Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки

Российской федерации

Международный славянский институт

факультет экономики и организации предпринимательства

Кафедра финансов и кредита

Выпускная квалификационная работа

по специальности 080105.65 «Финансы и кредит»

Финансовые аспекты анализа инвестиционных проектов (на примере Медицинского центра женской консультации в г. Бишкек)

Работу выполнил студент: Зенина Е.В.,

Научный руководитель: к.э.н.,

доцент Абдурехменова Ж.

Москва 2012

Оглавление

Введение

Глава 1. Методологические основы оценки инвестиционного проекта

1.1 Основные показатели рентабельности инвестиционного проекта

1.2 Проектный анализ и оценка эффективности проекта

1.3 Особенности недвижимости как объекта инвестиционных проектов

Глава 2. Оценка и обоснование инвестиционного проекта перепрофилирования

2.1 Инвестиционная, эксплуатационная и другие характеристики объекта недвижимости

2.2 Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода

2.3 Прогнозирование денежных потоков для определения эффективности проекта

Глава 3. Пути совершенствования анализа инвестиционных проектов

3.1 Проблемы, возникающие при оценке инвестиционных проектов, и пути их решения

3.2 Обзор программных продуктов, используемых в бизнес-планировании

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Проблемы планирования капитальных вложений охватывают очень широкий круг вопросов. Решения, связанные с планированием капвложений, непосредственно отражаются на долгосрочной политике и стратегии всей компании, так как фактически определяют сущность компании - производственные линии, обновление продуктов и стратегию сбыта.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике Кыргызстана связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается в том, что инвестиционная сфера является основой развития экономики. Реализация инвестиционных программ призвана стать приоритетным направлением по поддержанию приемлемого уровня производительных сил и развития общества. Состояние экономической и политической системы Кыргызстана, законодательной базы и проч. не может обеспечить реализацию инвестиционных проектов и программ, приоритетных для страны направлений, вследствие влияния различных видов рисков на разных стадиях реализации проекта и принятия решения об инвестировании.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Значение экономического анализа для планирования и осуществления инвестиционной деятельности трудно переоценить. Таким образом целью работы является предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.

На основании цели были поставлены следующие задачи:

1. изучить основные принципы, положенные в основу анализа инвестиционных проектов;

2. рассмотреть критерии оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, в том числе показатели чистого приведенного дохода, рентабельности капиталовложений, срока окупаемости;

3. изучить особенности инвестиций в недвижимость;

Объектом исследования являлся инвестиционный проект реконструкции здания существующего магазина и перепрофилирование его под медицинский центр женской консультации.

Предметом исследования является инвестиционная привлекательность проекта реконструкции и перепрофилирования объекта недвижимости.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

Глава 1. Методологические основы оценки инвестиционного проекта

инвестиционный затратный денежный финансы

1.1 Основные показатели рентабельности инвестиционного проекта

Под инвестиционным проектом для реализации на предприятии понимается развернутая во времени совокупность мероприятий, направленных на существенное обновление отдельных компонент деятельности предприятия или его положения в окружающей социально-экономической или природной среде и требующих для своей реализации значимых финансовых средств (инвестиций).

Каждая фирма рассматривает огромное число возможных путей размещения основного капитала. Выбор в инвестировании есть всегда, и поэтому основой успешного финансового менеджмента является определение оптимального направления для инвестирования в основные средства.

Оценивая представленный проект, следует уметь выделять существенную информацию из общего объема.

Далее будет подробно описан способ оценки результатов расчета окупаемости капиталовложений по дисконтированным затратам.

В основе большинства методов определения экономической эффективности инвестиционных проектов в рыночной экономике лежит вычисление чистого приведенного дохода (net present value). Чистый приведенный доход (NPV) представляет собой разность результированных на один момент времени (обычно на год начала реализации проекта) показателей дохода и капиталовложений.

Для оценки эффективности производственных инвестиций в основном применяются следующие показатели: чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных вложений, рентабельность проекта и точка безубыточности.

Инвестиции могут быть оправданы только, если они действительно создают новые ценности для владельца инвестируемого капитала. Другими словами, наша задача - найти то, что в действительности имеет большую стоимость, в сравнении с нашими затратами на его приобретение. Но как в реальном мире что-то может оцениваться больше, чем в действительности стоить? На самом деле, такое возможно, когда нечто целое имеет большую ценность по сравнению с суммарной ценностью отдельных частей.

Чистая текущая дисконтированная стоимость (Net Present Value - NPV) - это разница между рыночной стоимостью проекта и затратами на его реализацию.

NPV вычисляется при заданной норме дисконтирования (приведения) по формуле

,(1)

где tn - год начала производства продукции;

tc - год окончания капитального строительства;

KVt - инвестиционные расходы (капитальные вложения ) в году t.

Следует отметить, что вместо годового интервала в этих формулах могут использоваться и более мелкие временные интервалы - месяц, квартал, полугодие. Год начала производства продукции tn может не совпадать с годом окончания строительства.

Случай tn > tc означает временную задержку производства продукции после завершения строительства, а случай tn < tc означает запуск продукции до завершения строительства.

Другими словами, NPV является мерой той добавочной или вновь созданной стоимости проекта, которую мы получим, финансируя сегодня первоначальные затраты проекта. С точки зрения управления акционерным капиталом, цель финансового менеджера - определить и реализовать инвестиционные проекты, имеющие положительную NPV.

Таким образом, вычисление NPV является одним из способов оценки доходности предполагаемых инвестиций. Но это - не единственный способ, и теперь мы рассмотрим некоторые альтернативы. Как мы увидим, каждый из альтернативных способов в какой-то степени основан на понятии NPV; поэтому подход, связанный с вычислением NPV, в принципе является предпочтительным, хотя и не всегда используется на практике.

Срок окупаемости инвестиций (payback method )- это один из наиболее применяемых показателей, особенно для предварительной оценки эффективности инвестиций. Срок окупаемости определяется как период времени, в течение которого инвестиции будут возвращены за счет доходов, полученных от реализации инвестиционного проекта. Более точно под сроком окупаемости понимается продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций.

Вкратце, период возврата можно охарактеризовать как период времени, необходимый для покрытия средств, первоначально инвестированных в проект. Так как этот подход широко применяется на практике и достаточно легко объясним, мы перейдем сразу к деталям.

Период возврата - это время, которое необходимо для того, чтобы накопленный денежный поток проекта покрыл первоначальные затраты.

Сравнивая правило NPV и срок окупаемости, можно заметить, что последнее имеет несколько серьезных пробелов. Недостаток срока окупаемости как показателя эффективности капитальных вложений, заключается в том, что этот показатель не учитывает весь период функционирования производства и, следовательно, на него не влияют доходы, которые будут получены за пределами срока окупаемости. В частности, такая мера, как срок окупаемости, должна использоваться не в качестве критерия выбора инвестиционного проекта, а лишь в виде ограничения при принятии решения. Это означает, что если срок окупаемости больше некоторого принятого граничного значения, то инвестиционный проект исключается из состава рассматриваемых.

Однако главная проблема правила периода возврата связана с определением действительного момента возврата проекта. Рассчитывая период возврата чисто арифметическим путем, мы полностью игнорируем периодичность денежных поступлений, а также не принимаем во внимание денежные потоки после расчетного момента возврата.

Подводя итоги, можно сказать, что период возврата является своего рода мерой «безубыточности». По причине игнорирования временной стоимости денег можно подумать, что период возврата - это просто промежуток времени, необходимый для достижения безубыточности в финансовом, но не в экономическом смысле. Самый большой недостаток правила периода возврата в том, что оно не формирует правильный вопрос.

Тем не менее, благодаря простоте этого правила компании часто используют его в качестве опоры при принятии бесчисленного количества мелких решений. Конечно, в этом нет ничего плохого. Как и в любой практической деятельности, при применении этого правила возможны определенные ошибки, но если им вообще не пользоваться, то вряд ли фирме удастся остаться на плаву.

Внутренняя норма доходности (nternal rate of return, IRR) инвестиционного проекта представляет собой расчетную ставку процентов, при которой чистый приведенный доход, соответствующий этому проекту, равен нулю. Экономический смысл этого показателя выражен в следующем: в качестве альтернативы вложениям финансовых средств в инвестиционный проект рассматривается помещение тех же средств (так же распределенных по времени вложения) под некоторый банковский процент. Распределенные во времени доходы помещаются на депозитный счет в банке под тот же процент.

При ставке ссудного процента, равной внутренней норме доходности, инвестирование финансовых средств в проект даст в итоге тот же суммарный доход, что и помещение их в банк на депозитный счет. Таким образом, при этой ставке ссудного процента альтернативы помещения финансовых средств экономически эквивалентны. Если реальная ставка ссудного процента меньше внутренней нормы доходности проекта, то инвестирование средств в него выгодно, и наоборот. Следовательно, IRR является граничной ставкой ссудного процента, разделяющей эффективные и неэффективные проекты.

Уровень IRR полностью определяется внутренними данными, характеризующими инвестиционный проект. Никакие предположения об использовании чистого дохода за пределами проекта не рассматриваются. За рубежом расчет внутренней нормы доходности часто применяется в качестве первого шага при финансовом анализе инвестиционного проекта. Для дальнейшего анализа отбираются те инвестиционные проекты, которые имеют IRR не ниже порогового значения (обычно 15 - 20% годовых).

Методика определения внутренней нормы доходности зависит от конкретных особенностей распределения доходов от инвестиций и самих инвестиций. В общем случае, когда инвестиции и отдача от них задаются в виде потока платежей, IRR определяется как решение следующего уравнения относительно неизвестной величины d*:

(2)

где d* = IRR - внутренняя норма доходности, соответствующая потоку платежей Pt.

Оно может быть получено из формулы (1), если ее левую часть приравнять к нулю. Уравнение (2) эквивалентно алгебраическому уравнению степени T и обычно решается методом итерации. Существуют многочисленные программы для ПЭВМ, решающие подобные уравнения.

Очень часто на практике могут встречаться более сложные случаи, когда уравнение (2) имеет несколько положительных корней. Это может, например, произойти, когда уже после первоначальных инвестиций в производство возникает необходимость коренной модернизации или замены оборудования на действующем производстве. В этом случае следует руководствоваться наименьшим значением из полученных решений.

Еще одним показателем, используемым для оценки проектов, является индекс прибыльности (Profitability Index - PI), т.е. отношение прибыли к затратам. Этот индекс определяется путем деления текущей стоимости будущих денежных потоков на начальную инвестицию.

Рентабельность ( benefit - cost ratio ), или индекс доходности (profita- bility index) инвестиционного проекта, представляет собой отношение приведенных доходов к приведенным на ту же дату инвестиционным расходам.

(3)

Как видно из этой формулы, в ней сравниваются две части приведенного чистого дохода - доходная и инвестиционная. Если при некоторой норме дисконтирования d* рентабельность проекта равна единице, это означает, что приведенные доходы равны инвестиционным расходам и чистый приведенный доход равен нулю.

Следовательно, d* является внутренней нормой доходности проекта. При норме дисконтирования, меньшей IRR, рентабельность больше 1. Таким образом, превышение над единицей рентабельности проекта означает некоторую его дополнительную доходность при рассматриваемой ставке процента. Случай, когда рентабельность проекта меньше единицы, означает его неэффективность при данной ставке процента.

Таким образом, индекс прибыльности характеризует дополнительную ценность, созданную на каждый вложенный доллар. По этой причине он часто используется как критерий качества правительственных или иных коммерческих инвестиций. Также, при недостаточности капитала имеет смысл вкладывать его в проекты, имеющие наибольший индекс прибыльности.

1.2 Проектный анализ и оценка эффективности проекта

Эффективность инвестиционного проекта (далее по тексту - ИП) - категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя:

- общественную (социально - экономическую) эффективность проекта;

- коммерческую эффективность проекта.

В Методических рекомендациях по оценке ИП рекомендуется выделять следующие виды эффективности ИП: эффективность ИП в целом; эффективность участника в проекте. Эффективность ИП в целом оценивается с целью обеспечения его потенциальной привлекательности для возможных участников и поиска источника финансирования и включает в себя общественную (социально-экономическую) и коммерческую эффективность ИП.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления ИП для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и "внешние": затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты. "Внешние" эффекты рекомендуется учитывать в количественной форме при наличии соответствующих нормативных и методических материалов. В отдельных случаях, когда эти эффекты весьма существенны, при отсутствии указанных документов допускается использование оценок независимых квалифицированных экспертов. Если "внешние" эффекты н допускают количественного учета, следует провести качественную оценку их влияния. Эти положения относятся также к расчетам региональной эффективности. Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. Показатели эффективности проекта в целом характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки его реализуемости и обеспечения заинтересованности в нем всех его участников. Эффективность участия в ИП включает в себя следующие виды расчетов:

- эффективность участия в проекте предприятия, эффективность инвестирования в акции предприятия (для акционеров акционерных предприятий - участников ИП);

- эффективность участия в ИП структур более высокого порядка по отношению к предприятию, в т.ч.: региональная и народнохозяйственная эффективность - для отдельного региона и народного хозяйства; отраслевая эффективность - для отдельных отраслей, финансово-промышленных групп, объединений предприятий и холдинговых структур;

- бюджетная эффективность ИП (эффективность участия государства в ИП с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней).

В Методических рекомендациях оценку эффективности ИП предлагается проводить в 2 этапа:

1) расчет показателей эффективности проекта в целом (для общественно-значимых проектов сначала рассчитывается общественная, а затем - коммерческая эффективность);

2) уточнение состава участников, определение финансовой реализуемости и эффективность участника проекта для каждого из них (эффективность участия в ИП отдельных предприятий, акционерных обществ, региональная отраслевая эффективность).

Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения денежных средств и других капиталов с целью их увеличения.

При всех прочих благоприятных характеристиках проектов (увеличение числа рабочих мест и занятости населения, повышение степени освоенности территории, улучшение экономической обстановки и др.) они не будут приняты к реализации, если не обеспечат:

Возмещение вложенных сумм денежных средств и других капиталов в результате создания новых предприятий, производств или их модернизации, технического переоснащения и реализации производимых на них товаров, продукции или услуг;

Получение прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для инвесторов уровня:

Окупаемость инвестиций в пределах срока, приемлемого для инвестора.

Определение возможности достижения вышеназванных экономических результатов при осуществлении реальных инвестиционных вложений и является основной задачей оценки любого инвестиционного проекта. Указанная задача является достаточно сложным и ответственным этапом при принятии решений, связанных с инвестированием, что усугубляется следующими обстоятельствами:

Во-первых, инвестиционные вложения могут осуществляться и в разовом порядке при создании новых предприятий, и неоднократно повторяться на всём протяжении осуществления производственно-хозяйственной деятельности существующими предприятиями как реинвестиционный процесс и как процесс по диверсификации производства на действующих предприятиях и т.д.

Во-вторых, получение результатов от инвестирования в связи с длительностью сроков осуществления инвестиционных проектов реального инвестирования (как правило, год и более) имеет относительно вероятностный характер и растянуто по времени.

В третьих, в связи с длительностью сроков реализации проектов реального инвестирования в процессе их осуществления весьма вероятны изменения внешней среды осуществления экономической деятельности (изменение налоговой системы, финансово-кредитной политики государства, условий землепользования и т.п.). В итоге, указанные обстоятельства могут привести к существенным отклонениям фактических результатов инвестирования от расчётных.

В дальнейшем будет рассмотрен расчет окупаемости капиталовложений по дисконтированным затратам.

Перспективное движение денежной наличности является ключевым элементом произведения такого расчета. Для получения необходимых данных основной упор в работе должен делаться на у четно-бухгалтерскую информацию.

Для оценки предложенного проекта нам прежде всего необходимы прогнозируемые или спроектированные балансовые отчеты. С их помощью мы можем определить перспективное движение наличности, связанное с проектом, и оценить стоимость проекта.

Предположим, мы анализируем дисконтное движение наличности по всем правилам, описанным в предыдущей главе. Мы тщательно рассчитываем релевантное движение наличности, не принимая в расчет невозвратные издержки, однако помня о необходимых условиях для оборотного капитала. Мы также учитываем амортизацию, возможное снижение реальной стоимости и альтернативные издержки. Затем мы перепроверяем наши расчеты и убеждаемся в том, что оцененная NPV положительна.

Что же дальше? Остановимся на достигнутом и перейдем к рассмотрению следующего проекта? Скорее всего, нет. Безусловно, положительная NPV -- это добрый знак, но, вместе с тем, это сигнал того, что следует провести более тщательный анализ.

Существуют 2 условия, при которых анализ DCF может дать положительную NPV. В первом случае проект действительно имеет положительную NPV. Во втором случае NPV проекта может выйти положительной из-за небрежно проведенного анализа.

Безусловно, мы могли бы совершить и ошибку противоположного свойства. Если мы решим, что проектная NPV отрицательна, а в действительности она является положительной, мы можем упустить прибыльный проект.

Самым простым способом защиты от риска прогнозирования является вопрос: «За счет чего NPV данного проекта может быть положительной?», который обратит нас к источнику стоимости. Например, если рассматриваемое предложение подразумевает производство нового продукта, могут возникнуть следующие вопросы: «Будет ли этот новый продукт превосходить по качествам продукцию конкурентов? Сможем ли мы позволить себе продавать продукцию по более низкой цене, или распродавать ее более эффективно, или же найти неразвитые рыночные ниши, сможем ли контролировать рынок?»

Это лишь немногие потенциальные источники стоимости. Существует и множество других, однако ключевым фактором является уровень конкуренции на рынке. Очень редко NPV бывает положительной при высоком уровне конкуренции. Поэтому предложения, сулящие выгоду при высокой конкуренции, должны вызывать сомнение и потребность проверить возможную реакцию соперников на ваши нововведения.

Важно помнить о том, что позитивная NPV не является распространенным явлением,. и количество проектов с положительной NPV у одной и той же фирмы ограничено. Если, положительный результат анализа не имеет солидного экономического базиса, к нему следует относиться с осторожностью.

1.3 Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта - это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:

Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики - местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.

Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

2. Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта - товара:

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция - тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом - по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования - ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:

Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута2, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ - сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски - риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся;

1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана с доходом на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением владельцу капитала за использование инвестированные в недвижимость денежных средств.

Итак, инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение прибыли. Существуют три способа расчета возмещения инвестированного в недвижимость капитала:

- метод прямолинейного возврата капитала;

- метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции;

- метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод Ринга) реализуется в соответствии со следующей процедурой - предполагается, что возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций будут равны. Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения долга, поэтому данный метод не может быть применен для потоков с неравномерными доходами.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции. Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим образом увеличен.

Рассмотрев методы расчета возмещения капитала, необходимо отметить, что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две принципиально разные части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал - это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста стоимости капитала.

Глава 2. Оценка и обоснование инвестиционного проекта реконструкции магазина и его перепрофилирование под медицинский центр

2.1 Инвестиционная, эксплуатационная и другие характеристики объекта недвижимости

Инвестиционные условия.

Инвестиционная деятельность - осуществляемая в соответствии, на условиях и в порядке, установленном договором, деятельность инвестора, связанная с вложением денежных средств и иного имущества в строительство (реконструкцию) объекта инвестирования, а также совокупность действий по реализации инвестиций, включая исполнение инвестором инвестиционных условий, связанных с объектом инвестирования.

Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключается между сторонами на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий, и предусматривает обязанность арендатора перечислить денежные средства на развитие городской инфраструктуры.

Правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования: предоставление земельного участка осуществляется на инвестиционных условиях в аренду на 49 лет; здание, подлежащее реконструкции, предоставляется для осуществления инвестиционной деятельности в целях создания нового объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования.

Помимо инвестиционных условий о правовой форме предоставления объекта недвижимости в инвестиционном договоре, предлагаемом уполномоченным Правительством Кыргызской Республики органом к подписанию инвестором, учитываются следующие условия: условия о согласовании арендатору передачи его прав и обязанностей по договору другому лицу, о регистрации права на объект незавершенного строительства; о последствиях ненадлежащего исполнения инвестиционных условий, предусмотренных инвестиционным договором; условия о реализации представленного на конкурс проекта и последствиях неисполнения указанного условия.

Структура управления медицинским центром.

Общая площадь медицинского центра составляет 335 кв.м. На первом этаже находится аптека площадью 129,3 кв.м. На втором этаже размещаются: процедурный и гинекологический кабинеты, предоперационное помещение, операционная, палата на 2 койки, лаборатория, санузлы, а так же вспомогательные и технические помещения. Общая площадь второго этажа - 165,3 кв.м. На третьем этаже размещается кабинет заведующего, санузлы и технические помещения. Площадь третьего этажа - 40,4 кв.м.

Существует четыре варианта управления объектом:

1. Внутреннее эксплуатационное подразделение. Основным его преимуществом является учет специфики объекта. Недостаток - управление недвижимостью по стандартам предприятия.

2. Внешняя управляющая компания.

3. Выделение своей дочерней управляющей компании

4. Обособленное структурное подразделение

В данном случае принято решение о создании собственной управляющей эксплуатирующей службы, руководителем которой является главный врач, ему предоставляются полномочия по управлению центром.

Основные задачи управляющего эксплуатационного подразделения: управление медицинским комплексом, организация ухода и текущего ремонта, организация услуг, а также управление персоналом, экономическое и юридическое управление.

Техническая эксплуатация - это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие процессы:

техническое обслуживание - соблюдение нормативных режимов и параметров, наладка инженерного оборудования и систем, технические осмотры зданий и конструкций;

1) санитарное содержание - уборка помещений и здания, прилегающей территории;

2) коммунальное обслуживание объекта - водо-, электро-, теплоснабжение и т.д.;

3) планово-предупредительный ремонт - аварийный, текущий и капитальный.

Техническое обслуживание объекта недвижимости, его элементов, конструкций и инженерных коммуникаций - это сформированы в зависимости от периодичности и интенсивности комплекс работ.

ТО - это ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

ППР - это планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность.

ТР - это текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания эксплуатационных показателей с периодичностью в один-два или пять и более лет. Комплекс мероприятия по техническому обслуживанию медицинского центра представлен в таблице 2.1

Таблица 2.1 Комплекс мероприятий по содержанию медицинского центра

Конструкции, элементы, инженерные системы здания	ТО	ППР	ТР
	Виды работ	Периодичность	Виды работ	Периодичность	Виды работ	Периодичность
Система теплоснабжения	контроль работы системы отопления, удаление воздушных пробок, ликвидация аварийных ситуаций	круглосуточно	промывка труб систем центрального отопления (после окончания отопительного сезона)	1 раз в год по необходимости	смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры. промывка радиаторов (по стояку) и всей системы центрального отопления	1 раз в 5 лет
Система электроснабжения	ведение учета и отчетности потребления энергии на объекте	ежедневно	очистка от пыли и грязи оборудования и изоляторных вводов	1 раз в полгода	ремонт неисправных участков электрической сети здания	при необходимости
	обслуживание систем электроснабжения в соответствии с требованиями нормативных правил эксплуатации	ежедневно	отбор проб трансформаторного масла, доливка масла	1 раз в год	замена вышедшего из строя электрооборудования (выключатели, штепсельные розетки)	при необходимости
	обеспечение круглосуточного надзора за функционированием электрооборудования с целью своевременного обнаружения нарушений в его работе и предотвращения аварийных ситуаций	ежедневно
Система водоснабжения и канализации	контроль расхода питьевой воды	ежедневно	осмотр системы водоснабжения и канализации	1 раз в год	замена отдельных участков ввода водопровода и канализационных выпусков	1 раз в 5 лет
	выполнение аварийных работ (ликвидация свищей, замена задвижек)	круглосуточно	утепление и герметизация соединений битумом труб	при необходимости
	ликвидация засоров во внутренних сетях водопровода и канализации, ликвидация утечек	при необходимости	проверка сети противопожарного водопровода, пожарных кранов	1 раз в год	ремонт и замена задвижек, кранов, вентилей, смесителей	при необходимости
			проверка работоспособности пожарных насосов	1 раз в месяц
Система вентиляции и кондиционирования	регулировка систем вентиляции	ежедневно	контроль состояния воздуховодов: проверка плотности соединения всех звеньев, замена деформированных болтов и прокладок, очистка воздуховодов	1 раз в месяц	промывка и продувка трубопроводов, ремонт опор, ремонт тепловой изоляции, ремонт и замена запорной арматуры	1 раз в 3 года
	выключение и включение вытяжных систем вентиляции согласно выбранным технологиям использования	ежедневно
	контроль функционирования вытяжных систем	ежедневно
	осмотр и ревизия пусковых устройств	2 раза в нед.
Лифтовое оборудование	хранение и ведение паспортов, заключение договоров на техническое обслуживание, выключение лифтов при обнаружении неисправностей или возникновении аварийных ситуаций и т.д.	ежедневно	контроль санитарного состояния приямка	1 раз в месяц	-	-
			ремонт механической защиты ламп и исправность выключателя	при необходимости
			вытяжка подвесного кабеля, осмотр низа кабины	1 раз в мес.
			ремонт и замена буферного устройства кабины	1 раз в мес.
Система пожарной и охранной сигнализации	выполнение предписаний противопожарной службы	ежедневно	изменение сопротивления защитного и рабочего заземления	1 раз в год	-	-
	проверка работоспособности пожарных насосов	ежедневно	проверка работоспособности сети водопровода	2 раза в год
	проверка состояния пожарной безопасности	1 раз в мес.	восстановление заряда огнетушителей	1 раз в год
Кровля и кровельные конструкции	-	-	очистка кровли от мусора, грязи	2 раза в год	работы по устранению неисправностей с частичной заменой покрытия	1 раз в 5 лет
			очистка кровли от снега, наледи сосулек	1 раз в год	укрепление парапетных решеток	1 раз в 5 лет
			герметизация кровли в местах протечек	при необходимости
Фасад	-	-	Очистка поверхности фасада	1 раз в 2 года	восстановление участков облицовки	1 раз в 3 года
Фундаменты и подвальные помещения	-	-	-	-	заделка швов, трещин.	1 раз в год
					устройство и проверка вентиляционных продухов	1 раз в год
					смена и ремонт отмостки	1 раз в год
Перегородки	-	-	-	-	заделка трещин, подмазка и окраска штукатурного слоя	1 раз в год
Полы	мытье	ежедневно	-	-	замена отдельных участков покрытия полов	при необходимости
Лестницы	мытье	ежедневно	-	-	заделка выбоин трещин ступеней и площадок	1 раз в год
					укрепление металлических перил	1 раз в 3 года
Внутренняя отделка	осмотр состояния поверхностей	1 раз в месяц	-	-	восстановление штукатурки стен и потолков	1 раз в год
					восстановление облицовки стен и полов	1 раз в год

2.2 Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода

Расчет стоимости недвижимости при использовании затратного метода включает определение рыночной стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений с учетом износа.

Издержки - это денежное выражение общей суммы ресурсов, используемых с какой-то целью. Понятие "издержки" больше относится к объектам, поглощающим эти ресурсы. Издержки увеличивают стоимость того имущества, к которому они относятся.

Затраты - стоимость в денежном измерении каких-либо ресурсов (материальных, трудовых, финансовых, информационных и др.), использованных на обеспечение процесса расширенного воспроизводства. В отличие от общего понятия "издержки" понятие "затраты" относится прежде всего не к поглощающим объектам, а к поглощаемым ресурсам. Обычно под затратами понимают потребленные ресурсы или деньги, которые нужно заплатить за товары либо услуги. Издержки равны затратам, когда идет передача (наличный расчет) или перечисление (безналичный расчет) денежных средств строительной организации другой организации или физическому лицу с полным отчуждением этих средств. Затраты могут носить характер производственных, если они связаны с выполнением строительно-монтажных работ, производством продукции или оказанием услуг (затраты на производство и реализацию продукции и услуг, на расширение производства). Затраты являются непроизводственными, если они возникают в связи с необходимостью содержания и развития находящихся на балансе строительной организации объектов жилищно-коммунального хозяйства и социального назначения, со списанием невостребованной дебиторской задолженности и т.д.

Затраты как экономическая категория представляют собой выраженные в денежной форме расходы предприятий, предпринимателей, частных производителей и других хозяйствующих субъектов на производство, обращение и сбыт продукции. В зарубежной литературе затраты чаще именуются издержками производства и обращения.