вполне обоснованно.

Таким образом, юридическая природа имущественных комплексов как объектов гражданских прав не может быть определена однозначно. Применяя общие критерии недвижимости, предприятие, как разновидность имущественного комплекса, нельзя отнести к недвижимости. А применение критерия производственно-хозяйственной деятельности для определения движимой или недвижимой природы объекта представляется недопустимым, поскольку данный критерий вовсе не носит юридического характера. В научной литературе предлагается дифференцировать имущественные комплексы на комплексы, включающие в свой состав недвижимые объекты, и комплексы, не включающие в свой состав недвижимость. Соответственно, только первые можно признать недвижимостью. Степанов С.А. Указ. соч. - С 190.

1.2 Сфера применения норм об аренде нежилых помещений

«Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются, в первую очередь, правилами, помещенными в § 4 гл. 34, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде». Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - С.179.

Говоря о сфере применения норм об аренде зданий и иных сооружений, нельзя не затронуть вопрос о правовом регулировании отношений, возникающих из такого вида договора аренды как договор финансовой аренды (лизинга).

Еще одним спорным вопросом, требующим разрешения в рамках исследования сферы применения норм § 4 главы 34 ГК РФ, является вопрос о том, какие нормы подлежат применению при аренде нежилых помещений Россол С.В. Арендуем помещение в крупном торговом центре [Текст]//Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ.- 2007.- № 5.- С.40..

Принимая во внимание специфику нежилых помещений, учитывая, что именно данные объекты наиболее часто становятся предметом договора аренды, целесообразно дополнить главу 34 ГК РФ несколькими статьями, регулирующими аренду нежилых помещений, которые играли бы роль специальных норм.

1. По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение.

К договору аренды нежилого помещения не применяются нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Следует заметить, что в виду отсутствия специального регулирования, к отношениям, предметом которых являются нежилые помещения, некоторые положения § 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и иных сооружений (ч.2 ст. 651 ГК РФ) применяются по аналогии закона, о чем свидетельствует Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Экономика и жизнь. 2000. - № 25.

2. Арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. Если в результате неотделимых улучшений помещение в значительной степени изменило свои характеристики, стороны обязаны заключить новый договор, отражающий изменения объекта Терешкович С.В. О некоторых вопросах распоряжения недвижимым имуществом военных организаций [Текст]//Право в Вооруженных Силах.- 2006.-№ 11, 12.- 2007.- № 1.-С.45. .

Данное правило обусловлено тем, что в результате произведенных неотделимых улучшений нежилое помещение может измениться настолько, что приобретет характеристики иного объекта. Таким образом, заключая первоначально договор на один объект, уничтожая этот объект в процессе реконструкции, между сторонами возникает отношение по поводу нового объекта. Подобная ситуация противоречила бы ч. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Глава 2. Действие договора аренды нежилых помещений

Общие положения об аренде устанавливают для договора аренды, заключенного между юридическими лицами требование обязательной письменной формы. Если сторонами по договору являются физические лица (граждане), то письменная форма необходима только для договора, заключаемого на срок более одного года (ч.1 ст. 609 ГК РФ). Необходимо подчеркнуть, что в отношении договора аренды между гражданами законодатель отступает от требований ст. 161 ГК РФ, согласно которой сделка между гражданами должна быть совершена в простой письменной форме, если ее сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Таким образом, закон допускает устную форму договора аренды между физическим лицами, если срок аренды не превышает один год, а объектом аренды является движимое имущество.

Общие положения об аренде предъявляют особые требования к форме договора аренды, предусматривающего последующий выкуп арендованного имущества. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ч. З ст. 609 ГК РФ). Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом договора является предприятие, необходимо приложение к договору следующих документов: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Таковы общие правила о форме договора аренды. Также необходимо отметить, что переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю и договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст]// Право и экономика.- 2006.- № 3.- С.34..

В отношении договора аренды зданий и иных сооружений существуют специальные законодательные требования к форме. В соответствии с ч.1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или иного сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Таким образом, в отношении договора аренды здания или иного сооружения не применяются правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи. Последствия несоблюдения формы договора также отличаются от общих положений (ч.1 ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или иного сооружения влечет его недействительность (абз.2 ч.1 ст. 651 ГК РФ).

Для возникновения обязательства из договора аренды, заключаемого на срок не менее одного года, недостаточно письменного документа, подписанного сторонами, необходим юридический состав. Во-первых, необходимо соблюдение требований ч.1 ст. 651 ГК РФ, т.е. соблюдение письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, такой договор подлежит государственной регистрации (ч.2 ст. 651 ГК РФ). Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным, а у сторон возникают права и обязанности, установленные договором.

Говоря о последствиях несоблюдения формы договора аренды зданий или иных сооружений и требования о его регистрации, можно заметить ГК РФ установил различия между абз.2 ч.1 ст. 651 ГК РФ и ч.2 ст. 651 ГК РФ. На основании ч.1 ст. 651 ГК РФ договор является недействительным, ч.2 ст. 651 ГК РФ предусматривает последствие в виде признания договора незаключенным. Первое последствие предполагает возможность применения реституции. Во втором случае реституция невозможна, допустимо лишь предъявление требования о возврате неосновательно полученного.

В отличие от ч.2 ст. 651 ГК РФ часть 1 ст. 165 ГК РФ предусматривает правило, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влекут ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Неудачность формулировки стала причиной неоднозначного толкования данного положения закона. Не ясным остается, о каких установленных законом случаях идет речь: 1) о случаях, когда законом установлено требование о государственной регистрации сделки или 2) о случаях, когда законом установлена ничтожность сделки.

Обратимся к анализу ч.2 ст. 651 ГК РФ, которая устанавливает, что договор аренды здания или иного сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации. Эта норма предполагает, что форма договора аренды здания или иного сооружения соблюдена, однако для возникновения прав и обязанностей по такому договору необходим юридический состав, включающий в себя два юридических факта: заключение договора в установленной законом форме и государственная регистрация этого договора, до момента осуществления которой договора не существует. Данное законодательное положение в совокупности с ч. З ст. 165 ГК РФ позволяет «оживить» сделку, поскольку если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом исполнения сделки не требуется Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади [Текст]//Жилищное право.- 2006.- № 9.- С.40..

Такое различие в последствиях несоблюдения формы и требований государственной регистрации договора обусловлено тем, что во втором случае основанием возникновения правоотношения является юридический состав, часть которого предполагается совершенной (соблюдена письменная форма), а неосуществление государственной регистрации возникает по вине одного контрагента Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст]//Правовые вопросы недвижимости.- 2007.- № 1.- С.13-14. .

Вопрос о государственной регистрации договора аренды зданий и иных сооружений получил неоднозначное законодательное решение. Положения Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» противоречат положениям параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Так, в соответствии с ч.1 ст. 26 Закона о регистрации государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. В свою очередь, ч.2 ст. 651 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды. Очевидно, что это не одно и то же. Кроме того, ч. З ст. 26 Закона о регистрации гласит, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Таким образом, ст. 26 Закона о регистрации вводит понятие «государственная регистрация права аренды», при этом, нигде более не упоминая его, не раскрывая содержательную сторону данного термина. Это законодательное положение дало повод некоторым авторам утверждать, что «обязательной государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимого имущества. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связана со сроком, на который имущество сдано в аренду. Поэтому, по смыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано». Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст]// Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С.14-15. Подобного рода высказывания нельзя признать обоснованными, прежде всего, с формальных позиций. В соответствии с ч. З ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В отношении договора аренды зданий и иных сооружений ни ГК, ни Закон о регистрации иного не предусматривают, следовательно, названный договор считается заключенным именно с момента государственной регистрации, а, значит, с этого же момента из договора возникают права и обязанности. Следовательно, если договор не зарегистрирован, то никаких прав и обязанностей, в том числе, «права аренды», возникнуть не может Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст]//Юрист.- 2007.- № 4.- С.36..

Нельзя также согласиться с высказыванием О. Гутникова о том, что «регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация прав в то же время является регистрацией обременения». Гутников О. Указ. Соч. - С. 117. На основании данного тезиса О. Гутников выводит единое понятие аренды как «праваобременения, подлежащего государственной регистрации».

Приведенное высказывание неверно, как с позиций законодательного регулирования государственной регистрации, так и с технической стороны осуществления государственной регистрации. В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, к которым «право аренды» не может быть отнесено. Положения Закона о регистрации, устанавливающие порядок государственной регистрации, вряд ли можно отнести к гражданскому законодательству. «Порядок государственной регистрации это ничто иное, как совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обратившимся за регистрацией, а, значит, это сфера административного, а не гражданского права». Алексеев В.А. Указ. раб. - С.9. Поскольку Закон о регистрации относится к административному законодательству, он не может устанавливать иные права на имущество, чем установлены гражданским законодательством. Кроме того, в ч. 3 ст. 26 Закона о регистрации говорится о государственной регистрации именно договора аренды Чумакова О.В. Практические вопросы государственной регистрации права и договора аренды недвижимости [Текст]//Право и экономика.-2007.- № 11.- С.15..

Что касается правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст.963. (далее Единый государственный реестр), то запись об аренде вноситься в подраздел III - «записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В графе «Описание предмета аренды» должны содержаться сведения об арендованном недвижимом имуществе, здании или ином сооружении. В графе «Срок» должен указываться даты начала и окончания аренды. Анализ структуры подраздела III-1 (запись об аренде) дает основание сделать вывод о том, что в нем нет места записи о «праве аренды», тем более что «по российскому законодательству разделение личности обладателя имущества (по договору аренды) и обладателя права аренды попросту невозможно». Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество: подлежит ли регистрации право аренды нежилого помещения, возникшее из соответствующего договора, - заключенного на срок менее одного года? [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 2. - С. 12.