Правовое регулирование собственности в Российской Федерации

Согласно ст. 71 Конституции РФ регулирование конституционных прав и свобод человека и гражданина является исключительной компетенцией Российской Федерации, следовательно, не может быть передано договором между органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектом в их совместное ведение или в ведение субъекта РФ.

В соответствии с разделом вторым Конституции РФ в случае несоответствия положениям Конституции РФ положений договора о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов РФ действуют положения Конституции РФ.

Земельный участок, о котором возник спор, принадлежал на праве собственности Макаршиной, и она вправе была продать его любому гражданину по своему усмотрению, Парасотченко - купить его. Эти действия не противоречат Конституции РФ и федеральным законам, а оснований считать, что ими наносится ущерб окружающей среде или нарушаются права иных лиц, не имеется.

Следовательно, права гражданина продать принадлежащий ему участок либо купить его могут быть ограничены только федеральным законом, причем принятым не произвольно, а лишь в перечисленных выше целях; осуществление этих прав зависит от усмотрения самих граждан при условии, чтобы их действия не наносили ущерба окружающей среде и не нарушали прав и законных интересов иных лиц.

Президиум краевого суда применил нормы, не подлежащие применению, что является основанием к отмене его постановления.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск Парасотченко.

Из материалов анализируемого дела следует:

1) Субъект Российской Федерации, воспользовавшись расширительным толкованием положений Конституции РФ, п. 2 ст. 209 ГК РФ, принял свой закон, в котором установил особый порядок регулирования земельных отношений на своей территории, с существенным ограничением правомочий собственников по распоряжению земельными участками.

2) В свою очередь, Краснодарский край как субъект РФ также расширительно использовал положения ст. 71 Конституции РФ, что нашло отражение в положениях договора о разграничении предмета ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти Краснодарского края. Следовательно, произвольное толкование Конституции РФ в ГК РФ и законах Краснодарского края привело к тому, что на территории отдельного субъекта РФ было создано особое, отличающееся от гражданского законодательства остальной территории Российской Федерации законодательство, что не только неправомерно ограничивало правомочия собственников, проживавших на территории Краснодарского края, но и затрудняло гражданский оборот, а также разрушало единое экономическое пространство страны.

В этой связи напрашивается вывод о том, что п. 2 ст. 209 ГК РФ следует изменить таким образом, чтобы исключить его расширительное толкование в будущем и привести его в соответствие с Конституцией РФ.

Ответ на второй вопрос в самом общем виде содержится в п. 3 ст. 55 Конституции РФ, устанавливающем, что «права, свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Конституция РФ конкретно установила, что меры ограничения прав и свобод могут быть установлены только федеральным законом и допускаются, если служат интересам общества и государства и защищают нравственность и здоровье граждан.

Конкретные ограничения права собственности устанавливаются в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предусмотрел государственную регистрацию. Хотя данный Закон содержит открытый перечень ограничений и обременений права собственности, дает их определение, тем не менее, указанный Закон оставляет много нерешенных вопросов.

Первый момент, на который обратили свое внимание многие исследователи, - это некорректность попытки законодателя представить «ограничение» и «обременение» как тождественные понятия, хотя на первый взгляд по правовому значению, форме и юридическим последствиям они имеют значительное сходство.

Однако даже значительное сходство между понятиями не означает их тождества. Ограничения, налагаемые на собственника законом или судебным решением, проявляются, прежде всего, в затрагивании элементов принадлежащего ему права.

К обременениям, предусмотренным гражданским законодательством, можно отнести сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду.

Многие исследователи справедливо выражают несогласие с мнением законодателя в определении аренды как вещного права Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2004. - С. 457.. В то же время ГК РФ в п. 2 ст. 609 устанавливает, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимости.

Подобные противоречия в законодательстве увеличивают возможности необоснованного вмешательства государства в дела частных собственников, вот подобный пример. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Пункт 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами. Пункт 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Поскольку Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации, то изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции согласно ст. 12 ГК РФ и п. 2 ст. 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (ред. от 03 декабря 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012. от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам» // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 19-20..

Из проанализированного судебного дела следует, что попытка субъекта РФ установить дополнительное ограничение прав арендатора была отклонена судом, т.к. изданный субъектом РФ или его органами нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом подобная государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам ГК РФ.

Из проанализированной ситуации напрашивается простой вывод: субъекты РФ в своей нормотворческой деятельности вышли за пределы своей компетенции, установленные Конституцией РФ и федеральным законодательством, но были «поправлены» высшими судебными инстанциями Российской Федерации.

Рассмотренные случаи успешного отстаивания частными собственниками своих прав в борьбе с государственными и муниципальными структурами следует считать исключением из общего правила, которое гласит, что право частной собственности защищается неэффективно. Граждане часто оказываются обманутыми и беззащитными в отношениях с государством и предпринимательскими структурами именно потому, что государство в должной мере не выполнило перед ними свои обязанности и социальную функцию справедливого эффективного правового регулирования соответствующих общественных отношений. Когда должностные лица говорят, что гражданин сам виноват, когда ради денег вступает в экономические аферы, то это попытка снять с себя ответственность за непродуманные и недостаточно урегулированные законом решения Власов А.А. Проблемы эффективности и доступности правосудия в России // Государство и право. - 2004. - № 2. - С. 20..

На основании вышесказанного приходится констатировать, что Россия не попадает в список государств, где гражданин может чувствовать себя защищенным от произвола государственных и предпринимательских структур. При осуществлении субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом частные собственники испытывают серьезные затруднения, которые выражаются в неправомерных ограничениях законодательного порядка, устанавливаемых органами государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, правоохранительными структурами и их должностными лицами.

Усугубляет негативную ситуацию «разнобой» в правовом регулировании объектов права частной собственности в ГК РФ, Земельном кодексе РФ и других отраслевых кодексах и законах.

Положения п. 2 ст. 209 ГК РФ дают правовую основу для неправомерного ограничения прав частных собственников в правовых актах органов субъектов РФ, органов местного самоуправления, правоохранительных органов и их должностных лиц.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами можно предложить конкретные меры по совершенствованию законодательства. В этой связи целесообразно было бы изменить п. 2 ст. 209 ГК РФ, исключив из данного пункта слова «иным правовым актам».

3.2 Проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности

Наряду с правомочиями владения и пользования в содержание права общей собственности входит правомочие распоряжения имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц. В цивилистической литературе широко распространена точка зрения, что только правомочие распоряжения характеризует право собственности как абсолютное, отделяет его от иных вещных и всех обязательственных прав. Данное мнение нельзя признать обоснованным, поскольку правомочие распоряжения имуществом присутствует как в иных вещных правах (в праве пожизненно наследуемого владения - ст. 267 ГК РФ, постоянного пользования - 270 ГК РФ, хозяйственного ведения - п. 2 ст. 295 ГК РФ, оперативного управления - ст. 297, 298 ГК РФ), так и в обязательственных правах на вещь (при аренде - п. 2 ст. 615 ГК РФ, комиссии - п. 1 ст. 990 ГК РФ, агентировании - п. 1 ст. 1005 ГК РФ, доверительном управлении - п. 2 ст. 1012, п. 1 ст. 1020 ГК РФ).

Представляется, что не само правомочие распоряжения, а его характер может определять то или иное право как право собственности. Правомочие распоряжения в хозяйственном ведении, оперативном и доверительном управлении, аренде производно и зависимо от воли собственника или его интереса, который либо презюмируется (например, при аренде предприятия - ст. 660 ГК РФ), либо устанавливается в полученном согласии, необходимом для совершения сделки (например, при хозяйственном ведении с недвижимыми вещами - п. 2 ст. 295 ГК РФ).

В дореволюционной доктрине не было определено право распоряжения как таковое, обычно оно описывалось через его содержание. Д.И. Мейер считал, что «право распоряжения заключается в праве прекращения и разъединения права собственности, разъединения навсегда (речь идет, надо полагать, об отчуждении) или на известное время (временное отчуждение, например аренда). Следовательно, по праву распоряжения, собственник может уничтожить вещь, подвергнуть ее отчуждению, заключить относительно ее ту или иную сделку и т.д.» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 1 (по испр. и доп. изд. 1902 г.). - М.: Статут, 1997. - С. 19.. Более скупо определение Г.Ф. Шершеневича, указывавшего, что «распоряжение дает возможность совершения различных, возмездных и безвозмездных, сделок» Шершеневич Г.Ф. Курс русского гражданского права (по изданию 1908 г.). - Тула, 2001. - С. 220..

Суммируя вышеизложенные соображения, можно говорить о том, что большинство авторов в праве распоряжения видят либо право совершать с имуществом юридически значимые действия - сделки, либо уничтожать имущество в процессе потребления. Однако недостаток большинства указанных определений заключается в установлении его через перечисление отдельных элементов, а любое определение должно быть обобщающим (абстрактным), что отличает современное право от казусного римского права.

Право распоряжения необходимо определять через обеспеченную законом возможность совершения в своем интересе и по собственной воле действий, влекущих за собой существенное изменение самой вещи (вплоть до перехода ее в иное состояние) либо ее правовой принадлежности, а также предполагающих возможность такой перемены.

Распоряжение и пользование имуществом, равно как право распоряжения и право пользования, тесно связаны между собою, поэтому, когда собственник сам осуществляет пользование и распоряжение, то вопрос о том, что относится к пользованию, а что к распоряжению, носит отвлеченный характер и практического значения не имеет. Однако это не означает, что в ряде случаев возможно совпадение распоряжения и пользования, поскольку это все-таки самостоятельные правомочия, несмотря на то, что выступают элементами одного субъективного права. Поэтому уничтожение потребляемых вещей при использовании их полезных свойств есть пользование, поскольку стоимость утрачиваемого увеличивает стоимость того, для чего осуществляется использование (т.е. происходит смена формы), при обычном же уничтожении потребляемых или непотребляемых вещей осуществляется распоряжение вещью.

Также представляется, что осуществление права распоряжения возможно не только в форме сделок, но и иных юридических актов, например актов органов государственной и муниципальной власти, влекущих изменение юридической судьбы собственного имущества. Несмотря на то, что они являются актами распоряжения имущества такого же собственника, как физическое или юридическое лицо, признавать их сделками оснований нет.

Равно как владение и пользование, характер и содержание правомочия распоряжения имуществом в праве общей собственности определяются особенностями данного вида права собственности, в том числе характером внутренних связей между ее участниками, именуемыми сособственниками. Распоряжение общим имуществом в праве общей долевой и совместной собственности существенно различается, поэтому требует отдельного рассмотрения.

В п. 1 ст. 246 ГК РФ закреплено общее правило, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это означает, что для отчуждения или уничтожения имущества требуется согласие всех сособственников. Справедливо отмечено, что несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип большинства при решении данных вопросов не применяется Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт, 2004. - С. 692..

Следует особо отметить, что размер доли в данном случае значения не имеет. Норма, закрепленная в п. 1 ст. 246 ГК РФ, продолжает традицию, установленную еще в римском частном праве. По мнению некоторых романистов, первоначально каждый из сособственников обладал полной властью над всем общим имуществом, например имуществом семьи (familia), и мог отпустить на волю общего раба; только в отдельных случаях для действительности акта одного из сособственников требовалось выраженное согласие остальных участников общей собственности, например для установления сервитута, который касался не доли в праве, а имущества в целом Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. - М.: Норма, 2005. - С. 442.. В классическую эпоху каждый из общих собственников мог управлять вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других участников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными. Подобный порядок взаимоотношений сособственников при распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте, поэтому многие объединения, основанные на совместной собственности, распадались.

Впоследствии произошел переход к противоположному режиму: каждый собственник мог свободно совершать те единоличные действия, которые относились лишь к его доле, а вот действия по распоряжению всей вещи он мог совершать лишь с согласия всех других сособственников Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Лекции. - М.: Зерцало, 2000. - С. 99-100..

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако рассмотрение спора, возникшего в связи с распоряжением общим имуществом, не допускается, о чем свидетельствует буквальное толкование норм ч. 1 ст. 246 и ч. 1 ст. 247 ГК РФ. В ч. 1 ст. 247 ГК РФ содержится указание на то, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом; в ч. 1 ст. 246 ГК РФ указания на возможность обращения в суд при недостижении согласия нет. Обе нормы являются императивными, поэтому стороны в соглашении между собой не могут изменить указанного положения, т.е. ограничить возможность обращения в суд за установлением порядка владения и пользования общим имуществом, и наоборот, предусмотреть судебный порядок разрешения спора при отчуждении или уничтожении имущества.

Используемый в данных статьях термин «соглашение» необходимо понимать в его первоначальном значении, как согласие сторон, т.е. речь идет не о каком-либо договоре между сособственниками (хотя может сложиться такое впечатление, поскольку в ч. 1 ст. 420 ГК РФ закреплено, что соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей есть договор), а о свободном и совпадающем их волеизъявлении относительно юридической судьбы общего имущества. Данное согласие формализуется либо в участии при заключении договора, когда на стороне отчуждателя (продавца, ссудодателя, арендодателя и т.п.) выступают все сособственники, образуя множественность лиц, либо в выдаче управомочивающих документов, например доверенности на ведение дел одному сособственнику или согласия, оформленного в простой письменной или нотариально удостоверенной формах.

Сложность представляют случаи, когда отчуждается движимое имущество одним из сособственников без согласия других участников. Естественно, что приобретатель может и не знать о долевой собственности на указанное имущество. Как было показано выше, дореволюционная практика исходила из признания таких сделок недействительными. В главе 16 ГК РФ («Общая собственность») этот вопрос специально не урегулирован, поэтому следует руководствоваться положениями главы 9 ГК РФ («Сделки»). В общей норме в ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Анализ специальных составов недействительных сделок в ГК РФ (ст. 169-179) и других нормативно-правовых актов показывает, что они не могут быть применены к нашим случаям. Представляется, что в данном случае будет действовать общая норма ст. 168 ГК РФ, поскольку распоряжение общим имуществом без согласия всех сособственников нарушает требование закона, а именно ч. 1 ст. 246 ГК РФ, поэтому такие сделки следует считать ничтожными.

Если распоряжение общим имуществом в долевой собственности требует согласия всех участников общей собственности, то своей долей сособственник вправе распорядиться самостоятельно, т.е. исключительно по своей воле. Подобный порядок был установлен уже в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать.

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законодательными нормами.

Подчеркнем, что участник общей долевой собственности может воспользоваться правом преимущественной покупки по действующему законодательству только тогда, когда доля продается постороннему лицу. Продающий может свободно выбрать себе одного из участников и передать ему свою долю. Остальные сособственники не могут претендовать на право преимущественной покупки, хотя бы кто-либо из них и в большей степени нуждался в продаваемой доле для собственных нужд, чем покупатель.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки доли действительно при отчуждении по договору купли-продажи и мены. Споры в отношении последнего договора в советской цивилистике велись непрестанно и сейчас не могут быть закончены только в связи с закреплением этого положения в Кодексе, поскольку законодатель мог ошибиться, поддержав данную точку зрения. Многие авторы считали, что если сособственник отчуждает долю по договору дарения, мены и т.п. (т.е. по всем сделкам, кроме купли-продажи), когда для отчуждателя имеют решающее значение личные качества приобретателя, другие сособственники преимущественного права не получают. Свою точку зрения они аргументировали невозможностью распространительного толкования ст. 120 ГК РСФСР 1964 г. Среди оппонентов такого мнения можно назвать М. Кириллову, которая считала, что в тех случаях, когда собственник желает произвести обмен своей доли в общем имуществе на другое имущество, которое в состоянии предоставить ему и совладелец, допустимо применение права преимущественной покупки Кириллова М. Право преимущественной покупки // Советская юстиция. - 1965. - № 3. - С. 16..

В действующем в настоящее время Гражданском кодексе РФ этот вопрос прямо решен относительно договора мены. Но как быть с другими возмездными сделками, например с отчуждением по договору ренты? Несмотря на то, что упоминания о ней нет в ст. 250 ГК РФ, здесь применима общая норма ч. 2 ст. 246 ГК РФ, устанавливающая необходимость соблюдения правил ст. 250 ГК РФ при возмездном отчуждении доли. Рента, бесспорно, является возмездным договором, поскольку предполагает осуществление рентных платежей. Однако использование правил о преимущественной покупке в данном случае возможно не всегда, а должно зависеть от двух факторов. Во-первых, от характера отчуждения имущества. В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Во-вторых, использование правил о преимущественной покупке должно зависеть от вида договора ренты. Напомним, их три: постоянная и пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.

Поскольку на дарение преимущественное право не распространяется, поскольку оно связано с личным характером взаимоотношений дарителя и одаряемого, то и при ренте следует учитывать эти обстоятельства. Думается, правила о преимущественной покупке не могут распространяться на договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку личность того, кто будет непосредственно или опосредованно осуществлять уход, имеет первостепенное значение для будущего получателя ренты. При пожизненной и постоянной ренте личность будущего плательщика для получателя ренты существенного значения иметь не может. При пожизненной ренте рентная плата (рента) возможна только в денежной форме (ч. 1 ст. 597 ГК РФ), что с личностью не связано (любое денежное обязательство безлично). При постоянной ренте плата возможна как в денежной форме, так и через предоставление услуг или выполнение работ, но права и обязанности по постоянной ренте переходят в порядке универсального правопреемства (при наследовании у физических и реорганизации у юридических лиц), что отрицает личный характер такой ренты. Следовательно, право преимущественной покупки должно распространяться на случаи отчуждения имущества по договорам постоянной и пожизненной ренты, когда первоначально имущество передается за плату, а к такой передаче применяются правила главы 30 ГК РФ.

Теперь представляется целесообразным рассмотреть механизм реализации права сособственника распорядиться своей долей в праве долевой собственности с соблюдением права преимущественной покупки (мены, ренты) других сособственников.

Желая произвести отчуждение своей доли и определившись с ценой и прочими условиями отчуждения (например, формой и сроками оплаты) независимо от того, найден ли потенциальный приобретатель, собственник обязан известить своих сособственников о данных условиях в письменной форме. Законом не установлены какие-то особые требования к такому извещению. Это может быть обычное письмо, телеграмма, факс, письмо с извещением. Однако впоследствии могут возникнуть проблемы при доказывании факта извещения, поэтому предпочтительно произвести его при участии нотариуса. В соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. - № 4462-1 (ред. от 30.12.2008) // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 10. - Ст. 357., утв. Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. передача различных по своему содержанию заявлений является нотариальным действием, которое обеспечивает официальное подтверждение, в нашем случае, факта уведомления сособственников об отчуждении доли в праве общей долевой собственности. Следовательно, передача через нотариуса данного заявления будет являться доказательством выполнения предусмотренных законом требований о соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Заявление, которое просят нотариуса передать, представляется ему в количестве экземпляров, соответствующем количеству сособственников, плюс один, который остается у нотариуса.

Открытым остается вопрос: какое правовое значение имеет это извещение? Некоторые авторы считают его односторонней сделкой - офертой, которой сособственник предлагает приобрести свою долю другим участникам общей долевой собственности. Например, Э.П. Гаврилов пишет, что «смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК РФ» Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. - 2001. - № 2. - С. 29.. Однако с таким мнением трудно согласиться, поскольку предложение, которое может быть расценено как оферта, должно обладать таким существенным признаком, как направленность, т.е. оно должно выражать намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом на указанных в нем условиях в случае положительного ответа.

Нарушить право преимущественной покупки возможно только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на движимое имущество, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При отсутствии таких документов регистратор отказывает в государственной регистрации. Он же проверяет соблюдение тридцатидневного срока на ответ сособственников, и если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

В случае несоблюдения нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тем самым установлен особый случай замены лица в обязательстве, о котором, как ни странно, практически не пишут, рассматривая данный институт гражданского права. Впервые данная норма была установлена в ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающий долю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характер такого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служит препятствием для занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемой суммы, поэтому сособственники «вынуждены» продавать доли за реальные суммы, а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимо упомянуть, это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срок подачи такого иска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление его следует вести по общим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемой другим участником доли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, т.к. нормами главы 16 ГК РФ не установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Теперь обратимся к распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности супругов и членов крестьянского фермерского хозяйства.

Как характер долевой, так и особенности совместной собственности влияют на осуществление распоряжения общим имуществом, основанного на взаимном доверии и единстве личных и имущественных интересов в семье или крестьянском фермерском хозяйстве. Поскольку в совместной собственности нет долей, каждый из супругов имеет одинаковое право на все имущество в целом, в том числе правомочие распоряжения. Гражданским и семейным законодательством установлена презумпция, что супруг, осуществляющий распоряжение общим имуществом, считается действующим с согласия другого супруга (п. 2 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. - № 223-ФЗ (ред. от 30.08.2008) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16. от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ). Законодательством не конкретизированы виды сделок, на которые распространяется данная презумпция, поэтому, исходя из общего диспозитивного характера гражданско-правового регулирования общественных отношений, следует считать, что таковыми могут быть любые.

Только при разделе общего имущества суд может отступить от принципа равенства долей, если один из супругов расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ). Но такое удовлетворение супруг может получить только после раздела, да и дарение в сравнении с расходованием средств на спиртные напитки, наркотические и подобные средства, проигрышами в азартные игры или обычным мотовством является слабым основанием для изменения долей.

Данный порядок распоряжения общим имуществом супругов может быть изменен брачным договором. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ: «Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников». По мнению Н.Е. Сосипатровой, брачный договор является формой замены законного порядка распоряжения общим имуществом на договорный Сосипатрова Н.Е. Брачный договор: правовая природа, содержание, прекращение // Государство и право. - 1999. - № 3. - С. 45.. В брачном контракте стороны могут закрепить правила, касающиеся распоряжения отдельными видами или определенной стоимости имущества. Единственное, что стороны не могут изменить, - это порядок отчуждения недвижимого имущества. Если совершаемая одним супругом сделка подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, необходимо ясно выраженное согласие другого на распоряжение имуществом. Такое согласие супруга подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ), даже если он лично явится к нотариусу или в регистрационную палату, что абсолютно абсурдно и не может не вызвать недоумения. Однако в любом случае отсутствие нотариально удостоверенного согласия не позволит супругу заключить сделку. Соблюдение требования о предварительном согласии супругов на заключение сделки обеспечивается органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью, и нотариусами. Если супруг, каким-либо образом сокрыв факт состояния в браке, произведет отчуждение имущества, такая сделка считается оспоримой и может быть признана судом недействительной по заявлению другого супруга в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Заметим, что при исчислении срока давности началом считается момент, когда лицо узнало или должно было узнать о совершении данной сделки. Некоторые авторы пишут, что «точкой отсчета в данном случае служит момент, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права» Нечаева А.М. Семейное право: Курс лекций. - М.: Юристъ, 2002. - С. 128.. Подобное толкование является расширительным и необоснованным, поскольку момент совершения получения информации о сделке и момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, не всегда совпадают. Правовая безграмотность населения такова, что до сих пор большинство считает: если имущество приобретено на имя одного из супругов, оно является его личным. В настоящий момент независимо от того, знал или не знал супруг о нарушении своего права, срок исковой давности истекает в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки.

В случае с движимым имуществом сделка может быть признана недействительной по требованию супруга по мотивам отсутствия у супруга, отчуждающего общее имущество, необходимых полномочий для этого, но только в том случае, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ, ч. 2 п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Такая сделка по смыслу данной статьи является оспоримой, поскольку для признания ее недействительной требуется подача иска. В судебной практике такие споры очень сложны, поскольку доказать факт информирования приобретателя практически невозможно. К таковым, пожалуй, можно отнести только случаи существенного занижения цены и особого состояния супруга, при котором он не мог понимать значения своих действий (алкогольное или наркотическое опьянение).

Осуществление распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, на практике не вызывает каких-либо затруднений.

В соответствии с Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Федеральный закон от 11 июня 2003 г. - № 74 (ред. от 13.05.2008) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249. порядок распоряжения общим имуществом устанавливается соглашением о создании фермерского хозяйства, для которого определение данного порядка является существенным условием (ст. 4). В нем стороны могут продублировать законный режим совместной собственности членов крестьянского фермерского хозяйства, в соответствии с которым сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах (п. 3 ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), либо установить иной порядок, предоставив правомочие распоряжения иным лицам. Данный режим распространяется и на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского фермерского хозяйства (п. 3 ст. 257 ГК РФ).

Для ведения текущих дел по управлению хозяйством и распоряжению имуществом глава не нуждается в особой доверенности или других специальных полномочиях от его членов. В случае наделения таким правом других лиц им должны быть выданы доверенности или иные управомочивающие документы. Следовательно, только глава крестьянского фермерского хозяйства выступает законным представителем других членов по поводу распоряжения общим имуществом.

Итак, подводя итог вышесказанному, право распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности представляется возможным определить как установленную законом возможность собственника в своем интересе и по собственной воле актами устанавливать, изменять и прекращать правоотношения по поводу принадлежащего ему имущества.

3.3 Проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в области регулирования права собственности на землю

Вопросы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в переходный к рыночной экономике период. В ходе дискуссии по вопросу о соотношении гражданского и земельного права и законодательства Ю.Г. Жариков отметил, что нормы о праве собственности и иных вещных правах на землю в ГК РФ, возможно, были не нужны Жариков Ю.Г. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. - 1997. - № 3. - С. 41.. Может быть, было бы достаточно и удобнее для практического применения... предусмотреть полноценные и четкие по смыслу нормы о собственности на землю непосредственно в Земельном кодексе Российской Федерации (далее сокращенно - ЗК РФ). Тогда не пришлось бы «замораживать» всю главу 17 ГК РФ до принятия ЗК РФ.

В порядке общего возражения на данное предложение необходимо обратить внимание на то, что для этого потребовалось бы создать второй Гражданский кодекс РФ. Однако для того, чтобы понять, почему частноправовые (гражданско-правовые) начала стали преобладать в регулировании правоотношений по поводу земельного участка только после принятия Конституции РФ 1993 г., ГК РФ и ЗК РФ, необходимо проследить пути развития гражданского и земельного законодательства в переходный период. Важно иметь в виду, что земельное законодательство к началу 90-х гг. прошлого века, то есть к началу переходного периода, было несколько иным, чем сейчас. Это была совокупность публично-правовых (главным образом, административно-правовых) норм, перешедших по наследству из советского земельного законодательства.

Хорошо известно, что, начиная с первых декретов Советской власти о земле и вплоть до начала 90-х гг. XX в. земля сначала в России, а затем в СССР была из гражданского оборота изъята.

Первые признаки появления гражданско-правовых начал в регулировании отношений с землей появились в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде Ведомости СССР. - 1989. - № 25. - Ст. 481. и в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле Ведомости СССР. - 1990. - № 10. - Ст. 129.. В частности, в Основах законодательства о земле речь шла об аренде земельных участков гражданами, колхозами, совхозами, другими государственными, кооперативными, общественными предприятиями, совместными предприятиями, иностранными государствами, иностранными гражданами и юридическими лицами. В статье 5 Основ законодательства о земле было введено понятие пожизненного наследуемого владения землей для граждан СССР. Гражданско-правовой следует считать также процедуру изъятия земли для государственных и общественных нужд, которая включала в себя судебный порядок оспаривания акта административного органа об изъятии земли. В остальной части Основы законодательства о земле сохраняли прежний разрешительный режим пользования землей, присущий советскому земельному праву.

Впервые частная собственность на землю была закреплена в ст. 1 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Ведомости РСФСР. - 1990. - № 26. - Ст. 324. и в ст. 2 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» Ведомости РСФСР. - 1990. - № 26. - Ст. 327.. Характерно, что на момент их принятия нормы этих Законов о праве собственности противоречили Конституции РСФСР 1978 г. Однако 15 декабря 1990 г. в нее были внесены изменения, но утверждать, что право частной собственности на землю после этого приобрело всеобъемлющий характер, не приходилось. Возможность предоставления земельных участков в собственность хотя и была предусмотрена ст. 12 Конституции РСФСР, но была ограничена десятилетним с момента приобретения права собственности мораторием на куплю-продажу земельных участков.

Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. также предусмотрел право частной собственности граждан на землю (ст. 7), ввел в качестве права на землю бессрочное (постоянное) пользование земельными участками (ст. 12), предусмотрел ряд иных элементов гражданско-правового регулирования к отношениям по поводу земельных участков. Вместе с тем, говоря, например, о праве собственности, ЗК РСФСР 1991 г. практически не предусмотрел возможности совершения сделок с землей. Как справедливо отмечается в литературе, им были предусмотрены два случая, причем в обоих сделки могли совершаться только с местным Советом народных депутатов Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. - 2003. - № 4. - С. 7-16..

Законом РФ от 09 декабря 1992 г. в ст. 12 Конституции РСФСР были внесены изменения, согласно которым полученные и приобретенные в собственность земельные участки могли быть отчуждены их собственниками без изменения целевого назначения земель и независимо от сроков поступления в собственность. Но и здесь оставались ограничения: собственник вправе был продать участок либо местным Советам народных депутатов на тех же условиях, на которых участок был предоставлен, либо по договорной цене физическим и юридическим лицам, но только для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного или жилищного строительства. В остальном сохранялся десятилетний мораторий на продажу земельного участка третьим лицам, если участок был предоставлен в собственность бесплатно, и вводился пятилетний мораторий для лиц, приобретших земельный участок за плату Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. - 2005. - № 9. - С. 53..

Сразу же после внесения изменений в Конституцию РСФСР был принят Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» В настоящее время в связи с принятием Земельного кодекса РФ данный Закон признан утратившим силу.. Последний, хотя и сузил круг лиц, участвующих в сделке, гражданами Российской Федерации, однако ввел в гражданско-правовой оборот существенную часть земельных участков.

Сдерживание гражданско-правового оборота земель с помощью различных политико-правовых инструментов, в том числе публично-правовых ограничений, продолжалось и в дальнейшем. Речь идет не об изъятии либо об ограничении в обороте тех земельных участков (res extra commercium), которые действительно должны быть из него изъяты либо ограничены (ст. 27 ЗК РФ), и не о разумном применении иных публично-правовых средств при регулировании имущественных отношений с землей (целевое использование земли и т.п.). Речь идет о сознательной политике Российского государства, которая на протяжении 90-х гг. прошлого столетия вынуждена была балансировать на грани между существовавшими в обществе полярными взглядами по поводу права частной собственности на землю. Это, в свою очередь, влияло на содержание земельного законодательства. Соответственно, имущественные отношения по поводу земли, складывающиеся в обществе, были не во всем «рыночными». Так, 27 октября 1993 г. был принят важный для внедрения частноправового регулирования земельных отношений Указ Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» Документ утратил силу.. Согласно п. 1 Указа земельные участки и все, что прочно с ними связано, были названы недвижимостью. Совершение сделок с земельными участками подлежало регулированию гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и норм самого Указа. Пункт 3 Указа предусматривал государственную регистрацию права собственности на земельный участок как обязательный элемент правового режима недвижимой вещи. Последняя должна была производиться местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Указом был определен целый ряд разрешенных сделок с участками, в числе которых: купля-продажа, передача по наследству, дарение, залог, передача земельного участка или его части в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием. Здесь же (п. 4 Указа) говорилось о гарантиях государства по обеспечению неприкосновенности права частной собственности на землю. Изъятие земельного участка у собственника для государственных или общественных нужд могло производиться только путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков. Однако применение данного Указа вновь ограничивалось не только содержанием действовавшей ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г., но и реальными общественными отношениями и противостоянием в обществе по вопросу о частной собственности на землю.

12 декабря 1993 г. была принята действующая в настоящее время Конституция России, которая заложила реальную основу для регулирования имущественных отношений по поводу земельного участка нормами частного гражданского права (ст. ст. 8, 9, 35, 36, 55 и 71).

В это же время гражданское законодательство, в том числе регулирующее оборот недвижимости, развивалось весьма активно. Деление имущества на движимое и недвижимое, которое, как справедливо отмечает О.М. Козырь, в советском гражданском праве отсутствовало Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. - 1995. - № 4. - С. 19., было восстановлено в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик.

В части первой ГК РФ, которая вступила в силу с 01 января 1995 г., было дано более подробное определение недвижимого имущества с включением в него его основной составляющей - земельного участка (ст. 130). Она же заложила основу правового режима недвижимости, введя в ст. 131 ГК РФ норму о государственной регистрации перехода прав на недвижимость и сделок с ней. В разделе II ГК РФ («Право собственности и другие вещные права»), по существу, была выстроена вся система вещных прав на недвижимость, включая вещные права на земельный участок. Отдельные из этих прав, хотя до этого в земельном законодательстве и перечислялись, но в качестве вещных прав не рассматривались. В главе 15 ГК РФ были закреплены основные гарантии, связанные с принудительным прекращением права собственности, в том числе на земельный участок, главная из которых состоит в исчерпывающем перечне оснований такого прекращения и в соблюдении установленной законом процедуры прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ).

В этой ситуации введение в действие главы 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю») могло существенно помочь либерализации правового регулирования и включению в гражданско-правовой оборот большого количества земельных участков. Тем не менее, на тот момент вступление в силу главы 17 ГК РФ было отложено до введения в действие Земельного кодекса РФ (ст. 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. - № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3302.). Соответственно, все эти годы в гражданско-правовой оборот вовлекались главным образом иные объекты недвижимости: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и др.

Раскрывая причины подобного шага, С.А. Хохлов (один из разработчиков ГК РФ) пишет: «Это следствие компромисса, который был достигнут в процессе принятия Гражданского кодекса между представителями различных социальных и политических сил, представленных в Государственной Думе... Аграрники считали, что нельзя вводить гражданско-правовые нормы, касающиеся права собственности на землю: ведь право собственности - это право относительно свободно распоряжаться тем, что тебе принадлежит. Эти правила нельзя вводить, пока не будут созданы специальные нормы, которые ограничивают собственника земли. В Кодексе на возможность таких ограничений указано, но сами ограничения не определены.

...Нельзя не согласиться с необходимостью отсрочить применение этих положений. Ведь собственник может делать все с землей, поскольку эта земля не изъята из оборота или не ограничена в обороте. А никаких норм об изъятии земель из оборота, никаких ограничений для них в обороте у нас пока нет. Поэтому глава 17 не будет действовать, пока не будет введен в действие новый Земельный кодекс» Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 8. - С. 130..