Недвижимое имущество и связанные с ним права

Размещено на http://www.allbest.ru/

КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ

по дисциплине "Операции с недвижимым имуществом"

Тема 1. Недвижимое имущество и связанные с ним права как объект гражданско-правового оборота

1. Понятие недвижимого имущества и связанных с ним прав

недвижимость сделка земельный налогообложение

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими событиями и другими условиями. Понятие недвижимость, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

- наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это «недвижимость»;

- содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.

- объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения и т.д.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размер, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Операции с недвижимостью - часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами.

С точки зрения российского законодательства, недвижимое имущество - один из объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, т.е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Согласно законодательству РФ, некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, третьи попадают в специальный режим оборота. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством.

К недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, земельные участки, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия и др. В связи с этим необходимо рассмотреть само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы. Так в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающих разной оборотоспособностью. Так земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсах, отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости.

В рыночный оборот поступают законно принадлежащие права, при этом нельзя уступить то, что тебе не принадлежит. Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Важнейший элемент это «свое имущество», т.е. законное основание права собственности, второй важнейший элемент - определение правомочий собственника, которые состоят из традиционного для российского права триады: владение, пользование и распоряжение.

Владение - законная возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.

Пользование - законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству и др.)

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. При этом в идеале право должно играть лишь служебную роль, т.е. создавать максимально выгодные условия для реализации реальных экономических интересов, являющихся основой рынка.

2. Рынок недвижимости как совокупность организационно-правовых отношений

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынок недвижимости - это совокупность организационно-правовых отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью рыночных механизмов и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земли и субъектами рынка.

Рынок недвижимости тесно связан с рынком финансов. С одной стороны, недвижимость является наиболее надежным и эффективным объектом инвестиций, а с другой служит важным источником пополнения бюджета.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и приобретения капитальных ценностей.

Рыночный оборот - это движение товаров (услуг), основными регуляторами которого являются спрос и предложение. Участники (субъекты) рынка, совершающие сделки с создаваемыми и находящимися в обороте товарами (услугами) (объектами рынка) оперируют понятиями «цена-качество». Описание рынка в таких категориях позволяет с большей или меньшей точностью рассчитать объемы спроса и предложения и, как результат, сделать прогноз изменения цены и ликвидности товара.

Каждый субъект рынка действует, исходя из доступного для него рыночного прогноза. При этом достоверность прогноза (риска) означает прибыль, а ошибка в прогнозе - убытки.

Для описания рынка введено понятие «секторов», в рамках которых обращаются подобные (сравнимые) товары (услуги), каждый из которых является самостоятельной частью рынка и при необходимости в свою очередь может быть разбит на некоторые составляющие. Важно, что в рамках отдельных товарных рынков сравнивается не сам товар, а сделки сними; например, один и тот же объект недвижимости можно получить, купив его или взяв в аренду. Очевидно, что две эти рыночные операции принадлежат к разным секторам рынка, что находит отражение, прежде всего, в цене сделки.

Недвижимость - один из самых капиталоемких объектов рынка, объемы финансовых рисков, вовлеченных в этот сектор, очень велики, поэтому описание рынка недвижимости отличается глубоким структурированием и детализацией, т.е. большой разбивкой на большое количество товарных секторов. В операциях с недвижимостью большое значение имеет территориальный фактор (местоположение): в разных местах складывается разное соотношение «спрос-предложение», правовое регулирование сделок также отличается в той части, которая относится к компетенции субъектов Федерации и органов местного самоуправления. В результате этого субъекты рынка оперируют такими понятиями как «рынок жилья в частной собственности в каком-либо муниципальном образовании», «рынок аренды торговых помещений в регионе» и т.д.

В Российской Федерации основа существующих товарных рынков недвижимости сложилась в результате проведенных в стране трех приватизационных процессов:

- приватизация жилья;

- малая приватизация (предприятия торговли и бытового обслуживания);

- большая приватизация (предприятия промышленности и строительства).

Эти процессы проходили с большими различиями в разных территориях, что нашло свое отражение в нынешнем состоянии территориальных рынков недвижимости.

Традиционно рынок недвижимости принято разделять на три основные товарные сектора:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок нежилых помещений (зданий);

- рынок жилых помещений (зданий).

Каждый из основных товарных рынков, в свою очередь, разделяется на самостоятельные рынки, например: рынок земель сельскохозяйственного назначения, рынок земель под индивидуальное жилищное строительство, рынок торговых помещений, рынок складской недвижимости, рынок жилья в многоквартирных домах, рынок загородного жилья, рынок арендного жилья и т.д.

Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция - это гражданско-правовая сделка.

Классификация рынков недвижимости:

(Признак классификации - Виды РН).

Вид объекта (товара):

1. Земельный

2. Зданий

3. Сооружений

4. Предприятий

5. Помещений

6. Многолетних насаждений

7. Иных объектов

Географический (территориальный) фактор:

1. Местный

2. Городской

3. Региональный

4. Национальный

5. Мировой

Функциональное назначение:

1. Производственных зданий

2. Жилищный

3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)

Степень готовности к эксплуатации:

1. Рынок существующих объектов (старый фонд)

2. Незавершенного строительства

3. Нового строительства

Тип участников:

1. Рынок индивид продавцов и покупателей

2. Промежуточных продавцов

3. Муниц образований

4. Коммерческих организаций

Вид сделок:

1. Купли-продажи

2. Аренда

3. Ипотеки

4. Вещных прав (аренды, залога и др.)

Отраслевая принадлежность:

1. Промышленных объектов

2. С/х объектов

3. Общественных зданий

Форма собственности:

1. Государственная

2. Муниципальная

3. Частная

Способ совершения сделок:

1. Первичный и вторичный

2. Организованный и неорганизованный

3. Биржевой и внебиржевой

4. Традиционный и компьютеризованный

3. Субъекты и объекты рынка недвижимости

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Субъектами рынка недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность - это способность иметь гражданские права и нести обязанность, а дееспособность - это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент его ликвидации. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие «дееспособность» применительно к юридическим лицам не употребляется. Она (правоспособность) юридического лица может быть универсальной (общей) и, позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальный, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. То есть учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности.

Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок (ст. 173 ГК РФ). Согласно законодательству сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.

В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограничена в отдельных случаях. Так, иностранцы не имели до 2002 года права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.

При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду (ГК РФ ст. 32, 33), четко определен статус опекуна или попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами - от своего имени.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов

1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

2. Три группы объектов недвижимости.

3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.

4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.

5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.

6. Дайте определение рынка недвижимости. Связь рынка недвижимости и рынка финансов. Рыночный оборот. Понятие сектора рынка недвижимости, основные секторы рынка недвижимости.

7. Направления и особенности развития рынка недвижимости.

8. Объекты рынка недвижимости. Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика.

9. Правоспособность и дееспособность участника. Понятия «гражданин» и «физическое лицо».

Тема 2. Правовые основы проведения операций с недвижимым имуществом

1. Понятие, общая классификация и основные виды сделок с объектами недвижимости

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)). При этом в ст. 153 ГК имеются в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом. Помимо того, сделки могут быть совершены другими участниками регулируемых гражданским законодательством отношений Российской Федерации, например, муниципальными образованиями.

Сделки всегда представляют собой волевые акты. Они совершаются по воле участников гражданского оборота. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с недвижимостью можно подразделить на ряд видов (см. таблицу 1).

Таблица 1. Классификация сделок с объектами недвижимости

Признаки классификации	Виды сделок
1. Законность содержания	- действительные - как юридический факт; - недействительные - не соответствующие требованиям действующего законодательства
2. Число сторон	- односторонние - по воле одного лица; - двух- и многосторонние
3. Форма совершения	- письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в государственном реестре; - в простой письменной форме, зарегистрированные в государственном реестре
4. Момент возникновения права	- реальные - после передачи объекта и государственной регистрации сделки; - формальные - заключенные в установленной форме
5. Обязанности сторон	- возмездные - при встречном удовлетворении; - безвозмездные - без встречного удовлетворения
6. Определенность взаимных обязательств сторон при заключении сделок	- коммуникативные - объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены; - условные - возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно (алеаторные): - с сомнительным условием; - с отлагательным условием
7. Место совершения	- на организованном рынке - на аукционах, конкурсах и т.д.; - на неорганизованном рынке
8. Способ заключения	- лично; - представителем по доверенности

На рынке недвижимости наиболее часто совершаются следующие виды сделок: купля-продажа, аренда, залог, приватизация государственных и муниципальных объектов, рента, дарение, наследование, мена, страхование, траст, лизинг, вклады в уставный капитал и другие.

2. Действительные и недействительные сделки с объектами недвижимости

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

- совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

- волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

- форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрирована в едином государственном реестре.

Если сделка не соответствует хотя бы одному условию действительности, то такая сделка является недействительной (см. таблицу 2).

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда (си. 166 ГК РФ).

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредитора.

Таблица 2. Виды недействительных сделок с объектами недвижимости

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ
- не влекут юридических последствий; - совершенны с нарушением закона
Оспоримые по суду (иск о признании сделки недействительной - 1 год): внеуставные и совершенные в противоречии с целями деятельности (ст. 173 ГК РФ); осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей (ст. 175 ГК РФ); совершенные ограниченными в дееспособности гражданами (ст. 176 ГК РФ); совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ); совершенные под влиянием обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные) (ст. 179 ГК РФ); совершенные в состоянии аффекта (ст. 177 ГК РФ); при несоблюдении письменной формы (ст. 162 ГК РФ)	Ничтожные (иск о применении последствий недействительности сделки - 10 лет со дня начала ее исполнения (ст. 181 ГК РФ): направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан (ст. 22 ГК РФ); заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ); осуществленные несовершеннолетними (малолетними - до 14 лет) (ст. 172 ГК РФ); совершенные с нарушением строго обязательной формы - нотариального удостоверения и государственной регистрации (ст. 165 ГК РФ); мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ); соглашение об ограничении права завещать заложенный участок (ст. 346 ГК РФ); соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества (ст. 75 ГК РФ); договор о передаче недвижимости после смерти дарителя (ст. 572 ГК РФ); соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества (ст. 77)

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

- воли;

- судебного состава;

- формы;

- содержания, а также кабальные сделки.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др. Среди оснований для признания сделок приватизации недействительными выделяют следующие:

- нарушение правил конкурса или аукциона;

- отказ покупателя от платежа;

- использование незаконных средств платежа;

- субъект приватизации не имеет права на покупку;

- наличие сговора о снижении цены или неправомерном разделе земли;

- получение покупателем незаконных льгот;

- нарушение условий конкурса;

- нарушение антимонопольных требований;

- признание сделки недействительной судом;

- иные основания по ГК РФ.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

- односторонняя реституция - все исполненное получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства;

- никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

3. Противоправные действия на рынке недвижимости

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах (см. таблицу 3).

Таблица 3. Формы противоправных действий на рынке недвижимости

Мошенничество - завладение объектом недвижимости или приобретение права на него путем обмана или злоупотребления доверием
Формы по отношению к покупателю: - совершение сделки лицом, не являющимся собственником участка, по поддельным или краденым документам и т.п.; - продажа или сдача в аренду одного и того же объекта недвижимости сразу нескольким лицам; - продажа незаконно присвоенных объектов недвижимости путем вымогательства и злоупотребления служебным положением; - присвоение денег до оформления сделки; - ненадлежащее нотариальное оформление сделки; -продажа объекта недвижимости, потенциально состоящего в споре; - продажа объекта недвижимости, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом; - использование оспоримых правоустанавливающих документов; - признание сделки недействительной и присвоение разницы между выплаченной ценой и занижено указанной в договоре	Формы по отношению к продавцу: - вымогательство - требование передачи объекта недвижимости или прав на него под угрозой насилия (подписание дарственной, договора продажи и др.); - манипуляция при расчете с продавцом (использование фальшивых купюр. «куклы» и т.р.; - переход заложенного объекта недвижимости в собственность кредитора даже в случае возврата кредита с процентами; - разбой, т.е. нападение с целью завладения объектом недвижимости в сочетании с насилием, опасным для жизни собственника

Самыми ответственными моментами при совершении сделок объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

- страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

- включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

- если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

- если объект когда-либо был задействован в обманных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Сторонами сделки могут выступать граждане собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов

1. Понятие сделки. Сущность сделки. Воля и волеизъявление при совершении сделок.

2.Классификация сделок с недвижимым имуществом. Основные виды сделок на рынке недвижимости

3. Условия действительности сделки. Недействительные сделки. Ничтожная и оспоримая. Виды ничтожных и оспоримых сделок. Мнимые и притворные сделки.

4. Основания для признания недействительной сделок по приватизации государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимого имущества.

5. Последствия недействительных сделок. Понятие реституции.

6. Формы противоправных действий на рынке недвижимости. Мошенничество.

7.Формы мошенничества по отношению к покупателю и продавцу.

8. Страхование покупателей от потери прав собственности.

Тема 3 Содержание и классификация операций с недвижимым имуществом

1. Формы сделок с объектами недвижимости

Сущность формы сделки. Простая письменная форма сделки. Нотариально удостоверенная форма сделок.

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлит) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

- выражать содержание сделки (ее условия);

- быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя и более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

- быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц организаций или предприятий заверены их печатью;

- зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) по месту нахождения объектов.

Действующее Российское законодательство на сегодняшний день позволяет участникам рынка жилой недвижимости сделать самостоятельный выбор: отдать предпочтение письменной форме сделки либо нотариальной - все зависит от желаний участников сделки, от конкретных обстоятельств и условий заключения такой сделки. Исключение для сделок с жильем составляют только договоры ренты, ипотеки (залог недвижимости), договоры пожизненного содержания с иждивением и доверенности - в этих случаях установленный порядок предусматривает обязательный визит к нотариусу.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Но в данном случае важно иметь ввиду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а, следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

2. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Понятие договора. Виды договоров. Волевая основа договора. Структура договора и значение каждого элемента. Преамбула. Существенные условия договора по поводу недвижимого имущества. Передаточный акт как форма исполнения договора. Назначение ответственности при исполнении договора. Условия наступления ответственности за нарушение договора. Экономическая форма ответственности по договору. Общее правило изменения и дополнения уже заключенного договора.

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров - соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности.

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

- простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;

- сложных - если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений.

В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом, который обязан заключить такой договор. В тоже время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

Согласно обычаям делового оборота договор принято начинать с названия, т.е. указания его вида и разновидности. После наименования договора следует номер, место и дата его подписания. Эти реквизиты несут важную смысловую и правовую нагрузку. Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование (ст. 431 ГК РФ).

Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте. Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:

- правоспособность и дееспособность участников сделки;

- форма сделки;

- применение законов и норм других государств - именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.

Преамбула (вводная часть) содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования.

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным - абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя. Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

- целевое использование сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства сельскохозяйственной продукции;

- сохранение профиля приватизируемых предприятий в течение определенного времени;

- обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой и т.д.

Большинство статей и глав Гражданского кодекса РФ, регулирующих сделки с недвижимостью, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить его применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Существенным считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия - он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий. Существенным условием любой сделки с недвижимым имуществом является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора купли-продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ).

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, действующих законов и иных нормативных актов.

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренным соглашением.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ответственность по своему назначению выполняет следующие четыре функции:

- охрана прав и интересов субъектов сделки;

- пресечения правонарушений;

- восстановления нарушенных прав;

- воспитания.

Нарушение договора служит основанием появления ответственных лиц, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий:

- факт наступления убытков у кредитора;

- нарушения договорных отношений и интересов партнера;

- причинной связи между неисполнением обязательств и наступивших отрицательных последствий;

- вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекших убытки.

В данном случае кредитор - это сторона по договору, которая имеет права требовать исполнения обязательства другой стороной договора (должником).

Должник - это сторона, обязанная исполнить обязательства по требованию кредитора.

В целях обеспечения гарантий выполнения договорных условий для каждой из сторон предусматривается применение санкций. Основания договорной ответственности:

- нормативные акты, т.е. различные правовые нормы;

- юридическо-фактические виновные деяния нарушителя, повлекшие ущерб.

В отношении нарушителей договора законодательством предусмотрены следующие правила:

- причиненные убытки из-за невыполнения или ненадлежащего использования своих обязательств возмещает виновная сторона;

- при неисполнении работ и услуг кредитор может поручить их выполнение третьим лицам с возмещением затрат за счет должника;

- если арендатор не передает имущество арендодателю по окончании сделки без выкупа, последний имеет право требовать отобрания его, либо возмещения убытков.

Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков.

По общему правилу изменение и дополнение уже заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при наличии одновременно четырех обстоятельств:

- убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;

- невиновности заинтересованной стороны в том, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;

- без внесения изменений, баланс имущественных интересов собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;

- если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор (ст. 450-453 ГК РФ).

Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.

Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указывать:

- причины изменения договора;

- какие условия подлежат изменению или дополнению;

- новую редакцию измененных условий;

- порядок урегулирования возникающих споров;

- прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях.

Многие риэлтерские фирмы применяют различные формы типовых и так называемых «эксклюзивных» договоров на осуществление сделок на рынке недвижимости и прежде всего на рынке жилья. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность использования примерных условий договоров (ст. 427), которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно в качестве обычая делового оборота. Действующее законодательство не предусматривает типовой или примерной формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением нескольких случаев, когда различными нормативными актами были предусмотрены специальные формы договоров. Так, постановлением Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. №503 был утвержден типовой договор (купчая) купли-продажи земельного участка. Применяются же стандартизированные формы договоров и при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, выкупа или аренды земельных участков под приватизированными предприятиями, при ипотечном кредитовании и др.

Что же касается эксклюзивных договоров по продаже жилых помещений, то по своему содержанию они приближаются к предварительному договору, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Последний должен заключаться в той же форме, установленной для основного договора, иначе он будет ничтожным (ст. 429 ГК РФ). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении подписать его (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Распространенная передача риэлтерским фирмам гражданами своих правоустанавливающих документов о собственности на недвижимость не является их обязанностью и небезопасна. Документы можно передать только на ответственное хранение, а не для совершения по ним сделок с объектами недвижимости.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов

1. Сущность формы сделки. Простая письменная форма сделки.

2. Нотариально удостоверенная форма сделок.

3. Понятие договора. Виды договоров. Волевая основа договора.

4. Структура договора и значение каждого элемента. Преамбула.

5. Существенные условия договора по поводу недвижимого имущества. 6. Передаточный акт как форма исполнения договора. Назначение ответственности при исполнении договора. Условия наступления ответственности за нарушение договора.

7. Экономическая форма ответственности по договору.

8. Общее правило изменения и дополнения уже заключенного договора.

Тема 4. Опреации с жилыми помещениями

1. Купля-продажа жилых помещений

Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Купля-продажа жилых помещений - самая распространенная операция на российском рынке недвижимости, при этом особенная часть Гражданского кодекса РФ содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариальная форма необязательна для договора купли-продажи жилого помещения.

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

- письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

- указание имени и регистрации прописки по месту жительства сторон;

- определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

- данные о возможных правах третьих лиц;

- цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

- срок и порядок передачи имущества.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения можно осуществить с помощью посредников или самостоятельно собственником.

Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

- правоустанавливающие документы на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи и др.);

- документы БТИ;

- выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца на жилье и его обременениях;

- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

- разрешение комиссии органа опеки и попечительства по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;