Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

100 - И аналога

где Пи - поправка на износ;

И объекта - фактический износ оцениваемого объекта;

И аналога - фактический износ объекта аналога.

У оцениваемого объекта и объектов сравнения различные размеры свободной земли. Стоимость, приходящуюся на 1 кв.м свободной земли, прилегающей к магазину, рассчитаем с помощью парной продажи объекта-аналога 1 и объекта-аналога 3 (см. приложении 5). Приведем цену предложения объекта-аналога №3 (ул.Чурапчинская) на дату оценки, увеличив на 20% (за счет роста размера потребительской корзины): 1150000 руб. * 1,20% = 1380000 руб.

Разница в ценах предложений объекта №1 (пр.Геологов) и объекта №3 (ул.Чурапчинская): 1380000 - 1297850 = 82150 руб. Стоимость, приходящаяся на 1 кв. м свободной земли, прилегающей к магазину - 82150 руб / 189 кв.м = 435 руб./кв.м.

Рассчитаем поправки в цены предложений за различные размеры свободной земли:

- для объекта №1 27 кв.м * 435 руб. = -11745 руб.

- для объекта №2 5 кв.м * 435 руб. = -2175 руб.

- для объекта №3 39 кв.м * 435 руб. = -16965 руб.

- для объекта №4 80 кв.м * 435 руб. = -34800 руб.

Введем поправку за масштаб в цены предложений объектов-аналогов №1, №2, №3, №4. Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади зданий большей площади ниже, чем зданий меньшей площади. Расчет проводится по формуле:

ПМ = - 0,02536 * (Sобъекта - Sаналога), ( 5 )

где ПМ - поправка на масштаб;

Sобъекта - площадь оцениваемого объекта, кв.м;

Sаналога - площадь объекта аналога,кв.м.

Приведенная цена за 1 кв.м объекта аналога:

Саналога

С = (--------------- + ПМ ), ( 6 )

Sаналога

где С - приведенная цена 1 кв.м объекта аналога;

Саналога - приведенная цена объекта аналога.

Рассчитаем приведенную цену за 1 кв.м объекта №1:

С = (865404 / 227 + ( - 0,02536 * (240 - 227)) = 3812 руб.

Для объектов №2, №3, №4 приведенные цены рассчитываются аналогично.

Оцениваемый объект и объекты сравнения отличаются техническим состоянием. Корректировка на состояние объекта применяется не к стоимости аналога в целом, а к стоимости единицы площади. Стоимость 1 кв.м улучшенного ремонта магазина рассчитаем с помощью парной продажи объекта-аналога №1 (ул.Геологов) и объекта-аналога №2 (пр.Мира) (см. приложение 5). Приведем цены предложения объектов-аналогов на дату оценки, увеличив их на 1% и 2% соответственно (за счет изменения размера потребительской корзины):

1285000 руб. * 1,01% = 1297850 руб. объекта-аналога №1;

1699970 руб. * 1,02% = 1733970 руб. объекта-аналога №2.

Определим стоимость единицы площади: объекта-аналога №1- 5643 руб./кв.м; объекта-аналога №2 - 7539 руб./кв.м.

Разница в стоимости единицы площади объекта 1 и объекта 2 является стоимостью 1 кв.м улучшенного ремонта: 7539 - 5643 = 1896 руб./кв.м. Откорректируем стоимость 1 кв.м объекта аналога №2 (ул.Разрезовская) уменьшив её на 1896 руб.

Стены оцениваемого объекта кирпичные, у объектов аналогов №1, №2, №3 железобетонные, необходимо откорректировать стоимость 1 кв.м вышеуказанных объектов аналогов на 1,5% в сторону увеличения, т. к. железобетонные стены отличаются пониженным теплосбережением. Приведенную цену аналога умножаем на площадь объекта оценки и прибавляем стоимость свободного земельного участка.

Цена 1 кв.м объекта оценки находится в пределах от 1341660 руб. до 1401232 руб. Средневзвешенное значение - 1362811 рублей.

Объекты-аналоги складов подобраны с учетом местоположения в близких по качеству территориальных зонах.

Таблица характеристик объектов складского назначения по сравнимым продажам приведена в приложении 6.

Таблица корректировок включает те корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами Расчет рыночной стоимости путем сравнения продаж объектов-аналогов сведен в таблице 17.

Таблица 2.17 Расчет стоимости склада подходом сравнительных продаж

Элемент сравнения	Единица измерения	Объекты сравнения
		Оценив.	1	2	3	4	5
Цена продажи (предложения)	руб.		1300000	1380000	1200000	800000	1200000
Площадь	кв.м	340	673	680	726	324	810
Условия продажи		продажа	предложение	предложение	продажа	предложение	предложение
Корректировка	%		0,9	0,9		0,9	0,9
Скорректированная цена	руб.		1170000	1242000	1200000	720000	1080000
Условия рынка (время продажи) / размер потребит. корзины		январь 2001г./955,9	сентябрь 2000г. / 937,2	Декабрь 1999 / 910,4	Август 1999 / 838,5	ноябрь 2000г. / 946,4	февраль 1999г. / 777,2
Корректир. коэффициент на дату продажи	%	1,0	1,02	1,05	1,14	1,01	1,23
Сумма корректировки	руб.		29880	75600	228060	6705	362250
Скорректированная цена	руб.		1193400	1304100	1368000	727200	1328400
Местоположение / территориальная зона		ул.Аммосова 2 зона	ул.Разрезовская 4 зона	ул.Чурапчинская 2 зона	пр.Мира 2 зона	ул.Южно-Якутская 3 зона	ул.Окружная 3 зона
Корректировка	%		10%	0		5%	5%
Сумма корректировки	руб.		119340	0	0	36360	66420
Скорректированная цена	руб.		1312740	1304100	1368000	763560	1394820
Доли 0,7 / 0,3 - здание земля			918918 393822	912870 391230	957600 410400	534492 229068	976374 418446
Возраст / износ год постройки	год / %	21год / 38%	11лет / 18%	15лет / 25%	8 лет / 15%	20 лет / 33%	9лет / 15%
Корректировка	%		0,76	0,83	0,73	0,93	0,73
Скорректированная цена			698378	757682	699048	494405	712753
Размер	кв. м	340	673	680	726	324	810
Сумма корректировки			8,44488	8,6224	9,78896	-0,40576	11,9192
Приведенная цена аналога за 1 кв.м			1046	1123	973	1526	892
Состояние объекта		требуется средн.ремонт	требуется косметич. ремонт	требуется косметич. ремонт	хорошее, после ремонта	требуется средн.ремонт	требуется косметич. ремонт
Корректировка	%		0,985	0,985	0,975	0,000	0,985
Приведенная цена аналога за 1 кв.м	руб./кв.м		1030	1106	948	1526	878
Стоимость	руб./кв.м		744179	767276	732838	747750	717130
Средневзвешенное значение / веса	Руб.	743584	0,150	0,200	0,300	0,250	0,100

Корректировки на права собственности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение и износ выполняются таким же образом, как и для здания магазина.

Цена 1 кв.м объекта оценки находится в пределах от 717130 руб. до 767276 руб., Средневзвешенное значение - 743584 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки (магазин и склады), рассчитанная подходом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 2106395 рублей.

2.17 Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все текущие стоимости являются отражением будущих преимуществ. В данном подходе исследуется и оценивается потенциальная возможность недвижимости приносить доход. Доход может быть получен как в процессе эксплуатации объекта недвижимости, так и при последующей его продаже (реверсии).

Для оценки стоимости доходной недвижимости традиционно применяют два метода: капитализации и дисконтирования.

Метод дисконтирования денежных поступлений.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, и состоит в приведении потока доходов за ряд лет к дате оценки. Прогноз будущих доходов делается по трем сценариям: оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному. Период времени должен равняться средней продолжительности владения недвижимостью. Стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость денежного потока, полученного за рассмотренный период.

Данный метод основан на учёте периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от продажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учётом состояния капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Метод капитализации.

Метод капитализации позволяет на основании данных о предполагаемой величине годового дохода и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о текущей стоимости недвижимости. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Величина ставки капитализации определяется на основе анализа рынка.

Метод прямой капитализации дает достаточно точную оценку текущей стоимости объекта в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста.

Процедура расчета имеет следующую последовательность (приложение 7):

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. ПВД включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Поскольку основной доход от объекта прогнозируется в виде арендной платы, то необходимо определиться с величиной рыночной арендной платы. Анализ рынка коммерческой недвижимости данного вида показал, что методика КУМИ г.Нерюнгри по расчету арендной платы за помещения (приложение 2) реально отражает разницу в арендных платежах между аналогичными объектами разного местоположения (центр города и окраина многоэтажной жилой застройки). Учитывая, что спрос на покупку торгово-складских помещений превышает предложения, а спрос и предложение на аренду соизмеримы, с большой долей вероятности можно принять прогнозную рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта равной расчетной по формуле (2.1) (при условии, что эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель):

- для магазина 240 х ( 7976 х 1,5 х 1,3 х 1,1 х 1,1 х 1,38) : 10 = 240 * 2597 = 623280 руб./год - потенциальный валовой доход (ставка арендной платы = 2597 руб.)

- для склада 600 х (7976 х 1,5 х 1,3 х 0,95 х 0,5 х 1,38) : 10 = 360 * 1020 = 367200 руб./год - потенциальный валовой доход (ставка арендной платы = 1020 руб.).

2. Определение потерь от незанятости и при сборе арендной платы на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, не погашают свою задолженность по аренде. На рынке такие потери обычно выражают в процентах от ПВД. Оценщик счел нужным учесть риск от этих факторов в размере: для магазина - 2%, для склада - 5%. Т.о. потери от незанятости помещения составят:

623280 * 0,02 = 12466 руб. - для магазина;

367200 * 0,05 = 18360 руб. - для склада.

3. Действительный валовой доход (ДВД) рассчитывается, как ПВД за вычетом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы.

ПВД магазина = 623280 - 12466 = 610814 руб.

ПВД склада = 367200 - 18360 = 348840 руб.

4. Определение операционных (эксплуатационных) расходов - ежегодных затрат для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства (ДВД).

Налог на строение - 2% от балансовой стоимости = 2331000 руб. * 0,02 = 46620 руб.

Страховые платежи - 1% от балансовой стоимости = 2331000 руб. * 0,01 = 23310 руб.

Расчет годовой арендной платы за землю 850 кв.м * 2,96 руб./кв.м = 2516 руб.

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг:

расходы на управление;

заработная плата обслуживающего персонала;

расходы на вывоз мусора;

коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация, телефон;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности;

прочие расходы.

Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто управляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от ДВД в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта - уборщиков, дворников, рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования. Нормирование расходов на заработную плату зависит от типа недвижимости и выполняется либо по действующим нормативам, либо по данным статистики эксплуатации.

Расходы на вывоз мусора включают вывоз твердых бытовых и пищевых отходов. Объём накапливаемых отходов зависит от функционального назначения недвижимости и рассчитывается в соответствии с действующими нормативами, либо по данным статистики эксплуатации.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объёмов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов, если эти данные достаточно достоверны.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату для текущего ремонта здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше замещение, тем меньше расходы на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.

Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, эксплуатацию охранных систем и оборудование.

Прочие расходы включают специфичные расходы, такие как на дезинсекцию, дератизацию и т.д.

Затраты на коммунальные услуги определены исходя из затрат собственника ООО «Эрэл» в соответствии с договором №3054 от 24.12.2000 г. с учетом увеличения затрат на электроэнергию - на 30%; теплоэнергию, водоснабжение и канализацию - на 25%; на вывоз отходов, дезинсекцию и дератизацию на 10% (приложение 7).

Расходы на замещение. Предполагается, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующим нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы - кровлю, покрытие пола, сантехнику, внутреннюю отделку, благоустройство и озеленение прилегающей территории. Средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения.

Затраты на капремонт рассчитываются исходя из необходимости ремонта через 33 года в размере 20% от полной восстановительной стоимости, т. о. годовые отчисления на ремонт составят (2648 тыс.руб. * 0,2) / 33года = 16 тыс.руб.

В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода (ЧОД).

959654 - 301726 = 657928 руб.

5. Обоснование величины ставки капитализации.

Ставка возвратной капитализации определим методом суммирования - способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой, берется «безрисковая ставка» и к ней, последовательно прибавляются поправки на дополнительный риск, на низкую ликвидность, на инвестиционный менеджмент и прибавляется ставка возврата капитала.

Безрисковую ставку на момент оценки объекта принимаем исходя из ставки доходности по депозитам на 6 месяцев для вкладчиков АК СБ РФ - 16% годовых.

Поправка на риск вложения в объект недвижимости - 1%.

Поправка на неликвидность принята на уровне 1%, учитывая устойчивый спрос на рынке торговой недвижимости в г.Нерюнгри.

Компенсация за инвестиционный менеджмент - 2%.

Ставка возмещения капитала, учитывая неопределенность положения на отечественном рынке недвижимости, принимается равной 10%. При этом предполагаем, что возврат капитала произойдет через 10 лет. Ставка возмещения капитала 100% / 10 лет = 10%.

Общая ставка капитализации: 16% + 1% + 1% + 2% + 10% = 30%.

6. Определение текущей стоимости недвижимости.

Для определения вероятной цены продажи объекта необходимо величину чистого операционного дохода от аренды объекта разделить на ставку возвратной капитализации.

657928 / 0,3 = 2193093 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составляет 2193093 руб.

2.18 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Три традиционных подхода, использованные для расчёта стоимости объекта дали следующие результаты:

Таблица 2.18 Итоговая стоимость объекта оценки

Подход	Вес	Стоимость, руб
Затратный подход	0,1	2829060
Подход прямого сравнительного анализа продаж	0,5	2106395
Доходный подход	0,4	2193093
Рыночная стоимость, руб	2213341

Целью согласования результатов расчета стоимости объекта оценки, определенной тремя подходами, является определение окончательной величины рыночной стоимости объекта оценки с учетом полноты и качества исходной информации.

ЗП хорошо работает для только что построенных объектов или незаконченных строительством. ЗП придается меньший вес, т. к. оцениваемый комплекс относится к коммерческой недвижимости, а данный подход не отражает доходность объекта. Малое значение этому подходу придаётся и по следующей причине - при расчете стоимости объекта оценки не производились подробные сметные расчеты, а метод укрупненных обобщенных показателей стоимости допускает погрешность и зачастую приводит к значительному завышению стоимости объекта. В настоящее время такую ситуацию можно признать обычной для зданий и сооружений из традиционных строительных материалов (кирпич, железобетон), т.к. велика стоимость этих материалов и строительно-монтажных работ. А для районов Крайнего севера стоимость строительства значительно увеличивается за счет транспортных затрат. Т.о. удельный вес ЗП оценщик полагает принять равным 10%.

Результатам, полученным по подходу прямого сравнительного анализа продаж, придаётся наибольший вес при хорошо развитом рынке недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости в Нерюнгри достаточно развит. Метод сравнимых продаж наиболее полно отражает рыночную ситуацию на сегодняшний день. Автору представляется правильным больший удельный вес придать подходу сопоставимых рыночных продаж, ввиду достаточного количества сопоставимых аналогов (50%).

Доходный подход считается наиболее надёжным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт. Учитывая, что расчет основывается на информации за прошедший период, а размер дохода на прогнозный период взят с определенной долей вероятности, удельный вес подхода капитализации доходов принять на уровне 40%.

Основываясь на доступной информации, оценщик пришёл к следующему заключению по итоговой величине: рыночная стоимость оцениваемого имущественного комплекса в составе земельного участка площадью 850 кв.м, здания магазина и здания склада, расположенного по адресу: РС(Я), г.Нерюнгри, ул.Аммосова, 1 по состоянию на 15 января 2001 года составляет: 2213341 (два миллиона двести тринадцать тысяч триста сорок один) рублей.

2.19 Сертификат рыночной стоимости

Отчёт выполнил оценщик Понизник Валерий Павлович, (имеющий сертификат).

Оценщик, нижеподписавшийся, данным удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него сведениями:

- изложенные в данном отчёте факты правильны и соответствуют действительности;

- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговорённых в данном отчёте допущений и ограничивающих условий и являются персональными, профессиональными непредвзятыми суждениями и выводами оценщика;

-оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчёта, оценщик также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлечённых сторон;

- вознаграждение оценщика ни в коей степени не связано с объявлением заранее определённой стоимости, с достижением заранее оговорённого результата или с последующими событиями;

- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговорённой цены;

- никто не оказывал профессионального содействия оценщику, подписавшему данный отчёт;

- анализ оценщика, мнения и выводы были получены, а этот отчёт составлен в полном соответствии с требованиями Федерального Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ», Стандартов оценки, утвержденные Постановлением Правительства от 06.07.2001г. №519, Международных стандартов оценки Международного комитета по стандартизации оценки (МСО-2000);

расчётная стоимость признаётся действительной на дату оценки.

2.20 Основные предположения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчёта.

Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, -чертежи и т.п.) по объекту недвижимости.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку: на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность приводимой информации.

Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Оценщик заключил договор с Южно-Якутским филиалом ОАО «Военно-страховой компании» на предмет страхования гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности по оценке недвижимости.

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в нашем отчёте.

2.21 Заключение

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий. Следующим по темпам развития является сектор коммерческой недвижимости. Рынок объектов недвижимости промышленного назначения самый представительный и пока самый неразвитый.

В последние два года в г.Нерюнгри оживился рынок продаж магазинов и складских помещений. Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости г.Нерюнгри показал, что увеличилось количество сделок с недвижимостью данного вида (за последние семь лет произошло шестнадцать сделок купли-продажи, из них одиннадцать - за последние два года). Оказывается проще приобрести недвижимость на вторичном рынке, где цены ниже и короткий срок окупаемости. Постоянное увеличение цен говорит о спросе, превышающем предложение, что нельзя сказать о новом строительстве, где стоимость определяется в основном себестоимостью СМР.

Выводы

1. Анализ социально-экономических показателей РС(Я), включая и рассматриваемый регион показывает, что в последнее время наблюдается устойчивая тенденция увеличения объемов промышленного производства, увеличения доходов населения, что благоприятно сказывается на активизацию рынка коммерческой недвижимости. Имеется достаточное количество предложений, что покрывается надлежащим спросом. Т.о. можно уверенно сказать, что на рынке коммерческой недвижимости цены складываются в соответствии с рыночной стоимостью и спрос на торговые комплексы, аналогичные оцениваемому, превышает предложение.

2. Объект оценки представляет собой торговый комплекс в составе склада и пристроенного магазина. Ввиду того, что составляющие объект оценки могут быть отчуждены разными собственниками и эксплуатироваться не зависимо друг от друга, общая стоимость объекта была определена как сумма стоимостей отдельных составляющих (склад и магазин).

3. Для данного имущественного комплекса возведенного в период 1980 - 1994г. из традиционных материалов применим метод укрупненных обобщенных показателей стоимости. Однако, этот метод не будет эффективным для объектов строительства из современных материалов и конструкций, измененных планировочных решений ввиду отсутствия подходящих аналогов в сборниках УПВС, УПСС.

4. При согласовании окончательной величины рыночной стоимости затратному подходу придается меньший вес, т. к. оцениваемый комплекс относится к коммерческой недвижимости, а данный подход не отражает доходность объекта. Малое значение этому подходу придаётся и по следующей причине - при расчете стоимости объекта оценки не производились подробные сметные расчеты, а метод укрупненных обобщенных показателей стоимости допускает значительную погрешность. Кроме того затраты на строительство сегодня значительно превышают стоимость объекта на рынке. В настоящее время такую ситуацию можно признать обычной для зданий и сооружений из традиционных строительных материалов (кирпич, железобетон), т.к. велика стоимость этих материалов и строительно-монтажных работ. А для районов Крайнего севера стоимость строительства значительно увеличивается за счет транспортных затрат.

На функционирование регионального рынка недвижимости (РРН) влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический. Теоретически можно говорить о существовании федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен недвижимостью на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок.

Для его оживления необходимо выполнить множество подготовительных мероприятий, в том числе и на местном законодательном уровне. Основной задачей муниципальных властей как регулирующих является создание максимально благоприятных условий для эффективного развития регионального рынка недвижимости, а их целью как субъектов рынка является максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого, в свою очередь, должна направляться на активизацию создания первичного рынка недвижимости.

Список использованной литературы

Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика.1993.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.

Болдырев В.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Азбука, 1997.

Вестник Управления ценообразованием и сметного нормирования в строительстве и жилищно-коммунальном комплексе. Выпуск 1(25) / Госстрой России. - М.: Стройиздат, 2001

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФОРМА-М,1996.

ВСН 53-86(р), Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой. - М.: Прейскурант,1988. - 72 с.

ВСН 57-88(р), «Положение по техническому обследованию жилых зданий. / Госкомархитектуры. - М.: Стройиздат, 1989

ВСН 58-88(р), «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» / Госкомархитектуры. - М.: Стройиздат, 1990 - 32 с.

ГОСТ Р 1.5. - 92. Государственная система стандартизации Российской Федерации. Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.

ГОСТ Р 51195.0.01-98. Государственный стандарт РФ. Единая система оценки имущества. Основные положения. (Common System of Valuations estate. Basic principles). Дата введения 1999-01-01.

ГОСТ Р 51195.0.02-98. Государственный стандарт РФ. Единая система оценки имущества. Термины и определения. (Common system of Valuations estate. Terms and Definitions). Дата введения 1999-01-01.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. ч.1, № 51-ФЗ от 30.11.94 (в ред. Федеральных законов от 20.02.96 № 18-ФЗ, от 12.08.96 № 111-ФЗ), ч.2, № 14-ФЗ от 26.01.96 (в ред. Федеральных законов от 12.08.96 № 110-ФЗ, от 24.10.97 № 133-ФЗ).

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2001.

Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М.: «Экспертное бюро-М», 1997.

Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. - М.: Финстатинформ, 1996.

Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: Учебно-методическое пособие. - М.:Финстатинформ, 1997.

Ковалев А.П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия. Учебное пособие. - М.: Станкин, 1995.

Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская Деловая Литература. 1998.

Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки (МСО-2000). 2000.

Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве. МДС 81-4.99. Утверждены Постановлением Госстроя России от 17.12.99 №76.

Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, ЛТД. 1998.

Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. -М.: Экзамен, 2000.

Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14.06.70 -М.: Издательство литературы по строительству. 1970.

Организация оценки и налогообложения собственности / Под ред. Эккера Д.К. М.: РОО.1995.

Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, ЛТД. 1995.

Основы оценки недвижимости. Курс лекций / Под ред. засл. строителя РСФСР Ю.В. Бейлезон. - М.: 1996.

Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: Инфра-М. 1997.

Оценка предприятия: теория и практика: Учебное пособие / под ред. Григорьева В.В., Федотовой М.А. М.: Инфра-М. 1996.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В.М. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. -М.: Дело.1998.

Попов Г.В. Основы оценки недвижимости.- М .: РОО.1995.

Постановление Правительства РФ «О переоценке основных фондов» от 25.11.95 г. № 1148. Экономическая газета.1995. № 49.

Промышленные здания. Справочник Оценщика. - М.: Ко-Инвест.1996.

Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, ЛТД. 1998.

Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли.-М.: 1998

Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. - М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 - 90 с.

Российский оценщик. Бюллетень- М.: РОО. 1996-2000.

Сборник №18 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов. -М.: Колос. 1970.

Сборник №33 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов. -М.: Экономика. 1970.

СНиП IV-5-82. Сборник единых единичных расценок на строительные конструкции и работы / Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1984

Социально-экономическое положение Республики Саха (Якутия). Статистический бюллетень - Якутск: Туймада. 1998-2000.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.06.2001 №519.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

Укрупненные сметные нормы на конструкции и виды работ. Здания и сооружения жилищно-гражданского назначения. Сборник 9-6.М. Отопление и вентиляция. Утверждены Постановлением Госкомитета СМ СССР по делам строительства от 02.10.74 №204 и введены с 01.01.75. - М.: Стройиздат, 1975

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.98.

Федотова М.А., Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М.: Инфра-М. 1997.

Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса» Учебник -М.: ЭКМОС, 2000

Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М.: РОО. 1994.

Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», М.-1996

Размещено на Allbest.ru