Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

Размещено на http://www.allbest.ru/

ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ

МПС

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЙ

Кафедра «Финансы и кредит»

Атестационная работа

по теме:

«Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри»

Автор аттестационной работы: Понизник В.П.

Руководитель работы: к.э.н., доцент Алексеенко Н.А.

Консультант: к.т.н., доцент Тарасова Е.Н.

2011г.

г.Хабаровск

Аннотация

В аттестационной работе освещены теоретические и практические вопросы оценки стоимости коммерческой недвижимости разного вида, представляющей собой единый имущественный комплекс.

Оценка стоимости недвижимого имущества проведена тремя подходами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, доходным.

Работа состоит из 2 частей: теоретической и практической.

В теоретической части, состоящей из одной главы, представлены методические основы теории и практики оценки стоимости недвижимости, проведен анализ макроэкономического положения в Республике Саха (Якутия), социально-экономической ситуации в регионе.

В практической части на примере имущественного комплекса ООО «Эрэл», расположенного по адресу: г.Нерюнгри, ул. Аммосова, 1 была произведена оценка рыночной стоимости недвижимости.

Оценка имущества проведена в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Стандартов оценки, утвержденные Постановлением Правительства от 06.07.2001г. №519, Международных стандартов оценки Международного комитета по стандартизации оценки (МСО-2000).

Аттестационная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии, изложена на листе, включает 1 рисунок, 18 таблиц, приложений. Библиография - 52 источников.

рыночная стоимость коммерческая недвижимость

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Необходимость оценки и её цели

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1.3 Принципы оценки

1.3.1 Принципы пользователя

1.3.2 Принципы связанные с объектами недвижимости

1.3.3 Принципы, связанные с рыночной средой

1.3.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

1.4 Подходы в оценке недвижимости

1.4.1 Затратный подход

1.4.2 Рыночный подход

1.4.3 Доходный подход

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса

2.1 Сопроводительное письмо

2.2 Краткое изложение существенных фактов и выводов

2.3 Основные предположения и ограничивающие условия

2.4 Определение термина рыночная стоимость

2.5 Объём и этапы исследования

2.6 Анализ социально-экономической ситуации в регионе

2.7 Экономическая ситуация г.Нерюнгри

2.7.1 Реальная экономика

2.7.2 Социальная политика и уровень жизни населения

2.8 Рынок недвижимости

2.9 Среда местоположения

2.10 Описание улучшений (зданий)

2.11 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.12 Анализ участка как незастроенного

2.13 Анализ участка с имеющейся застройкой

2.13.1 Расчет ставки арендной платы за нежилые помещения

2.13.2 Сравнение вариантов использования коммерческой недвижимости

2.14 Определение стоимости объекта

2.15 Затратный подход оценки

2.15.1 Оценка стоимости земельного участка

2.15.2 Оценка стоимости восстановления (замещения) строений

2.15.2.1 Восстановительная стоимость здания магазина

2.15.2.2 Восстановительная стоимость пристроенного склада

2.15.2.3 Оценка накопленного износа

2.15.3 Расчёт стоимости объекта затратным подходом

2.16 Подход прямого сравнительного анализа продаж

2.17 Доходный подход

2.18 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

2.19 Сертификат рыночной стоимости

2.20 Основные предположения и ограничивающие условия

2.21 Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

В условиях становления рыночной экономики в России недвижимость начинает свободно обращаться на рынке. И вопрос о стоимости объекта недвижимости, продающегося на свободном рынке, т.е. вопрос о его рыночной стоимости, становится важным как для продавца, так и для покупателя. Оценщик является третьей стороной в споре продавца и покупателя о цене недвижимости.

Понимание факторов, влияющих на стоимость объекта, является важнейшим условием для правильного установления величины стоимости. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды, ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов. Для того чтобы оценить стоимость имущества, необходимо изучить физические характеристики недвижимости, рынок, на котором она находится в настоящее время и окажется в прогнозируемом будущем, возможности финансирования и правовую среду. Стоимость оценки имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба и т.д. Оценка может проводиться в целях налогообложения, при заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения.

Теоретическая часть аттестационной работы построена на изучении трудов российских и зарубежных специалистов в области оценки недвижимости. Методологической основой послужили Международные и Государственные стандарты, стандарты РОО профессиональной деятельности в области оценки, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ, данные статистических отчетов, справочная и аналитическая литература. Она раскрывает основные понятия оценочной деятельности, подходы и методы оценки стоимости недвижимости.

Вторая часть аттестационной работы представлена в виде стандартного отчета о рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости (магазин и склад на территории г.Нерюнгри) с соблюдением нормативных требований к содержанию отчетов. Исходной информацией для написания практической части работы послужили документы, предоставленные ООО «Эрэл», которые приняты как достоверные, подробно и точно отражающие объект недвижимости. Эти материалы включали: "Сведения о состоянии имущества предприятия" (Ф №5), Инвестиционный паспорт г.Нерюнгри за 2000 год, договор на покупку права аренды, сведения из технического паспорта БТИ, свидетельство о государственное регистрации права собственности на строения.

Исследования и анализ, приведенные в работе, были выполнены с 15 мая по 20 июля 2001 года. Автором проводилась персональная инспекция объекта оценки с целью подтверждения факта наличия представленного к оценке имущества, визуальный осмотр технического состояния элементов и конструкций объектов недвижимости.

Причины, побудившие автора выбрать для аттестационной работы данный имущественный комплекс:

местом постоянного проживания автора является г.Нерюнгри Республики Саха(Якутия).

анализ ситуации на рынке торговой недвижимости г.Нерюнгри показал, что увеличилось количество сделок с недвижимостью данного вида (за последние семь лет произошло шестнадцать сделок купли-продажи, из них одиннадцать - за последние два года)

40% объектов недвижимого имущества, используемых для торговой деятельности, являются собственностью Комитета по управлению муниципальным имуществом при администрации (КУМИ) г.Нерюнгри и сдаются в аренду хозяйствующим субъектам. Анализируя социально-экономическую ситуацию в регионе, можно сделать вывод о том, что спрос на торговые комплексы, аналогичные оцениваемому, превышает предложение, а действия местных органов власти (в частности КУМИ), направленные на пополнение местного бюджета, и выражающиеся в проведении аукционов по продаже торговых зданий указывают на оживление данного сектора рынка недвижимости.

В этих условиях знания и практическая деятельность автора по оценке данных объектов будут востребованы.

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Необходимость оценки и ее цели

Развитие рыночной экономики, возрождение института частной собственности обуславливают необходимость и возможность оценки собственности. Любой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Оценка объекта недвижимости означает определение в денежном выражении стоимости, которая должна отражать его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

Представление о полезности имущества зависит от конкретных интересов собственника. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: государственные структуры, частные лица, контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. Оценка недвижимости применяется в случаях:

1. Оценка недвижимости для сделок купли-продажи.

2. Кредитование под залог недвижимости.

3. Оценка при внесении недвижимости в уставный капитал предприятия.

4. Оценка недвижимости при исчислении налогов на сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, наследование).

5. Оценка недвижимого имущества при его страховании.

6. Оценка недвижимости в целях налогообложения.

7. Оценка недвижимости в случаях принудительного отчуждения для государственных нужд.

8. Оценка недвижимости при ее приватизации.

В зависимости от целей оценки определяются различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, скраповая и т.п.).

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость недвижимой собственности зависит от множества объективных и субъективных факторов.

Таблица 1.1

Субъективные	Темперамент, осведомленность, честность, другие личностные качества участников операций с недвижимостью.
Объективные	Макроэкономические	Факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции; различия в динамике цен на товары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формирования нового социально слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость; развитие системы иностранных представительств в регионе; инфляционные ожидания, рекламные мифы.
	Микроэкономические	Факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок и связанные с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки. Микроэкономика определяет рынок как эффективный, если: рынок централизован, т.е. все товары и услуги сконцентрированы в одном месте; на рынке обращаются стандартные движимые товары; на рынке отсутствуют сезонные колебания; сделки купли продажи имеют простое финансирование и юридическое оформление; рынок не ограничен жесткими законодательными нормами.

Из сопоставления характеристик рынка недвижимости с признаками эффективного рынка можно сделать вывод, что рынок недвижимости по своей природе неэффективный, а на его функционирование влияют множество факторов.

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

экономическое местоположение объекта недвижимости - местоположение объекта и связи его с рынком пользователя, т.е. близость к развитой инфраструктуре;

архитектурно-конструктивные решения проекта;

планировочные решения проекта;

наличие коммуникаций;

наличие вспомогательного оборудования;

состояние здания;

сейсмические;

объем оцениваемых имущественных прав;

экология;

факторы спроса и предложения.

1.3 Принципы оценки

Теоретической основой оценки недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанных участниками рынка недвижимости в мировой практике оценки. Оценочные принципы помогают учесть многочисленные условия формирования цен на недвижимость. В соответствии с этими принципами, недвижимость является относительно дефицитным товаром, спрос на неё создаётся её полезностью и доступностью, но ограничивается покупательной способностью. Оценивая объект недвижимости, необходимо опираться на принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие взаимосвязанные четыре группы:

1 группа: принципы, основанные на представлениях пользователя;

2 группа: принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

3 группа: принципы, связанные с рыночной средой;

4 группа: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

1.3.1 Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное значение при этом имеет за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как деньги изменяют свою стоимость во времени. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

1.3.2 Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)

К этой группе относятся следующие принципы:

остаточной продуктивности (производительности) земли;

предельной продуктивности (принцип вклада);

возрастающей и уменьшающейся отдачи;

сбалансированности;

оптимальных величин;

оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности (производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность (производительность). Чтобы пояснить это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли (см. табл.1).

Таблица 1.2 Составляющие производства и источники их покрытия

Составляющие производства	Источники покрытия
Капитал - это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства - труд, землю и управление.	Часть выручки от реализации продукции
Труд - представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке.	Заработная плата
Управление (предпринимательская деятельность) - включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия.	Прибыль
Земля - это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы - замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством.	Рента

Если в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства.

Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности (принцип вклада) означает, стоимость любого отдельного элемента (составной части недвижимости) зависит от величины его вклада в общую стоимость или степени её уменьшения при его отсутствии.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Принцип сбалансированности (или пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны быть сбалансированы, оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономической величины). При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

1.3.3 Принципы, связанные с рыночной средой

В группу принципов, связанных с рыночной средой, входят принципы: зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции, изменения.

Принцип зависимости гласит: стоимость объекта недвижимости зависит от множества факторов - не только от характера экономической среды на примыкающей к оцениваемой недвижимости территории, ближайшей окрестности, региона («экономическое местоположение недвижимости»), но и национальных особенностей страны, международных связей.

Принцип соответствия определяет понятие престижности в отношении рынка недвижимости. Любой объект недвижимости должен соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Объект оценки имеет максимальную стоимость в том случае, если его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей природной среде и потребностям рынка. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и учитывать тенденции их развития для правильного прогноза будущей стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип предложения и спроса. На стоимость объекта недвижимости оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения. Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов.

Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты, что увеличивает конкуренцию. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли (в случае стабильности спроса). Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Принцип изменения стоимости. Недвижимость, а также окружающая её экономическая, социальная и географическая среда, подвержены постоянным изменениям. Объекты недвижимости изнашиваются в процессе эксплуатации, меняются виды землепользования в результате деятельности людей. Экономические условия, изменяясь, создают предпосылки для развития рынка недвижимости. Демографическое и социальное развитие порождают потребность в различных видах жилья. Эти факторы способны изменять полезность объектов недвижимости в данном месте. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Поэтому оценка стоимости осуществляется на конкретную дату.

1.3.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ПННЭИ) объекта недвижимости определяется как наиболее вероятное использование недвижимого имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшего и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором - наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Максимальная стоимость объекта недвижимости возникает также при оптимальном соответствии его функционального назначения, архитектурного стиля и др. виду землепользования и территориальной организации, сложившейся в данной местности.

1.4 Подходы в оценке недвижимости

Процесс оценки недвижимости базируется на ранее рассмотренных принципах и в соответствии с [4] должен выполняться с использованием трёх основных подходов оценки: затратного, рыночного и доходного. В рамках определенного подхода стоимость объекта оценки может быть определена различными методами (см. табл.1.3.).

Таблица 1.3 Подходы и методы оценки

Подходы	Методы
Затратный	1. укрупненных обобщенных показателей (метод сравнительной единицы) 2. укрупненных элементных показателей стоимости 3. единичных расценок: 3.1. ресурсный 3.2. базисно-индексный
Сравнительный или рыночный	1. парных продаж 2. определения рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи; 2.1. валового рентного мультипликатора 2.2. общего коэффициента капитализации
Доходный	1. дисконтирования денежных потоков 2. капитализации доходов

1.4.1 Затратный подход

Применение затратного подхода (ЗП) оценки недвижимости основано на концепции, согласно которой существует тенденция установления цены на недвижимость исходя из затрат на создание аналогичной по своим характеристикам недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости самого земельного участка, произведенных улучшений и благоустройств с учетом износа участка функционального, внешнего. Стоимость произведенных улучшений определяется как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за вычетом всех видов износа улучшений.

Необходимо помнить о том, что во многих случаях ЗП в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения ЗП имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

оценка новых или недавно построенных объектов;

анализ лучшего наиболее ПННЭИ земельного участка - расчет оценщиком варианта более эффективного использования земельного участка (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого объекта;

технико-экономическое обоснование нового строительства - ТЭ анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта;

оценка объектов незавершенного строительства;

оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

оценка в целях страхования;

оценка в целях залога, кредитования;

переоценка основных фондов предприятий;

недостаток информации для применения других подходов к оценке - недостаток информации ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

ЗП не следует применять в следующих случаях:

для зданий, имеющих историческую ценность;

для зданий, имеющих чрезмерный физический износ;

когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

Необходимо отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, ЗП к оценке недвижимости был и остается одним, а иногда и единственно применимым в отечественной практике.

В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимость нового строительства:

метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (сравнительной единицы);

метод укрупненных элементных показателей стоимости (разбивки на компоненты);

метод единичных расценок.

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивает приемлемую точность порядка 15-20%.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м2, 1 м3, 1 место и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного сооружения. Стоимость нового строительства определяется путем умножения стоимости ед. на количество ед. сравнения с корректировкой на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности, различные типы крыш и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы неидентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по данному методу стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

Сз= Сед * V * К1 * К2 * К3 * Ки, (1.1)

где Сз - восстановительная стоимость объекта оценки;

Сед - стоимость 1 единицы потребительских свойств аналога;

V - количество единиц потребительских свойств;

К1 - поправочный коэффициент на климатический район;

К2 - поправочные коэффициенты на конструктивный элемент;

К3 - поправочный коэффициент на группу капитальности;

Ки - коэффициент индексации цен в строительстве на дату оценки.

Метод укрупненных элементных показателей стоимости (разбивки на компоненты). Данный метод характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10 %.

Сущность метода заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей здания или видов работ. Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Данный метод определения стоимости формализуется двумя способами:

суммирование по видам работ;

суммирование по частям здания.

Метод единичных расценок. Данный метод обладает наибольшей точностью расчета - до 5%.

Техника применения метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок, или анализ и переработку оценщиком существующих смет на данное здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ.

Известно несколько разновидностей метода единичных расценок:

- ресурсный;

- базисно-индексный и их разновидности - базисно-компенсационный,

- ресурсно-индексный и др.

В настоящее время разработано достаточное количество автоматизированных комплексов по составлению смет (WINSMETA, БАРС+), однако в практике оценочной деятельности ресурсный метод, на который переходят сметчики-строители с 2001 г., применяется ограниченно, т.к. он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объемов СМР и расходов строительных материалов.

Достоинством затратного подхода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Это единственный подход определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными застроенными земельными участками.

1.4.2 Рыночный подход

Рыночный подход оценки недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Основой данного подхода является принцип замещения. Стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Цена, уплаченная за схожие или аналогичные объекты, отражает рыночную стоимость объекта, по которому производится оценка.

Применение рыночного подхода связано со множеством трудностей и условностей:

не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременение и условия финансирования, время продаж - немногие из позиций по которым, как правило объекты имеют различия;

необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости;

при продажах доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях подход сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Процесс оценки предполагает для выбранных объектов сравнения выявление основных элементов сравнения, определение реакции рынка на их присутствие, и корректировку стоимости объектов-аналогов с учетом выявленных элементов.

Последовательность оценки недвижимостирыночным подходом:

1. Изучение рынка и выбор среды продаж и листингов (предложений на продажу), т.е. объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых особых условиях сделки.

3. Анализ и выявление различий объектов-аналогов с оцениваемым (по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи).

4. Корректировка цены продаж (предложений) по каждому сопоставимому объекту в соответствии с выявленными различиями с объектом оценки. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода “сопоставимых пар”, регрессионного анализа или других методов.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости, определение стоимости оцениваемого объекта рыночным подходом.

Применение рыночного подхода при оценке объектов недвижимости возможно только в случаях успешного функционирования соответствующего рыночного сегмента.

1.4.3 Доходный подход

Доходный подход в определении стоимости недвижимого имущества применим для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе подхода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Т.о. говоря, стоимость представляет собой сумму приведённых к моменту ожидаемых будущих выгод (рентных доходов и выручки от перепродажи).

Исходя из принципа замещения, арендная плата, нормы прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке, где капитализация - превращение дохода, получаемого от владения недвижимости, в оценку стоимости.

Современная теория оценки недвижимости использует два метода капитализации дохода, в основе которых лежат различные допущения и предпосылки. Выбор конкретного метода зависит от объема имеющейся рыночной информации.

Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, последовательность определения стоимости недвижимости методом прямой капитализации (МПК) дохода имеет следующий вид:

прогнозирование будущих денежных потоков;

капитализация будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

Метод прямой капитализации.

Основными предпосылками и допущениями МПК являются следующие:

период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности;

величина дохода постоянная;

не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал;

при расчете стоимости не учитывается величина начальных инвестиций.

Стоимость объекта по методу прямой капитализации определяется:

V = I / R, (1.2)

где V - стоимость оцениваемого объекта;

I - доход, приносимый оцениваемым объектом;

R - коэффициент капитализации для оцениваемого объекта.

МПК не следует применять: когда отсутствует информация о рыночных сделках; при незавершенном строительстве - т.к. объект еще не вышел на режим стабильных доходов; когда объект требует серьезных капиталовложений из-за серьезных разрушений в результате стихийного бедствия, на реконструкцию.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные платежи в течение периода владения делятся на несколько уровней:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% сдаче в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный валовой доход (ДВД) есть предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неплатежей.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта и (или) неуплаты арендной платы. Степень незанятости характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение несданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Коэффициент загрузки, соответственно, как отношение сданных в аренду к общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Коэффициент незанятости отражает общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки, при этом отклонение от среднерыночного значения свидетельствует о качестве управления конкретной недвижимостью.

Чистый операционный доход (ЧОД) - это ДВД за вычетом операционных расходов. Операционные расходы или расходы на эксплуатацию - постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ДВД. Исходя из экономической сути отдельных статей расходов, они подразделяются на постоянные, переменные и расходы на замещение.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта арендаторами - налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости.

Переменные расходы связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг: расходы на управление, расходы по заключению договоров аренды, расходы на заработную плату обслуживающего персонала, расходы на коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы по обеспечению безопасности и т.п.

Расходы на замещение - отчисления в резерв замещения на капитальный ремонт, расходы на косметический ремонт перед вселением нового арендатора.

ЧОД пересчитывается в текущую стоимость объекта, т.е. капитализируется.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;

компенсацию за риск;

компенсацию за низкую ликвидность;

компенсацию за инвестиционный менеджмент;

поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации, среди них методы:

рыночной выжимки;

кумулятивного построения;

связанных инвестиций;

определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Инвестиции в недвижимость имеют более высокую степень риска по сравнению с инвестициями в государственные ценные бумаги, ставка на дополнительный риск учитывает эту разницу.

Таблица 1.4 Систематический и несистематический риски

Систематический (рыночный) риск	общая политическая ситуация общая экономическая ситуация изменение законодательства увеличение числа конкурирующих объектов
Несистематический (специфический) риск	менеджмент неполучение арендных платежей износ здания чрезвычайные ситуации

Поправка на низкую ликвидность учитывает тот факт, что недвижимость низколиквидная по сравнению с наличными деньгами или ценными бумагами.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Размер компенсации за инвестиционный менеджмент зависит от конкретного объекта недвижимости, его принадлежности к определенному сегменту рынка недвижимости.

Дисконтирование денежных потоков.

Используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможно дальнейшая продажа собственности. Метод дисконтирование денежных потоков (ДДП) основан на принципах ожидания и замещения и предполагает наличие следующих исходных данных:

1. прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (стоимость объекта по окончании прогнозного периода денежных поступлений);

2. срок проекта. Выбор срока проекта зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов;

3. нормы дисконтирования. Норма дисконтирования обозначает норму сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта. В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

чистый доход - ДВД за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения, и амортизационных отчислений;

денежный поток (до или после уплаты налогов) - ЧОД за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. Если влияние инфляции велико, расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных. Темп инфляции - относительный прирост цен за период.

Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции. С точки зрения инвестора удобнее пользоваться номинальной нормой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы как денежных потоков, так и изменения стоимости собственности включают инфляционные ожидания. Недвижимость всегда была лучшим средством вложения средств в условиях инфляции. При росте темпов инфляции, владелец всегда может легко компенсировать дополнительный рост инфляции увеличением арендных ставок и стоимости недвижимости. Таким образом, недвижимость в условиях инфляции, с одной стороны, можно рассматривать как актив с меньшим риском, а с другой стороны, инвестиции в недвижимость имеют премию за риск большую, чем, например, облигации.

Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода оценки, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода на него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, производится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путём их капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный подход даёт хорошие результаты, несмотря на сложность прогнозировая денежных потоков и определению ставки дисконта.

Каждый из трёх основных подходов оценки недвижимости имеет достоинства и недостатки, свою специфику, которая определяет диапазон применения того или иного подхода. В связи с этим, для получения оценочных данных, в максимальной степени отражающих реальную рыночную стоимость объекта, применяется комбинирование всех трёх подходов с последующим обобщением и согласованием полученных результатов.

ГЛАВА 2. Отчет об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса

2.1 Сопроводительное письмо

Директору ООО «Эрэл»

08 февраля 2001 г.

Уважаемый

в соответствии с договором №, заключённым между Вами, оценщик произвел осмотр и оценку имущественного комплекса в составе земельного участка площадью 850 кв.м и здания магазина с пристроенным складским помещением, расположенного по адресу: РФ, Республика Саха(Якутия), г.Нерюнгри, ул. Аммосова, 1.

Целью оценки является определение текущей рыночной стоимости полных прав собственности на вышеуказанные здания для продажи объекта в соответствии с требованиями Федерального Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ», Стандартов оценки, утвержденные Постановлением Правительства от 06.07.2001г. №519, Международных стандартов оценки Международного комитета по стандартизации оценки (МСО-2000).

В своей работе оценщик исходил из предложения, что объект не заложен и не обременён ограничениями на возможное использование территории.

Обращаю Ваше внимание, что это письмо не является отчётом об оценке, а только предваряет полный письменный отчёт, приведённый далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведённом ниже отчёте об оценке объекта, оценщик пришёл к заключению, что рыночная стоимость имущественного комплекса в составе земельного участка площадью 850 кв.м и здания магазина с пристроенным складским помещением, расположенного по адресу: РФ, Республика Саха(Якутия), г.Нерюнгри, ул. Аммосова, 1, по состоянию на 15 января 2001 года составляет: 2213,3 (два миллиона двести тринадцать тысяч триста) рублей.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки рыночной стоимости, Вы найдёте в соответствующих разделах отчёта.

Выводы, содержащиеся в отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне (тел. 6-22-58).

Надеюсь на дальнейшее сотрудничество.

С уважением, Понизник В.П.

2.2 Краткое изложение существенных фактов и выводов

Местонахождение объекта:	г.Нерюнгри, ул. Аммосова, 1
Тип объекта недвижимости:	здания торгово-складского назначения
Цель оценки:	определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи
Основание для проведения оценки	Договор №___ от ______________2001г.
Оцениваемые права:
Земельный участок:	право пользования
Улучшения (здания):	частная собственность ООО «Эрэл»
Состав имущественного комплекса:
Земельный участок:	850 кв.м
Улучшения:	здание магазина с пристроенным складским помещением
Наилучшее и наиболее эффективное использование:	оптово-розничная торговая база
Дата оценки:	15 января 2001 года
Дата осмотра объекта:	15 января 2001 года
Зона градостроительной ценности:	№ 2 (высокая)

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная



Затратным подходом:	2829,0 тыс. руб.
Подходом прямого сравнительного анализа продаж:	2106,4 тыс. руб.
Доходным подходом:	2193,1 тыс. руб.
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта:	2213,3 тыс. руб.

Сведения по объекту оценки

Адрес объекта:	г.Нерюнгри, ул. Аммосова, 1
Собственник объекта:	ООО «Эрэл»
Год постройки: Здание магазина Складское помещение Площадь общая (строительный объем): Здание магазина /объем Складское помещение /объем	1994 (срок жизни 7 лет) 1980 (срок жизни 21 год) 240 кв.м ( 840 куб.м ) 360 кв.м ( 1260 куб.м)
Текущее использование:	Магазин строительных материалов

2.3 Основные предположения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

6. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

2.4 Определение термина рыночная стоимость

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно, и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определённую дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

2.5 Объём и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Оценка стоимости земли: стоимость земельного участка в составе оцениваемого объекта недвижимости была определена по нормативной цене земли.

Применение подходов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три подхода (затратный, подход прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

2.6 Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Административно-территориальное деление и экономическая ситуация в Республике Саха (Якутия). Якутская Автономная Советская Социалистическая Республика (ныне Республика Саха (Якутия)) была образована 27 апреля 1922 г. Столица г. Якутск. В Якутии 33 административных улуса (района), в том числе национальных - 1 и 2 города республиканского значения с подчиненными территориями. Всего в республике 13 городов, в том числе 5 городов республиканского значения и 8 городов улусного (районного) значения, 62 рабочих поселка, 354 сельских администраций. В республике насчитывается 601 сельских населенных пунктов. Самый большой улус - Оленёкский (318,1 тыс. км2), самый маленький - Мегино-Кангаласский (11,7 тыс. км2).

Основные показатели промышленности Республики Саха (Якутия) (РС(Я)) приведены в приложении 1.

Производство валового регионального продукта

По экспертной оценке номинальный (в действующих ценах) валовой региональный продукт (ВРП) РС(Я) за 2000 год составил 79,2 млрд. деноминированных рублей при темпе роста в действующих ценах 131,9%, в сопоставимых ценах предыдущего года - 108,6%. Сводный индекс-дефлятор ВРП оценен на уровне 1,21 раза к предыдущему году.

Динамика номинального (в действующих ценах) и реального (в сопоставимых ценах предыдущего и базового 1995 года) ВРП за 1995-2000 гг. приведена в приложении 1.

В 2000 году впервые наметился процесс стабилизации уровня реального ВРП по сравнению с предыдущим годом 102,8%.

Экспертная оценка реального ВРП за 2000 год (108,6%) подтверждает стабилизационные процессы в экономике республики.

2.7 Экономическая ситуация г.Нерюнгри