Недвижимое имущество и связанные с ним права

- разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;

- справка из паспортного отдела, если изменялись название улицы и нумерация домов;

- в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки;

- документ, подтверждающий юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);

- справка, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и др.;

- свидетельство о браке или справка из ЗАГСа - если один из собственников поменял фамилию;

- разрешение супруга на продажу или покупку недвижимости - для лиц, состоящих в браке;

- квитанция об оплате регистрационного сбора;

- письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

- нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

- паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

Проблемные - юридически нечистые - квартиры могут иметь следующие признаки:

- дом, в котором находится квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением;

- в отчуждаемой квартире произведена неузаконенная перепланировка;

- отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом;

- несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете;

- в числе наследователей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими;

- предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе не было получено законом разрешений и заявлений;

- заключена сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего, договор купли-продажи, где покупателем является несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законный представитель или опекун;

- доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства;

- выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке (например не включены дети);

- в число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности в армию, места лишения свободы, и от них не представлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявления об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи;

- хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора и перехода права собственности фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора нужно сразу же обратиться регистрационный орган (Росреестр).

Прием-передача жилья сторонами договора производится в простой письменной форме.

При покупке отдельно стоящего дома (загородной недвижимости) или нежилого помещения (здания) предметом договора являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре.

В случае если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

2. Обмен и мена жилыми помещениями

Обмен жилых помещений - это сделка между нанимателями государственных (муниципальных) жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляется путем заключения новых договоров социального найма и получения ордеров. В соответствии с Жилищным кодексом РФ этот вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы жилищного обеспечения.

Согласно ст. 72 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры - частичный обмен) должен относится к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения права арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором, либо с согласия собственника жилого фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ними договора социально найма жилого помещения является ордер, в связи с чем обмен жилыми помещениями без оформления его обменными ордерами не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

При обмене между нанимателями, обмен считается совершенным с момента получения обменных ордеров с указанием в нем статуса площади (наем).

При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей собственнику обменного ордера установленного образца, на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.

В случае передачи прав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда, помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора, требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой).

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

- если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством РФ;

- по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещений и т.д.).

Мена. В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.

Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567-571 ГК РФ).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Как и в договоре купли-продажи, существенным условием договора является точное определение его предмета. В договоре мены должны быть указаны данные, позволяющие установить, какие именно жилые помещения подлежат обмену, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При составлении договора в его тексте необходимо оговорить также все хозяйственные и бытовые строения и сооружения (сарай, баня, теплица и т.д.), которые переходят в собственность нового владельца вместе с домом. Если указанные данные в договоре мены отсутствуют, то предмет договора считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Так же как и при купле-продаже стороны обязаны предупредить друг друга о правах третьих лиц на обмениваемые жилые помещения, а также передать недвижимость, соответствующую условиям договора о его качестве.

Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равными по стоимости - п.1. ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п.2. ст. 568 ГК РФ: если из договора мены не вытекает иное, обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Стороны могут предусмотреть в договоре сроки, в которые передадут друг другу обмениваемые жилые помещения. Момент передачи помещений могут не совпадать. Если в договоре мены сроки передачи не урегулированы и они не совпадают, применяются правила ГК РФ о встречном использовании обязательств, т.е., если имеет место неисполнение одной из сторон своих обязательств либо обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства по договору не будут исполнены в установленный срок, другая сторона вправе приостановить исполнение либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Договор мены жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода права собственности. До государственной регистрации перехода права собственности стороны не вправе распоряжаться полученным в результате мены жилыми помещениями, несмотря на то, что предмет договора получен им во владение и пользование.

В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона имеет право получить судебное решение об обязательной государственно регистрации и возмещении причиненных такой задержкой убытков.

Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и возмещения убытков.

3. Дарение и наследование жилья

Сущность договора дарения. Форма договора дарения. Случаи, когда не допускается договор дарения. Ограничения дарения жилой недвижимости. Наследование. Наследник. Форма завещания. Наследование по закону.

Дарение является договором, двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

- жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;

- либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания конкретной вещи, права или освобождения от имущественной ответственности ничтожно. Невозможно также дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти оформляется завещанием - односторонней сделкой. Но если дарение осуществляется с целью лишить наследников законного права на обязательную долю, то, как и всякая притворная сделка, договор дарения может быть признан недействительным.

Дарение отличается и от прощения долга тем, что предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства. Одариваемый имеет право в любое время, до передачи ему дара, отказаться от него. В таком случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению или зависит от соответствующего обстоятельства. Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя. Условия могут быть неотлагательными и отменительными.

Не допускается дарение жилых помещений:

- от имени несовершеннолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими организациями.

Ограничения дарения жилой недвижимости:

- юридические лица, которым имущество принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, могут подарить его только с разрешения собственника;

- дарения жилья, находящегося в общей совместной собственности, допускается с согласия всех участников совместной собственности;

- передача дарителем своего права требования к третьему лицу, одаряемому, должна совершаться на условиях и в порядке уступки требования (ст. 382-386 ГК РФ). Необходимо уведомить третье лицо о переходе прав к одариваемому;

- дарение посредством исполнения за одариваемого его обязанностей перед третьим лицом осуществляется с согласия кредитора и в полном объеме, т.е. путем перевода дарителем на себя долга одариваемого перед третьим лицом;

- доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одариваемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

- если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

- ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.

Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

- если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;

- если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;

- если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.

Обязательства дарителя после его смерти переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено в договоре дарения.

Наследование - переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам - возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием.

Переход имущественных прав и обязанностей гражданина после его смерти к другому определяется тремя признаками:

- основанием перехода является сложный фактический состав, предусмотренный нормами наследственного права;

- переходящие права и обязанности образуют определенное единство, называемое наследством;

- лицо, приобретающее права и обязанности, является общим, а не частичным правопреемником умершего гражданина.

Наследниками являются лица, указанные в законе или завещании. Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности лица и гражданства.

Временем открытия наследства считается день смерти наследователя, а местом открытия наследства - его постоянное место жительства или место нахождения жилого помещения.

Завещать имущество могут дееспособные граждане.

Не допускается составление устных завещаний, а также доказывание завещания в судебном порядке, если завещатель высказал распоряжение в устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

- завещание должно быть составлено письменно;

- завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;

- в завещании должны быть указаны время и место его составления.

В соответствии с частью третьей ГК РФ (ст. 1141-1151) в состав наследников по закону теперь включено семь очередей. Наследники каждой последующей очереди призываются по закону лишь при отсутствии наследников предшествующей очереди или при непринятии ими наследника, а также в случае, если все наследники предшествующей очереди лишены завещателем права наследования.

Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения его.

На наследника, к которому переходит жилой дом, завещатель может возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или частью его. При последующем переходе права собственности на дом или его часть право пожизненного пользования сохранит силу. Поэтому покупателю жилого помещения, полученного по наследству, необходимо убедиться, что квартира, комната, дом, домовладение не обременены завещательным отказом.

В случае, когда предметом наследства является квартира ЖСК, а пай выплачен не полностью, завещатель лишается права называть кого-либо в качестве отказополучателя, приобретающего с его смертью право пользования жильем, так как оно не является его собственностью. В этом случае законом предусмотрено разделение пая между наследниками, один из которых становится членом ЖСК, а остальные - собственниками, доля которых после полной выплаты пая определяется в зависимости от вложенных ими средств.

Безвозмездная передача жилых помещений, как и других объектов недвижимости, родственникам экономически целесообразнее путем наследования, а не дарения.

4. Приватизация и деприватизация жилых помещений

Приватизация жилья. Участники приватизации. Принципы и условия приватизации жилого фонда. Формы собственности на приватизированную квартиру. Приватизация коммунальных квартир. Деприватизация.

Приватизация жилья, осуществляемая в России с 1991 года - грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

- предоставленных по договорам найма после 01.03.2005 г.;

- находящиеся в аварийных домах;

- в домах закрытых военных городков;

- в специализированных домах (гостиницы, общежития предприятий, интернаты для инвалидов, престарелых, ветеранов и др.);

- в домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждений;

- занимаемые гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.

Приватизация жилых помещений в домах, включенных в государственные списки памятников истории и культуры, осуществляется при условии, что архитектурно-художественные элементы интерьера квартир в собственность граждан не передаются.

Участники приватизации. Право на бесплатную приватизацию жилых помещений имеют все проживающие в них по договорам социального найма (в том числе и отсутствующие, осужденные) взрослые граждане и несовершеннолетние только один раз. Исключение составляли несовершеннолетние: став собственником занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, они сохраняли свое право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетнего возраста (действовало до 01.01.2007 года).

За несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет сделку приватизации жилья осуществляют родители, усыновители или опекуны. Отказ детей от участия в приватизации жилья возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки сами с согласия родителей, усыновителей или опекунов. Если в квартире проживают исключительно одни несовершеннолетние, то приватизация жилья и любые сделки с ним должны осуществляться с предварительного письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Интересы осуществляющих дееспособных членов семьи и их несовершеннолетних детей представляют доверенные лица по нотариально удостоверенной доверенности, выданной для совершения действий, связанных с приватизацией указанного в ней жилого помещения.

В случае помещения несовершеннолетнего в детское или воспитательное учреждение его администрация, родители или опекуны обязаны в течение 6 месяцев оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

Принципы и условия приватизации жилого фонда:

- добровольность приобретения гражданами жилой площади в собственность;

- однократность;

- бесплатность передачи занимаемых гражданами помещений, полученных до 01.01.2005 года, в соответствии с усыновленным размером и учетом потребительских качеств жилого фонда;

- владение, пользование и распоряжение приватизированным жильем по своему усмотрению;

- оплата расходов по обслуживанию и ремонту приватизированного жилья производится собственниками по тем же ставкам, которые установлены для государственного и муниципального жилого фонда.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года для улучшения жилищных условий, сохраняют право получения квартир по договору социального найма. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам и иным категориям граждан, признанных законами РФ или субъектов РФ, нуждающимися в жилых помещениях.

Приобретение вновь полученного жилого помещения в собственность осуществляется по желанию граждан после получения ордера на его заселение.

Размер бесплатно передаваемых гражданам в собственность жилых помещений определяется местными органами власти, но не менее 18 м² на человека и дополнительно 12 м² на семью с учетом потребительских качеств жилья.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья на следующих условиях:

- если ранее приватизированные ими квартиры переданы безвозмездно местным органам власти, то гражданам бесплатно передается площадь по нормативу и со средним уровнем потребительских качеств в данном населенном пункте;

- в иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры, оцененной ниже стоимости эквивалента, гражданам бесплатно площадь стоимостью в размере этой разницы. Аналогично решаются вопросы в отношении выехавших членов семьи собственника приватизированной квартиры.

Факт приобретения в собственность жилья по прежнему месту жительства в размере менее бесплатно передаваемого норматива должен быть подтвержден актом оценки стоимости приватизированного жилого помещения.

Жилые помещения до 2001 года можно было приватизировать в одну из четырех форм частной собственности:

- общую совместную - без определения долей участников приватизации;

- индивидуальную - единственным собственником становится один из членов семьи, на имя которого оформляется договор передачи;

- общую долевую - все члены семьи, принявшие участие в приватизации, имеют определенные доли (обычно равные) в общей жилой площади;

- долевую - с определением долей в коммунальных квартирах.

С мая 2001 г. законе «О приватизации жилищного фонда РФ» были внесены изменения, в соответствии с которыми жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц (остальные должны дать на то письменное согласие) либо в общую собственность с определением доли каждого участника. Поправка фактически отменила вариант владения общей собственностью без выделения долей: ведь в случае смерти одного из собственников квартиры по этой поправке доли теперь выделяются автоматически, причем поровну между всеми владельцами, включая умершего.

Поскольку в соответствии с п.3. ст. 244 ГК РФ договором может быть установлена только долевая собственность, образование совместной на приватизированное жилье не допускается с 31 мая 2001 года.

Супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором доля в праве общей собственности - личное имущество каждого супруга. В случае ее возмездного отчуждения постороннему лицу требуется не согласие другого упруга, как при распоряжении совместной собственностью, а соблюдение преимущественного права его покупки.

Любой из членов семьи имеет право отказаться от участия в приватизации в письменном заявлении о приватизации жилого помещения и сохранить за собой право приватизации другого впоследствии полученного жилья.

При приватизации коммунальных квартир места общего пользования передаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации. Доли определяются пропорционально занимаемой каждой семьей жилой площади или в равных долях.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено по социальной норме:

- проживающим в этой квартире:

* по договору социального найма нанимателем или собственником, если они признаны малоимущими и нуждающимися в жилой площади, либо имеют площадь меньше нормы;

* по договору купли-продажи гражданам, обеспеченным общей площадью меньше нормы;

- иным гражданам по договору социального найма в установленном порядке.

При помощи приватизации был сформирован первичный рынок жилья в Российской Федерации.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками или членами данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Данное правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственниками права.

Деприватизацию можно было до мая 2002 года провести тремя способами:

- расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению;

- обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора о приватизации жилья недействительным на основании, предусмотренном ст. 166-179 ГК РФ. При положительном решении граждане вновь получают ордера на вселение уже как наниматели;

- подать в место где оформлялась приватизация заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать на нее ордер.

С 2002 года, после внесения изменений в закон о приватизации, граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами.

При подаче заявления нужно предоставить следующие документы:

- паспорт всех членов семьи;

- подлинник договора передачи квартиры в собственность;

- свидетельство о собственности на жилье;

- справку о прописке;

- справку об инвентаризационной оценке квартиры.

Договор дарения удостоверяется нотариусом, а затем нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в учреждении юстиции. После этого бывший собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья.

5. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений

В обороте недвижимости в дополнение к договорам купли-продажи и дарения все чаще применяются договоры ренты. В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей жилой недвижимости. В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь, а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача права собственности на жилье может быть как возмездной - по правилам купли-продажи, так и безвозмездной - в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательств приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.

Рента - это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т.е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделки с ним - государственной регистрации.

Субъектами договора ренты являются:

- получатель - граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты);

- плательщик - граждане и юридические лица.

Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего обязательство выплаты ренты прекращается.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов

Жилое помещение как объект купли-продажи. Определение и форма договора купли-продажи жилых помещений. Обязательные требования к договору купли-продажи.

Перечень документов необходимых для купли-продажи жилого помещения. Признаки проблемных - юридически нечистых квартир. Особенности купли-продажи отдельно стоящего дома и нежилого здания.

Обмен жилых помещений. Частичный обмен жилыми помещениями. Предмет обмена. Предмет частичного обмена. Принудительный обмен. Последствия недействительного обмена.

Договор мены жилыми помещениями. Условия мены неравноценными жилыми помещениями.

Сущность договора дарения. Форма договора дарения. Случаи, когда не допускается договор дарения. Ограничения дарения жилой недвижимости.

Наследование. Наследник. Форма завещания. Наследование по закону

Приватизация жилья. Участники приватизации. Принципы и условия приватизации жилого фонда. Формы собственности на приватизированную квартиру. Приватизация коммунальных квартир.

Что такое деприватизация?

Сущность договора ренты. Существенные условия договора ренты.

Определение ренты. Субъекты договора ренты.

Виды ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Тема 5. Операции с жилыми помещениями

1. Договор найма: социальный и коммерческий

Найм жилого помещения - основная договорная форма отношений между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Собственник жилого помещения или управомоченное лицо, обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин - собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является его потребительский характер.

Собственник жилья вправе предоставить во владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицами жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

По договору социального найма жилого помещения наймодателем выступает собственник государственного или муниципального фонда.

По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) изолированное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального пользования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения для бессрочного проживания.

К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах социальной нормы жилой площади, которая устанавливается органом местного самоуправления. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилищного помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор найма может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушают условия договора найма, то ответственность за их действия перед наймодателем будет нести наниматель.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Известив наймодателя, постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит являются сонанимателями.

Основные права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 65, 67 ЖК РФ).

Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если такие сроки не установлены договором, плату за жилье следует вносить ежемесячно.

Граждане, не оплачивающие жилье и коммунальные услуги по договору найма в течение шести месяцев, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

При коммерческом найме жилья из государственного или муниципального жилищного фонда в отличие от социального, жилое помещение предоставляется:

- без ограничения площади;

- за договорную коммерческую плату;

- на определенный срок - до 5 лет (а не бессрочно).

Наряду с общими для обоих видов жилищного найма Гражданским кодексом РФ (гл. 35) установлены правила в отношении коммерческого найма, которые применяются к социальному найму только в случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

Они имеют равные права на пользование жилым помещением, но всю ответственность перед собственником за их действия несет наниматель. Иначе говоря, понятие «член семьи нанимателя» заменено на новое понятие - «граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). В отличие от жилищного законодательства не предусмотрена и солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем, а установлена фактически персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих при нарушении условий договора.

Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не указанных в договоре коммерческого найма, допускается с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при условии соблюдения нормы жилой площади. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Объектом договора коммерческого найма может быть не только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (комнаты), но и жилой дом или его часть. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

До выплаты всей стоимости квартиры сдача жилого помещения в найм не означает одновременно передачу права собственности на него. В общем случае переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в данном населенном пункте.

В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также выбытия его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему соглашению между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма на новый срок.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя и проживающих с ним граждан передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии возмездности и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется сторонами договора, если срок не установлен в договоре, то считается заключенным на 1 год. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения, на который не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

2. Договор аренды жилых помещений

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В параграфе 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, ФЗ «О недрах» и т.д.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику - гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом, или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной или муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника.

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое и правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

Согласно законодательству договор аренды жилой и нежилой недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей. Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект - земельный участок, здание (сооружение), жилое помещение и т.д. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений, поскольку арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр.

Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества в аренду - под офис, склад и т.д. Арендатор должен пользоваться арендованным имуществом строго в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Изменение целевого назначения жилых помещений и земельных участков арендатором не допускается. В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду, поскольку арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя.

Договор субаренды как производный от основного не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять в субаренду больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды.

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В тоже время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок.

Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственником жилья и юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан в порядке субаренды. Практически такие отношения в большей мере отражают не арендные отношения, а траст - доверительное управление жилым помещением. Договор аренды заключается в письменной форме максимум на 5 лет и подлежит государственной регистрации.

Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением.

В случаях, когда земельный участок, на котором находиться арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью или необходима для ее использования.