Однако существует точка зрения, согласно которой договор аренды при отсутствии зарегистрированного права аренды не может служить доказательством существования такого права. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский умет, правовые аспекты. [Текст] - М., Книжный мир. 2008. - С 10.

Возражая автору данной точки зрения, можно отметить, что основанием возникновения прав арендатора является договор. Для доказывания существования прав арендатора необходимо и достаточно зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды недвижимого имущества. Основанием возникновения прав арендатора является не факт государственной регистрации этих прав, а юридический состав, образованный договором аренды и его государственной регистрацией.

В итоге, можно сказать, что государственной регистрации подлежит именно договор аренды как правоустанавливающий документ, являющийся основанием для возникновения обременения прав арендодателя на сданное в аренду имущество. При этом следует учитывать, что согласно ч.2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит не любой договор аренды зданий и иных сооружений, а только заключенный на срок не менее одного года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения сроком менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в ч.1 ст. 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и платить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что ст. 26 Закона о регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло право владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и внесению арендной платы в соответствующем размере.

Принимая решения, суд исходил из следующего. Требования ст. 26 Закона о регистрации подлежать применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно ч.1 ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения ГК РФ предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее года такая регистрация не требуется (ст. 651). Вместе с тем, ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.

Таким образом, регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды. Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 19-33.

Говоря о государственной регистрации договора аренды зданий и иных сооружений, необходимо определить соотношение требований Закона о регистрации и правил ч.2 ст. 621 ГК РФ. При продолжении пользования зданием арендатором с молчаливого согласия арендодателя, суммарный срок пользования зданием может превысить один год. При существующем сегодня правовом регулировании избежать государственной регистрации договора аренды достаточно просто. Стороны заключают договор на срок менее одного года, а затем, используя ч.2 ст. 621 ГК РФ, возобновляют отношения на неопределенный срок. Вопрос о государственной регистрации таких договоров оставлен законодателем без внимания. При его решении необходимо дать квалификацию ситуации, когда арендатор продолжат пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, иными словами является или нет продолжение пользования имуществом заключением нового договора аренды.

Итак, в соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В современных условиях ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться нанятым имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, требует иной юридической квалификации, и не может рассматриваться как заключение нового договора, так как последнее предполагает две стадии: оферту и акцепт, которые в данном случае отсутствуют. Ни действия арендатора по продолжению пользования имуществом, ни молчание арендодателя нельзя рассматривать как стадии заключения договора. Не углубляясь в анализ характеристик оферты и акцепта, следует, однако вспомнить их формы. Оферта может быть устной и письменной. Что касается молчания, то в законе нет прямого указания на него как на форму оферты. В связи с этим некоторые авторы делают вывод, что «молчание в некоторых случаях может рассматриваться в качестве оферты». Денисов С.А. О порядке заключения договора [Текст] / В сборнике: Актуальные вопросы гражданского права / под ред. Брагинского М.И. - М., Статут, 1999. - С.256. В качестве примера С.А. Денисов приводит ч.2 ст. 621 ГК РФ, рассматривая молчание арендодателя как форму выражения предложения заключить договор аренды.

Покажем, что молчание невозможно рассматривать в качестве оферты. Для этого обратимся к признакам оферты, которые традиционно признавались наукой гражданского права. Для признания предложения о заключении договора офертой необходимо, чтобы оно:

- было адресовано конкретному лицу (лицам);

- было достаточно определенным;

- выражало намерение сделавшего его лица заключить договор с адресатом;

- содержало указание на существенные условия, на которых предлагается заключить договор. Гражданское право [Текст]: В 2-х томах. Т. 2. Полутом 1: Учебник/отв. ред. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Бек. 2000. - С. 170.

Очевидно, что молчание не отвечает этим признакам. Во-первых, молчание это не выражение воли, а его отсутствие. Кроме того, выражение воли (волеизъявление) должно быть адресовано контрагенту по договору, и воспринято им. Во-вторых, нельзя говорить об определенности молчания. В-третьих, молчание не может отразить намерение лица, которое не выражает своей воли. О намерениях можно узнать только из активного поведения субъекта (действие или вербальное выражение). В-четвертых, оферта должна содержать существенные условия договора, выразить которые также невозможно путем молчания.

Некоторые ученые допускают оферту в форме конклюдентных действий, Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). [Текст] - Минск. Изд-во БГУ им. В.И. Ленина. 1968. - С.31. которые явно свидетельствуют о намерении лица заключить договор, т.е. рассматривают в качестве оферты продолжение пользования имуществом со стороны арендатора. Однако и эта конструкция небезупречна. Согласно ч.2 ст. 158 ГК РФ конклюдентные действия имеют юридическое значение только, если сделка может быть совершена устно. Для договора аренды зданий и иных сооружений законом (ч.1 ст. 651 ГК РФ) установлено требование письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами. Иной формы для данного вида договора аренды закон не допускает. В юридической литературе замечено, что «форма предложения должна быть той же или, во всяком случае, не ниже той, что установлена для данного рода договоров в качестве обязательной». Таким образом, факт продолжения пользования имуществом арендатором нельзя признать офертой.

Исходя из вышесказанного, ситуацию, предусмотренную ч.2 ст. 621 ГК РФ нельзя рассматривать как заключение нового договора. С позиции динамики договорного правоотношения продолжение пользования имуществом арендатором при молчаливом согласии арендодателя можно определить как особенность условия о сроке договора, установленную законом. Строго говоря, в ситуации, закрепленной ч.2 ст. 621 ГК РФ, возобновление договора вообще отсутствует, договор остается прежним, но в отношении срока договора применяются иные правила. В этом можно убедиться, анализируя положения ч.2 ст. 621 ГК РФ и ч. З ст. 425 ГК РФ.

По общему правилу окончание срока действия договора не влечет прекращение обязательств сторон по договору, и договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Часть 2 ст.621 ГК РФ, в свою очередь, определяет режим арендного правоотношения после окончания срока действия договора, такой договор регулируется правилами о договоре, заключенном на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). То есть, законодатель, тем самым, регулирует отношения сторон по договору аренды в случае окончания срока договора.

Поскольку отношения по временному владению и пользованию имуществом носят длящийся характер, исполнение этого договора невозможно определить каким-либо конкретным моментом. Момент окончания исполнения такого договора определяется моментом отказа от договора по правилам ч.2 ст.610 ГК РФ.

Таким образом, правило, закрепленное в ч.2 ст. 621 ГК РФ, представляет собой особенность условия о сроке в договоре аренды и является специальной нормой по отношению к ч. З ст. 425 ГК РФ.

Следующий вопрос, который возникает при сопоставлении положений ГК РФ и Закона о регистрации состоит в следующем. Часть 2 ст. 610 ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды (в т.ч. договоров аренды зданий и иных сооружений) на неопределенный срок, однако нигде не упоминается о государственной регистрации таких договоров. Буквальное толкование положений ГК РФ и Закона о регистрации дает основание сделать вывод, что договоры аренды, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат. Однако не ясным остается мотив, по которому законодатель установил требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года, а о регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений, но заключенных на неопределенный срок, не упомянул. Между тем, срок, в течение которого арендатор, заключивший договор аренды на неопределенный срок, пользуется имуществом, может существенно превысить срок, который является критерием установления требований о государственной регистрации (один год) Кудухов А.В. О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 8. - С.12..

Следует отметить, что при существующем правовом регулировании отношений, возникающих из договора аренды зданий и иных сооружений, неизбежны трудности при применении норм Закона о регистрации. Думается, что унификация норм о государственной регистрации договора аренды недвижимости устранила бы несоответствие в правовом регулировании срочных договоров, договоров, заключенных на неопределенный срок, а также решила вопросы, связанный с государственной регистрацией пролонгированных договоров аренды. Договор аренды недвижимости вообще и зданий и иных сооружений в частности, должен подлежать государственной регистрации независимо от срока договора.

Договор аренды зданий и иных сооружений, являясь консенсуальным, не влияет на право собственности арендодателя, его ограничивает только владение арендатора. Моментом возникновения владения является момент передачи арендованного имущества. Именно этот факт должен отвечать признакам достоверности и публичности, поскольку с момента передачи у арендатора возникают права владения и пользования арендованным имуществом. Следовательно, регистрации должна подлежать передача недвижимости или как ее называли в русском дореволюционном праве «ввод во владение». Ввод во владение совершался с участием органов судебной власти. «О совершении ввода лицо, производившее его, делает отметку на акте укрепления и сообщает о том старшему нотариусу, который отмечает об этом в реестре крепостных дел; день этой отметки и почитается днем передачи и укрепления прав на имущество». Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях. 4.2). По исправ. и доп. 8-му изд., - 1902. [Текст] - М., Статут Классика российской цивилистики). 1997. - С.65.

2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения

Комплекс обязанностей арендодателя по договору аренды выглядит следующим образом.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч.1 ст. 611 ГК РФ). Если имущество не передано арендатору в срок, установленный договором, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч. З ст. 611 ГК РФ). Подобное законодательное положение ставит перед наукой и практикой два вопроса.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение. В обосновании искового требования истец сослался на то, что он, как арендатор, является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям. С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с ч. З ст. 611 ГК РФ, согласно которой, если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением Россол С.В. Особенности договора аренды торговых площадей [Текст]//Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ.- 2007.- № 6, 7.- С.18..

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению. Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17.

Обязанность передать имущество включает в себя несколько составляющих. Во-первых, имущество должно быть передано своевременно. Во-вторых, оно передается арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если необходимые документы и принадлежности не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (абз.2 ч.2 ст. 611 ГК РФ). В-третьих, состояние имущества должно соответствовать условиям договора или назначению имущества, т.е. имущество должно быть передано без недостатков, быть качественным Красноперова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект [Текст] // Гражданин и право. - 2008. - № 2. - С.19; Гришин А. Помещение в аренду [Текст] // Консультант. - 2006. - № 1. - С.7..

Под недостатками, за которые несет ответственность арендодатель, можно понимать «отсутствие в отданном в наем имуществе таких качеств, которые были обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которые наниматель вправе был рассчитывать и без особого условия». Шершнев А. Аренда зданий и сооружений [Текст]//Экономико-правовой бюллетень. - 2005. - № 10. - С.14.

Здание как объект недвижимости обладает особыми характеристиками, и как следствие этого, к качеству данного объекта предъявляются особые требования, В силу того, что здание -- это система, для признания ее качественной все системные элементы должны быть исправными. Требования к качеству инженерных систем здания закреплены в строительных нормах и правилах (СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» Постановление Минстроя РФ от 13 февраля 1997 года № 18-7 «Об утверждении СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность - зданий и сооружений. [Текст] - М., ГУЛ ЦПП. 1998., СНиП 3.04.03-85 «Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии» Постановление Госстроя СССР от 13 декабря 1985 года № 223 «Об утверждении СНиП - 3.04.03-85 «Зашита строительных конструкций и сооружений от коррозии». [Текст] - М., ГУП ЦПП. 1996. , СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы» Постановление Госстроя СССР от 13 декабря 1985 года № 224 «Об утверждении СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы». [Текст] - М., ГУЛ ЦПП. 1996. , СНиП 3.05.03-85 «Тепловые сети» Постановление Госстроя СССР от 31 октября 1985 года № 178 «Об утверждении СНиП 3.05.03-85 «Тепловые сети». [Текст] - М., ГУП ЦПП. 1998. и др.).

При обнаружении недостатков арендатор вправе воспользоваться одним из способов защиты, предоставленных ему ч.2 ст. 612 ГК РФ, а именно: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора. Однако для применения одного из этих способов защиты необходимо, чтобы недостатки препятствовали пользованию полностью или частично, и чтобы арендодатель был ответственен за них. Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он не знал о них. Только при двух условиях арендодатель освобождается от ответственности за недостатки: если такие недостатки были оговорены при заключении договора и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (ч.2 ст. 612 ГК РФ) Каменецкая М.С. Существенное нарушение договора контрагентом как основание его расторжения //Законодательство.- 2004.- № 10.- С.34..

Систематизируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что недостатки, являющиеся основанием для расторжения договора, должны отвечать следующим признакам:

- носить скрытый характер;

- быть существенными, т.е. такими, которые затрудняют пользование арендованным имуществом полностью или частично;

- недостаток должен относиться к объекту аренды в целом. Если недостаток относится к части имущества, наличие его может служить основанием для расторжения договора, только если эта часть имеет существенное значение для целей пользования. В противном случае речь может идти о соразмерном уменьшении арендной платы.

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сданное в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ), поскольку реализация третьими лицами своих прав может повлечь за собой нарушение прав арендатора. При неисполнении данной обязанности арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, а также расторжения договора и возмещения убытков.

3. Следующей обязанностью арендодателя является производство капитального ремонта (ч.1 ст. 616 ГК РФ). Необходимо отметить, что данное правило является диспозитивным, следовательно, договором обязанность по производству капитального ремонта может быть возложена на арендатора.

Закон не содержит критериев капитального ремонта. Это вряд ли возможно и необходимо, т.к. капитальный ремонт - это понятие техническое, а не юридическое. В соответствии с «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312, капитальным ремонтом считается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Таким образом, капитальный ремонт подразумевает такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) имущества, без которых последнее нельзя использовать по назначению. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен или проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, то ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Нарушение арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Указание в акте приема-передачи на аварийное состояние имущества при передаче имущества в аренду, не означает автоматического возложения на арендатора расходов по проведению капитального ремонта. В договоре должно быть указано, на кого из контрагентов возлагается эта обязанность.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии Гаврилова Н. Неотделимые улучшения арендованного имущества [Текст]//Эж-ЮРИСТ.- 2003.- № 29.-С.5..

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Таким образом, можно сделать вывод, что обязанность по проведению капительного ремонта арендодателем сохраняется и в случае передачи имущества с недостатками. Для возложения этой обязанности на арендатора в договоре аренды должно быть на это прямое указание.

Что же касается случаев неотложной необходимости, то арендатор должен принять меры по извещению арендодателя о необходимости производства ремонта, и только в случае отказа произвести ремонт самостоятельно или с привлечением третьих лиц. В этом случае у арендатора возникает право на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы.

4. Следующей обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества (ч.2 ст. 624 ГК РФ). Судьба улучшений зависит от их характера. Все отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не установлено законом. Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений зависит от двух факторов: согласия арендодателя на производство таких улучшений и источника средств, за счет которых были произведены улучшения. Следует отметить, что неотделимыми являются только такие улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда последнему Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст]//Вестник Арбитражного суда города Москвы.- 2007.- № 3.- С.16..

В соответствии с ч.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, арендатор приобретает право на возмещение стоимости неотделимых улучшений только при наличии двух условий: во-первых, согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений; во-вторых, использования собственных средств в качестве источника финансирования производства неотделимых улучшений.

В литературе приведена «классификация» средств, которые могут использоваться для производства неотделимых улучшений, при этом отмечено, что не могут использоваться средства арендодателя. Отмечается, что для производства неотделимых улучшений арендатор может использовать:

- собственные средства;

- средства третьих лиц, переданные арендатору в собственность. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] - М.,Ось-89, 2006. - С.55.

Думается, данная классификация лишена смысла, так как и в первом, и во втором случаях речь идет о собственных средствах арендатора. Относительно второй группы хочется пояснить следующее: средства, переданные в собственность арендатору, уже не являются средствами третьих лиц. Это также собственные средства арендатора. Скорее всего, источники финансирования производства улучшений можно классифицировать как собственные средства арендатора и заемные средства, которые арендатор получает в собственность при условии возврата такой же суммы (заем, кредит) Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст]//Бизнес-адвокат.- 2005.- № 8.- С.7..

Следует также отметить, что произведенное улучшение недвижимого имущества не должно носить характер нового строения.

Индивидуальное частное предприятия «Этимон» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с ТОО «Фирма «Ореана» 42 021 рублей затрат на строительство пристройки к сладу № 2 на территории предприятия ответчика.

Решением суда от 24.10.2006 г. иск удовлетворен полностью. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Отменяя ранее принятые судебные акты, Президиум ВАС РФ отметил, что поскольку склад № 2 в аренду истцу не передавался, а договор аренды был заключен на пользование помещением цеха, возведенное истцом новое строение нельзя признать неотъемлемым улучшением арендованного помещения строительного цеха. Постановление Президиума ВАС РФ от 9 сентября 2006 года № 2804/05 [Текст]// Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 1. - С.40.

В литературе высказано мнение, что «...улучшением имущества следует считать не только придание ему новых свойств, но и устранение ранее имевшихся недостатков, которые препятствовали нормальному использованию или снижали эффект от такого использования». Толстой В.С. Исполнение обязательств. [Текст] - М., Юрид. лит. 1973. - С.91-92.

Как было уже отмечено, принятие в аренду имущества с недостатками, во-первых, не исключает обязанности арендодателя по производству капитального ремонта (если он необходим), во-вторых, арендодатель освобождается от ответственности за такие недостатки, поскольку при заключении договора арендатор знал об их существовании. Следовательно, устранение ранее имевшихся недостатков можно рассматривать как улучшения арендованного имущества, при условии соблюдения требований ст. 623 ГК РФ.

Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность не препятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованным имуществом. В законе эта обязанность прямо не предусмотрена, однако ее наличие обусловлено тем, что арендатор, являясь титульным владельцем, обладает вещно-правовыми способами защиты своих прав, в том числе от посягательств со стороны арендодателя.

Комплекс обязанностей арендатора по договору аренды можно представить следующим образом.

1. Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не оговорены, в соответствии с назначением имущества (ч.1 ст. 615 ГК РФ). В данной норме акцент смещен на характер пользования, а не на сам процесс. Арендатор может не осуществлять пользование непосредственно, он вправе с согласия арендодателя сдать имущество в субаренду. Однако характер пользования должен соответствовать условиям договора или назначению имущества. Неисполнение арендатором этой обязанности дает арендодателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Подобная судебная практика является не безупречной. Думается, что в данном случае нельзя говорить о не целевом использовании арендованного имущества. Передав имущество в субаренду, арендатор тем самым, осуществил право, предоставленное ему по договору. Тот факт, что договор субаренды не был зарегистрирован, как того требовали условия договора, не относится к характеру использования арендованного имущества, а свидетельствует о несоблюдении требований, предъявляемых к порядку совершения договора субаренды Большаков А. Аренда в строящемся здании [Текст]//Эж-ЮРИСТ.- 2006.- № 44.- С.5..

Рассматривать пользование в качестве обязанности не представляется возможным, хотя такой вывод можно сделать, исходя из содержания ч. 1 ст. 615 ГК РФ. В пользовании состоит интерес арендатора. Только путем пользования он может извлекать из объекта аренды полезные свойства, получать плоды и доходы.

2. Следующей обязанностью арендатора, непосредственно вытекающей из обязанности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч.2 ст. 616 ГК РФ).

В литературе высказано мнение, что обязанность арендатора, установленная ч.2 ст. 616 ГК РФ, представляет собой единую обязанность по осуществлению текущего ремонта. Авторы этой точки зрения отмечают, что, «названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение». Смирнов В.В, Лукина З.П. Указ. раб. - С.58.

Думается, нет необходимости объединять три самостоятельных обязанности в одно понятие текущего ремонта, поскольку «третья составная часть» - обязанность по несению расходов на содержание имущества имеет даже иную природу, нежели ремонт. Подобные расходы обусловлены внешними условиями, как правило, носят характер платы за обслуживание здания, и не связаны с устранением недостатков имущества.

3. Не сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя (ч.2 ст. 615ГКРФ).

Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, однако осуществить это право он может только с согласия арендодателя. В дореволюционном законодательстве согласие наймодателя на сдачу имущества в поднаем не требовалось. Договор субаренды строится по классической схеме субдоговора. Поскольку он является производным от основного договора аренды, то подчиняется следующим правилам:

1) срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды;

2) при недействительности договора аренды, договор субаренды также является недействительным;

3) при расторжении договора аренды, договор субаренды также прекращается. Однако данное правило является диспозитивным. В качестве дополнительных гарантий прав субарендатора закон устанавливает, что субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ч.1 ст. 618 ГК РФ). Это право «может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды». Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - С. 116.

По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениям аренды с той лишь разницей, что субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. На отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видах договора аренды (ч.2 ст. 615 ГК РФ).

Особенностью этих отношений является то, что отношения аренды и отношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды.

В рамках рассмотрения вопроса о субаренде необходимо ответить на вопрос о характере и форме согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду является частью юридического состава, который необходим для возникновения отношений субаренды. Данный юридический состав включает в себя: 1) договор между арендатором и субарендатором; 2) согласие арендодателя на передачу имущества в пользование третьему лицу; 3) государственная регистрация договора (если предметом является недвижимое имущество). В отношении государственной регистрации необходимо учитывать следующее: для применения ч.2 ст. 651 ГК РФ надо иметь в виду, что срок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества с субаренду является изъявлением воли одного субъекта, оно направлено на возникновение отношений между арендатором и субарендатором, следовательно, такое согласие можно признать односторонней сделкой. Согласие должно быть выражено в адрес арендатора, а не третьего лица, и воспринято арендатором по договору аренды.

Что касается формы выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то законодатель не регулирует этот вопрос. Но коль скоро согласие является сделкой, то к его форме должны применяться положения главы 9 ГК РФ о форме сделок. Однако следует заметить, что согласие арендодателя не может быть выражено в форме молчания, которое должно пониматься как несогласие, а также в форме конклюдентных действий. Чаще всего право сдавать имущество в субаренду оговаривается при заключении договора аренды (непосредственно в тексте договора) или же представляет собой отдельный письменный акт, составляемый для каждой сделки субаренды отдельно Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст]//Законодательство и экономика.- 2007.- № 10.- С.34..

Что касается последующего согласия (одобрение) арендодателя, то следует признать, что оно невозможно. Часть 1 ст. 615 ГК РФ прямо говорит о том, что заключение договора субаренды возможно только с согласия арендодателя. Следовательно, нет согласия - заключенный договор субаренды ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ.

Положения ч.2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком договора аренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить занимаемое помещение в связи с истечением срока, установленного в договоре субаренды. Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор является продленным на неопределенный срок по правилам ч.2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со ст. 610 ГК РФ об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению. Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.

Между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды, срок которого меньше срока договора аренды. По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны истца.

Согласно абз. З ч.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая их сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном ст. 610 ГК РФ.

Однако договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие, несмотря на возобновление его на неопределенный срок. Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С.17-48.

Поскольку субарендатор не связан с арендодателем, ответственность перед которым несет арендатор, согласие на сдачу имущества в субаренду может быть дано, как в отношении конкретной сделки, так в отношении общей возможности заключать такие договоры. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять субаренду в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17-48.

От субаренды (поднайма) следует отличать перенаем. Возможность передачи прав арендатора по договору традиционно допускалась законодателем. Такая передача также возможна только с согласия арендодателя. Причем передача прав по договору аренды возможна только одновременно с переводом долгов, поскольку перенаем сочетает в себе цессию и перевод долга. Это обусловлено двусторонним и синаллагматическим характером договора аренды. В данном случае можно говорить не о перемене лиц в обязательстве, а о замене стороны в договоре. На невозможность перехода только прав по договору аренды без соответствующих обязанностей указывает и судебная практика. Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17-48.

4. Своевременно вносить плату за пользование имуществом (ч.1 ст. 614 ГК РФ). Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений будут рассмотрены в § 5 настоящей главы.

5. Следующей обязанностью арендатора является обязанность вернуть имущество при прекращении договора аренды (ч.1 ст. 622 ГК РФ). Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Кроме того, возврату подлежат все принадлежности, а также документы, передаваемые вместе с имуществом. Состояние земельного участка также должно отвечать своему назначению и условиям договора. При неисполнении указанной обязанности арендатор несет ответственность в соответствии с ч.2 ст. 622 ГК РФ, а именно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Также арендодатель имеет право на возмещение убытков в случае, если они не покрываются арендной платой.

При этом следует иметь в виду, что арендатор обязан восстановить первоначальное состояние объекта аренды только в случае, если ухудшение состояния объекта возникло по его вине. Если вины арендатора нет, риск повреждения имущества несет арендодатель.

ТОО «Атура ТРЕ» обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «ЛеМонти Лтд» о взыскании 850 560 857 рублей убытков, возникших в результате пожара в помещении, арендованном ответчиком. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции, отменив решение суда первой инстанции, направил дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении в иске было отказано.

Удовлетворяя протест, Президиум ВАС РФ установил, что в арендованном помещении произошел пожар, в результате которого оно было практически полностью разрушено. По окончании срока действия договора стороны отказались от продолжения арендных отношений, в связи с чем, имущество подлежало возврату истцу. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном условиями договора. Ответчик отказался восстанавливать помещение, ссылаясь на ст. 211 ГК РФ, в соответствии с которой риск случайной гибели и порчи имущества несет его собственник.

В целях установления возможности применения ст. 211 ГК РФ ВАС РФ указал суду первой инстанции на необходимость выяснить, принимались ли арендатором надлежащие меры по обеспечению сохранности имущества, т.е. не было ли в действиях арендатора упущений, способствовавших повреждению арендованного имущества. Следует иметь в виду, что в деле имелись документы, свидетельствующие о том, что пожар возник в результате противоправных действий неустановленного следствием лица. Постановление Президиума ВАС РФ от 23 января 2005 года № 5823/05 [Текст]//Вестник ВАС РФ.- 2006.- №1.-С.66.

При таких обстоятельствах арендатор не обязан восстанавливать помещение, поскольку ответственность собственника за гибель имущества наступает лишь в тех случаях, когда невозможно установить конкретное лицо, чьи действия явились причиной гибели имущества. Вина арендатора в повреждении имущества не доказана, более того имеются доказательства вины третьего лица, которое и должно нести ответственно перед собственником имущества в рамках деликатного обязательства.

Определенными особенностями обладает исполнение договора аренды зданий и иных сооружений. «Исполнение обязательства состоит в совершении должником в пользу кредитора действий, составляющих предмет обязательства, либо в воздержании от определенных обязательством действий». Исполнение договора аренды состоит в совершении арендодателем действий по передаче имущества арендатору, соответственно, до передачи имущества договор нельзя считать исполненным. Именно с момента передачи имущества у арендатора возникает право владения и пользования, а, следовательно, и обязанность вносить арендную плату.

В общепринятом, бытовом понимании передача представляет собой переход вещи от одного лица к другому. Толковые словари русского языка определяют термин «передача» примерно одинаково. «Беря в руки, вручать, отдавать, подавать какой-либо предмет кому-либо; отдавать что-либо свое, от себя в чье-либо владение, ведение» Словарь современного русского литературного языка [Текст]/ Под ред. Котеловой Н.Э., Каневской. Г.А. Т.9. [Текст] - Москва - Ленинград: Изд-во АН СССР, - 1959. - С.546-547.. В. Даль определял глагол «передать» как «подавать из рук в руки». Даль В. Толковый словарь великорусского языка. Второе издание, исправленное и значительно умноженное по рукописям автора. Т.З- С.46. Можно привести еще одно толкование термина «передать» - «вручить, отдать кому-нибудь, снабдить». Толковый словарь русского языка- С. 118.

Передача недвижимости заключается в предоставлении приобретателю или арендатору возможности владеть и пользоваться имуществом. По справедливому замечанию Д.И. Мейера «саму вещь нельзя передать в руки, она остается неподвижной, но лицо передвигается к вещи». Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях) - С.64. Думается, что современное гражданское законодательство не заслужено «забыло» термин «ввод во владение», который применялся в дореволюционном российском гражданском праве и наиболее четко выражал сущность передачи недвижимого имущества. Представляется, что и сегодня это понятие является востребованным и может применяться в гражданском праве для обозначения передачи недвижимого имущества.

Передаточный акт следует рассматривать как решающее, но не единственное доказательство передачи имущества. Иными доказательствами могут служить, например, регистры бухгалтерского учета, в которых отражается движение основных и оборотных средств.

Иллюстрацией к вышесказанному может служить спор между районным обществом инвалидов и индивидуальным предпринимателем, заключившими договор аренды нежилого помещения. Поскольку индивидуальный предприниматель не выплачивал арендную плату, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции на том основании, что сторонами не подписан передаточный акт, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи спорного помещения арендатору, в материалах дела отсутствуют. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2007 года № 2491/07 [Текст]//Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 12.- С.8. То есть, передаточный акт - это решающее доказательство передачи имущества, иные доказательства могут быть приняты только в случае бесспорности их доказательственной силы.

Иногда в литературе высказывается мнение, что подписание сторонами передаточного акта является частью формы договора аренды здания или иного сооружения, поскольку простое «соблюдение формы договора аренды условие необходимое, но не достаточное». Смирнов В.В., Лукина З.П. Указ. раб. - С.47-48. Думается, что подобный ход рассуждений носит глубоко ошибочный характер. Договор аренды является консенсуальным, и, следовательно, заключенным с момента достижения сторонами в установленной форме соглашения по всем существенным условиям. Зависимость момента заключения договора от передачи вещи характерна для реальных договоров. Передача вещи по договору аренды свидетельствует об исполнении договора, а не о его заключении.

Рассматривая передачу имущества как основание возникновения у арендатора права владения и пользования, необходимо определить к какой категории юридических фактов она относится.

Во-первых, передавая имущество, арендодатель осознает свое поведение, желает совершить подобные действия, а, значит, передача носит волевой характер.

Во-вторых, действия по передаче имущества направлены на возникновения у арендатора права владения и пользования.

В-третьих, передача имущества по договору отвечает требованиям правомерности. «Правомерность сделки означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего те правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку». Гражданское право: В 2-х томах. Т.1. [Текст] Учебник/отв. ред. проф. Суханов. Е.А - С.ЗЗЗ.

Указанные признаки характеризуют передачу как сделку. Необходимо отметить, что передача является двусторонним актом. Для ее осуществления необходимы совместные действия арендодателя по предоставлению имущества и арендатора по его принятию. Двусторонний характер передачи подтверждается и положениями ст. 655 ГК РФ, согласно которой уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Следовательно, передача представляет собой двустороннюю сделку. В то же время передачу нельзя назвать договором. Во-первых, в силу отсутствия соглашения между сторонами, во-вторых, в силу невозможности выявить при передаче стадии заключения договора, в-третьих, передача - это действие, которое не содержит в себе условий, образующих содержание договора.

Завершая рассмотрение прав и обязанностей сторон по договору аренды, целесообразно остановиться на рассмотрении еще одного вопроса, касающегося порядка исполнения договора аренды арендатором в случае смерти гражданина - арендодателя. Поскольку права и обязанности арендодателя носят имущественный характер, они в соответствии со ст. 1112 ГК РФ входят в состав наследства. Однако в отношении недвижимого имущества существуют определенные особенности, а именно, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Таким образом, наследник может осуществлять права арендодателя только с момента государственной регистрации его права собственности на недвижимость, являющуюся объектом аренды. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня его открытия. Следовательно, в течение этого срока арендатор находится в весьма затруднительном положении, т.к. неясно, кому необходимо вносить арендную плату, к кому предъявлять претензии в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. Наследник еще не приобрел право собственности на недвижимость, кроме того, существует вероятность наследования несколькими лицами.

Выход из сложившейся ситуации видится в том, что арендатор должен вносить арендную плату в депозит нотариуса. Такая возможность предусмотрена ч.2 ст. 1172 ГК РФ, согласно которой входящие в состав наследства наличные деньги вносятся в депозит нотариуса. Хотя в строгом смысле, наследник получает не наличные деньги, а имущественное право на получение арендных платежей.

2.3 Расторжение договора аренды нежилого помещения

Как известно, гражданское законодательство не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом, а когда обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, односторонний отказ от его исполнения может быть установлен также условиями договора (ст. 310 ГК РФ).

В ст. 407 ГК РФ также указано, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Одностороннее расторжение договоров аренды недвижимого имущества регулируется общими нормами главы 29 ГК РФ об изменении и расторжении договоров, а также ст. 619 и 620 ГК РФ о расторжении договоров аренды одной из сторон договора. Кроме того, отдельные нормы о расторжении договоров аренды определенного недвижимого имущества содержатся в других законодательных актах, например в Земельном кодексе Российской Федерации.

Рассмотрим существующие основания для расторжения договора аренды недвижимого имущества одной из его сторон, а именно арендодателем, поскольку данный вопрос продолжает сохранять свою актуальность.

Начнем с оснований для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем, предусмотренных ст. 619 ГК РФ. Общим для них является то, что договор аренды расторгается по требованию арендодателя судом и только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.