Финансовые аспекты анализа инвестиционных проектов (на примере Медицинского центра женской консультации в г. Бишкек)

Для определения себестоимости и полученной прибыли затраты классифицируются следующим образом:

· входящие и истекшие;

· прямые и косвенные;

· основные и накладные;

· входящие в себестоимость продукции и внепроизводственные;

· одноэлементные и комплексные.

Входящие затраты - это те ресурсы, которые были приобретены и имеются в наличии и, как ожидается, должны принести доходы в будущем. Входящие затраты в балансе отражаются как активы в виде производственных запасов, незавершенного производства, готовой продукции, товаров.

К истекшим относятся ресурсы, израсходованные для получения доходов в настоящем и потерявшие способность приносить доход в будущем. Истекшие затраты отражаются в составе затрат на производство реализованной продукции, то есть входящие затраты перешли в истекшие. Правильное деление затрат на входящие и истекшие имеет важное значение при исчислении прибыли и убытков, оценки активов предприятия. В зависимости от способов отнесения на себестоимость отдельных видов продукции затраты делятся на прямые и косвенные.

Прямыми называют затраты, которые связаны с производством конкретных видов продукции, выполнением конкретных работ (услуг) и могут быть прямо включены в их стоимость (материальные затраты и прямые затраты на оплату труда). Размер прямых затрат на единицу продукции практически не зависит от объема производства.

К косвенным относят затраты, которые носят общий характер для производства нескольких видов продукции и в момент совершения их невозможно отнести на конкретный вид продукции (работ, услуг). Такие расходы распределяются между отдельными видами продукции косвенным путем в зависимости от выбранной предприятием базы распределения. К косвенным затратам можно отнести общепроизводственные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию оборудования, управленческие расходы и т. д. Особенностью косвенных затрат является их неизменность в пределах масштабной базы (определенный интервал объема производства, при котором затраты остаются постоянными).

По своему назначению издержки делятся на основные и накладные.

Основными называют затраты, непосредственно связанные с производством продукции (оказанием услуг, выполнением работ). Это стоимость сырья, материалов, амортизация основных производственных фондов, оплата труда производственных рабочих.

К накладным относятся расходы по обслуживанию и управлению производством (общепроизводственные) и обслуживанию и управлению предприятием (общехозяйственные).

К общепроизводственным расходам можно отнести затраты на содержание оборудования, содержание аппарата управления производственных подразделений и т. д. К общехозяйственным относят административно-управленческие расходы, оплату консультационных услуг, оказываемых сторонними организациями, и т. д.

Затраты строительных организаций на производство строительно-монтажных работ, включаемые в себестоимость, формируются под влиянием организационно-правовой формы организации, места на конкурентном рынке, правил и принципов поведения в налоговой, кредитной, страховой и фондовой сферах, а также объемов производства, типов зданий и сооружений, места и способа ведения работ. Действие этих факторов определяет характер затрат, их динамику и уровень. В настоящее время предусматривается классификация затрат.

Исходной позицией для определения сметной стоимости строительства и реконструкции объекта является подсчет объемов работ на основе проектных решений. Для этого используется нормативный документ, по которому определяется сметная стоимость в зависимости от вида работ и конструктивных элементов по данному объекту.

В данной работе расчет стоимости строительства объекта производился по показателям базисной стоимости на виды работ (в ценах 1984г).

Сущность метода заключается в расчете затрат на реконструкцию существующего незавершенного здания пристройки роддома. Эта стоимость определяются по сборникам ЕРЕР на виды работ, по СНиП и Ценникам на конструкции жилищно-гражданского строительства.

Для определения стоимости строительства объекта был составлен сметный расчет в ценах 1984 года на основе проектных данных. Пересчет в текущие цены осуществляется с помощью применения системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов). Данные коэффициенты учитывают удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Таблица 2.2 Смета

№	Обоснование или шифр	Наименование работ	Ед-ца изм-ния	Кол-во	Стоимость ед-цы (руб.)	Всего (руб.)	Затраты труда рабочих (чел.-час)
					Всего пр. затр.	ЭМ/М	Прямые затраты	осн. з/п	ЭМ/М	на ед-цу	Всего
					в т.ч. з/п о.с.	в т.ч. з/п			в т.ч. з/п
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
		Демонтажные работы
1		Разборка кровли	100 м2	1,68	11,6	2,55	19,49	15,20	4,28	0,13	0,22
					9,05	0,76			1,28	0,98	1,65
		Земляные работы
2	1-1532	Отрывка котлована под фундамент	1000 м3	0,04	70,2	66,55	2,81	0,15	2,66	7,29	0,29
					3,65	21,1			0,84	27,22	1,09
3	1-942д	Ручная доработка	1000 м3	0,005	170,4	0	0,85	0,85	0	1,90	0,01
					170,4	0			0	0	0
		Итого по разделу					3,63	1	2,66		0,3
									0,84		1,09
		Устройство монолитных железобетонных конструкций
4	6--19	Устройство фундамента	м3	6,4	31,41	1,37	201,02	14,40	8,77	6,66	42,62
					2,25	0,41			2,62	0,59	3,78
5	6--110	Устройство колонн	м3	5,35	40,63	2,67	217,37	27,66	14,28	9,25	49,49
					5,17	0,8			4,28	1,15	6,16
6	6-161	Устройство балок перекрытия	м3	4,62	46,3	1,21	213,91	40,47	5,59	14,70	67,91
					8,76	0,36			1,66	0,52	2,40
7	6-184	Устройство плит перекрытия	м3	7,78	39,94	0,74	310,73	28,55	5,76	6,71	52,20
					3,67	0,22			1,71	0,32	2,46
9		Стоимость арматуры	1 т	2,2	287		631,4
10		Стоимость бетона	1 м3	33,51	21,2		710,4
		Итого по разделу					2284,85	111,08	34,40		212,23
									10,28		14,80
		Строительно - монтажные работы
11	9--23-1	Монтаж металлических ферм	1 кон.	14	59,57	8,4	833,98	348,6	117,60	0,58	8,12
					24,9	2,83			39,62	4,08	57,05
12	9--26	Монтаж металлических стоек	1 кон.	8	56	6,2	448	228,8	49,60	0,96	7,68
					28,6	3,5			28,00	5,04	40,32
13	9--23	Монтаж металлических прогонов	1 кон.	45	20	3,6	900	463,5	162,00	0,11	4,95
					10,3	2,3			103,50	3,31	149,04
14	9--29	Устройство металлической лестницы	1 кон.	1	59	8,4	59	24,9	8,40	2,60	2,60
					24,9	2,83			2,83	4,08	4,08
15		Стоимость металла	1 т	7,35	287		2109,45
16	10--44	Устройство перегородок	1 м2	262	0,35	0,06	91,7	68,12	15,72	2,50	655,00
					0,26	0,02			5,24	0,03	7,55
17		Плиты фибролитовые	1 м2	262	12,5		3275
18	8--32	Устройство кирпичных наружных стен	1 м3	114	47,53	0,92	5418,42	316,92	104,88	5,15	587,10
					2,78	0,3			34,20	0,43	49,25
19		Стоимость кирпича	1 тыс. шт.	45	60		2700
20	10-252	Устройство деревянной лестницы	1 м	2,6	1,31	0,2	3,406	2,496	0,52	1,10	2,86
					0,96	0,06			0,16	0,09	0,22
21		Стоимость деревянных элементов	1 м3	0,6	87,2		52,32
		Итого по разделу					15891,28	1453,34	458,72		1268,31
									213,55		307,51
		Кровельные работы
22		Монтаж плит OSB по обрешетке	100м2	1,36	55,1	4	74,94	38,62	5,44	48,20	65,55
					28,4	1,2			1,63	1,73	2,35
23		Стоимость плит OSB	1 м2	136	10,2		1387,20
24	12-289	Устройство пароизоляции	100 м2	1,81	54	1,3	97,74	19,37	2,35	18,90	34,21
					10,7	0,39			0,71	0,56	1,02
25		Стоимость материалов	1 м2	181	33,8		6117,80
26	12-284	Устройство теплоизоляции	100 м2	1,81	55,1	4	99,73	51,40	7,24	48,20	87,24
					28,4	1,2			2,17	1,73	3,13
27		Плиты теплоизоляционные минераловатные	100 м2	1,81	395		714,95
28	11--55	Покрытие цементно-песчанной стяжкой	100 м2	1,42	77,16	0,95	109,57	14,03	1,35	18,80	26,70
					9,88	0,28			0,40	0,40	0,57
29	12-124	Устройство рулонной кровли	100 м2	0,48	343	10,6	164,64	20,35	5,09	72,70	34,90
					42,4	3,18			1,53	4,58	2,20
30		Рулонные материалы	1 м2	480	0,48		230,40
31	12-267	Устройство кровли из асбестоцементных листов по деревянной обрешетке	100 м2	1,37	232	3,5	317,84	33,57	4,80	43,90	60,14
					24,5	1,05			1,44	1,51	2,07
32		Стоимость деревянных элементов	м3	1,4	87,2		122,08
33		Стоимость асбестоцементных листов	м2	144	6,2		892,80
		Итого по разделу					10329,68	177,34	26,27		308,74
									7,87		11,34
		Столярно-плотницкие работы
34	10--72	Устройство пластиковых окон	1 м2	41	4,6	0,34	188,60	61,09	13,94	2,56	104,96
					1,49	0,1			4,10	0,14	5,90
35		Оконные блоки	1 м2	41	27,17		1113,97
36	10-105а	Устройство дверных пластиковых блоков	1 м2	410	1,67	0,35	684,70	299,30	143,50	1,16	475,60
					0,73	0,11			45,10	0,16	64,94
37		Дверные блоки	шт.	21	54,3		1140,30
38	10--64	Устройство подвесных потолков	1 м2	208	1,40	0,04	291,20	249,60	8,32	2,60	540,80
					1,20	0,01			2,08	0,01	3,00
39		Алюминиевые рейки для каркаса	1 м	58	0,17		9,86
40		Алюминиевые плиты	1 м2	208	4,48		931,84
		Итого по разделу					4360,47	609,99	165,76		1121,36
									51,28		73,84
		Отделочные работы
41	15-761	Отделка стен гипсокартоном	100 м2	1,27	41,62	5,09	52,86	57,91	6,46	98,30	124,84
					45,6	2,27			2,88	3,27	4,15
42		Стоимость листов гипсокартона	шт.	63,5	1,51		95,89
43	15-243	Оштукатуривание поверхности стен	100м2	5,06	115,31	3,2	583,47	234,78	16,19	74,00	374,44
					46,4	4,03			20,39	5,80	29,36
44		Стоимость штукатурного раствора	1 м3	7,44	18,2		135,41
45	15-62	Отделка внутренних стен декоративными щитами	1 м2	157	0,91	0,03	142,87	113,04	4,71	0,91	142,87
					0,72	0,01			1,57	0,14	21,98
46		Стоимость декоративных щитов	1 м2	157	8,15		1279,55
47	15--82	Облицовка поверхности стен кафелем	100м2	1,21	115,31	3,2	139,53	56,14	3,87	170,00	205,70
					46,4	4,03			4,88	5,80	7,02
48		Стоимость кафеля	1 м2	121	6,71		811,91
		Итого по разделу					3241,47	461,88	31,24		847,85
									29,72		62,52
		Устройство полов
49	11--91	Устройство теплоизоляции пола	100 м2	2,46	22,18	3,08	54,56	46,99	7,58	25,80	63,47
					19,1	0,92			2,26	1,32	3,26
50		Плиты теплоизоляционные минераловатные	100 м2	2,46	395		971,70
51	11--135	Устройство кафельного пола	100 м2	0,52	616,7	2,52	320,68	31,93	1,31	108,00	56,16
					61,4	1,36			0,71	1,96	1,02
52		Стоимость кафеля	1 м2	172	0,26		44,72
53	11--353	Устройство пола из плит OSB	100 м2	1,44	48,04	2,7	69,18	50,54	3,89	49,70	71,57
					35,1	0,81			1,17	1,17	1,68
54		Стоимость плит OSB	1 м2	144	10,2		1468,80
55	11-351	Укладка паркета	100 м2	0,26	90,23	3,47	23,46	18,72	0,90	89,80	23,35
					72	1,04			0,27	1,50	0,39
56		Паркетные щиты	1 м2	25,9	10,3		266,77
57	11-391	Устройство деревянных плинтусов	100 м	2,23	5,9	0,25	13,16	11,93	0,56	7,65	17,06
					5,35	0,08			0,18	0,12	0,26
58		Стоимость деревянных плинтусов	1 м	223	1,01		225,23
		Итого по разделу					3458,26	160,11	14,23		231,60
									4,59		6,60
		Фасадные работы
63	15--66	Облицовка фасада плитами "Алюкобонд"	1 м2	247	17,92	0,17	4426,24	3927,30	41,99	2,34	577,98
					15,9	0,05			12,35	0,07	17,78
64		Стоимость плит "Алюкобонд"	1 м2	247	30,7		7582,90
		Итого по разделу					12009,14	39273,00	41,99		577,98
									12,35		17,78
		Разные работы
65	§ Е1-19	Очистка помещений от строительного мусора	100 т	0,87	81	0	70,47	70,47	0,00	185,00	160,95
					81	0			0,00	0,00	0,00
66	§ Е1-19	Погрузка мусора	1 т	87	2,32	0	201,84	105,27	0,00	-	-
					1,21	0			0,00	-	-
		Итого по разделу					272,31	175,74			160,95
		Итого по смете (ПЗ)					51870,58	42438,68	779,55		4729,54
									331,75		497,13
Сметные расчеты
1	Накладные расходы (НР = 21,5% ПЗ)					11152,18
2	Итого себестоимость (ПЗ+НР)					63022,76
3	Плановые накопления (ПН=ПЗ+НР)*8%					5041,82
4	Итого сметная себестоимость (ПЗ+НР+ПН)					68064,58
5	Итого з/п по смете					42770,44	42438,68	331,75
6	З/п в составе НР(32%)					3568,70
7	Всего сметная з/п					46339,13
8	Трудозатраты в составе НР (9,2%)									1026,00
9	Всего нормативная трудоемкость									6252,67
Перерасчет в цены 2011 г.
	Сметная стоимость в ценах 2011 г. (Ссмр*1,6*15038/200), тыс.сом	8188,4
	Сметная зар/плата (ЗП*1,25*12151/200), тыс.сом	3519,2
	Общая нормативная трудоемкость, чел. час	6252,7

Таблица 2.3 Стоимость

№ п/п	Номер сметы, норматив расчета	Работы и затраты	Сметная стоимость, тыс. сом.	Сметная заработная плата, тыс. сом.	Нормат. труд-ть, тыс.чел-час	Показ-ль единичн. стоимости, сом.
			Строительных работ	Монтажных работ	Оборуд.	Прочих затрат	Всего
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Локальная смета	Общестроительные работы	8188,44				8188,44	3519,17	6,56	39807,69
2	0,06	Внутренние санитарно-технические работы	491,31				491,31	211,15	0,39	2388,46
3	0,03	Электромонтажные работы		245,65			245,65	105,58	0,20	1194,23
4		Прочие затраты 3%				245,65	245,65	105,58	0,20	1194,23
5		Стоимость оборудования =10% СМР			818,84		818,84
6		Монтаж оборудования =10% от стоимости.		81,88			81,88	35,19	0,07	398,08
		Итого по смете	8679,75	327,54	818,84	245,65	10071,78	3976,66	7,41	44982,69

Таблица 2.4 Сводный сметный расчет

№ п/п	Номера сметных расчётов и смет	Наименования глав, объектов и затрат	Сметная стоимость, тыс. сом	Общая стоимость тыс. сом
			строительные работы	монтажные работы	оборудование, мебель	прочие затраты
1		Подготовка территории строительства (2%)				163,77	163,77
2	Объектная смета	Демонтажные и общестроительные работы	8188,44	327,54	818,84		9334,82
3		Временные здания и сооружения (3%)	245,65				245,65
4		Благоустройство и озеленение (2%)				163,77	163,77
		Итого гл.1-4	8434,09	327,54	818,84	327,54	9908,01
5		Прочие работы и затраты (3%)				245,65	245,65
6		Непредвиденные работы и затраты (1,5%)				122,83	122,83
		Итого гл. 5-6				368,48	368,48
7		Проектно-изыскательные работы и авторский надзор 3%				245,65	245,65
		Всего по сводному сметному расчету	8434,09	327,54	818,84	941,67	10522,15

2.3 Прогнозирование денежных потоков для определения эффективности проекта

Финансирование строительных работ. В состав денежных оттоков от инвестиционной деятельности входят капитальные вложения в строительство здания. Финансирование реконструкции осуществляется за счет собственных средств инвестора.

Капитальные вложения в реконструкцию отражены в сметных расчётах, а также представлены на диаграмме 2.

Рис. 2.1 Финансирование строительных работ

Денежные потоки от операционной деятельности делятся на постоянные и переменные.

К постоянным денежным оттокам относятся налоги, расходы на страховку, эксплуатацию здания. К переменным расходам относятся те расходы, которые связаны с интенсивностью использования, такие как: заключение договоров аренды, коммунальные расходы.

К денежным оттокам будут относиться арендная плата за землю, эксплуатационные расходы, заработная плата персоналу, налог на имущество и страхование

К денежным притокам относятся прибыль от эксплуатации объекта и сдачи помещений в аренду.

Расчет размера налоговых отчислений

Земельный налог. Размер земельного налога на участок рассчитывается в соответствии с Законом Кыргызской Республики "О базовых ставках единого сельскохозяйственного налога за право пользования сельскохозяйственными угодьями, земельными участками, предоставленными землепользователям в городской и сельской местностях на 2010 год "

Налоговый кодекс разграничивает налогообложение сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий. Земля является уникальным природным объектом, основой жизнедеятельности человека, средством производства. В силу этого землепользование основывается на принципах рационального, эффективного, целевого и платного использования земель. Основными количественными и качественными характеристиками земли являются:

- климатический регион;

- плодородие, бонитет почвы;

- экология местности;

- возможность полива;

- рельеф и размеры земельных участков;

- удаленность от населенных мест;

- для городов: сейсмичность, удаленность от центра, наличие инженерной инфраструктуры и т. п.

С учетом таких характеристик, земельный налог устанавливается дифференцировано для каждой области и категории земель. Дифференцированные ставки единого налога по территориям, подведомственным кенешам, определяются на основе базовых ставок и утверждаются районными кенешами на своих сессиях.

Годовая сумма земельного налога за право пользования землями населенных пунктов и землями несельскохозяйственного назначения уплачивается землепользователем равными долями не позднее 20 числа каждого месяца. Платежи производятся в сомах.

Годовой размер налоговых отчислений (Аг) рассчитывается по формуле:

Зн = Ас x k1 x k2 x Пз

где: Ас - ставка налога за 1м2 в год,

k1 - коэффициент экологической застройки (для субъектов сферы услуг = 1,5),

k2 - k2 - коэффициент функционального назначения (для коммерческих учреждений здравоохранения = 0,3)

Пз - площадь земельного участка для расчета арендной платы определяется по плану границ земельного участка, м2.

Т.о. годовой размер арендной платы составит:

Зн= 0,98*1,5*1,1*598,83=968,31сом/год.

Определение величины налога на имущество и страхование объекта.

Налог на имущество. Организации, имеющие в собственности недвижимое имущество, выплачивают налог в соответствии с законом КР "О налоге на имущество организаций". Налоговая ставка устанавливается в размере 0,95 процента в год. Налог на имущество будет взиматься от остаточной стоимости основных фондов. Инвентаризационная стоимость объекта составляет 10 522 150 сом. Величина налога на имущество составляет 99960,43 сом в год за все здание.

Налог выплачивается два раза в год в размере одной второй от годовой ставки.

Страхование объекта недвижимости.

Рекомендуется страхование здания, включая все внутренние коммуникации, от огня и других опасностей, страхование гражданской ответственности владельцу торгово-офисного центра при причинении физического или имущественного ущерба третьим лицам при эксплуатации застрахованных помещений и страхование от потерь арендной платы.

Система организации страховой защиты объекта предполагает выбор управляющей компанией страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории:

· пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кровлю;

· проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока;

· теракты и противоправные действия третьих лиц и т. д.

Перечень возможных страховых случаев согласовывается с собственником объекта. Затраты на страхование составляют 0,5% от страховой суммы.

50000000Ч0,005=250000 сом/год

Налог на прибыль.

Налоговая ставка на прибыль для юридических лиц составляет 10% от годового валового дохода.

Структура затрат на содержание и управление зданием

Таблица 2.5 Поставщики коммунальных услуг

Электроснабжение	ОАО «Северэлектро»
Водоснабжение	«Бишкекский Водоканал», система городского водопровода.
Теплоснабжение	ОАО «Бишкектеплосеть»
Прием сточных вод	Система городской канализации

Электроэнергия

Общее потребление электроэнергии планируется на уровне 11 тыс. кВт в месяц. Расчеты проводились из расчета работы общественно-административного корпуса 14 часов в сутки. Стоимость одного кВт/ч составляет 0,8 сом.

Таблица 2.6 Расходы на электроэнергию

Вид платежа	Расход, кВт/мес	Тариф, сом/кВт	Стоимость, сом
1	2	3	4
Потребление электроэнергии	9200	0,8	7360
ИТОГО в месяц			7360
ИТОГО в год			88320

Теплоснабжение.

Стоимость одной Гкал установлено на уровне 390 сом. Совокупное потребление тепла по зданию оценивается в 125 Гкал в месяц (80 Гкал - на отопление, 45 Гкал - на горячее водоснабжение). Оценка затрат на горячее водоснабжение производилась из расчета их потребления в течение 12 часов в сутки, расходы отопление - из расчета их использования в течение отопительного сезона (для г. Бишкек - 183 суток в году).

Таблица 2.7 Расходы на теплоснабжение

Вид платежа	Расход, Гкал/мес	Тариф, сом/Гкал	Стоимость, сом
1	2	3	4
Теплоснабжение	142	390	55380
ИТОГО в месяц			55380
ИТОГО в год			664560

Водоснабжение и канализация.

Расчет издержек на водоснабжение и канализацию проводился на основе действующих тарифов "Бишкекский водоканал". Стоимость одного куб. м подаваемой холодной воды составляет 6,7 сом, стоимость одного куб. м сбрасываемых вод - 6,23 сом. Расход холодной воды планируется на уровне 410 куб. м в месяц, горячей - 275. Количество стоков планируется 510 куб.м/мес.

Таблица 2.8 Расчет затрат на водоснабжение и водоотведение

Вид платежа	Расход, куб.м./мес	Тариф,сом./куб.м.	Стоимость, сом.
Холодное водоснабжение	600	6,7	4020
Водоотведение	900	6,23	5607
итого в мес.	9627
итого в год:	115524

Сбор и вывоз отходов и мусора

В соответствии с правилами благоустройства Приложения к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов от 9 июля 2003 года N 194. Контейнеры размещаются (устанавливаются) на специально оборудованных площадках. Места размещения и тип ограждения согласовываются с Бишкекглавархитектурой и Городской санитарно-эпидемиологической станцией.

Запрещается устанавливать контейнеры на проезжей части, тротуарах, газонах и не менее чем за 10 метров от ирригационных каналов. Контейнерные площадки должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.

Ориентировочный объем вывозимых отходов составляет 3м3. Вывоз отходов и мусора осуществляется комбинатом благоустройств. Стоимость вывоза куб. м мусора составляет 200 сом/м3.

Таблица 2.9 Затраты на вывоз ТБО

Вид платежа	Количество	Тариф	Стоимость
Вывоз твердых бытовых отходов	3 м3	200 сом/м3	600 сом/мес
Итого за год			7200сом

Общие расходы коммунальных услуг по общественно-административному корпусу занесены в таблицу 2.10 и показаны на рисунке 2.3

Таблица 2.10 Расходы на коммунальные услуги

Вид платежа	Стоимость, сом
Электроснабжение	7360
Теплоснабжение	55380
Холодное водоснабжение	4020
Водоотведение	5607
Вывоз мусора	7200
ИТОГО в месяц	72967
ИТОГО в год	875604

Рис. 2.2 Структура затрат на коммунальное обслуживание объекта

Техническое обслуживание. Техническое обслуживание здания включает комплекс мероприятий, связанных с управлением процессом эксплуатации здания. Включает контроль технического состояния здания, поддержание работоспособности конструктивных элементов и инженерных систем, а также их подготовку к сезонной эксплуатации. Расходы на ППР составляют 1 % от валового дохода, т.е. 63 978 сом/год

Расходы на ремонтные работы. Расходы на планово-предупредительные работы включают оплату ремонтных работ, производимых с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы. Расходы на ППР составляют 1,0 % от валового дохода, т.е. 63 978 сом/год. Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования здания, а также устранение возникающих мелких повреждении и неисправностей. Расходы на текущий ремонт составляют 1,2 % от валового дохода, т.е. 76 773,5сом/год

Расходы на материалы и инвентарь. В процессе эксплуатации потребуются расходы на замену спецодежды для обслуживающего персонала, рабочего инвентаря, инструментов, текущего ремонта и замены электрооборудования, моющих средств, затраты на стирку спецодежды, затраты на расходные материалы управляющей компании и др. Поскольку номенклатура инвентаря и материалов очень большая, то затраты определяются условно и составляют 1% от всех операционных затрат.

Санитарное содержание.

Комплексная уборка - это профессиональная уборка, в процессе которой качественно выполняется полный спектр работ, необходимый для приведения помещений в порядок, соответствующий мировым стандартам. Услуги по комплексной уборке предоставляются компанией «AROMA cleaning».

Ежедневная уборка помещений.

Пакет предоставляемых услуг включает в себя:

· Очистка от пыли горизонтальных поверхностей выстой до 2-х метров;

· Удаление пыли с плинтусов;

· Удаление пыли с батарей/радиаторов;

· Удаление пыли с рам (не включая окон);

· Удаление пыли с розеток и удлинителей;

· Удаление пыли с компьютеров и оргтехники;

· Чистка зеркал и стеклянных поверхностей (не включая окна);

· Вынос мусора из мусорных корзин;

· Удаление грязи с дверных блоков и вертикальных поверхностей мебели;

· Уборка и мытье пола.

Уборка и мытье окон.

Мытье окон следует проводить два раза в год, в апреле и сентябре. Услуги по мытью окон и стеклянных покрытий оказывает клиринговая компания в соответствии с установленными расценками.

Дератизация и дезинфекция. В настоящее время существует множество фирм, оказывающих услуги по дератизации и дезинфекции. Обращение к их услугам было признано нецелесообразным ввиду больших площадей, требующих обработки, и сомнения в возможностях других фирм обеспечить достаточно качественное и оперативное обслуживание.

Клиринговые услуги предоставляются на условиях долгосрочного контракта. Это позволяет снизить тарифы на различные виды работ.

Таблица 2.11 Структура затрат на санитарное содержание здания

Вид работ	Периодичность	Расценка, сом/м2	Площадь, м2	Стоимость, сом/год
1	2	3	4	5
Ежедневная утренняя или вечерняя уборка	ежедневно	5	205	369 000
Мытье окон	2 раза в год	10	41	820
Дератизация	1 раз в год	13	337	4381
Дезинфекция	1 раз в квартал	5	337	1685
Дезинсекция	1 раз в квартал	5	337	1685
ИТОГО	377571

Охрана здания. Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

В сфере обеспечения охраны объекта управляющая компания должна:

· изучить системы и приборы обеспечения безопасности;

· выбрать оптимальную систему охраны;

· осуществлять постоянный инструктаж охраны и контроль над ней.

Охрана должна быть хорошо защищена и специально обучена. Охранникам необходимо хорошо знать планировку помещений, арендаторов каждого помещения, а также всегда иметь под рукой список телефонных номеров персонала по управлению и техническому обслуживанию, все телефоны аварийных служб.

Оптимальным вариантом для обеспечения безопасности будет обращение к услугам Вневедомственной охраны.

Следует отметить важную, при заключении договора на обслуживание, деталь: служба безопасности не должна нести ответственности за материальные ценности. Все арендуемые помещения должны закрываться и пломбироваться (при необходимости). Служба безопасности несет ответственность за сохранность пломб, замков и защитных устройств (жалюзи, сетки и др.). Незакрытые помещения арендаторов и их имущество не попадают под ответственность охраны.

Для службы безопасности необходимо выделяется дежурная комната, где установлен пульт пожарной и охранной сигнализации.

На безопасность центра ежемесячно тратится 1 % от валового дохода.

Телефон и интернет. В настоящее время на рынке работает несколько известных телефонных операторов, таких как Кыргызтелеком, Сапатком и т.д. Проектом предполагается заключение договоров партнерства с Кыргызтелекомом на проведение в здании городской телефонной линии, компанией «Мегалайн» на проведение на 3 этаже оптико-волоконной связи с выходом в Интернет.

Таблица 2.12 Расходы на телефон

Вид услуг	Тариф для абонентов юр. лиц	Количество	Стоимость
1	2	3	4
Предоставление абоненту в постоянное пользование абонентской линии независимо от ее типа, в месяц	68	6	408
с абонентского номера, имеющего выход на сеть общего пользования, включенного в учрежденческую телефонную станцию (мини-АТС) по абонентской линии, в месяц	140	1	140
Интернет ADSL, мес	1000	2	2000
Итого в месяц			2548
ИТОГО в год			30576

Таблица 2.13 Затраты на заработную плату

№ п/п	Должность, профессия	Колич. персонала	Оклад, сом	% на соц. страхование	Сумма отчислений	Всего, сом
1	Глав. Врач	1	10000	25	2500	12500
2	Бухгалтер	1	5000	25	1250	6250
3	Работник регистратуры	2	3000	25	750	7500
4	Лаборант	2	6000	25	1500	15000
5	Терапевт	1	7000	25	1750	8750
6	Гинеколог	2	8000	25	2000	20000
7	Хирург	1	9000	25	2250	11250
8	Мед. Сестра	2	5000	25	1250	12500
9	Врач диагност	1	7000	25	1750	8750
10	Зав. Хоз	1	5000	25	1250	6250
11	Уборщица	2	2000	25	500	5000
				Итого в месяц	113 750
				Итого за 12 месяцев	1365000

Продовольственные товары. Корпус оснащен стационарной 2-местной палатой. Предполагается предоставление завтрака, обеда и ужина желающим за отдельную плату. Доход от еды идет в казну центра.

Таблица 2.14 Расходы на питание

Вид питания	Себестоимость 1 порции	Количество порций в день	Стоимость, сом/мес
Завтрак	35	2	2100
Обед	50	2	3000
Ужин	80	2	4800
ИТОГО в мес	9 900
ИТОГО за 5 мес	118 800

Маркетинг. В данном разделе учитываются затраты на продвижение объекта недвижимости на рынок, то есть на стратегии маркетинга. Данный этап предполагает что медицинский центр функционирует как платная частная клиника, расчитаная на ценовую категорию «middle» а также маркетинг обеспечивает выход управляющей компании на рынок недвижимости с предложением медицинских услуг. В рамках данного этапа деятельности управляющая компания разрабатывает стратегию маркетинга, проводит соответствующую рекламную кампанию. На маркетинг административного корпуса собственник тратит 1 % от валового дохода, т.е

Таблица 2.15 Структура затрат на содержание и управление объектом

Наименование затрат	Стоимость, сом/мес.
Техническое обслуживание	5 332
Текущий ремонт	6 398
Планово-предупредительный ремонт	5 332
Коммунальные услуги	72 967
Телефонизация и интернет	2 548
Материально-техническое снабжение	2 610
Санитарное содержание	31 464
Обеспечение безопасности	6 624
Фонд оплаты труда	113 750
Питание	9 900
Маркетинг	6 624
Итого	263 549



Рис. 2.3 Структура затрат на содержание и управление объектом

Условия использования помещений. Собственник самостоятельно эксплуатирует здание женской консультации. При этом первый этаж сдается в аренду под аптеку на долгосрочной основе Собственник устанавливает арендные ставки на уровне 15 у.е за кв.м.

Структура доходов от эксплуатации объекта приведена в таблице 2.16

Таблица 2.16 Структура доходов от эксплуатации здания

Тип помещения	Площадь, кв. м	Арендная ставка, у.е. в мес	Доход, у.е. в мес
Iэтаж Аптека	132,1	15	1981,5
II-III этаж частная клиника	205		9 608,7
Итого в месяц, сом:	533 149

Предполагаемый доход за год составляет: =6 397 788 (сом)

Определение ставки дисконтирования кумулятивным методом.

Ставка дисконтирования используется для оценки эффективности вложений с экономической точки зрения. Она представляет собой приемлемую норму доходности на вложенный капитал, требуемую инвестором.

Для расчета ставки дисконтирования используются 3 модели:

· модель цены капитальных активов;

· модель средневзвешенной стоимости капитала;

· модель кумулятивного построения.

Одним из наиболее распространенных на практике способов определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки премии за риск. В основе этого метода лежат следующие предположения:

Если бы инвестиции были безрисковыми, то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (т.е. норму доходности, соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы).

Чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более высокие требования он предъявляет его доходности.

Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Ro = Rf + ?Rc,

где, Rf - безрисковая ставка дохода, равная 10%.

Rc - премии по различным факторам риска.

Прочие риски, присущие данному вложению (Rс)

Прочие риски оцениваются экспертно и, как правило, в диапазоне от 0,5 до 3%. Основные риски, наиболее актуальные для инвестиций в недвижимость:

- риск инвестиционного менеджмента - вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности (1,5%);

- риск рынка недвижимости - вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта (1,5%);

- риск инфляции - риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению (0,5%);

- законодательный риск - смена курса, который может привести к увеличению налогов (1,0%);

- экологический риск (землетрясение) - отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов (0,5%).

Таким образом,

Ro = Rf + ?Rc,=10,0+(1,5+1,5+0,5+1+0,5)=15%

Дисконтирование денежного потока.

Дисконтирование денежного потока представлено в таблице 2.17 и на рисунках 2.5, 2.6 и 2.7

Таблица 2.17 График движения денежных средств

Год	Месяц	Годы	Расходы, тыс.сом	Расходы, тыс.сом	Доходы, тыс.сом
			Разработка проектно-сметной документации, экспертиза проекта, получение разрешения на стр-во	Реконструкция здания	Налог на земельный участок	Выплаты налога на имущество, страхование + налог на прибыль	Эксплуатация	Соб. дея-ть
2010	январь	0,08
	февраль	0,17	1052,2
	март	0,25	1052,2
	апрель	0,33		3507,4
	май	0,42		3788,25
	июнь	0,50		3226,5
	июль	0,58				124,96	263,55	133,29
	август	0,67					263,55	133,29
	сентябрь	0,75			0,968		263,55	133,29
	октябрь	0,83					263,55	133,29
	ноябрь	0,92					263,55	133,29
	декабрь	1,00					263,55	133,29
2011	январь	1,08					263,55	266,58
	февраль	1,17					263,55	266,58
	март	1,25					263,55	266,58
	апрель	1,33					263,55	266,58
	май	1,42					263,55	266,58
	июнь	1,50					263,55	266,58
	июль	1,58				364,88	263,55	533,15
	август	1,67					263,55	533,15
	сентябрь	1,75			0,968		263,55	533,15
	октябрь	1,83					263,55	533,15
	ноябрь	1,92					263,55	533,15
	декабрь	2,00					263,55	533,15
2012	январь	2,08					263,55	533,15
	февраль	2,17					263,55	533,15
	март	2,25					263,55	533,15
	апрель	2,33					263,55	533,15
	май	2,42					263,55	533,15
	июнь	2,50					263,55	533,15
	июль	2,58				763,6	263,55	533,15
	август	2,67					263,55	533,15
	сентябрь	2,75			0,968		263,55	533,15
	октябрь	2,83					263,55	533,15
	ноябрь	2,92					263,55	533,15
	декабрь	3,00					263,55	533,15
2013	январь	3,08					263,55	533,15
	февраль	3,17					263,55	533,15
	март	3,25					263,55	533,15
	апрель	3,33					263,55	533,15
	май	3,42					263,55	533,15
	июнь	3,50					263,55	533,15
	июль	3,58				763,6	263,55	533,15
	август	3,67					263,55	533,15
	сентябрь	3,75			0,968		263,55	533,15
	октябрь	3,83					263,55	533,15
	ноябрь	3,92					263,55	533,15
	декабрь	4,00					263,55	533,15
2014	январь	4,08					263,55	533,15
	февраль	4,17					263,55	533,15
	март	4,25					263,55	533,15
	апрель	4,33					263,55	533,15
	май	4,42					263,55	533,15
	июнь	4,50					263,55	533,15
	июль	4,58				763,6	263,55	533,15
	август	4,67					263,55	533,15
	сентябрь	4,75			0,968		263,55	533,15
	октябрь	4,83					263,55	533,15
	ноябрь	4,92					263,55	533,15
	декабрь	5,00					263,55	533,15
2015	январь	5,08					263,55	533,15
	февраль	5,17					263,55	533,15
	март	5,25					263,55	533,15
	апрель	5,33					263,55	533,15
	май	5,42					263,55	533,15
	июнь	5,50					263,55	533,15
	июль	5,58				763,6	263,55	533,15
	август	5,67					263,55	533,15
	сентябрь	5,75			0,968		263,55	533,15
	октябрь	5,83					263,55	533,15
	ноябрь	5,92					263,55	533,15
	декабрь	6,00					263,55	533,15
2016	январь	6,08					263,55	533,15
	февраль	6,17					263,55	533,15
	март	6,25					263,55	533,15
	апрель	6,33					263,55	533,15
	май	6,42					263,55	533,15
	июнь	6,50					263,55	533,15
	июль	6,58				763,6	263,55	533,15
	август	6,67					263,55	533,15
	сентябрь	6,75			0,968		263,55	533,15
	октябрь	6,83					263,55	533,15
	ноябрь	6,92					263,55	533,15
	декабрь	7,00					263,55	533,15
2017	январь	7,09					263,55	533,15
	февраль	7,18					263,55	533,15
	март	7,26					263,55	533,15
	апрель	7,35					263,55	533,15
	май	7,44					263,55	533,15
	июнь	7,52					263,55	533,15
	июль	7,61				763,6	263,55	533,15
	август	7,69					263,55	533,15
	сентябрь	7,78			0,968		263,55	533,15
	октябрь	7,87					263,55	533,15
	ноябрь	7,95					263,55	533,15
	декабрь	8,04					263,55	533,15
2018	январь	8,13					263,55	533,15
	февраль	8,21					263,55	533,15
	март	8,30					263,55	533,15
	апрель	8,39					263,55	533,15
	май	8,47					263,55	533,15
	июнь	8,56					263,55	533,15
	июль	8,64				763,6	263,55	533,15
	август	8,73					263,55	533,15
	сентябрь	8,82			0,968		263,55	533,15
	октябрь	8,90					263,55	533,15
	ноябрь	8,99					263,55	533,15
	декабрь	9,08					263,55	533,15
2019	январь	9,16					263,55	533,15
	февраль	9,25					263,55	533,15
	март	9,34					263,55	533,15
	апрель	9,42					263,55	533,15
	май	9,51					263,55	533,15
	июнь	9,59					263,55	533,15
	июль	9,68				763,6	263,55	533,15
	август	9,77					263,55	533,15
	сентябрь	9,85			0,968		263,55	533,15
	октябрь	9,94					263,55	533,15
	ноябрь	10,03					263,55	533,15
	декабрь	10,11					263,55	533,15

Рисунок 2.4 Гистограмма чистого дохода

Рисунок 2.5 Гистограмма чисто дисконтированного дохода



Рисунок 2.6 График чистого и чисто дисконтированного дохода

Показатели экономической эффективности проекта

Расчет показателей экономической эффективности проекта отражен в таблице 2.18

Таблица 2.18 Показатели эффективности проекта

Показатель эффективности	Расчет	Ед. изм.	Значение показателя
Срок окупаемости - число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода. Обязательным условием реализации проекта является превышение длительности проекта над периодом окупаемости.	6,92+(180,546/269,6)/12	год	6,98
Чистый доход (NV) -накопленное сальдо денежного потока за расчётный период	-	тыс.сом	7500,95
Показатели эффективности с учётом дисконтирования
Дисконтированный срок окупаемости - число лет, необходимых для полного возмещения дисконтированных вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода	9,16+(61,71/74,1)/12	год	9,23
Чистая текущая стоимость проекта (NPV) - разность суммарной стоимости доходов за период и суммарной стоимостью затрат по проекту	-	тыс.сом	9107,6
Индекс доходности (рентабельности) (PI) - отношение чистой прибыли от реализации проекта к общему объёму инвестиций реализации проекта к общему размеру инвестиций (показывает приведенную стоимость доходов проекта в расчете на единицу затрат PI>1)	9109,6/8601,85	-	1,06

Таблица 2.19 Технико-экономические показатели проекта

№ п/п	Наименование показателей	Единица измерения	Количество
Показатели сметной стоимости
1	Сметная стоимость строительства	тыс. сом	10 522,15
2	Сметная стоимость СМР	тыс. сом	8 188,4
3	Стоимость 1 м2 полезной площади	тыс. сом	44, 983
4	Стоимость 1 м3 полезной площади	тыс. сом	14,84
Объемно-планировочные коэффициенты
5	К1 - определяется отношением жилой площади по зданию к полезной площади дома (для общественных зданий отношением рабочей площади к общей площади).	-	0,694
6	К2 - определяется отношением строительного объема здания к его полезной площади (к общей площади для общественных зданий)	-	4,53
7	К3 - определяется отношением периметра (длины) наружных стен здания к площади застройки.	-	0,38
8	К4 - характеризует степень насыщенности плана здания вертикальными конструкциями. Определяется отношением конструктивной площади типового этажа к площади застройки здания.	-	0,22
Объемно-планировочные показатели
9	Строительный объем здания	м3	678,8
10	Полезная площадь здания	м2	200,7
11	Площадь застройки	м2	181,83
Показатели трудозатрат
12	Общая трудоемкость строительства	Чел.-смены	422,14
13	Трудозатраты на 1 м2	Чел.-см / м2	2,1
14	Трудозатраты на 1 м3	Чел.-см/ м3	0,062

Глава 3. Пути совершенствования анализа инвестиционных проектов

3.1 Проблемы, возникающие при оценке инвестиционных проектов и пути их решения

Особенностью оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в проекты в условиях рыночной экономики, является большая степень неопределенности и непостоянства применительно к перспективным результатам из-за частых и достаточно быстрых изменений в целях, стоимости, технологии и конкуренции.

Все относящиеся к проекту затраты и выгоды следует принимать во внимание при оценке проекта, но нельзя их регистрировать дважды, т.е. количественно или качественно. Выгоды иногда заявляются в связи с приростом персонала проекта или увеличением доходов в твердой иностранной валюте в дополнение к подсчитанному экономическому доходу проекта. В предположении, что приток рабочей силы в проект и расходы и накопления иностранной валюты проектом уже были оценены в скрытых ценах, которые отражают их стоимость для экономики, любое увеличение персонала проекта или эффекты обмена иностранной валюты уже учтены и их не следует добавлять или показывать как отдельные выгоды.

В нынешних условиях дополнительным переменным фактором, влияющим на конечный результат, является инфляция, обусловившая непрерывное изменение процентных ставок, обменного курса национальной валюты, изменение спроса, неустойчивость законодательства и другие. Большие колебания экономической ситуации ведут к повышенному риску долгосрочного планирования, поэтому в западной экономике при оценке эффективности вложений большое значение придается краткосрочным, но определенным возможностям.

Вторая особенность оценки эффективности инвестиций в методиках стран с рыночной экономикой - обязательный учет фактора времени путем дисконтирования затрат и выгод.

Третья особенность - повышенная роль процентной ставки. В условиях социалистической экономики, в оценке эффективности капиталовложений предпочтение отдавалось методам, не учитывающим процентную ставку, либо рекомендующим пониженный норматив, что обеспечивало преимущество долгосрочным проектам в тяжелой промышленности. Применение для дисконтирования не индивидуальной нормы доходности, а фиксированного норматива эффективности капиталовложений не было связано с интересами отдельных инвесторов. Недостаточно точная оценка эффективности инвестиций приводила к тому, что для реализации принимались неэффективные долгосрочные проекты, возникали ситуации дефицита и нехваток, увеличивалось незавершенное строительство, происходило омертвление вложенных средств.

Методы анализа, используемые в странах с рыночной экономикой, основываются на предпосылке, что удачные инвестиционные решения ведут к улучшению качества жизни и к экономическому росту. Следовательно, цель анализа эффективности инвестиций состоит в максимизации общественного или частного благосостояния с учетом ряда ограничений. Каждое инвестиционное решение целесообразно оценивать с двух точек зрения: финансовый анализ - для оценки выгод конкретного инвестора, экономический анализ - для определения эффективности инвестиций для общества. Если в ходе финансового анализа все затраты и выгоды определяются в рыночных ценах, инвестиции распределяются на весь срок службы проекта или срок займа и используется частная ставка дисконтирования, то задачей экономического анализа является максимизация выигрыша в общественном благосостоянии при условии выполнения ряда социальных целей.

Метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций (коэффициента эффективности инвестиций - (ROI) ориентирован на оценку инвестиций на основе не денежных поступлений, а бухгалтерского показателя - дохода фирмы. Этот показатель представляет собой отношение средней величины дохода фирмы по бухгалтерской отчетности к средней величине инвестиций. Показатель ROI приобрел наибольшую популярность при оценке инвестиционных проектов, связанных с разработкой финансовыми организациями и банками новых типов их услуг, так как основные активы этих организаций представляют собой денежные средства, а значит здесь очень мала амортизация и не требуется оборотный капитал. Кроме того, в акционерных обществах, получивших широкое распространение в России, этот показатель ориентирует менеджеров на те инвестиционные проекты, которые прямо связаны с уровнем бухгалтерского дохода, интересующего акционеров в первую очередь.

Методики, предлагаемые зарубежными экономистами, отличаются максимальным учетом всех факторов и условий, воздействующих на эффективность инвестиций, к числу которых относится и валютный фактор. Особенно важен его учет в России, где многие инвестиции осуществляются в иностранной валюте (например, в долларах США). Национальные курсы часто завышают или занижают ценность внутренней валюты, что приводит к ценовому искажению капитала в иностранной валюте. Поэтому ценность вложений в иностранной валюте целесообразно определять, скорректировав общие инвестиции на удельный вес импорта и валютный курс.

По мнению большинства зарубежных экономистов наиболее достоверная оценка эффективности инвестиций достигается с помощью показателей NPV, IRR и PI . Причем, практика использования различных методов показала, что и для частных инвесторов и для государства наиболее обобщающим критерием является чистая текущая стоимость, а показатель внутренней нормы прибыли предпочтительнее и точнее, чем срок окупаемости.

В целом можно констатировать, что разные показатели с разных сторон характеризуют целесообразность инвестиционных проектов и ни одной из характеристик не следует пренебрегать, так как каждая из них несет свой объем информации, и только все они в совокупности могут дать реальное представление о приемлемости инвестиционного проекта.

Мы анализируем новый проект. Естественно, прежде всего мы оцениваем NPV, основываясь на проектируемом движении наличности. Мы назовем это базисным вариантом. Однако, сознавая возможность допущения ошибки, мы решаем изучить различные предпосылки правильного анализа.

Одним из способов такого исследования является установление верхнего и нижнего пределов для различных составляющих проекта. Предположим, мы прогнозируем продажу 100 единиц продукции ежегодно. Эти оценки могут быть завышены или занижены, но не более, чем на 10 пунктов. Поэтому установим нижний предел в 90 и верхний - в НО единиц. Таким же образом следует поступить со всеми другими компонентами движения наличности, внушающими недоверие.

На практике довольно трудно рассчитать общий объем перспективного движения наличности фирмы (особенно крупной) при наличии или отсутствии проекта. К счастью, в этом нет особой необходимости. При оценке возможного влияния обсуждаемого проекта на движение наличности компании нам следует учесть лишь итоговое приростное движение наличности. Этот прием называется принципом автономности.

Согласно этому принципу, определив приростное движение наличности, связанное с осуществлением проекта, мы можем рассматривать данный проект как своего рода «мини-фирму» со своими собственными будущими доходами и издержками, собственными активами и, конечно же, движением наличности. Следовательно, прежде всего нас будет интересовать соотношение между потоком наличности данной мини-фирмы и связанными с ней затратами. Преимущество данного принципа заключается в том, что мы будем оценивать лишь существенные стороны предложенного проекта отдельно от других проектов и видов деятельности.

В данном случае нас будет интересовать лишь приростное движение наличности, связанное с данным проектом. Пользуясь вышеприведенным определением, довольно легко выяснить, является ли движение наличности приростным или нет. Однако существует ряд ситуаций, в которых весьма вероятно допущение ошибок. В данном разделе Мы опишем несколько распространенных ошибок и методов, с помощью которых их можно избежать.

Безвозвратные издержки. Согласно определению, безвозвратные издержки - это сумма, которую мы уже уплатили или обязались уплатить. На размер данной суммы не может повлиять наше решение по поводу принятия или отклонения проекта. Другими словами, фирма обязана уплатить данную сумму в любом случае. Отсюда вывод: безвозвратные издержки не являются существенными в данном случае. Поэтому мы исключим их из нашего анализа.

Альтернативные издержки. Говоря об издержках, мы обычно подразумеваем прямые затраты. Альтернативные издержки отличаются немногим, они лишь заставляют отказаться от определенной части прибыли.

Побочные эффекты. Следует помнить о том, что приростное движение наличности охватывает все изменения перспективного движения наличности компании. Совершенно естественно, любой проект может иметь побочные эффекты, как положительные, так и отрицательные. Например, Innovative Motors Company (IMC) выпускает новый автомобиль, реализация которого будет осуществляться, возможно, за счет других моделей, выпускаемых IMC. Это явление называется снижением реальной стоимости продукции и может встречаться на любых многопоточных производствах. (Снижение реальной стоимости имеет и более колоритные названия: эрозия, пиратство, каннибализм. В таких случаях реализация нового проекта осуществляется за счет уже действующих проектов той же компании.)

Учитывая возможное снижение реальной стоимости, важно сознавать, что любое снижение объемов реализуемой продукции, связанное с запуском нового проекта, также могло быть и следствием будущей конкуренции. Данный побочный эффект является существенным лишь в случае, когда он является единственной причиной издержек.

Чистый оборотный капитал. Обычно наряду с основными фондами в проект вкладывается и чистый оборотный капитал. Например, при осуществлении проекта всегда требуется иметь под рукой определенную сумму наличных денег для покрытия возникающих расходов. Помимо этого, необходимо внести первоначальный капитал на приобретение то вар но-материальных запасов и дебиторскую задолженность (для покрытия продаж в кредит). Часть финансирования может быть произведена за счет кредиторской задолженности поставщикам, однако фирме придется восполнять балансовый дефицит. Этот баланс будет отражать капиталовложения в виде чистого оборотного капитала.

При проведении экономического анализа эффективности намечаемых капиталовложений очень легко упустить из виду одну из важных характеристик чистого оборотного капитала. При свертывании проекта распродаются материальные запасы, возвращаются задолженности, оплачиваются счета и постепенно используется запас наличных денег. Все это освобождает изначально вложенный чистый оборотный капитал. Его инвестирование в проект очень схоже с предоставлением займа. Фирма предоставляет чистый оборотный капитал в начале, получая его обратно по завершении проекта.

Издержки финансирования. Анализируя предложенный проект, мы не будем учитывать взимаемые проценты или какие-либо другие финансовые издержки, например, дивиденды или сумму долга, т.к. нас интересует прибыль с капитала, вложенного непосредственно в проект. Как уже указывалось в главе 2, взимаемые проценты, например, являются частью прибыли кредиторов, а не прибылью с наших активов.

Другими словами, нашей задачей при оценке проекта является сравнение денежных поступлений от проекта и стоимости приобретения данного проекта для определения его номинальной стоимости. Сочетание займов и собственных средств в финансировании проекта представляет собой управленческую переменную и является показателем того, каким образом распределяются средства между владельцами и кредиторами.

Прочие факторы. Есть и другие факторы, которым следует уделить внимание. Во-первых, нам нужно определить объем прибыли. Более того, нас интересует реальная прибыль от проекта, а не процентная. Во-вторых, нам нужно определить размер прибыли за вычетом налогов, т.к. налоги всегда означают отток прибыли. И в любом случае, говоря о приростном движении наличности, мы имеем в виду приростное движение наличности после уплаты налогов. Но следует помнить о том, что прибыль за вычетом налогов и чистая прибыль - это совершенно разные вещи.

При поступлении заявки от заказчика, необходимо просчитать капитальные вложения, срок и окупаемость проекта. Для этих целей существуют специальные программные продукты, такие как: Project Expert , Альт-Инвест, Альт-финансы.

Принятие решения на основе тщательного экономического обоснования целесообразности вложения инвестиций на развитие производства является важным, но не окончательным моментом в эффективном использовании капитальных вложений, так как впереди предстоит капитальное строительство, т.е. реализация выбранного проекта.

Проектирование и непосредственное сооружение объекта, т.е. капитальное строительство, самым существенным образом влияют на эффективность использования капитальных вложений.

Повышение эффективности капитальных вложений и капитального строительства на предприятии может быть достигнуто за счет:

* разработки хорошего проекта и сокращения срока проектирования;

* сокращения срока строительства;

* применения прогрессивных строительных конструкций, деталей и строительных материалов;

* широкого применения там, где это возможно и целесообразно, хороших типовых проектов, которые уже оправдали себя на практике. Применение типовых проектов позволяет в значительной мере снизить затраты и сроки на проектирование объекта, а также резко уменьшается риск, что будет построен неудачный объект

* механизации строительно-монтажных и отделочных работ;

* широкого применения монолитного домостроения вместо панельного;

* недопущения распыления капитальных вложений по многим строительным объектам;

* применения в проекте самой передовой техники и технологии с учетом отечественных и зарубежных достижений.