Бизнес-план строительства коммерческих объектов

В сентябре 2007 года международная девелоперская компания «Иммо Индастри Груп» (IIG) совместно с российской корпорацией «Ростик групп» (РГ) объявили о создании совместного предприятия, которое будет возводить индустриальные парки (ИП) в России, в том числе и в Самаре. В рамках этого проекта на территории ИП построят гостиницы сети Hilton. Приблизительные сроки строительства отеля в Самаре -- до 2012 года, а сумма инвестиций в проект может составить 35--40 млн. евро. «Звездность» самарского Hilton неизвестна. В России Hilton намерен реализовывать проекты от 2 до 4 звезд. Эксперты относят Hilton к более высокому классу, чем Renaissance Samara Hotel и Holiday Inn Samara Там же.

О своем желании построить в Самаре еще один отель мирового уровня заявляла и шведская компания Rezidor SAS Hospitality, развивающая сети отелей под марками Radisson SAS и Park Inn. По мнению Анны Субботиной, место на самарском рынке есть, главное условие -- поступательное развитие экономики Самары и области. Не опасаются новых игроков и в Holiday Inn Samara. О планах строительства сети привокзальных гостиниц на 150-200 номеров, одна из которых будет возведена в Самаре, объявила дочерняя компания ОАО «РЖД» -- «Желдорипотека» http://dkvartal.ru.

Кроме того, международная корпорация IFC планирует инвестировать 30 млн. евро в строительство пяти отелей в России, среди которых и гостиница Ibis в Самаре - на улице Ново-Садовой, 160-д, рядом с отелем «Ренессанс». Планировалось открыть отель уже в 2010 году http://www.ibis-otel.ru, однако, по состоянию на конец года, строительство еще идет. Планы по освоению площадки были анонсированы застройщиком - ООО «Волгастройком» - еще в начале 2008 года. Проект предусматривает двенадцатиэтажное гостиничное (8 250 кв.м., «3 звезды») и восьмиэтажное офисное здание (12 000 кв.м.) с паркингом и трансформаторной подстанцией http://dom63.ru. Площадь земельного участка составляет около 2,5 тысячи квадратных метров. Генподрядчиком строительства всех пяти отелей станет турецкая Kasa Stroy, которая уже построила в Турции 10 отелей Ibis и Novotel. После окончания строительства отели на условиях долгосрочной аренды перейдут в управление французской компании Accor.

Помимо международных цепей, в России существует несколько компаний, которые позиционируют себя как гостиничные сети. По мнению экспертов, лидерами этого сегмента рынка являются Amaks Grand Hotels, Heliopark Hotels & Resorts, «Интурист отель групп» и «Азимут менеджмент групп». Отель в Самаре имеет только последняя. История сети «Азимут» началась в Самаре -- с приобретения компанией «Нерль» гостиницы «Националь». Потом состоялась покупка еще двух отелей в Костроме и Уфе. Сейчас компании принадлежит 8 гостиниц в семи городах России (Санкт-Петербурге, Самаре, Уфе, Костроме, Астрахани, Владивостоке и Мурманске). В номерном фонде компании более 3000 номеров (второй показатель в России после сети Rezidor) http://media.prohotel.ru.

Кроме гостиничных сетей, строительством отелей в Самаре готовы заниматься и самостоятельные инвесторы. Так, в текущем году ООО «СтройКом» заключило договор о развитии застроенной территории в границах улиц Тихвинской, Советской Армии, Кольцевой, Гастелло. Здесь планируется возвести пятиэтажное здание гостиницы на участке в 2,2 га http://www.nrn.ru. По мнению специалистов рынка, выбранная территория обладает высоким потенциалом для размещения такого вида недвижимости благодаря хорошей транспортной доступности и расположению в географическом центре города.

7.4 Состояние и динамика рынка гостиниц Самары

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области за январь-ноябрь 2010 года оборот гостиниц и аналогичных предприятий размещения населения составил 1155,7 млн.руб., что на 6,7% больше аналогичного показателя предыдущего года.

Индекс потребительских цен на проживание в гостинице (руб./сутки/чел.) в 2008 году составил 115,9%, в 2009 году 101,1%, в 2010 году 101,84%. Так, по данным Госкомстата, средняя стоимость проживания в гостинице на территории Самарской области составила по итогам 2008 года 1236 руб./сутки/чел., 2009 - 1256 руб./сутки/чел., 2010 - 1280 руб./сутки/чел. Данные показатели ниже средних значений по России на 3-4%.

Средние цены в гостиницах г. Самары отличаются достаточно широким диапазоном и превышают среднюю по области стоимость проживания на 30-40%. Гостиничный рынок города предлагает как дешевые гостиницы, так и отели бизнес-класса.

Объекты категории 5 звезд в Самаре отсутствуют. Ниша четырехзвездочных отелей представлена пятью гостиницами. Отличительной особенностью является их расположение: все они находятся в центре или поблизости с ним, что очень удобно как для туристов, ведь именно в центре Самары располагается большинство достопримечательностей, так и для деловых людей, потому что здесь сосредоточены основные бизнес-центры, компании, фирмы и другие организации. Высокий ценовой сегмент на сегодняшний день делят между собой отели международных сетей Renaissance Samara Hotel и Holiday Inn Samara со средней стоимостью номера 8-12 тысяч рублей. Зарубежный опыт показывает, что гостиницы класса 4-5 звезд должны составлять 20-25% всей базы средств размещения крупного города. В настоящее время Самара близка к крайнему пределу.

Трех- и двухзвёздочных гостиниц в Самаре больше всего. Это такие отели Самары, как «Азимут Самара», «Айсберг», «Волга», «Заречье»,«Корона», «Россия», «Максима», «Экватор» и т.д. Большая часть других крупных гостиниц работает в нише бизнес-отелей с ценовым диапазоном в 2-7 тысяч рублей. Гостиницы "Азимут Отель Самара", "Россия", "Волга", "Бристоль-Жигули" имеют удачное гeoгpaфическое расположение, но размещены в зданиях либо дореволюционной, либо советской постройки. Поэтому основные конкурентные преимущества этих гостиниц - набор услуг, ценовое позиционирование и сервис. Практика реконструкции самарских гостиниц показывает, что, как правило, их владельцы проводят поэтапную реконструкцию, не закрывая гостиницу на период проведения работ. В частности, такой способ выбрали владельцы "Бристоль-Жигулей", которые после реконструкции одного из корпусов гостиницы стали позиционировать его в сегменте бизнес-отелей. Несколько лет подряд идет реконструкция в гостинице "Волга".

Кроме гостиниц, существуют и мини-отели, которые представляют собой небольшие уютные гостиницы, номерной фонд которых составляет от пяти до двадцати номеров. Они характеризуются относительно современным уровнем отделки, наличием удобств во всех номерах. Стоимость проживания в мини-отелях в среднем составляет 2500 - 3000 руб./сутки.

Таким образом, в настоящее время на рынке превалируют большие средние по цене и дорогие гостиницы, а также небольшие дорогие и средние по цене гостиницы. В наиболее потенциально сложном положении находятся именно небольшие гостиницы, так как в связи с приходом сетевых отелей высокого уровня обслуживания большинство из них могут потерять значительную часть посетителей, а перейти в формат средних по цене или дешевых им не позволит высокая стоимость аренды и содержания. Эти гостиницы может спасти активное целевое продвижение, высочайшее качество обслуживания (что пока достигается далеко не везде) и выдержанная оригинальная концепция.

Участники рынка отмечают, что гостиницы, работающие примерно в равных потребительских нишах, предлагают похожие по стоимости и набору услуг номера. Например, цена за номер категории «полулюкс» во всех гостиницах, ориентированных на постояльцев со средним уровнем дохода, варьируется от 3 тыс. до 4 тыс. руб. В отелях, рассчитанных на VIP-обслуживание, стоимость среднего номера будет достигать 6-7 тыс. руб., но и допуслуг там будет больше.

Несмотря на рост в Самаре номерного фонда, до сих пор на гостиничном рынке ощущается дефицит предложения во всех ценовых категориях. В основном проблемы с размещением возникают у людей, приезжающих в деловые командировки. Самара не получила большого развития как туристический центр, но постоянно расширяет деловые связи с российскими и зарубежными партнерами, поэтому именно бизнесмены являются основными клиентами самарских отелей.

Низкая доля гостиниц высокого уровня объясняется тем, что Самара, преимущественно, город внутреннего туризма. Приезжих зачастую интересует минимальная цена, что диктует уровень сервиса. В связи с этим основная масса гостиниц работает в эконом-сегменте и средней ценовой категории, и потребность в гостиницах „премиум-класса“ еще высока. Однако сегодня развитие гостиничной отрасли сдерживает относительно низкий уровень въездного туризма, поэтому отели вынуждены ориентироваться на «командировочных» клиентов.

Загрузка крупных самарских гостиниц сегодня неравномерна. Если в будние дни и в период проведения различных мероприятий город испытывает острый дефицит номерного фонда всех категорий, то в праздничные и выходные дни гостиницы стоят незаполненными. Средний уровень заполняемости самарских гостиниц находится в пределах 70-75% в рабочие дни и практически сводится к нулю в выходные.

Самарские гостиницы также «завязаны» на календарь деловой активности в городе. Возобновление бизнес-активности в сентябре приводит к росту постояльцев, а ближе к Новому году гостиницы вновь переживают экономический спад. Гостиницы "Волга" и "Россия" в силу своего расположения привлекают гостей в первую очередь в летний период. В отличие от других транзитных гостиниц (расположенных около железнодорожного, аэро- и автовокзала), гостиница "Россия" вблизи речного порта привлекает туристов летом, и ее загрузка вырастает в теплые месяцы.

Среднегодовая загрузка гостиниц в Самаре составляет около 60%, однако она распределяется неравномерно. Основная часть приходится на будние дни и весенне-осенний период, когда в Самаре проходит большое количество выставок, ярмарок и других мероприятий. В выходные и праздничные дни отели испытывают дефицит гостей, поэтому вынуждены обращаться к маркетинговым ходам для привлечения в гостиницу жителей юрода. На сегодняшний день одним из распространенных способов повысить рентабельность гостиницы, в том числе в дни сниженной загрузки, стали проведение свадеб и оформление свадебного номера. При том, что уже сегодня гостиницам приходится бороться за гостей в периоды низкого спроса, в ближайшие годы конкуренция на рынке может еще более усилиться за счет притока инвестиций в гостиничную отрасль. Это позволит насытить рынок предложением и усилит конкуренцию между отелями.

Сейчас город испытывает потребность в отелях среднего ценового сегмента и, возможно, еще одного объекта категории «пять звезд». До наступления кризиса потребность в номерах категории «три звезды» чувствовалась, особенно в дни пиковых загрузок, со вторника по четверг. Новая экономическая ситуация внесла свои коррективы, снизив поток деловых туристов в город, но тем не менее рынок постепенно восстанавливается. Участники рынка прогнозируют через 2-3 года возвращение ситуации к уровню 2008 года.

По-мнению специалистов, инвестиции в строительство гостиницы пяти звезд на 250 мест могут составить порядка $150--200 млн. и более -- все зависит от таких факторов, как инфраструктура, месторасположение и стоимость земли. Например, при открытии в сентябре 2007 года отеля класса «4 звезды» -- Holiday Inn Samara (международная сеть InterContinental Hotels Group) звучали цифры в $30--40 млн., проинвестированных в строительство. Предполагаемый срок окупаемости -- 7 лет, а доходность -- 12--15% годовых. Holiday Inn Samara начал работать с демпинговыми ценами и снизил показатели среднемесячной загрузки остальных отелей города с 70% до 60% http://media.prohotel.ru.

Сейчас инвесторы не стремятся вкладывать деньги в развитие эконом-сегмента гостиничного бизнеса, опасаясь высоких затрат и большого срока окупаемости. Это обуславливает острую нехватку гостиниц эконом-класса, что позволяет гостиницам, работающим в данной ценовой категории, позиционировать дешевые номера в качестве своего конкурентного преимущества.

На сегодняшний день сложилась тенденция появления небольших отелей. За последние несколько лет в городе было открыто несколько таких гостиниц. Рост их числа объясняется относительно небольшим объемом инвестиций, необходимых для организации бизнеса. Кроме того, вложенные средства окупаются гораздо быстрее, чем в случае строительства отеля, рассчитанного на большое число номеров. По данным экспертов, срок окупаемости гостиницы на 10-15 номеров -- 5-6 лет при общем объеме инвестиций в размере $3 млн., а строительство гостиницы, рассчитанной на 100 номеров, -- при несоизмеримо больших вложениях -- окупится не ранее чем через 10 лет. Небольшой номерной фонд заставляет собственников мини-гостиниц ориентироваться на сегмент VIP или «средний плюс», оставляя без внимания потребителей из других ценовых ниш. Это также одна из характерных тенденций рынка. Даже те отели, которые раньше работали в категории эконом-класса, после определенных финансовых вливаний и реконструкции начинают ориентироваться на сегменты «средний» и «средний плюс». Сейчас все больше отелей уходят от эконом-класса, их целевой аудиторией становятся люди, готовые платить за комфорт и сервис. Как следствие - дефицит в люкс и эконом-сегментах. При этом «эконом» должен предполагать аккуратный современный номер с минимальным набором необходимого, и минимум услуг с соответственно низкой ценой.

В настоящее время рынок гостиничных услуг Самары все еще остается свободным, ощущается нехватка номерного фонда. Особенно недостает гостиниц эконом-класса (от 650 до 1200 рублей).

Самыми перспективными форматами для развития бизнеса эксперты считают средние и большие экономичные гостиницы. Насыщение гостиничного рынка в Самаре в ближайшие годы будет происходить за счет крупных сетевых гостиничных брендов, которые смогут удовлетворить основную часть спроса и привнести элемент конкуренции, который, в свою очередь, будет способствовать увеличению качества услуг. В этом случае частные гостиничные коттеджи, как невостребованный вид, отомрут, не справившись с конкуренцией. Рынку предстоит развиваться в сегменте 3-4 звезды со средним номерным фондом 80-100 номеров. Строительство пятизвездочных отелей в ближайшие несколько лет будет нерентабельно из-за отсутствия туризма. Но все же о конкуренции говорить сложно, дефицит номерного фонда позволит войти и удачно работать отелям уровня «4 звезды» и выше.

Говоря о перспективах развития, специалисты отмечают, что перед гостиницами скоро остро встанет необходимость разнообразного обслуживания по туристическому направлению и по направлению бизнес-услуг.

8. Анализ вариантов использования

В рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков построены финансовые модели проектов по застройке площадок зданиями различного назначения. Как отмечалось выше, в качестве альтернативных возможных вариантов застройки участков можно предложить строительство гостиничного комплекса и строительство офисного центра. В анализе участвуют два обособленных земельных участка площадью 1677,10 кв.м. (Участок А) и площадью 1394,88 кв.м. (Участок Б). Участки разделены между собой проезжей частью ул. Маяковского и не могут рассматриваться совместно как единое поле для застройки. Кроме того, участки обладают различными возможностями в силу их непосредственной локации.

8.1 Формирование технических параметров возможного объекта на участке А

Участок А занимает угловое положение в квартале и расположен вдоль двух пересекающихся улиц - ул. Маяковского и Волжского проспекта. Это позволяет организовать подъезд к построенному в будущем зданию с обоих улиц. Обзор здания с нескольких направлений позволит архитекторам применить оригинальные решения в конструкции здания и его фасадов, создать архитектурную доминанту на локальном участке указанных дорог. Северное, северо-западное и северо-восточное направления от участка не имеют построек и строительство высокого объекта на участке не создаст затенений, нарушающих инсоляцию существующих соседних зданий. Участок имеет форму, приближенную к прямоугольнику, что не создаёт сложностей с привязкой здания на местности. Недостатком этого участка стоит считать его небольшую площадь, не позволяющую запроектировать объект значительной площади.

В процессе проектирования объекта перед архитектором встанет задача привязать к земельному участку не только сам объект строительства, но и обеспечить размещение необходимой инфраструктуры. Так при проектировании здания гостиницы необходимо предусмотреть:

- пожарный проезд вокруг всего здания с учётом возможности развёртывания эвакуационной пожарной лестницы на автомобиле под безопасным углом;

- наличие места у парадного подъезда для парковки и разворота легкового транспорта (такси);

- наличие места под гостевую парковку автомобилей постояльцев из расчёта количества машиномест, равного 25-30% от количества номеров;

- наличие хозяйственного двора, максимально удалённого от парадного подъезда и вмещающего разворотную площадку для грузового транспорта, погрузочно-разгрузочную зону для обслуживания ресторана и прачечной, контейнерную площадку для бытового мусора;

- в зависимости от технических условий подключения к городским коммуникациям, место под трансформаторную подстанцию.

- место под парковку транспорта отеля и обслуживающего персонала.

В практике проектирования обычно пятно застройки основного объекта занимает площадь не более 30% от общей территории, остальная часть участка используется для объектов инфраструктуры. Таким образом, при проектировании гостиницы на участке А максимально возможная площадь застройки составит 560 кв.м. При определении максимальной высотности здания в данном месте города будут действовать правила застройки, которые ограничивают высоту здания 7 этажами для исторической части города. Участок расположен на границе исторической и более современной части города и согласование строительства более высокого объекта возможно. Но непосредственно с рассматриваемым участком находится холм с расположенным на нём храмом. Власти города не допустят, чтобы вид на храм со стороны Волги был закрыт зданием. Таким образом, высота строения будет ограничена 7-8 этажами и общая площадь здания не превысит 4500 кв.м. Используя стандарты мировых отельных операторов, о которых будет сказано ниже, максимальный номерной фонд гостиницы составит 100 номеров.

При проектировании на участке А офисного здания параметры строения будут иными. Это в первую очередь, будет продиктовано наличием возле офисного здания более обширной парковки для транспорта. Современные правила застройки предполагают при проектировании офисных зданий предусматривать парковки из расчёта 5 машиномест на 100 кв.м. офисной площади. При площади застройки в 560 кв.м. по аналогии с отелем, под парковку остаётся всего 1117 кв.м. Эта территория вместит не более 50 машин с учётом проездов. Соответственно, общая площадь здания, адекватная такой парковке не должна превышать 1200 кв.м. При обозначенной площади застройки - это двухэтажное здание. Вероятно, что это не рациональный вариант застройки данного участка земли.

При совместном рассмотрении обоих участков, можно оптимизировать застройку. Так, например, участок А можно застроить офисным объектом с минимальной VIP-парковкой, а на участке Б организовать парковку для всего остального транспорта обитателей офисного центра. Участок Б может вместить до 70 автомобилей с учётом проездов и на участке А можно предусмотреть только 30 машиномест для пользователей особой категории. Общая парковка в 100 автомобилей позволит обслужить офисное здание площадью до 2000 кв.м. Или при площади застройки 700 кв.м. здание будет 3х-этажным. Можно предположить, что дополнительный паркинг удобно создать под самим объектом. Однако, близкое расположение к береговой линии р. Волга ставит под сомнение возможность создания подземных этажей. Вероятнее всего, дополнительные парковочные места можно создать в объёме первого этажа, приподняв всё здание на колонны. Это решение позволит добавить ещё до 30 парковочных мест и построить ещё один офисный этаж. Таким образом, офисное здание может иметь площадь 3500 кв.м. из которых 600 кв.м. на первом этаже займёт паркинг, а 2900 кв.м. составит общая площадь офисных помещений.

8.2 Формирование технических параметров возможного объекта на участке Б

Участок Б занимает менее выгодную позицию в квартале чем участок А. Во-первых, участок Б только одной стороной граничит с улицей Маяковского. Во-вторых, форма участка приближена к треугольной, что затруднит привязку здания к ландшафту. В-третьих, с северо-западной стороны от участка расположен жилой дом, попадающий в зону затенения от высокого объекта, который мог бы быть размещён на рассматриваемом участке. В-четвёртых, площадь участка Б ещё меньше, чем площадь участка А. В-пятых, обзор участка ограничен со стороны Волги и размещённый на нём объект не сможет быть выразительной деталью на речном фасаде города.

В силу сказанного, на рассматриваемом участке возможно строительство только небольшого, малоэтажного объекта офисного назначения или использование этого участка под парковку при объединённом проекте с участком А под строительство офисного центра.

При автономном строительном проекте на участке Б можно разместить небольшое офисное здание площадью до 1000 кв.м. и этажностью 2-3 этажа. При этом останется достаточно свободной территории для организации парковки примерно до 50 машиномест. Такая комбинация объектов на участке приемлема для рынка и не нарушает порядок эксплуатации соседних зданий. А достаточно престижное место расположение в плане города позволит позиционировать это офисное здание как объект класса А с дорогой арендной ставкой или высокой стоимостью квадратного метра при продаже.

Учитывая, что в данный момент на площадке уже создана парковка для автотранспорта, адаптация участка для объединённого проекта вместе с участком А не потребует каких либо серьёзных капитальных затрат.

9. Сравнительный финансовый анализ

9.1 Описание финансовой модели строительства гостиничного комплекса на участке А

Для оценки доходности вероятных девелоперских проектов на рассматриваемых участках необходимо сформировать финансовую модель проекта, наиболее приближенную к реальному варианту застройки, а также определить количественные характеристики проекта для возможности сравнения нескольких проектов между собой и выбора наиболее выгодного направления.

Отель

При выборе формата отеля необходимо понимать стратегию развития проекта на эксплуатационной стадии или стратегию выхода из проекта после запуска объекта в эксплуатацию. Мировые тенденции развития рынка гостиничных услуг показывают, что отель, построенный без определённой концепции, не отвечающий наиболее общим критериям качественного управления не может конкурировать с брендовыми гостиницами. Он проигрывает и в стоимости размещения, и в уровне загрузки, и становится не привлекательным для потенциальных покупателей готового бизнеса.

При разработке финансовой модели заложены параметры на строительной и эксплуатационной стадии, рекомендованные отельными группами Rezidor и Accor. Авторы настоящей работы участвовали в проектировании бизнес-проектов совместно с этими отельными операторами и располагают информацией о структуре финансовых потоков, расценках, размерах вознаграждения и технических требованиях, характерных для отелей, работающих под брендами Park Inn (Rezidor) и IBIS (Accor). Это отельные сети, работающие в формате 3*** и наиболее приспособленные для тиражирования в регионах России. Конечно существуют Российские отельные операторы, услуги которых для собственника отеля будут дешевле. Это, в первую очередь, Азимут и Русские отели. Но участие таких операторов в проекте не гарантирует удачную продажу гостиницы как готового бизнеса, а сами эти сети не заинтересованы в покупке активов. Более того, обе эти сети наращивают своё присутствие в регионах исключительно для повышения капитализации компаний в преддверии их продаж. Таким образом, целесообразно при проектировании бизнеса ориентироваться на более стабильные варианты, а с точки зрения доходности понимать их как пессимистичный прогноз развития бизнеса.

Основные требования к архитектуре проекта.

Международные отельные операторы давно разработали определённые параметры, которым должно соответствовать строение где будет размещён брендовый отель. Часть этих требований учтены при прогнозировании графика строительства и сметы затрат на строительство отеля

Количество отельных номеров должно быть не менее 80

· 90% номеров позиционируются как стандарт, 10% - люкс, полулюкс

· Площадь одного стандартного номера 24 кв.м.

· Планировки всех номеров абсолютно одинаковые (это позволяет унифицировать оснащение номеров и их содержание)

· Все номера оборудованы санузлами, кондиционерами, приточно-вытяжной вентиляцией, системами пожарного оповещения и пожаротушения.

· В отеле имеется ресторан по количеству мест рассчитанный на одномоментное обслуживание не менее 50% постояльцев.

· В отеле имеется зона регистрации постояльцев, оборудованная непосредственно зоной reception, камерой хранения, лобби-баром.

· В отеле имеется конференцзона, оборудованная залом большой вместимости и комнатами переговоров

· В отеле имеется зона фитнес. В крупном отеле с бассейном.

· Здание оснащено вспомогательными помещениями и службами - кухня, прачечная, склады для постельного белья, расходных материалов, инвентаря.

· Наличие гостевой парковки из расчёта 1 м/м на 3 номера.

Из практики проектирования получен усреднённый удельный показатель площади, приходящейся на одни номер с учётом всех вспомогательных площадей. Такой показатель для отелей формата IBIS составляет 46 кв.м., для отелей формата Park Inn - 52 кв.м. Ибис более демократичен и допускает более стесненные условия т.к. больше позиционируется как отель для бизнес туристов со средним сроком проживания 1,5 суток. Парк Инн рассчитан по более классической схеме и расчётное время проживания закладывается 2,5 суток.

Помимо технических характеристик, практикой строительства отелей такого уровня сложились удельные показатели себестоимости строительства. Так по статистике 2007-2010 годов общий объём затрат на строительство отеля составляет 3-3,5 тыс. $ на кв.м. с учётом интерьеров и оснащения. Или 140-150 тыс. $ на номер. Конечно, эти показатели условны и возможны отклонения в зависимости от стоимости площадки и технических условий на подключение. Также сильно влияет на уровень удельных затрат масштаб отеля. Чем крупнее отель, тем ниже удельные показатели. Так при строительстве отеля 3*** на 300 номеров, удельный показатель стоимости составит 110-120 тыс. $ на номер, при строительстве отеля менее 100 номеров, затраты могут увеличиться до 160-170 тыс. $ на номер.

Для дальнейших расчётов примем среднее значение затрат на уровне 85 тыс. руб. на кв.м. общей площади здания. Следовательно при площади строения 4600 кв.м., затраты на строительство отеля составят 391 млн.руб. В таблице ниже представлен прогнозный график строительства отеля в горизонте 2х лет. Для нивелирования ошибки от неопределённости фактических затрат в длительном периоде времени, в расчётах учтена инфляционная коррекция стоимостей из расчёта 5% в год. Кроме того, в Инвестиционных затратах учтено вознаграждение отельному оператору за техническое сопровождение проекта на этапе проектирования и строительства. Вся структура затрат, связанная с участием в проекте международного отельного оператора будет рассмотрена ниже.

Период строительства отеля составит 2 года (СНиП 1.04.03-85) с момента готовности разрешительной и проектной документации. На втором году помимо общестроительных работ предусмотрены затраты на оснащение гостиницы мебелью и оборудованием.

Таблица 10

	Фаза строительства
Денежный поток от инвестиционной деятельности в тыс.руб.	Итого тыс.руб.	предпроектная фаза	1 год	2 год
		0	1	2	3	4	5	6	7	8
Расходы по земле	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Проектные работы и документация	25 000	25 000	0	0	0	0	0	0	0	0
СМР основное строительство	156 400	0	19 550	19 550	19 550	19 550	19 550	19 550	19 550	19 550
СМР отделка	125 120	0	0	0	0	0	31 280	31 280	31 280	31 280
Затраты на оснащение отеля, ресторана и прочих помещений в соответствии с категорией 3*	109 480	0	0	0	0	0	27 370	27 370	27 370	27 370
Техническое сопровождение оператора	3 400	1 360					510	510	510	510
Страхование проекта на инвест. стадии	568		71	71	71	71	71	71	71	71
Итого капитальных затрат тыс. руб. с учетом НДС	419 968	26 360	19 621	19 621	19 621	19 621	78 781	78 781	78 781	78 781
Индекс дефлятор	0,05	1	1,01	1,03	1,04	1,05	1,06	1	1,08	1,09
Накопленный НДС к возмещению	64 063	4 021	2 993	2 993	2 993	2 993	12 017	12 017	12 017	12 017
Итого капитальных затрат тыс. руб. без учета НДС	355 905	22 339	16 628	16 628	16 628	16 628	66 764	66 764	66 764	66 764

Присутствие в проекте отельного оператора позволит не только адаптировать архитектурный проект под нужды конкретного оператора, но и позволит воспользоваться особыми закупочными тарифами фирм производителей отельного оборудования и мебели. Помимо инвестиционных затрат на строительство и оснащение на последних этапах строительства возникнут операционные издержки, связанные с подготовкой отеля к открытию. Примерно за 6 месяцев до окончания строительства отельный оператор начинает формирование эксплуатирующей команды, обучение персонала, маркетинговые мероприятия по продвижению отеля на рынок услуг, а в последние 3 месяца перед открытием ведётся работа по наполнению отеля оборотными активами - постельное бельё, посуда, моющий инвентарь и средства, продукты питания для ресторана. Как правило, все эти мероприятия оговариваются между собственником и отельным оператором отдельно. В таблице ниже представлены типичные ставки и расценки, которые могут быть применены в нашей ситуации.

Таблица 11

Расходная часть
Помещения	Величина	Размерность
Содержание структуры
Налог на землю	25,0	тыс./руб./год
Коммунальные платежи c НДС	100,00	руб./кв.м./мес.
Эксплуатационные расходы	25%	от валовой выручки
ФОТ персонала	15%	от валовой выручки
Отчисления оператору за управление
Базовое отчисление оператору	1,5%	от валовой выручки
Поощрительное вознаграждение	9,0%	от валовой прибыли
Роялти за товарный знак	1,5%	от валовой выручки
Маркетинговый фонд	2,5%	от валовой выручки
Оплата за бронирование	9,50	$/номер
Вознаграждение оператору за открытие	70 000,00	евро
Затраты на внедрение информационных систем	20 000,00	евро
Затраты на подготовку к открытию	100 000,00	евро
Отчисления оператору за тех. сопровождение
Оплата услуг тех сопровождения строительства	850,00	евро за номер
Формирование внутренних фондов
Оборотные средства (единовременно)	120,00	тыс./$
Резервный фонд	5,0%	от валовой выручки номерного фонда в год
Затраты связанные с кредитованием
Страхование проекта на инвест. стадии	0,132%	от СМР
Страхование проекта на стадии эксплуатации	0,08%	от балансовой стоимости
Комиссия за экспертизу проекта	20	тыс./$
Комиссия за открытие кредитной линии	0,5%	от суммы кредита

В таблице также собраны финансовые условия работы отельного оператора на этапе эксплуатации гостиницы, а также все исходные параметры для построения денежных потоков по проекту. Обычно для реализации таких крупных проектов используются заёмные средства. В дальнейших расчётах предусмотрена программа кредитования при объёме кредитных средств в объёме 70% от инвестиционных затрат. Формирование потока доходов от эксплуатации гостиницы осуществляется исходя из графика выхода отеля на проектную мощность по загрузке, средних рыночных цен за размещение и с учётом дополнительного потока доходов от деятельности ресторана, эксплуатации конференцзоны и фитнес центра. На сегодняшний момент адекватная цена 3*** размещения в Самаре в стандартном одноместном номере составляет 4 тыс. руб. в сутки. В номерах люкс и полулюкс от 6 тыс. руб. в сутки. Мероприятия по подготовке отеля к открытию позволят с первых месяцев работы обеспечить загрузку не ниже 50% от номерного фонда. В дальнейшем процент загрузки будет увеличиваться и для Самары возможно достижение уровня 90%. Как отмечалось выше в маркетинговом обзоре, Самара испытывает большой дефицит в качественных средствах размещения и у нового, современного отеля есть все шансы в короткий промежуток времени «оттянуть» на себя значительную часть целевой аудитории, пользующейся услугами мелких, частных отелей. Такая стратегия уже дважды проверена в Самаре при запуске в эксплуатацию отелей Renessans и Holiday Inn. С моментов открытия этих отелей их уровень загрузки только в 2009 кризисном году был ниже 90%, в остальные периоды уровень загрузки составлял 90-96%. Выручка от дополнительных услуг в отеле прямо пропорциональна уровню посещаемости отеля. Так выручка ресторана в среднем составляет 35% от выручки номерного фонда, а выручка конференцзоны и фитнеса 15% от выручки номерного фонда. Конференцзона в Самаре может быть загружена сверх ожидаемого уровня т.к. в Самаре наблюдается дефицит оборудованных мест под проведение семинаров, собраний и торжеств. Но воспользуемся для построения финансовой модели наиболее усреднёнными данными и не будем учитывать вариации, возможные в Самаре.

Таблица 12

Доходная часть	кол-во	Стоимость
Общее количество номеров	100
Номера люкс	10	6200	руб./сутки
Номера стандарт	90	4000	руб./сутки
Ресторан и бар	40	1450	руб./место/сут.
Конференц зона, фитнес	60	650	руб./место/сут.

Таблица 13

Темп инфляции для выручки	3%	в год
Темп инфляции для инвестиций	5%	в год
Текущий курс доллара	30	руб./доллар
Текущий курс евро	40	руб./евро

В таблице ниже представлена модель финансового потока от выручки с гостиницы, получаемой после ввода комплекса в эксплуатацию. В модели учтен инфляционный рост выручки на уровне 3%. Это ниже официальных прогнозов, однако, в посткризисный период может сложиться ситуация, когда стоимость размещения ближайшее время вообще не будет меняться, но в последствие такое изменение может осуществляться более высокими темпами. Прогноз в модели усреднено пессимистичный.

Таблица 14

Доходная часть операционной деятельности	Номеров, шт	Тариф	Итого	3 год	4 год
				9	10	11	12	13	14	15	16
Гостиница, номера люкс, номеров	10	6200	237435	0	2999	3624	4258	4287	4933	4966	5625
Процент загрузки				0	0,5	0,6	0,7	0,7	0,8	0,8	0,9
Гостиница, номера стандарт, номеров	90	4000	1378652	0	17415	21044	24721	24891	28642	28836	32659
Процент загрузки				0	0,5	0,6	0,7	0,7	0,8	0,8	0,9
Ресторан, бар, посадочных мест	35% от ДНФ	1450	495862	0	7145	8574	10003	10003	11432	11432	12861
Процент загрузки				0	0,5	0,6	0,7	0,7	0,8	0,8	0,9
Конференц-зона, фитнес, мест	15% от ДНФ	650	212512	0	3062,1	3674,6	4287,0	4287,0	4899,4	4899,4	5511,8
Процент загрузки				0	0,5	0,6	0,7	0,7	0,8	0,8	0,9
Выручка c учетом НДС тыс. руб.			2324461	0	30621	36917	43269	43468	49906	50134	56657
В т.ч. НДС			354579	0	4671	5631	6600	6631	7613	7647	8643
Выручка без НДС			1969883	0	25950	31285	36668	36837	42293	42486	48014
Индекс дефлятор	3%			1,07	1,08	1,08	1,09	1,10	1,11	1,11	1,12
	5 год	6 год	7 год
Доходная часть операционной деятельности	17	18	19	20	21	22	23	24	25	26	27	28
Гостиница, номера люкс, номеров	5662	5700	5738	5775	5813	5851	5888	5926	5964	6001	6039	6077
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Гостиница, номера стандарт, номеров	32878	33097	33315	33534	33753	33971	34190	34409	34628	34846	35065	35284
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Ресторан, бар, посадочных мест	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Конференцзона, фитнес, мест	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Выручка c учетом НДС тыс. руб.	56913	57169	57426	57682	57938	58195	58451	58708	58964	59220	59477	59733
В т.ч. НДС	8682	8721	8760	8799	8838	8877	8916	8955	8995	9034	9073	9112
Выручка без НДС	48231	48449	48666	48883	49100	49318	49535	49752	49969	50187	50404	50621
Индекс дефлятор	1,13	1,14	1,14	1,15	1,16	1,17	1,17	1,18	1,19	1,20	1,20	1,21
	8 год	9 год	10 год
Доходная часть операционной деятельности	29	30	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
Гостиница, номера люкс, номеров	6114	6152	6190	6227	6265	6303	6340	6378	6416	6453	6491	6529
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Гостиница, номера стандарт, номеров	35502	35721	35940	36158	36377	36596	36815	37033	37252	37471	37689	37908
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Ресторан, бар, посадочных мест	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861	12861
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Конференцзона, фитнес, мест	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8	5511,8
Процент загрузки	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Выручка c учетом НДС тыс. руб.	59989	60246	60502	60759	61015	61271	61528	61784	62040	62297	62553	62809
В т.ч. НДС	9151	9190	9229	9268	9307	9346	9386	9425	9464	9503	9542	9581
Выручка без НДС	50838	51056	51273	51490	51708	51925	52142	52359	52577	52794	53011	53228
Индекс дефлятор	1,22	1,23	1,23	1,24	1,25	1,26	1,26	1,27	1,28	1,29	1,29	1,30

Затраты на этапе эксплуатации гостиницы складываются из нескольких групп. Затраты, связанные с обслуживание постояльцев - продукты питания, расходные материалы, постельные принадлежности и т.д. Многолетняя практика эксплуатации гостиниц показывает, что уровень этих затрат коррелирует с выручкой от продажи номерного фонда и составляет 25% от этой выручки. Ещё 15% от выручки номерного фонда составляет заработная плата персонал гостиницы в т.ч. технического персонала, обслуживающего и управленческого.

Коммунальные расходы в финансовой модели учтены из расчёта 100 руб. на кв.м. в месяц. Это также средняя ставка содержания коммерческой недвижимости в Самаре в текущем периоде.

Помимо условно постоянных затрат на содержание, необходимо учесть разовые затраты. Во-первых, это затраты связанные с подготовкой и открытием гостиницы. В инвестиционных затратах учтена сумма операционных издержек, связанная с набором и обучением персонала, маркетинговые расходы на размещение информации о новом отеле во всех базах по бронированию и туристических каталогах (100 тыс. евро). Средства на покупку и внедрение программного обеспечения, позволяющего эффективно управлять отелем (20 тыс. евро). А также вознаграждение оператору за подготовку к открытию (70 тыс. евро). Помимо этого, необходимо предусмотреть перед открытием отеля сумму, формирующую оборотный капитал гостиницы. Для отеля до 100 номеров эта сумма составит 120 тыс. долларов

Для поддержания в исправном и работоспособном состоянии всех систем здания и оборудования требуется формирование резервного фонда из расчёта 5% от валовой выручки. Первые 2-3 года размер резервного фонда может формироваться исходя из меньших ставок, но после 10 лет эксплуатации может понадобиться более интенсивное замещение быстро изнашиваемых элементов.

Отдельно стоит учесть в финансовой модели затраты, связанные с кредитованием. Помимо расходов, связанных с выполнением кредитных обязательств возникнет целый ряд дополнительных затрат: страхование строительных рисков на этапе строительства и страхование имущества на этапе эксплуатации. Комиссии за открытие кредитной линии. Подготовка бизнес-плана и независимая оценка объекта. Все эти затраты учтены в финансовой модели.

Помимо операционных издержек на этапе эксплуатации возникнут затраты:

- выплата вознаграждения отельному оператору;

- налоги;

- обслуживание кредита.

Структуру этих затрат рассмотрим ниже.

Таблица 15

Расходная часть операционной деятельности	Ставка Тыс. руб.	Итого	1 год	2 год
			1	2	3	4	5	6	7	8
Затраты связанные с содержанием и функционированием
Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал	0,10	60 030
Эксплуатационные расходы (от валовой выручки)	25,0%	630 337
ФОТ персонала	15%	378 202
Итого эксплуатационные издержки		1 068 570
Индекс дефлятор	3%		1	1,01	1,02	1,02	1,03	1,04	1,05	1,05
Эксплуатационные издержки с учётом инфляции		1 318 622	-	-	-	-	-	-	-	-
В т.ч. НДС			-	-	-	-	-	-	-	-
Затраты связанные с подготовкой к открытию
Затраты на подготовительный период		4 000							2 000	2 000
Установка IT систем		800								800
Вознаграждение оператору за открытие		2 800
Итого затраты на открытие		7 600	-	-	-	-	-	-	2 000	2 800
В т.ч. НДС			-	-	-	-	-	-	305	427
Затраты связанные с кредитованием
Страхование проекта на стадии эксплуатации	0,08%	2 389
Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)	600	600	600
Комиссия за открытие кредитной первой линии	0,5%	1 470	1470
затраты связанные с кредитованием итого		4 459	2070	0	0	0	0	0	0	0
Операционные издержки всего		1 330 681	2 070	-	-	-	-	-	2 000	2 800
НДС к возмещению от затрат		202 305	0	0	0	0	0	0	305	427
Пополнение оборотных средств		3 600								1800
Формирование резервного фонда		87 893



Расходная часть операционной деятельности	3 год	4 год	5 год
	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
Затраты связанные с содержанием и функционированием
Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал	690	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380
Эксплуатационные расходы (от валовой выручки)	0	7655	9229	10817	10867	12476	12533	14164	14228	14292	14356	14421
ФОТ персонала	0	4593	5537	6490	6520	7486	7520	8498	8537	8575	8614	8652
Итого эксплуатационные издержки	690	13 629	16 147	18 687	18 767	21 342	21 433	24 043	24 145	24 248	24 350	24 453
Индекс дефлятор	1,06	1,07	1,08	1,08	1,09	1,10	1,11	1,11	1,12	1,13	1,14	1,14
Эксплуатационные издержки с учётом инфляции	731	14 548	17 358	20 229	20 456	23 423	23 684	26 747	27 043	27 339	27 638	27 937
В т.ч. НДС	112	2 219	2 648	3 086	3 120	3 573	3 613	4 080	4 125	4 170	4 216	4 262
Затраты связанные с подготовкой к открытию
Затраты на подготовительный период
Установка IT систем
Вознаграждение оператору за открытие	2 800
Итого затраты на открытие	2 800	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
В т.ч. НДС	427
Затраты связанные с кредитованием
Страхование проекта на стадии эксплуатации	285					266				256
Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)
Комиссия за открытие кредитной первой линии
затраты связанные с кредитованием итого	285	0	0	0	0	266	0	0	0	256	0	0
Операционные издержки всего	3 816	14 548	17 358	20 229	20 456	23 689	23 684	26 747	27 043	27 595	27 638	27 937
НДС к возмещению от затрат	539	2219	2648	3086	3120	3573	3613	4080	4125	4170	4216	4262
Пополнение оборотных средств	1 800
Формирование резервного фонда	-	1 021	1 233	1 449	1 459	1 679	1 690	1 914	1 927	1 940	1 953	1 965
Расходная часть операционной деятельности	6 год	7 год	8 год
	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31	32
Затраты связанные с содержанием и функционированием
Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380
Эксплуатационные расходы (от валовой выручки)	14485	14549	14613	14677	14741	14805	14869	14933	14997	15061	15126	15190
ФОТ персонала	8691	8729	8768	8806	8845	8883	8922	8960	8998	9037	9075	9114
Итого эксплуатационные издержки	24 555	24 658	24 760	24 863	24 966	25 068	25 171	25 273	25 376	25 478	25 581	25 683
Индекс дефлятор	1,15	1,16	1,17	1,17	1,18	1,19	1,20	1,20	1,21	1,22	1,23	1,23
Эксплуатационные издержки с учётом инфляции	28 239	28 542	28 846	29 152	29 459	29 768	30 079	30 391	30 705	31 020	31 337	31 655
В т.ч. НДС	4 308	4 354	4 400	4 447	4 494	4 541	4 588	4 636	4 684	4 732	4 780	4 829
Затраты связанные с подготовкой к открытию
Затраты на подготовительный период
Установка IT систем
Вознаграждение оператору за открытие
Итого затраты на открытие	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
В т.ч. НДС	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Затраты связанные с кредитованием
Страхование проекта на стадии эксплуатации		247				238				231
Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)
Комиссия за открытие кредитной первой линии
затраты связанные с кредитованием итого	0	247	0	0	0	238	0	0	0	231	0	0
Операционные издержки всего	28 239	28 788	28 846	29 152	29 459	30 007	30 079	30 391	30 705	31 251	31 337	31 655
НДС к возмещению от затрат	4308	4354	4400	4447	4494	4541	4588	4636	4684	4732	4780	4829
Пополнение оборотных средств
Формирование резервного фонда	1 978	1 991	2 004	2 017	2 030	2 042	2 055	2 068	2 081	2 094	2 106	2 119



Расходная часть операционой деятельности	9 год	10 год	11 год
	33	34	35	36	37	38	39	40	41	42	43	44
Затраты связанные с содержанием и функционированием
Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380
Эксплуатационные расходы (от валовой выручки)	15254	15318	15382	15446	15510	15574	15638	15702	15766	15831	15895	15959
ФОТ персонала	9152	9191	9229	9268	9306	9345	9383	9421	9460	9498	9537	9575
Итого эксплуатационные издержки	25 786	25 888	25 991	26 094	26 196	26 299	26 401	26 504	26 606	26 709	26 811	26 914
Индекс дефлятор	1,24	1,25	1,26	1,26	1,27	1,28	1,29	1,29	1,30	1,31	1,32	1,32
Эксплуатационные издержки с учётом инфляции	31 975	32 296	32 619	32 943	33 269	33 597	33 926	34 256	34 588	34 922	35 257	35 594
В т.ч. НДС	4 877	4 926	4 976	5 025	5 075	5 125	5 175	5 226	5 276	5 327	5 378	5 430
Затраты связанные с подготовкой к открытию
Затраты на подготовительный период
Установка IT систем
Вознаграждение оператору за открытие
Итого затраты на открытие
В т.ч. НДС
Затраты связанные с кредитованием
Страхование проекта на стадии эксплуатации		225				219				214
Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)
Комиссия за открытие кредитной первой линии
затраты связанные с кредитованием итого	0	225	0	0	0	219	0	0	0	214	0	0
Операционные издержки всего	31 975	32 521	32 619	32 943	33 269	33 815	33 926	34 256	34 588	35 135	35 257	35 594
НДС к возмещению от затрат	4877	4926	4976	5025	5075	5125	5175	5226	5276	5327	5378	5430
Пополнение оборотных средств
Формирование резервного фонда	2 132	2 145	2 158	2 171	2 183	2 196	2 209	2 222	2 235	2 247	2 260	2 273
Расходная часть операционной деятельности	12 год	13 год
	45	46	47	48	49	50	51	52
Затраты связанные с содержанием и функционированием
Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380	1 380
Эксплуатационные расходы (от валовой выручки)	16023	16087	16151	16215	16279	16343	16407	16471
ФОТ персонала	9614	9652	9691	9729	9768	9806	9844	9883
Итого эксплуатационные издержки	27 017	27 119	27 222	27 324	27 427	27 529	27 632	27 734
Индекс дефлятор	1,33	1,34	1,35	1,35	1,36	1,37	1,38	1,38
Эксплуатационные издержки с учётом инфляции	35 932	36 272	36 613	36 956	37 300	37 646	37 994	38 343
В т.ч. НДС	5 481	5 533	5 585	5 637	5 690	5 743	5 796	5 849
Затраты связанные с подготовкой к открытию
Затраты на подготовительный период
Установка IT систем
Вознаграждение оператору за открытие
Итого затраты на открытие	-	-	-	-	-	-	-	-
В т.ч. НДС	-	-	-	-	-	-	-	-
Затраты связанные с кредитованием
Страхование проекта на стадии эксплуатации		209
Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)
Комиссия за открытие кредитной первой линии
затраты связанные с кредитованием итого	0	209	0	0	0	0	0	0
Операционные издержки всего	35 932	36 480	36 613	36 956	37 300	37 646	37 994	38 343
НДС к возмещению от затрат	5481	5533	5585	5637	5690	5743	5796	5849
Пополнение оборотных средств
Формирование резервного фонда	2 286	2 299	2 312	2 324	2 337	2 350	2 363	2 376

Структура вознаграждения отельному оператору.

Указанные в настоящей работе размеры выплат отельному оператору приняты на основании стандартных условий ACCOR. Условия работы всех международных операторов практически идентичны и могут отличаться только специфическими отклонениями в результате торга с собственником отеля. В таблице с исходными данными уже перечислялись основные размеры выплат оператору. Это вознаграждение за техническое сопровождение проекта на этапе подготовки архитектурной концепции и строительства (850 евро за номер). Вознаграждение за подготовку и открытие отеля (70 тыс. евро), компенсация затрат оператору на подготовку и открытие (100 тыс. евро), плата за внедрение информационной системы управления (20 тыс. евро). Плата за предоставление лицензионного права на использование товарного знака (1,5% от выручки отеля). Базовое вознаграждение за управление отелем, как правило, рассчитывается как процент от валовой выручки отеля (1,5% от валовой выручки отеля). Поощрительное вознаграждение, рассчитывается как процент от прибыли до налогообложения - мотивирующая часть вознаграждения (9% от прибыли до налогообложения). Компенсационные выплаты оператору за маркетинг (2,5% от выручки). Компенсация затрат на выплаты по бронированию номеров (9,5 долл. за номер).

Как говорилось выше, при заключении договора с Российским отельным оператором, размер вознаграждения может оказаться ниже.

Таблица 16

Расходная часть операционной деятельности	Ставка	Тыс.руб.	3 год	4 год	5 год
			9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
Валовая выручка (без НДС)			0	25950	31285	36668	36837	42293	42486	48014	48231	48449	48666	48883
Валовая выручка c гостиничного номера(без НДС)			0	17300	20905	24558	24727	28453	28646	32444	32661	32878	33096	33313
Базовое отчисление оператору (с учетом НДС)	1,5%	37 820	0	459	554	649	652	749	752	850	854	858	861	865
в том числе НДС			0	70	84	99	99	114	115	130	130	131	131	132
Отчисления в маркетинговый фонд (с учетом НДС)	2,5%	63 034	0	766	923	1082	1087	1248	1253	1416	1423	1429	1436	1442
в том числе НДС			0	117	141	165	166	190	191	216	217	218	219	220
Оплата за бронирование ($9,5 за номер)	285,0	38 372	0	513	616	718	718	821	821	923	923	923	923	923
в том числе НДС			-	78	94	110	110	125	125	141	141	141	141	141
Роялти за использование товарного знака (c НДС)	1,5%	37 820	0	459	554	649	652	749	752	850	854	858	861	865
в том числе НДС			-	70	84	99	99	114	115	130	130	131	131	132
Валовая прибыль (без НДС)			-620	11759	14333	16900	16867	19421	19383	21923	21879	21832	21785	21736
Операционные издержки, связавнные с эксплуатацией (без НДС)			620	12329	14710	17143	17336	19850	20071	22667	22917	23169	23422	23676
Операционные издержки, связанные с оператором (без НДС)			0	1862	2242	2625	2635	3022	3032	3423	3435	3447	3459	3471
Итого поощрительное вознаграждение (без НДС)	9,0%			1 058	1 290	1 521	1 518	1 748	1 744	1 973	1 969	1 965	1 961	1 956
Поощрительное вознаграждение с НДС		92 377	-	1 249	1 522	1 795	1 791	2 063	2 058	2 328	2 324	2 319	2 314	2 308
в том числе НДС			-	190	232	274	273	315	314	355	354	354	353	352
Итого выплаты отельному оператору		177 047	-	3 446	4 168	4 893	4 900	5 628	5 637	6 368	6 377	6 386	6 395	6 404
НДС, уплаченный отельному оператору			-	526	636	746	747	859	860	971	973	974	976	977

Расходная часть операционной деятельности	6 год	7 год	8 год	9 год
	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31	32	33	34	35	36
Валовая выручка (без НДС)	49100	49318	49535	49752	49969	50187	50404	50621	50838	51056	51273	51490	51708	51925	52142	52359
Валовая выручка c гостиничного номера(без НДС)	33530	33747	33965	34182	34399	34617	34834	35051	35268	35486	35703	35920	36137	36355	36572	36789
Базовое отчисление оператору (с учетом НДС)	869	873	877	881	884	888	892	896	900	904	908	911	915	919	923	927
в том числе НДС	133	133	134	134	135	136	136	137	137	138	138	139	140	140	141	141
Отчисления в маркетинговый фонд (с учетом НДС)	1448	1455	1461	1468	1474	1481	1487	1493	1500	1506	1513	1519	1525	1532	1538	1545
в том числе НДС	221	222	223	224	225	226	227	228	229	230	231	232	233	234	235	236
Оплата за бронирование ($9,5 за номер)	923	923	923	923	923	923	923	923	923	923	923	923	923	923	923	923
в том числе НДС	141	141	141	141	141	141	141	141	141	141	141	141	141	141	141	141
Роялти за использование товарного знака (c НДС)	869	873	877	881	884	888	892	896	900	904	908	911	915	919	923	927
в том числе НДС	133	133	134	134	135	136	136	137	137	138	138	139	140	140	141	141
Валовая прибыль (без НДС)	21686	21635	21582	21528	21473	21416	21359	21299	21239	21177	21114	21050	20984	20917	20849	20779
Операционные издержки, связавнные с эксплуатацией (без НДС)	23931	24188	24446	24705	24966	25227	25491	25755	26021	26288	26556	26826	27097	27369	27643	27918
Операционные издержки, связанные с оператором (без НДС)	3483	3495	3507	3519	3531	3543	3555	3567	3579	3591	3603	3615	3626	3638	3650	3662
Итого поощрительное вознаграждение (без НДС)	1 952	1 947	1 942	1 938

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 

дипломная работа "Бизнес-план строительства коммерческих объектов" скачать

Подобные документы

• Мониторинг земельных участков г. Самары и Самарской области

  Структура рынка предложения земельных участков области, общая цена и максимальная площадь. Исследование расположения земельных участков, имеющих наименьшее предложение. SWOT-анализ земельных участков, выбранных для строительства (различного профиля).
  
  контрольная работа [2,3 M], добавлен 25.03.2011
  

• Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

  Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
  
  контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010
  

• Анализ рынка недвижимости г. Самары

  Понятие недвижимого имущества и государственная регистрация. Рынок недвижимости: основные сегменты, функции и участники. Аналитика рынка жилья Самары. Диапазон стоимости предлагаемых к продаже и аренде офисных помещений в различных районах города.
  
  курсовая работа [890,1 K], добавлен 15.02.2014
  

• Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ "Вега"

  Обзор рынка офисной недвижимости Череповца. Анализ местоположения участка и окружающей его территории. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости по нескольким критериям. Расчет коэффициента капитализации и доходности.
  
  курсовая работа [1,4 M], добавлен 07.08.2013
  

• Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта

  Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [58,0 K], добавлен 14.12.2011
  

• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного

  Рынок коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербург. Качественное офисное предложение. Проблема ослабления спроса. Анализ месторасположения объекта недвижимости. Понятие земельного участка как условно свободного. Строительство бизнес-центра и жилого дома.
  
  курсовая работа [5,8 M], добавлен 13.02.2016
  

• Бизнес-планирование

  Законодательное регулирование предпринимательства в России. Предприятие как субъект экономических отношений. Цели составления внутрифирменного бизнес-плана. Бизнес-план строительства паркинга, анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования.
  
  курсовая работа [699,2 K], добавлен 23.06.2011
  

• Обзоры рынка коммерческой недвижимости Центрального федерального округа

  Обзор рынка офисной недвижимости и земельных участков коммерческого назначения Москвы, Рязани, Санкт-Петербурга, Саратова и Екатеринбурга. Изучение спроса и ценообразования регионов, распределения предложения объектов в зависимости от местоположения.
  
  дипломная работа [1,4 M], добавлен 06.09.2011
  

• Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

  Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
  
  курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014
  

• Эффективное использование объекта недвижимости в новых экономических условиях. Обзор рынка торговой недвижимости в Южном административном округе г. Москвы

  Анализ рынка недвижимости г. Москвы и торгово-развлекательных комплексов южного административного округа. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Технический и градостроительный анализ объект, его инженерное обеспечение.
  
  дипломная работа [4,9 M], добавлен 19.09.2016
  

Другие документы, подобные "Бизнес-план строительства коммерческих объектов"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам