41

Введение

Слово «рента» происходит от позднелатинского «rendita» и латинского «reddita», дословно - «отданная назад, возвращенная». В разных языках это слово имеет различное значение: в немецком словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) - арендная или квартирная плата, во французском (rente) - ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.

В русском языке «рента» имеет, по крайней мере, три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее - различные виды движимого имущества, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и (или) правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер; в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Еще в ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле - продаже появились статьи, представляющие разновидность того, что стало впоследствии пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца», где в качестве продавца могли выступать только нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта - только жилые дома. И только в действующем Кодексе приобрел самостоятельное значение особый правовой институт ренты.

Рентные отношения весьма актуальны на сегодняшний день. Обогатившая отдельную категорию граждан новая российская действительность, оставила за чертой бедности пенсионеров и инвалидов - одиноких людей почтенного возраста. Многие из них, не имея возможности оплачивать постоянно дорожающие коммунальные услуги и квартирную плату, нуждаясь в материальной поддержке и не получая ее от государства, пытаются найти решение своих проблем с помощью договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Подобные договоры получили в настоящее время широкое распространение, однако, в силу своих особенностей, участившихся случаев мошенничества, а также долговременного характера сделки, сопряжены с определенным риском для обеих сторон.

Целью курсовой работы является рассмотрение элементов договора пожизненной ренты, ответственности по договору, а также оснований изменения и прекращения данного договора.

1. Элементы договора пожизненной ренты

1.1 Понятие, предмет и правовое регулирование договора

Гражданский кодекс РФ в § 3 гл. 33, посвященном пожизненной ренте, не дает конкретного определения данного договора. Это определение можно дать на основе нескольких статей ГК: по договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы в течение его жизни. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина (граждан), передающего (передающих) имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого (других) указанного им гражданина.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же пожизненной ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует на срок жизни получателя.

Существенным условием договора пожизненной ренты является предмет договора. Он определен законодателем весьма обобщенно «…одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне имущество…». Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров пожизненной ренты, могут быть определены только путем толкования действующих норм гражданского законодательства.

Получателями пожизненной ренты в силу сущности этого договора могут быть только граждане, а в собственности граждан «может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам» П. 1 ст. 213 ГК РФ. Не может принадлежать гражданам имущество, изъятое из оборота, а объекты, ограниченные законом в обороте, могут принадлежать гражданам только при наличии специального разрешения.

«Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага» Ем В.С. Договор ренты. Законодательство. 2005. № 5.. Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика Сакае Вагацума, Тору Ариидзучи Гражданское право Японии. Кн.2М, стр.122.

Таким образом, «объектом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи в отличие от Гражданского кодекса 1964 года, ограничивавшего объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи» Комментарий к ГК РФ под ред. В.В. Пиляевой.

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты, к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде, а при их недостаточности - «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением».

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК РФ, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты.

1.2 Характеристика договора пожизненной ренты

Договор ренты является возмездным договором независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена имущества или нет. «Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным» П. 1 ст. 423 ГК РФ . Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (без выплаты стоимости имущества), то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Возмездность договора ренты не означает его эквивалентности. Наоборот, при его заключении стороны не предполагают, что он будет эквивалентным. Данный договор конструируется так, что объем встречного удовлетворения, который должен предоставлять плательщик ренты, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, которое его может определить. В договоре пожизненной ренты только смерть получателя ренты является тем обстоятельством, которое позволяет выяснить, в чем выразилась возмездность для плательщика ренты.

В главе 33 ГК РФ договор пожизненной ренты сконструирован как реальный: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне…». В соответствии с ГК РФ «договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации» Ст. 584 ГК РФ . Как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть.

Договор ренты является односторонним, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. К такому выводу приводит анализ гл. 33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским кодексом РФ также не возлагается. Казалось бы, указанные выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл. 33 ГК РФ приводит к другим выводам.

Согласно ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты П. 2 ст. 585 ГК РФ . И здесь возникает непростая ситуация.

С одной стороны, отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в главе 33 ГК РФ, и ст. 585 Кодекса отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим отношения купли - продажи и дарения. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», ст. 463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле - продаже и дарении.

Однако возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты, во-первых, взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идет уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключенным с момента нотариального удостоверения либо государственной регистрации данного договора. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдет уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По мнению автора, по-другому произойти и не могло, ибо ст. 585 ГК РФ отсылает регулирование отношений сторон по передаче имущества к правилам о купле - продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными.

Однако в главе 33 ГК РФ договор пожизненной ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанности по передаче имущества, поскольку считается заключенным лишь с момента этой передачи. Исходя из этого, ответственность по данному договору получатель ренты тоже не несет. Возникает вопрос, каким же является по юридической природе договор ренты - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

Данная проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Каков же выход из сложившейся ситуации? Можно было бы изменить конструкцию договора пожизненной ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. В этом случае отсылка к договорам купли - продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей юридической природе договора ренты. Возможно, выход из сложившейся ситуации даст правоприменительная практика. Но предпочтительнее все же устранить данное противоречие на законодательном уровне. Это представляется особенно важным в связи с тем, что данная проблема, как указывалось выше, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Договор ренты является новым институтом в российском гражданском праве и для успешного становления данного института необходимо освободить его от пробелов и противоречий.

Следует сказать, что в литературе обозначились три точки зрения по поводу отнесения договора ренты к числу реальных или консенсуальных. Развернутое обоснование концепции консенсуального характера договора ренты приводилось О.С. Иоффе. В своей работе он приводит пример, который должен, по его мнению, подтвердить необходимость консенсуальной модели. Автор обращает внимание на то, что при этой модели, если регистрация состоялась, то, хотя бы дом еще фактически не был передан, приобретатель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуждателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не можетБрагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Стр. 294. Однако это скорее вписывается в конструкцию реального договора.

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова В.С. Ем пишет, что договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты Законодательство. 2005. № 5 .

М.И. Брагинский является сторонником реального характера договора ренты. По его мнению: прежде всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. Стр.53.

Договор пожизненной ренты является алеаторным (рисковым, от латинского alea - игральная кость, случайность), т. к. его результат для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует на срок жизни получателя ренты. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введения в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Другой риск. Закон гласит: случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Более того, в большинстве случаев в договорах указано, что плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище. Это означает, что при невозможности предоставить права пользования жилым помещением, указанным в договоре, ввиду его утраты, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением.

1.3 Стороны договора

Сторонами договора являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение его жизни доход (ренту).

На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ. В договоре пожизненной ренты, в силу самой сущности этого договора получателями ренты могут быть только граждане. ГК РФ гласит: «Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина» П. 1 ст. 596 ГК РФ . Следовательно, получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. В этом случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица. Как следует из статьи 430 ГК РФ, это означает, что указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства стороной по выплате ему ренты. Для того чтобы у третьего лица возникло такое право, оно в соответствии с п. 2 ст. 430 ГК (» Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица» П. 2 ст. 430 ГК РФ) должно сообщить о намерении им воспользоваться плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное П. 2 ст. 596 ГК РФ .

Таким образом, по договору получателем пожизненной ренты может быть как единственный собственник передаваемого имущества, так и несколько собственников такого имущества или собственник с лицом (лицами), не имеющим прав собственности на передаваемое имущество. При множественности получателей пожизненной ренты в договоре должно быть оговорено, переходит ли в случае смерти одного из них его доля к пережившим его получателям ренты или же в случае смерти обязательство выплаты этой доли ренты прекращается.

В случаях, при которых договором предусмотрена пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц, возникает ситуация близкая к множественности лиц на стороне кредитора, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное Ст. 321 ГК РФ. При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежащая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается.

ГК РФ гласит: «Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен» П. 3 ст. 596 ГК РФ. Сущность данной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая сделка согласно ГК РФ признается недействительной. Здесь небезынтересно заметить, что Французский гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Кн. 3 стр. 334. Такое положение является средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. ГК РФ. Часть 2. стр. 320. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

1.4 Форма договора пожизненной ренты

В правовом регулировании ренты Гражданский кодекс последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, тем более что получение ренты нередко может оказаться для получателя пожизненной ренты основным или, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение в статье 584 ГК РФ, посвященной форме договора ренты. Таким образом, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение.

Правда, существуют исключения при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением данных требований. Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется П. 2 ст. 165 ГК РФ. Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

Если речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда «исцеление» может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса). Гражданский кодекс предусматривает возможность государственной регистрации сделки в соответствии с решением суда. Это возможно в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации П. 3 ст. 165 ГК РФ.

Таким образом, при отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для получателей пожизненной ренты.

1.5 Срок договора

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Срок договора пожизненной ренты определяется продолжительностью жизни получателя ренты. Если пожизненная рента установлена в пользу нескольких граждан, то в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается П. 2 ст. 596 ГК РФ.

1.6 Форма и размер рентных платежей

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни П. 1 ст.597 ГК РФ. Таким образом, плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей).

Если условие о размере ренты отсутствует в договоре, то он считается не заключенным Гражданское право. Часть вторая. Учебник под ред. А.Г.Каплина, 2003 г., стр. 97. Размер пожизненной ренты устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом, но не минимальному прожиточному минимуму. В соответствии со ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается Ст. 318 ГК РФ. Таким образом, закон требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца Ст. 598 ГК РФ. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Следует добавить, что обязанность выплачивать определенную денежную сумму сохраняет силу и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. ГК РФ гласит: «Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты» Ст. 600 ГК РФ

1.7 Содержание договора пожизненной ренты

Содержание любого договора составляют права и обязанности сторон договора.

Права получателя ренты:

1. Первым и самым основным следует назвать право получателя ренты своевременно и полностью получать ренту.

Гражданским кодексом достаточно строго урегулирован вопрос об обеспечении выплаты ренты. Как следует из статьи 587 ГК РФ механизм обеспечения выплаты ренты разный, в зависимости от характера передаваемого имущества.

- Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), получатель ренты наделяется законом правом залога недвижимости (ипотека). Таким образом, еще одна особенность договора пожизненной ренты в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество П. 1 ст. 587 ГК РФ. По договору пожизненной ренты в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя - получатель ренты. Таким образом, при заключении договора пожизненной ренты одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому.

- При передаче движимого имущества способы обеспечения рентных платежей должны быть определены самими сторонами в договоре. Это могут быть неустойка, залог, задаток поручительство и другие способы, предусмотренные законом или договором, либо обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств.

Придавая особое значение условию, предусматривающему либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту, ГК РФ признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

2. Проанализировав статью 588 ГК РФ, можно назвать следующее право - это право на получение процентов в случае просрочки выплаты ренты плательщиком.

Следует сказать, что в случае отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию подлежат проценты, которые определяются существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части П. 1 ст. 395 ГК РФ. Здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты.

3. Получатель вправе требовать выплаты ренты от лица, которому было отчуждено плательщиком ренты имущество.

ГК РФ устанавливает дополнительную гарантию для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество. ГК устанавливает: «В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества» П. 1 ст. 586 ГК РФ. Таким образом, перед получателем ренты появляются сразу два должника: это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты.

Из этого следует, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты. Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

4. Если плательщик до отчуждения имущества нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную дополнительную ответственность.

5. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков П. 1 ст. 599 ГК РФ.

Получатель пожизненной ренты наделен, в целях защиты своего положения, правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. Условия, при которых возможен выкуп ренты и порядок выкупа будут рассмотрены в главе прекращение договора пожизненной ренты.

Обязанности получателя ренты:

1. Согласовать с плательщиком ренты.

- Размер, способ и сроки выплаты ренты;

В случае, если размер и сроки ренты не будут оговорены сторонами, то они будут соответствовать указанным в ст. 597 и 598 ГК РФ.

- Способ обеспечения договора;

- Судьбу договора в случае смерти плательщика ренты.

- Обеспечение потребности в жилье;

Потребность в жилье может быть определена в договоре по-разному: право проживания в жилом помещении, переданном по договору, сохраняется за получателем ренты или указанными в договоре третьими лицами;

плательщик ренты предоставляет получателю ренты какое-либо иное жилье;

в жилом помещении одновременно проживают и получатель, и плательщик ренты;

плательщик ренты не несет обязанности обеспечивать потребности получателя ренты в жилье.

- Основания, по которым возможен выкуп ренты и ее выкупную цену, и другие условия договора.

2. Согласно ГК РФ, в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты П. 2 ст. 585 ГК РФ . И здесь возникает следующая ситуация.

В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 ГК РФ «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу.

В договоре пожизненной ренты обязанным лицом выступает плательщик ренты, поэтому я начну с рассмотрения его обязанностей.

Обязанности плательщика пожизненной ренты:

1. Плательщик ренты обязан своевременно и полностью выплачивать ренту.

Следует повторить, что случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях целиком падает на плательщика пожизненной ренты.

2. Индексировать выплату ренты по мере инфляции.

3. Плательщик ренты обязан либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате.

4. За просрочку выплаты ренты плательщик должен уплатить проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты Ст. 588 ГК РФ.

5. Возместить убытки получателю ренты в случае ненадлежащего исполнения обязательства.

6. Исходя из того, что получатель ренты вправе требовать ее выкупа в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком, можно говорить об обязанности плательщика выкупить ренту по требованию ее получателя. Однако ГК РФ никаких указаний относительно того, является это обязанностью или правом плательщика не дает, а так же не предусматривает ответственности плательщика в случае отказа выкупить ренту.

Если исходить из того, что в правовом регулировании договора ренты ГК РФ последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком, по мнению автора, следует признать обязанностью.

7. Вернуть имущество получателю ренты, которое было передано им под выплату ренты бесплатно с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

8. Если плательщик ренты до отчуждения имущества нарушал принятые на себя обязательств, то по требованию получателя, должен наряду с новым приобретателем нести субсидиарную дополнительную ответственность.

Права плательщика ренты:

1. Вправе отчуждать третьему лицу имущество, полученное под ренту.

2. Расторгать договор с согласия получателя ренты.

2. Ответственность по договору пожизненной ренты

Как уже говорилось, особенностью договора ренты является защита слабой стороны, в качестве которой выступает получатель ренты, путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты: льготного порядка изменения и расторжения договора, представление получателю ренты дополнительных прав и возложение на плательщика ренты дополнительных обязанностей, ужесточения ответственности сильной стороны за неисполнение своих обязанностей.

Так, необходимостью защиты прав слабой стороны в договоре пожизненной ренты продиктовано наличие в ст. 586 ГК РФ нормы об обременении рентой недвижимого имущества, переданного под ее выплату. Плательщик ренты вправе распоряжаться недвижимостью, которую он приобрел в собственность, и в случае отчуждения земельного участка, дома, квартиры, дачи и иного недвижимого имущества он освобождается от выполнения обязательства по выплате ренты. Оно автоматически, в результате самого факта заключения договора, направленного на отчуждение данного имущества, переходит к новому собственнику, т.е. обязательство выплаты ренты следует за этим имуществом. Согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества, обремененного рентой, не требуется.

Однако, лицо, передавшее обремененное рентой имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству П. 2 ст. 586 ГК РФ. Т.е. в виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК РФ. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случаю-приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты). При этом надо заметить, что ст. 399, к которой отсылает ст. 586 ГК РФ, в интересах кредиторов существенно изменила само понятие субсидиарной ответственности. Теперь для того, чтобы суд в случае уклонения приобретателя имущества от обязанности выплачивать ренту удовлетворил требование первоначального плательщика, последнему достаточно доказать, что приобретатель имущества сам не ответил на адресованное ему получателем требование платить ренту либо заявил об отказе ее оплачивать.

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК РФ со ссылкой на договор. Вероятно, имеется в виду договор ренты.

Однако и при солидарной и при субсидиарной ответственности у получателя ренты все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты может обеспечить, заранее закрепив в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества может возникнуть в случае реорганизации юридического лица. Правопреемство при реорганизации юридических лиц переходит в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом. «Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами» П, 1 ст. 59 ГК РФ. Однако возможна ситуация, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту. Для этой ситуации ГК РФ устанавливает, что если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица перед его кредиторами П. 3 ст. 60 ГК РФ.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность за просрочку выплаты ренты. При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК РФ подлежат проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, не смотря на название ст. 588 ГК РФ «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют М.И.Брагинский. В.В.Витрянский. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Стр. 641.. А значит, обязанность уплатить проценты наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует из п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК РФ требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства. Вестник ВАС РФ. 1998 . № 11. Стр. 8

3. Прекращение договора пожизненной ренты

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.п.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты П. 1 ст. 599 ГК РФ. Получатель пожизненной ренты наделен, в целях защиты своего положения, правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет. Основания инициативного требования выкупа ее получателем - существенные нарушения договора со стороны плательщика ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, настоящая статья не приводит. Согласно ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора П. 2 ст. 450 ГК РФ.

В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК РФ, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Существенным основанием следует признать:

Просрочку плательщиком ренты ее выплаты.

Для договора постоянной ренты ГК РФ устанавливает этот срок «более чем на один год». По мнению автора, годовой срок для договора пожизненной ренты велик, так как пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся в особой защите. По мнению автора, просрочка платежей более чем на три месяца будет существенным нарушением договора пожизненной ренты, но более правильным будет предусмотреть этот срок при заключении договора.

Плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; Следует определить причины неплатежей, чтобы отграничить неаккуратность плательщика от другого основания, также названного в настоящей статье, - неплатежеспособности плательщика как постоянно действующего фактора. В первом случае - плательщик ренты не проявил необходимой заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась характером обязательства (Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства П. 1 ст. 401 ГК РФ).

Неплатежеспособность плательщика ренты - самостоятельное основание. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков рентных платежей, так важных для получателя пожизненной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе.

Неплатежеспособность не равна несостоятельности (банкротству) юридического лица или индивидуального предпринимателя, но может выражать и несостоятельность (банкротство).

Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (Закон о банкротстве). Закон о банкротстве распространяется на все юридические лица, являющиеся коммерческими организациями (за исключением казенных предприятий), на некоммерческие организации, действующие в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда. Этот же закон распространяется и на отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в т.ч. зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. К признакам банкротства гражданина и юридического лица Закон относит неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанности не исполнены ими в течение трех месяцев с момента наступления даты их исполнения, а для гражданина - также, если их сумма обязательства превышает стоимость принадлежащего гражданину имущества.