Правове регулюровання житлових iдносин

Для більш детальної характеристики суб'єктів житлового права доцільно розглянути їх правове становище, відповідно до вищенаведеної класифікації.

Громадяни(фізичні особи).

Серед фізичних осіб як учасників правоохоронних житлових відносин, слід вважати, перш за все, громадян України. Крім громадян України носіями житлових прав і обов'язків можуть визнаватися й інші особи. Суб'єктами права власності на житло можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Законом України "Про правовий статус іноземців" (ст. 12) визначено, що іноземці, які постійно проживають в Україні, також мають право на підставах порядку, встановленого для громадян України, одержати жиле приміщення. Тобто право на житло можуть мати фізичні особи, незалежно від їх громадянства і постійного місця проживання. В деяких випадках законодавство вимагає засвідчення цих прав.

Органи опіки та піклування

Громадяни як суб'єкти житлового права можуть використовувати об'єкти приватного житлового фонду на основі цивільного договору. При цьому права неповнолітніх на житло гарантовані законом. Так, якщо у неповнолітніх є належне їм майно, батьки управляють ним як опікуни й піклувальники без спеціального на те призначення, але з додержанням відповідних правил щодо опіки та піклування . А опікун не вправі без дозволу органів опіки та піклування укладати угоди, а піклувальник -- давати згоду на їх укладення, якщо вони виходять за межі побутових, тобто всі угоди з житлової сфери.

Державним комітетом України у справах сім'ї та молоді, Міністерством освіти і науки України, Міністерством охорони здоров'я України, Міністерством праці та соціальної політики України спільним наказом від 26 травня 1999 р. за № 34/166/131/88, затверджено Правила опіки та піклування, що забезпечують права та інтереси неповнолітніх дітей, які залишилися без піклування батьків і неповнолітніх осіб, які потребують допомоги.

Опіка (піклування) встановлюється для забезпечення виховання неповнолітніх дітей, які внаслідок смерті батьків, хвороби батьків або позбавлення їх батьківських прав чи з інших причин залишилися без батьківського піклування, а також для захисту особистих і майнових прав та інтересів цих дітей.

Опіка (піклування) встановлюється також для захисту особистих і майнових прав та інтересів повнолітніх осіб, які за станом здоров'я не можуть самостійно здійснювати свої права і виконувати свої обов'язки.

Договорами, здійснення яких вимагає дозволу органів опіки та піклування, зокрема, є: договори, що потребують нотаріального посвідчення та спеціальної реєстрації; угоди, направлені на відмову від належних підопічному майнових прав; поділ або обмін жилої площі; видача письмових зобов'язань тощо. Порушення цієї вимоги дає правові підстави визнання таких угод недійсними.

Верховна Рада України та органи місцевого самоврядування

До компетенції Верховної Ради України відповідно до Конституції України входить:

визначення категорії громадян і соціального рівня, за яким здійснюється забезпечення їх житлом за рахунок державного чи місцевого бюджету;

встановлення пільг для окремих категорій громадян щодо кредитування будівництва чи придбання житла, оплати житлово-комунальних послуг за рахунок державного чи місцевого бюджету;

встановлення правового режиму власності в Україні.

Стороною правовідносин у житловій сфері крім громадян може виступати власник. Власником може бути підприємець, орган влади і управління, орган громадського об'єднання, інша юридична особа.

Виходячи з видів і форм такої діяльності до цих органів можна віднести органи місцевого самоврядування та місцеві держадміністрації.

Сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування і виступають як суб'єкти житлового права. Виконання своїх повноважень власник може доручити уповноваженому ним органу, який самостійно виступатиме суб'єктом житлового права, чи доручити уповноваженому ним органу підприємства, установи, організації, органу кооперативної або іншої громадської організації.

Повноваження органів місцевого самоврядування можна поділити на загальні та спеціальні.

Загальні повноваження належать до відання виконавчих органів сільських, селищних і міських рад:

управління об'єктами житлово-комунального господарства;

облік громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов; розподіл та надання відповідно до законодавства житла, що належить до комунальної власності; вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності;

сприяння розширенню житлового будівництва, надання громадянам, які мають потребу у житлі, допомоги в будівництві житла, отриманні кредитів, у тому числі пільгових, субсидій для будівництва чи придбання житла; надання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті; сприяння створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, реєстрація таких об'єднань;

реєстрація житлово-будівельних кооперативів;

організація благоустрою населених пунктів, залучення на договірних засадах з цією метою коштів, трудових і матеріально-технічних ресурсів підприємств, установ та організацій, незалежно від їх форм власності, та населення;

облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням;

надання громадянам, які потребують соціального захисту, безоплатного чи за доступну для них плату житла;

здійснення контролю за станом квартирного обліку, додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від їх форм власності;

видача ордерів на заселення жилої площі в будинках державних і комунальних організацій;

облік нежилих приміщень на відповідній території незалежно від форм власності, внесення пропозицій їх власникам щодо використання таких приміщень для задоволення потреб територіальної громади;

облік та реєстрація відповідно об'єктів нерухомого майна незалежно від форм власності.

До спеціальних повноважень можна віднести повноваження з окремих сфер: будівництва, соціального захисту, охорони культурної спадщини. Вони виходять за межі регулювання житлового права, але дозволяють відділити житлові відносини від схожих суспільних правовідносин, що регулюються іншими галузями права.

Повноваження в галузі будівництва включають:

організацію будівництва, реконструкції та ремонту об'єктів комунального господарства, жилих будинків, а також доріг місцевого значення;

виконання чи делегування на конкурсній основі генеральній будівельній (підрядній) організації функцій замовника на будівництво, реконструкцію і ремонт житла, інших об'єктів соціальної та виробничої інфраструктури комунальної власності;

координацію на відповідній території діяльності суб'єктів містобудування щодо комплексної забудови населених пунктів;

надання дозволу на спорудження об'єктів містобудування незалежно від форм власності;

прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;

організацію роботи, пов'язаної зі створенням і веденням містобудівного кадастру населених пунктів;

організацію охорони, реставрації та використання пам'яток історії та культури, архітектури й містобудування.

До повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у сфері соціального захисту населення належать такі:

а)вирішення питань щодо надання допомоги інвалідам, ветеранам війни та праці, сім'ям загиблих (померлих або визнаних такими, що пропали без вісті) військовослужбовців, а також військовослужбовців, звільнених у запас (крім військовослужбовців строкової служби) або відставку, інвалідам з дитинства, багатодітним сім'ям у будівництві індивідуальних жилих будинків, проведенні капітального ремонту житла, у придбанні будівельних матеріалів; відведення зазначеним особам у першочерговому порядку земельних ділянок для індивідуального будівництва;

б)забезпечення вжиття передбачених законодавством заходів щодо поліпшення житлових умов інвалідів, ветеранів війни та праці, громадян, реабілітованих як жертв політичних репресій, військовослужбовців, а також військовослужбовців, звільнених у запас або відставку; сімей, які втратили годувальника, багатодітних сімей, громадян похилого віку, які потребують обслуговування вдома; влаштування в будинки інвалідів громадян похилого віку, які мають потребу в цьому; дітей, що залишилися без піклування батьків, -- на виховання в сім'ї громадян тощо .

До відання районних і обласних рад належать:

затвердження програм соціально-економічного та культурного розвитку;

розподіл переданих з державного бюджету коштів у вигляді дотацій та субвенцій;

внесення пропозицій до відповідних державних органів щодо оголошення об'єктів, які мають історичну, культурну чи наукову цінність, пам'ятками історії або культури, що охороняються законом. Виключно на пленарних засіданнях обласної Ради вирішуються питання щодо затвердження, відповідно до законодавства, правил забудови та благоустрою населених пунктів області.

Місцеві державні адміністрації

Виконавчу владу в областях, районах, районах Автономної Республіки Крим, у містах Києві та Севастополі здійснюють обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації.

Відповідно до Закону України " Про місцеві державні адміністрації" від 9 квітня 1999 р. місцева державна адміністрація є місцевим органом виконавчої влади і входить до системи органів виконавчої влади.

Місцева державна адміністрація в межах своїх повноважень здійснює виконавчу владу на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці, а також реалізує повноваження, делеговані їй відповідною радою.

Місцеві державні адміністрації в межах відповідної адміністративно-територіальної одиниці забезпечують:

а)виконання Конституції, законів України, актів Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів виконавчої влади вищого рівня;

б)законність і правопорядок, додержання прав і свобод громадян;

в)виконання державних і регіональних програм соціально-економічного та культурного розвитку;

г)взаємодію з органами місцевого самоврядування.

Можна виділити такі основні галузеві повноваження місцевих державних адміністрацій у суміжних з житловим правом сферах правового регулювання:

1)регулювання цін і тарифів за виконання робіт і надання житлово-комунальних послуг підприємствами, а також визначення та встановлення норм їх споживання, здійснення контролю за їх додержанням;

2)забезпечення обслуговування населення підприємствами, установами та організаціями житлово-комунального господарства незалежно від форм власності;

організація роботи з атестації об'єктів, сертифікації продукції, робіт і послуг підприємств і організацій житлово-комунального господарства;

організація охорони, реставрації та використання пам'яток архітектури і містобудування;

забезпечення в установленому порядку надання населенню субсидій на житлово-комунальні послуги. Місцеві державні адміністрації здійснюють реалізацію інших, наданих державою, а також делегованих відповідними радами повноважень, зокрема тих, що визначені законом України "Про місцеве самоврядування".

Підприємства, установи, організації

Виступають як суб'єкти житлового права за умови, якщо вони як юридичні особи є власниками житла і використовують житловий фонд для своїх працівників, а також виступають замовниками житлового будівництва. Суб'єктами правовідносин у житловій сфері підприємства, установи, організації та кооперативи виступають також у разі надання чи розподілу своїм працівникам житла, в т. ч. службового, кооперативного та іншого. За ЦК України юридичні особи є стороною у договорі найму житла.

Державні органи виконавчої влади

Органом спеціальної компетенції в житловій сфері є Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України, утворений відповідно до Указу Президента України "Про утворення Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України" від 11 серпня 1997 р. за № 773/97 з метою удосконалення структури управління у сфері містобудування, підвищення ефективності державної житлової політики на базі Державного комітету України у справах містобудування і архітектури та Державного комітету України по житлово-комунальному господарству.

Відповідно до положення про Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України, затвердженого 9 грудня 1997 р. Указом Президента України з подальшими змінами від 15 вересня 1998 р., від 1 серпня 2000 р. та від 16 травня 2001 р., Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України є центральним органом виконавчої влади, що вносить пропозиції щодо формування державної житлової політики, забезпечує проведення реформи у житлово-комунальному господарстві.

Положення про Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України затверджено Указом Президента України від 9 грудня 1997 р. за № 1342/97.

Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України (Держбуд України) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра економіки України.

Одним із основних завдань Держбуду України є забезпечення проведення реформи у житлово-комунальному господарстві. Держбуд України відповідно до цього:

організовує розроблення методології проектування об'єктів житлово-цивільного і виробничого призначення, інженерних споруд, систем інженерного обладнання будинків і споруд, а також реконструкції та пристосування об'єктів для інших цілей;

здійснює заходи щодо розроблення і впровадження технічних рішень з реконструкції та модернізації об'єктів житлово-цивільного призначення;

здійснює нормативно-методичне забезпечення діяльності органів приватизації державного житлового фонду, об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельних кооперативів та молодіжних житлових комплексів, а також сприяє впровадженню конкурентних засад у наданні послуг з обслуговування та експлуатації житлового фонду;

здійснює інші функції, що випливають з покладених на нього завдань.

Державні контрольні та наглядові органи

Контроль -- одна із соціальних функцій держави, що виникла внаслідок розвитку суспільства. її сутність полягає у перевірці діяльності всіх суб'єктів суспільних відносин стосовно приписів, що встановлені в суспільстві.

Суспільство здійснює контроль в першу чергу через державу. Держава для охорони та захисту інтересів суспільства здійснює функції контролю через різні органи та організації.

Контроль за відмінними принципами, методами, формами здійснення є самостійним видом діяльності держави. Мета контролю полягає у забезпеченні нормального функціонування держави, забезпеченні прав і свобод людини. Правова природа контролю полягає в застосуванні норми права для розв'язання конкретних юридичних завдань.

Державний контроль має чіткі правові рамки відповідно до наданих органам повноважень. Здійснюється він уповноваженими органами, що володіють передбаченими чинним законодавством правами та обов'язками, і за необхідності застосовують відповідні санкції.

Державний контроль виявляється в проведенні юридично значущих дій з нагляду та перевірки відповідності виконання підконтрольними суб'єктами нормативно-правових приписів і недопущення та припинення не правових дій відповідними організаційно-правовими засобами. Контроль здійснюється відповідно до закону, на основі права та має юридичні наслідки і є елементом законодавчої, виконавчої та судової влади.

Рішення контрольного органу можуть носити рекомендаційний чи примусовий характер. За умови протиправних діянь контроль здійснюється правоохоронними органами.

Розрізняють загальний і спеціалізований види контролю. До загального можна віднести парламентський контроль за додержанням конституційних прав і свобод людини та громадянина, спрямований на захист прав кожного в Україні, який в межах юрисдикції Верховної ради України на постійній основі здійснює Уповноважений Верховної ради України з прав людини. Метою парламентського контролю є:

захист прав і свобод людини та громадянина, проголошених Конституцією України, законами України та міжнародними договорами України;

додержання та повага до прав і свобод людини та громадянина;

запобігання порушенням прав і свобод людини та громадянина чи сприяння їх поновленню;

сприяння приведенню законодавства України щодо прав і свобод людини та громадянина відповідно до Конституції України, міжнародних стандартів у цій галузі;

поліпшення та подальший розвиток міжнародного співробітництва в галузі захисту прав і свобод людини та громадянина;

запобігання будь-яким формам дискримінації щодо реалізації людиною своїх прав і свобод;

сприяння правовій інформованості населення та захист конфіденційної інформації щодо особи.

Державний контроль за діяльністю державних органів та їх посадових осіб. Вищий нагляд за додержанням і правильним застосуванням житлового законодавства здійснює Генеральний прокурор України та підпорядковані йому прокурори. Центральні органи державної виконавчої влади здійснюють спеціальні види контролю за додержанням законодавства в житловій сфері.

Державний контроль за діяльністю органів і посадових осіб місцевого самоврядування може здійснюватися лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, і не повинен призводити до втручання органів державної влади чи їх посадових осіб у здійснення органами місцевого самоврядування наданих їм власних повноважень.

На підставі ст. 144 Конституції України рішення органів місцевого самоврядування можуть бути визнані такими, що не відповідають Конституції чи законам України, а на підставі ст. 124 Конституції -- акти органів державної виконавчої влади міністерств, відомств, місцевих державних адміністрацій тощо.

Тому нормативно-правові акти будь-якого державного чи іншого органу (акти Президента України, постанови Верховної Ради України, постанови та розпорядження Кабінету Міністрів України, акти органів місцевого самоврядування, накази та інструкції міністерств і відомств, накази керівників підприємств, установ та організацій тощо) підлягають оцінці в суді на відповідність як Конституції, так і закону. При розгляді будь-якого питання в суді має бути встановлено, чи відповідає закону нормативно-правовий акт, що підлягає застосуванню.

Згідно з ч. 2 ст. 6 Конституції України органи законодавчої, виконавчої та судової влади здійснюють свої повноваження у встановлених Конституцією межах і відповідно до законів України. Крім державного існує також і громадський контроль. Квартирний облік, установлення черговості на одержання жилої площі, а також її розподіл здійснюються під обов'язковим громадським контролем, що і закріплено у відповідних нормах житлового законодавства. Разом з тим, громадський контроль не може бути обмежений законом.

Спеціальний контроль здійснюють спеціально уповноважені державні органи. Серед таких органів можна назвати Спеціальну контрольну комісію Верховної Ради України з питань приватизації, контрольні комісії відповідних рад з питань приватизації. Антимонопольний комітет України, що є державним органом, покликаним забезпечувати відповідно до його компетенції державний контроль за дотриманням антимонопольного законодавства, захист інтересів споживачів житлово-комунальних послуг від його порушень.

Основними завданнями Антимонопольного комітету України є:

захист законних інтересів споживачів шляхом застосування заходів щодо запобігання та припинення порушень антимонопольного законодавства;

накладання стягнень за порушення антимонопольного законодавства в межах своїх повноважень;

сприяння розвитку добросовісної конкуренції у всіх сферах економіки, в тому числі у сфері житла.

Для здійснення спеціальних контрольних функцій можуть створюватися місцеві постійні та тимчасові спеціальні контрольні комісії.

Якщо виходити із зв'язку контрольного та підконтрольного, можна виділити зовнішній і внутрішній (відомчий і міжвідомчий) контроль. Контроль може здійснюватися епізодично, а може бути основною діяльністю організацій та їх органів.

Міжвідомчий контроль здійснюють міністерства, державні комітети, органи місцевої адміністрації, інспекції та органи нагляду місцевого самоврядування -- кожен у певній, чітко визначеній сфері. Сфера державного контролю розширюється.

Так, у ст. 136 проекту ЖК для здійснення державного контролю пропонується створити спеціальний державний орган.

Контроль за використанням житла та його утриманням пропонується покласти на місцеві органи Державної інспекції України з нагляду і контролю за використанням та утриманням житлового фонду і об'єктів соціально-культурного призначення, що підпорядковуються Державній інспекції України та місцевим органам виконавчої влади чи органам місцевого самоврядування.

Для організації діяльності органів контролю пропонується прийняти положення про Державну інспекцію України з нагляду та контролю за використанням та утриманням житлового фонду.

Профспілки та їх об'єднання

Профспілки та їх об'єднання також мають повноваження щодо забезпечення житлових прав громадян. Згідно зі ст. 32 Закону України "Про професійні спілки, їх права та гарантії діяльності" від 15 вересня 1999 р. профспілки, їх об'єднання, відповідно до своїх статутів (положень), беруть участь у розробленні державної житлової політики, вживанні заходів, спрямованих на розвиток житлового будівництва, поліпшення використання та забезпечення збереження житлового фонду, у захисті економічних і соціальних прав громадян, пов'язаних з одержанням, утриманням і збереженням житла.

Разом з роботодавцем відповідно до колективного договору профспілки визначають розмір коштів, що будуть спрямовані на будівництво, реконструкцію та утримання житла, здійснюють облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і беруть участь у розподілі збудованого житла.

Контроль за станом квартирного обліку на підприємствах, в установах і організаціях здійснюється виконавчими органами місцевих рад і відповідними органами професійних спілок.

Виходячи з положень чинного законодавства можна констатувати, що відбувся перерозподіл контрольних функцій між органами державної влади з наданням більших повноважень органам місцевого самоврядування та профспілками. Але з метою подальшої децентралізації функцій управління його необхідно продовжувати шляхом чіткого визначення та перерозподілу функцій між всіма органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, профспілковими організаціями у сфері контролю за використанням та утриманням житла.

Об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку

В Україні почали створюватися товариства власників квартир. Окремі об'єднання розпадаються, а деякі працюють успішно і навіть об'єднують кілька будинків.

Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" набрав чинності з дня опублікування 4 січня 2002 р.. Цей закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є юридичною особою, створеною власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання та використання неподільного та загального майна.

Після набуття статусу юридичної особи об'єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Передача на баланс майна, в тому числі і земельної ділянки, яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Об'єднання має право створювати органи управління та визначати умови, порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна.

Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання.

Управління об'єктами спільної власності та їх утримання відповідно до п. 3 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" можуть здійснювати власники квартир, які створюють товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків.

В законі "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" введено нове поняття управителя, який є юридичною особою, що здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власників майна і забезпечує його належну експлуатацію тощо. Уповноваженою особою власника може бути юридична чи фізична особа, яка мешкає в цьому будинку, або запрошена зі сторони для роботи за трудовою угодою. Звичайно при цьому буде мати велике значення кваліфікація та професійні здібності фізичних осіб, які здійснюватимуть функції управителя чи представлятимуть інтереси мешканців жилого будинку в силу спеціальних повноважень.

Але носієм прав і обов'язків, як і раніше, залишається кожний власник квартири. Як спосіб самоорганізації об'єднання можуть створюватися тільки знизу, оскільки необхідність створення об'єднань, може позбавити мешканців можливості вибору найкращих рішень з приводу вирішення постійно виникаючих локальних побутових проблем.

Кабінету міністрів України та підпорядкованим йому органам на виконання закону необхідно привести свої нормативно-правові акти у відповідність з прийнятим законом, зокрема, внести зміни та розробити документи про порядок безоплатного оформлення і реєстрації документів про створення об'єднань; передачі майна з балансу на баланс; розрахунків за роботи, виконані членами об'єднань; списання боргів перед об'єднанням, створення спеціальних фондів і типовий статут об'єднань.

Органи самоорганізації населення

Становлення нових органів самоорганізації населення перебуває у початковій стадії. Законодавча база зумовлює тільки загальні принципи функціонування місцевих органів самоврядування. Потреби в житлі задовольнялися у вигляді можливості громадянина стати на чергу для поліпшення житлових умов в рамках трудових колективів з урахуванням трудового стажу та кількості членів сім'ї. І лише після цього такі родини мали право на отримання житла в будинках державного і громадського житлового фондів та житлово-будівельних кооперативів. А окремим особам за їх бажанням надавалися земельні ділянки під забудову житла. Все інше вважалося нераціональним.

Останнім часом за рахунок бюджетних асигнувань будується лише невеликий відсоток державного житлового фонду, недостатня кількість коштів виділяється і на фінансування утримання житла. З'явилися приватні будівельні організації, ремонтно-будівельні підприємства, які зводять житло, що відповідає міжнародним стандартам, має великий різноманітний набір варіантів квартир. Таке житло зручне, комфортне, але, на жаль, доступне лише незначним верствам населення.

Щоб створити умови для участі мешканців у вирішенні окремих питань місцевого значення, задоволення культурних, соціальних, побутових та інших потреб шляхом сприяння у наданні їм відповідних послуг та реалізації розвитку відповідної території, на якій вони проживають, 11 липня 2001 р. Верховною Радою України був прийнятий Закон України "Про органи самоорганізації населення". Цей закон визначає правовий статус, порядок організації та діяльність органів самоорганізації населення -- представницьких органів, що створюються мешканцями, які на законних підставах проживають на території села, селища, міста або їх частин. Органами самоорганізації є будинкові, вуличні, квартальні комітети, комітети мікрорайонів, комітети районів у містах, сільські та селищні комітети, що співпрацюють з органами місцевого самоврядування.

Територія на якій діють органи самоорганізації населення визначається рішенням відповідної ради, що дала дозвіл на створення: сільського, селищного комітету -- в межах території села, селища, якщо його межі не співпадають з межами діяльності сільської селищної ради; вуличного, квартального комітету -- в межах території кварталу, кількох, однієї вулиці або її частини з прилеглими провулками в місцях індивідуальної забудови; комітету мікрорайону -- в межах території окремого мікрорайону чи житлово-експлуатаційної організації в містах; будинкового комітету в місті -- в межах будинку чи кількох будинків державного чи громадського житлового фонду, чи фонду житлово-будівельних кооперативів; комітету району в місті -- в межах одного або кількох районів у місті, якщо його межі не співпадають з межами діяльності районної у місті ради.

З ініціативою про створення органу самоорганізації до ради можуть звернутися збори чи конференція жителів за місцем проживання за умови, якщо в них брало участь чи було представлено не менше половини мешканців відповідної території, які мають право голосу. На цих зборах обирається ініціативна група, яка представляє інтереси мешканців. Вона подає до ради заяву про створення органу самоорганізації, протокол зборів чи конференції про ініціювання створення органу із зазначенням основних напрямів діяльності та список учасників зборів за місцем проживання, де зазначено прізвище, ім'я, по батькові, рік народження, серія і номер паспорта та домашня адреса кожного учасника зборів.

Дозвіл на створення органу самоорганізації населення надається відповідною місцевою радою.

Житлові права і обов'язки громадян

Конституційні засади забезпечення прав і законних інтересів громадян

Конституцією України кожній людині гарантовано право звернутися до суду для захисту своїх конституційних прав і свобод. Конституція має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії. Це зобов'язує всі державні органи та їх посадових осіб при розгляді конкретних справ керуватися насамперед нормами Конституції України.

Відповідно до ст. 8 Конституції, в Україні визнається та діє принцип верховенства права. Конституційні права та свободи людини і громадянина є безпосередньо чинними. Вони визначають цілі та зміст законів, інших нормативно-правових актів, зміст і спрямованість діяльності органів законодавчої та виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та забезпечуються правовим захистом.

Виходячи з принципу гарантування захисту конституційних прав і свобод, діяльність державних органів має бути спрямована на захист цих прав і свобод від будь-яких посягань. При цьому треба мати на увазі, що згідно зі ст. 22 Конституції, закріплені в ній права і свободи людини й громадянина не є вичерпними.

Оскільки Конституція України, як зазначено у ст. 8, має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії, державні органи, розглядаючи конкретні справи, мають оцінювати зміст будь-якого закону чи іншого нормативно-правового акта з точки зору його відповідності Конституції та в усіх необхідних випадках застосовувати Конституцію як акт прямої дії. Прийняті рішення мають ґрунтуватись, перш за все, на Конституції та на тому законодавстві, що не суперечить їй.

Якщо суд, розглядаючи справу, не визначився щодо відповідності Конституції України застосованого ним закону чи закону, що підлягає застосуванню в конкретній справі, він за клопотанням учасників процесу або за власною ініціативою має зупинити розгляд справи або звернутися з ухвалою чи постановою до Верховного Суду України, який, відповідно до ст. 150 Конституції, може порушувати перед Конституційним Судом України питання щодо відповідності Конституції законів та інших нормативно-правових актів. На жаль, у нас немає статистики таких звернень до Конституційного Суду, що не дозволяє прослідкувати динаміку кількості, але питання такого роду буде виникати при розгляді спорів у житловій сфері.

З метою правильного застосування норм Конституції при здійсненні правосуддя Пленум Верховного Суду України Постановою "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" від 1 листопада 1996 р. за № 9 визначив, що суд повинен безпосередньо застосовувати Конституцію у таких випадках:

1)якщо зі змісту норм Конституції не випливає необхідність додаткової регламентації її положень законом;

якщо закон, що був чинним до введення в дію Конституції чи прийнятий після цього, суперечить їй;

якщо правовідносини, що розглядаються судом, законом України не врегульовано, а нормативно-правовий акт, прийнятий Верховною Радою чи Радою міністрів Автономної Республіки Крим, суперечить Конституції України;

якщо укази Президента України, які внаслідок їх нормативно-правового характеру підлягають застосуванню судами при вирішенні конкретних судових справ, суперечать Конституції України.

Якщо зі змісту конституційної норми випливає необхідність додаткової регламентації її положень законом, суд, розглядаючи справу, повинен застосувати тільки той закон, який ґрунтується на Конституції та не суперечить їй.

Конституцією було визначено положення, відповідно до якого, ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону та рішення суду (ст. 47 Конституції). Своєю чергою при вирішенні житлових спорів було скасовано положення про виселення в адміністративному порядку. Адміністративний порядок виселення не допускається навіть за санкцією прокурора і тих осіб, які самоуправно зайняли жиле приміщення чи проживають у будинках, що загрожують обвалом. В проекті ЖК це положення пропонується відновити, але застосовувати його слід лише для зазначеної категорії осіб.

Права та обов'язки громадян

Держава взяла на себе зобов'язання щодо надання громадянам, які потребують соціального захисту, можливості отримати житло у держави та органів місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату. Це стосується насамперед малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, осіб, які постраждали внаслідок катастрофи на ЧАЕС. Держава повинна забезпечити також надання пільгових кредитів для спорудження житла молодим сім'ям і громадянам, які тривалий час перебувають на обліку для поліпшення житлових умов.

Конституційне положення стосовно того, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, знайшло правове закріплення у ст. 9 ЖК України, відповідно до якого житлові права громадян охороняються законом. Тому будь-яка особа не може бути правомірно виселена чи обмежена У праві користування жилим приміщенням. Виселення допускається тільки у виняткових випадках, і тільки з підстав і у порядку, передбачених законом. Перш за все, це такі питання, що суперечать умовам призначення житлового фонду чи порушують права та законні інтереси інших осіб, державних, громадських організацій.

Громадяни мають право на отримання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського жилого фонду. Права і обов'язки громадян визначаються нормативно-правовими актами. Права і обов'язки члена кооперативу та членів його сім'ї, умови користування та підстави припинення користування жилими приміщеннями визначаються також статутами відповідного житлового кооперативу.

Квартири, жилі будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Здійснюючи правомочності власника, вони на свій розсуд володіють, користуються і розпоряджаються житлом. їхні права і обов'язки визначаються законодавством про власність. Окрім того, відносно своєї власності вони можуть вчиняти будь-які дії, що не суперечать закону, а саме -- безоплатно або за плату передавати у володіння або користування іншим особам, а також відчужувати її.

Здійснюючи свої права, власники зобов'язані не порушувати права та інтереси інших громадян, юридичних осіб і держави, не завдавати шкоди довкіллю, а також додержуватися моральних засад суспільства.

Житлові права громадян охороняються державою шляхом забезпечення існуючого правопорядку в країні в цілому. Органи державної влади і управління створюють умови для запобігання правопорушень, їх своєчасного виявлення та припинення, вживання профілактичних заходів. З моменту порушення суб'єктивних прав на житло держава в особі її юрисдикційних органів надає правовий захист шляхом вирішення спорів, оцінюючи дії особи або іншого суб'єкта права з точки зору їх правомірності та застосовуючи юридичні санкції до правопорушників.

З прийняттям Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" громадяни України, які проживають у квартирах багатоквартирних будинків, одноквартирних будинках, кімнатах багатоквартирних будинків, що використовуються громадянами на умовах найму, отримали право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків. Власники приватизованих квартир, як і будь-які власники, мають право розпоряджатися ними на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші угоди, не заборонені законом. Порядок здійснення цих прав регулюється цивільним законодавством України.

Особливості реалізації прав громадян на житло знайшли своє відображення і у проекті ЖК України, який розроблений на основі та на розвиток Конституції України.

Так, громадянам України незалежно від наявності у них житла надано право вільного вибору, відповідно до своїх потреб і можливостей, побудувати чи придбати у власність житло або одержати його у найом, оренду.

Громадянам України, які потребують поліпшення житлових умов, гарантується право: на одержання пільгового кредиту для будівництва чи придбання власного житла, або на першочергове придбання у власність житла в державному та комунальному житловому фонді загального призначення чи першочерговий вступ до об'єднання забудовників багатоквартирних житлових будинків.

Окрім того, за проектом ЖК гарантується право на житло за таких умов:

забезпечення державою та органами місцевого самоврядування безоплатно чи за доступну плату (у межах встановленої норми) житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов і соціального захисту, а також інших категорій громадян, визначених законодавством. Звичайно при цьому виникне проблема визначення соціального рівня, тобто розміру середньомісячного сукупного доходу сім'ї в розрахунку на кожного члена сім'ї. У цьому разі важливо, щоб не 3/4 громадян України потребували в майбутньому соціального захисту;

надання пільгових кредитів для будівництва чи придбання власного житла громадянам, які перебувають на обліку для поліпшення житлових умов;

стимулювання будівництва, реконструкції та утримання житла через надання податкових пільг забудовникам і підрядникам, а також використання інших економічних важелів;

на інших підставах, передбачених законодавством України.

Крім прав житлове законодавство покладає на громадян обов'язки:

дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають;

використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення;

додержувати правил користування жилими приміщеннями;

економно витрачати воду, газ, електричну та теплову енергію;

власники квартир зобов'язані оплачувати всі витрати, пов'язані з утриманням будинку та закріпленої за ним прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку;

частково фінансувати ремонт будинку.

Заборгованість власників квартир за укладеними правочинами, пов'язаними з утриманням будинку та оплатою комунальних послуг, стягується в судовому порядку. Зазначимо, що після введення закону про оподаткування нерухомості, вони зобов'язані будуть сплачувати щорічний податок на нерухоме майно.

Однією з додаткових Конституційних гарантій забезпечення прав і свобод громадян є недоторканність житла. Відповідно до неї не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за вмотивованим рішенням суду. У невідкладних випадках, пов'язаних з врятуванням життя людей та майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку.

Ця норма передбачає посилення юридичних гарантій захисту недоторканності людини. Однак її запровадження потребує попереднього створення ряду умов, зокрема оновлення законодавства щодо вирішення справ законності й обґрунтованості огляду та обшуку житла громадян, визначення механізму реалізації нового законодавства та процесуальних норм тощо.

Заходити до житла можна для проведення обшуку у тих випадках, якщо впевненість, що знаряддя злочину, чи речі та цінності, здобуті злочинним шляхом, а також інші документи та предмети, що мають значення для встановлення істини у конкретній справі, заховані в цьому приміщенні, чи є достатньо даних, що саме тут переховується злочинець. У таких випадках обшук проводиться за санкцією прокурора за постановою слідчого з негайним повідомленням (до 24 год.) суд про це. Без рішення суду обшук може проводитися лише у невідкладних випадках. Наприклад, у разі затримання на місці злочину або за наявності свідчень про те, що вживаються заходи для знищення чи переховування документів або предметів, які мають значення для розслідування справи. При обшуку має бути присутньою особа, в якої проводиться обшук, або повнолітні члени сім'ї. Заяви цих осіб з приводу дій слідчого мають бути записані у протоколі обшуку, їм вручається копія протоколу.

До жилих приміщень без дозволу громадян можуть заходити тільки співробітники міліції за наявності даних, що там вчинений чи вчинюється злочин, відбувся нещасний випадок, а також за умови стихійного лиха, аварій, масового безладдя чи заворушень для забезпечення особистої та громадської безпеки.

Незаконне проникнення до житла, незаконне проведення огляду чи обшуку, а так само незаконне виселення чи інші дії, що порушують недоторканність житла, в тому числі вчинені посадовою особою, тягне за собою кримінальну відповідальність. Особи, що постраждали, згідно зі ст. 56 Конституції України, мають право вимагати відшкодування збитків, заподіяних незаконними діями посадових осіб при здійсненні ними своїх повноважень. Норма цієї статті спрямована на захист громадян, які потерпіли від свавілля посадових осіб органів державної влади. Вона є значним кроком на шляху всебічного забезпечення прав і свобод людини. Вперше права людини розглядаються як такі, що визначають спрямованість діяльності держави, оскільки держава гарантує відшкодування за її рахунок моральної шкоди, завданої незаконними діями її органів чи представників, і у виборі переваг між державою та особою перевага надається останній.

Кожний громадянин України має право звертатися за захистом своїх прав до суду, до Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини, а після використання всіх національних засобів правового захисту -- до відповідних міжнародних установ або до відповідних органів міжнародних організацій, членом або учасником яких є Україна.

Призначення житлового фонду України. Юридична класифікація жилих будинків і приміщень.

Житловий фонд -- це сукупність жилих будинків і жилих приміщень на всій території України, що визнані у встановленому порядку житлом, придатним для проживання громадян. До житлового фонду України входять:

1)жилі будинки -- будинки, які призначені для проживання людей, мають одну чи кілька квартир, а також необхідні допоміжні приміщення.

Під жилими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:

відповідність будівель архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним та іншим нормам і стандартам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання в них громадян;

прийняття в експлуатацію комісією фахівців і спеціалістів зведеного будинку, що відповідає зазначеним умовам;

реєстрація в органах місцевого самоврядування будівлі як жилої.

Слід відрізняти допоміжні приміщення від підсобних приміщень жилого будинку.

Допоміжні приміщення жилого будинку -- приміщення призначені для забезпечення та утримання будинку, а також побутового обслуговування населення за місцем проживання (вестибюль, сходова клітка, перехідний шлюз, міжквартирний коридор, колясочна, підвали, горища тощо);

2)квартири -- частини жилих будинків, що призначені для проживання самотніх осіб, однієї або кількох сімей з упорядженими жилими кімнатами, підсобними приміщеннями, окремим виходом на сходову клітку, галерею, в коридор або на вулицю;

3)частина квартири (одноквартирного будинку) -- жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), придатна для постійного проживання самотньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного будинку).

Підсобні приміщення -- це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи прихожої, вбудованих у квартирі кладовищ або шаф. Вони не можуть бути предметом окремого договору оренди (найму).

Відповідно до форм власності житловий фонд поділяється на: державний (комунальний), колективний, що включає громадський житловий фонд і фонд житлово-будівельних кооперативів, та приватний.

За ст. 7 проекту ЖК, житловий фонд України за формою власності поділяють на такі категорії:

1)приватний житловий фонд. Сюди входять зведені жилі будинки, приватизовані квартири (будинки), що знаходяться на праві приватної власності та призначені для задоволення житлових потреб власників і членів їхніх сімей. Суб'єктами права приватної власності на житло є громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які набули на нього право власності на законних підставах;

2)житловий фонд колективної власності включає громадський житловий фонд і фонд житлово-будівельних кооперативів.

До громадського житлового фонду в першу чергу входить фонд колективних сільськогосподарських підприємств, створених на основі колгоспів, радгоспів. Суб'єктами права на житло колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, господарські товариства, об'єднання громадян, релігійні та інші організації, що є юридичними особами;

3)державний житловий фонд складається з житлового фонду, що належить державним підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління.

4)комунальний житловий фонд -- це фонд, що належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах. Суб'єктом права власності на комунальний житловий фонд є територіальні громади.

Не належать до житлового фонду України нежилі приміщення в житлових будинках, тобто частини будинку з окремими входами, призначені для торговельної, іншої, не забороненої законом діяльності та не шкідливої для експлуатації будинку. До житлового фонду не входять вбудовані нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівлі, громадського харчування, побутового та інших видів обслуговування населення.

Відповідно до статей 4--6 ЖК державний житловий фонд включає в себе жилі будинки (закінчені будівництвом і здані в експлуатацію) та жилі приміщення в інших будівлях, призначені для постійного проживання громадян.

Відносини, пов'язані з використанням під житло приміщень у нежилих будинках, не призначених для постійного проживання громадян, регулюються нормами цивільного, а не житлового законодавства, незалежно від їх тривалості.

Згідно з проектом ЖК за призначенням житловий фонд можна поділити на такі категорії:

житловий фонд загального призначення -- це сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання громадян.

житловий фонд соціального призначення -- це житло, призначене для проживання громадян, які потребують соціального захисту. До цієї категорії громадян відносяться: інваліди, ветерани, самітні громадяни похилого віку. їм надається житло в будинках-інтернатах.

3)житловий фонд спеціального призначення -- це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ і організацій та тим громадянам, які за характером їх трудових відносин мають проживати за місцем роботи або поблизу нього, -- службове житло; робітникам, службовцям, студентам, учням, а також іншим громадянам на відповідний строк надаються гуртожитки; інвалідам, ветеранам, самітнім громадянам похилого віку -- місця в будинках-інтернатах. А також житло призначене для тимчасового проживання переселених громадян -- маневрений житловий фонд, а для біженців, безпритульних і вимушених переселенців -- готелі-притулки.

Житловий фонд спеціального призначення формується шляхом споруджених квартир нових будинків, переобладнання існуючих будинків і квартир інших категорій житлового фонду, переобладнання нежилих будинків і включення їх до житлового фонду, а також шляхом переведення одного житлового фонду до фонду іншого призначення.

До житлового фонду спеціального призначення належать:

службове житло;

гуртожитки для проживання самотніх громадян (жилі кімнати для спільного користування кількох осіб, які не перебувають у родинних зв'язках);

гуртожитки для проживання сімей (житло), що складається з однієї або кількох кімнат і перебуває у користуванні окремої сім'ї;

будинки (квартири) маневреного житлового фонду;

будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку;

готелі-притулки.

Готелі-притулки призначені для тимчасового проживання громадян, які потерпіли від стихійного лиха або іншої екстремальної ситуації, а також для розміщення біженців.

Готелі-притулки створюються у разі виникнення надзвичайної ситуації на базі існуючих готелів, гуртожитків, баз відпочинку, пансіонатів та інших приміщень, що можуть бути пристосовані для тимчасового проживання громадян.

Громадяни, які постраждали від стихійного лиха, а також біженці (потерпілі особи) користуються готелями-притулками безоплатно.

Після ліквідації стихійного лиха чи іншої екстремальної ситуації та розселення потерпілих осіб, які проживали в готелях-притулках, провадиться зміна статусу цих приміщень.

Згідно діючого ЖК житловий фонд України поділяють на чотири групи.

Житловий фонд містить у собі житлові будинки і житлові помешкання в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд).

Житлові будинки і житлові помешкання, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілкам та іншим громадським організаціям, створюють громадський житловий фонд.

Житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам, віднесені до фонду житлово-будівельних кооперативів.

Житлові будинки, квартири, що належать громадянам на правах приватної власності, створюють приватний житловий фонд.