Недвижимое имущество и связанные с ним права

Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

По закону о приватизации гос. и муниципального имущества цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

водоохранного и санитарно-защитного назначения;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные для их перспективного развития;

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению не подлежат земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд

9. Особенности сделки ренты и пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты - это реальный договор, имеющий возмездный характер. Договор вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику ренты в собственность имущества - земельного участка. Если есть только лишь соглашение о ренте, но земельный участок еще не передан, соглашение не влечет правовых последствий. В связи с этим не подлежат удовлетворению требования, основанные только на соглашении о передаче имущества (земельного участка) в собственность с последующей выплатой ренты, и требования о выплате ренты до момента передачи земельного участка в натуре.

Особенностью договора ренты является то, что он представляет собой односторонний договор. Обязательства, которые возникают по этому договору, возлагаются лишь на плательщика ренты. Поэтому плательщик ренты обязан периодически выплачивать ренту в обмен за переданное ему имущество.

Сущность отношений, вытекающих из договора ренты, обусловливает необходимость законодательного закрепления гарантий, обеспечивающих интересы получателя ренты. Нередко получение ренты может являться для него основным источником средств существования. Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения (ст. 584 ГК).

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. До государственной регистрации в соответствии со ст. 433 ГК РФ такой договор считается незаключенным. Если эти требования не выполнены, сделка признается недействительной. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из ее сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 585 ГК РФ предусматривает, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Если такое имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), если это не противоречит существу договора ренты.

При отчуждении участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК). В этом случае право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется. Первоначальный плательщик несет субсидиарную ответственность. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ, лицо, передавшее обремененный рентой земельный участок в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399 ГК) по требованиям получателя ренты, возникающим в связи с нарушением договора ренты.

Дополнительные гарантии обеспечения прав получателя ренты закреплены ст. 587 ГК РФ. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом существенным условием договора ренты может быть использование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по ее выплате (п. 2 ст. 587 ГК).

Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.

Важным условием является норма, предусмотренная ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты. В этом случае плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Таким образом, в этих случаях, кроме самой ренты, получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.

Регулирование отношений по поводу постоянной ренты имеет особенности. В соответствии с п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет бессрочный характер. Пункт 2 ст. 589 ГК РФ предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования (ст. 382-390 ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.

Размер выплаты постоянной ренты в деньгах устанавливается договором. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК). По общему правилу согласно ст. 591 ГК РФ постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала.

Несмотря на то, что обязательства по договору постоянной ренты имеют бессрочный характер, это вовсе не значит, что она установлена навечно и нет оснований для ее прекращения. Плательщик имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК), Следует заметить, что условие договора об отказе плательщика от этого права п. 3 ст. 592 ГК признает ничтожным.

Чтобы плательщик мог осуществить свое право на выкуп постоянной ренты, ему нужно выполнить определенные условия. Закон признает отказ плательщика действительным только при условии, если он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором (п. 2 ст. 592 ГК). Договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК).

Получатель постоянной ренты также вправе требовать ее выкупа плательщиком. Это право может быть реализовано при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; при нарушении плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; в случае признания плательщика неплатежеспособным либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, определенные договором; когда недвижимость (земельный участок), переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; в других случаях, установленных договором (ст. 593 ГК).

В перечисленных случаях выкуп постоянной ренты согласно п. 1 ст. 594 ГК РФ производится по цене, установленной договором. Если такого условия не предусмотрено в договоре, выкуп производится по той цене, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). При отсутствии такого условия в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества. Порядок определения цены такого имущества установлен в п. 3 ст. 424 ГК РФ. В этом случае исходят из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 594 ГК).

Когда земельный участок передан бесплатно для получения постоянной ренты, риск его случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты Если земельный участок передан за плату, при его случайной гибели или случайном повреждении плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Иначе регулируются отношения по поводу пожизненной ренты. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает земельный участок под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК). Принимая во внимание срок действия такого договора, право на пожизненную ренту не переходит по наследству. В случае смерти получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям, если иное не установлено договором. В случае смерти последнего получателя этой ренты обязательство по ее выплате прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

В договоре пожизненная рента определяется как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Рента в расчете на месяц должна быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. Согласно ст. 318 ГК РФ размер ренты подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).

Получатель в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты вправе требовать от него ее выкупа на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата земельного участка или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

Для того чтобы, максимально обеспечить гарантии имущественных интересов получателя пожизненной ренты, ст. 600 ГК РФ предусматривает, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты который обязуется осуществлять пожизненное содержание иждивением гражданина и/или указанного им третьего лиц либо лиц (п. 1 ст. 601 ГК). К этому договору применяются нормы о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами ст. 601-605 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением относится к категории реальных, возмездных и односторонних договоров. Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации согласно ст. 584 ГК РФ. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе, естественно, и земельные участки.

Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК) и о предоставлении права залога на него получателю ренты (п. 1 ст. 587 ГК) распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может выражаться в обеспечении потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты (п. 1 ст. 602 ГК). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В случае разрешения спора между сторонами об объеме содержания суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договор может предусматривать возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах как при пожизненной ренте (ст. 603 ГК).

В отношении же отчуждения и использования земельного участка, переданного для обеспечения пожизненного содержания, действуют особые правила. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (земельный участок), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Одновременно плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Получатель ренты имеет право потребовать возврата земельного участка при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. В этой ситуации плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

10. Правовое регулирование доверительного управления земельным участком

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества (земельного участка) в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК).

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим "любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя" (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Управляющий чужим имуществом (земельным участком), совершая соответствующие действия от своего имени, обязательно указывает, что он действует в качестве управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У". При соблюдении этого требования управляющий становится стороной совершенных им сделок. Долги по вытекающим из них обязательствам погашаются, прежде всего, за счет переданного в управление имущества (п. 3 ст. 1022 ГК). Если указанное условие не соблюдено, считается, что управляющий заключил сделку в личных целях и отвечать по обязательствам будет лично принадлежащим ему имуществом, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК).

Предметом договора доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимости, в том числе и земельные участки (п. 1 ст. 130 ГК), а также иные объекты. Гражданское законодательство запрещает передавать в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении (государственных и муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (казенных предприятий или финансируемых собственниками учреждений) (п. 3 ст. 1013 ГК). Это положение неприменимо к земельным участкам, поскольку они не могут находиться ни в хозяйственном ведении, ни в оперативном управлении.

В доверительное управление может быть передан заложенный земельный участок. Право собственности на такой участок сохраняется за залогодателем. В данном случае доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении земельного участка залогом, потому что такой земельный участок может быть объектом взыскания залогодержателя (п. 1 ст. 1019 ГК). Если доверительный управляющий не был предупрежден об этом учредителем-собственником, управляющий вправе расторгнуть заключенный договор и требовать выплаты причитающегося ему вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК).

Доверительное управление может учредить собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ - другое лицо: орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК) и иные лица.

Нужно отметить, что лицо, обладающее земельным участком не на праве собственности, а на иных титулах, не может быть учредителем управления. Такое лицо неспособно наделить доверительного управляющего возможностью осуществить правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК), поскольку само не обладает ими.

В ст. 1015 ГК РФ содержатся требования, предъявляемые к доверительному управляющему. Деятельность управляющего непосредственно связана с постоянным совершением юридических действий, т.е. участием в имущественном обороте. Поэтому не могут быть доверительными управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений, и граждане, не являющиеся предпринимателями, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.

Действуют и другие ограничения. Земельный участок не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В ст. 1016 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Если эти условия отсутствуют в договоре, такой договор считается незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ. В договоре должен быть указан точный состав передаваемого в управление имущества. Кроме того, в нем должны быть указаны признаки индивидуализирующие соответствующий земельный участок, поскольку по окончании срока действия договора земельный участок, как правило, подлежит возврату учредителю, а также наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается доверительное управление. В этом качестве может выступать и собственник - учредитель. В договоре нужно определить и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, а также срок действия договора. Необходимо подчеркнуть, что вознаграждение управляющему и возмещение произведенных им необходимых расходов могут производиться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия договора не может превышать пяти лет.

Требования к форме договора определены в ст. 1017 ГК РФ. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, иначе он будет признан недействительным. Передача в доверительное управление земельного участка должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Кроме самого договора должен быть также составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в доверительное управление (п. 1 ст. 556 ГК).

Важным является требование о том, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ. Естественно, что эти правомочия касаются и земельного участка, переданного доверительное управление. В указанных пределах в своих отношениях с третьими лицами управляющий выступает в роли собственника, хотя он таковым не является. Доверительный управляющий действует от своего имени в интересах собственника или назначенного им выгодоприобретателя. Следует подчеркнуть, что собственник передает управляющему не свои правомочия собственника, а только право их осуществления. Правомочие распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, которые должны быть четко предусмотрены в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК).

Управляющий может предъявлять иски об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), об истребовании земельного участка от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК) и об устранении препятствий в использовании земельного участка (ст. 304 ГК). Иски (ст. 305 ГК) могут быть предъявлены управляющим даже к собственнику в период действия договора, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 1018 ГК РФ на находящееся в доверительном управлении имущество не может быть обращено взыскание кредиторов собственника, если только сам собственник не был признан банкротом. Банкротство собственника является основанием прекращения доверительного управления, а находящееся в управлении имущество собственника (земельный участок) включается в конкурсную; массу для удовлетворения требований его кредиторов.

Особое внимание закон уделяет определению ответственности управляющего (ст. 1022 ГК). Если доверительный управляющий совершил сделку, превысив предоставленные ему полномочия или нарушив установленные для него ограничения, обязательства, вытекающие из такой сделки, несет доверительный управляющий лично. В случае если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК РФ, долги по таким обязательствам погашаются за счет имущества, переданного в управление. Если этого имущества недостаточно, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

В договоре как гарантии имущественных интересов собственника земельного участка может быть предусмотрено предоставление управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора.

В ст. 1024 ГК РФ указаны основания прекращения договора доверительного управления земельным участком. Так, отношения по договору прекращаются в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, которые являются выгодоприобретателями. Основанием прекращения может быть отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное. Договор прекращается в случае смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Кроме того, договор доверительного управления может быть прекращен в случае отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом. Учредитель управления может отказаться от договора и по иным причинам, однако в этом случае он обязан выплатить доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение. Наконец, основанием прекращения договора является признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, который являлся учредителем управления.

В случае одностороннего отказа от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до его прекращения. При прекращении договора доверительного управления земельный участок, переданный в управление, должен быть возвращен собственнику-учредителю (п. 3 ст. 1024 ГК). Однако следует иметь в виду, что договором может быть предусмотрена, например, передача земельного участка бенефициару или даже выкуп его управляющим.

Основанием возникновения отношений доверительного управления может быть не только договор, но и иные предусмотренные в п. 1 ст. 1026 ГК РФ случаи. Таким основанием может быть необходимость постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК). При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. Иным основанием может служить назначение наследодателем исполнителя своего завещания (душеприказчика). Возможны и другие основания, предусмотренные законом.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов

Договор купли-продажи земельного участка.

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка.

Оформление договора купли-продажи. Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка.

Понятие договора дарения. Договор дарения земельного участка.

Оформление договора дарения.

Необходимые документы для оформления договора дарения земельного участка.

Суть договора мены. Существенные условия договора мены земельного участка; необходимые документы, прилагаемые к договору.

Предмет и сущность залога  (ипотеки) земельного участка.

Особые правила залога земельного участка.

Существенные условия договора об ипотеке.

Реализация заложенного участка с торгов.

Переход прав на земельный участок в порядке наследования.

Особенности наследования земельного участка.

Наследование по закону, по завещанию.

Порядок отчуждения земельного участка с находящимися на нем строениями.

Отчуждение здания (сооружения) с частью земельного участка.

Сущность приватизации земельного участка.

Право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды собственникам расположенных на них объектов недвижимости.

Особенности договора аренды земельных участков.

Сроки аренды земельного участка.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Регистрация договора аренды земельного участка.

Тема 10. Государственная регистрация недвижимого имущества

1. Сущность государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Титул собственности

1. Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одной из основных функций государства в условиях рыночной экономики является обеспечение и защита прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Другое столь же важное требование - документальное оформление (регистрация) прав собственности на объект недвижимости, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом собственности. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различными (фактическое владение в течение определенного законом срока, покупка, наследование, дарение и т.п.). Таким образом, по отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать (получать) в наем и т.п. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наоборот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, в права и сделки с ним являются недействительными.

. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности - законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Перечень документов необходимых для регистрации недвижимого имущества

Перечень документов необходимых для регистрации, установленный законом, включает: договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве наследования, вступившие в силу судебные решения и иные документы. Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др. Прием документов на государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним производится в муниципальных образованиях по месту расположения объекта.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся: договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права); договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права); договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года; договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья; инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве; предварительные договоры; различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права); брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество); договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности); договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение); договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).

Кроме Единого государственного реестра прав, орган юстиции обеспечивает ведение книг учета документов, а также дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, которые являются неотъемлемыми частями Единого государственного реестра прав.

Собственно Единый государственный реестр прав содержит записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на них, правообладателях, ограничениях и обременениях прав. Он состоит из разделов, посвященных отдельному объекту недвижимого имущества, который идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Это означает, что раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

В свою очередь каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

описание объекта недвижимого имущества;

записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименования) правообладателя;

записи об ограничениях и обременениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы.

. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах;

принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;

выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов

Понятие государственной регистрации

. Порядок регистрации прав

Представление документов на государственную регистрацию прав

Требования к документам на государственную регистрацию

Основания для государственной регистрации

Основания для приостановления, отказа в государственной регистрации

Тема 12. Налогообложение в сфере недвижимости

Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются искусственные объекты недвижимости, земельные участки, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике.

Установлены две формы платы за использование земли: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Цель введения платы за землю - стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

С 01.01.2006 г. в соответствии с Земельным кодексом РФ ставки земельного налога высчитывают в процентах от кадастровой оценки земли.[72]

В сельской местности земельный налог для промышленных и коммерческих объектов, санаториев, домов отдыха составляет 1,5 % от кадастровой стоимости участка; для физических лиц и производителей сельхозпродукции - 0,3 %.

Обязанность по уплате земельного налога у собственника земельного участка возникает с момента государственной регистрации права собственности на участок. При этом продавец участка остается налогоплательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения права собственности. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Налог на имущество физических лиц, как и земельный, относится к местным налогам и взимается непосредственно с собственника объекта недвижимости. Плательщиками налогов признаются собственники объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений) независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет.

Базой для исчисления налога на объекты недвижимости является сумма инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливают в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. р. ставка налога - 0,1 %; от 300 до 500 тыс. р. - 0,3 %; свыше 500 тыс. р. - 2 %.

Налоги на имущество физических лиц исчисляют налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения по состоянию на 1 января каждого года.

Налог на объекты недвижимости не уплачивают пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, родители и супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Не взимаются налоги с помещений и строений, принадлежащих деятелям культуры, искусства, собственникам жилых и хозяйственных строений, сооружений площадью до 50 м² и др.

При продаже объектов недвижимости физическим лицом[73] налоги[74] взимаются со всех доходов, полученных в результате реализации объектов.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов (но не более 600 тыс. р.) без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.

Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости.[75] Налоговый контроль проводится на основе информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки.

При дарении объектов недвижимости физическими лицами плательщиками налога являются физические лица, принимающие объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами, являющимися членами одной семьи или близкими родственниками, при дарении недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует ставка налога на доходы физических лиц в размере 13 %, которая не зависит от стоимости подарка.

Налог на имущество предприятий относится к категории региональных. Устанавливается он федеральным законом, который определяет максимальную ставку налога, а законодательные органы субъектов Федерации - конкретные ставки в зависимости от видов деятельности предприятий.

Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимости), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъектов РФ, и стоимости основных средств (объектов недвижимости). Уплата налога на имущество в бюджет должна производиться по месту нахождения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений.

При доверительном управлении, учредителем которого является физическое лицо, плательщиками налога являются физические лица, владеющие имуществом[76] на праве собственности. При доверительном управлении перехода права собственности не возникает. Обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с имуществом, переданным в доверительное управление юридическим лицам, также лежит на учредителе.

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».

Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговую базу определяют отдельно по каждому виду активов предприятия. Если предприятие продано по цене ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для налогообложения применяют поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цену каждого вида имущества принимают равной произведению ее балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

Существующая налоговая система имеет массу недостатков, затрудняющих эффективное использование земель поселений, зданий и сооружений, а налог на имущество предприятий не способствует внедрению новых технологий и тормозит инвестиции в модернизацию основных фондов. Введение консолидированного налога на недвижимость на основе рыночной стоимости объектов недвижимости снизит налоговую нагрузку на активную часть основных фондов, освободит от налогообложения машины, оборудование, часть оборотных средств (которые входят в налоговую базу налога на имущество организаций, но не являются объектами недвижимости).

Единый налог на недвижимость предусмотрен специальной частью Налогового кодекса взамен действующих налогов на имущество организаций и физических лиц и земельного налога.[77]

Проработка различных вариантов показала, что единовременная замена земельного и имущественных налогов налогом на недвижимость невозможна, для этого необходим переходный период.[78]

На первом этапе переход к налогу на недвижимость разрешен только для юридических лиц, которые являются полными собственниками земельных участков и расположенных на них объектов. Таким образом стимулируется выкуп земель и появляется возможность сбалансировать доходы бюджета в условиях сокращения налоговой базы за счет выпадения активной части капитала (движимого имущества).

Чем эффективнее используется земля (высокий удельный вес машин, оборудования, оборотных средств), тем выгоднее ее выкупить. При продаже земель решаются задачи стимулирования эффективных землепользователей и вложений в модернизацию производства при одновременном соблюдении интересов бюджета. Муниципалитеты, продавая землю, сохраняют стабильный источник доходов в виде процента от рыночной стоимости объектов недвижимости и устанавливают стабильные и прозрачные правила оборота недвижимости, стимулируют расширение класса собственников. С другой стороны, стабильное налогообложение защищает владельцев объектов недвижимости и их инвестиции от резких изменений налогового бремени, имеющих место при индексации ставок земельного налога федеральными решениями, а также стимулирует вложения в обновление производственной базы, внедрение новых технологий, развитие территорий. Еще одним доводом в пользу консолидированного налога является более справедливое распределение налогов, которое должно быть увязано с реальной стоимостью объектов недвижимости с учетом социально-экономических ограничений (в частности, платежеспособности населения).

Формирование единого объекта жилой недвижимости - здание/квартира и земля/земельная доля - позволяет рассматривать собственника такого объекта как полноценного участника рынка недвижимости.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов

Земельный налог: Объекты налогообложения; расчет налогооблагаемой базы; ставки налогов; порядок начисления и перечисления налога; сроки уплаты налога; льготы по налогу.

Налог на имущество организаций: Состав налогоплательщиков, объекты и порядок определения налогооблагаемой базы; льготы по налогу; сроки уплаты налога.

Налог на имущество физических лиц: Объекты и ставки налога; порядок начисления и уплаты налога; льготы по налогу.

Налог на доходы физических лиц: Стандартные вычеты при покупке жилой недвижимости (квартиры, дома, коттеджа, земельного участка); начисление и налогообложение доходов при реализации (продаже) недвижимости.

Тема 13: Страхование недвижимости