Бизнес-план строительства коммерческих объектов

4. Анализ местоположения участка

Рассматриваемый земельный участок расположен в Ленинском районе г. Самары. Город расположен на левом возвышенном берегу реки Волга. Площадь территории города -- около 465,97 км?, в том числе площадь Ленинского района - 5,4 км?. Городской округ Самара разделён на девять административных районов, самыми престижными из них традиционно считаются исторический центр города, а также наиболее приближенные к нему Ленинский район и Самарский район. Ленинский район является одним из старейших районов города, по сути выполняя роль центра деловой, культурной и административной жизни.

По состоянию на 01 января 2010 года численность населения города составляет 1,134 млн. человек, что соответствует седьмому месту по России в целом. Население Ленинского района составляет 62 961 чел.

Район, в котором расположен рассматриваемый земельный участок, расположен в центральной части г. Самары и граничит с тремя другими районами: Железнодорожным, Самарским и Октябрьским. С запада границей является берег р. Волги.

На территории сохранилось множество зданий и сооружений, имеющих интересную историю.

Ленинский район - деловой центр города и «визитная» карточка Самары. Строительство жилья производится по индивидуальным проектам с учетом современных требований градостроительства. Необходимое условие при этом - сохранение единого архитектурного ансамбля, когда памятники старины органично вписываются в кварталы современной застройки.

Достопримечательности района - Струковский сад, Академический театр драмы имени М. Горького, Набережная реки Волги, Самарская площадь, Площадь Славы, Храм Георгия Победоносца.

В радиусе 200 м (5 минут пешком) от рассматриваемого земельного участка расположены Самарский цирк, монумент Славы, Храм Георгия Победоносца, набережная реки Волги, Самарская Губернская Дума, Ледовый Дворец Спорта ЦСК ВВС, Представительство Министерства иностранных дел РФ в г. Самаре, Правительство Самарской области и другие государственные органы. Кроме того, в непосредственной близости находятся 2 ресторана, 1 кафе, несколько салонов красоты, туристических агентств и т.д., а в летнее время вдоль набережной располагаются торговые и развлекательные сезонные павильоны.

До главной пешеходной улицы города Самары - Ленинградской - 2,5 км или 30-50 минут пешком.

Район расположения участка характеризуется хорошей транспортной доступностью. В непосредственной близости расположены остановки общественного транспорта:

1. «Дворец спорта» А24, МТ 24, 92, 232, 257д;

2. «Гостиница «Волга» А11, 61, МТ 61д, 247, 261;

3. «Дворец спорта и цирк» ТрМ 5, 15, 20, 20к, 22.

Расстояние до железнодорожного вокзала «Самара» не превышает 2 км, до Речного вокзала г. Самара - 3 км. До ближайшей пристани водного транспорта (Ульяновский спуск) не более 1 км, до следующей пристани (спуск Осипенко) - не более 1,5 км.

Месторасположение участка обладает высокой степенью визуальной доступности. С реки Волги на участок открывается панорамный вид

Форма участка близка к трапециевидной. Под застройку может быть использована большая часть участка. Со стороны Волги преобладают песчаные почвы. Рельеф участка имеет уклон в сторону реки Волги. Риск затопления минимален. Имеются технические возможности для подключения к общегородским инженерным коммуникациям, в частности к электроснабжению, канализации, отоплению.

Согласно «Правилам землепользования и застройки городского круга Самара», участок расположен в зоне Р5 «Зона парков, бульваров, набережных». В настоящее время идет завершающая стадия судебного делопроизводства о переводе зонирования участка в зону Ц2 «Зона многофункциональной общественно-деловой застройки». Вероятность принятия положительного решения, по данным представителя собственника, высока. Исходя из предположения, что произойдет изменение функционального назначения участка, основными видами разрешенного использования являются:

- офисы различных организаций, бизнес-центры;

- многоквартирные жилые дома с встроенными и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (офисами, объектами культурного и обслуживающего назначения);

- технопарки;

- амбулаторно-поликлинические учреждения, диспансеры;

- молочные кухни, раздаточные пункты молочной кухни;

- клуб многоцелевого и специализированного назначения;

- информационные центры;

- аптеки;

- объекты общественного питания;

- объекты бытового обслуживания;

- бани, сауны;

- спортивные, спортивно-оздоровительные комплексы;

- объекты охраны общественного порядка;

- отделения милиции, государственной инспекции безопасности дорожного движения, пожарной охраны;

- отделения связи, отделения почтовой связи, телефонные и телеграфные станции;

- гостиницы, центры обслуживания туристов;

- объекты торговли;

- объекты культуры, искусства;

- учреждения дополнительного образования (музыкальные, художественные, хореографические, спортивные школы и студии и т.п.);

- музеи, выставочные комплексы, залы, галереи;

- жилищно-эксплуатационные службы;

- ветеринарные лечебницы, станции без содержания животных;

- здания муниципальных учреждений и некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения (ТСЖ, жилищных кооперативов и т.д.);

- финансово-кредитные организации;

- суды, нотариальные конторы, другие юридические учреждения;

- зрелищные объекты: театры, кинотеатры, видеозалы, цирки, планетарии, концертные залы;

- учреждения высшего, начального и среднего профессионального образования;

- теле- и радиостудии, киностудии, студии звукозаписи, редакции газет и журналов, издательства;

- ночные клубы, дискотеки, развлекательные центры;

- комплексы аттракционов, луна-парки, аквапарки;

- культовые здания;

- учреждения скорой медицинской помощи и переливания крови;

- здания органов местного самоуправления, органов государственной власти, государственных и муниципальных учреждений;

- здания общественных объединений и организаций, творческих союзов, международных организаций;

- научно-исследовательские, проектные, конструкторские организации, компьютерные центры;

- стоянки городского транспорта (ведомственного, экскурсионного, такси);

- творческие мастерские, мастерские изделий народных промыслов;

- библиотеки, архивы;

- пожарные депо.

Вспомогательными вида разрешенного использования будут:

- пункты первой медицинской помощи;

- открытые стоянки легкового автотранспорта;

- площадки для мусоросборников;

- гаражи, подземные гаражи и открытые стоянки легкового автотранспорта;

- объекты, предназначенные для обеспечения пожарной безопасности (средства пожаротушения, гидранты, резервуары, противопожарные водоемы).

Условно разрешенные виды использования:

- учреждения охраны материнства и детства, центры, больничные учреждения, за исключением специализированных больниц (комплексов) мощностью свыше 1000 коек с пребыванием больных в течение длительного времени, а также стационаров с особым режимом работы (психиатрические, инфекционные, в том числе туберкулезные, онкологические, кожно-венерологические и др.);

- объекты обслуживания автотранспорта (мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки);

- встроенные, многоэтажные гаражи-стоянки легкового автотранспорта;

- автозаправочные станции

Таким образом, на предварительном этапе анализа критериев физической возможности и юридической допустимости можно сделать вывод, что застройка участка может быть осуществлена объектами коммерческой недвижимости. Учитывая интенсивный человеко-поток в зоне расположения участка, хорошую транспортную доступность, высокую концентрацию достопримечательностей г. Самары, наличие развитой бизнес- и туристической и инфраструктуры, предпочтительными являются варианты строительства офисного центра, туристического объекта (гостиницы, центра обслуживания туристов) или объекта торговли. Указанные варианты в дальнейшем будут исследованы на предмет финансовой осуществимости и максимальной эффективности

5. Анализ рынка офисных площадей

5.1 Конкурентный анализ рынка офисных площадей в бизнес-центрах

В 2010 году в ходе реализации программы «Всероссийская классификации бизнес-центров», разработанной НП «Гильдия управляющих и девелоперов», Сертификационной комиссией была присвоена классность 206 бизнес-центрам России http://www.gazetasp.ru/number.php?id_n=92&id_h=23&id_a=1241, в том числе 8 - в г. Самара. Так, класс А присвоен Региональному Деловому Центру (Московское шоссе, 41), Бизнес-центру «Скала Холл», Офисному центру «БЭЛ-Плаза» (ул.Молодогвардейская, д.204, УК ООО «Поволжский региональный центр»). Класс В получили Бизнес-центр «Деловой мир» (ул.Урицкого, 19, УК «Деловой мир») и Многофункциональный Деловой Центр (ул.Лесная, 23, УК «Самарский Деловой Центр»). Класс С присвоен Офисному центру «Жигули» (Смышляевское ш., 1а, УК ЗАО «ФК «Жигули»), Бизнес-парку «С-95» (ул.Санфировой, д.95, лит.4, УК Индест Девелопмент) и ОЦ «Информатика» (ул.Старая Загора, д.27).

Что касается ввода новых объектов, то в 2010 году в Самаре был введен один новый офисный центр - «Инженерный центр «Лидер»» на ул. Аврора 114-а (3000 тыс.кв.м.), половина площадей которого были изначально запланированы для размещения офисов компании - собственника объекта. Остальные площади в течение года нашли своих арендаторов - исключительно инженерного профиля.

Помимо этого, летом 2010 года была завершена реконструкция офисного МФЦ от «Самара-Центра» (площадка 4-ГПЗ на Московском шоссе). Якорным арендатором здания выступили госструктуры, ориентированные на предоставлении услуг населению. Они заняли на основании договора аренды 1400 кв.м. здания, т.е. 2 этажа из 3. Верхний, третий этаж также уже почти полностью сдан в аренду по предварительным договорам.

Помимо МФЦ до конца года в сегменте отдельно-стоящих бизнес-центров планировался к вводу лишь один крупный бизнес-центр с общей площадью офисных площадей 10712 кв.м. - ТОЦ "Вертикаль" на Московское шоссе, 17, (УК "Эл-Траст").

На стадии строительства сегодня находится 6 БЦ (в совокупности чуть более 70 тыс. кв.м.), которые планируются к вводу в 2010-2012 гг., и не предназначенные под нужды компании заказчика:

· БЦ Millennium Tower - пристрой к зданию СВМБ на ул. Мичурина, 78 (девелопер - Самарская Валютная Межбанковская биржа, общая площадь здания 9260 кв.м., срок сдачи 2011 год),

· БЦ «Роза мира» («Дом Художника») на пересечении Студенческого переулка и ул. Молодогвардейской (девелопер - "Репер-Т", общая площадь здания 6000 кв.м., срок сдачи 2011 год), условия договора - долгосрочная аренда, 1000 руб./кв.м.

· БЦ на ул. Мичурина/Московское шоссе (девелопер - "Парфюм-Самара", общая площадь здания 14500 кв.м., срок сдачи - 1 квартал 2011 года)

· Офисно-гостиничный комплекс на ул. Ново-Садовой (рядом с гостиницей «Ренессанс Самара»), (девелопер Accor, общая площадь здания 20250 кв.м., срок сдачи - 4 квартал 2010 года/1 квартал 2011г.)

· БЦ «ФинХаус» класса В+ (девелопер - «Финстрой», ул. Дачная, 10а, 12 тыс. кв.м., ввод июль 2011 г, условия реализации - продажа).

· БЦ на ул. Скляренко, 26. 17-этажное офисное здание компании «Трансгруз» в составе жилой застройки в границах улиц Скляренко, Ерошевского, Революционная.

Кроме того, о планах строительства 2 новых бизнес-центров заявили еще 2 компании:

· БЦ на пересечении ул. Арцыбушевской и А. Толстого (ОЦ высотой 4-8 этажей общей площадью 6000 кв. м, в том числе 3000 кв. м - гостиница, 1000 кв. м - офисы, 1000 кв. м - торговые площади, 1000 кв. м - подземный паркинг. Предварительные сроки строительства - 1,5 года, стоимость работ - 100 млн руб., застройщик - ООО«Самара Еврострой»)

· БЦ на пересечении ул. Ставропольской и Пугачевской (застройщик - ООО «Жилищно-строительная компания»).

Информация о строящихся бизнс-центрах со сроком ввода в 2010-2012 г. представлена в таблице 5

Таблица 5

Структура экспозиции (вакантные площади) офисных помещений в Самаре характеризуется следующими показателями: 83% рынка занимают помещения на первых этажах жилых домов, т.е. так называемая «встройка», предлагаемая преимущественно в продажу (45%) и чуть менее активно - в аренду.

17% рынка - это вакантные помещения в БЦ, которые в большей степени сдаются в аренду (12% из 17%).

Динамика количества вакантных площадей в БЦ на протяжении последних 1,5 лет имеет отрицательное значение, т.е. их количество снизилось с 16% (в 2009 году) до 10% к октябрю 2010 г. Наибольшую долю вакантных площадей из классифицируемых БЦ имеют офисные объекты класса В. Причина тому - наибольшее количество новых объектов этого класса вышедших на брокеридж в кризисное время.

Наименьшее количество вакантных площадей (5%) имеют объекты класса С по причине того, что в городе мало качественных, но дешевых объектов этого класса, что формирует сравнительно устойчивый спрос.

Однако даже в абсолютных показателях динамика роста заполняемости очевидна: в БЦ класса В+ и В новые свободные площади занимают федеральные и местные компании, преимущественно сферы услуг и IT. К примеру, показательным в этом плане можно считать аренду 4 этажей в новом БЦ «Скала-Холл» IT компании NetCracker.

Динамика заполняемости нашла свое отражение в уровне арендных ставок в качественных объектах, который поднялся почти на 10% в среднем вне зависимости от класса объектов относительно конца 2009 - начала 2010 года. Объекты, в которых не поменялись ставки, характеризуются либо тем, что в кризис у них появилось много свободных площадей, либо это новые объекты на стадии заполнения.

В целом, на динамику арендных ставок сильно влияет политика каждой конкретной УК каждого объекта. А именно, объекты на первой линии, в местах с хорошим трафиком подняли цены на первых этажах (под размещение ритейла), вслед за торговыми площадями в популярных зонах. С другой стороны, объекты, для которых трафик не столь показателен - не изменили своих средних ставок для 1 этажа.

Арендные ставки на вакантные площади в офисных центрах Самары на начало декабря 2010 г. представлены в Таблице 6

Таблица 6

Ставки капитализации офисных площадей на протяжении всего 2010 года тенденцию к выравниванию - наибольшее количество предложений находятся в диапазоне от 6 до 9%. В среднем, для офисных площадей ставка капитализации по Самаре по итогам 3 квартала 2010 года чуть выросла относительно предыдущего квартала и установилась на уровне 7,07%.

Таблица 7 Ставки капитализации офисных площадей Самары по районам города

Общий объем крупноформатной торговой недвижимости в Самаре по данным на сентябрь 2010 года составляет порядка 900 тыс.кв.м., и до конца года планируется к вводу еще около 230 тыс.кв.м. Таким образом, структура торговых площадей за 2010 год почти не претерпела изменений. По-прежнему превалирующую долю (71%) площадей занимают крупные ТРЦ (доля площадей в кв.м. от общей площади всех ТЦ города).

Согласно данным информационной системы Дубль-Гис http://www.2gis.ru/, в городском округе Самара имеется 9 крупноформатных торговых центров и 97 торговых центров среднего и малого формата. В Ленинском районе расположен 1 крупный торговый центр «Айсберг» и 17 прочих торговых центров. Структура торговых площадей по районам города представлена на рисунках 11, 12

В III кв. 2010 года в Самаре не было открыто ни одного нового торгового центра. С начала года в сегменте крупноформатной торговли был открыт один новый торговый центр: ТЦ стройматериалов "Кубатура" 25 тыс. кв.м., на ул. Красноармейкой 1, на территории бывшего "Средневолжского станкостроительного завода", девелопер "ИНДЭСТ-девелопмент". Крупные торговые объекты, которые анонсировались к открытию в начале 2010 года, вновь перенесли открытие. А именно, УК ТОЦ "Вертикаль" (торговая часть 19 тыс. кв.м, Московское шоссе, 17; девелопер -УК "Эл-траст») перенесла дату открытия торговой части на следующий, 2011 год, объявив, что в 2010 году будет официально открыта только офисная башня. Кроме того, Х5 перенесла на неопределенное время дату открытия ТЦ "Самолет" (30 тыс. кв.м, Московское шоссе, 185; девелопер - Х5 Retail Group), а "ИКЕА МОС" снова (в 12 раз) перенесла открытие ТЦ "МЕГА-ИКЕА" (130 тыс.кв.м, пос. Красный Пахарь).

Изменений в структуре ритейл-операторов за 3 квартал 2010 не произошло. В Самаре не появилось ни одного нового бренда федеральных сетей, новые магазины с начала года отрывали только местные самарские частные предприниматели. Крупных сделок из заявленных ранее оферт не состоялось. В активной стадии строительства в Самаре находятся 4 объекта:

- ТЦ «Охотный ряд» в составе ЖК «Москва» ИК «Город мира» (40 тыс. кв.м., Московское шоссе, 45/ул. Потапова),

- ТОЦ на пересечении Московское шоссе и ул. Димитрова/ ул. Бубнова (6 тыс. кв.м., девелопер - ООО «Мелодия»),

- ТЦ «Витязь» на пересечении ул. Советской Армии и пр. Карла Маркса (13,4 тыс.кв.м., девелопер - ЗАО «Электрон-Авто») и

- ТРК на ул. Физкультурной. Ввод данных объектов указан на 2011 - 2012 годы.

6.2 Состояние и динамика рынка торговых площадей в ТРЦ

Ставка капитализации по торговым площадям г. Самара составляет на начало октября 2010 года 8,45%, что соответствует сроку окупаемости в 11,8 года. По сравнению с началом года ставка выросла, поскольку в большинстве подсегментов дифференциация по качеству площадей в целом привела к росту арендной ставки и снижению цены продажи.

Дифференциация уровня ставки капитализации становится очень заметна при делении торговых площадей по их размеру: маленькие, до 100 кв.м. повышают свою доходность, крупные, свыше 1000 кв.м. - понижают. Все это подтверждается динамикой «нарезки» - средний размер предложения на рынке торговых площадей продолжает мельчать.

Таким образом, динамика и степень дифференциации ставок на торговые площади наглядно демонстрирует факт того, что кризисные явления четко отсегментировали помещения по качественным характеристикам, и то что действительно востребовано рынком (небольшие площади) и является ныне доходным.

Еще одним существенным фактором, влияющим на доходность предложения, является его точное местоположения. Пиковые места на карте капитализации торговых площадей - это зоны высокого пешеходного трафика: локации ж/д вокзала и ТРЦ «Космопорт», Постников овраг.

Выводы по разделу:

Таким образом, сегмент крупноформатной торговли в сентябре 2010 года в Самаре характеризуется следующими характеристиками:

· Показатель вакантных площадей снизился с 10 до 8,9%, при этом в городе есть объекты пустые на 50%, такие как ТЦ «Невский» и объекты с листом ожидания арендаторов (например, «Русь-на -Волге» или «Парк Хаус»), т.е. степень заполненности объектов стала более зависима от их качества - помещения с низким трафиком не находят своих арендаторов да же по ставкам гораздо ниже рыночных

· Средняя арендная ставка в ТЦ Самары осталась без изменений относительно начала года, при этом помещения с высоким трафиком подорожали, а помещения с минимальным трафиком - подешевели. В среднем в ТЦ в местах с максимальным трафиком ставки находятся на уровне 2,2 тыс. руб./кв.м., в торговых галереях - на уровне 1,3 тыс. руб./кв.м., помещения на верхних этажах ТЦ (якоря и офисы) - в среднем по 600 руб./кв.м.

· На рыке аренды торговых площадей на протяжении 3 квартала 2010 года существенных изменений не произошло: средний уровень арендной ставки колеблется в пределах 1-3% от уровня в 630 руб./кв.м. Объем экспозиции является стабильным и составляет примерно 50 тыс.кв.м., его структура постоянна при делении по административным районам.

· Средний срок экспозиции торговых площадей в аренду составляет примерно 150 суток.

· Средняя цена предложения торговых площадей составляет 53,4 тыс. руб./кв.м. наиболее дорогие площади в пиковых с точки зрения трафика местах предлагаются по 150 тыс. руб./кв.м.

· Объем предложения торговых площадей снизился за 3 квартала 2010 года до 50 тыс. кв.м., срок экспозиции - до 127 суток, а по наиболее мелким (до 100 кв.м) до 78 суток.

· Средняя ставка капитализации в Самаре составляет 8,45%, и почти не имеет дифференциации с точки зрения района расположения объектов, но существенно отличается в зависимости от размера предложения - чем оно мельче - тем выше доходность. Площади свыше 1000 кв.м. имеют минимальную на сентябрь 2010 года ставку капитализации - 4,8%, в то время как минимальные (до 100 кв.м.) - 9,32%.

· Общеэкономическое положение самарского региона, уровень ЗП и динамика склонности людей к потреблению не позволяет рассчитывать на какой-либо дополнительный приход в регион новых ритейлеров (помимо пула «ИКЕИ»), а следовательно востребованность новых площадей в еще не запущенных ТЦ «Самолет» и ТЦ в БЦ «Вертикаль», и тем более в объекте со множеством собственников - ТЦ «Охотный ряд» - остается под вопросом.

· На рынке торговых площадей уже сложилась устойчивая тенденция - хорошие объекты дорожают и имеют высокую востребованность, плохие - дешевеют и слабо находят своих потребителей. Данная тенденция находит свое подтверждение и в ставке капитализации. Поэтому она будет продолжаться и далее.

7. Анализ рынка гостиниц

7.1 Краткая характеристика рынка гостиниц России

7.3 Гостиничные операторы, представленные в Самаре