Рассмотрим эти основания по порядку.

1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями, установленными договором аренды, либо в соответствии с назначением имущества, если такие условия в договоре не определены. Обычно в договорах аренды недвижимого имущества указывается цель его использования: в качестве офисных помещений, под склад (возможно, с указанием объектов хранения), для производства какой-либо продукции и т.п.

Таким образом, если арендатор в помещении, переданном ему в аренду под офис, занимается производством, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Так, например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с существенным нарушением последним условий договора, выразившимся в использовании арендованных помещений не по назначению. По условиям договора аренды нежилое помещение было передано в аренду для использования под служебные цели, вместо этого арендатор использовал помещение под сауну. Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции указал, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, и сослался на ст. 619, 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было оставлено кассационной инстанцией без изменения Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.06 года по делу № КГ-А55/5373-06 [Текст]// Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 8.- С.77..

К пользованию арендованным имуществом также относится сдача данного имущества арендатором в субаренду (поднаем), передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог или их взнос в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Указанные действия арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, которое может содержаться в самом договоре аренды либо предоставляться арендатору после заключения договора. Нарушение данной нормы дает арендодателю основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке с взысканием с арендатора убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ) Гражданское право [Текст]: Учебник. Том II /Под ред. О.Н. Садикова - М.,ИНФРА-М, 2007.- С.340..

Предъявление исков арендодателями о расторжении договора аренды в связи со сдачей арендатором недвижимого имущества в субаренду другим лицам без согласия арендодателя не является редкостью. В подобных случаях суд нередко принимает сторону арендодателя Постановление ФАС Поволжского округа от 9.06.06 года по делу № А-А55/4288-06[Текст]// Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 11.- С.18..

Разумеется, ссылаясь на данное основание, арендодатель должен доказать существенность нарушений, допущенных арендатором, и сам факт нарушений арендатором условий пользования имуществом. В противном случае суд может отказать в удовлетворении иска Постановление ФАС Поволжского округа от 31.03.06 года по делу № А-А55/2494-06 [Текст]// Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 8.- С.33..

2. Арендатор существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 615, 622 ГК РФ).

В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.

Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя вместе с предыдущим основанием как существенное нарушение условий договора Бухарева А.Ю. Основания расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя [Текст]//Финансовые и бухгалтерские консультации.-2007.- № 2.- С.40..

Так, например, между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на нежилое помещение, являющееся памятником архитектуры, в соответствии с которым арендатор был обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию по плановому заданию арендодателя и в установленные сторонами сроки. Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе постановлениями апелляционной и кассационной инстанций Кирюшина И.М., Тюрина А.В. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления [Текст]//Экономико-правовой бюллетень.- 2007.- № 9.-С.23..

3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, размере и в сроки, установленные договором аренды. В случае просрочки арендатором внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором аренды, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке Постановления ФАС Поволжского округа от 22.12.05 г. по делу № А55/12595-05 [Текст]//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 4.- С.44..

Невнесение арендной платы более двух раз подряд является лишь одним из оснований для расторжения договора аренды, связанных с нарушением арендатором условий договора о сроках и порядке оплаты аренды, которое прямо предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Также возможно предъявление исков арендодателями в связи с иными нарушениями арендатором сроков оплаты, однако основанием для одностороннего расторжения договора аренды в других случаях будет являться уже ч. 2 ст. 619 и ст. 450 ГК РФ (см. п. 5).

4. Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта арендуемого имущества может быть возложена договором аренды на арендатора. Срок проведения капитального ремонта определяется договором, а если такой срок в договоре не указан или в случае неотложной необходимости в проведении капитального ремонта, то в разумный срок. Нарушение арендатором указанной обязанности предоставляет арендодателю

5. Другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (ч. 2 ст. 619 ГК РФ).

Статья 619 ГК РФ в части 2 предусматривает возможность включения сторонами в договор аренды иных оснований его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. К ним относятся существенное нарушение договора арендатором, а также иные случаи, предусмотренные ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре аренды любое основание, дающее право арендодателю обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Так, например, в договоре аренды может быть установлено, что договор расторгается арендодателем в одностороннем порядке в случае однократного невнесения арендной платы арендатором в срок, установленный договором. Об этом говорится, в частности, в п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66. Суд апелляционной инстанции не поддержал мнение суда первой инстанции о том, что, поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора, а ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования арендодателя, апелляционный суд указал на то, что данное условие является иным основанием расторжения договора аренды, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, и полностью соответствует норме ч. 2 ст. 619 ГК РФ, которая допускает включение в договор аренды иных оснований для его расторжения по требованию арендодателя.

Кроме того, договор аренды может быть расторгнут также в случае внесения неполной суммы арендной платы, если суд признает данное нарушение существенным.

В рассмотренном в п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 случае арендатор своевременно уплачивал арендную плату, но в меньшем размере в связи с разногласиями сторон относительно размера арендной платы. Однако невнесение арендной платы в полном объеме в качестве основания для досрочного расторжения договора арендодателем в договоре аренды не содержалось. Вместе с тем суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования арендодателя о расторжении договора, указал, что ст. 619 ГК РФ, устанавливая специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ. Суд, руководствуясь п. 2 данной статьи, устанавливающей, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, признал факт неполной уплаты арендатором арендной платы существенным нарушением договора аренды и расторг договор.

Достаточно часто в качестве иного основания для расторжения договора аренды стороны указывают в договоре и передачу недвижимого имущества арендатором в субаренду без согласия арендодателя. В этом случае у арендодателя не имеется необходимости доказывать существенность подобного нарушения арендатора.

В кассационной жалобе на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции ответчик ссылался на то, что допущенные им нарушения в виде сдачи недвижимого имущества в субаренду без согласия арендодателя не могут быть признаны существенными и являться основанием для расторжения договора в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе судебные постановления обеих инстанций, указал на то, что суд руководствовался п.п. 2 п. 2 ст. 450 и п. 2 ст. 619 ГК РФ, в соответствии с которыми основание досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда может быть предусмотрено договором независимо от существенности нарушения его условий другой стороной. Поэтому оснований для применения судом п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ не имелось.

Необходимо иметь в виду, что основания для одностороннего расторжения договора аренды, которые стороны устанавливают в договоре, не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором.

Об этом сказано в п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66. Так, например, основанием для требования арендодателя о расторжении договора аренды может являться производственная необходимость самого арендодателя в эксплуатации сданного в аренду недвижимого имущества. Суд, удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды по этому основанию, указал на следующее: то обстоятельство, что предусмотренные ч. 1 ст. 619 ГК РФ основания досрочного расторжения договора аренды связаны с нарушениями договора арендатором, не означает, что другие основания расторжения договора арендодателем, которые стороны указывают в договоре аренды, также должны быть связаны с нарушениями арендатором его условий. Таким образом, стороны вправе указать в договоре аренды любые иные основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора.

Так, суд, оставив в силе постановление апелляционной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции по иску арендатора о признании недействительным условия договора аренды земельного участка, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора арендодателем в случае отмены распорядительного акта, на основании которого был заключен договор аренды, указал, что с учетом ст. 450, 619 ГК РФ, п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о неправильном, противоречащем принципам равенства участников гражданского оборота и свободы договора толковании судом первой инстанции п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, как исключающего возможность расторжения договора аренды земли по какому-либо иному основанию, кроме существенного нарушения его условий. Включая в договор аренды условие об основаниях его расторжения, арендодатель действовал в соответствии с действующим законодательством и без включения в договор данного условия договор не был бы заключен.

Необходимо учитывать, что по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе расторгнуть не только срочный договор аренды, но и договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Данный вывод содержится, в частности, в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66. Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, был признан апелляционным судом несостоятельным. Факт заключения договора аренды на неопределенный срок сам по себе не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором, связанных, например, с длительным невнесением арендной платы, в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

Как показывает практика, при предъявлении исков о расторжении договоров аренды истцами часто используется не одно основание, а несколько, предусмотренных, например, разными пунктами ст. 619 ГК РФ и разными статьями, поскольку нередко они взаимосвязаны и вытекают одно из другого.

Как уже говорилось, до обращения с исковым заявлением в суд арендодатель обязан выполнить требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако одного предупреждения недостаточно.

Президиум ВАС РФ указывает на то, что к отношениям аренды применяется общее правило о расторжении договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Поэтому помимо предупреждения о необходимости исполнения арендатором своего обязательства по договору арендодатель также обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этого обязательства в разумный срок.

Только при выполнении этих двух условий досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден арендодателем. Естественно, арендодателю необходимо позаботиться о доказательствах уведомления арендатора, которые он может представить в суд, т.е. передать уведомления арендатору под роспись соответствующего должностного лица или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. При отсутствии доказательств направления арендатору предупреждения и предложения о расторжении договора суд оставляет иск арендодателя без рассмотрения на основании ст. 148 АПК РФ (пп. 29 и 30 информационного письма Президиума ВАС N 66).

Необходимо обратить внимание на то, что в случаях, когда нарушения, допущенные арендатором и послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, были арендатором устранены к моменту рассмотрения спора арбитражным судом, суд отказывает арендодателю в удовлетворении его исковых требований о расторжении договора аренды (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5.05.97 г. N 14). Примером устранения нарушений арендатором может служить, в частности, направление субарендатору требования об освобождении помещений, обращение в суд с иском о выселении субарендатора, если нарушение арендатором договора выразилось в передаче арендуемых помещений в субаренду без согласия арендодателя, добровольное погашение задолженности по арендной плате, а также уплата пени, если арендатор нарушил условия договора об уплате арендных платежей.

Решением арбитражного суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции арендодателю было отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с неуплатой арендатором арендной платы. ФАС МО, оставив в силе указанные судебные акты, указал, что, поскольку на момент рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций допущенные арендатором нарушения условий договора аренды были устранены (задолженность и штрафные санкции были им уплачены), суд обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Также суд оставил в силе решение суда первой инстанции, вынесенное в пользу арендатора, основываясь на том, что по смыслу ст. 450, 619 ГК РФ такие негативные для арендатора последствия, как расторжение договора, наступают в случае неисполнения им условий договора, когда все иные меры воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны, а продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы другой стороны. В рассматриваемом деле с учетом устранения ответчиком нарушения обязательства к моменту рассмотрения спора, незначительности периода просрочки и суммы задолженности кассационная инстанция поддержала вывод суда первой инстанции об отказе в расторжении договора аренды и выселении арендатора как не противоречащий основным положениям гражданского законодательства, направленным на стабилизацию отношений в сфере предпринимательской деятельности, и материалам дела.

Основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке судом по требованию арендодателя может служить также и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Суд вправе расторгнуть договор на указанном основании по требованию заинтересованной стороны в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении и только при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям делового оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке необязательно может осуществляться только судом. Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут досрочно арендодателем и во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договора, причем основаниями для расторжения договора могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением арендатором условия договора.

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Однако арендаторы, подписывая договор аренды с условием о его расторжении арендодателем во внесудебном порядке по определенным основаниям, нередко впоследствии пытаются данное условие оспорить, считая его противоречащим нормам закона, в частности той же ст. 619 ГК РФ. В подобных случаях суд принимает сторону арендодателя.

Так, в примере, содержащемся в п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, стороны в договоре аренды предусмотрели условие, согласно которому арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В суде арендатор оспаривал данное условие, ссылаясь на его ничтожность, так как по смыслу ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Суд, не согласившись с данной позицией ответчика, указал, что из упомянутых арендатором статей ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ такой вывод не следует. Предусмотренное условиями договора аренды нарушение доказано материалами дела и ответчиком не оспаривается. Следовательно, договор считается расторгнутым в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ и отдельного решения суда для этого не требуется.

Частным случаем одностороннего расторжения договора аренды арендодателем можно считать и расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок с уведомлением арендатора о расторжении за определенный период.

Как известно, договоры аренды заключаются сторонами на определенный срок и на неопределенный срок (в том числе если срок в договоре вообще не указан) - п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В том случае, если договор аренды недвижимого имущества заключается на неопределенный срок, то в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ любая из сторон договора вправе в любое время расторгнуть договор аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом законом или в самом договоре аренды может быть установлен иной срок для предупреждения другой стороны о прекращении договора.

Здесь правомерен вопрос о том, можно ли по аналогии с бессрочным договором аренды предусмотреть в договоре аренды, заключенном на определенный срок, условие о расторжении договора в любое время по желанию арендодателя во внесудебном порядке с предупреждением арендатора за установленный в договоре промежуток времени до предполагаемой даты расторжения. По нашему мнению, это возможно. Данный случай расторжения договора можно отнести к основаниям досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

И, наконец, законами, регулирующими отдельные виды недвижимого имущества, могут быть установлены иные основания для одностороннего расторжения договора аренды, в том числе арендатором.

Таким образом, гражданское законодательство предоставляет арендодателям достаточно широкие возможности для одностороннего расторжения договоров аренды недвижимого имущества как в судебном, так и во внесудебном порядке, что особенно актуально в случаях, когда арендатор каким-либо образом нарушает условия договора аренды.

2.4 Ответственность по договору аренды нежилого помещения

Защита прав арендатора и арендодателя имеет некоторые особенности, которыми договор аренды отличается от других гражданско-правовых соглашений.

Для защиты прав собственника и титульного владельца используются так называемые вещно-правовые иски (виндикационный и негаторный). Первый используется в случаях, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения, второй - когда необходимо устранить препятствия пользованию имуществом, не связанные с лишением владения Уточкина И. О праве арендодателя расторгнуть договор [Текст]//Практический бухгалтерский учет.- 2007.- № 5.- С.9..

Оба иска могут быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т.е. таких, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Отсюда указанные иски получили наименование "абсолютных исков", т.е. предъявляемых к любым нарушившим вещное право Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора [Текст]//Право и экономика.- 2005.- № 6.- С.11..

Анализируя нормы гл. 34 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор вправе истребовать арендованный земельный участок из любого незаконного владения и пользования, а также требовать устранения препятствий в пользовании им, возмещения убытков, причиненных земельному участку гражданскими и юридическими лицами, включая арендодателя, можно прийти к неверному выводу, что абсолютный иск используется при защите прав арендатора во всех случаях Болдова О.А., Присягина Г.Н. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности [Текст]//Гражданин и право.- 2008.- № 3.-С. 15..

Однако арендатор и арендодатель находятся не в абсолютных, а в относительных отношениях, оформляющихся с помощью категории обязательств (обязательственные отношения). В них управомоченному лицу (арендатору) противостоит определенное обязанное лицо (арендодатель), и защита осуществляется обязательственно-правовыми способами. Поскольку в обеих ситуациях нарушаются права владельца вещных прав, возникает вопрос: к какой из двух указанных разновидностей гражданско-правовой защиты вещных прав вправе прибегнуть потерпевшее от правонарушения лицо? Гражданское право не предоставляет права выбора вида исков и не допускает так называемой конкуренции исков, свойственной англо-американскому правопорядку Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст]//Корпоративный юрист.- 2006.- № 11.- С.22..

Решение вопроса зависит от юридической природы права арендатора. Авторы, рассматривающие представление арендатору вещно-правовой защиты и признающие за правом аренды свойства следования, относят эти права к вещно-правовым. Они правы, когда указывают, что арендатор вправе защищать свои права абсолютными исками в случае спора с третьими лицами, но не с арендодателем.

При наличии договорных отношений должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, потому что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные отношения.

Осуществление вещно-правовой защиты прав арендатора имеет определенные особенности, связанные с объектом спора. Арендатор, как и собственник, осуществляет не только фактическое, но и юридическое владение, что обеспечивается оформлением государственной регистрации договора аренды. Поэтому арендатор не может быть лишен права владения иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи Петров Д. Нет согласия - есть ответственность? [Текст]//Эж-Юрист.- 2006.- № 10.- С.32. .

Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. По мнению О.Э. Лейста - она не что иное, как реализация санкции нормы права, ибо содержание санкции сводится к установлению определенных юридических последствий поведения Лейст О.Э. Санкции и ответственность по советскому праву [Текст]. М.,Юридиздат, 1981. - С. 31 - 36.. Юридическую ответственность нередко рассматривают как государственно-принудительное применение к правонарушителю любых неблагоприятных для него мер Братусь С.И. Юридическая ответственность и законность [Текст]. М.: Наука, 1968. - С. 346.. По мнению В.П. Грибанова, юридическая ответственность представляет одну из форм государственно-принудительного воздействия на нарушителей норм права, заключающуюся в применении к ним предусмотренных законом санкций, т.е. мер ответственности, влекущих для них дополнительные неблагоприятные последствия Грибанов В.П. Ответственность за нарушения гражданских прав и обязанностей[Текст]. М.: Юридическая литература, 1973. - С. 38, 39..

Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, и ей присущи все отмеченные признаки. Но поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст]//Бизнес-адвокат.- 2005.- № 17.- С.11..

Нарушитель несет гражданско-правовую ответственность перед лицом, чье право он нарушил. Имущественные санкции, возлагаемые на правонарушителя, взыскиваются в пользу потерпевшей стороны.

Статья 310 ГК РФ устанавливает в качестве общего правила недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства или изменение его условий. Статья 667 ГК РФ устанавливает недопустимость отказа от исполнения обязательства или его изменения в одностороннем порядке, кроме случая, когда такое предусмотрено законом или участниками соглашения.

В.М. Коссак, исследуя соотношение категорий "расторжение договора" и "прекращение" договорных обязательств, пришел к выводу, что расторжение может иметь место только в случаях, предусмотренных законом или договором Коссак В.М. О соотношении категорий "расторжение" и "прекращение" договорных обязательств [Текст]// Вестник Хмельницкого ИРУиП. Хмельницк, 2002. - С. 35.. Как правило, основанием к этому является неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон своих договорных обязательств или обстоятельства форс-мажорного характера. Осуществляя дальнейшую дифференциацию оснований расторжения договорных отношений, названный автор дополняет их еще двумя возможностями: основания, согласованные непосредственно сторонами, и иные основания, предусмотренные законом.

За допущенное нарушение должник обязан возместить убытки в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором.

Большинство гражданско-правовых санкций являются компенсационными, т.е. их целью является возмещение потерпевшей стороне понесенных ею имущественных потерь. Но гражданскому праву известны и штрафные санкции, которые взыскиваются с правонарушителя в пользу потерпевшего, независимо от понесенных убытков.

Привлечение нарушителя к ответственности в виде возмещения ущерба требует наличия определенных условий (обстоятельств), являющихся типичными для гражданских правонарушений. К числу таковых относятся: противоправный характер поведения (действия или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность; причинная связь противоправного поведения нарушителя с наступающими вредоносными последствиями; вина правонарушителя; наличие у потерпевшего лица убытков. Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи. В данном случае речь идет о таком качестве земельного участка, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя (т.е. такого, который в момент заключения договора аренды не знал и не мог знать об этих недостатках).

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность - это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить земельный участок аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего. И наконец, третья возможность - право потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество (земельный участок) и участвовать в его проверке в момент передачи.

Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду земельного участка, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.

Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).

Одним из элементов состава правонарушения является вина. Под виной понимается отношение правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его последствиям. Обычно она рассматривается как субъективное психическое отношение лица к своему противоправному поведению и его последствиям, связанное с предвидением неблагоприятных результатов своего поведения и осознанием возможности их предотвращения. Такой подход получил свое закрепление и в Гражданском кодексе. Статья 401 ГК РФ устанавливает, что лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), за исключением случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Под виной в гражданском праве следует понимать непринятие правонарушителем всех возможных мер по предотвращению неблагоприятных последствий его поведения (действия или бездействия), необходимых при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей и конкретным условиям оборота. Представляется, такая формулировка гражданско-правовой вины более полно выражает ее сущность.

Таким образом, вина арендодателя состоит в том, что он не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.

Ответственность за недостатки сданного в аренду участка возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена земельного участка, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена участка возможна только в порядке исключения.

Заключение

Настоящее исследование посвящено особенностям правого регулирования отношений, возникающих из договора аренды нежилых помещений.

Следует отметить, что современное гражданское законодательство, являясь наиболее динамичной сферой, должно отражать действительное экономическое развитие общество, соответствовать потребностям в регулировании общественных отношений.

Особое внимание уделено государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений, а также особенностям арендной платы. Что касается последнего, то определение платы за пользование зданием или иным сооружением должно базироваться на целостном понимании объекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами. Кроме того, в отношении аренды зданий и иных сооружений Гражданский кодекс Российской Федерации содержит императивное требование об обязательном указании в договоре аренды размера арендной платы, не исключая разнообразия ее форм. Это позволило сделать вывод о необходимости указывать размер арендной платы в любом случае даже при ее не денежной форме.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту:

1. Нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав, отличным от зданий. Признаками нежилого помещения являются:

1) опосредованная связь с земельным участком;

2) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных объектов (относительная обособленность);

3) возможность изменения нежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих это помещение.

2. В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие "нежилое помещение". Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое помещение", в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Отталкиваясь от этого определения жилого помещения, можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.

3. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы правила аренда зданий и иных сооружений, в связи с тем, что предметов выступает не все здание, а его часть. Поэтому в целях упорядочения гражданского оборота следует ввести в Гражданский кодекс новую главу, которая регулировала бы отношения аренда нежилых помещений.

4. В договоре аренды зданий и иных сооружений обязательно должна быть предусмотрена денежная оценка неденежной формы арендной платы. Указание в ст. 654 ГК РФ на обязательное определение в договоре аренды зданий и иных сооружений размера арендной платы не исключает разнообразие ее форм, поэтому договор аренды зданий и иных сооружений может содержать условие о недежной форме арендной платы.

5. С принятием Закона о государственной регистрации в качестве объекта регистрации рассматривается право аренды как обременение прав арендодателя. Однако, учитывая, что часть вторая Гражданского кодекса РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды зданий (сооружений) сроком не менее одного года, то легализация права аренды осуществляется регистрацией самого договора.

Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений предлагается регулировать путем дополнения статьи 609 ГК РФ пунктом 4 следующего содержания: «К договору аренды нежилых помещений применяются правила о регистрации договоров аренды зданий, сооружений, предусмотренные пунктом 2 статьи 651 ГК РФ».

Решение данной проблемы возможно также путем внесения дополнений в ст.26 Закона о государственной регистрации, распространив сферу ее действия на договоры аренды нежилых помещений сроком не менее одного года.

6. В качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защиты арендатора при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 2 ст. 621 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда". Часть 2 ст. 621 ГК РФ соответственно будет считаться частью 3.

7. Каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же как и он правовому режиму. Каждое дополнительное соглашение - это новый договор между теми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условия основного договора.

Никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена. Следует дополнить Закон о регистрации указанием на государственную регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 [Текст]: офиц. текст // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федер. закон № 51- ФЗ: принят 30.11.1994, по сост. 26.06.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федер. закон № 14-ФЗ: принят 26.01.1996, по сост. 26.06.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [федер. закон № 102-ФЗ: принят 16.07.1998, по сост. 14.12.2007] //Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст.3400.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [федер. закон № 122-ФЗ: принят 12.07.1997, по сост. 23.11.2007] //Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

6. О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации [Текст]: [пост. Правительства № 1024: принято 09.09.1999, по сост. 29.11.2000] //Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 39. - Ст.4626.

7. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [пост. Правительства № 219: принято 18.02.1998, по сост. 22.11.2006] //Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст.963.

8. Об утверждении СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность - зданий и сооружений» [Текст]: [пост. Минстроя РФ № 18-7: принято 13.02.1997] - М., ГУЛ ЦПП. 1998.

9. Об утверждении СНиП - 3.04.03-85 «Зашита строительных конструкций и сооружений от коррозии» [Текст] [пост. Госстроя СССР № 223: принято 13.12.1985] - М., ГУП ЦПП. 1996.

10. Об утверждении СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы». [Текст] [пост. Госстроя СССР № 224: принято 13.12.1985] - М., ГУЛ ЦПП. 1996.

11. Постановление Госстроя СССР от 31 октября 1985 года № 178 «Об утверждении СНиП 3.05.03-85 «Тепловые сети» [Текст] [пост. Госстроя СССР № 178: принято 31.10.1985] - М., ГУП ЦПП. 1998.

12. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность [Текст]// Северокавказский юридический вестник. Ростов-на-Дону. - 1999. - № 1 - С.97.

13. Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость [Текст] - М., Проспект, 2001. - 146.

14. Большаков А. Аренда в строящемся здании [Текст] //Эж-ЮРИСТ.- 2006.- № 44.- С.5.

15. Болдова О.А., Присягина Г.Н. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности [Текст] //Гражданин и право.- 2008.- № 3.-С. 15.

16. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика.- 2006.- № 3.- С.34.

17. Братусь С.И. Юридическая ответственность и законность [Текст]. М.: Наука, 1968. - 440 с.

18. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. [Текст] - М.: Госюриздат, - 1950. - 167 с.

19. Бухарева А.Ю. Основания расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя [Текст]//Финансовые и бухгалтерские консультации.-2007.- № 2.- С.40.

20. Витрянский ВВ. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут, 1999 - 235 с.

21. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] //Корпоративный юрист.- 2006.- № 11.- С.22.

22. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). [Текст] - Минск. Изд-во БГУ им. В.И. Ленина. 1968. - 490 с.

23. Гаврилова Н. Неотделимые улучшения арендованного имущества [Текст] //Эж-ЮРИСТ.- 2003.- № 29.-С.5.

24. Гражданское право. [Текст] Учебник. Часть 2 / под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. - М., Проспект, 1999. - 890 с.

25. Гражданское право России [Текст] Часть вторая. Курс лекций. / Под ред.. Брагинского М.И.,. Клейн Н.И. - М., Бек, 1997. - 670 с.

26. Гражданское право [Текст]: В 2-х томах. Т. 2. Полутом 1: Учебник/отв. ред. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Бек. 2000. - 780 с.

27. Гражданское право России [Текст]. Часть 2. Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Бек. 1997. - 679 с.

28. Гражданское право [Текст]: Учебник. Том II /Под ред. О.Н. Садикова - М.,ИНФРА-М, 2007.- 890 с.

29. Грибанов В.П. Ответственность за нарушения гражданских прав и обязанностей [Текст]. М.: Юридическая литература, 1973. - 255 с.

30. Гришаев С.П. Все о недвижимости. [Текст] Учебное пособие. - М., Юристъ. 1999. - 212 с.

31. Гришин А. Помещение в аренду [Текст] //Консультант.- 2006.- № 1.- С.7.

32. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] //Вестник Арбитражного суда города Москвы.- 2007.- № 3.- С.16.

33. Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст]// Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С. 14-15.

34. Денисов С.А. О порядке заключения договора [Текст] / В сборнике: Актуальные вопросы гражданского права / под ред. Брагинского М.И. - М., Статут, 1999. - С.256.

35. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст]// Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С. 13.

36. Каменецкая М.С. Существенное нарушение договора контрагентом как основание его расторжения [Текст] //Законодательство. - 2004. - № 10. - С.34.

37. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 17. - С.11.

38. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. - С.34.

39. Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора [Текст] //Право и экономика. - 2005. - № 6. - С.11.

40. Коссак В.М. О соотношении категорий "расторжение" и "прекращение" договорных обязательств [Текст] // Вестник Хмельницкого ИРУиП. Хмельницк, 2002. - С. 35.

41. Красноперова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект [Текст] // Гражданин и право. - 2008. - № 2. - С.19.

42. Кудухов А.В. О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 8. - С.12.

43. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. - 2008. - № 2. - С.22.

44. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С.7.

45. Лейст О.Э. Санкции и ответственность по советскому праву [Текст]. М.,Юридиздат, 1981. - 190 с.

46. Масевич М. Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 3. - С.12.