ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ПОНЯТИЯ ОБМЕНА В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

1.1 История обмена жилыми помещениями

1.2 Обмен жилыми помещения как правоотношение

1.3 Понятие жилого помещения как предмета обмена

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН

2.1 Понятие обмена жилых помещений

2.2 Отличие обмена от замены жилых помещений

2.3 Соотношение обмена и мены жилых помещений

2.4 Защита прав граждан при признании обмена недействительным

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Обмен жилыми помещения сделка широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права.

Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам обмена жилых помещений занимались такие авторы как Алексеев С.С., Амфитеатров Г.Н., Брауде И.Л., Басин Ю.Г., Батова О.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М., Гришаев С.П., Грошева Н.В., Грудцына Л.Ю., Комаров Б.К., Конякина Т.Н., Крашенинников В.П., Левенсон С.Н., Максимкина Е.А., Марткович И.Б., Седугин П.И., Тихомиров М.Ю., Чигир В.Ф. и другие. Происходят изменения в законодательстве которые требуют внимания к данной проблеме.

В настоящее время тема обмена жилыми помещениями слабо разработана в научной литературе, а ведь в недалеком прошлом многие известные юристы и научные работники посвящали свои труды именно этой сделке с недвижимостью.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.

Предметом исследования в работе стали нормы российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также защиту прав граждане при совершении обмена.

Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного вида сделок.

Задачами исследования являются:

· рассмотрение вопросов истории развития понятия обмена жилыми помещениями;

· рассмотрение обмена как жилищного правоотношения;

· рассмотрение понятие жилого помещения как предмета договора обмена;

· скорректировать понятие обмена по жилищному законодательству;

· определение отличия обмена от замены и мены как сходных понятий;

· защита прав граждан при обмене жилыми помещениями.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

По структуре работа состоит из введения трех глав, объединяющих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка и приложения.

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ПОНЯТИЯ ОБМЕНА В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ ОБМНЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

1.1История обмена жилыми помещениями

За нанимателем в доме государственного и муниципального и общественного жилищного фонда законодательством в известных пределах закреплено право распоряжения занимаемым им жилым помещением. Одной из важнейших форм реализации этого права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. Постановление Президиума Моссовета "Об улучшении жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике" СЗ СССР. - 1928. - № 6. - Ст. 49. и в других постановлениях.

Подзаконные нормативные акты, принятые в тридцатые годы, допускали в этих случаях обмен, но порядок совершения подобных сделок был сложным. Параграф 1 Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. № 816/94"Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями в домах местных советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций" Сборник нормативных актов РСФСР - М. Юридическая литература 1982. - С. 56. допускал обмен гражданами принадлежащих им на праве личной собственности домов на государственную или ведомственную жилую площадь лишь в исключительных случаях и не иначе как с особого, в каждом отдельном случае, разрешения Наркомата коммунального хозяйства РСФСР.

Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. эта норма была исключена из Инструкции от 3 ноября 1939 г., а в заменившей ее Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. говорилось лишь об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма или аренды и не упоминалось о возможности обмена жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности. Это обстоятельство дало повод утверждать о недопустимости таких сделок. Однако судебная практика иногда признавала их законность, поскольку гражданское право не знает замкнутого круга сделок: допустимы не только сделки, прямо предусмотренные законом, но и любые другие, ему не противоречащие.

Следует отметить, что с момента возникновения советского государства регулированию жилищных отношений на всех стадиях - от возникновения до прекращения - был присущ императивный характер, что объяснялось, прежде всего, спецификой объекта данных правоотношений - жилого помещения, не являвшегося предметом свободного оборота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию общественных отношений преимущественно административными методами не могли не сказаться на том, что и обмен жилыми помещениями сформировался в усложненную юридическую конструкцию.

Обмену жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 ЖК РСФСР 1983 г. Согласно ей наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

При этом ЖК РСФСР дополнительно указывал, что "обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения..." (ч. 2 ст. 67 ЖК). Эта формула выражала наиболее распространенную в доктрине позицию о характере обмена, в силу которой он рассматривался как одновременная уступка требования и перевод долга Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. - М. Юрилитиздат. 1948. - С. 50; Нечецкий М.А. Очерки советского жилищного права. - Саратов. 1958. - С. 150; Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. - Харьков. 1970. - С. 152; Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. 1986. - С. 139..

Наряду с этой точкой зрения существовала и другая, расценивавшая обмен как новацию договора, вследствие чего "прежнее договорное обязательство, где участвовал наниматель А., перестает существовать, и возникает новое обязательство, в котором участвует Б. Эта перемена лиц в обязательстве является фактором, новирующим договор" Ландкоф С.Н., Лисниченко Т.Н., Фельдман А.М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. - Киев. 1971. - С. 236..

Спорность указанных положений, однако, подтверждал анализ некоторых ранее действовавших нормативных актов. Так, еще до распада СССР, в соответствии с п. 12 Правил обмена жилыми помещениями в Латвийской Республике обмен жилыми помещениями не допускался, если за меняющимся нанимателем числилась задолженность по квартирной плате или по платежам за коммунальные услуги. Правила обмена Эстонии и Таджикистана предусматривали, что до погашения соответствующей задолженности заявление об обмене не подлежало рассмотрению.

Если исходить из того, что обмен помещениями - это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя.

Как отмечал И.Б. Марткович, "если выбывший по обмену из жилого помещения наниматель не произвел необходимого ремонта его, то эта обязанность переходит к нанимателю, занявшему помещение, а наймодатель сохраняет соответствующее право требования и к этому последнему" Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М. Норма. 1990. - С. 210.. Продолжая свою мысль, автор, рассматривающий обмен как изменение жилищного правоотношения, указывал, что иная квалификация привела бы к тому, что наймодатель был бы обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Указанное же состояние предполагает полную пригодность имущества для его использования. Следовательно, жилое помещение должно быть отремонтировано наймодателем, который вправе был требовать производства ремонта от выбывшего нанимателя, но не имеет этого права по отношению к новому нанимателю Марткович И.Б. Указ. раб. - С. 210..

Однако следует признать, что это высказывание не совсем следовало требованиям закона. Часть 2 ст. 142 ЖК РСФСР предусматривала, что наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии.

Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под "освобождением" жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все случаи выезда нанимателя с занимаемой площади - как при расторжении договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.

Кроме того, если согласиться с тем, что обмен жилыми помещениями - это изменение жилищного правоотношения, то договор поднайма, заключенный на обмениваемое помещение, оставался бы в силе и по отношению к въезжающему в порядке обмена субъекту.

В защиту этого предположения можно встретить высказывания и в юридической литературе. Так, И.П. Прокопченко полагал, что поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть выселены только по истечении срока действия договора поднайма Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство: Справочное пособие. - М. Юридическая литература. 1986. - С. 213..

ЖК РСФСР (ст. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в ЖК не содержалось, однако оно было бы целесообразным.

Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее.

В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.

Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п. Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их "передача" в смысле ст. 391 ГК РФ была исключена.

Вместе с тем и перевод долга, и уступка требования допускаются в том случае, когда содержание обязательства и при новом должнике и при новом кредиторе остается в неизменности. В то же время очевидно, что обладание нанимателем, въезжающим по обмену, иным комплексом прав и обязанностей ведет к заключению иного по содержанию договора по сравнению с ранее существовавшим.

В этой связи правильно отмечалось, что "по договору обмена взаимно передаются не права и обязанности по договорам найма, а сами помещения. Права и обязанности возникают из новых договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.к... зависят от правового положения нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т.п.) и от размера жилого помещения, полученного в порядке обмена" Лаасик Э.Я., Сепп Х.В. О Жилищном кодексе Эстонской ССР // Советское право. - 1983. - № 4. - С. 64..

Действительно, для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять. Кроме того, как отмечалось в литературе, вопрос о том, переходят ли по договорам обмена и в каком объеме права и обязанности нанимателей, ими практически не обсуждается и в документах, оформляющих обмен, не фиксируется Никитюк П.С. Жилищное право. - Кишинев. 1985. - С. 117..

Объем полномочий переселяющегося по обмену субъекта вряд ли был важен и для наймодателя, который обязан заключить с ним договор жилищного найма на основании обменного ордера независимо от того, что содержание нового договора будет отлично от прежнего.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что в результате обмена жилыми помещениями договор жилищного найма не изменяется, а прекращается. Об этом свидетельствовал и тот факт, что перевод долга по ст. 391 ГК РФ требовал обязательного согласия кредитора - в данном случае наймодателя, однако, при обмене жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда такого согласия не требовалось. Не было в нем необходимости и при обменах ведомственной жилой площади как разновидности государственного жилья (нельзя смешивать согласие на обмен ведомства в лице администрации предприятия с согласием жилищно-эксплуатационной организации, с которой заключается договор жилищного найма). К тому же отказ организации на обмен мог быть также обжалован в судебном порядке.

Вызывает замечания и предложение С.Н. Ландкофа рассматривать обмен как новацию договора Ландкоф С.Н., Лисниченко Т.Н., Фельдман А.М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. - Киев. 1971. - С. 236.. Новация, как представляется, недостаточно распространена в российском праве, а известная ее форма, предусмотренная ст. 414 ГК РФ, используется, когда происходит замена одного обязательства другим между теми же лицами. В то же время при обмене жилыми помещениями происходит изменение субъектов договора.

Число авторов, признающих последствием договора обмена жилыми помещениями прекращение жилищного правоотношения, достаточно велико. В принципе разделяет это мнение и Ю.К. Толстой, хотя и с оговоркой о правоизменяющем характере так называемого родственного обмена Толстой Ю.К. Жилищное право. - М. Инфра. 1996. - С. 64..

Некоторые авторы, рассматривающие обмен жилыми помещениями как прекращение договора жилищного найма, пытаются отнести указание закона на взаимную передачу прав и обязанностей его сторонами не ко всем правам и обязанностям. Они распространяют его только на те права и обязанности, которые в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения составляли содержание всякого договора жилищного найма Грошева Н.В., Левенсон С.Н. К вопросу о договоре обмена жилых помещений // Роль договора в регулировании общественных отношений. - Пермь. 1979. - С. 109..

К их числу действующие Типовые договоры относили право на вселение в занимаемое помещение в установленном порядке родственников, нетрудоспособных иждивенцев или иных лиц, право требования предоставления жилого помещения меньшего размера при наличии излишков жилой площади сверх установленных норм, право расторжения договора найма в любое время и др. Кроме того, наниматели обязаны были использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им. Гражданам запрещалось использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и т.д. Нанимателям запрещалось производить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений без согласия наймодателя, они обязывались к возмещению убытков, связанных с повреждением жилого помещения по их вине.

Однако нетрудно заметить, что все перечисленные Типовыми договорами найма жилого помещения права и обязанности сторон предусматривались в первую очередь законом - ЖК РСФСР. Возникали они у обменивающихся нанимателей не в силу того, что субъекты взаимно "передавали" их друг другу, а в результате того, что такие же правомочия были прямо закреплены в действующем законодательстве, предоставлялись каждому гражданину.

Поэтому допустимо говорить только о том, что каждый из обменивающихся становился пользователем конкретного жилого помещения по тому же правовому титулу, что и его предшественник Грошева Н.В., Левенсон С.Н. Указ. соч. - С. 110..

К тем же выводам приводит и обращение к теории правоотношения. Как известно, в правоотношении как общественном отношении, возникающем в результате наступления предусмотренных правовой нормой юридических фактов, выделяют объект, субъекты, а также принадлежащие им права и обязанности, составляющие содержание правоотношения. Причем в развитии правоотношения очень часто бывает трудно отграничить трансформацию правовой связи от случаев ее прекращения, а также подобрать общий, универсальный критерий, позволяющий различить эти этапы.

Так, Ю.Г. Басин указывал, что "под изменением правоотношения мы понимаем изменение его содержания, появление новых, прекращение старых, трансформацию существующих правомочий и обязанностей сторон" Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата. 1963. - С. 161..

По мнению других авторов, правоотношение может изменяться в двух направлениях - по линии его содержания и по линии его субъектов. Не исключена также возможность изменения правоотношения в обоих направлениях Красавчиков О.А. Юридические факты о советском гражданском праве. - М. Юридическая литература. 1958. - С. 77; Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. - М. Юрлитиздат. 1962. - С. 5..

Б.С. Лесин определял изменение правоотношения через изменение как всех образующих его элементов, так и каждого из них в отдельности (объекта, субъектов и содержания) Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений // Вестн. ЛГУ. - 1970. - № 23. Вып. 4. - С. 155..

Исследуя динамику жилищного правоотношения, Б.К. Комаров писал: "При обмене в договоре жилищного найма происходит изменение его основных элементов: сторон - наймодателей, нанимателей и объектов найма. При изменении таких существенных элементов в договоре жилищного найма он не может сохраниться и прекращается" Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. - М. Юридическая литература. 1963. - С. 16..

Вместе с тем это не совсем так. Не вызывает сомнения, что в результате обмена происходит смена одной из сторон договора - нанимателя. Однако новый договор жилищного найма заключается по поводу прежнего жилого помещения, объект правоотношения остается в неизменности, объем же прав и обязанностей для другого нанимателя может оказаться иным: он может увеличиться или уменьшиться. Следовательно, произойдет трансформация содержания обязательства.

Из этого следует, что в результате обмена жилыми помещениями происходит, как правило, изменение субъекта и в некоторой степени содержания правоотношения. Эти изменения в свою очередь приводят к прекращению старого и появлению нового правоотношения.

Представляется, что правовая природа обмена жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда не может быть раскрыта только через одну внешнюю характеристику стадий развития правоотношений. Необходимо показать, какие практические последствия влечет за собой та или иная характеристика, различия в правах и обязанностях сторон в зависимости от оценки правовой природы обмена. Одни лишь рассуждения о квалификации обмена жилыми помещениями как изменения или прекращения правовой связи вне зависимости от того, как эта квалификация может отразиться на реальных правовых последствиях, правах и обязанностях сторон, являются бесперспективными и даже схоластическими.

Казалось бы, смысл противопоставления обмена, как перемены лиц в обязательстве, конструкции прекращения и возникновения права на жилое помещение, должен был бы заключаться в закреплении максимальной свободы договора, снятии административных препон обмена, ибо перемена лиц в обязательстве является чисто гражданско-правовым институтом. Соответственно и обмен должен был бы конструироваться как гражданско-правовой договор.

Отношение по обмену является достаточно сложным. В нем участвуют не только наниматели жилых помещений, вступающие в отношения между собой. Недостаточно включить в эти отношения и наймодателей, с которыми наниматели состоят в гражданских правоотношениях, прекращающихся и возникающих в результате обмена. Даже учет этой двойной связи тоже недостаточен.

Необходимо учитывать также общую ситуацию с удовлетворением потребностей в жилье и порядок предоставления жилой площади. Предоставление жилой площади осуществляется на административной основе. В результате такого предоставления возникает гражданское правоотношение, гражданские права и обязанности, заключается договор. И вполне естественной была бы система, при которой носители этих гражданских прав и обязанностей имели бы возможность по собственной инициативе, на основе взаимного соглашения удовлетворять свои потребности в жилье. Для этого такие соглашения должны иметь гражданско-правовой характер.

Но вместе с тем было бы неправильным допустить, чтобы гражданско-правовая форма использовалась в целях обхода установленного порядка предоставления жилых помещений. Значит, этот вполне свободный обмен должен быть поставлен под контроль, который может иметь и административный характер. Нужен контроль не только за возникновением прав, но и за их прекращением (чтобы, например, лицо, право которого прекратилось, не попало в категорию нуждающихся в предоставлении жилого помещения). Контроль этот осуществляет орган, наделенный властными полномочиями. Но это должен быть именно контроль, а не административное разрешение на обмен.

Контрольный характер административной деятельности может выражаться в том, что он ограничивается только проверкой соблюдения законности. Обмен может не допускаться только при нарушении запретительных условий, прямо предусмотренных законом.

Когда нет четкости в постановке этого вопроса, административное начало гипертрофируется, особенно с учетом исторической традиции.

Задача заключается в том, чтобы ввести административное начало в рамки, обусловленные действительными потребностями данного этапа, а в принципе должна существовать свобода обмена, осуществляемого на гражданско-правовой основе.

Между тем конструкция перемены лиц в обязательстве, будучи нереалистичной, позволяет полностью игнорировать гражданско-правовую природу обмена и усиливать административно-правовое начало. Однако это начало должно иметь отнюдь не разрешительное, а чисто регистрационное содержание, связанное только с проверкой законности.

Суть дела, подлинная природа обмена затушевывается, вуалируется потому, что содержание гражданско-правового отношения по найму жилого помещения в большей мере определяется императивными правилами. Поэтому мало заметно, что при прекращении одного и возникновении другого правоотношения речь идет уже не о тех же правах, которые принадлежали прежней стороне правоотношения, а о таких же правах, хотя правоотношение и возникло заново.

Договор об обмене жилой площади - это не соглашение о перемене лиц в обязательстве. Обмен - это прекращение и возникновение такого же жилищного обязательства, но взаимообусловленное, взаимосвязанное возникновение и прекращение. Именно эта взаимосвязь и взаимообусловленность и составляют предмет гражданско-правового отношения. Только при такой конструкции административный элемент может получить надлежащее место, не препятствующее использованию обмена для лучшего удовлетворения потребностей в жилье.

Поэтому очень важно точно оценить участок, на котором имеет место гражданско-правовое отношение, суть которого - во взаимообусловленном прекращении и возникновении обязательства.

Различия между договором аренды и договором найма жилого помещения ведут к тому, что перемена лиц в обязательстве в обоих договорах приводит к разным результатам: в первом случае происходит изменение существовавшего обязательства, а во втором случае - его прекращение и возникновение другого обязательства. Права по одному договору прекращаются при условии, что возникают по другому договору и наоборот. Вместе с тем названное условие - это отнюдь не условие, присущее условным сделкам. Оно призвано выразить лишь взаимосвязь прекращения одного правоотношения и возникновения другого правоотношения.

Стремление к признанию за обменом жилыми помещениями взаимообусловленной правопрекращающей связи не является самоцелью. Ценность любых теоретических конструкций и юридических средств определяется, в первую очередь, их значимостью для практики, способностью содействовать решению практических задач. В связи с этим безусловный интерес представляют те изменения, которые претерпело жилищное законодательство за последнее время.

В качестве общего правила ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99. предусматривала, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Оставляя за скобками справедливую критику того, что возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов на основании договора аренды (т.е. коммерческого найма), была вызвана недоразумением, в том числе и по причине срочного характера договора коммерческого найма Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М. Статут. 2002. - С. 48., следует отметить, что законодатель не оговорил для этих случаев условия о взаимной передаче прав и обязанностей сторон по договору. В то же время условие о такой передаче упоминалось в отношении обменов, которые могли осуществлять наниматели или арендаторы жилых помещений с собственниками частного жилищного фонда, приобретая взамен право собственности на жилой дом (жилое помещение) (ч. 2 ст. 20 Закона).

Однако, как уже отмечалось, если часто не совпадают объемы прав и обязанностей даже у нанимателей, то тем более они неодинаковы у лиц, пользующихся жилыми помещениями на разных правовых режимах. Следовательно, все ранее сказанное в отношении ошибочности квалификации отношений по обмену как конструкции о взаимной передаче прав и обязанностей сторон сделки касается и рассматриваемой статьи Закона "Об основах федеральной жилищной политики".

Тем не менее нельзя не отметить заслуживающего поддержки указания законодателя на то, что какие-либо административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, если это прямо не предусмотрено законодательством. Это, как представляется, наглядно продемонстрировало его стремление превратить обмен в полноценную гражданско-правовую сделку Гетман Е. Два кодекса - две эпохи // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 26..

Обмен жилья, занимаемого по договору социального найма, урегулирован в новом Жилищном кодексе РФ 2004 г. по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. более подробно. С одной стороны, вызывает безусловное удовлетворение тот факт, что законодатель однозначно отказался от конструирования обмена как результата перемены лиц обязательства. С другой стороны, провозгласив право на обмен жилья для нанимателя, который допустим лишь с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, новый Жилищный кодекс РФ, к сожалению, указал на то, что обмен жилыми помещениями между нанимателями по договору социального найма осуществляется с согласия соответствующего наймодателя Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового жилищного кодекса // Право и политика. - 2006. - № 3. - С. 26..

Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ фактически усилил действие административно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого согласия и в домах муниципального жилищного фонда, чего не было в ранее действовавшем ЖК.

Справедливости ради следует отметить, что эта новелла нового Жилищного кодекса РФ расположена в том числе в ст. 74, которая именуется "Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма", что дает основание для суждения о том, что под "оформлением" обмена нельзя понимать то же самое, что "согласие" наймодателя на обмен. Однако появление в законодательстве норм, которые могут вызывать разное прочтение на практике, вряд ли может приветствоваться Хованская Г. Как жить по новому ЖК РФ? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 24.. Эта же статья предусматривает, что отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, исчерпывающим образом перечисленных в ЖК.

1.2Обмен жилыми помещения как правоотношение

Характеристика жилищного обязательства, как и любого другого гражданского правоотношения, может быть сведена к характеристике его элементов. При таком подходе правоотношение берется в статическом состоянии. Однако анализируемое отношение представляет собой развивающееся явление. Использование диалектического метода познания предполагает рассмотрение всех явлений природы и общества в движении и изменении. Следовательно, анализ жилищно-правового отношения необходимо дополнить анализом его динамики.

Жилищное обязательство в своем движении проходит три этапа: возникновение, изменение и прекращение. Характеризуя основания движения жилищно-правового отношения, прежде всего следует назвать материальные, под которыми понимаются потребности лиц и те общественные отношения, в которые они вступают для получения соответствующих материальных и иных благ в целях удовлетворения своих потребностей Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. - М. Юридическая литература. 1958. - С. 10.. Материальными основаниями динамики жилищного правоотношения являются потребность человека в жилище и развитие жилищного отношения, имеющее своей целью удовлетворение этой потребности. Однако сами по себе материальные основания не создают (не изменяют и не прекращают) субъективных прав и обязанностей. Это происходит при наличии юридических оснований движения жилищного правоотношения. Рассматривая такие основания, необходимо указать на ряд следующих моментов:

во-первых, названные общественные отношения должны охватываться рамками предмета правового регулирования определенной отрасли права, ибо иначе они не могут приобрести соответствующую гражданско-правовую форму отношения (будучи вне сферы гражданско-правового регулирования). Именно нормы жилищного законодательства представляют собой нормативное основание динамики жилищного правоотношения;

во-вторых, субъекты общественного отношения должны быть в необходимой мере правосубъектны. Сущность гражданской правосубъектности в цивилистике кратко характеризуется как основанная на нормах гражданского права юридическая способность лица быть участником гражданско-правовых отношений Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые проблемы гражданской правосубъектности: Сб. уч. тр. Вып. 62. - Свердловск. 1978. - С. 11.;

в-третьих, необходимо наличие юридических фактов (юридико-фактических оснований), т.е. фактов реальной действительности, с которыми нормы действующего права связывают возникновение, изменение и прекращение гражданского правоотношения.

Из этого видно, что правовые основания движения гражданского правоотношения представляют собой известную совокупность различных по своему содержанию взаимосвязанных юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения.

Наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований лишь создает возможность динамики жилищного обязательства. Поэтому указанные явления получили в науке наименование предпосылок движения правовой связи. Собственно основаниями движения жилищного правоотношения, как и любого другого гражданского правоотношения, признаются юридические факты, поскольку они реализуют создаваемую материальными, нормативными и правосубъектными предпосылками возможность движения жилищного правоотношения. Юридические факты выступают в качестве конкретной частной правовой основы динамики конкретных гражданских правоотношений Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. - С. 27..

Нормативные предпосылки и юридико-фактические основания изменения жилищного правоотношения в литературе Седугин П.И. Право на жилище в СССР. - М. Юридическая литература. 1983. - С. 147-155; Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М. Норма. 1997. - С. 141-145. анализируются достаточно подробно.

Изучая динамику жилищного правоотношения, гражданско-правовая наука не обошла вниманием и вопросы изменения жилищно-правового отношения. Соответствующие проблемы более или менее обстоятельно освещались практически во всех монографических работах, посвященных жилищному праву, рассматривались в учебниках и учебных пособиях по гражданскому праву, анализировались в отдельных статьях, и, наконец, изучение изменения жилищного правоотношения стало предметом (основным или сопутствующим) диссертационных исследований ряда правоведов. Вместе с тем следует отметить, что при изучении порядка и условий изменения жилищного правоотношения, как правило, остаются без внимания по крайней мере два обстоятельства:

а) поскольку изменение правоотношения признается этапом развития правовой связи, постольку необходимо от описания случаев изменения жилищного правоотношения перейти к формированию общего понятия модификации жилищно-правовой связи, выявить сущностные черты этого этапа динамики правоотношения, показать отличие случаев изменения жилищного правоотношения от случаев его прекращения;

б) необходимость изучения основания изменения жилищно-правового отношения.

Без учета названных обстоятельств исследование случаев изменения жилищного обязательства нередко обращается в комментирование соответствующих гражданско-правовых норм. Такое положение обусловлено, в частности, тем, что в общей теории права соответствующая проблема практически не получает освещения, несмотря на то, что наиболее сложным моментом движения правоотношения является его изменение Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. - С. 77; Черепахин Б. Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. - М. Юрлитиздат. 1962. - С. 6.. Учение об изменении гражданских правоотношений развито недостаточно: сравнительно редко этот вопрос привлекает внимание исследователей Заменгоф З.М. Изменение и расторжение хозяйственных договоров. - М. Юридическая литература. 1967; Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Л. 1967; Юртаева-Ривель М.А. Изменение обязательств по советскому гражданскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М. 1975..

Если сгруппировать все высказывания (весьма немногочисленные) о понятии изменения правоотношения, то окажется возможным выделить три концепции. Одни ученые считают, что изменение правоотношения заключается в изменении элементов, его образующих Чигир В.Ф. Жилищное правоотношение. Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. - Минск. 1970. - С. 25.. Другие утверждают, что изменение правоотношения - это изменение его содержания Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата. 1963. - С. 167; Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. - Томск. 1977. - С. 158.. Наконец, существует точка зрения, в соответствии с которой изменение правоотношения может идти в двух направлениях - по линии его содержания и по линии субъектов Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. - С. 77; Черепахин Б.Б. Указ. соч. - С. 6; Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций в двух томах. Т. 1. - Свердловск. 1972. - С. 346..

В ходе дальнейшего исследования эта точка зрения должна найти соответствующее обоснование. Здесь же необходимо отметить, что данное понятие изменения правоотношения характерно для этапа изменения всех видов жилищных правоотношений. Однако, пользуясь таким общим понятием, порой невозможно отграничить модификацию правовой связи от случаев ее прекращения. В связи с этим должен быть установлен критерий, позволяющий провести такое разграничение. Представляется, что невозможно выработать общий критерий, пригодный «для всех времен и народов». Следует указать лишь наиболее характерное, что присуще такому этапу развития правовой связи, как изменение ее, в то же время оговорив, что критерий разграничения изменения и прекращения должен быть определен с учетом специфики того или иного вида правоотношений.

По мнению В.Б. Исакова, «изменение двух элементов правоотношения (субъектов и объекта, объекта и содержания) столь значительно, что по общему правилу влечет прекращение прежнего правоотношения и возникновение нового. Модификация одного из элементов лишь изменяет правоотношение, исключением является изменение субъектов правоотношения. Оно (даже при сохранении в неизменности остальных элементов) чаще всего прекращает ранее существовавшее правоотношение» Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. - Саратов. Изд-во Саратовского ун-та. 1980. - С. 110-111..

Такой подход к решению проблемы весьма заманчив, учитывая предельную четкость этого критерия, именуемого В.Б. Исаковым «критерием структурных изменений». Достаточно сосчитать, сколько элементов изменилось, и становится ясно: изменилось правоотношение либо произошло прекращение одного правоотношения и возникновение нового (такой метод вполне мог быть назван арифметическим). Но правоотношение суть не математическая формула (не набор элементов) и в основу его познания не может быть положен формальный момент, в то время как существо происходящего «остается в тени».

На недостаточность критерия структурных изменений указывает и сам В.Б. Исаков, приводя пример, когда изменение двух элементов правоотношения (и среди них субъекта) не привело к прекращению правовой связи Исаков В.Б. Указ. соч. - С. 111..

Кроме того, изменение одного из элементов правоотношения нередко влечет изменение другого элемента правового отношения, и с учетом этого предложенный критерий теряет свою четкость, превращаясь в нечто расплывчатое.

Модификация жилищного обязательства по субъектам может найти выражение как в замене наймодателя, так и в изменениях состава пользователей.

Замена наймодателя происходит при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на жилое помещение, предоставленное нанимателю в пользование, от одного лица к другому. Если при этом осуществляется переход жилья в другую категорию жилищного фонда, то одновременно с изменением субъектного состава жилищного обязательства изменяется и его содержание, поскольку для различных категорий жилищного фонда установлен неодинаковый правовой режим.

Изменение субъектного состава пользователей -- весьма распространенное явление. Так, состав пользователей в установленном законом порядке может увеличиваться, возможно также и его уменьшение.

В отличие от замены наймодателя изменение субъектного состава на стороне нанимателя может свидетельствовать не только об изменении жилищно-правового отношения, но и о прекращении его. Следовательно, необходимо установить, каковы характер и пределы возможных изменений состава пользователей; определить, в каких случаях, несмотря на изменение субъектов, правоотношение не прекращается, не заменяется новым жилищно-правовым отношением, но продолжает существовать в модифицированном виде.

В литературе высказано мнение, что «изменение жилищного правоотношения может быть связано с изменением в субъектном составе ... в той мере, в какой это ведет к переменам в содержании прав и обязанностей участников» правовой связи Басин ЮТ. Указ. соч. - С. 161..

Представляется, что изменение субъектного состава во всех случаях означает либо изменение, либо прекращение правового отношения. Прекращение правоотношения есть отпадение прав и обязанностей его участников. Следовательно, если при изменении субъектного состава права и обязанности не отпали, то независимо от того, изменились они или нет, правоотношение должно признаваться трансформировавшимся. Объясняется это тем, что любое гражданское правоотношение представляет собой связь, конкретизированную по субъектам. Это - отношение между определенными лицами, и всякие нарушения данной определенности свидетельствуют о модификации правоотношения, даже если содержание последнего осталось неизменным.

Р.П. Мананкова, исходя из той же посылки - изменение субъектного состава нарушает указанную определенность субъектов правоотношения - приходит к следующему выводу: «... изменения в субъектном составе ... обусловливают не изменение, а прекращение правоотношения, которое может быть окончательным (ликвидацией) или повлечь возникновение на основе сохранившихся неизменными элементов нового правоотношения ... изменение правоотношения как стадия его развития может иметь место только при неизменном составе участников» Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 158.. Там же указывается, что данное положение распространяется как на случаи изменения субъектного состава, когда участник правоотношения заменяется правопреемником, так и на случаи выбытия хотя бы одного из участников сложного многосубъектного правоотношения.

Изменение содержания жилищного правоотношения означает «появление новых, прекращение старых, трансформацию существующих правомочий и обязанностей сторон» Басин Ю.Г. Указ. соч. - С. 161.. При этом важно отметить, что все эти превращения не должны изменить жилищно-правовой характер прав пользователей.

Сохранение права на жилое помещение при замене жилищно-правовой связи правоотношением другого вида практически возможно лишь в одном случае: жилищное обязательство заменено правоотношением собственности на жилое помещение (жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры).

Изменение жилищного правоотношения может затронуть как вещные, так и обязательственные элементы. Не следует, однако, думать, что изменение одних существенно, а других - нет. Дело в том, что динамика жилищного правоотношения может сочетать изменение тех и других, т.е. и вещных, и обязательственных элементов. Так, изменение вещных правомочий практически во всех случаях приводит к изменению прав обязательственных.

С точки зрения практической изменения жилищно-правового отношения могут быть как существенными, так и несущественными. Однако закон не проводит такого разграничения, а говорит лишь о тех или других отдельных случаях изменения жилищного правоотношения.

1.3Понятие жилого помещения как предмета обмена

Понятие «жилое помещение» производно от категории «жилище», широко используемой, не только; в отечественном и зарубежном законодательстве, но ив международном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния человека и его семьи.

Термин «жилище» используется и российским законодателем, причем определение «жилища» содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном, и в уголовно- процессуальном законодательстве. Под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст. 5 УПК, ст. 139 УК). Уголовно-правовое понятие «жилища» несколько уже, чем «место пребывания». К примеру, скамейка в парке, которая при известных обстоятельствах становится местом пребывания человека, по смыслу уголовного (материального и процессуального) законодательства в качестве жилища не рассматривается. К жилищу относятся только те места, пребывания человека, которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятие помещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не только недвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимые материальные объекты. Для этих целей помещения это не только здания, сооружения и их составные частично, но передвижные единицы: вагоны, фургоны, прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище-недвижимость, а лишь, такое, которое отвечает критерия, названным, в законе Иванов АЛ. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6.- С. 88..

Расширительно должна толковаться и «пригодность для проживания людей». Она определяется на основании не столько, объективных, сколько субъективных факторов. В частности, не имеет особого значения cooтветствие помещения, санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение, для, постоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в.качестве жилища вне зависимости от его качественных характеристик. При таких условиях жилищем должно считаться не только благоустроенное жилое помещение, но и склад, заброшенное здание, цех и т.п.. Согласно определению, Конституционного суда от.12 мая 2005 года смыслу пункта 10 статьи УПК условием отнесения нежилых помещений и строений, входящих в жилой фонд, к жилищу, являет факт их использования для временного проживания.

Гражданское законодательство, рассчитанное на регулирование, прежде всего, нормального хода общественных отношений (исключения составляют гражданские правонарушения) не может оперировать категориями уголовного права, которое применяется, когда соответствующие отношения приобретают аномальный характер. В этом смысле вполне объяснимо, почему гражданско-правовой, режим жилого помещения не может распространяться, скажем, на убежите рецидивиста, скрывающегося по не приспособленным для жилья местам.

Впрочем, гражданское законодательство вообще не содержит понятия «жилище», которое носит в известном смысле собирательный характер, Вместо него, как правило, используется более четкий термин «жилое помещение», представляющее собой разновидность жилища.

ГК рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст.671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых потребностей их правового режима, которые придают понятию самостятельное юридическое значение.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилыми помещениями признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

ЖК выделяет три признака жилого помещения, необходимые и достаточные по мнению законодателя, для того, что бы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность, 3) пригодность для проживания граждан.

По мнению А.А. Иванова непонятно, откуда могут взяться «движимые» помещения, если они всегда рассматриваются как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости Иванов АЛ. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6.- С. 88.. Отметим, что данный упрек справедлив в том случае если рассматривать «помещение» сугубо как гражданско-правовую категорию поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. В частности, по смыслу уголовного законодательства помещениями являются сборно-разборные дома, вагончика, которые не отвечают признакам недвижимого имущества. Методологическая ошибка законодателя состоит в том, что недвижимый характер - один из признаков помещения в гражданско-правовом значении, а не признак помещения, являющегося жилым.