Приватизация земель в процессе осуществления земельной реформы

Размещено на http://www.allbest.ru/

"Приватизация земель в процессе осуществления земельной реформы"

приватизация земля реформа

Введение

Значение земли в жизни общества и историческом развитии государства.

Земля неразрывно связана с жизнедеятельностью человека. Одним из основных видов его деятельности в период первобытно - общинного строя было земледелие, которое осуществлялось всеми общинниками на принадлежащих общине землях. Земля как средство производства в сельском хозяйстве всегда имела большое значение в жизни общества, которое сохранялось на всех этапах развития российского государства.

В период разложения первобытно - общинного строя земля приобрела новое значение - стала источником доходов и власти родоплеменных вождей, военачальников над населением. В этот период в жизни общины произошли значительные изменения - появилась частная собственность на орудия земледелия, продукты труда, родовая община преобразовалась в соседскую. Изменились и земельные отношения - начался захват общинных земель как родоплеменными вождями, военачальниками таких общин, так и пришлыми завоевателями с целью установления своей власти на завоёванных землях и обложения проживающих на них общин данью.

Земля как источник власти в конкретные периоды развития государства приобретала различное общественное и политическое значение:

1) на раннем этапе развития государства собственность на землю давала право верховной власти князю, а его вассалам - доходы, необходимые для несения службы князю;

2) в период абсолютной монархии земля стала средством закабаления крестьян;

3) в период развития буржуазных отношений - стала полноценным объектом имущественных прав, объектом вложения капитала;

4) в советский период земля стала достоянием народа, проживающего на ней, и по сегодняшний день сохраняет своё значение как основа жизни и деятельности народов РФ.

Несмотря на различное значение земли в отдельные исторические периоды государственного развития, она всегда имела исключительную важность как одна из основ государственного строя.

В 90-е годы прошлого столетия одним из наиболее значимых явлений проводимой в России экономической реформы стала приватизация. Приватизация - это многоаспектное политико-юридическое понятие, подразумевающее передачу публичной собственности в частную собственность. Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путём передачи государственных предприятий в частные руки создать условия для развития частной собственности, среды свободного рынка.

Российской юриспруденции понятие приватизации не было известно до конца 80-х годов двадцатого века. Конечно, практика отчуждения государственного имущества в частную собственность (при социализме - в личную собственность) имеет многовековые традиции, однако ранее правопорядок не наделял особым правовым режимом соответствующие сделки купли - продажи.

Выделение приватизации и приватизационного права в качестве системы нормативного регулирования специфических (приватизационных) правоотношений произошло в лоне гражданского права в связи с необходимостью проведения масштабной акции по изменению режима публичной собственности и передачи её в собственность частную. Таким образом, генетически приватизационное право имеет цивилистический характер, однако специфика отношений, возникающих при осуществлении глобальной приватизации, значимость этого процесса привели к конструированию относительно замкнутой нормативной системы, которая получила название приватизационного права.

Поскольку приватизация, как государственно - правовое явление, предполагает крупномасштабное изменение существующих отношений собственности в государстве, то она несёт как положительные, так и отрицательные экономические, политические и социальные последствия.

К положительным последствиям приватизации можно отнести:

?рост эффективности производства, повышение конкурентоспособности производимой продукции;

? рост валового национального продукта, получение казной доходов от продажи государственного или муниципального имущества;

? сокращение дотирования неэффективных производств и активизацию внутренних инвестиций;

? привлечение во внутреннее производство иностранных инвестиций;

? расширение базы налогообложения в государстве;

? создание экономической основы для демократизации общества.

Негативными социальными последствиями приватизации, как показывает практика, неизбежно являются:

* рост безработицы;

* краткосрочное сокращение производительности труда и, как следствие, краткосрочное сокращение внутреннего национального продукта;

* возникновение источников социального напряжения, связанного с усилением властного начала в управлении производством;

* социальная поляризация в обществе, рост бедности и нищеты;

* масштабная коррупция в сфере государственного управления, рост преступности.

Важно отметить, что в условиях коренного реформирования экономики, при переходе государства от централизованно планируемого хозяйства к рыночному приватизация играет особую роль, являясь системообразующим фактором формирования новых рыночных отношений¹.

Таким образом, приватизацию необходимо было проводить с учётом множества факторов, последствия которых сказывались не только положительным, но и глубоко отрицательным образом на жизни государства и его населения.

1. Современная земельная реформа

1.1 Понятие и содержание земельной реформы

Проводимая в Российской Федерации экономическая реформа включает в качестве своей составной части реформу земельную. Родившись в недрах аграрной реформы, одним из направлений которой были структурные изменения в сельском хозяйстве, и, в частности, появление крестьянских хозяйств, земельная реформа в настоящее время выходит далеко за её пределы.

Основные направления и задачи современной земельной реформы, меняющей кардинальным образом весь земельно - правовой строй России, можно определить путём сравнительного анализа российского законодательства, действовавшего с 1917 г., и новых законодательных и иных нормативных правовых актов, принятых в период с 1990 г. по настоящее время.

К основным законодательным и иным правовым актам, составляющим правовую основу земельной реформы в России, можно отнести: Конституцию РСФСР; Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса»; Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» с внесёнными в него Законом от 27 декабря 1990 г. изменениями и дополнениями; Закон от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»; Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.; Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. «О плате за землю»; Указы Президента РФ от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»; Конституцию РФ от 12 декабря 1993 г.; Указ Президента РФ от 7 марта 1993 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю». Немаловажную роль в создании правовой базы земельной реформы в России сыграли Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятые 28 февраля 1990 г.

1.1.1 Этапы земельной реформы

Частная собственность на землю в России была восстановлена в ноябре - декабре 1990 года сразу тремя радикальными российскими законами: «О земельной реформе», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и «О собственности в РСФСР». Это по праву следует считать началом первого этапа земельной реформы.

Затем, в апреле 1991 г., право частной собственности граждан на землю было закреплено вновь принятым Земельным кодексом РСФСР с внесением соответствующих поправок в Конституцию РСФСР. Кодексом были установлены ещё два вида прав на землю: пожизненное наследуемое владение и бессрочное постоянное пользование.

Важную роль на данном этапе сыграл закон РФ «О местном самоуправлении в Российской Федерации» от 06.07.2001 г. (вступил в силу с 01.08.1991 г.), согласно которому органы местного самоуправления были выведены из структуры органов государственной власти и стали самостоятельными субъектами права, получив возможность распоряжаться земельными участками на территориях своих муниципальных образований.

Второй этап реформ начался сразу после распада СССР. Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 г. № 323, бесплатно в собственность граждан были переданы земельные участки в сельской местности, которые ранее находились у них в пользовании, но «в пределах установленных норм», которые, в свою очередь, устанавливались местными органами власти в достаточно широких пределах. Тем же Указом был снят и десятилетний мораторий на куплю - продажу земли, а также разрешена продажа земли не только гражданам, но и юридическим лицам, хотя некоторые ограничения всё же остались. Наконец, этот Указ предусматривал передачу в частную, коллективно - договорную и другие формы собственности земель колхозов и совхозов при их реорганизации.

Далее, согласно Закону РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23.12.1992 г. № 4196-1 (ныне утратил силу) оборот земельных участков с указанным целевым использованием осуществлялся между гражданами без каких - либо ограничений, но купчая должна была быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в соответствующем комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Третий этап земельной реформы начался с трагических событий октября 1993 года, с фактической ликвидации представительных органов власти системы местного самоуправления. На данном этапе важно отметить следующие новшества.

Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27.10.1993 г. № 1767 дал очень сильный импульс для скорейшей реорганизации сельскохозяйственных организаций и передачи земельных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения в коллективно - долевую собственность членов этих хозяйств. Как выяснилось в дальнейшем, этот поспешный шаг привёл к полной неразберихе в правоотношениях с землями сельскохозяйственного назначения.

Новая, ныне действующая Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993 г., подтвердила, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ). Было конституционно установлено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землёй, недрами, водами и другими природными ресурсами находятся в совместном владении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции РФ). Целый ряд президентских указав 1993 - 1994 г.г. регулировал вопросы продажи земельных участков в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Четвёртый этап земельной реформы по времени следует отнести к принятию части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, которая вступила в силу 01.01.1995 г., и части второй ГУ РФ, вступившей в силу 06.03.1996 г.

Хотя введение в действие главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» было отложено для принятия нового Земельного кодекса, в земельном законодательстве с 01.01.1995 г. произошли значимые изменения.

Так, был установлен перечень вещных прав на земельный участок:

* право собственности (включая право общей собственности - долевой или совместной);

* право пожизненного наследуемого владения;

* право постоянного (бессрочного) пользования;

* сервитут (ст. 216 ГК РФ).

Важный момент на этом этапе - ГК РФ установил, что права на недвижимое имущество (следовательно, и на земельные участки) возникают с момента их государственной регистрации (ст. 8 ГК РФ). В ст. 130, ст. 131 ГК РФ определены объекты, относящиеся к недвижимости, и указано, что порядок государственной регистрации прав на земельные участки и основания для отказа в регистрации устанавливаются специальным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 3 ст. 209 ГК РФ было прописано, что «владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

А в ст. 129 ГК РФ говорится, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке наследования или реорганизации юридического лица - безоговорочно, иными же способами - в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Этой нормой установлена прерогатива земельного законодательства над гражданским в случае совершения сделок с земельными участками.

Однако можно констатировать, что и после 01.01.1995 г. земельные отношения продолжали регулироваться указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03.1996 г. № 337, Указ Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14.02.1996 г. № 198, Указ Президента РФ «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» от 26.11.1997 г. № 1263 и другие). Принятие этих указов было прямым нарушением п.3 ст. 90 конституции РФ, но ни один из них не был опротестован компетентными органами.

Началом пятого этапа в современной земельной реформе нужно считать дату 31.01.1998 г. - вступление в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ (далее - ФЗ № 122-ФЗ). Этим законом предусматривалось проведение правовой экспертизы документов о предоставлении земельных участков, в том числе в результате сделок: проверка компетенции органов, принявших решение о предоставлении земельного участка; проверка правоустанавливающего документа (ненормативного акта органа государственной власти или местного самоуправления, свидетельства о праве на наследство и др.) на соответствие требованиям законодательства, действовавшего в месте издания таких актов на момент их издания (п. 1 ст. 17 ФЗ № 122-ФЗ).

Здесь снова можно заметить существенное несовпадение: если согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт органа государственной власти или местного самоуправления может быть признан недействительным только по решению суда, то с 01.01.1998 г. учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могли уже вынести вердикт о том, что данный акт не является основанием для государственной регистрации прав на земельный участок (хотя акт действителен до тех пор, пока не отменён судом - но для регистрации права не годится).

Шестой этап земельной реформы - это принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившего в действие с 30.10.2001 г.

ЗК РФ, к сожалению, не разрешил ни одну коллизию в земельном законодательстве - скорее, умножил их число. Например, в ГК РФ прописано, что земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование гражданам и юридическим лицам. Согласно ЗК РФ - нет, гражданам не предоставляются. А юридическим лицам предоставляются следующим: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Но слова «исключительно таким» или «только им» в указанной норме ЗК РФ отсутствуют - значит, возможно предоставление такого права и всем остальным юридическим лицам.

Это невозможно, ведь существует прямой запрет, противоречащий и ГК РФ, и ЗК РФ, и прописан он в п. 8 ст. 3 ФЗ № 137 - ФЗ. В форме разрешения этой коллизии можно отметить, что в любом случае юридические лица (кроме упомянутых в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) обязаны были до 01.01.2006 г. переоформить этот вид права на право аренды или выкупить земельный участок в собственность.

Все последующие федеральные законы, принятые во исполнение ЗК РФ (Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» и др.) ещё более запутали ситуацию своими невнятными нормами.

Так, в п. 3 ст. 3 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» говорится: «гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земельных участков». Однако логическая концовка: «…земельных участков в этих городских поселениях» отсутствует. Из такой постановки пункта следует, что любой горожанин - житель любого города - может получить свободный земельный участок для личного подсобного хозяйства где угодно.

Седьмой этап земельной реформы - это то время, в котором мы живём. Началом нынешнего этапа было вступление в силу Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон №93-ФЗ).

С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон №93-ФЗ), который регламентировал порядок государственной регистрации прав собственности на некоторые объекты недвижимого имущества. В связи с чем Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) дополнен статьей 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества".

Закон «О дачной амнистии» ввел упрощенный порядок оформления прав на недвижимость - земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, а также находящиеся на них объекты. Таким образом, закон предоставил существенные послабления дачникам и садоводам, получившим участки под индивидуальное строительство в советские годы или в период перестройки. Такие участки получили название «ранее учтенные».

Так называемая «дачная амнистия» распространяется только на те земельные участки, которые предоставлены гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до 30 октября 2001 года).

Как известно, с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования гражданам не предоставляются. Однако граждане, обладающие земельными участками на указанных правах, были вправе однократно бесплатно приобрести их в собственность. Порядок приобретения в собственность таких земельных участков законодательством урегулирован не был (за исключением короткой ссылки на необходимость подачи в уполномоченный орган власти соответствующего заявления и двухнедельный срок на его рассмотрение).

В соответствии с п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ указанные земельные участки предоставлялись гражданам на основе их личных письменных заявлений, подаваемых в уполномоченные органы власти, осуществляющие предоставление земельных участков (ст. 29 Земельного кодекса РФ). Однако отсутствие специфики предоставления таких земельных участков, как правило, приводило к многочисленным земельным спорам, сопряжённым с необоснованными отказами уполномоченных органов власти в предоставлении гражданам находящихся в их пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании земельных участков. Сложившееся положение дел не удовлетворяло замыслу законодателя развить в стране институт частной собственности на землю, придать земельным правоотношениям товарооборотный характер путём постепенного изживания прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, как пережитков социалистической экономики.

Вследствие указанных обстоятельств Законом о «дачной амнистии» отменены п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ, гарантирующие возможность однократного бесплатного предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Взамен порядка однократного бесплатного предоставления земельных участков введён порядок переоформления прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности. Указанный порядок составной частью входит в механизм государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, регламентация которого нашла отражение в статье 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С позиции интересов личности в названном механизме можно выделить следующие положительные и отрицательные моменты:

1) детально конкретизирован и одновременно упрощён порядок приобретения и оформления гражданами права собственности на предоставленный им земельный участок

2) отменена норма об однократном бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Вместо неё введён принцип бесплатности переоформления прав на земельный участок в независимости от того, сколько земельных участков находится на каком-либо праве у того или иного лица

3) механизм «переоформления прав» (упрощённый порядок приобретения права собственности на предоставленный земельный участок) граждан на предоставленные им земельные участки сроком не ограничен

4) с 1 января 2007 года снижена государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства с 500 до 100 рублей

5) механизм «переоформления прав» распространяется на ограниченный перечень видов целевого использования земельных участков и, исходя из буквального толкования положений ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не распространяется на такие виды целевого использования земельных участков, как животноводство, сельскохозяйственное производство, сенокошение и выпас скота, крестьянское (фермерское) хозяйство и др.

6) в связи с отменой п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ, регулировавшего в том числе порядок приобретения в собственность граждан находящихся в их фактическом пользовании земельных участков с расположенными на них жилыми домами, которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, граждане могут бесплатно без каких-либо количественных ограничений приобретать указанные земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ

7) механизм «переоформления прав» не распространяется на земельные участки, которые в соответствии с федеральным законом не могут предоставляться в частную собственность

8) ввиду презумпции права собственности на предоставленный гражданину земельный участок в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, не требуется принятия специального решения о предоставлении такого земельного участка в собственность гражданина.

Следует подчеркнуть, что «дачная амнистия» отчасти обошла граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Исходя из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в его постановлении от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии со ст. 23 Гражданского кодекса РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ не имели права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также были не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе. Неразрешённым остаётся вопрос распространения указанного толкования на глав крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, в предпринимательской деятельности, но которые получили их до регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей и не в связи осуществлением предпринимательской деятельности. Порядок приобретения указанных земельных участков в собственность индивидуальных предпринимателей определён в п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Что касается земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения и используемых индивидуальными предпринимателями в коммерческих целях, приобретение их в собственность должно было осуществляться в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ с учётом особенностей, изложенных в специальных федеральных законах. Но в связи с введением Законом о «дачной амнистии» презумпции права собственности на предоставленные земельные участки и отменой п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ возникший вопрос остаётся «повисшим в воздухе».

Единственное, о чём можно категорично утверждать, это содержащееся в п. 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» условие о цене приобретаемых гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственных угодий, находящихся в их пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, которая не должна превышать 20% их кадастровой стоимости. Однако в соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. А согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются не только сельскохозяйственные угодья, но и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоёмами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, которые также могут предоставляться гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Таким образом, до конца не понятно, во-первых, в каком порядке приобретаются земельные участки в собственность индивидуальных предпринимателей, обладающих указанными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; во-вторых, распространяется ли на такие земельные участки введённая Законом о «дачной амнистии» презумпция права собственности; и, наконец, в-третьих, если предположить, что «дачная амнистия» не распространяется на приобретение в собственность индивидуальных предпринимателей земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которыми они обладают на праве пожизненного наследуемого владения, то, как быть с земельными участками не из состава сельскохозяйственных угодий либо принадлежащих к другим категориям земель? Представляется, что в указанных случаях должны применяться нормы Закона о «дачной амнистии».

Именно в таком правовом пространстве существует сегодня земельное законодательство и земельная реформа. Следует ожидать и надеяться, что восьмым этапом земельной реформы в России станут не новые революционные преобразования, а просто - напросто устранение бесчисленных противоречий в действующем земельном законодательстве.

1.1.2 Основные направления земельной реформы

Анализ всех этих этапов позволяет выделить три основных направления земельной реформы в Российской Федерации.

Первое направление было обусловлено структурными изменениями в сельском хозяйстве, когда наряду с существовавшими организационно - правовыми формами сельскохозяйственного производства (колхозами и совхозами), стали появляться новые формы - крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы, которые необходимо было наделять землёй. Между тем свободных земель, пригодных для сельскохозяйственного использования, в России практически не было, и в связи с этим процесс наделения землёй новых сельскохозяйственных структур происходил и будет происходить путём перераспределения земельных площадей между старыми и новыми хозяйствами. В ст. 1 Закона «О земельной реформе» говорилось, что «земельная реформа имеет целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР». Возможность для лиц, изъявивших желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, получить необходимые им земельные участки из земель колхозов и совхозов, членами (работниками) которых они являлись, впервые за последние почти 60 лет была предусмотрена Основами законодательства о земле. Такое решение вопроса можно рассматривать как поистине реформаторское, поскольку начиная с 1939 г. земельные массивы колхозов являлись неприкосновенными, а их сокращение с целью увеличения земельных наделов было возможно лишь по решению государственных органов. Однако за истекший период наблюдались определённые колебания в аграрной политике государства, выражавшиеся в увеличении или уменьшении личных земельных наделов - земельных участков - для ведения личного подсобного хозяйства, но принципиальная политика по охране общественных земель от разбазаривания (под которым понималось увеличение личных земельных наделов) практически оставалась неизменной.

Второе направление земельной реформы - это изменение форм собственности. Известно, что с 1917 г. в России Декретом «О земле» частная собственность на землю отменялась навсегда и земля передавалась в пользование всех трудящихся на ней. До конца 1990 г. в Российской Федерации существовало право собственности на землю исключительно государства. Закон от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе», наряду с государственной собственностью, закрепил также и право собственности на землю граждан. В соответствии со ст. 4 этого Закона в собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства и животноводства, а также для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Право частной собственности на землю, используемую для производства сельскохозяйственной продукции, было закреплено в ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г., в которую II Съездом народных депутатов были внесены изменения. Право частной собственности на землю граждан закрепляли также Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Закон «О собственности в РСФСР» и Земельный кодекс РСФСР.

В 1992 г. граждане Российской Федерации получили право иметь в собственности земельные участки и для дачного строительства. В том же году субъектами права частной собственности наряду с гражданами становятся юридические лица.

В современных условиях право частной собственности на землю закреплено ст. 9 и 36 Конституции РФ.

Третье направление земельной реформы современного периода - это установление платы за землю, взимаемой в форме земельного налога и арендной платы. С 1917 г. основным принципом землепользования, закреплённым в законодательстве, была его бесплатность. Однако в 70-х годах на страницах печати началась поднятая рядом экономистов дискуссия о введении платности природопользования, в том числе и платности за пользование землёй. Основные аргументы в пользу введения платности за землю заключались в том, что бесплатное использование земли ведёт к нерациональному землепользованию, к необоснованному закреплению за хозяйствующими субъектами больших земельных площадей, которые зачастую оставались неиспользованными. Впервые после 1917 г. принцип платности за пользование землёй был введён Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г., воспринят земельным законодательством Российской Федерации - Земельным кодексом РСФСР, Законом «О плате за землю» и развит в постановлениях Правительства Российской Федерации.

1.1.3 Место земельного права в проводимой земельной реформе

Земельное право является важнейшим инструментом проведения земельной реформы в России, имеющей далеко идущие экономические и социальные цели. Земельное право - отрасль права, предметом которой выступают отношения, возникающие в связи с оборотом, использованием и охраной земель и регулируемые нормами земельного права. Создавая в правовых нормах новые модели общественных отношений, земельное право изменялось и продолжает изменяться во всех своих ипостасях: как отрасль науки и как отрасль права (законодательства). Сегодня необходим новый теоретический подход не только к понятию земельного права, к его месту в системе российского права, но и к формированию его новых институтов. Вместе с тем следует соблюдать и определённую преемственность в регулировании земельных отношений, складывавшемся в течение более чем 70 лет и накопившем немалый положительный опыт.

1.1.4 Последствия земельной реформы

Под влиянием многих факторов, в том числе и нового земельного законодательства, земельная реформа в России дала определённые результаты, соответствующие вышеописанным её основным целям. Во - первых, в России произошло значительное перераспределение земель, в результате чего, наряду с так называемыми коллективными сельскохозяйственными организациями, появились и индивидуальные, крестьянские (фермерские) хозяйства, которых насчитывается около 359 тыс.

Во - вторых, трансформация права собственности на землю привела к появлению свыше 40 млн. собственников земель - как граждан, так и юридических лиц.

В - третьих, в связи с введением платы за землю возросли поступления в бюджет, которые в 1993 г. составляли 308 млрд.руб., в 1994 г. - 1,6 трлн.руб., в 1997 г. - около 10 трлн.руб.²

За период с 1990 г. земельное законодательство развивалось весьма динамично, что было обусловлено как экономическими, так и чисто правовыми факторами. Основным из них было принятие в 1993 г. Конституции Российской Федерации. Однако нередко законодательство изменялось бессистемно, без должного теоретического осмысления.

Итак, из вышесказанного можно заключить, что в1990 г. в связи с изменением основ государственного строя в России началось коренное реформирование земельных отношений, которое продолжается по сей день. Земельная реформа началась со следующих преобразований: 1) установления новой системы имущественных прав на земельные участки, порядка их возникновения и прекращения: были введены право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования; право частной и коллективной (общей совместной и общей долевой) собственности граждан на землю; право аренды; 2) введения платности землепользования; 3) установления семи категорий земель; 4) создания нормативной базы для формирования крестьянских (фермерских) хозяйств.

Была начата реорганизация колхозов и совхозов, приватизация сельскохозяйственных угодий, которая осуществлялась на основании решения общего собрания работников колхозов и совхозов. Работники колхозов и совхозов, принявшие решения о реорганизации своих предприятий, получали землю, закреплённую за таким предприятием, в коллективную собственность и каждый из них становился собственником земельной доли - доли в коллективной собственности на земельный участок.

24 декабря 1993 г. был принят Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ», который отменил значительную часть норм Земельного кодекса РСФСР, некоторые нормы Закона РСФСР «О земельной реформе» и Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

С этого момента регулирование земельных отношений осуществлялось преимущественно указами Президента РФ, которые не содержали и не могли содержать системного регулирования земельных отношений, а затрагивали отдельные их аспекты. Так, устанавливались основания и порядок предоставления земельных участков в частную собственность, переоформления ранее предоставленных земельных участков в собственность граждан, приватизации земель юридическими лицами, а также порядок оборота и выдела земельных долей, предоставленных гражданам при реорганизации колхозов и совхозов.

С 2000 г. регулирование земельных отношений вновь стало осуществляться на законодательном уровне, благодаря чему были решены следующие основные задачи:

1) установлено системное и последовательное регулирование земельных отношений, направленное на обеспечение рационального использования и охраны земель, равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению прав на земельные участки, создание правовой основы формирования рынка земельных участков, ограничение оборота земель сельскохозяйственного назначения - Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

2) заложена правовая основа ведения государственного земельного кадастра,

государственного кадастрового учёта земельных участков, осуществления различных видов землеустройства - Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» и Федеральный закон «О землеустройстве»;

3) начат процесс разграничения государственной собственности на землю на собственность РФ, субъектов РФ и муниципальных образований - Федеральный закон «О собственности на землю».

2.Приватизация земли

2.1 Система понятий приватизационного права

Под приватизацией понимается передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Термин «приватизация» используется, как правило, в различных смыслах.

Во - первых, под приватизацией понимают процесс разгосударствления имущества, масштабную государственную программу по передаче государственного и муниципального имущества в собственность юридических и физических лиц (приватизация в широком смысле слова).

Во - вторых, под приватизацией принято иметь в виду акт передачи конкретного имущества (предприятия) из государственной (муниципальной) собственности в собственность конкретного юридического лица либо гражданина (приватизация в узком смысле слова).

Приватизация как приобретение имущества предполагает, что покупатель имущества обязан произвести его оплату, что является условием приватизации, то есть приобретением им права собственности на приватизируемое имущество³.

Приватизация как отчуждение имущества есть возмездная передача государственной (муниципальной) собственности в собственность граждан или юридических лиц.

Приватизация как переход права собственности означает процедуру передачи права собственности из государственной (муниципальной) в частную.

Приватизация как процесс есть совокупность мероприятий административно - правового и гражданско - правового характера, в результате которых право собственности на приватизируемое имущество переходит от государства к юридическому или физическому лицу.

2.1.1 Право собственности

В российском законодательстве отсутствует понятие права собственности. Раскрывается это определение через анализ перечисляемых в Гражданском кодексе Российской Федерации правомочий. Однако отметим, что законодатель подразумевает под правом собственности совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом (ст. 209 ГК РФ), что является основой для всех доктринальных определений.

2.1.2 Публичная собственность

Под публичной собственностью принято подразумевать собственность публичных образований, каковыми в Российской Федерации являются государство, субъекты федерации и муниципальные образования. Таким образом, публичная собственность - это собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

2.1.3 Частная собственность

Под частной собственностью подразумевается собственность физических и юридических лиц.

Публичная и частная собственность составляют два базовых типа собственности, «обобщённое обозначение различий в правовом режиме отдельных объектов права

собственности»⁴, взаимосвязь между которыми осуществляется в виде изменения правового режима - приватизации.

2.1.4 Объект приватизации

Закон о приватизации 1997 года не содержит определения «объекта приватизации». Однако из смысла закона следует, что под объектами приватизации подразумевается государственное (муниципальное) имущество (включая акции), государственные (муниципальные) предприятия как имущественный комплекс.

Предприятия как имущественный комплекс являются не просто совокупностью материальных объектов, имеющих овеществлённую форму, но и нематериальные активы - товарные знаки, лицензии, патенты, права пользования «ноу - хау» и др., то есть документально подтверждённые имущественные права.

Поскольку деятельность предприятия как целостного имущественного комплекса невозможна без использования объектов патентного и авторского права, средств индивидуализации предприятий и производимой ими продукции, то приватизация предприятия невозможна без соответствующей передачи прав пользования указанными объектами.

Однако двойственная природа прав интеллектуальной собственности, имеющей, с одной стороны, имущественный характер, а, с другой стороны, предоставляющей их автору совокупность личных неимущественных прав, не отторжимых от личности обладателя в силу самой их природы⁵, порождает проблемные вопросы о правовых аспектах приватизации в составе предприятий объектов интеллектуальной собственности.

Если в Законе о приватизации 1991 года прямо говорилось о том, что в качестве объектов приватизации могут выступать нематериальные активы предприятия, в том числе патенты, лицензии, то в Законе о приватизации 1997 года законодатель ушёл от прямого ответа на этот вопрос, хотя такой ответ вытекает непосредственно из толкования понятия предприятия как имущественного комплекса. В частности, если принять за основу предлагаемое в пункте 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации определение предприятия как имущественного комплекса, в состав которого, помимо материальных объектов, входят права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, то приватизация предприятия будет означать и переход к новому собственнику указанных прав, не имеющих вещного характера.

2.1.5 Субъекты приватизации

Субъекты приватизации - это субъекты права, имеющие право производить отчуждение и приобретать приватизируемое имущество, а также иным образом влиять на правоотношения, складывающиеся в процессе приватизации.

Всех субъектов приватизации, в зависимости от выполняемой ими роли в приватизационной сделке, можно разделить на две большие группы - продавцы и покупатели.

В свою очередь, среди продавцов государственного (муниципального) имущества выделяют три категории: продавцы государственного федерального имущества, продавцы государственного имущества субъектов федерации и продавцы муниципального имущества.

Продавцы государственного федерального имущества - это специализированное федеральное учреждение и назначенные им в субъектах федерации представители, осуществляющие продажу переданных им федеральным органом по управлению

государственным имуществом или его территориальными органами объектов приватизации.

Продавцы государственного имущества субъектов федерации - это юридические лица, обладающие полномочиями на организацию и осуществление продажи такого имущества.

Продавцы муниципального имущества - это назначаемые органами местного самоуправления органы, обладающие полномочиями на организацию и осуществление продажи такого имущества.

Покупателями приватизируемого имущества могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица Российской Федерации, а также иностранные юридические лица.

Активным участником приватизационных правоотношений являются органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом. Таковыми органами являются Министерство государственного имущества Российской Федерации, территориальные комитеты по управлению государственным имуществом, комитеты по управлению муниципальным имуществом. Участие указанных органов в приватизационных правоотношениях определяется тем, что они принимают юридически значимые решения в процессе преобразования публичной собственности в частную собственность. Примером такого рода участия является разработка и утверждение программ приватизации, организация и контроль реализации государственной программы приватизации, создание комиссий по приватизации, утверждение планов приватизации и прочее.

К иным субъектам приватизационных правоотношений относятся, к примеру, комиссии по внесению изменений в планы приватизации, функции которых определены уже в самом их наименовании.

2.1.6 Приватизационная сделка

Под приватизационной сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении, по поводу или в связи с приватизацией государственного (муниципального) имущества.

В основании данного определения лежит понятие сделки, определённое в статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отличие от понятия сделки понятие «приватизационный договор» более узкое и означает двухстороннюю или многостороннюю сделку как выражение согласованной воли двух или более сторон (статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2.2 Источники приватизационного права

Приватизационное право - условный термин. Будучи комплексным институтом коммерческого законодательства⁶, приватизационное право своим источником имеет, прежде всего, гражданское право. Значительная часть норм, регламентирующих

отношения в сфере приватизации имеет административно - правовой характер либо государственно - правовой характер (как, например, нормы, регулирующие порядок разграничения собственности между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципалитетами). Под источниками права принято понимать нормативные акты, регулирующие отношения в соответствующей сфере общественных отношений. Законодательное признание того либо иного акта источником права имеет существенное юридическое значение, поскольку может породить возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей.

В правоведении принято говорить об источниках права в «юридическом смысле слова», что означает форму правовых актов.

Акты, направленные на регулирование приватизационных отношений, составляют своеобразную иерархию, каждая последующая ступень которой состоит из нормативных актов более высокой юридической силы. Возглавляет эту иерархию Конституция Российской Федерации.

2.2.1 Конституция Российской Федерации

Наиболее высокой юридической силой обладает Конституция Российской Федерации. В Конституции отсутствуют нормы, непосредственно посвящённые приватизации. Однако данное обстоятельство не умаляет того, что, будучи основным законом Российской Федерации, Конституция «устанавливает наиболее важные нормы и принципы, из которых потом вырастает детальное правовое регулирование в различных формах»⁷. Данное высказывание можно проиллюстрировать следующим примером. В соответствии с подпунктом г) пункта 1 статьи 72 в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находится разграничение государственной собственности. Прежде чем провести приватизационные процедуры, соответствующие уполномоченные органы должны разграничить собственность на федеральную и собственность конкретного субъекта федерации. Только после этого возможна приватизация конкретного объекта собственности. В том случае, если разграничение в отношении конкретных объектов собственности будет сделано в одностороннем порядке (например, актом субъекта федерации), то такой акт не будет иметь юридической силы, как совершённый с нарушением конституционной нормы.