Правове регулюровання житлових iдносин

Тема №1. «ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ЖИТЛОВИХ ІДНОСИН».

Право на житло і його зміст. Гарантії реалізації, здійснення фізичними особами права на житло.

Місце та значення права на житло у системі права в різні часи визначалося з різних наукових позицій. В.Ф. Маслов щодо цивільно-правових відносин виділяв право на житло як суб'єктивне право громадянина на особливий майновий об'єкт та як одну з характеристик цивільної правоздатності особи. Право на житло поділялося ним на дві складові: право на конкретне житлове приміщення та право на поліпшення житлових умов. Ґрунтуючись на класифікації конституційних прав, В.А. Золотар відносив право на житло до соціально-економічних прав громадян. В.А. Тархов, використовуючи комплексний підхід, зазначав, що право на житло є складним та включає як державно-правові, так і цивільно-правові аспекти.

Але зараз у суспільстві все більш зміцняється та виходить на перший план розуміння права на житло як одного з природних і невід'ємних прав людини. Для цього є об'єктивні підстави. Адже 17 липня 1997 року Україна ратифікувала римську Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року (далі - Конвенцію), а також Перший протокол та протоколи №№ 2, 4, 7 та 11 до цієї Конвенції. Певна увага приділена у Конвенції правам людини, що пов'язані з житлом. Так, п. 1 ст. 8 Конвенції встановлює, що кожна людина має право на повагу до її житла. Цим правом закріплена недоторканність житла, яка проголошена також ст. 30 Конституції України. Відповідно до цього ніхто не може перешкоджати особі у законному володінні, користуванні чи розпорядженні своїм житлом, а будь-які порушення цих повноважень захищаються у встановленому законом порядку. Зокрема ч. 3 ст. 15 Закону України «Про власність» встановлює, що громадянин, який став власником житла, має право розпоряджатися ним на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інший правочин, не заборонений законом. Але, як зазначено у ч. 3 ст. 13 Конституції України, власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині й суспільству. Тому право власності на житло охороняється правом лише настільки, наскільки його реалізація відповідає імперативним нормам закону.

Постановою Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1998 р. № 557 затверджено Положення про Уповноваженого у справах дотримання Конвенції про захист прав і основних свобод людини. Відповідно до нього Уповноважений надсилає до відповідних державних органів України запити стосовно надання матеріалів і пояснень щодо конкретних випадків порушень прав людини та забезпечує максимальний рівень об'єктивності під час розгляду справ про порушення прав людини в Україні. Як зазначалось вище, право на житло відноситься до такої групи прав. Таким чином, створені додаткові механізми щодо захисту житлових прав громадян України, які згідно з Конвенцією визнані як одні з основних прав людини.

Права людини, що невідривне пов'язані з житловими, встановлені та захищаються Міжнародним Пактом про громадянські і політичні права (далі Пакт), який ратифікований Указом Президії Верховної Ради Української РСР від 25 грудня 1990 року. П.1 ст.12 Пакту встановлює, що кожному, хто законно перебуває на території будь-якої держави, належить право на свободу вибору місця проживання. У вузькому розумінні реалізація цього права невідривне пов'язана із свободою вибору житла, яка проявляється у реалізації людиною права на житло. Інше пов'язане з житлом право людини встановлено ст. 17 Пакту. Згідно з ним ніхто не може зазнавати свавільних чи незаконних посягань на недоторканність його житла. Вважаємо, що це право передбачає не тільки утримання будь-кого від несанкціонованого проникнення у житло, але й право на недоторканність житла як об'єкту права власності чи інших речових прав (встановлених договором найму, сервітутів тощо). У цьому смислі право людини на недоторканність житла перемежовується та взаємодіє з встановленим п. 1 ст. 8 Конвенції правом людини на повагу до її житла.

Міжнародним Пактом про економічні, соціальні і культурні права, який ратифіковано Указом Президії Верховної Ради Української РСР ще 19.10.1973 року, також були встановлені соціальні права, які зараз активно реалізуються у житлових правовідносинах. Наприклад, у п. 1 ст. 10 Пакту вказано, що сім'ї, яка є природним і основним осередком суспільства, повинна надаватися по можливості як найширша охорона й допомога, особливо при її утворенні і поки на її відповідальності лежить турбота про несамостійних дітей та їх виховання. Пряма допомога держави молодим сім'ям надається при реалізації програми молодіжного житлового кредитування, що здійснюється відповідно до Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, що затверджено Постановою КМ України від 17 травня 1999 р. № 825. Це дає можливість молодим сім'ям отримати довгострокові кредити на будівництво та реконструкцію житла на пільгових умовах. При цьому позичальникові, що має дітей, кредит надається безкоштовно чи навіть частково погашається. Так виявляється передбачений у Пакті захист сім'ї на період, коли на її відповідальності лежить турбота про несамостійних дітей. Крім того, реалізація положень Пакту щодо допомоги соціальне незахищеним сім'ям та громадянам при експлуатації ними житла виявляється у тому, що ним у встановленому законом порядку надаються субсидії для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг. Зокрема така допомога надається згідно з Положенням про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1995 р. № 848.

Іншим соціальним правом людини, що закріплено у названому Пакті, є право кожного на достатній життєвий рівень для нього і його сім'ї, що включає право на достатнє харчування, одяг і житло та на неухильне поліпшення умов життя. Це право закріплено також у ст. 48 Конституції України. Отже, житло є однією зі складових частин, які характеризують достатній життєвий рівень, що визначений ст. 48 Конституції України. Тому право на житло додатково забезпечується захистом іншого конституційного права - права на достатній життєвий рівень. Відповідно до цього у ст. 47 Конституції України визначено, що, реалізуючи своє право на житло, кожен громадянин може побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Отже, конституційне право на житло надає підтверджену державою можливість отримати у встановленому порядку житло у користування чи в приватну власність. Право на неухильне поліпшення умов життя, що закріплено у ст. 11 Пакту, також знаходить своє втілення у житлових правовідносинах. Зокрема це виявляється в тому, що особа може поліпшити свої житлові умови як за рахунок держави (при дотриманні відповідних умов, що викладені у Житловому кодексі України), так і за власні кошти.

Таким чином, право на житло невідривне пов'язано із соціальними, культурними та економічними правами людини, що закріплені у ратифікованих Україною документах Ради Європи. Це виявляється в тому, що права людини впроваджуються, реалізуються та захищаються при здійсненні особою права на житло.

Низка основних прав людини містить в себе передусім житлові права громадян. Це право людини на повагу до її житла, право на свободу вибору місця проживання, право на недоторканність житла тощо. У той же час деякі права людини містить в собі право на житло лише як одну із складових, поряд з іншими правами. Наприклад, право на достатній життєвий рівень уміщує не тільки право на житло, а також право на достатнє харчування та неухильне поліпшення умов життя тощо.

Отже, право особи на житло слід вважати одним із природних та невід'ємних прав людини. Це підтверджено Конституцією України, де право на житло закріплено у розділі «Права, свободи та обов'язки людини та громадянина». Розгляд права на житло в аспекті прав людини має як теоретичне, так і практичне значення. Останнє виявляється, зокрема, в тому, що право на житло може захищатись не тільки на національному рівні. Якщо вичерпані усі доступні національні правові засоби захисту прав людини і вони не принесли позитивного вирішення справи, особа може звернутись зі скаргою на порушення прав людини, що закріплені у документах Ради Європи, до Європейської комісії з прав людини чи до Уповноваженого у справах дотримання Конвенції про захист прав і основних свобод людини. Це сприяє зміцненню права на житло та підтримці осіб у реалізації ними цього права.

Поняття, предмет та принципи житлового права.

Житлове право як і усі інші галузі права відрізняється від інших галузей за предметом, методом, принципами, функціями та завданнями.

Житлове право це комплексна галузь права, яка уявляє собою сукупність правових норм які регулюють суспільні відносини, що виникають між суб'єктами житлового права у процесі задоволення потреб фізичних осіб у житлі.

Метою житлового права є унормування всієї сукупності суспільних відносин направлених на задоволення потреб фізичних осіб у житлі.

Предмет житлового права відповідає на питання що регулює, які відносини регулює житлове право. Предмет житлового права складають житлові відносини.

Житлові відносини - це суспільні відносини, що виникають між суб'єктами житлового права у процесі задоволення ними потреби у житлі. Не всі житлові відносини складають предмет житлового права.

Житлове право не регулює відносини, пов'язані з придбанням житла у власність, крім приватизації житла, відчуженням житла, відносини, пов'язані з будівництвом житла, відносини, що виникають з приводу користування житловими приміщеннями у жилих спорудах (готелі, пансіонати, будинки відпочинку та інші).

Терміни "право" і "законодавство" в літературі часто вживаються як синоніми. Термін "право" -- організована певним чином сукупність норм, що отримали чи не отримали свою формальну вираженість. Законодавство являє собою сукупність нормативних актів. Зовнішньою формою законодавства є право, внутрішньою його формою виступає структура у вигляді нормативно-правових актів. Право і законодавство тісно пов'язані між собою. В їх основі завжди покладено нормативно-правові акти. Законодавство це тільки частина об'єктивного права.

Особливістю правового регулювання житлових відносин є те, що вони регламентуються розгалуженою системою нормативних актів, прийнятих органами різних рівнів. Найважливіша частина житлових відносин регулюється Житловим кодексом, решта -- законами, постановами Верховної Ради України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, актами центральних і місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, а також актами, прийнятими на підприємстві, в установі, організації власником або уповноваженим ним органом самостійно чи за погодженням з профспілками.

Систему житлового законодавства можна поділити за ознакою сукупності правових засобів, з допомогою яких забезпечується правовий вплив на суспільні відносини, що виникають у сфері житла.

Складовими цієї системи є закони та правові акти, що визначають: порядок охорони та захисту прав і законних інтересів наймачів і власників житла; систему та компетенцію державних органів; посадових осіб, які виконують практичну роботу, пов'язану з реалізацією функцій органів державної влади щодо реалізації державної політики у житловій сфері.

Згрупувати можна ці норми за змістом предмету регулювання: першу групу становлять -- норми, що стосуються загальних питань житлового законодавства, регулюються Житловим кодексом, який визначає зміст і структуру житлового фонду, призначення жилих будинків і приміщень, порядок виключення з житлового фонду останніх, житлові права і обов'язки громадян; другу -- норми, з питань управління житловим фондом; третю -- забезпечення громадян жилими приміщеннями та користування ними; четверту -- відносини, що включають питання стосовно утриманням житлового фонду, його експлуатації та ремонту. До п'ятої групи відносяться норми, що регулюють приватизацію державного житлового фонду та включають норми щодо використання житлових чеків, передачі житлового фонду до комунальної власності тощо; шоста група включає норми щодо відповідальності за порушення житлового законодавства та специфіки вирішення спорів у житловій сфері.

Правовідносини стосовно будівництва та містобудування не регулюються Житловим правом (ст. 4 Житлового кодексу). Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що земельне і містобудівне законодавство, законодавство про охорону культурної спадщини застосовуються для врегулювання правовідносин у житловій сфері, якщо ці відносини не врегульовано житловим законодавством. Окрім того, проект Житлового кодексу передбачає, що відносини, пов'язані з відведенням земельних ділянок для житлового будівництва, будівництво та реконструкція жилих будинків, надання кредитів і субсидій, регулюються відповідним законодавством з урахуванням норм Житлового кодексу України.

Житлове законодавство регулює відносини між уповноваженими державними органами, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами тощо, щодо:

обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов;

забезпечення громадян жилими приміщеннями;

реалізації прав власників житла і визначення їх обов'язків;

забезпечення збереження, обслуговування та ремонту жилого фонду;

оплати житлово-комунальних послуг;

здійснення місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, профспілковими та іншими громадськими об'єднаннями нагляду і контролю за забезпеченням реалізації права громадян України на житло, додержанням Правил користування приміщеннями жилих будинків і при будинковими територіями та їх утримання;

обміну та бронювання житла;

приватизації державного житлового фонду.

Відносини у сфері захисту суб'єктивних прав та законних інтересів, що охороняються, є складовою частиною житлових правовідносин. Тому житлове право слід розглядати як комплексну галузь законодавства.

Житлове законодавство слід розглядати як сукупність нормативних актів, що пов'язані із задоволенням потреб громадян у житлі, володінням, користуванням та розпорядженням жилими приміщеннями державного, громадського, приватного житлового фонду та управлінням житловим фондом, забезпеченням його схоронності, експлуатацією та ремонтом, завдяки якому громадяни реалізують належне їм конституційне право на житло.

Житлове законодавство являє собою комплексну галузь законодавства і включає норми адміністративного, цивільного, господарського, кримінального та фінансового права, а також процесуальні норми, що забезпечують функціонування цих галузей. Між ними існує тісний об'єктивний зв'язок. Окрему групу складають норми, що регулюють відносини стосовно захисту житлових прав, при цьому відносини, що виникають до моменту отримання житла з державного житлового фонду, й захищаються адміністративно-правовими засобами на підставі адміністративних норм, а ті, що виникають на стадії використання житла, регулюються здебільшого нормами цивільного і забезпечуються захистом нормами цивільно-процесуального права.

Житлове право як галузь законодавства (комплексну галузь законодавства) слід відрізняти від житлового права як науки та як навчальної дисципліни.

Навчальна дисципліна житлового права - це систематизована певним чином сукупність знань, теорій, ідей, які пояснюють: виникнення житлового права як сукупності нормативних актів і законодавства; призначення їх у суспільстві. Вона складає частину науки житлового права, яка є в тому числі наукою про засоби одержання нових знань, необхідних для подальшого удосконалення житлового права, про правове регулювання суспільних відносин, про засоби ефективності такого регулювання.

Предметом навчальної дисципліни житлового права є саме житлове право, як певна сукупність норм (правил) поведінки, встановленої або санкціонованої нашою державою. Вона розкриває закономірності житлово-правового регулювання суспільних відносин. Результатом такого регулювання є сформоване вчення про житлове право, що складається із системи взаємозалежних і взаємопогоджуваних понять, поглядів, суджень, ідей, концепцій і теорій. Оскільки норми житлового права втілені в численних актах законодавства України, останні також входять у предмет дисципліни.

У сферу житлово-правової дисципліни входить вивчення житлового права не тільки України, але й інших країн як ближнього, так і дальнього зарубіжжя.

Навчальна дисципліна житлового права - це ще й база, на якій будується вивчення й освоєння її основних положень. Навчальна дисципліна, хоч і пов'язана з законодавством, але не зводиться до простого його коментування. Знання повинні будуватися на міцному фундаменті, на теоретичних концепціях і повинні сприяти юридичному мисленню, не повинні обмежуватися матеріалами, що містяться в нормах права та законодавстві.

Житлові правовідносини -- це суспільні відносини, врегульовані нормами житлового права.

Слід зазначити, що правовідносини, які виникають у житловій сфері мають свої, притаманні тільки житловому праву, особливості.

Потребу в житлі людина задовольняє тільки за умови користування конкретним жилим приміщенням. Для цього особа вступає у відносини з іншими суб'єктами (фізичними чи юридичними особами, органами державної влади) і внаслідок того, що ці відносини піддаються правовому регулюванню, вони набувають статусу житлових правовідносин.

Переважна більшість відносин, що регулюються житловим законодавством, є майновими, але ним регулюються і особисті немайнові відносини. Майнові правовідносини виникають у процесі користування жилими приміщеннями і бувають зобов'язальні -- договір найму (оренди) жилого приміщення, та речові -- право власності на жилі приміщення (будинок), а також ті, що від них походять: право користування жилими приміщеннями членів сім'ї власника, наймача житла.

Разом з тим, існують ще й особисті немайнові відносини, особливо ті, що виникають у громадян у разі користування житлом для задоволення особистих немайнових потреб.

Класифікація житлових відносин

1) житлові відносини за матеріальною ознакою задоволення потреби людей як майнові відносини і немайнові правовідносини.

2) за суб'єктивним складом -- це двосторонні або багатосторонні правовідносини.

3) за метою - комерційні і некомерційні (оскільки задовольняє потребу у житлі або особа використовує житло з метою отримання прибутку).

4) за змістом їх можна поділити на прості і складні. Простим правам одного суб'єкта відповідає зобов'язання іншого суб'єкта, а у складних суб'єктивне право в житлових правовідносинах являє собою сукупність взаємопов'язаних прав уповноваженої особи, яким відповідає сукупність взаємопов'язаних зобов'язань.

Суб'єктивне право -- це визначена законом міра можливої поведінки уповноваженої особи, а суб'єктивний обов'язок -- забезпечена законом необхідність певної поведінки зобов'язаної особи. У найпростішому вигляді правовідносини складаються з одного права і відповідного йому обов'язку.

Житлове право відрізняє від інших галузей предмет, метод, функції, принципи та завдання. Метод -- це засіб, спеціальний правовий процес, з допомогою якого право впливає на суспільні відносини, встановлюються права та обов'язки, характер взаємовідносин суб'єктів, правові засади впливу на випадок порушення існуючих прав та обов'язків.

Специфіка предмета регулювання житлового законодавства обумовлює метод правового регулювання -- сукупність юридичних засобів впливу, характерних саме для житлового права. Метод житлового права носить комплексний характер.

Житлові відносини, що виникають між суб'єктами житлового права у разі постановки на квартирний облік для поліпшення житлових умов, отримання житла відповідно до черги та інші, що мають організаційно-управлінський характер регулюються методом адміністративного права (владного упорядкування). Але житлові правовідносини, пов'язані з користуванням жилими приміщеннями у будинках державного, громадського та приватного житлових фондів, регулюються методом який є притаманний цивільному праву(методом юридичної рівності суб'єктів ).

Методи адміністративного та цивільного права тісно взаємопов'язані між собою і застосовуються у житловому праві. Наприклад, за розпорядженням одного адміністративного органу житловий фонд передається іншому. Договір найму укладається громадянином з ЖЕО на підставі адміністративно-правового рішення, що зазначено у ордері.

Однією з особливостей розвитку житлового права сучасного періоду є зменшення частки державного житлового фонду і розширення приватного, тому регулювання відносин у приватному житловому фонді здійснюватимуться з допомогою впровадження більш диспозитивних методів правового регулювання, а в державному залишиться комплексне поєднання цивільно- та адміністративно-правових методів правового регулювання.

Функції житлового права -- це ті основні напрямки впливу норм житлового права, що відображають його призначення для життя та розвитку суспільства. Функції житлового права: соціальна, охоронна, регулятивна, виховна, попереджувальна тощо.

З допомогою соціальної функції житлового права формується державна економічна політика у необхідному для суспільства напрямі. Вона є основною і найхарактернішою для цієї галузі законодавства. Метою державної житлової політики є створення умов для реалізації права громадян на житло, розширення житлового будівництва, поліпшення утримання та схоронності житлового фонду.

Регулятивна функція забезпечує врегулювання майнових та особистих немайнових відносин. Так, Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" регламентує відносини щодо переходу права державної власності у власність громадян України, права і обов'язки суб'єктів приватизації.

Охоронна функція забезпечує захист порушених або оспорюваних суб'єктивних прав. Так, стаття 190 ЖК визначає, що підприємства, установи, організації, громадяни, які заподіяли шкоду будинкам, об'єктам благоустрою, зобов'язані її відшкодувати. Чимало цивільно-правових норм виконують охоронну функцію.

Виховна функція забезпечується шляхом застосування норм кримінальної, цивільної, адміністративної відповідальності, що передбачено ст. 189 ЖК. Притягнення громадянина до відповідальності за правопорушення позитивно виховує його у тому, що слід чітко дотримуватися визначених законом обов'язків.

Попереджувальна функція виявляється у стимулюванні дотримання чинного правопорядку всіма суб'єктами житлового права. Всі учасники житлових правовідносин повинні бути поінформовані про негативні наслідки, які неодмінно настануть у випадку правопорушення. Так, статті 116, 117 ЖК передбачають випадки примусового виселення громадян у випадку правопорушення.

Основні принципи житлового права.

Без правових принципів немає права, вони закріплюються насамперед у законі як нормативному акті вищої юридичної сили, є складовою частиною закону, у разі їх застосування вирішуються конкретні спори.

Кожна галузь права має свої основні принципи, що пронизують усе законодавство, визначають цю галузь і найхарактерніші для неї риси, втілюються в законах, правових нормах, формують правила поведінки людей.

Правові принципи є складовою частиною світогляду, створюють основу єдиного розуміння положень житлового законодавства, що притаманні загальним засадам і змісту житлового права, сприяють усвідомленню права, надаючи тим самим змогу однаково тлумачити ці положення права.

Основні принципи житлового права -- недоторканності житла, охорони особистого і сімейного життя, законності, пріоритетності прав людини, гласності, справедливості, ефективності, соціальної спрямованості, розумності, доступності судового захисту в разі порушень норм житлового права тощо.

В житловому праві провадиться принцип пріоритету прав людини. Забороняється у будь-якій формі посягати на свободу і гідність громадян. Цивільне право, Закон "Про власність" забезпечує пріоритет захисту прав власника будинку (квартири) від неправомірних посягань. Гарантіями прав недоторканності особи є право оскаржити дії будь-яких осіб до суду.

Принцип недоторканності житла. Кожному гарантується недоторканність житла. Не допускається проникнення до житла або іншого володіння особи (ст. 30 Конституції). Цей принцип характеризує правовий статус особи в суспільстві, (жилий будинок, квартира), що належить на праві власності, може бути об'єктом судового виконання лише за відсутності у боржника іншого майна. Огляд будинку (квартири), викликаний законними підставами, не суперечить принципу недоторканності житла. Цей принцип забезпечує охорону особистого і сімейного життя. Захист від неправомірного втручання держави в особисте і сімейне життя передбачений у Конституції України.

Принцип доступності судового захисту знайшов своє закріплення у статті 55 Конституції, відповідно до якої права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

Принцип законності означає, що при вирішенні питань забезпечення громадян жилими приміщеннями у будинках державного, колективного житлового фонду посадові особи уповноважених державних органів повинні прийняти рішення тільки на підставі Житлового кодексу, інших законів України. Захист прав громадянина судом проводиться тільки відповідно до закону (ст. 191 ЖК).

Правові принципи зобов'язують органи держаної влади та управління, їхніх посадових осіб, власників житла, уповноважених ними осіб і громадян не тільки сприймати основні принципи як основні межі дозволеної поведінки, а й чітко їх дотримуватися.

Термін "джерело житлового права" містить у собі конкретні форми виразу правових приписів органів державної влади, які видають нормативні акти в межах своєї компетенції, на підставі та на виконання чинного законодавства, з допомогою яких тому чи іншому правилу поведінки надається обов'язкова сила. Під джерелом права розуміють зовнішню форму об'єктивізації його норм.

Розрізняють такі джерела житлового права:

Закони, нормативні акти, судова практика застосування чинного законодавства, рішення Конституційного суду -- залежно від органу, що приймає рішення.

Нормативно-правові акти державних органів, рішення судів, договори, звичаї, нормативно закріплені принципи житлового права, інші джерела, що не суперечать нормам і принципам права -- за змістом і формою правотворчості (комплексний критерій).

Джерела приватного та публічного права -- за поділом права на приватне та публічне.

Економічні, соціально-культурні, юридичні -- за сферою правового регулювання.

Нормативні та ненормативні -- за юридичною силою.

Основні та допоміжні -- за значенням.

Локальні та загальні -- за сферою дії.

Система юридичних джерел побудована на принципах ієрархії, тобто за порядком розміщення джерел права і законодавства в системі залежно від їх юридичної сили.

Конституція

Найвищу юридичну силу серед нормативно-правових актів має Конституція України. Вона займає центральне місце в системі законодавства. Норми її є нормами прямої дії. Конституція закріплює напрями розвитку, розподіл влади в державі та організацію державної влади, її співвідношення з демократичними інститутами суспільства, визначає права та свободи громадян і створює умови для їх реалізації.

Особливо важливим положенням Конституції України є закріплення пріоритету прав і свобод людини, що визначають правовий стан особи та основи правопорядку.

Житловий кодекс

Житлові відносини в Україні регулюються системою законодавчих актів, серед яких визначальним є Житловий кодекс. Він регулює питання забезпечення громадян жилими приміщеннями, користування ними та інші, пов'язані з наймом приміщень державного та громадського житлового фонду, користуванням службовими жилими приміщеннями, гуртожитками, жилими приміщеннями у будинках житлово-будівельних кооперативів, приватному житловому фонді, забезпеченням схоронності житлового фонду, з його експлуатацією та ремонтом, відповідальністю за порушення житлового законодавства. Цей Кодекс був прийнятий Верховною Радою Української РСР 30 червня 1983 р. і визначає структуру житлового права й досі, хоча й не відповідає сучасній ситуації та потребам суспільства побудови ринкової економіки. Він лише частково враховує нові нормативні акти, майже не відтворює питань, пов'язаних з приватизацією житла та утриманням приватизованого житлового фонду, особливостей його експлуатації та ремонту. Кодекс врегульовує житлові відносини у випадках, коли наймодавцем є держава.

Проект нового Житлового кодексу України, має таку структуру:

I.Загальні положення.

II.Реалізація прав громадян України на житло.

Порядок реалізації прав громадян України на житло.

Будівництво та придбання житла.

III.Користування житлом.

1.Житловий фонд соціального призначення.

Порядок надання житла у фонді загального призначення. Найом, оренда та бронювання житла.

Порядок надання у користування житла у фонді колективної власності.

Володіння, розпорядження і користування житлом, що перебуває у приватній власності.

Порядок надання і користування житлом у фонді спеціального призначення.

Об'єднання співвласників багатоповерхових жилих будинків, товариства власників житла, товариства забудовників та їх асоціації.

Плата за найом, оренду житла і комунальні послуги.

Обмін житла.

Утримання та реконструкція житла. Державний нагляд, використання та утримання житлового фонду.

Відповідальність за порушення житлового законодавства.

VI.Вирішення житлових спорів.

Для порівняння нагадаємо структуру чинного Житлового кодексу:

Загальні положення, що визначають компетенцію державних органів в житловій сфері, поняття призначення та склад житлового фонду, права та обов'язки громадян.

Управління житловим фондом.

III.Забезпечення громадян жилими приміщеннями. Користування жилими приміщеннями.

Надання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду.

Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду.

Користування службовими жилими приміщеннями.

Користування гуртожитками.

Забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів і користування ними.

Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

Забезпечення схоронності житлового фонду, його експлуатація та ремонт.

Відповідальність за порушення житлового законодавства.

VI. Вирішення житлових спорів.

Заключні положення.

Житловий кодекс є комплексним законодавчим актом, що включає норми різних галузей права (адміністративного, державного, цивільного, фінансового та ін.). Одним з головних недоліків чинного ЖК є те, що більшість його статей мають відсильний характер.

Закони України

Житлові правовідносини регулюються також законами України, особливо ті правовідносини, що випливають з права власності (Цивільний кодекс, Закон України "Про власність" тощо).

Під законами слід розуміти нормативно-правові акти найвищої юридичної сили, які містять загальнообов'язкові правила поведінки і регулюють найважливіші суспільні відносини. Виключно законами України визначаються питання права і свобод людини, гарантії забезпечення цих прав та обов'язків тощо.

Право законодавчої ініціативи у Верховній Раді належить Президентові України, народним депутатам України, Кабінету Міністрів України і Національному банку України.

Серед основних законів України, прийнятих останнім часом, можна назвати такі: "Про приватизацію державного житлового фонду", "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та ін. Правовідносини у житловій сфері мають регулюватися насамперед законами, оскільки визначають права і обов'язки громадян, і в особливому порядку мають бути доведені до відома населення. Закони та інші нормативно-правові акти, що визначають права і обов'язки громадян, не доведені до відома населення у порядку, встановленому законом, є не чинними.

Закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії у часі, крім випадків, якщо вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи. Норми Конституції України є нормами прямої дії.

Чинність нормативно-правових актів у часі характеризується не тільки моментом набрання ними чинності, а й напрямком дії у часі. З огляду на це розрізняють:

пряму дію, коли нормативний акт поширюється на нові факти або на факти, які виникли ще до набрання актом чинності, але продовжують існувати старі факти, а нові поширюються тільки з моменту набрання чинності цим актом;

зворотню дію, коли нормативний акт поширюється на факти, що виникли до набрання актом чинності (старі факти), але з моменту їх виникнення відбувається перегляд, корекція попередніх рішень за такими фактами вже за новим нормативно-правовим актом та

переживаючу дію, коли нормативний акт поширюється тільки на нові факти, а на старі, що виникли раніше і не припинили свого існування, продовжує діяти попередній нормативний акт.

Нормативно-правові акти

Нормативну базу, що визначає державне регулювання у сфері Житлового права, становлять підзаконні нормативно-правові акти: Укази Президента України; постанови Кабінету Міністрів України; інструкції, нормативні акти державних відомств, а також нормативно-правові акти колишнього СРСР з питань, що не врегульовані законодавством України, якщо вони не суперечать Конституції та законам нашої держави.

Рішення Президента України

На виконання Конституції і законів України Президент може видавати укази і розпорядження з питань житлового законодавства, які є обов'язковими для виконання.

Президент зобов'язаний створювати умови, що забезпечували б чітке та своєчасне реагування відповідних органів держави на будь-які факти порушення конституційних норм. Як гарант прав і свобод людини він має сприяти створенню відповідних механізмів контролю та забезпечувати їх реалізацію, а відстоюючи їх -- створювати умови нетерпимого ставлення до будь-яких випадків порушення таких прав і свобод.

Рішення Кабінету Міністрів України

Вищий орган державної виконавчої влади в межах своєї компетенції наділений правом видавати постанови і розпорядження, які є обов'язковими для виконання.

Кабінет Міністрів України є центральним органом виконавчої влади, покликаним реалізувати державну політику у сфері житла. Він має забезпечувати виконання визначеної Верховною Радою України житлової політики, зокрема:

1)встановлювати єдиний порядок державної реєстрації прав власності та інших майнових прав на житло;

затверджувати, за погодженням з Федерацією профспілок України, правила обліку та надання житла громадянам, які потребують поліпшення житлових умов;

затверджувати правила користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, їх утримання та інші нормативні документи;

щорічно під час формування державного бюджету передбачати кошти на будівництво нового житла для громадян, які мають право на пільги, тобто забезпечувати житлом за рахунок держави; обсяг кредитів для будівництва чи придбання власного житла, а також розмір субсидій та пільг населенню для відшкодування витрат оплати житлово-комунальних послуг;

визначати порядок надання пільг юридичним і фізичним особам, які беруть участь у будівництві або утриманні житлового фонду;

встановлювати порядок здійснення державного нагляду та контролю за використанням і збереженням житлового фонду;

встановлювати порядок визначення мінімальної норми забезпечення загальною площею житла для визнання громадян такими, що потребують поліпшення житлових умов.

Кабінет Міністрів спрямовує і координує роботу міністерств та інших органів виконавчої влади. Центральні органи управління, що входять до системи виконавчої влади, перебувають у його безпосередньому віданні та підпорядковуються йому. Уряд відповідальний перед Президентом України та підконтрольний і підзвітний Верховній Раді України у межах, передбачених статтями 85 і 87 Конституції України.

Саме постановами Кабінету Міністрів України регулюються:

питання щодо розміру витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива у разі надання житлової субсидії;

система державного регулювання розміру квартирної плати та плати за утримання будинків і прибудинкових територій;

порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання та використання майна жилих будинків, що перебуває у загальному користуванні;

порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир у будинках, включених до планів ремонту, компенсації за не проведений ремонт;

порядок виплати грошової компенсації наймачам за умови обміну їхніх квартир на квартири меншою площею;

організаційна та фінансова діяльність молодіжного житлового будівництва;

порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання;

правила користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями тощо.

Рішення Центральних органів виконавчої влади

У сферах своєї діяльності Центральні органи виконавчої влади можуть видавати нормативно-правові акти, що піддягають реєстрації у Міністерстві юстиції. Відповідно до Указу Президента Україні "Про державну реєстрацію нормативно-правових актів міністерств та інших органів виконавчої влади" від 3 жовтня 1992 р., зазначені нормативні акти підлягають обов'язковій державній реєстрації у міністерстві юстиції України чи у його відповідних органах з 1 січні 1993 р.

Основними нормативно-правовими актами центральних органів виконавчої влади є:

*наказ Міністерства охорони здоров'я УРСР "Про затвердження переліку хронічних захворювань, при яких особи, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї" від 8 лютого 1985 за № 52;

наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян" від 15 вересня 1992 р. за № 56;

наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству "Про затвердження Тимчасового положення про порядок передачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов" від 1 червня 1995 р. за № 24;

наказ Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики України "Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб" від 9 червня 1998 р. за № 24;

наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству, Фонду державного майна України "Про затвердження Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку" від 5 квітня 1996 р. за № 28/389;

наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України "Про затвердження Типового положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій та Типового договору на утримання житлових будинків і прибудинкових територій" від 7 вересня 1998 р. за № 194;

наказ Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та У справах захисту населення від наслідків чорнобильської катастрофи "Про затвердження Методики визначення розміру грошової компенсації за втрачене нерухоме майно в разі самостійного переселення з радіоактивно забруднених територій" від 24 вересня 1998 р. за № 290;

наказ Державного комітету України по житлово-комунальному
господарству "Про затвердження Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньо будинкових мереж та обладнання житлового фонду і збирання платежів з населення" від 17 жовтня 1996 р. за № 87;

*наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству "Про затвердження Положення про порядок проведення безплатного капітального ремонту жилих будинків (квартир) інвалідів війни, осіб, які мають особливі заслуги перед Батьківщиною, членів сімей загиблих військовослужбовців та прирівняних до них осіб" від 5 серпня 1994 р. за № 73.

Місцеві органи

До системи житлового законодавства входять інші правові акти, що мають нормативний характер. Як правило, ці акти приймаються органами місцевого самоврядування та їх виконавчими органами. Виконавчу владу в областях і районах, містах Києві та Севастополі здійснюють місцеві державні адміністрації. Вони зобов'язані забезпечувати виконання Конституції та законів України, актів Президента України, Кабінету Міністрів України та інших центральних та місцевих органів виконавчої влади.

Рішення Конституційного Суду України

Конституційний Суд України -- це єдиний орган конституційної юрисдикції і є надійним гарантом забезпечення конституційного контролю у державі. Він вирішує питання відповідності законів та інших правових актів Конституції України та надає офіційне тлумачення Конституції та законів України. Як конституційний орган держави він не входить до системи судів України загальної юрисдикції і є незалежним від законодавчої, виконавчої та судової влади. Специфіка діяльності Конституційного Суду полягає в тому, що правосуддя у повному розумінні цього слова він не здійснює.

До повноважень Конституційного Суду України входить коло таких питань:

] офіційне тлумачення Конституції України та законів України;

] вирішення питань щодо відповідності законів та інших правових актів Верховної Ради України, актів Президента України, актів Кабінету Міністрів України, правових актів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Конституції України (їх конституційність).

Ці питання розглядаються за зверненнями Президента України, народних депутатів України не менше як 45 осіб, Верховного Суду України, Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини, Верховної Ради Автономної Республіки Крим.

Із зазначених питань Конституційний Суд ухвалює рішення, які є обов'язковими на території України, остаточними і не можуть бути оскарженими.

Серед рішень Конституційного Суду у житловій сфері можна назвати, насамперед, рішення Конституційного Суду України щодо офіційного тлумачення положень п. 6 ст. 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей", частин 4 та 5 ст. 22 Закону України "Про міліцію" та ч. б ст. 22 Закону України "Про пожежну безпеку" (справа щодо офіційного тлумачення терміна "член сім'ї") від 3 червня 1999 р. тощо.

Судові рішення

Упорядкування фактичних відносин, окрім вищих органів державної влади і управління, здійснює Верховний Суд України, роз'яснюючи судам зміст правових норм і порядок їх застосування.

Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини та громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.

Роз'яснення норм права, що орієнтують судову практику за правилами застосування чинного законодавства, приймаються Пленумом Верховного Суду України.

Верховний Суд України може виступати у двох ролях: як судовий орган він розглядає в касаційному порядку справи і рішення Верховного Суду в конкретній справі є фактичним завершенням розгляду.

Постанови Пленуму Верховного Суду -- це керівні роз'яснення, що мають іншу правову природу. Вони вміщують узагальнення судової практики та аналіз судової статистики, відзначають її конкретні помилки та недоліки, орієнтують суди на їх усунення і в такий спосіб сприяють удосконаленню судової практики.

Важливе значення для правильного розуміння та застосування житлового законодавства мають трактування конституції та роз'яснення законів, здійснювані Пленумом, які адресовані не тільки судовим органам, а й власникам і наймачам житла, підприємствам, установам, організаціям, профспілковим організаціям. Вирішення спірних питань, що випливають з житлового права, вимагає їх роз'яснення.

Рішення Пленуму Верховного Суду України не підміняють закон, не змінюють його суті, а носять допоміжний характер. Вони не наділяють вищий судовий орган правотворчими функціями і не підміняють правотворчі органи. Ігнорування роз'яснень може спричинити скасування або зміну судового рішення в апеляційному, касаційному та наглядовому порядку, винесеного всупереч правозастосовній практиці.

Роз'яснення видаються Верховним Судом України в рамках його повноважень, мають правову силу, стають обов'язковими для виконання всіма учасниками судочинства і є джерелом житлового права. Основними в житловій сфері є постанови Пленуму Верховного Суду України: "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2; "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" від 18 вересня 1987 р. за № 9; "Про практику) застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. за № 7; "Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні" від 31 січня 1992 р. за № 2; "Про судову практику справах за позовами про захист права приватної власності" від 22 грудня 1995 р. за № 20; "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" від 1 листопада 1996 р. за № 9. До цих постанов постійно вносяться зміни та доповнення відповідно до змін законодавстві.

Аналогія права та аналогія закону

Право -- це форма існування та закріплення юридичних уявлень, традицій, звичаїв. Право не завжди виступає у формі законодавства. Можливі навіть форми, що існують законом, прецедентом і правовим звичаєм. Йдеться про таку аналогію права, як визначення можливості прояву в індивідів юридичних прав без спеціальної на те вказівки закону. Судові органи наділені правом визнавати певні вимоги суб'єктів правовими у випадку, якщо вони не відображені в чинному законодавстві, але входять до сфери правового регулювання. Суд у цьому разі не створює нову норму, а використовує загальні принципи галузі права.

Аналогія закону -- це вирішення справи (за наявності прогалини в законодавстві) на основі правової норми, що регулює схожі суспільні відносини. Аналогія права -- це вирішення справи (за наявності прогалини в законодавстві та відсутності "аналогічної " правової норми) на основі принципів відповідної галузі права чи права в цілому.

На застосування аналогії орієнтує Верховний Суд України. Так, відповідно до п. 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2 за умови розгляду спорів, не врегульованих житловим законодавством, суд має застосовувати норми цивільного законодавства.

Міжнародні правові акти щодо житлових прав громадян

Нормативну базу з житлового права поповнюють укладені та належним чином ратифіковані Україною міжнародно-правові договори. Вони стають невід'ємною частиною її законодавства з житлових питань, доповнюючи останнє обов'язковими нормами, особливо в частині забезпечення захисту права власності, спрямовуючи подальший розвиток на шляху гармонізації законодавства України із законодавством Європейського союзу.

Україна як самостійна держава проголосила визнання загальнолюдських цінностей, а тому зобов'язалася дотримуватися загальновизнаних принципів міжнародного права. Стаття 193 Житлового кодексу та ст. 17 Закону "Про міжнародні договори України" визначають пріоритет міжнародних договорів. Якщо міжнародним договором України, укладення якого відбулось у формі закону, встановлено інші правила, аніж передбачені законодавством України, то застосовуються правила міжнародного договору України.

До міжнародно-правових документів у житловій сфері слід віднести і Міжнародний пакт про громадські та політичні права, про права дитини тощо.

Виходячи з положення ст. 9 Конституції України про те, що чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України, не можна застосовувати закон, який регулює правовідносини у житловій сфері інакше, ніж зазначено у міжнародному договорі. Водночас міжнародні договори застосовуються лише тоді, коли вони не суперечать Конституції України.

Суб'єкти житлового права та їх повноваження.

Відповідно до житлового законодавства, суб'єктами житлового права можуть бути уповноважений державний орган, наділений владними повноваженнями, заінтересований суб'єкт житлового права (фізична та юридична особи).

Специфіка житлових правовідносин полягає у тому, що окрема їх частина, особливо та, що виникає за умови отримання житла державного житлового фонду на правах найму, є адміністративними правовідносинами. Користування житлом на умовах оренди чи найму є цивільно-правовими відносинами. Це суттєво впливає на зміст правового становища суб'єктів житлового права, на обсяг їхніх прав і обов'язків.

Тому за нормами житлового, цивільного та адміністративного законодавства сторонами житлових (у тому числі процедурних і процесуальних) правовідносин з однієї сторони виступає уповноважений державний орган, наділений владними повноваженнями, з другої -- заінтересований суб'єкт. Сторона, наділена владними повноваженнями, представлена державними органами та посадовими особами.

Сторонами житлових правовідносин можуть виступати як уповноважені, так і зобов'язані особи. До уповноважених можна віднести:

Верховну Раду України та органи місцевого самоврядування як суб'єкти житлового права;

місцеві державні адміністрації;

підприємства, установи, організації;

державні органи виконавчої влади;

державні контрольні та наглядові органи.

Профспілки та їх об'єднання можуть виступати як уповноваженою стороною, так і заінтересованою.

Найзагальнішою та визнаною є класифікація суб'єктів права на юридичних та фізичних осіб. ЇЇ також можна використати для класифікації суб'єктного складу осіб у житловій сфері. Але вона носить загальний характер і потребує уточнення з огляду на її особливості, залежно від кола прав і обов'язків, ступеня належності суб'єкта права на житло. За останньою тезою, серед фізичних осіб слід вказати насамперед власника, наймача, орендаря, піднаймача, суборендаря, тимчасових жильців, які можуть виступати як зобов'язаною так і уповноваженою особою.

Заінтересованими особами є: громадяни, їх представники, у тому числі органи опіки та піклування.