Главная Коллекция "Otherreferats" Экономика и экономическая теория Бизнес-план строительства коммерческих объектов

Бизнес-план строительства коммерческих объектов

Анализ рынка коммерческой недвижимости Самары и наиболее эффективного способа использования земельных участков. Анализ физических характеристик участка, рекомендации по наиболее эффективному использованию. Состояние и динамика рынка гостиниц Самары.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 04.01.2012
Размер файла 1,2 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

1 933

1 927

1 922

1 917

1 912

1 906

1 900

1 894

1 889

1 883

1 876

1 870

Поощрительное вознаграждение с НДС

2 303

2 298

2 292

2 286

2 280

2 274

2 268

2 262

2 256

2 249

2 242

2 235

2 228

2 221

2 214

2 207

в том числе НДС

351

350

350

349

348

347

346

345

344

343

342

341

340

339

338

337

Итого выплаты отельному оператору

6 413

6 422

6 430

6 439

6 447

6 455

6 463

6 471

6 478

6 486

6 493

6 501

6 508

6 515

6 522

6 528

НДС, уплаченный отельному оператору

978

980

981

982

983

985

986

987

988

989

991

992

993

994

995

996

Расходная часть операционой деятельности

10 год

11 год

12 год

13 год

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

Валовая выручка (без НДС)

52577

52794

53011

53228

53446

53663

53880

54097

54315

54532

54749

54966

55184

55401

55618

55835

Валовая выручка c гостиничного номера(без НДС)

37006

37224

37441

37658

37875

38093

38310

38527

38744

38962

39179

39396

39613

39831

40048

40265

Базовое отчисление оператору (с учетом НДС)

931

934

938

942

946

950

954

958

961

965

969

973

977

981

984

988

в том числе НДС

142

143

143

144

144

145

145

146

147

147

148

148

149

150

150

151

Отчисления в маркетинговый фонд (с учетом НДС)

1551

1557

1564

1570

1577

1583

1589

1596

1602

1609

1615

1622

1628

1634

1641

1647

в том числе НДС

237

238

239

240

241

241

242

243

244

245

246

247

248

249

250

251

Оплата за бронирование ($9,5 за номер)

923

923

923

923

923

923

923

923

923

923

923

923

923

923

923

923

в том числе НДС

141

141

141

141

141

141

141

141

141

141

141

141

141

141

141

141

Роялти за использование товарного знака (c НДС)

931

934

938

942

946

950

954

958

961

965

969

973

977

981

984

988

в том числе НДС

142

143

143

144

144

145

145

146

147

147

148

148

149

150

150

151

Валовая прибыль (без НДС)

20708

20636

20562

20488

20411

20334

20255

20175

20094

20011

19927

19842

19756

19668

19579

19488

Операционные издержки, связавнные с эксплуатацией (без НДС)

28194

28472

28750

29031

29312

29595

29879

30164

30451

30739

31028

31319

31610

31904

32198

32494

Операционные издержки, связанные с оператором (без НДС)

3674

3686

3698

3710

3722

3734

3746

3758

3770

3782

3794

3806

3818

3830

3842

3853

Итого поощрительное вознаграждение (без НДС)

1 864

1 857

1 851

1 844

1 837

1 830

1 823

1 816

1 808

1 801

1 793

1 786

1 778

1 770

1 762

1 754

Поощрительное вознаграждение с НДС

2 199

2 192

2 184

2 176

2 168

2 159

2 151

2 143

2 134

2 125

2 116

2 107

2 098

2 089

2 079

2 070

в том числе НДС

335

334

333

332

331

329

328

327

326

324

323

321

320

319

317

316

Итого выплаты отельному оператору

6 535

6 541

6 548

6 554

6 560

6 566

6 571

6 577

6 582

6 588

6 593

6 598

6 603

6 608

6 612

6 617

НДС, уплаченный отельному оператору

997

998

999

1 000

1 001

1 002

1 002

1 003

1 004

1 005

1 006

1 006

1 007

1 008

1 009

1 009

Налоги

В финансовой модели учтена классическая схема налогообложения. Собственник отеля является плательщиком НДС, учитываются налог на землю и имущество, налог на прибыль. В силу того, что в период строительства объекта значительная сумма НДС уплаченная в структуре затрат не возмещается, на этапе эксплуатации обязательства по уплате НДС в бюджет уменьшены на величину накопленного к возмещению налога.

При расчёте налога на прибыль, налогооблагаемая база скорректирована на величину процентных выплат по обслуживанию кредита. В случае иной структуры инвестиционного капитала, величина налога может существенно измениться.

Таблица 17

Налоги

Итого за период, тыс.руб.

1 год

2 год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

64063

4021

2993

2993

2993

2993

12017

12017

12017

12017

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

202305

0

0

0

0

0

0

305

427

НДС уплаченный в структуре вознаграждений и прочих выплат отельному оператору

41099

0

0

0

0

0

0

0

0

НДС полученный в структуре выручки

384613

0

0

0

0

0

0

0

0

Рассчитанная величина налога

77146

-4021

-2993

-2993

-2993

-2993

-12017

-12017

-12323

-12445

НДС к уплате в бюджет

77146

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

355905

22339

16628

16628

16628

16628

66764

66764

66764

66764

в том числе в недвижимость

263125

22339

16628

16628

16628

16628

43569

43569

43569

43569

в оборудование

92780

0

0

0

0

0

23195

23195

23195

23195

Амортизация недвижимости (1% в год)

25666

Амортизация оборудования (15% в год)

73450

Балансовая стоимость недвижимости

22339

38967

55595

72223

88851

132419

175988

219556

263125

Балансовая стоимост оборудования

0

0

0

0

0

23195

46390

69585

92780

Налог на имущество (2,2%)

71431

Налог на землю

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

325

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

1969883

Операционные затраты без НДС

1031781

2 070

-

-

-

-

-

1 695

2 373

Выплаты оператору без НДС

-

-

-

-

-

-

-

-

Доход

- 2 070

-

-

-

-

-

- 1 695

- 2 373

Амортизация ОС

99116

0

0

0

0

0

0

0

0

Налог на имущество

67215

0

0

0

0

0

0

0

0

Налог на землю

6

6

6

6

6

6

6

6

Обслуживание кредита

175299

1102

2205

3307

4410

5512

6614

7717

8819

Налогооблагаемая прибыль

-3179

-2211

-3313

-4416

-5518

-6621

-9418

-11198

Налог на прибыль (20%)

85999

Налоги

3 год

4 год

5 год

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

0

0

0

0

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

539

2219

2648

3086

3120

3573

3613

4080

4125

4170

4216

4262

НДС уплаченный в структуре вознаграждений и прочих выплат отельному оператору

0

526

636

746

747

859

860

971

973

974

976

977

НДС полученный в структуре выручки

0

4671

5631

6600

6631

7613

7647

8643

8682

8721

8760

8799

Рассчитанная величина налога

-539

1926

2348

2768

2763

3181

3175

3591

3584

3576

3568

3560

НДС к уплате в бюджет

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

0

в том числе в недвижимость

0

в оборудование

0

Амортизация недвижимости (1% в год)

658

658

655

653

651

650

648

646

645

643

642

640

Амортизация оборудования (15% в год)

3479

3479

3218

3098

2981

2870

2762

2658

2559

2463

2370

2282

Балансовая стоимость недвижимости

262467

261809

261155

260502

259851

259201

258553

257907

257262

256619

255977

255337

Балансовая стоимост оборудования

89300

85821

82603

79505

76524

73654

70892

68234

65675

63212

60842

58560

Налог на имущество (2,2%)

1957

1935

1912

1891

1870

1850

1831

1812

1794

1776

1759

1743

Налог на землю

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

0

25950

31285

36668

36837

42293

42486

48014

48231

48449

48666

48883

Операционные затраты без НДС

3 277

12 329

14 710

17 143

17 336

20 116

20 071

22 667

22 917

23 425

23 422

23 676

Выплаты оператору без НДС

-

2 920

3 532

4 146

4 153

4 770

4 777

5 396

5 404

5 412

5 420

5 427

Доход

- 3 277

10 701

13 043

15 379

15 349

17 407

17 638

19 950

19 910

19 612

19 824

19 780

Амортизация ОС

4137

4137

3873

3750

3633

3519

3410

3305

3204

3106

3012

2922

Налог на имущество

1957

1935

1912

1891

1870

1850

1831

1812

1794

1776

1759

1743

Налог на землю

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

Обслуживание кредита

8819

8819

8729

8579

8399

8159

7859

7529

7139

6749

6359

5969

Налогооблагаемая прибыль

-18198

-4197

-1477

1152

1441

3872

4532

7298

7767

7974

8688

9140

Налог на прибыль (20%)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налоги

6 год

7 год

8 год

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

4308

4354

4400

4447

4494

4541

4588

4636

4684

4732

4780

4829

НДС уплаченный в структуре вознаграждений и прочих выплат отельному оператору

978

980

981

982

983

985

986

987

988

989

991

992

НДС полученный в структуре выручки

8838

8877

8916

8955

8995

9034

9073

9112

9151

9190

9229

9268

Рассчитанная величина налога

3552

3544

3535

3526

3517

3508

3499

3489

3479

3469

3458

3448

НДС к уплате в бюджет

0

0

0

0

0

0

0

0

356

3469

3458

3448

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

в том числе в недвижимость

в оборудование

Амортизация недвижимости (1% в год)

638

637

635

634

632

630

629

627

626

624

623

621

Амортизация оборудования (15% в год)

2196

2114

2034

1958

1885

1814

1746

1680

1617

1557

1498

1442

Балансовая стоимость недвижимости

254699

254062

253427

252794

252162

251531

250902

250275

249649

249025

248403

247782

Балансовая стоимост оборудования

56364

54250

52216

50258

48373

46559

44813

43133

41515

39959

38460

37018

Налог на имущество (2,2%)

1726

1711

1696

1681

1667

1653

1639

1626

1614

1601

1589

1578

Налог на землю

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

49100

49318

49535

49752

49969

50187

50404

50621

50838

51056

51273

51490

Операционные затраты без НДС

23 931

24 434

24 446

24 705

24 966

25 466

25 491

25 755

26 021

26 519

26 556

26 826

Выплаты оператору без НДС

5 435

5 442

5 449

5 456

5 463

5 470

5 477

5 484

5 490

5 497

5 503

5 509

Доход

19 734

19 441

19 640

19 591

19 540

19 250

19 436

19 382

19 327

19 040

19 214

19 155

Амортизация ОС

2834

2750

2670

2592

2517

2444

2375

2308

2243

2181

2121

2063

Налог на имущество

1726

1711

1696

1681

1667

1653

1639

1626

1614

1601

1589

1578

Налог на землю

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

Обслуживание кредита

5549

5129

4739

4349

3959

3569

3179

2759

2339

2009

1679

1349

Налогооблагаемая прибыль

9618

9844

10529

10962

11391

11578

12236

12683

13125

13242

13818

14159

Налог на прибыль (20%)

0

316

2106

2192

2278

2316

2447

2537

2625

2648

2764

2832

Налоги

9 год

10 год

11 год

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

4877

4926

4976

5025

5075

5125

5175

5226

5276

5327

5378

5430

НДС уплаченный в структуре вознаграждений и прочих выплат отельному оператору

993

994

995

996

997

998

999

1000

1001

1002

1002

1003

НДС полученный в структуре выручки

9307

9346

9386

9425

9464

9503

9542

9581

9620

9659

9698

9738

Рассчитанная величина налога

3437

3426

3415

3404

3392

3380

3368

3356

3343

3331

3318

3305

НДС к уплате в бюджет

3437

3426

3415

3404

3392

3380

3368

3356

3343

3331

3318

3305

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

в том числе в недвижимость

в оборудование

Амортизация недвижимости (1% в год)

619

618

616

615

613

612

610

609

607

606

604

603

Амортизация оборудования (15% в год)

1388

1336

1286

1238

1191

1147

1104

1062

1022

984

947

912

Балансовая стоимость недвижимости

247162

246544

245928

245313

244700

244088

243478

242869

242262

241656

241052

240450

Балансовая стоимост оборудования

35630

34294

33008

31770

30578

29432

28328

27266

26243

25259

24312

23400

Налог на имущество (2,2%)

1566

1555

1545

1534

1524

1514

1504

1495

1486

1477

1468

1460

Налог на землю

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

51708

51925

52142

52359

52577

52794

53011

53228

53446

53663

53880

54097

Операционные затраты без НДС

27 097

27 594

27 643

27 918

28 194

28 690

28 750

29 031

29 312

29 808

29 879

30 164

Выплаты оператору без НДС

5 515

5 521

5 527

5 532

5 538

5 543

5 549

5 554

5 559

5 564

5 569

5 574

Доход

19 095

18 810

18 972

18 909

18 844

18 560

18 712

18 644

18 574

18 290

18 432

18 360

Амортизация ОС

2008

1954

1902

1853

1805

1758

1714

1671

1630

1590

1551

1514

Налог на имущество

1566

1555

1545

1534

1524

1514

1504

1495

1486

1477

1468

1460

Налог на землю

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

Обслуживание кредита

989

629

269

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налогооблагаемая прибыль

14526

14665

15250

15516

15510

15281

15487

15472

15453

15218

15407

15379

Налог на прибыль (20%)

2905

2933

3050

3103

3102

3056

3097

3094

3091

3044

3081

3076

Налоги

12 год

13 год

45

46

47

48

49

50

51

52

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

5481

5533

5585

5637

5690

5743

5796

5849

НДС уплаченный в структуре вознаграждений и прочих выплат отельному оператору

1004

1005

1006

1006

1007

1008

1009

1009

НДС полученный в структуре выручки

9777

9816

9855

9894

9933

9972

10011

10050

Рассчитанная величина налога

3291

3278

3264

3250

3236

3222

3207

3192

НДС к уплате в бюджет

3291

3278

3264

3250

3236

3222

3207

3192

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

в том числе в недвижимость

в оборудование

Амортизация недвижимости (1% в год)

601

600

598

597

595

594

592

591

Амортизация оборудования (15% в год)

878

845

813

782

753

725

698

672

Балансовая стоимость недвижимости

239848

239249

238651

238054

237459

236865

236273

235682

Балансовая стоимост оборудования

22523

21678

20865

20083

19330

18605

17907

17236

Налог на имущество (2,2%)

1451

1443

1435

1427

1420

1412

1405

1398

Налог на землю

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

54315

54532

54749

54966

55184

55401

55618

55835

Операционные затраты без НДС

30 451

30 947

31 028

31 319

31 610

31 904

32 198

32 494

Выплаты оператору без НДС

5 578

5 583

5 587

5 591

5 596

5 600

5 604

5 607

Доход

18 286

18 002

18 134

18 056

17 978

17 898

17 817

17 734

Амортизация ОС

1479

1444

1411

1379

1348

1319

1290

1262

Налог на имущество

1451

1443

1435

1427

1420

1412

1405

1398

Налог на землю

6

6

6

6

6

6

6

6

Обслуживание кредита

0

0

0

0

0

0

0

0

Налогооблагаемая прибыль

15349

15108

15282

15244

15203

15161

15115

15068

Налог на прибыль (20%)

3070

3022

3056

3049

3041

3032

3023

3014

Кредит

Последние 10 лет в России ни один крупный проект не финансируется без привлечения заёмных средств. В данной работе рассмотрен наиболее типичный случай формирования инвестиционного капитала, когда до 70% средств в проекте заёмные в виде банковского кредита. Специфика строительства и эксплуатации гостиницы заключается в длительных сроках окупаемости инвестированного капитала. Поэтому одним из важных условий кредита, является его длительность - до 10 лет. Или наличие договорённостей по промежуточному рефинансированию кредита после окончания строительства или через 5 лет после выдачи. При этом по-разному оцениваются банками финансовые риски на этапе строительства и на этапе эксплуатации. Обычно это отражается в более низкой ставке кредитования на этапе эксплуатации. В настоящей работе для оценки доходности проекта кредитная линия не разделялась на два этапа и учтена единой сквозной программой.

Объём заимствования составил 293 млн. руб. по ставке 12% годовых. Период выборки кредита - 8 кварталов на всём периоде строительства. Обслуживание кредита ежеквартальное, начиная с первого квартала после открытия кредитной линии. Погашение основной суммы кредита начинается с 10 квартала после начала выдачи и заканчивается в конце 9 года использования кредитных средств.

Таблица 18

Источники средств

ИТОГО тыс. руб.

1 год

2 год

3 год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Формирование потребности в финансировании

Денежный поток от инвестиционной деятельности

-419968

-26360

-19621

-19621

-19621

-19621

-78781

-78781

-78781

-78781

0

0

Денежный поток от операционной деятельности

686459

-2070

0

0

0

0

0

-2000

-2800

-5774

10692

13479

16256

Выручка

2521350

0

30621

36917

43269

Операционные затраты

1330681

2070

0

0

0

0

0

2000

2800

3816

14548

17358

20229

Затраты на вознаграждение отельному оператору

269424

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3446

4168

4893

Налоги

234786

0

0

0

0

0

0

0

0

1957

1935

1912

1891

Пополнение оборотных средств

3600

-

-

-

-

-

-

-

1 800

1 800

-

-

-

Формирование резервного фонда

87893

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1 021

1 233

1 449

Cash flow

174999

-26360

-21691

-19621

-19621

-19621

-78781

-78781

-80781

-83381

-7574

9671

12245

14807

Денежный поток от финансовой деятельности в тыс. руб.

%

ИТОГО тыс. руб.

1 год

2 год

3 год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Финансирование за счет собственных средств

191000

27000

42000

51000

55000

16000

Кредитные ресурсы

Выборка кредита (70% от инвестиций)

293977

36747

36747

36747

36747

36747

36747

36747

36747

Нарастающим итогом

#ССЫЛКА!

36747

73494

110241

146989

183736

220483

257230

293977

293977

293977

290977

285977

Обслуживание кредита (%)

12%

174249

1102

2205

3307

4410

5512

6614

7717

8819

8819

8819

8729

8579

Погашение кредита

293977

3000

5000

Поток с учётом финансовой деятельности

640

13954

14921

13819

12717

-47546

-6648

-751

-453

-393

852

516

1228

Сальдо на конец периода

640

14594

29515

43334

56051

8505

1857

1106

653

260

1112

1628

2856

Коэффициент покрытия долга

1,1

1,1

1,2

Источники средств

4 год

5 год

6 год

7 год

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

Формирование потребности в финансировании

Денежный поток от инвестиционной деятельности

Денежный поток от операционной деятельности

16242

18738

18982

21729

21699

21412

21634

21598

21560

20916

19367

19238

19107

18784

18836

18696

Выручка

43468

49906

50134

56657

56913

57169

57426

57682

57938

58195

58451

58708

58964

59220

59477

59733

Операционные затраты

20456

23689

23684

26747

27043

27595

27638

27937

28239

28788

28846

29152

29459

30007

30079

30391

Затраты на вознаграждение отельному оператору

4900

5628

5637

6368

6377

6386

6395

6404

6413

6422

6430

6439

6447

6455

6463

6471

Налоги

1870

1850

1831

1812

1794

1776

1759

1743

1726

2069

3808

3880

3951

3974

4099

4175

Пополнение оборотных средств

Формирование резервного фонда

1 459

1 679

1 690

1 914

1 927

1 940

1 953

1 965

1 978

1 991

2 004

2 017

2 030

2 042

2 055

2 068

Cash flow

14783

17059

17292

19815

19772

19472

19681

19632

19582

18925

17364

17221

17077

16742

16781

16628

Денежный поток от финансовой деятельности в тыс. руб.

4 год

5 год

6 год

7 год

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

Финансирование за счет собственных средств

Кредитные ресурсы

Выборка кредита (70% от инвестиций)

Нарастающим итогом

279977

271977

261977

249977

236977

223977

210977

197977

183977

169977

156977

143977

130977

117977

103977

89977

Обслуживание кредита (%)

8399

8159

7859

7499

7109

6719

6329

5939

5519

5099

4709

4319

3929

3539

3119

2699

Погашение кредита

6000

8000

10000

12000

13000

13000

13000

13000

14000

14000

13000

13000

13000

13000

14000

14000

Поток с учётом финансовой деятельности

383

900

-567

316

-337

-247

352

693

63

-174

-346

-99

148

202

-338

-71

Сальдо на конец периода

3239

4139

3572

3888

3552

3304

3656

4349

4412

4237

3892

3793

3941

4143

3805

3734

Коэффициент покрытия долга

1,2

1,3

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,3

1,2

1,2

Источники средств

8 год

9 год

10 год

11 год

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

Формирование потребности в финансировании

Денежный поток от инвестиционной деятельности

Денежный поток от операционной деятельности

18200

14772

14843

14728

14606

14303

14360

14272

14219

13990

14110

14054

13998

13770

13883

13824

Выручка

59989

60246

60502

60759

61015

61271

61528

61784

62040

62297

62553

62809

63066

63322

63579

63835

Операционные затраты

30705

31251

31337

31655

31975

32521

32619

32943

33269

33815

33926

34256

34588

35135

35257

35594

Затраты на вознаграждение отельному оператору

6478

6486

6493

6501

6508

6515

6522

6528

6535

6541

6548

6554

6560

6566

6571

6577

Налоги

4607

7737

7829

7875

7927

7933

8028

8041

8018

7950

7970

7945

7920

7851

7867

7840

Пополнение оборотных средств

Формирование резервного фонда

2 081

2 094

2 106

2 119

2 132

2 145

2 158

2 171

2 183

2 196

2 209

2 222

2 235

2 247

2 260

2 273

Cash flow

16119

12679

12736

12608

12474

12159

12202

12101

12035

11793

11901

11833

11764

11523

11623

11551

Денежный поток от финансовой деятельности в тыс. руб.

8 год

9 год

10 год

11 год

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

Финансирование за счет собственных средств

Кредитные ресурсы

Выборка кредита (70% от инвестиций)

Нарастающим итогом

75977

63977

52977

41977

29977

17977

5977

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Обслуживание кредита (%)

2279

1919

1589

1259

899

539

179

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Погашение кредита

14000

12000

11000

11000

12000

12000

12000

5977

Поток с учётом финансовой деятельности

-161

-1241

147

349

-426

-381

23

6124

12035

11793

11901

11833

11763

11523

11623

11551

Сальдо на конец периода

3573

2332

2479

2829

2403

2022

2045

8169

20204

31997

43898

55731

67495

79017

90640

102191

Коэффициент покрытия долга

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

1,2

2,4

Источники средств

12 год

13 год

45

46

47

48

49

50

51

52

Формирование потребности в финансировании

Денежный поток от инвестиционной деятельности

Денежный поток от операционной деятельности

13764

13537

13643

13580

13517

13453

13388

13323

Выручка

64091

64348

64604

64860

65117

65373

65629

65886

Операционные затраты

35932

36480

36613

36956

37300

37646

37994

38343

Затраты на вознаграждение отельному оператору

6582

6588

6593

6598

6603

6608

6612

6617

Налоги

7812

7743

7756

7726

7696

7666

7635

7604

Пополнение оборотных средств

-

-

-

-

-

-

-

-

Формирование резервного фонда

2 286

2 299

2 312

2 324

2 337

2 350

2 363

2 376

Cash flow

11479

11238

11331

11256

11180

11103

11026

10947

Денежный поток от финансовой деятельности в тыс. руб.

12 год

13 год

45

46

47

48

49

50

51

52

Финансирование за счет собственных средств

Кредитные ресурсы

Выборка кредита (70% от инвестиций)

Нарастающим итогом

0

0

0

0

0

0

0

0

Обслуживание кредита (%)

0

0

0

0

0

0

0

0

Погашение кредита

Поток с учётом финансовой деятельности

11479

11238

11331

11256

11180

11103

11026

10947

Сальдо на конец периода

113669

124908

136239

147495

158674

169778

180803

191750

Коэффициент покрытия долга

Итого собственных средств

191 000

39,38%

Итого заёмных средств

293 977

60,62%

ИТОГО средств

484 977

100,00%

Итоги

В целом на всём горизонте планирования 13 лет проект положителен. В конце 9 года от начала реализации проекта наступает достижение точки окупаемости всего инвестированного капитала безотносительно от источников. А на конец 13 года чистый доход проекта составляет 172 млн. руб. Доходность всего инвестированного капитала 485 млн. руб. - составляет 36%. Доходность инвестиций в строительство 420 млн. руб. - составляет 41% (часть инвестированного капитала идёт на обслуживание кредита на периоде строительства). Внутренняя норма рентабельности проекта составляет 6%. Как видно на горизонте планировании и NPV и IRR принимают положительные значения. Однако, факт, что ставка доходности проекта ниже ставки заимствования кредитных средств говорит о чрезмерных рисках заимствования и при обслуживании кредита часть процентных выплат будет осуществляться за счёт прибыли инвестора. Иными словами, инвестор будет вынужден в ущерб собственной прибыли обслуживать кредитные средства и окупаемость собственных средств инвестора наступит гораздо позднее.

Действительно, при учёте программы кредитования, окупаемость собственных инвестиций наступает в конце 13 года. Для уменьшения кредитных рисков для собственника проекта целесообразно:

- заимствовать средства по более низкой ставке (в идеале по 6%);

- уменьшить объём заимствований, так уменьшение кредита до 50% от объёма инвестиций на 1 год сократит время возврата собственного капитала.

Следует также учесть, что в конце прогнозного периода проект не заканчивается, капитализированная стоимость актива в виде действующей гостиницы в конце 13 года составит порядка 750 млн. руб.

Показатели проекта для всего инвестированного капитала

Таблица 19

Весь инвестированный капитал, тыс. руб.

484 977

Затраты на строительство, тыс. руб.

419 968

Доходность всего инвестированного капитала

36%

Доходность инвестиций в строительство

42%

NPV не дисконтированный, тыс. руб

174 999

IRR проекта

6%

Период окупаемости

9 лет

Стоимость объекта в конце прогнозного периода, тыс. руб.

737 595

Показатели для собственного капитала

Таблица 20

Объём собственного инвестированного капитала, тыс. руб.

191 00

Доход на вложенный капитал в конце прогнозного периода, тыс. руб.

0,75

Период окупаемости собственных средств

13 лет

Следует отметить, что в реализации данного проекта был задействован только участок А. Участок Б в период реализации проекта может использоваться по своему текущему назначению и приносить дополнительный доход владельцу. Учёт дополнительных средств в общем проекте безусловно улучшит финансовые показатели этой бизнес-модели.

Помимо этого, на участке Б в перспективе можно построить небольшое офисное здание площадью до 1000 кв.м. и продать площади. Причём строительство офисного здания целесообразно начать позже, чем строительство отеля. Это даст возможность дождаться иной конъюнктуры рынка офисных площадей. Процесс стабилизации рынка после кризисных событий 2008-2009 годов только начался и сейчас невозможно достоверно выполнить прогноз динамики цен на офисные помещения. В настоящий момент показатели рынка продажи офисов определяются не в пользу подобных проектов - себестоимость строительства высокая, цена реализации едва покрывает затраты в строительство, темпы реализации площадей критически низкие.

9.2 Описание финансовой модели строительства офисного здания на участке А

Вторым вариантом застройки участка А определено строительство офисного здания, площадью 3500 кв.м. из которых 2900 кв.м. это офисные помещения и 600 кв.м. встроенная парковка на первом этаже. Финансовая модель построена исходя из периода строительства здания 1,5 года и далее окупаемость проекта происходит за счёт выручки от сдачи в аренду офисных помещений и парковочных мест. Причём, участок Б в этом варианте сохраняет своё текущее назначение как парковка и не требует дополнительных капитальных затрат. Параметры объекта, заложенные в финансовую модель:

Таблица 21

Параметры здания

кол-во

Стоимость

Размерность

Общая площадь зданий

3500

кв.м

Общая площадь офисных помещений

2900

кв.м.

Полезная сдаваемая площадь офисов

2262

500

руб./кв.м. в мес.

Коммунальные сборы с арендаторов

2262

80

руб./кв.м. в мес.

Эксплуатационный платёж

2262

200

руб./кв.м. в мес.

Общее количество парковочных мест

150

VIP- парковка

30

3800

руб./место/мес..

Парковк на участке А

50

2500

руб./место/мес..

Парковка на участке Б

70

2500

руб./место/мес..

Затраты на строительство объекта спрогнозированы исходя из себестоимости строительства 40 тыс. руб. на кв.м. общей площади. При этом затраты учитывают окончательную отделку помещений, все инженерные коммуникации и системы. В графике финансирования учтён темп инфляции 5%.

Таблица 22

Фаза строительства

Денежный поток от инвестиционной деятельности в тыс.руб.

Итого тыс.руб.

0

1 год

2 год

0

1

2

3

4

5

6

Расходы по земле

0

0

0

0

0

0

0

0

Проектные работы и документация

18000

18000

0

0

0

0

0

0

СМР основное строительство

91000

0

15167

15167

15167

15167

15167

15167

СМР отделка

49000

0

0

0

0

16333

16333

16333

Страхование проекта на инвест. стадии

568

95

95

95

95

95

95

Итого капитальных затрат тыс. руб. с учетом НДС

165241

18000

15452

15643

15834

33174

33569

33569

Индекс дефлятор

0,05

1

1,01

1,03

1,04

1,05

1,06

1

Накопленный НДС к возмещению

25206

2746

2357

2386

2415

5060

5121

5121

Итого капитальных затрат тыс. руб. без учета НДС

140035

15254

13095

13257

13418

28114

28449

28449

Доходная составляющая проекта формируется выручкой от аренды офисных помещений и парковочных мест. В выручке учтены также эксплуатационные сборы на содержание эксплуатирующей команды и оплату услуг сторонних организаций (охрана, уборка, вывоз бытовых отходов и т.д.), коммунальные сборы за счёт которых собственник здания компенсирует собственные расходы на оплату коммунальных услуг.

При проведение расчётов выяснилось, что проект при рассматриваемых параметрах, не только не окупается за период 13 лет, но и не позволяет погасить привлечённый кредит. Все дальнейшие рассуждения и расчёты выполнены на периоде планирования 15 лет.

Таблица 23

2 год

3 год

4 год

Доходная часть операционной деятельности

Площадь, шт.

Тариф

Итого

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

Аренда офисов

2262

500

242466

1845

2239

2642

3054

3667

3707

3747

3787

3828

3868

Процент загрузки

0,5

0,6

0,7

0,8

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Эксплуатационный сбор

2262

200

96986

738

896

1057

1221

1467

1483

1499

1515

1531

1547

Процент загрузки

0,50

0,60

0,70

0,80

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Коммунальный сбор

2262

80

38795

295

358

423

489

587

593

600

606

612

619

Процент загрузки

0,50

0,60

0,70

0,80

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда VIP - парковки

30

3800

24440

186

226

266

308

370

374

378

382

386

390

Процент загрузки

0,50

0,60

0,70

0,80

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда парковки

120

2500

64315

489

594

701

810

973

983

994

1005

1015

1026

Процент загрузки

0,50

0,60

0,70

0,80

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Выручка c учетом НДС тыс. руб.

467001

3553

4313

5089

5882

7062

7140

7217

7295

7372

7450

В т.ч. НДС

65320

497

603

712

823

988

999

1009

1020

1031

1042

Выручка без НДС

401681

3056

3710

4377

5059

6074

6141

6208

6274

6341

6408

Индекс дефлятор

5%

1,09

1,10

1,11

1,13

1,14

1,15

1,16

1,18

1,19

1,20

5 год

6 год

7 год

Доходная часть операционной деятельности

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

Аренда офисов

3908

3949

3989

4029

4069

4110

4150

4190

4231

4271

4311

4352

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Эксплуатационный сбор

1563

1579

1596

1612

1628

1644

1660

1676

1692

1708

1724

1741

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Коммунальный сбор

625

632

638

645

651

658

664

670

677

683

690

696

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда VIP - парковки

394

398

402

406

410

414

418

422

426

430

435

439

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда парковки

1037

1047

1058

1069

1079

1090

1101

1112

1122

1133

1144

1154

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Выручка c учетом НДС тыс. руб.

7528

7605

7683

7760

7838

7916

7993

8071

8148

8226

8304

8381

В т.ч. НДС

1053

1064

1075

1085

1096

1107

1118

1129

1140

1151

1161

1172

Выручка без НДС

6475

6541

6608

6675

6742

6808

6875

6942

7009

7075

7142

7209

Индекс дефлятор

1,21

1,23

1,24

1,25

1,26

1,28

1,29

1,30

1,31

1,33

1,34

1,35

8 год

9 год

10 год

Доходная часть операционной деятельности

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

Аренда офисов

4392

4432

4472

4513

4553

4593

4634

4674

4714

4754

4795

4835

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Эксплуатационный сбор

1757

1773

1789

1805

1821

1837

1853

1870

1886

1902

1918

1934

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Коммунальный сбор

703

709

716

722

728

735

741

748

754

761

767

774

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда VIP - парковки

443

447

451

455

459

463

467

471

475

479

483

487

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда парковки

1165

1176

1186

1197

1208

1218

1229

1240

1250

1261

1272

1283

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Выручка c учетом НДС тыс. руб.

8459

8536

8614

8692

8769

8847

8924

9002

9080

9157

9235

9312

В т.ч. НДС

1183

1194

1205

1216

1227

1237

1248

1259

1270

1281

1292

1303

Выручка без НДС

7276

7342

7409

7476

7543

7609

7676

7743

7810

7876

7943

8010

Индекс дефлятор

1,36

1,38

1,39

1,40

1,41

1,43

1,44

1,45

1,46

1,48

1,49

1,50

Продолжение Таблицы 23

11 год

12 год

13 год

Доходная часть операционной деятельности

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

Аренда офисов

4875

4916

4956

4996

5036

5077

5117

5157

5198

5238

5278

5319

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Эксплуатационный сбор

1950

1966

1982

1998

2015

2031

2047

2063

2079

2095

2111

2127

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Коммунальный сбор

780

786

793

799

806

812

819

825

832

838

845

851

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда VIP - парковки

491

495

500

504

508

512

516

520

524

528

532

536

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда парковки

1293

1304

1315

1325

1336

1347

1357

1368

1379

1389

1400

1411

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Выручка c учетом НДС тыс. руб.

9390

9468

9545

9623

9701

9778

9856

9933

10011

10089

10166

10244

В т.ч. НДС

1313

1324

1335

1346

1357

1368

1379

1389

1400

1411

1422

1433

Выручка без НДС

8077

8143

8210

8277

8344

8410

8477

8544

8611

8677

8744

8811

Индекс дефлятор

1,51

1,53

1,54

1,55

1,56

1,58

1,59

1,60

1,61

1,63

1,64

1,65

14 год

15 год

Доходная часть операционной деятельности

53

54

55

56

57

58

59

60

Аренда офисов

5359

5399

5439

5480

5520

5560

5601

5641

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Эксплуатационный сбор

2144

2160

2176

2192

2208

2224

2240

2256

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Коммунальный сбор

857

864

870

877

883

890

896

903

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда VIP - парковки

540

544

548

552

556

560

565

569

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Аренда парковки

1421

1432

1443

1454

1464

1475

1486

1496

Процент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Выручка c учетом НДС тыс. руб.

10321

10399

10477

10554

10632

10709

10787

10865

В т.ч. НДС

1444

1455

1465

1476

1487

1498

1509

1520

Выручка без НДС

8878

8944

9011

9078

9145

9211

9278

9345

Индекс дефлятор

1,66

1,68

1,69

1,70

1,71

1,73

1,74

1,75

Формирование затратной части на стадии эксплуатации осуществлено, исходя из следующих параметров:

Таблица 24

Содержание структуры

Величина

Размерность

Налог на землю 1394,88 кв.м.

20,0

тыс./руб./год

Налог на землю1677,1 кв.м.

25,0

тыс./руб./год

Коммунальные платежи

80,00

руб./кв.м./мес.

Эксплуатационные расходы

200,00

руб./кв.м./мес.

Резервный фонд

5,0%

от валовой выручки

Затраты связанные с кредитованием

Страхование проекта на инвест. стадии

0,132%

от СМР

Страхование проекта на стадии эксплуатации

0,08%

от балансовой стоимости

Комиссия за экспертизу проекта

20

тыс./$

Комиссия за открытие кредитной линии

0,5%

от суммы кредита

Выбор параметров расчётов осуществлён на принципах - максимального приближения к реальной действительности и схожести параметров расчётов с предыдущей финансовой моделью. Конечной целью настоящей работы является выбор наиболее успешного варианта застройки, следовательно, полученные результаты расчётов разных вариантов должны быть сопоставимы между собой.

Таблица 25

Расходная часть операционной деятельности

Ставка Тыс. руб.

Итого

1 год

2 год

3 год

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Затраты связанные с содержанием и функционированием

Коммунальные платежи руб./кв.м. в квартал

0,24

40 518

292

354

418

604

611

618

Эксплуатационные расходы

0,6

103 062

1459

1476

1493

1510

1527

1544

Индекс дефлятор

5%

1

1,01

1,03

1,04

1,05

1,06

1,08

1,09

1,10

1,11

1,13

1,14

Эксплуатационные издержки с учётом инфляции

143 580

-

-

-

-

-

-

1 751

1 830

1 911

2 114

2 138

2 161

В т.ч. НДС

15 721

-

-

-

-

-

-

223

225

228

230

233

235

Затраты связанные с кредитованием

Страхование проекта на стадии эксплуатации

0,08%

1 366

112

110

Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)

600

600

600

Комиссия за открытие кредитной линии

0,5%

578

578

затраты связанные с кредитованием итого

2 544

1178

0

0

0

0

0

112

0

0

0

0

110

Операционные издержки всего

146 125

1 178

-

-

-

-

-

1 863

1 830

1 911

2 114

2 138

2 272

НДС к возмещению от затрат

15 721

0

0

0

0

0

0

223

225

228

230

233

235

Формирование резервного фонда

13 120

145

168

202

204

Расходная часть операционной деятельности

4 год

5 год

6 год

7 год

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

Затраты связанные с содержанием и функционированием

Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал

624

631

638

645

651

658

665

672

679

685

692

699

706

713

719

726

Эксплуатационные расходы

1561

1578

1595

1612

1629

1646

1663

1680

1697

1713

1730

1747

1764

1781

1798

1815

Индекс дефлятор

1,15

1,16

1,18

1,19

1,20

1,21

1,23

1,24

1,25

1,26

1,28

1,29

1,30

1,31

1,33

1,34

Эксплуатационные издержки с учётом инфляции

2 185

2 209

2 233

2 256

2 280

2 304

2 328

2 351

2 375

2 399

2 423

2 446

2 470

2 494

2 518

2 541

В т.ч. НДС

238

241

243

246

248

251

254

256

259

261

264

267

269

272

274

277

Затраты связанные с кредитованием

Страхование проекта на стадии эксплуатации

109

108

107

106

Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)

Комиссия за открытие кредитной линии

затраты связанные с кредитованием итого

0

0

0

109

0

0

0

108

0

0

0

107

0

0

0

106

Операционные издержки всего

2 185

2 209

2 233

2 366

2 280

2 304

2 328

2 460

2 375

2 399

2 423

2 553

2 470

2 494

2 518

2 647

НДС к возмещению от затрат

238

241

243

246

248

251

254

256

259

261

264

267

269

272

274

277

Формирование резервного фонда

206

208

211

213

215

217

220

222

224

226

228

231

233

235

237

240

Расходная часть операционной деятельности

8 год

9 год

10 год

11 год

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

Затраты связанные с содержанием и функционированием

Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал

733

740

746

753

760

767

774

780

787

794

801

808

814

821

828

835

Эксплуатационные расходы

1832

1849

1866

1883

1900

1917

1934

1951

1968

1985

2002

2019

2036

2053

2070

2087

Индекс дефлятор

1,35

1,36

1,38

1,39

1,40

1,41

1,43

1,44

1,45

1,46

1,48

1,49

1,50

1,51

1,53

1,54

Эксплуатационные издержки с учётом инфляции

2 565

2 589

2 613

2 636

2 660

2 684

2 708

2 731

2 755

2 779

2 803

2 826

2 850

2 874

2 898

2 921

В т.ч. НДС

279

282

285

287

290

292

295

298

300

303

305

308

311

313

316

318

Затраты связанные с кредитованием

Страхование проекта на стадии эксплуатации

105

104

103

102

Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)

Комиссия за открытие кредитной линии

затраты связанные с кредитованием итого

0

0

0

105

0

0

0

104

0

0

0

103

0

0

0

102

Операционные издержки всего

2 565

2 589

2 613

2 741

2 660

2 684

2 708

2 835

2 755

2 779

2 803

2 929

2 850

2 874

2 898

3 023

НДС к возмещению от затрат

279

282

285

287

290

292

295

298

300

303

305

308

311

313

316

318

Формирование резервного фонда

242

244

246

248

251

253

255

257

259

262

264

266

268

271

273

275

Расходная часть операционной деятельности

12 год

13 год

14 год

15 год

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

Затраты связанные с содержанием и функционированием

Коммунальные платежи руб/кв.м. в квартал

841

848

855

862

869

875

882

889

896

903

909

916

923

930

936

943

Эксплуатационные расходы

2104

2121

2138

2155

2172

2188

2205

2222

2239

2256

2273

2290

2307

2324

2341

2358

Индекс дефлятор

1,55

1,56

1,58

1,59

1,60

1,61

1,63

1,64

1,65

1,66

1,68

1,69

1,70

1,71

1,73

1,74

Эксплуатационные издержки с учётом инфляции

2 945

2 969

2 993

3 016

3 040

3 064

3 088

3 111

3 135

3 159

3 183

3 206

3 230

3 254

3 278

3 301

В т.ч. НДС

321

323

326

329

331

334

336

339

342

344

347

349

352

355

357

360

Затраты связанные с кредитованием

Страхование проекта на стадии эксплуатации

101

100

99

Комиссия за экспертизу проекта (20 000 $)

Комиссия за открытие кредитной линии

затраты связанные с кредитованием итого

0

0

0

101

0

0

0

100

0

0

0

99

0

0

0

0

Операционные издержки всего

2 945

2 969

2 993

3 117

3 040

3 064

3 088

3 211

3 135

3 159

3 183

3 305

3 230

3 254

3 278

3 301

НДС к возмещению от затрат

321

323

326

329

331

334

336

339

342

344

347

349

352

355

357

360

Формирование резервного фонда

277

279

282

284

286

288

291

293

295

297

299

302

304

306

308

310

Налогообложение хозяйственной деятельности в рамках этого проекта так же принято по классической схеме. Рассчитаны выплаты НДС с учётом накопленных к возврату из бюджета сумм на этапе строительства, учтены налоги на землю и на имущество, рассчитан налог на прибыль. В таблице ниже приведены денежные потоки отвлекаемые на налоги.

Таблица 26

Налоги

Итого, тыс.руб.

1 год

2 год

3 год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

25206

2746

2357

2386

2415

5060

5121

5121

0

0

0

0

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

15721

0

0

0

0

0

0

223

225

228

230

233

235

НДС полученный в структуре выручки

65320

0

0

0

0

0

0

497

603

712

823

988

999

Рассчитанная величина налога

24392

-2746

-2357

-2386

-2415

-5060

-5121

-5121

274

378

484

592

755

763

НДС к уплате в бюджет

24392

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

140035

15254

13095

13257

13418

28114

28449

28449

0

Амортизация недвижимости (1% в год)

17705

350

349

348

347

347

346

Балансовая стоимость недвижимости

15254

28349

41606

55024

83138

111586

140035

139685

139336

138987

138640

138293

137948

Налог на имущество (2,2%)

37412

766

764

763

761

Налог на земельный участок 1394,88 кв.м.

300

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

375

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

401681

3056

3710

4377

5059

6074

6141

Операционные затраты без НДС

130403

1 178

-

-

-

-

-

1 640

1 605

1 683

1 884

1 905

2 036

Доход

271278

-1 178

-

-

-

-

-

1 416

2 105

2 694

3 175

4 170

4 105

Амортизация ОС

17705

0

0

0

0

0

0

350

349

348

347

347

346

Налог на имущество

37412

0

0

0

0

0

0

0

0

766

764

763

761

Налог на землю

675

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

Обслуживание кредита

130778

578

1157

1735

2313

2892

3470

3470

3470

3470

3470

3455

3440

Налогооблагаемая прибыль

-1768

-1168

-1746

-2325

-2903

-3481

-2415

-1726

-1902

-1418

-406

-453

Налог на прибыль (20%)

4630

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налоги

4 год

5 год

6 год

7 год

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

238

241

243

246

248

251

254

256

259

261

264

267

269

272

274

277

НДС полученный в структуре выручки

1009

1020

1031

1042

1053

1064

1075

1085

1096

1107

1118

1129

1140

1151

1161

1172

Рассчитанная величина налога

771

780

788

796

804

813

821

829

838

846

854

862

871

879

887

895

НДС к уплате в бюджет

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

Амортизация недвижимости (1% в год)

345

344

343

342

341

341

340

339

338

337

336

336

335

334

333

332

Балансовая стоимость недвижимости

137603

137259

136915

136573

136232

135891

135551

135213

134875

134537

134201

133866

133531

133197

132864

132532

Налог на имущество (2,2%)

759

757

755

753

751

749

747

746

744

742

740

738

736

734

733

731

Налог на земельный участок 1394,88 кв.м.

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

6208

6274

6341

6408

6475

6541

6608

6675

6742

6808

6875

6942

7009

7075

7142

7209

Операционные затраты без НДС

1 947

1 968

1 989

2 120

2 032

2 053

2 074

2 203

2 116

2 137

2 159

2 287

2 201

2 222

2 243

2 370

Доход

4 261

4 306

4 352

4 288

4 443

4 489

4 534

4 472

4 625

4 671

4 717

4 655

4 808

4 853

4 899

4 838

Амортизация ОС

345

344

343

342

341

341

340

339

338

337

336

336

335

334

333

332

Налог на имущество

759

757

755

753

751

749

747

746

744

742

740

738

736

734

733

731

Налог на землю

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

Обслуживание кредита

3422

3401

3377

3347

3317

3287

3257

3227

3197

3167

3137

3107

3047

2987

2927

2867

Налогооблагаемая прибыль

-276

-207

-135

-165

22

100

179

149

335

414

492

463

678

787

895

897

Налог на прибыль (20%)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Налоги

8 год

9 год

10 год

11 год

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

279

282

285

287

290

292

295

298

300

303

305

308

311

313

316

318

НДС полученный в структуре выручки

1183

1194

1205

1216

1227

1237

1248

1259

1270

1281

1292

1303

1313

1324

1335

1346

Рассчитанная величина налога

904

912

920

928

937

945

953

962

970

978

986

995

1003

1011

1019

1028

НДС к уплате в бюджет

0

0

0

0

0

0

0

0

0

783

986

995

1003

1011

1019

1028

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

Амортизация недвижимости (1% в год)

331

331

330

329

328

327

326

326

325

324

323

322

322

321

320

319

Балансовая стоимость недвижимости

132201

131870

131540

131212

130883

130556

130230

129904

129580

129256

128932

128610

128289

127968

127648

127329

Налог на имущество (2,2%)

729

727

725

723

722

720

718

716

714

713

711

709

707

706

704

702

Налог на землю

Налог на земельный участок 1394,88 кв.м.

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

7276

7342

7409

7476

7543

7609

7676

7743

7810

7876

7943

8010

8077

8143

8210

8277

Операционные затраты без НДС

2 286

2 307

2 328

2 454

2 370

2 391

2 413

2 538

2 455

2 476

2 497

2 621

2 540

2 561

2 582

2 705

Доход

4 990

5 036

5 081

5 022

5 172

5 218

5 264

5 205

5 355

5 400

5 446

5 389

5 537

5 583

5 628

5 572

Амортизация ОС

331

331

330

329

328

327

326

326

325

324

323

322

322

321

320

319

Налог на имущество

729

727

725

723

722

720

718

716

714

713

711

709

707

706

704

702

Налог на землю

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

Обслуживание кредита

2807

2747

2687

2597

2507

2417

2327

2237

2147

2087

2027

1967

1877

1787

1697

1607

Налогооблагаемая прибыль

1112

1220

1328

1361

1604

1743

1881

1915

2157

2265

2374

2379

2620

2758

2896

2933

Налог на прибыль (20%)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

94

213

250

175

70

41

Налоги

12 год

13 год

14 год

15 год

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

НДС

НДС уплаченный в структуре инвестиций

НДС уплаченный в структуре операционных издержек

321

323

326

329

331

334

336

339

342

344

347

349

352

355

357

360

НДС полученный в структуре выручки

1357

1368

1379

1389

1400

1411

1422

1433

1444

1455

1465

1476

1487

1498

1509

1520

Рассчитанная величина налога

1036

1044

1052

1061

1069

1077

1086

1094

1102

1110

1119

1127

1135

1143

1152

1160

НДС к уплате в бюджет

1036

1044

1052

1061

1069

1077

1086

1094

1102

1110

1119

1127

1135

1143

1152

1160

Налог на имущество

Инвестиции без НДС

Амортизация недвижимости (1% в год)

318

318

317

316

315

314

314

313

312

311

310

310

309

308

307

307

Балансовая стоимость недвижимости

127011

126693

126376

126060

125745

125431

125117

124804

124492

124181

123871

123561

123252

122944

122637

122330

Налог на имущество (2,2%)

700

699

697

695

693

692

690

688

686

685

683

681

680

678

676

675

Налог на земельный участок 1394,88 кв.м.

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

Налог на земельный участок 1677,1 кв.м.

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

6,25

Налог на прибыль

Выручка без НДС

8344

8410

8477

8544

8611

8677

8744

8811

8878

8944

9011

9078

9145

9211

9278

9345

Операционные затраты без НДС

2 624

2 645

2 667

2 789

2 709

2 730

2 751

2 872

2 794

2 815

2 836

2 956

2 878

2 899

2 921

2 942

Доход

5 719

5 765

5 811

5 755

5 902

5 947

5 993

5 939

6 084

6 130

6 175

6 122

6 267

6 312

6 358

6 403

Амортизация ОС

318

318

317

316

315

314

314

313

312

311

310

310

309

308

307

307

Налог на имущество

700

699

697

695

693

692

690

688

686

685

683

681

680

678

676

675

Налог на землю

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

Обслуживание кредита

1517

1427

1337

1247

1127

1007

887

767

647

527

407

257

107

0

0

0

Налогооблагаемая прибыль

3173

3311

3449

3486

3755

3923

4091

4159

4427

4595

4764

4863

5160

5315

5363

5411

Налог на прибыль (20%)

130

254

296

216

108

87

184

305

342

267

163

139

234

361

394

304

Таблица 27

Источники средств

ИТОГО тыс. руб.

1 год

2 год

3 год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Формирование потребности в финансировании

Денежный поток от инвестиционной деятельности

-165241

-18000

-15452

-15643

-15834

-33174

-33569

-33569

0

0

Денежный поток от операционной деятельности

253767

-1190

-11

-11

-11

-11

-11

1679

2472

2401

2992

4151

4096

Выручка

467001

3553

4313

5089

5882

7062

7140

Операционные затраты

146125

1178

0

0

0

0

0

1863

1830

1911

2114

2138

2272

Налоги

67109

11

11

11

11

11

11

11

11

778

776

774

772

Формирование резервного фонда

13120

-

-

-

-

-

-

-

-

145

168

202

204

Cash flow

75405

-18000

-16642

-15654

-15845

-33186

-33581

-33581

1679

2472

2255

2824

3949

3892

Денежный поток от финансовой деятельности в тыс. руб.

%

ИТОГО тыс. руб.

1 год

2 год

3 год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Финансирование за счет собственных средств

68000

18000

10000

18000

17000

2000

3000

Кредитные ресурсы

Выборка кредита (70% от инвестиций)

115669

19278

19278

19278

19278

19278

19278

Нарастающим итогом

#ССЫЛКА!

19278

38556

57834

77113

96391

115669

115669

115669

115669

115669

115169

114669

Обслуживание кредита (%)

12%

130778

578

1157

1735

2313

2892

3470

3470

3470

3470

3470

3455

3440

Погашение кредита

115669

500

500

Поток с учётом финансовой деятельности

0

2058

2467

1698

-6221

806

-772

209

2002

-1215

-646

-6

-48

Сальдо на конец периода

0

2058

4526

6224

3

809

37

246

2248

1033

387

380

332

Коэффициент покрытия долга

1,1

1,1

1,1

Источники средств

4 год

5 год

6 год

7 год

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

Формирование потребности в финансировании

Денежный поток от инвестиционной деятельности

Денежный поток от операционной деятельности

4262

4318

4374

4320

4485

4541

4597

4544

4708

4764

4819

4768

4931

4987

5042

4992

Выручка

7217

7295

7372

7450

7528

7605

7683

7760

7838

7916

7993

8071

8148

8226

8304

8381

Операционные затраты

2185

2209

2233

2366

2280

2304

2328

2460

2375

2399

2423

2553

2470

2494

2518

2647

Налоги

770

768

766

764

762

761

759

757

755

753

751

749

748

746

744

742

Формирование резервного фонда

206

208

211

213

215

217

220

222

224

226

228

231

233

235

237

240

Cash flow

4056

4109

4163

4107

4270

4323

4377

4322

4484

4538

4591

4537

4698

4751

4805

4752

Денежный поток от финансовой деятельности в тыс. руб.

4 год

5 год

6 год

7 год

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

Финансирование за счет собственных средств

Кредитные ресурсы

Выборка кредита (70% от инвестиций)

Нарастающим итогом

114069

113369

112569

111569

110569

109569

108569

107569

106569

105569

104569

103569

101569

99569

97569

95569

Обслуживание кредита (%)

3422

3401

3377

3347

3317

3287

3257

3227

3197

3167

3137

3107

3047

2987

2927

2867

Погашение кредита

600

700

800

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

2000

2000

2000

2000

Поток с учётом финансовой деятельности

34

8

-14

-240

-47

36

120

95

287

370

454

430

-349

-236

-122

-115

Сальдо на конец периода

366

374

360

120

73

110

230

325

612

982

1436

1867

1518

1282

1160

1045

Коэффициент покрытия долга

1,1

1,1

1,1

1,0

1,0

1,0

1,1

1,1

1,1

1,2

1,3

1,5

1,3

1,3

1,2

1,2

Таблица 28

Итого собственных средств

68 000

37,02%

Итого заёмных средств

115 669

62,98%

ИТОГО средств

183 669

100,00%

Итоги

В целом проект по строительству офисного здания на участке доходный. Выручка от сдачи в аренду построенных площадей покрывает текущие расходы, позволяет обслуживать кредит и возвращать инвестированные средства. Однако, на горизонте планирования в 15 лет, выручки хватило только на покрытие кредитного долга. Собственные инвестиционные средства не окупились за 15 лет.

Таблица 29

Весь инвестированный капитал, тыс. руб.

183 669

Затраты на строительство, тыс. руб.

165 241

Доходность всего инвестированного капитала

41%

Доходность инвестиций в строительство

46%

NPV не дисконтированный, тыс. руб

75 405

IRR проекта

5%

Период окупаемости

11 лет

Стоиомость объекта в конце прогнозного периода, тыс. руб.

200 641

Денежный поток для всего инвестированного капитала показывает положительный NPV в размере 75 млн. руб. на 15и-летнем горизонте планирования. Внутренняя норма доходности составляет 5%. Однако, если приравнять горизонт планирования к проекту с гостиницей, то на 13и-летнем отрезке чистый доход проекта отрицательный и внутренняя норма доходности составляет всего 3%. Это значительно более худший результат по сравнению с проектом по строительству гостиничного комплекса.

Показатели для собственного капитала следующие:

Таблица 30

Собственные вложения

68 000

Денежный поток для собственного капитала

-55 372

За 15 лет собственные вложения не окупаются.

Альтернативой сдаче офисов в аренду может являться продажа готовых площадей после ввода объекта в эксплуатацию.

Данная стратегия проекта более позитивна. Существенно сокращается срок реализации проекта и период возврата первоначальных инвестиций.

Так при цене реализации построенных офисных площадей по цене 60 тыс. руб. за кв.м. в состоянии с черновой отделкой или по цене 68 тыс. руб. в состоянии с отделкой под ключ, выручка может составить от 180 до 200 млн. руб. при условии продажи парковочных мест по цене не ниже 300 тыс. руб. за место. При это стоит учесть, что строительство офисного здания с черновой отделкой обойдётся инвестору дешевле. Смета затрат на строительство при этом сократиться до 120 млн. руб. Таким образом, валовый доход от реализации построенных площадей вместе с парковкой составит 30-40 млн. руб. Однако, обслуживание кредитных средств в период строительства потребует выделения дополнительно 12 млн. руб. (за 1,5 года строительства) и ещё некоторую сумму на обслуживание кредита, если период реализации офисов превысит период строительства. В настоящее время рынок продажи офисных помещений в Самаре крайне вялый. Кризисные события 2008-2009 годов спровоцировали существенное снижение арендных ставок на офисы, что сделало низко рентабельным вложения средств в офисную недвижимость. Средний период реализации офисных площадей в настоящее время превышает годовой период при условии полной строительной готовности объектов. Данный факт вносит большую неопределённость в проект в части его успешности. Так затягивание сроков реализации построенных офисов ещё на один год после сдачи объекта в эксплуатацию может полностью свести к нулю финансовый результат от реализации проекта. Объём средств, выплаченных в качестве процентов за пользование кредитом полностью «съест» прибыль проекта.

10. рекомендации по наиболее эффективному использованию

Для разработки рекомендаций относительно наилучшего и наиболее эффективного способа использования участков, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара Ленинский район, ул. Маяковского (под монументом "Славы") и ул. Маяковского угловая проспект Волжский, был проведен комплекс работ.

В ходе исследования были изучены нормативные документы, касающиеся данных участков - «Правила землепользования и застройки городского круга Самара». Проанализированы физические характеристики участков и их местоположение. Не смотря на неровный рельеф одного из участков, его неправильную форму, близкую к треугольной, и небольшую площадь, возможности использования участков определяются исключительными природными характеристиками, близостью к берегу реки Волги и историческому центру «Старой Самары», развитостью их инфраструктуры.

Далее были сформированы гипотезы о возможных вариантах использования участков. В соответствие с гипотезами проведено исследование выбранных сегментов рынка недвижимости. Особое внимание было уделено рассмотрению рынка коммерческих объектов (офисных и торговых центров, гостиниц) в радиусе 1,5-2,0 км от рассматриваемых участков. В настоящее время на гостиничном рынке Самары ощущается дефицит предложения во всех ценовых категориях. А вот востребованность торговых и офисных площадей находится под вопросом.

Исходя из проведенного анализа участков, их окружения и анализа рынков были оценены различные гипотезы об использовании рассматриваемых участков. В качестве наиболее эффективных вариантов использования были рассмотрены строительство гостиничного комплекса с номерным фондом не более 100 номеров категории 3 звезды со вспомогательной территорией на втором участке и дальнейшей застройкой его небольшим офисным зданием, а также строительство офисного центра площадью офисных помещений, не превышающей 2 900 кв.м., с расположением парковочных мест в объеме первого этажа здания и на другом участке и последующая сдача в аренду рабочих кабинетов и парковочных мест.

Для определения эффективности реализации рассматриваемых вариантов использования участков были просчитаны экономические модели для каждого варианта. Расчет экономической эффективности строительства показал целесообразность возведения гостиничного комплекса. Кроме того, в проекте был разработан график освоения инвестиций, план продаж и рассчитаны показатели экономической эффективности основных вариантов использования участков. Проанализированы все возможные схемы реализации проекта. Среди возможных вариантов финансирования проекта рассматривались варианты привлечения банковского финансирования

Так, вариант строительства гостиничного комплекса в конце 9 года от начала реализации проекта достигает точки окупаемости всего инвестированного капитала безотносительно от источников. При учёте программы кредитования, окупаемость собственных инвестиций наступает в конце 13 года, а стоимость действующей гостиницы на тот момент составит порядка 750 млн. руб. Помимо этого, эксплуатацию участка Б возможно оставить в текущем использовании либо в перспективе застроить небольшим офисным зданием площадью до 1000 кв.м. и продать площади. Причём строительство офисного здания целесообразно начать позже, чем строительство отеля. Это даст возможность дождаться иной конъюнктуры рынка офисных площадей.

Что касается строительства офисного центра, то собственные вложения не окупаются даже за 15 лет. Это значительно более худший результат по сравнению с проектом по строительству гостиничного комплекса. Альтернативой сдаче офисов в аренду может являться продажа готовых площадей после ввода объекта в эксплуатацию. Однако в настоящий момент показатели рынка продажи офисов определяются не в пользу подобных проектов - себестоимость строительства высокая, цена реализации едва покрывает затраты в строительство, темпы реализации площадей критически низкие.

По понятным причинам, реализация земельного участка под отель требует более существенных финансовых вливаний с более длинным сроком окупаемости инвестиций. Тем не менее, вариант вложения в «длинные деньги» считаем интересным и эффективным в случае финансовых возможностей у Заказчика на его реализацию, а также склонности компании Заказчика к осуществлению долгосрочных инвестиций.

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены