Пожизненная рента
Понятие договора пожизненной ренты, его предмет и стороны, их права и обязанности. Методы правового регулирования договора пожизненной ренты, определение формы и размера рентных платежей. Порядок заключения, условия прекращения договора, ответственность.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 01.11.2009 |
| Размер файла | 42,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Закон требует признания любого рода неплатежеспособности плательщика ренты либо оценки обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет.
Также существенным следует признать нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты.
Обеспечение выплаты ренты - это гарантии прав получателя ренты. Если обязательство по обеспечению выплаты ренты не выполнено плательщиком, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель вправе потребовать выкупа ренты плательщиком либо расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В случае, если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Закон не ограничивает плательщика пожизненной ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.
При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя постоянной ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, доверительно передавшего недвижимость персонально одному плательщику ренты. Требование получателя к плательщику о выкупе ренты - мера защиты его существенного интереса.
Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе. Договор пожизненной ренты является длящимся, и для того чтобы снизить риск для каждой из сторон необходимо все основания предусмотреть при заключении договора.
ГК РФ прямо указывает, что получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 П. 1 ст. 599 ГК ГФ. Следовательно, выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом. При этом получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты П. 2 ст. 599 ГК РФ. В случае отсутствия в договоре условия о выкупной цене, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Как уже говорилось, ГК РФ не дает никаких указаний относительно того, является ли выкуп ренты обязанностью или правом плательщика. Если исходить из того, что в правовом регулировании договора ренты ГК РФ последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком, по мнению автора, следует признать обязанностью. Как же быть в случае отказа плательщика от выкупа ренты? По мнению автора необходимо на законодательном уровне разрешить этот пробел, и предусмотреть выкуп ренты в качестве обязанности плательщика пожизненной ренты в случае существенного нарушения им договора, а также предусмотреть ответственность за неисполнение им этой обязанности.
Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора, вправе отказаться от выкупа ренты либо выбрать просто расторжение договора, потребовав возмещения убытков Комментарий к ГК РФ под ред. В.В. Пиляевой.. Под убытками согласно ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) П. 2 ст. 15 ГК РФ.
При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления П. 3 ст. 393 ГК РФ. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по-общему правилу не вправе Гражданское право. Часть 2, под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. Стр. 147.
ГК РФ не указывает иных оснований прекращения договора пожизненной ренты. Однако Кодекс указывает, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты П. 2 ст. 585 ГК РФ. Следовательно, к договору пожизненной ренты в случае, когда имущество передается бесплатно применима ст. 587 ГК. Однако имеет ли право получатель ренты отменить или потребовать через суд отмены договора ренты, если плательщик совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил получателю телесные повреждения? По мнению автора, да. Безусловно, такой поступок плательщика является существенным нарушением договора пожизненной ренты и получатель вправе требовать прекращения договора либо выкупа ренты.
ГК РФ не предусматривает возможности расторжения договора пожизненной ренты по требованию плательщика. Однако к договору пожизненной ренты в случае передачи имущества за плату применима ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав на него третьих лиц, если только последний не согласится с существованием таких обременений. Качество товара, в самом широком смысле слова, зависит не только от его естественных физических, конструктивных, технологических свойств, но и от прочности правовых оснований владения им, т.е. титула. Если титул продавца (в данном случае получателя ренты) небезупречен, он не сможет обеспечить покупателю (в данном случае плательщику ренты) возможность беспрепятственного владения, пользования и распоряжения приобретенным товаром. Поэтому ущербность титула получателя ренты означает в то же время и юридическую дефектность самого товара. Условие о передаче вещи, свободной от прав на нее третьих лиц, считается нарушенным, если передаваемое за плату имущество обременено правами третьих лиц либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными. По мнению автора, нарушение получателем ренты обязанности передать товар свободным от прав на него третьих лиц, может являться основанием расторжения договора пожизненной ренты, если будет доказано, что получатель пожизненной ренты знал об этом или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.
Заключение
Договор пожизненной ренты - новый гражданский договор, который предоставляет собственнику имущества возможность произвести его отчуждение (за плату или бесплатно) в обмен на получение от нового собственника пожизненно определенных денежных сумм. Существенными условиями договора являются предмет и срок.
Данный договор сконструирован в Гражданском кодексе как возмездный, реальный и односторонний. Однако ст. 585 Кодекса отсылает регламентацию рентных отношений к главам, регламентирующим договоры купли-продажи и дарения, которые являются консенсуальными и взаимными, и в этом случае на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику в обусловленный срок, в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также возлагается ответственность за неисполнение этих обязанностей. Но в гл. 33 договор пожизненной ренты сконструирован как реальный и односторонний, он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей. Возникает вопрос, каким же является по юридической природе договор ренты - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?
Данная проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Каков же выход из сложившейся ситуации? Возможно, выход из сложившейся ситуации даст правоприменительная практика. Но предпочтительнее все же устранить данное противоречие на законодательном уровне.
Для договора ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности, он сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества.
Особенностью договора ренты является защита слабой стороны, в качестве которой выступает получатель ренты, путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты. Так, необходимостью защиты слабой стороны продиктовано наличие нормы об обременении недвижимого имущества, переданного под ее выплату. Дополнительной защитой интересов получателя ренты служит правило, определяющее обеспечение выплаты ренты. Поскольку условие об обеспечении исполнения обязательств плательщиком ренты является существенным, то в случае отсутствия такого условия в договоре, он считается незаключенным.
На защиту интересов слабой стороны направлено также требование к соблюдению нотариальной формы договора, а в случае отчуждения недвижимого имущества - его регистрации; выплаты в пользу получателя ренты процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой; сохранения обязанности плательщика ренты по ее выплате и при случайной гибели или случайном повреждении имущества; невозможности прекращения договора надлежащим его исполнением.
Естественным основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика.
При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. При этом получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой: если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Однако ГК не закрепляет является ли выкуп ренты правом или обязанностью плательщика ренты. По мнению автора, если исходить из того, что в правовом регулировании договора ренты ГК РФ последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком следует признать обязанностью. А как тогда быть в случае отказа плательщика от выкупа ренты? По мнению автора необходимо на законодательном уровне разрешить этот пробел, и предусмотреть выкуп ренты в качестве обязанности плательщика в случае существенного нарушения им договора, а также предусмотреть ответственность за неисполнение им этой обязанности. Следует добавить, что основания прекращения данного договора очень слабо урегулированы законодателем.
Итак, каковы же преимущества и недостатки заключения данного договора. Преимущества: плательщик ренты получает возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости; автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества переходящего в порядке наследования и дарения.
Недостатками договора пожизненной ренты можно назвать следующие обстоятельства: заселение в квартиру возможно через какой-то (часто твердо неопределенный) период времени; увеличивается риск «пасть» жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.
Операции с недвижимостью, тем более, когда их участниками являются неосведомленные и доверчивые граждане, привлекают мошенников и квартирных аферистов. Поэтому при проведении переговоров и заключении договора потребуется осторожность, бдительность и помощь квалифицированных специалистов.
Договор пожизненной ренты более безопасен для плательщика по сравнению с договором пожизненного содержания с иждивением, и вот почему: плательщик пожизненной ренты выплачивает только деньги, в то время как плательщику пожизненного содержания с иждивением требуется оказывать ряд услуг, объем которых хотя и определен в денежном эквиваленте, тем не менее, порой трудно оценим. Как определить стоимость похода в магазин за продуктами для получателя ренты или какова цена поданного лежачему больному стакана воды? Недовольному получателю пожизненной ренты будет сложнее расторгнуть договор, так как исполнение обязательств плательщиком легко подтверждается письменными документами о передаче им денег.
При заключении договора пожизненной ренты сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.
Библиография
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации // Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. Российская газета» от 25 декабря 1993 г. №237.
2. Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» // СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.
3. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963.
Научная, учебная, методическая и иная литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. Текст с изменениями и дополнениями на 15 мая 2008 года. - М.: Эксмо, 2008. - 672 с.
2. Брагинский М.И. Актуальные проблемы гражданского права. Сборник статей - М.: Статут, 2004. - 464 с.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. - 820 с.
4. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд Правовая культура, 2004. - 230 с.
5. Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. - М.: Юридическая литература, 1999. - Книга вторая. - С. 318
6. Ем В.С. Договор ренты. // Законодательство. - №5. - 2005. - 75 с.
7. Каплин А.Г. Гражданское право. Часть вторая: Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2003. - 542 с.
8. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (постатейный) Ч. 2. - М.: КноРус, 2002. - 520 с.
9. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Норма, 2003. c. 320.
Подобные документы
Отличие пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением. Правовое регулирование рентных отношений. Субъектный состав, общие условия заключения и исполнения договоров, ответственности сторон, прекращения договора. Возмездность договора ренты.
контрольная работа [30,5 K], добавлен 06.02.2010Место договора ренты в системе гражданско-правовых договоров. Предмет договора ренты, его признаки и содержание. Условия договора ренты, его основные виды. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Практика применения договора ренты.
курсовая работа [75,9 K], добавлен 16.04.2014Понятие ренты. Классификация договоров ренты: постоянная и пожизненная. Элементы договора: плательщики и получатели ренты, предмет договора. Права и обязанности субъектов договора, ответственность сторон и прекращение договора постоянной ренты.
курсовая работа [35,8 K], добавлен 21.08.2008Сущность и основное содержание договора ренты, права и обязанности сторон, определение ответственности за невыполнение главных условий. Характеристика постоянной и пожизненной ренты. Современные проблемы практической реализации данного договора.
контрольная работа [35,7 K], добавлен 17.04.2014Общая характеристика договора ренты, индивидуально-определённое имущество как ее объект. Обеспечение выплаты ренты, ее форма и размер. Выкуп постоянной ренты. Особенности и содержание договора пожизненной ренты. Срочный характер действия договора.
презентация [2,5 M], добавлен 17.11.2016Понятие и общая характеристика договора ренты, возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление собственнику денежного содержания. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.
курсовая работа [46,2 K], добавлен 24.05.2017Общие положения о ренте и пожизненном содержании. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Право плательщика на выкуп постоянной ренты. Расторжение договора пожизненной ренты.
курсовая работа [64,6 K], добавлен 22.01.2011Правовой механизм регламентации договора ренты. Разновидности договора ренты: проблемы теории и практики. Особенности договора ренты в гражданском праве России. Порядок заключения договора ренты, содержание и ответственность сторон. Виды договора ренты.
дипломная работа [145,7 K], добавлен 13.08.2014Понятие, предмет и стороны договора ренты согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации. Признаки договора ренты, его содержание. Понятие, основные характеристики договора постоянной и пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением.
реферат [31,9 K], добавлен 25.11.2010Случаи отчуждения имущества под выплату ренты. Особенности рентных отношений. Существенные условия договора: предмет, обеспечение исполнения обязательства по выплате. Характеристика постоянной и пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением.
реферат [24,7 K], добавлен 17.12.2010
