Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

В целом экономическую ситуацию, как в России, так и в г.Нерюнгри, можно охарактеризовать как период относительного подъёма после глубокой депрессии. В 1999-2000 годах прекратилось неуклонное снижение практически всех макро- и микроэкономических показателей см. прил.8.

Основу экономики территории подчиненной г.Нерюнгри составляют отрасли, специализирующиеся на добыче угля, золота, выработке электроэнергии. В объеме промышленной продукции угольная отрасль составляет 73,2%, золотодобывающая - 14,1%, энергетика - 10,6%, пищевая - 0,7%, прочие - 1,4%, рост показателей к 1999 году в действующих ценах составил 29,1%.

За 2000 год выпущено промышленной продукции крупными и средними предприятиями на 6 млрд. 633 млн. рублей.

2.7.1 Реальная экономика

Угледобывающая отрасль.

Основным предприятием угольной отрасли, являющееся к тому же и градообразующим предприятием г.Нерюнгри, является ГУП «Якутуголь».

По данным Нерюнгринского территориального отдела Госстатистики, за 2000 г. добыто 8744 тыс. тон угля, в том числе малыми разрезами - 584 тыс. тонн (6,7% от общего объема). В целом плановое задание 2000 г. выполнено на 100,5%, к 1999 году - 100,9%, ГУП «Якутуголь» - на 102%, малыми разрезами - на 83,4%.

Из четырех действующих разрезов справились с заданием по добыче угля только два разреза: разреза «Нерюнгринский» и ООО СП «Эрэл». Разрез «Нерюнгринский» - на 102,0%, рост к 1999 г. составил 1,2%.

Золотодобыча.

В целом старательские артели за 2000 год добыли 4055,28 кг золота. В связи с тем, что годовое задание в конце промывочного сезона Министерством промышленности РС(Я) было увеличено на 930 кг, то выполнение скорректированного задания составило 94,4%, прирост к 1999 году 1089,37 кг (36,7%). На одного работающего за 2000 год добыто около двух килограммов золота при плане 1,7 кг.

Энергетика.

Плановое задание по производству электроэнергии Нерюнгринская ГРЭС выполнила на 96% (рост к 1999 г. составил 104,6%), по выработке теплоэнергии - 98,1% от плановой, по перетоку на ФОРЭМ поставлено 90,6% (недодано 103,4 млн. кВт/час. Хотя рост к 1999 году 6,4%). Отставание от задания объёмов объясняется снижением объёма заявок со стороны потребителей, перетоки на Восток регулируются АК «Якутскэнерго».

Производство потребительских товаров.

За 2000 год произведено потребительских товаров крупными и средними предприятиями на 84,680 млн. рублей, что составило 129,2% к объёму 1999 года. В структуре производства наиболее высок удельный вес пищевых продуктов - 72,3%, винно-водочных - 3,3%, доля непродовольственных составляет 24,4%.

В целях развития товаров местного производства перед руководителями предприятий города в 2000 году была поставлена задача о более полной загрузке имеющихся производственных мощностей на ремонтно-механическом заводе ГУП «Якутуголь», ОАО «Якутуглестрой», Нерюнгринском пищекомбинате, ГГГП «Востоккварцсамоцветы», швейной фабрике «Танас» и др.

Нерюнгринским пищекомбинатом в 2000 году выпущено продукции на сумму 46,083 млн. рублей, что составило 54,4% от общего выпуска потребительских товаров в Нерюнгри. Темп роста в фактических ценах к 1999 г. составил 99,6%.

Транспорт.

Нерюнгри имеет одну из наиболее развитых транспортных систем в Республике Саха (Якутия). Основу транспортной структуры территории составляют автомобильный, железнодорожный и авиационный транспорт. По данным статистики, в 2000 году крупными и средними предприятиями всех отраслей экономики г.Нерюнгри перевезено грузовыми автомобилями 4,074 млн. тонн различных грузов, что по сравнению с соответствующим периодом прошлого года больше на 59%. Грузооборот составил 31,582 тыс. тонно-километров и по сравнению с 1999 годом в целом сократился на 8,3%.

Снизился грузооборот по следующим отраслям: авиационный транспорт - на 29,8%, шоссейное хозяйство - на 15,4%, промышленность - на 10,5%, автомобильный транспорт - на 13,4%.

Статистические данные показывают, что транспортные предприятия г.Нерюнгри не полностью преодолели последствия экономического кризиса

Строительство.

В январе-ноябре 2000г. на развитие экономики и социальной сферы г.Нерюнгри инвестировано 527,003 млн. рублей в основной капитал, что на 55,5% больше, чем за соответствующий период 1999 года.

За 2000г. на территории подчиненной г.Нерюнгри предприятиями и организациями всех форм собственности введено 19 жилых домов общей площадью 5156 кв. м, что ниже объёмов сдачи 1999 г. в 2,3 раза. Уменьшение объёма ввода связано с тем, что в 1999 году сдавались переходящие с прошлых лет объекты, а так же с уменьшением централизовано выделяемых средств на строительство жилья из бюджетов всех уровней и собственных средств предприятий.

В негосударственном секторе 100% построено индивидуальными застройщиками, что составило 1753 кв. метров жилья. Средства, предусмотренные на индивидуальное жилищное строительство в республиканском бюджете в объёме 510 тыс. рублей, в течение 2000 г. городу не выделялись.

По объектам особой социальной значимости, финансируемым из федерального и республиканского бюджетов, кредиторская задолженность составила 17,039 млн. рублей.

Инвестиционные предложения по подготовке бюджета Республики на 2001г. составлены на паритетной основе: 50% - республиканский бюджет, 50% - местный бюджет.

Организациями и предприятиями всех форм собственности в 2000г. произведено собственными силами по договорам строительного подряда на 236 млн. рублей, что в действующих ценах на 43,7% больше, чем в 1999 г., введены в эксплуатацию объекты производственного, социального и коммунального назначения, стоимостью 76,495 млн. рублей (в текущих ценах).

Объём строительно-монтажных работ хозяйственным способом выполнен на 19,922 млн. рублей, что на 76,4% больше чем в 1999 году. Удорожание стоимости строительства в сравнении с прошлым годом составляет около 30%, остальной прирост является физическим увеличением объемов строительства.

Т.о. намечается тенденция к увеличению промышленного производства на предприятиях города.

Сельское хозяйство.

В сельском хозяйстве наблюдается стабильное увеличение объёма выпуска продукции. Агропромышленный комплекс г.Нерюнгри представлен двумя ведомственными хозяйствами: «Нерюнгринская птицефабрика» и ГУП «Золотинка», двумя подсобными хозяйствами старательских артелей («Амга» и «Золотинка»), 6 крестьянско-фермерскими хозяйствами, 23 родовыми общинами и личными подсобными хозяйствами граждан.

За 2000 год произведена 101 тонна молока (144,3% к заданию, 111,7% - к уровню 1999 года), 10,87 тыс. штук яиц (объём производства 1999г. перевыполнен в 4,3 раза), 637,4 тонны овощей (106,2% задания, 103,9% от уровня 1999года).

2.7.2 Социальная политика и уровень жизни населения

Демографические показатели.

По данным Государственного комитета по статистике Республики Саха (Якутия), численность наличного населения г.Нерюнгри (городская и сельская местность) на конец 2000 г. составила 103 тыс. человек. В течении последних лет сохраняется тенденция уменьшения численности населения, за 2000 год она сократилась на 0,3%, в основном за счет оттока населения за границы РС(Я).

За 2000 г. миграционный оборот составил 2663 человека.

Занятость.

В Нерюнгринский центр труда и занятости в 2000 году обратилось по вопросам трудоустройства 5657 человек. На конец 2000 года 342 человека признаны безработными. Из числа безработных женщины составляют 81%, молодежь до 29 лет - 33%, проживающие в сельской местности - 11%. Произошло снижение числа безработных по сравнению с началом года на 30%.

Число трудоустроенных возросло за счет временной занятости вахтовым методом, в старательских артелях, организацией летнего труда школьников.

По заявкам предприятий и организаций потребность в работниках составила на 1 января 20001 г. 537 человек, т.о. на одну заявленную вакансию приходится 0,6 человек из числа безработных, т.е. число вакансий почти в 2 раза превышает число безработных. За последние 5 лет в г.Нерюнгри такая ситуация сложилась впервые.

Денежные доходы.

В производственной сфере трудоспособного населения г.Нерюнгри занято 63,8%, в непроизводственной сфере - 36,2%.

Средняя численность работников по крупным и средним предприятиям г.Нерюнгри за 2000 г. составила 35542 человека (что больше на 2,2% по сравнению за 1999 г.).

Среднемесячная заработная плата и выплаты социального характера в расчете на одного работника за 2000 г. равна 4793,9 рублей, увеличение к 1999 г. составило 23,4%.

Задолженность по заработной плате на предприятиях и организациях г.Нерюнгри на 10 января 2001 г. составила 952,6 млн. рублей (или 2,1 месяца). Задолженность перед работниками бюджетных организаций не превышает 1,6 месяцев. Основная причина - отсутствие финансирования из республиканского бюджета, задолженность по финансированию работ прошлых лет, дебиторская задолженность предприятий за выполненные работы и услуги, низкий уровень собираемости коммунальных платежей (по предприятиям ЖКХ).

Общий объём денежных доходов населения города за период 1999-2000 г. вырос на 11,5% и составил 3900,4 млн. рублей и увеличился по сравнению с 1999 г. на 11,5%.

Величина среднедушевого денежного дохода за 2000 г. равнялась в среднем в месяц 4199,4 рублей, что к 1999 г. составило 128,2%. Величина среднедушевого денежного дохода превышала прожиточный минимум в 2,3 раза (в декабре 2000 г. минимум установлен в 1842,51 рублей).

2.8 Рынок недвижимости

По данным открытой печати на рынке недвижимости в разной степени активности действуют 5 риэлторских компаний.

Земельные участки.

В г.Нерюнгри рынок земельных участков не развит. Законодательство Республики Саха(Якутия) запрещает приватизацию земельных участков. Правовой статус земельных участков для коммерческой недвижимости на январь 2001 года - это аренда (краткосрочная и долгосрочная), постоянное (бессрочное) пользование; для индивидуальной жилой застройки - постоянное (бессрочное) пользование, пожизненно-наследуемое владение. Предоставление земельных участков происходит из городских земель запаса. По данным риэлторских компаний реальным спросом пользуются участки для установки временных объектов коммерческой деятельности - торговые павильоны, автозаправочные станции, а также для размещения автостоянок.

Рынок коммерческой недвижимости.

За последние два года в г.Нерюнгри оживился рынок продаж магазинов и складских помещений. Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости г.Нерюнгри показал, что увеличилось количество сделок с недвижимостью данного вида (за последние семь лет произошло шестнадцать сделок купли-продажи, из них одиннадцать - за последние два года). 40% объектов недвижимого имущества, используемых для торговой деятельности, являются собственностью КУМИ г.Нерюнгри и сдаются в аренду хозяйствующим субъектам.

Это связано с приходом на рынок производителей товаров из других регионов, себестоимость продукции которых такова, что даже с учетом транспортных расходов, их рентабельно ввозить на данную территорию. По этой причине владельцы зданий и сооружений, имеющих большие помещения, сдают в аренду свои свободные площади под склады и товарные базы.

Вторичный рынок более развит, т. к. затраты на строительство даже в наиболее привлекательных зонах города несоизмеримо больше чем покупка и аренда, тем более что имеется достаточное количество объектов (складов и магазинов) недостроенных или используемых промышленными предприятиями не с полной загрузкой и являющихся потенциальными объектами купли-продажи.

Анализирую социально-экономическую ситуацию в регионе можно сделать вывод о том, что спрос на торговые комплексы, аналогичные оцениваемому, превышает предложение, а также явные признаки указывают на оживление данного сектора рынка недвижимости.

Анализ социально-экономических показателей РС(Я), включая и рассматриваемый регион показывает, что в последнее время наблюдается устойчивая тенденция увеличения объемов промышленного производства, увеличения доходов населения, что благоприятно сказывается на активизацию рынка коммерческой недвижимости. Имеется достаточное количество предложений, что покрывается надлежащим спросом. Т.о. можно уверенно сказать, что на рынке коммерческой недвижимости цены складываются в соответствии с рыночной стоимостью.

Несмотря на то, что объект расположен не в центре города (по генплану подобные строения могут возводиться только в районах промышленно-коммунальной застройки), он имеет выгодное расположение в ввиду того, что г.Нерюнгри имеет компактное размещение с развитой дорожной сетью и удаленность от центра практически не сказывается на величине доходов в данной сфере бизнеса.

Оцениваемый объект обладает достаточно привлекательным набором потребительских качеств, которые высоко котируются на рынке:

местоположение на окраине многоэтажной жилой застройки и в тоже время близкое к центральной его части;

выход фасада магазина на дорогу с твёрдым покрытием (продолжение одной из центральных улиц города);

удобные подъезды и наличие гостевой автостоянки;

наличие ж/д ветки в непосредственной близости;

использование торгового комплекса в составе магазина и расположенного рядом склада, в соответствии с принципом сбалансированности, обеспечивает получение максимальной прибыли;

имеется отопление в магазине, которое может рассматриваться как более полное удовлетворение потребностей покупателя.

Отсутствие охранно-пожарной сигнализации и приточно-вытяжной вентиляции в магазине говорит о том, что покупатель будет вынужден сам вложить средства в их приобретение и установку.

Поскольку собственник объекта намерен продать его на открытом рынке, отметим, что спрос на данный вид сделки существенно превышает предложение.

Таким образом, исследования рынка и самого объекта показали, что данный объект как хорошо ликвидный товар и обладает набором качеств, которые благоприятно отразятся на его стоимости. Такая качественная оценка будет играть решающую роль в дальнейших рассуждениях при определении величины стоимости объекта.

2.9 Среда местоположения

Таблица 2.1 Характеристика земельного участка

Местоположение	Объект оценки расположен на северо-восточной окраине г.Нерюнгри, на границе между жилой и промышленно-коммунальной застройкой.
Окружение	На западе - на расстоянии 80 м располагаются многоэтажные жилые дома муниципальной собственности, на севере - в 350 м - здание УВД, 100м - остановка городского транспорта, на востоке и юго-востоке - граничит с гаражным кооперативом «Горняк» и производственной база ОАО «Якутуголь».
Наличие коммуникаций	Объект оценки обеспечен электроснабжением и телефонизацией, подключен к городским сетям водоснабжения и канализации.
Внешнее благоустройство	Гостевая автостоянка.
Подъезд	Асфальтированная дорога до объекта оценки (является продолжением одной из центральных улиц), железнодорожный тупик располагается в непосредственной близости от объекта оценки. Подъезды к имущественному комплексу - с твёрдым покрытием.
Экологическая обстановка	Превышения предельно-допустимых концентраций примесей не установлено
Градостроительная ценность участка под застройкой	Высокая

2.10 Описание улучшений (зданий)

Здание магазина.

Год постройки	1994
Площадь общая, кв.м Строительный объем, куб.м	240 840
Количество этажей	1
Группа капитальности	I
Балансовая стоимость	1594 тыс.руб.

Таблица 2.2 Строительные характеристики здания магазина

Конструктивные элементы	Характеристика	Техническое состояние
1	2	3
Фундаменты	Сборные железобетонные с кирпичным цоколем	Вскрытие не производилось. Мелкие трещины на цоколе с шириной раскрытия до 1,5 мм. Состояние хорошее.
Стены наружные	Кирпичные, толщиной в 3 кирпича с облицовкой силикатным кирпичом	В углах здания отдельные выбоины, отдельные трещины на фасадах. Состояние удовлетворительное.
Перегородки	Кирпичные	Состояние хорошее
Покрытие и кровля	Совмещенная рулонная по сборным железобетонным плитам	Разрушение верхнего и частично нижнего слоя, вздутия, требующие замены на площади 30%.
Полы	Дощатые, плиточные (цементная плитка)	Дощатые полы (40%) - состояние хорошее. В плиточных полах (60%) - отсутствие отдельных плиток, вздутие и отставание на площади до 20%
Проёмы оконные	Тройные, глухие	Состояние хорошее.
Проёмы дверные	Деревянные простые
Внутренняя отделка	Окраска	Состояние штукатурного слоя - в отдельных местах штукатурный слой потрескался, наблюдаются отставания от стен. Площадь повреждения 20%. Окрасочный слой стен потемнел, повреждён на значительной площади. Окраска дощатых полов местами истерта.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, телефонизация, водопровод, канализация, отопление - центральное.	Повреждение мест присоединения приборов канализации. Повреждение эмалированного покрытия мойки. Ослабление прокладок смесителей и запорной арматуры, повреждение окраски трубопровода, водопровода.

Пристроенное здание склада

Год постройки	1980
Площадь общая, кв.м Строительный объем, куб.м	360 1260
Количество этажей	1
Группа капитальности	III
Балансовая стоимость	737 тыс.руб.

Таблица 2.3 Строительные характеристики здания склада

Конструктивные элементы	Характеристика	Техническое состояние.
Фундаменты	Сборные железобетонные	Вскрытие не производилось. Просадок фундамента и разрушение цоколя нет. Состояние удовлетворительное.
Стены	Кирпичные, кладка облегчённая, толщиной в 3 кирпича	Мелкие трещины по фасаду с шириной раскрытия до 1мм, отдельные выбоины кирпича в углах стен вследствие механического повреждения. Состояние удовлетворительное
Перегородки	Каркасные дощатые	Отклонение от вертикали, зыбкость, зазоры в местах сопряжения с примыкающими конструкциями. Состояние удовлетворительное.
Перекрытия	Деревянные, подшивка потолка - дощатая	Следы протечек на потолке. Разрушение цементной стяжки, увлажнение утеплителя на площади 20%
Крыша	Деревянная двухскатная	Поражение гнилью мауэрлата, концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений. Площадь повреждения 20%.
Кровля	Асбестоцементная по обрешётке	Отсутствие отдельных листов, сколы и трещины, протечки, ослабление креплений к обрешётке. Площадь повреждения 100%.
Полы	Цементные	Выбоины отдельными местами.
Внутренняя отделка	Штукатурка откосов	Состояние удовлетворительное.
Наружная отделка	Штукатурка откосов	Состояние удовлетворительное.
Инженерное оборудование	Сеть электроснабжения внутри здания - открытая	Провесы электропроводов, неквалифицированный ремонт линии, требующий замены части электропроводки.

2.11 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчёте, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость:

рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость:

рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость:

рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность:

рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

2.12 Анализ участка как незастроенного

Законодательно разрешённое использование:

предполагается, что на оцениваемый участок распространяется действие типичных сервитутов, которые не оказывают негативного влияния на последующее развитие участка. Участок расположен на границе между жилой и промышленно-коммунальной застройкой. Предполагаемые виды использования участка следующие:

строительство индивидуального жилого дома;

строительство офиса;

строительство здания торгово-складского назначения;

строительство здания для использования под производственные площади.

Физически осуществимое использование:

рассматриваемая площадка прямоугольной формы, характеризуется средней несущей способностью грунтов. Все необходимые коммуникации, подведенные к участку, дают возможность осуществить любой юридически правомочный и физически возможный вариант использования, кроме индивидуального жилого дома - не соответствует генплану г.Нерюнгри. Строительство офиса или переоборудование под офис существующего здания потребует неоправданно больших затрат времени и денежных средств, поэтому данный вариант также не рассматривается.

Финансово осуществимое использование:

учитывая местоположение, размеры и конфигурацию участка, рассмотрим три варианта застройки участка: объект складского назначения, объект по торговле хозяйственными товарами и стройматериалами и мелкое производство. Все три варианта экономически целесообразны, т.к. в ближайшем окружении (до 800 м) аналогичные объекты отсутствуют.

Максимальная эффективность.

Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

2.13 Анализ участка с имеющейся застройкой

Рассматриваемый участок на дату оценки имел две сблокированных постройки торгово-складского назначения.

На момент оценки постройки использовались как магазин стройматериалов со складским помещением.

Учитывая, что здание находится в удовлетворительном состоянии и его ликвидация экономически не оправдана, наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого участка с имеющимися улучшениями - это продолжение его использование в настоящем виде.

2.13.1 Расчет ставки арендной платы за нежилые помещения

Расчет ставок арендной платы за различные варианты использования объекта оценки выполнен по Методике КУМИ г.Нерюнгри (приложение 2).

Плата за сдачу в аренду объекта недвижимости будет равна:

для магазина Апл = 600 х( 7976 х 1,5 х 1,3 х 1,1 х 1,1 х 1,38) : 10 = 600 * 2597 = 1558200 руб. (ставка арендной платы = 2597 руб.)

для склада Апл =600 х (7976 х 1,5 х 1,3 х 0,95 х 0,8 х 1,38) : 10 = 600 * 1631 = 978600 руб. (ставка арендной платы = 1631 руб.)

для мелкого производства Апл = 600 х (7976 х 0,5 х 1,3 х 0,95 х 0,8 х 1,38) : 10 = 600 * 544 = 326400 руб. (ставка арендной платы = 544 руб.)

2.13.2 Сравнение вариантов использования коммерческой недвижимости

Для определения ННЭИ объекта выполнено сравнение доходности оцениваемой недвижимости в случае её использования в качестве: складских помещений, торговых помещений, цеха деревообработки.

Результаты оценки максимальной эффективности приведены в табл. 2.4.

Таблица 2.4 Сравнение вариантов использования коммерческой недвижимости.

Вариант использования	Торговое (хозтовары и стройматериалы)	Складское помещение	Мелкое производство (дерево обработка)
Ставка аренды, руб./кв.м в год	2597	1631	544
Потенциальный валовый доход,тыс. руб.	1558,2	978,6	326,4
Потери от недоиспользования, %	2	5	8
Эффективный валовой доход, тыс. руб.	1527,0	929,7	300,3
Операционные расходы, % / руб.	30% / 458,1	35% / 325,4	30% / 90,0
Чистый операционный доход, тыс. руб.	1068,9	604,3	210,2
Общий коэффициент капитализации, %	30	30	30
Стоимость собственности, тыс. руб.	3563	2014	701

Наилучшее и наиболее эффективное использование: магазин хозтоваров и стройматериалов со складским помещением.

2.14 Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости использованы три основных подхода: затратный, рыночный (сравнительный), доходный. После анализа результатов, полученных разными подходами, для определения итоговой величины стоимости использовались чисто экспертные соображения.

2.15 Затратный подход оценки

В затратном подходе (ЗП) стоимость объекта недвижимости равна стоимости земли плюс восстановительная стоимость данного объекта за вычетом износа

В основе ЗП подхода лежит принцип, согласно которому стоимость восстановления (замещения) определяется расходами в текущих ценах на строительство объектов, имеющих с оцениваемым объектом эквивалентную полезность.

Следовательно, стоимость восстановления (замещения) выражается издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.

Определение величины накопленного износа строений.

Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.

2.15.1 Оценка стоимости земельного участка

Для определения стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным подходом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

При покупке либо свободного участка земли, либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив рассматривались следующие факторы:

перспективность местоположения;

состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости;

юридические нормы на предполагаемые улучшения;

физические характеристики участка;

финансовая обоснованность проекта использования.

Следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности на земельный участок. В нашем случае объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах долгосрочной аренды, т.е. "право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определёнными условиями, закреплёнными в договоре аренды". И соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права будет не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость прав долгосрочной аренды.

Для оценки рыночной стоимости земли применяются следующие методы: сравнения продаж, расширения, выделения, разбивки на участки, техника остатка для земли, капитализация земельной ренты, на основе определения нормативной цены земли.

Учитывая характер сложившихся в г.Нерюнгри отношений землепользования для оценки рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка нами была применена оценка стоимости земельного участка на основе определения нормативной цены земли.

Нормативная цена земли определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1204 от 3 ноября 1994 г. "О порядке определения нормативной цены земли". В соответствии с этим постановлением нормативная цена земли соответствует 200-кратной ставке земельного налога. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, при этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 % уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

Правительство РС(Я) (Ил Тумен) никаких корректирующих коэффициентов к расчету нормативной цены земли. Рассчитаем нормативную цену земли в размере 200-кратной ставки земельного налога:

Цн = Сзн * 200 * Sуч, ( 2.1 )

где Цн - нормативная цена земли;

Сзн - ставка земельного налога в 2-ой оценочной зоне в руб/кв.м;

Sуч - площадь земельного участка = 850 кв.м.

В соответствии с решением Сессии городского Собрания №54 от 25.12.2000 г. "Об утверждении дифференцированных ставок земельного налога", ставка земельного налога в г. Нерюнгри во 2-ой оценочной зоне (место расположения оцениваемого объекта) составляет 1,48 руб./кв.м в год. (ставка арендной платы - 2,96 руб./кв.м)

Цн = 1,48 * 200 * 850 = 251600 руб.

Таким образом, нормативная цена земли в случае продажи права долгосрочной аренды на конкурсной основе (стартовая цена) будет составлять 251600 руб.

Из-за отсутствия достоверных данных для определения стоимости земли другими подходами, принимаем стоимость земли равной нормативной:

251,6 тыс.руб.

2.15.2 Оценка стоимости восстановления (замещения) строений

В качестве улучшений на земельном участке оценивается два объекта: магазин и пристроенное складское помещение. Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчёте стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Проектно-сметная документация на строения отсутствует.

Полную восстановительную стоимость зданий определяем по укрупнённым показателям восстановительной стоимости с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = ПВС69 * V * К69-84 * К1 * К84-91 * К2 * К91-2001 * ПД, (2.2)

Где ПВС69 - восстановительная стоимость строительства 1куб.м здания в ценах 1969 года;

V - строительный объём в куб.м;

К69-84 = 1,19 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей 1969 года в уровень цен 1984 года (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г. приложение 1);К1 = 1,01 - территориальный коэффициент к индексу К69-84 (Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. № 94 приложение 2);

К84-91 = 1,56 - индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей 1984 года в уровень цен 1991 года (Приложение к Письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14Д);

К2 = 1,13 - территориальный коэффициент к индексу К84-91 (Приложение к Письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14Д);

К91-2001 = 17,46 - расчетный индекс изменения сметной стоимости СМР по регионам Российской Федерации на основании данных региональных центров по ценообразованию в строительстве с учетом НДС 1991 года в уровень цен 1 квартала 2001 года [40].

Предпринимательский доход (прибыль) (ПД) - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. По данным инвесторов и практикующих оценщиков г.Нерюнгри фактически прибыль предпринимателя составляет 20-30% от затрат на строительство. Оценщик в расчетах использовал норму прибыли ПД = 25%, учитывая выгодное расположение земельного участка и благоприятное положение на рынке недвижимости данного типа.

2.15.2.1 Восстановительная стоимость здания магазина

В качестве аналога выбрано здание магазина универсального одноэтажного без подвала; фундаменты сборные бетонные; стены крупнопанельные бетонные; перегородки кирпичные и деревянные; покрытия железобетонные; кровля рулонная; полы плиточные, дощатые; отделка повышенного качества; отопление центральное; водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение; объёмом до 10000 куб.м; группа капитальности - I, 7 территориальный пояс.

Восстановительная стоимость строительства 1 куб.м магазина ПВС69 рассчитывается по УПВС [ 45, табл.1] .

Удельная стоимость строительства 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года составляет: 63,8 руб.

Поправочный коэффициент по I климатическому району - 1,14, следовательно стоимость 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года с учетом поправки составляет: 63,8 * 1,14 = 72,73 руб/куб.м.

Необходимо учесть уменьшающую поправку на отличие конструктивного элемента - кирпичных стен магазина от крупнопанельных бетонных стен объекта аналога: поправочный коэффициент 3% [45, п.15 технической части]. Скорректированная на конструктив аналога удельная стоимость строительства 1 куб.м здания магазина с кирпичными стенами в ценах 1969 года составляет: ПВС69 = 72,73 * 0,97 = 70,55 руб.

У магазина и склада смежная стена длиной 12,0 м. Рассчитаем поправку стоимости стен с учетом смежной стены для здания магазина. Удельный вес стоимости стен и перегородок 12% (табл. №7.121), удельная стоимость стен 70,55 * 0,12 = 8,47 руб. Для зданий I и II группы капитальности соотношение стен и перегородок составляет 73% - стены и 27% - перегородки [32, приложение 2], т.о. на стены приходится 8,47 * 0,73 = 6,18 руб. Определим долю смежной стены в периметре всех стен - 12/(12*2+20*2)=0,19. Стоимость смежной стены магазина 6,18 * 0,19 = 1,17 руб.

В здании аналога учтена стоимость устройства вентиляции, т.о. необходимо уменьшить восстановительную стоимость на удельный вес вентиляции (5%), стоимость устройства вентиляции аналога составит 70,55 * 0,05 = 3,53 руб.

Скорректированная на исключение смежной стены и вентиляции удельная стоимость строительства 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года составляет: ПВС69 = 70,55 - 1,17 - 3,53 = 65,85 руб.

Строительный объём магазина - 840 куб.м.

Полная восстановительная стоимость магазина на дату оценки будет равна:

ПВС = 65,85 * 840 * 1,19 * 1,01 * 1,56 * 1,13 * 1,25 * 17,46 = 2 557 765 руб.

Таблица 2.5 Удельные веса и восстановительная стоимость конструктивных элементов здания магазина

Наименование работ и затрат	Удельный вес конструктивных элементов (%)	Удельная стоимость, руб/куб.м (В ценах 1969г.)	Стоимость, руб. (В ценах 2001г.)
Фундаменты	4	2,63	102311
Стены и перегородки	12	7,90	306932
Перекрытия	13	8,56	332509
Крыши	23	15,15	588286
Полы	9	5,93	230199
Проёмы	6	3,95	153466
Отделочные работы	4	2,63	102311
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	23	15,15	588286
Прочие работы	6	3,95	153466
Итого стоимость строительства	100	65,85	2 557 765

2.15.2.2 Восстановительная стоимость пристроенного склада

В качестве аналога выбрано одноэтажного здание материального склада без рампы, фундаменты бутовые, бутобетонные, бетонные; стены кирпичные; перекрытия и покрытия деревянные; кровля рулонная; полы асфальтовые и дощатые; электроосвещение; объёмом до 2000 куб.м; группа капитальности III, 7 территориальный пояс.

Восстановительная стоимость строительства 1 куб.м магазина ПВС69 рассчитывается по УПВС [ 44, табл.25] . Удельная стоимость строительства 1 куб.м здания склада в ценах 1969 года составляет 25,8 руб.

Поправочный коэффициент по I климатическому району - 1,09, следовательно стоимость 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года с учетом поправки составляет: ПВС69 =25,8 * 1,09 = 28,12 руб.

Строительный объём склада - 1260 куб.м.

Полная восстановительная стоимость склада на дату оценки будет равна:

ПВС = 28,12 * 1260 * 1,19 * 1,01 * 1,56 * 1,13 * 1,25 * 17,46 = 1638368 руб.

Таблица 2.6 Удельные веса и восстановительная стоимость конструктивных элементов здания склада

Наименование работ и затрат	Удельный вес конструктивных элементов (%)	Удельная стоимость, руб/куб.м (В ценах 1969г.)	Стоимость, руб. (в ценах 2001г.)
Фундаменты	12	3,37	196604
Стены, перегородки и колонны	34	9,56	557045
Перекрытия и покрытия	19	5,34	311290
Кровля	6	1,69	98302
Полы	12	3,37	196604
Проёмы	10	2,81	163837
Отделочные работы	2	0,56	32767
Электротехнические работы	2	0,56	32767
Прочие работы	3	0,84	49151
Итого стоимость строительства	100	28,12	1638368

2.15.2.3 Оценка накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной стоимости здания, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Физический износ здания (Фз) определяется по формуле:

n

Фз = Фкi* Ci , ( 2.3 )

i=1

где Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента,

Ci - восстановительная стоимость отдельной конструкции, элемента,

n - число отдельных конструкций, элементов в здании.

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Для определения накопленного износа применяется подход разбивки на компоненты. Величина исправимого износа определена на основе визуального осмотра с учетом рекомендаций [37].

Таблица 2.7 Исправимый физический износ короткоживущих элементов здания магазина

Наименование работ и затрат	Стоимость, руб. (В ценах 2001г.)	Износ, %	Стоимость износа, руб (В ценах 2001г.)	Остаточная стоимость, руб. (В ценах 2001г.)
Крыша, в том числе: Кровельное покрытие (60%)	588286 352972	50	176486	176486
Полы, в том числе: Плиточные (60%)	230199 138119	21	29005	109114
Отделочные работы, в том числе: Штукатурка (75%) Окраска (25%)	102311 76733 25578	25 100	19183 25578	57550
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	588286	10	58829	529457
	1181688		309081	872607

Таблица 2.8 Неисправимый физический износ короткоживущих элементов здания магазина.

Наименование работ и затрат	Стоимость с учетом исправимого износа, руб. (в ценах 2001г.)	Возраст, лет	Износ, %	Стоимость износа, руб (в ценах 2001г.)	Остаточная стоимость, руб. (в ценах 2001г.)
		действительный	физический
Крыша, в том числе: Кровля (60%)	176486	7	30	23%	41180	135306
Полы, в том числе: Плиточные (60%) Дощатые (40%)	109114 92080	7 7	30 40	23% 18%	25460 16114	83654 75966
Проёмы	153466	7	40	18%	26857	126609
Отделочные работы, в том числе: Штукатурка (75%) Покраска (25%)	57550 --	7	60	12%	6714	50836
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	529457	7	20	35%	185310	344147
	1118153				301635	816518

Таблица 2.9 Неисправимый физический износ долгоживущих элементов здания магазина.

Наименование работ и затрат	Стоимость, руб. (В ценах 2001г.)	Возраст, лет	Износ, %	Стоимость износа, руб (В ценах 2001г.)	Остаточная стоимость, руб. (В ценах 2001г.)
		действительный	эффективный
Фундаменты	196604	7	125	5,6%	11010	185594
Стены и перегородки	557045	7	125	5,6%	31195	525850
Перекрытия	311290	7	125	5,6%	17432	293858
Стропильная крыша 40%	235314	7	125	5,6%	13178	222136
	1300253				72815	1227438

Таблица 2.10 Исправимый физический износ короткоживущих элементов здания склада

Наименование работ и затрат	Стоимость, руб. (В ценах 2001г.)	Износ, %	Стоимость износа, руб (В ценах 2001г.)	Остаточная стоимость, руб. (В ценах 2001г.)
Крыша (кровля)	98302	60	58981	39321
Полы	196604	10	19660	176944
Отделочные работы	32767	10	3277	29490
Электротехнические устройства	32767	100	32767	--
	360440		114685	245755

Таблица 2.11 Неисправимый физический износ короткоживущих элементов здания склада.

Наименование работ и затрат	Стоимость, руб. (В ценах 2001г.)	Возраст, лет	Износ, %	Стоимость износа, руб (В ценах 2001г.)	Остаточная стоимость, руб. (В ценах 2001г.)
		действительный	эффективный
Крыша	39321	21	30	70%	27525	11796
Полы	176944	21	30	79%	123861	53083
Проёмы	163837	21	40	52,5%	86014	77823
Отделочные работы	29490	21	60	35%	10322	19169
	409592				247721	161871

Таблица 2.12 Неисправимый физический износ долгоживущих элементов здания склада.

Наименование работ и затрат	Стоимость, руб. (в ценах 2001г.)	Возраст, лет	Износ, %	Стоимость износа, руб (в ценах 2001г.)	Остаточная стоимость, руб. (в ценах 2001г.)
		действительный	эффективный
Фундаменты	196604	21	100	21%	41287	155317
Стены и перегородки	557045	21	100	21%	116979	440066
Перекрытия и покрытия	311290	21	60	35%	108952	202338
	1064939				267218	797721

Функциональный (моральный) износ приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта недвижимости.

Устранимым функциональным износом является отсутствие и для магазина и для склада охранно-пожарной сигнализации, а так же отсутствие в магазине приточно-вытяжной вентиляции. Величина устранимого функционального износа определяется затратами на приобретение, монтаж и наладку требуемых коммуникаций.

Таблица 2.13 Расчет затрат на установку коммуникаций

№	Наименование затрат	Стоимость, руб.
		магазин	склад
1.	Охранно-пожарная сигнализация	2359	3539
2.	Приточно-вытяжная вентиляция	46020	нет
	Всего	48379	3539

В соответствии со сметой ООО ЯСМНП «Защита» стоимость монтажа и наладки охранно-пожарной сигнализации на дату оценки составляет 9,83 руб./кв.м (см.прилож.9).

Рассчитаем стоимость охранно-пожарной сигнализации:

- для здания магазина 9,83 * 240 = 2359 руб.

- для здания склада 9,83 * 360 = 3539 руб.

В качестве неисправимого функционального износа считается несоответствие конструктивного решения оцениваемого объекта современным стандартам строительства. Ввиду того, что получение дохода от предполагаемого использования комплекса зданий для торговли строительными и хозяйственными материалами в малой степени зависит от современных конструктивных характеристик торгово-складских помещений величина неисправимого функционального износа незначительна.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением экономической ситуации, условий рынка, финансовых и нормативно-законодательных условий, транспортной доступности, экологической ситуации и т.д.

В качестве внешнего износа считается удаленность объекта оценки от центральной части города. Используя методику КУМИ г.Нерюнгри (приложение 2) определим величину внешнего износа капитализацией потерь арендных платежей в год.

Таблица 2.14 Расчет прогнозируемых потерь арендных платежей из-за местоположения

Тип помещения	Годовая арендная плата, руб./кв.м	Потери арендных платежей в год, руб.
	центральный район	Окраина жилой застройки
Магазин	2797	2597	200
Склад	1098	1020	78

Годовые потери арендных платежей составляют:

- по магазину 200 * 240 = 48000 руб./год; по складу 78 * 360 = 28080 руб./год.

При капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для сопоставимых объектов 30 % (раздел 2.17.1). Т. о., величина внешнего износа составит: по магазину 48000/0,30 =160000руб.; по складу 28080/0,30 =93600 руб.

2.15.3 Расчёт стоимости объекта затратным подходом

Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта затратным подходом сведён в таблицу 2.15.

Таблица 2.15 Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом

№	Элемент	Магазин	Склад
1.	Стоимость строительства аналогичного нового здания с учетом предпринимательского дохода	2 557 765	1638368
2.	Физический износ, руб. / %	683531 / 26,7	629624 /38,4
3.	Устранение функционального устаревания	48379	3539
4.	Внешний износ, руб.	160000	93600
5.	Итого накопленный износ, руб. %	891910 34,9	726763 44,4
6.	Стоимость объекта недвижимости с учетом износа	1665855	911605
7.	Стоимость земельного участка	251600
	Итого стоимость объекта оценки затратным подходом	2829060

2.16 Подход прямого сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу (цены продаж или предложений даны с учетом НДС).

Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.

Подход сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение подхода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Данные по продажам (предложениям) аналогичных по группировке (магазин + пристроенный склад) отсутствуют. Ввиду того, что объекты недвижимости, составляющие объект оценки, могут быть отчуждены разными собственниками и эксплуатироваться не зависимо друг от друга, сравнительный подход в определении рыночной стоимости объекта оценки можно реализовать через расчет рыночной стоимости по каждому виду коммерческой недвижимости.

Анализ рынка коммерческой недвижимости данного вида г.Нерюнгри показал, что разница в цене между аналогичными объектами разного местоположения (центр города и окраина многоэтажной жилой застройки) составляет 10%, разница между центром города и промышленной зоной - 20% - 25%.

Участники рынка недвижимости информацию о подробностях сделок и ценах конкретных продаж считают коммерческой тайной. Отсутствие сведений о продажах вынуждает опираться, в основном, на цены предложения. Выбраны все объекты, которые выставлялись на продажу за последние два года сравнимые по своим характеристикам с объектом оценки.

Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах (магазины) приведены в приложении 4.

Таблица характеристик объектов аналогов торгового назначения (магазины) - элементов парных продаж приведена в приложении 5.

Расчет рыночной стоимости путем сравнения продаж объектов-аналогов сведен в таблице 2.16.

В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов с объектом оценки одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Таблица 2.16 Расчет стоимости магазина объекта подходом сравнительных продаж

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оценив.	Объекты сравнения
			1	2	3	4
Цена продажи (предложения)	руб.		1350000	2000000	2380000	1520000
Площадь	кв.м	240	227	292	481	345
Условия продажи		продажа	продажа	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%			-10%	-10%	-10%
Сумма корректировки	руб.		0	-200000	-238000	-152000
Скорректированная цена	руб.		1350000	1800000	2142000	1368000
Дата продажи / размер потребит. корзины, руб.		январь 2001г. 955,9	сентябрь 2000г. 937,2	Декабрь 99 910,4	декабрь 2000г. 946,4	февраль 1999г. 777,2
Корректир. коэффициент на дату продажи	%	1,0	1,02	1,05	1,01	1,23
Скорректированная цена	руб.		1377000	1890000	2163420	1682640
Местоположение / территориальная зона		ул.Аммосова / 2 зона	ул.Чурапчинская 2 зона	ул.Разрезовская 4 зона	пр.Геологов 2 зона	ул.Заречная 3 зона
Корректировка	%			10%	0	5%
Сумма корректировки	руб.		0	189000	0	84132
Скорректированная цена	руб.		1377000	2079000	2163420	1766772
В том числе: 0,7 / 0,3 - здание земля			963900 413100	1455300 623700	1514394 649026	1236740 530032
Возраст / износ	год / %	7лет / 27%	4 года / 20%	7лет / 27%	6 лет / 23%	10 лет / 30%
Корректировка	%		0,91		0,95	1,04
Скорректированная цена	руб.		877149	1455300	1438674	1286210
разница площадей свободной земли	Кв.м		27	5	39	80
Корректировка на разницу свобод.земли	Руб.		-11745	-2175	-16965	-34800
Скорректированная цена	руб.		865404	1453125	1421709	1251410
Площадь	Кв.м	240	227	292	481	345
Сумма корректировки			-0,32968	1,31872	6,11176	2,6628
Приведенная цена аналога за 1 кв.м	руб./кв.м		3812	4978	2962	3630
Состояние объекта		требуется средн. ремонт	требуется средн. ремонт	хорошее, улучш. ремонт	требуется средн. ремонт	требуется средн. ремонт
Сумма корректировки			0	-1896	0	0
Приведенная цена аналога за 1 кв.м	руб./кв.м		3812	3082	2962	3630
Физические характеристики
Материал стен		Кирпичные	Железобетонные	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные
Корректировка на материал стен	%		1,5%	1,5%	1,5%	0,0%
Сумма корректировки			57	46	44	0
Приведенная цена аналога за 1 кв.м	руб./кв.м		3869	3128	3006	3630
Стоимость	руб./кв.м		1341660	1374420	1370466	1401232
Средневзвешенное значение / веса	Руб.	1362811	0,4	0,2	0,3	0,1

Для определения рыночной стоимости объекта методом продаж из совокупности объектов-аналогов отодбраны объекты близкие по цели использования и местоположению в территориальных зонах г.Нерюнгри.

Таблица корректировок включает те корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Цены предложений объектов сравнения 2, 3, 4 уменьшены на 10%, так как по данным риэлторских фирм разница цен предложений и продаж для такого типа недвижимости составляют 5-15%.

Корректировка на дату продажи выполнялась исходя из разницы размера потребительской корзины на даты оценки и даты предложения (продажи) аналога.

Корректировки на местоположение проводились с учетом Кзу - коэффициента, учитывающего территориальную зону расположения арендуемого объекта и удобство его коммерческого использования (см.приложение 2).

Для каждого объекта-аналога выделим стоимость свободного земельного участка, который составляет 30% для типичной недвижимости.

Поправка на износ рассчитывалась по формуле:

100 - И объекта

Пи = ----------------------- , ( 4 )