К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной. Кроме положений ЖК РФ договор обмена жилыми помещениями регулируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. № 12 в части, не противоречащей ЖК РФ Советская юстиция. - 1967. - № 6. - С. 12.. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15. впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории России, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ. Объектом обмена могут быть любые жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, а сторонами - наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Договор обмена может быть двусторонним или многосторонним. Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М. Юрайт-Издат. 2005. - С. 265.. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993 - М. Юридическая литература. 1994. - С. 65.).

Наиболее типичные спорные ситуации, возникающие при принудительном обмене жилья, занимаемого по договору социального найма, иллюстрируют примеры из судебной практики. Вот один из них. Гражданин М. с дочерью С. занимали трехкомнатную квартиру размером 41 кв. м. Дочь обратилась в суд с иском о принудительном обмене квартиры, ссылаясь на конфликтные отношения со своим отцом М.

В ходе судебного разбирательства истица настаивала на закреплении за ней однокомнатной квартиры по ул. Мира, а за отцом - однокомнатной квартиры по ул. Пархоменко. Ответчик предлагал свои варианты обмена. Народный суд удовлетворил исковые требования истицы по предложенному ею варианту и закрепил за ней квартиру в доме по ул. Мира, а за ответчиком - квартиру, расположенную в доме на ул. Пархоменко.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда это решение оставила без изменения. Президиум Волгоградского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В частности, как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" Бюллетень Верховного Суда СССР. - 1984. - № 1. - С. 33. и в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993 - М. Юридическая литература. 1994. - С. 65., следует учитывать обстоятельства, препятствующие упомянутым лицам в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Эти положения не были учтены надлежащим образом при разрешении спора.

Президиум Волгоградского областного суда указал, что суд первой инстанции согласился с доводами истицы (1960 г. рождения), заявившей в судебном заседании, что все варианты, предложенные ответчиком (их было четыре), ее не устраивают, ущемляют ее интересы, так как квартиры находятся не в центре города. При этом аналогичные доводы ответчика суд посчитал неосновательными. Такой различный подход к оценке доводов сторон противоречит упомянутым разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР и Верховного Суда РСФСР. Предлагаемая М. однокомнатная квартира в доме по ул. Пархоменко имеет жилую площадь 17,6 кв. м. Это - существенное обстоятельство, с учетом того что в обмениваемой квартире на долю ответчика приходится 20,5 кв. м. Судом не проверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира по ул. Пархоменко расположена в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, не имеет телефона, что для него крайне важно с учетом его возраста и состояния здоровья (он 1920 г. рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда).

Отвергая варианты обмена, представленные ответчиком, суд в качестве одного из доводов указал на то, что предлагаемая жилая площадь удалена от места работы истицы - больницы скорой помощи. Между тем, по утверждению ответчика, истица работала не в больнице скорой помощи (к надзорной жалобе им приложена соответствующая справка), а в областной клинической больнице и каждая из квартир, предложенных им как вариантов обмена, находится близко от ее места работы. Вынося решение о переселении ответчика в порядке обмена в квартиру по ул. Пархоменко, занимаемую Ш., суд не привлек последнего к участию в деле, не располагал его заявлением о согласии на обмен, не истребовал соответствующие документы, свидетельствующие о том, что Ш. - наниматель этой квартиры; не истребовал данных о самой квартире.

При таком положении, принятые по делу судебные постановления нельзя принять законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене (постановление президиума Волгоградского областного суда "При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении" Бюллетень Верховного Суда РСФСР. - 1987. - № 6. - С. 6..

Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. № 5 "О беспрепятственном обмене жилых помещений" Ведомственное приложение к "Российской газете" - 1996. - 28 сентября; Грушевая Е., Стриженко Г. Новый жилищный кодекс // Законность. - 2005. - № 5. - С. 28. предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях этих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Данное положение подлежит применению вопреки ч. 5 ст. 72 ЖК РФ как имеющее приоритет над внутренним законодательством (ст. 9 ЖК РФ) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Федосеева Н.В. - М. Консалтбанкир. 2006. - С. 186..

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями Мозымова Е.Н. Какой закон необходимо применять к Жилищным отношениям, чтобы правомерно защитить права граждан? // Юрист. - 2006. - № 1. - С. 26..

Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 ст. 74 Жилищного кодекса необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. По мнению Л.Ю. Грудцыной, в качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии Грудцына Л.Ю. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 26..

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

2.3 Соотношение обмена и мены жилых помещений

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2003. - С. 98..

При купле-продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца - получение денег за проданный товар. Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено - деньги. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами и покупателями, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество лишь на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М. Юристъ. 2001. - С. 178..

Одной из наиболее распространенных разновидностей договора мены недвижимости является договор мены жилыми помещениями. Жилое помещение может использоваться для проживания не только собственника, но и других лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением.

Собственник, осуществляя свое правомочие распоряжения, может обменять жилое помещение на другое, не спрашивая согласия этих лиц. Однако существенным условием договора мены в данном случае будет перечень лиц, сохранивших право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование этим жилым помещением при его приобретении другим лицом (п. 1 ст. 558 ГК) Гришаев С.П. Договор мены недвижимого имущества // Юрист. - 2005. - № 11. - С. 19.. К их числу относятся следующие лица:

1. Члены семьи прежнего собственника, включая тех, кто прекратил с ним семейные отношения, однако сохранил право пользования жилым помещением. К числу членов семьи прежнего собственника также относятся лица, которые не являются его родственниками, однако совместно проживали с ним и вели с ним общее хозяйство.

2. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК).

3. Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма (ст. 685 ГК).

4. Лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа

5. Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602 ГК).

6. Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

Наличие указанной нормы обусловлено тем обстоятельством, что ранее в практике было немало случаев, когда в отношении жилого помещения совершалась сделка и при этом нового приобретателя не ставили в известность о существовании лиц, сохранивших право пользования отчуждаемым жилым помещением. На момент заключения сделки такие люди отсутствуют по различным причинам (служба в армии, нахождение в местах лишения свободы, заграничная командировка и т.д.). Признание указанного условия существенным означает, что при его несоблюдении договор считается незаключенным Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения (издание пятое, переработанное и дополненное) - М. Статут. 2005. - С. 217..

Договоры мены жилыми помещениями нередко заключаются одновременно тремя и более участниками. В некоторых случаях жилое помещение обменивается несколько раз. В практике было зафиксировано немало случаев, когда обмениваемое жилое помещение было приватизировано с нарушением законодательства либо сам договор мены был осуществлен неправомерно Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридич. наук, проф. Суханова Е.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - С. 249..

Такие сделки признаются судами недействительными (ничтожными), а последствием признания их недействительными является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в первоначальное положение. При этом, как отметил Верховный Суд Российской Федерации, право на применение последствий ничтожной (абсолютно недействительной) сделки суды считают абсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от вины и добросовестности участников Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - № 8. - С. 17..

В соответствии с указанным толкованием ст. 167 ГК, предусматривающей последствия признания сделки недействительной, не имеет значения, действовали стороны добросовестно или злоупотребляли правом. Таким образом приобретатель жилого помещения может действовать добросовестно, и на него в соответствии со ст. 302 ГК не должны были бы распространяться нормы о виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения). Однако наличие указанного толкования не препятствует удовлетворению иска о последствиях ничтожной сделки. Таким образом двусторонняя реституция будет применяться по всей цепочке сделок, связанных одним лишь общим предметом - жилым помещением.

Следует отметить, что применение закона таким образом ни в коей мере не способствует устойчивости гражданского оборота и, очевидно, следовало бы установить ограничение в применении реституции в отношении всех последующих за первой сделкой. Очевидно, при коллизии положений двух норм (ст. 167 и ст. 302 ГК) законодатель сделал выбор в пользу ст. 167 ГК исходя из того, что подавляющее большинство сделок с жилыми помещениями признается ничтожными из-за того, что приватизация жилого помещения, являющегося предметом сделки, была проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Однако благородная цель защиты прав детей не должна достигаться за счет нарушения прав других лиц. Участники цепочки обмена жилых помещений могут впоследствии продать это жилое помещение, и покупатель, потеряв свое приобретение в результате реституции, не всегда имеет возможность вернуть назад свои деньги (например, вследствие невозможности найти продавца либо отсутствия у него денег).

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Однако такой вывод не основан на законодательстве, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А условие договора об ответственности за несвоевременную передачу имущества по договору мены не противоречит законодательству Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера // Закон. - 2001. - № 6. - С. 15..

Специальное правило, по сравнению как с нормами, регулирующими договор купли-продажи, так и с общими положениями о гражданско-правовом договоре, предусмотрено Кодексом применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары (ст. 570 ГК РФ). Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно, после того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме от 24 сентября 2002 г. № 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 1. - С.14. разъясняет, что при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.

Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, с момента регистрации обществом своего права на недвижимость оно вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания (п. 11).

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями о купле-продаже. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи, учитывающие специфику продаваемых объектов (например, продажа недвижимости).

2.4 Защита прав граждан при признании обмена недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений ГК РФ. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", Департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир.

Он сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который в число собственников включен не был.

Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собственность Ж.

Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными: договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации; свидетельство о его праве собственности на жилище; договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартирами с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Ж. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

Президиум Московского городского суда 18 октября 1995 г. протест удовлетворил по следующим основаниям.

Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР (в ред. 1964 г.) по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение; не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

Выселяя Ж. без предоставления другого жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и ее родственников.

Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

Как указывает Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это агентство к участию в деле не привлекалось.

В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - № 4. - С. 9..

Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства , но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами, и в частности путем заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношении другого жилого помещения, принадлежащего гражданину.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

1. Обмен не возможен между нанимателем жилого помещения и собственником. В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Вместе с тем законодателю следует вернуться к признанию такой возможности. Так как это было предусмотрено ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Думается, что данное положение необоснованно забыто.

2. Договор обмена в этом случае должен подлежать государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Зарегистрированный договор являлся бы основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

3. И в заключение несколько слов о гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища. Право на защиту это, с одной стороны возможность применения самим управомоченным лицом различных способов защиты своих субъективных прав, с другой - возможность обращения к судебной власти или иным правоохранительным органам для применения к правонарушителю мер государственно-принудительного характера. Право каждого лица защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, и право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ (ст. 45, 46).

4. В содержании субъективного права обычно выделяют несколько правомочий: возможность требовать от обязанного лица определенного поведения, возможность осуществить субъективное право своими действиями и, наконец, возможность обратиться к суду за защитой нарушенного или оспариваемого права. Из такого понимания вытекает, что право на защиту включается в содержание субъективного права, является его элементом.

Достаточно отметить, что наиболее эффективными и действенными мерами защиты права на неприкосновенность жилища являются пресечение, прекращение или изменение соответствующего правоотношения, а также признание (в необходимых случаях) оспариваемого права. Естественно, возможно предъявление требования о компенсации морального вреда, так как право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным, нарушение его причиняет, как правило, нравственные страдания морально-потерпевшему (ст. 151 ГК РФ).

5. Представляется вполне уместным включение в Жилищный кодекс статьи, посвященной праву на неприкосновенность жилища, с указанием на возможность использования в случаях его нарушения всех способов защиты гражданских прав, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст. 12 ГК РФ).

6. В связи с принятием Жилищного кодекса, необходимо принятие и новой Инструкции о порядке обмена жилых помещений. В данной Инструкции, руководствуясь Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимо отразить особый порядок обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками жилья.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. - М. Закон. 1994. - 96 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч.1-3. - М. ТК Велби. 2006. - 442 с.

3. Гражданский процессуальный кодекс. - М. Омега-Л. 2006. - 224 с.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М. Проспект. 2006. - 122 с.

5. Жилищный кодекс РСФСР. - М. Городец. 2004. - 138 с.

6. Семейный кодекс Российской Федерации. - М. ТК Велби. - 136 с.

7. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.06.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

8. Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

9. Федеральный закон РФ № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

10. Закона РФ № 1541-1 от 04.07.1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РФ" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.

11. Постановление Правительства РФ № 1301 от 13 октября 1997 г. "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.

12. Постановление Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 г. "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 50. - Ст. 4901.

13. Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утв. приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР № 12 от 2 января 1967 г. // Советская юстиция. - 1967. - № 6. - С. 12.

14. Решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России № 5 от 22 июня 1996 г. "О беспрепятственном обмене жилых помещений" // Ведомственное приложение к "Российской газете" - 1996. - 28 сентября.

15. Закона РФ № 4218-1 от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

16. Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике" // СЗ СССР. - 1928. - № 6. - Ст. 49.

17. Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. № 816/94"Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями в домах местных советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций" // Сборник нормативных актов РСФСР - М. Юридическая литература 1982. - С. 56.

Специальная и учебная литература

18. Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций в двух томах. Т. 1. - Свердловск. 1972. - 556 с.

19. Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. - М. Юрилитиздат. 1948. - 234 с.

20. Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера // Закон. - 2001. - № 6. - С. 15.

21. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. - М. Юридическая литература. 1978. - 364 с.

22. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата. 1963. - 326 с.

23. Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. - 2006. - № 3. - С. 23.

24. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция. - 2001. - № 2. - С. 31.

25. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 26.

26. Гетман Е.С. К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. - М. Статут. 2003. - 346 с.

27. Гетман Е.С. Обмен жилыми помещениями: правовая природа, тенденции развития законодательства // Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства: Сборник статей. / Отв. ред. Литовкин В.Н. - М. Городец. 2005. - 462 с.

28. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис. ... канд. юрид. наук. - Свердловск. 1984. - 156 с.

29. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. - 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. - М. Проспект. 2003. - 652 с.

30. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридич. наук, проф. Суханова Е.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - 568 с.

31. Гришаев С.П. Договор мены недвижимого имущества // Юрист. - 2005. - № 11. - С. 19.

32. Грошева Н.В., Левенсон С.Н. К вопросу о договоре обмена жилых помещений // Роль договора в регулировании общественных отношений. - Пермь. 1979. - 256 с.

33. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 27.

34. Грудцына Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность жилища. // Адвокат. - 2005. - № 7. - С. 27.

35. Грудцына Л.Ю. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 26.

36. Грушевая Е., Стриженко Г. Новый жилищный кодекс // Законность. - 2005. - № 5. - С. 28.

37. Гуревич М.Г. Порядок предоставления жилой площади и основания возникновения жилищных правоотношений // Уч. зап. Пермского госуд. ун-та. - 1969. - № 205. - С. 188.

38. Заменгоф З.М. Изменение и расторжение хозяйственных договоров. - М. Юридическая литература. 1967. - 234 с.

39. Иванов АЛ. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6.- С. 88.

40. Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. - Саратов. Изд-во Саратовского ун-та. 1980. - 248 с.

41. Кичихин А.И., Марткович Ц.Б., Щербакова Н.А. Жилищное право. Пользование и собственность. - М. Инфра-М. 1995. - 376 с.

42. Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. - М. Юридическая литература. 1963. - 216 с.

43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2003. - 470 с.

44. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. - 4-е изд., испр. / Отв. ред. Исаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2003. - 368 с.

45. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/ Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. М., Статут. 2004. - 66 с.

46. Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений // Юрист. - 2002. - № 5. - С. 28.

47. Красавчиков О.А. Юридические факты о советском гражданском праве. - М. Юридическая литература. 1958. - 216 с.

48. Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые проблемы гражданской правосубъектности: Сб. уч. тр. Вып. 62. - Свердловск. 1978. - 324 с.

49. Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) - М. Статут. 2005. - 478 с.

50. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. - М. Статут. 1999. - 338 с.

51. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М. Статут. 2002. - 346 с.

52. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения (издание пятое, переработанное и дополненное) - М. Статут. 2005. - 352 с.

53. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2001. - № 9. - С. 30.

54. Лаасик Э.Я., Сепп Х.В. О Жилищном кодексе Эстонской ССР // Советское право. - 1983. - № 4. - С. 64.

55. Ландкоф С.Н., Лисниченко Т.Н., Фельдман А.М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. - Киев. 1971. - 258 с.

56. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений // Вестн. ЛГУ. - 1970. - № 23. Вып. 4. - С. 155.

57. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Л. 1967. - 92 с.

58. Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового жилищного кодекса // Право и политика. - 2006. - № 3. - С. 26.

59. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. - Томск. 1977. - 326 с.

60. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М. Норма. 1990. - 428 с.

61. Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. - Харьков. 1970. - 256 с.

62. Мозымова Е.Н. Какой закон необходимо применять к Жилищным отношениям, чтобы правомерно защитить права граждан? // Юрист. - 2006. - № 1. - С. 26.

63. Нечецкий М.А. Обмен жилых помещений в государственных домах и в домах ЖСК. - Саратов. Изд-во Саратовского ун-та. 1978. - 116 с.

64. Нечецкий М.А. Очерки советского жилищного права. - Саратов. 1958. - 312 с.

65. Никитюк П.С. Жилищное право. - Кишинев. 1985. - 456 с.

66. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Федосеева Н.В. - М. Консалтбанкир. 2006. - 342 с.

67. Потяркин Д. Замена жилого помещения // Законность. - 2005. - № 7. - С. 24.

68. Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство: Справочное пособие. - М. Юридическая литература. 1986. - 364 с.

69. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М. Юристъ. 2001. - 362 с.

70. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М. Норма. 1997. - 358 с.

71. Седугин П.И. Жилищное право. - М. Норма. 2000. - 376 с.

72. Седугин П.И. Право на жилище в СССР. - М. Юридическая литература. 1983. - 346 с.

73. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М. Юрайт-Издат. 2005. - 326 с.

74. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - 328 с.

75. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - 312 с.

76. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М. Инфра. 1996. - 482 с.

77. Хованская Г. Как жить по новому ЖК РФ? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 24.

78. Червоный Ю.С., Харитонов Е.О., Бровченко НА. Правовое регулирование жилищных отношений в СССР. - Одесса. Изд-во Одесского гос. ун-та. 1984. - 324 с.

79. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. - М. Юрлитиздат. 1962. - 156 с.

80. Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. 1986. - 468 с.

81. Чигир В.Ф. Жилищное правоотношение. Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. - Минск. 1970. - 90 с.

82. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. - Минск. Изд-во БГУ. 1989. - 482 с.

83. Юртаева-Ривель М.А. Изменение обязательств по советскому гражданскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М. 1975. - 86 с.

84. Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства. - Свердловск. УрГУ. 1981. - 348 с.

Материалы юридической практики

85. Постановление Пленума Верховного суда СССР № 2 от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М. Спарк. 1994. - С. 130.

86. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР № 5 от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993 - М. Юридическая литература. 1994. - С. 65.

87. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" // Бюллетень Верховного Суда СССР. - 1984. - № 1. - С. 33.