Главная
Коллекция "Otherreferats"
Экономика и экономическая теория
Направления улучшения обслуживания жилого фонда г. Нижняя Тура
Направления улучшения обслуживания жилого фонда г. Нижняя Тура
Основные виды деятельности и структура управления МУП "Энергогарант". Характеристика персонала и организация заработной платы. Эксплуатация жилого фонда в промышленно развитых странах и возможности использования передового опыта в Российской Федерации.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 26.08.2011 |
| Размер файла | 1,6 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Становым хребтом жилищной системы Нидерландов признаются сегодня жилищные корпорации (объединения), о которых стоит сказать несколько подробнее.
Первая жилищная корпорация появилась в Амстердаме в 1852 г. Состоятельные граждане основали ее как полуфилантропическую, т.е. ориентированную на получение лишь минимальной прибыли, организацию для строительства рабочего жилища. К началу XX в. в стране действовало 14 подобных организаций, и их фактический вклад составил около 1% нового жилищного строительства. Но символическое значение первых корпораций было весьма существенным. Они впервые ввели в обиход понятие "социальное жилище", установили стандарты его строительства и содержания, ускорили привлечение правительства к его созданию. Упомянутый Жилищный закон 1901 г. официально закрепил статус жилищных корпораций как частных бесприбыльных организаций, действующих в сфере строительства дешевого арендуемого жилища при поддержке государства.
Этот статус не изменился и поныне. Корпорации должны были получать государственную лицензию на свою деятельность, а всю получаемую прибыль вновь инвестировать в социальный жилищный сектор.
До 60-х годов корпорации были лишь исполнителями политики местных властей. Часто их роль сводилась к получению ключей от уже построенного муниципалитетом жилого дома, распределению квартир между очередниками и эксплуатации дома. В течение 60-- 70-х годов в результате длительной публичной дискуссии было признано целесообразным повысить значение жилищных корпораций в строительстве жилья и определении местной жилищной политики. По-видимому, одним из соображений в пользу такого решения было разделение функций исполнения и контроля, ранее сосредоточенных в руках муниципалитета.
Решающим новшеством стало признание за корпорациями преимущественного права на строительство. Обязанность возвращать государственные субсидии отменили, установили единые правила их предоставления. Местные правительства, являвшиеся посредниками при передаче средств центра жилищным корпорациям, были лишены права устанавливать при этом собственные требования -- условия передачи денег. Изменился состав корпораций. Доминировавшие ранее в их руководстве добровольцы постепенно стали замещаться профессионалами со специальным образованием, способными выполнять новые функции. Теперь они занимались разработкой местной жилищной политики, проводили маркетинговый анализ рынка жилья, прогнозировали использование жилищного фонда.
Ранее корпорации, получая средства на строительство и покрытие текущих издержек от правительства, не несли финансового риска, но и не имели свободы действий. С 1975 г. они получили право принимать самостоятельные инвестиционные решения, обращаться за кредитами на свободный рынок капиталов и планировать собственную финансовую деятельность. С 1990 г. эти права были еще более расширены.
Сегодня 763 жилищные корпорации владеют более чем '/3 всего жилищного фонда в Нидерландах (2,3 млн. жилищ), в то время как 60 жилищных организаций муниципалитетов -- лишь 33 тыс. В городе средней величины действует 3--5 корпораций, в Амстердаме -- 17. Не оправдались опасения тех, кто предсказывал, что частные организации неизбежно превратятся в коммерческие структуры и используют бюджетные средства для обогащения. Но центральное правительство контролирует их деятельность и ежегодно требует отчета по ее важнейшим направлениям:
· предоставление жилищ малоимущим, инвалидам, беженцам и другим целевым категориям;
· качество нового строительства, ремонта и содержания жилищного фонда и жилой среды;
· привлечение жителей к выработке политики и управлению жилищем;
· следование финансовой политике, укрепляющей данную корпорацию и арендуемый сектор в целом.
Есть еще три требования к деятельности жилищной корпорации, нарушение которых может привести к отзыву лицензии и передаче ее собственности муниципалитету: она должна использовать полученную прибыль для предоставления кредитов менее успешным корпорациям; не вправе использовать средства для строительства в основном дорогого собственного жилья; заранее обязана разрабатывать годовой план действий, отвечающий политике муниципалитета.
Все жилищные корпорации объединены сегодня в две общенациональные федерации. Национальный совет по жилищу (NWR) традиционно представляет интересы светских и муниципальных лендлордов, а меньший по размеру Христианский институт Нидерландов (NCIV) -- религиозных корпораций. Федерации лоббируют интересы корпораций на общегосударственном уровне и оказывают им помощь в управлении собственностью, издают периодику и книги, проводят конференции. Активными деятелями нидерландской жилищной системы являются многочисленные общественные организации, объединяющие отдельные группы населения по социальным и демографическим признакам. В 80-е годы большинство таких организаций объединились в Жилищную конфедерацию Нидерландов, получающую финансовую поддержку от правительства. Ее местные отделения пользуются также денежной помощью со стороны муниципалитетов и жилищных корпораций.
Как и в любой стране с рыночной экономикой, в Нидерландах имеются коммерческие домовладельцы, сдающие жилища в аренду для получения прибыли. Здесь они играют достаточно скромную роль, поскольку владеют менее чем четвертью жилищ. Крупные частные домовладельцы (пенсионные фонды, страховые компании, банки) являются хозяевами более качественного и дорогого жилья. Небольшие частные домовладельцы сосредоточены преимущественно в четырех крупнейших городах (Амстердаме, Роттердаме, Утрехте и Гааге) и имеют в собственности старый жилищный фонд в довоенных зданиях и зонах реконструкции. Многие из них охотно продают свои владения муниципалитетам и жилищным корпорациям в ходе программ обновления городов.
Одновременно с отменой прямого субсидирования жилищных корпораций государство позаботилось о создании механизма, повышающего для них коммерческую доступность рыночных кредитов. Два специальных страховых фонда гарантируют возврат корпорациям заемных средств и снижают, таким образом, риск банков и размер процентной ставки. Первый из них -- Гарантийный фонд социального жилья (WSW) -- создан в 1984 г. из долевых средств самих жилищных корпораций и депозита центрального правительства. Второй -- Центральный фонд жилищного строительства (CFV) -- оказывает помощь бедствующим жилищным корпорациям, которые не в состоянии пользоваться обычными рыночными кредитами.
В жилищной системе Нидерландов жителям отводится особая роль. Они являются не только конечными потребителями, но и активными субъектами разработки и реализации жилищной политики. Основная часть жителей -- арендаторы. Общепринятая в большинстве европейских стран краткосрочная аренда редко встречается в Нидерландах. Домовладелец может выдать своему жильцу уведомление о выселении лишь в немногих, строго оговоренных случаях, но и тогда арендатор не рискует оказаться на улице. Жители социально арендуемого сектора отлично организованы и в основном объединены Союзом арендаторов (NW), который отстаивает их права. Его главная задача -- участие в ежегодных договорах с правительством и домовладельцами по установлению уровня арендной платы. Жилищная корпорация законодательно обязана привлекать организацию своих арендаторов к решению всех важнейших вопросов. Из собственных средств корпорация должна предоставлять им помещение для собраний, копировальную технику для размножения документов, поддерживать финансами их обучение в сфере жилищного самоуправления.
Владельцы жилищ для собственного проживания (не путать с владельцами-арендодателями) составляют значительную по размеру и активно растущую категорию жителей. Жилищная собственность поощряется государством. Например, арендаторам выдаются субсидии для приобретения занимаемого ими жилья в собственность. Покупатели домов освобождаются от уплаты налогов на проценты по закладной. Собственники жилищ также объединяются в национальную организацию -- Союз домовладельцев (VEH).
Помимо упомянутых двух категорий жителей и их формальных организаций активными субъектами жилищной системы являются многочисленные общественные организации, объединяющие отдельные группы населения по социальным и демографическим признакам.
Весь опыт жилищного строительства в нашей стране -- это опыт борьбы с более или менее острым дефицитом. Огромные усилия направлены на увеличение объемов строительства и его удешевление, жесткое рационирование в распределении построенного и государственное субсидирование сооружения и эксплуатации жилищ. Похожий путь в послевоенный период прошли и Нидерланды, но сегодня здесь решают иные проблемы.
Опыт Нидерландов свидетельствует, что по мере устранения острой нехватки жилья страна действительно может позволить себе некоторое снижение объемов жилищного строительства. В 1995 г. за счет всех источников финансирования здесь было построено (заложено) нового жилья на 15% меньше, чем в принятом за точку отсчета 1980 г. (рис. 2.2).
Если прогнозы правительства Нидерландов относительно ближайшей экономической конъюнктуры и демографических процессов подтвердятся, то к 2001 г. сокращение объемов жилищного строительства составит почти 50%. Однако данные цифры не учитывают прироста фонда за счет реконструкции и ремонта -- что весьма существенно. Одновременно с общим сокращением падает доля нового строительства за счет социальных источников и возрастает вклад частного сектора, так как в результате многолетнего приоритета социального сектора потребность населения в дешевом жилье покрыта почти полностью. А основной неудовлетворенный платежеспособный спрос наблюдается на рынке частного жилья для собственного проживания владельцев. Поэтому на фоне общего сокращения жилищного строительства происходит его соответствующая структурная реорганизация.
Важно подчеркнуть, что при снижении абсолютных и удельных показателей жилищного строительства последнее все же остается одним из государственных приоритетов, а позиции Нидерландов на фоне ведущих европейских стран по-прежнему достаточно прочные. В новом жилищном строительстве, как и в жилом фонде в целом, преобладают дома на 1--2 семьи и блокированные. Остальные -- мало-и среднеэтажные жилища секционной и галерейной структуры. Здания повышенной этажности строятся лишь в исключительных градостроительных случаях и в основном в крупнейших городах.
Структура новых жилищ по размеру (компактности) и площади квартир несколько отличается в разных секторах рынка. Но даже полярные его представители -- социальный и свободный рыночный секторы -- достаточно близки по этим показателям.
Как и можно было ожидать, в свободном рыночном секторе доля многокомнатных квартир (4--6 комнат) выше, а площадь жилых ячеек в среднем несколько больше. Однако разница невелика, и это порождает любопытный феномен. В последние годы жилищные корпорации строят, наряду с социально арендуемым, все больше жилищ на продажу для потенциальных собственников. Близость же качественных и количественных стандартов этих категорий жилищ такова, что решение о предоставлении конкретных ячеек в той или иной форме иногда принимается уже на стадии завершения строительства. Это обстоятельство позволяет резко повысить гибкость назначения и использования жилищного фонда, сделать границы между его секторами достаточно условными, подвижными и тем самым легко адаптироваться к изменениям рыночной конъюнктуры.
Помимо снижения объемов и реструктуризации строительства для современного этапа развития жилищной системы Нидерландов характерна общая переориентация с нового строительства на реконструкцию и так называемую конверсию нежилых помещений.
Реконструкция позволяет перевести жилище в новый сектор рынка, привлечь в неблагополучные районы города семьи с высоким уровнем дохода. Так закладываются социально-экономические основы возрождения деградированных городских территорий.
В последние десять лет резко активизировался процесс превращения в жилье изначально нежилых помещений. Фактические объемы до сих пор невелики (ежегодный ввод жилищ с помощью конверсии колеблется от 2 до 3,5 тыс.), но социальные и градостроительные последствия этого явления весьма существенны.
Перестройка под жилье пустующих зданий школ, железнодорожных станций, больниц, складов, пивоварен, фабрик, богаделен и даже водонапорных башен позволяет решить сразу две проблемы:
· устранить очаги обитания так называемых групп риска -- наркоманов, алкоголиков, бродяг-- очаги преступления и вандализма;
· в центр города и среднюю зону вернуть жилье и полноценную круглосуточную городскую жизнь.
На новом этапе правительство продолжает стимулировать расширение слоя собственников жилья. Для этого оно по-прежнему дотирует покупку новых и выкуп арендуемых квартир в собственность. В 1997 г. с использованием этих субсидий жилищные корпорации продали своим арендаторам 28 тыс. жилищ. Программе придается большое значение, так как в результате ее осуществления создается более социально интегрированная жилая ткань и снижается неэффективная незанятость фонда. Однако правительство следит за тем, чтобы социальный арендуемый сектор неоправданно не сократился. Поэтому жилищные корпорации обязаны сообщать ему обо всех планируемых крупномасштабных продажах.
Одной из основных статей жилищных расходов государства являются дотации программам градостроительного обновления, реконструкции районов старой застройки. В 1985 г. действовавшие в этой сфере разнообразные фонды были слиты в единый Фонд обновления городов, в который правительство ежегодно вносит примерно 500 млн. дол.
Но самой большой и постоянно возрастающей статьей жилищных расходов правительства являются индивидуальные жилищные пособия, потребовавшие в 1997 г. 1,31 млрд. дол. бюджетных средств. Продолжая практику индивидуальных субсидий 70-х годов, эта система получила изменения по Закону о жилищных пособиях 1997 г. и сегодня выглядит следующим образом (табл. 2.8).
Домохозяйство может претендовать на жилищное пособие, если его доход не превышает определенного установленного уровня. Помимо получаемых им различных выплат при предоставлении субсидии учитывается и имеющаяся собственность. Некоторым домохозяйствам, например престарелым, разрешается иметь большую собственность без потери права на пособие. Каждое домохозяйство должно оплачивать само определенную часть ренты. Для тех, чей доход не превышал установленного минимального предела, эта часть, названная стандартной рентой, составляла в 1997 г. 170 дол.
Лица с доходами, превышающими минимальный, должны оплачивать большую стандартную ренту.
Жилищные пособия выделяются из расчета той суммы, на которую рыночная рента превышает стандартную. В 1995 г. 14,1% всех домохозяйств Нидерландов получали индивидуальные жилищные пособия.
Существуют и другие, менее масштабные, но социально очень важные программы субсидий. Правительство оплачивает установку лифтов при реконструкции квартирных домов высотой в три и более этажа, адаптацию жилищ к нуждам инвалидов (установку лестничных подъемников, реконструкцию ванной и кухни). Через муниципалитеты дотируется дополнительная теплоизоляция жителями наружных стен, кровель и оконных проемов и другие программы.
Таким образом, даже при преодолении количественного дефицита жилищ и снижении потребности в прямой и широкомасштабной финансовой интервенции государства потребность в целенаправленном регулировании жилищной политики и стимулировании общественно значимых инициатив в сфере жилища не исчезла. Деятельность государства становится более избирательной, но по-прежнему направлена, в первую очередь, на оказание помощи менее обеспеченным гражданам.
2.3 Предпосылки и основные направления реформирования жилищной сферы
В представленной модели описаны интересы всех участников процесса реформирования - органов власти, собственников жилфонда (муниципалитетов, товариществ, населения и др.).
В качестве базового положения модели в дипломной работе предлагается изменение структуры собственности на жилье направленное на формирование оптимальной посекторной структуры жилого фонда, способной удовлетворять потребность в жилье всех слоев населения на определенный период.
Изменение структуры собственности происходит в трёх компонентах: муниципализация, приватизация и изменение в структуре инвестиций. Наиболее динамичный в настоящее время процесс изменения структуры ввода жилья посредством изменения структуры инвестиций. Особое значение при этом приобретают вопросы прогнозирования потребности и спроса на жильё, объёмов и структуры его строительства. Прогнозирование спроса в дипломной работе осуществляется на базе прогнозирования демографической ситуации (осуществляемого с помощью моделирования), анализа и оценки жилищной обеспеченности, сбалансированности структуры жилищного фонда и структуры семей, определении и учете жилищных предпочтений.
Применение различных, чаще смешанных схем финансирования строительства жилья, предложенных в работе, включает механизм перераспределения жилья, взаимодействия государственного института распределения с рынком жилья. Это позволяет решать задачу финансовой доступности жилья. На базе анализа финансовых возможностей, выбора схем финансирования, согласованного спроса разрабатывается программа финансирования. Заключительным этапом является определение структуры строительства по формам собственности и формирование секторов по формам предоставления жилья.
Сектор найма формируется из государственного и муниципального жилья и обеспечивает потребности низкодоходных и льготных категорий населения. Сектор индивидуального и коллективного владения формируется за счёт внебюджетных средств и удовлетворяет потребности населения со средним и высоким уровнем доходов. Арендный сектор является "регулятором" и способен удовлетворять потребности достаточно широких слоев населения. Этапы программы развития жилого фонда представлены на рис. 2.
Формирующаяся новая структура собственности в жилищном секторе, развитие рыночных механизмов требуют адекватных форм и методов управления. Основными принципами формирования новой системы управления жилищным фондом должны быть:
У разграничение функций собственника, управления и обслуживания;
- обеспечение собственником возможности выбора организаций, представляющих услуги;
- переход на договорные отношения;
- создание конкурентной среды;
- обеспечение хозяйственной независимости предприятий, предоставляющих услуги;
- осуществление контроля независимым органом за состоянием жилфонда. В данной работе предлагается управленческая модель по типу управляющей компании, созданной в Юго-Западной префектуре Москвы, но имеющей ряд существенных отличий, прежде всего в организационной, структуре. Управляющие компании могут быть частными или создаваться на базе существующих жилищных предприятий, осуществляя управление по районированному типу. Управление структурными подразделениями предполагается организовать по типу дивизиональной структуры, что позволит им взять полностью на себя ответственность за производимые услуги. Такая структура позволяет сформировать и развивать рынок управленческих и жилищных услуг.
Рис 2. Схема этапов формирования программы развития жилого фонда
Достаточно простая организационная структура управления жилфондом позволяет снизить затраты на управленческие услуги, и, следовательно, себестоимость (тариф) жилищных услуг на 10% (схема представлена на рис. 3).
Социально-экономический эффект может быть получен в виде повышения удовлетворенности потребителя, улучшения качества услуг, сокращения сроков их выполнения и экономии семейного бюджета из-за снижения тарифа. За предоставление услуг управляющая компания получает вознаграждение, размер и форма которого указывается в договоре между собственником жилья (или предприятием, выполняющим его функции) и управляющей компанией. Денежное вознаграждение привязано к определенным критериям эффективности работы компании. Для оценки работы управляющих компаний предложены следующие критерии :
1. Социальные оценки. Это ряд показателей удовлетворенности населения работой управляющей компании:
- средний балл санигарно-технического состояния жилищного фонда;
- своевременное выполнение заявок и устранение аварий; отношение персонала к жильцам.
2 Экономические оценки:
- удельный вес работников управления в общей численности;
- расходы на управление, соотнесенные к 1 м2 общей площади;
- доходы, полученные от эксплуатации жилфонда, соотнесенные на одного работника управления и 1 м2 общей площади;
- соотношение издержек на управление и обслуживание;
- соотношение издержек на обслуживание и материально-техническое обеспечение.
Набор критериев оценки деятельности управляющих компаний может корректироваться исходя из конкретных потребностей территорий.
Рис. 3. Предлагаемая структура управления и взаимодействия служб жилищно-коммунального хозяйства
персонал жилой фонд заработный
Для осуществления обоснованности и "прозрачности" расчетов стоимости управления, эксплуатации и ремонта жилья с различными техническими характеристиками, понятными как потребителю услуг, так и их производителю, автором предложен дифференцированный подход при определении тарифов оплаты жилья. Он основан на определении издержек по управлению, обслуживанию и ремонту для каждого дома. Для этого весь комплекс работ по эксплуатации жилфонда разбит на ряд жилищных услуг, определена Их трудоемкость, объем и стоимость для каждого дома Жилищные услуги сгруппированы по технологическим признакам:
1. Содержание и уборка мест общего пользования
- содержание лестничных маршей и площадок (в подъездах);
- обслуживание мусоропроводов;
- уборка и благоустройство придомовой территории;
- освещение мест общего пользования (дежурное);
- отопление мест общего пользования;
- услуги сторонних организаций (мусора, дератизация и т.д.);
- прочие расходы.
2. Техническое обслуживание и ремонт зданий, сооружений, оборудования:
- техническое обслуживание конструктивных элементов здания;
- текущий ремонт;
- обслуживание, наладка и ремонт санитарно-технического оборудования;
- обслуживание, наладка и ремонт электрооборудования;
- аварийно техническое обслуживание;
- обслуживание и ремонт лифтов; У услуги сторонних организаций.
3. Капитальный ремонт мест общего пользования.
4. Общепроизводственные расходы:
- расходы на эксплуатацию зданий и мастерских производственного назначения;
- транспортные расходы;
- износ основных фондов, МБП. Общепроизводственные расходы являются накладными расходами.
5. Общехозяйственные расходы в том числе: У административно-управленческие; V- расходы вычислительных центров, БТИ; кассовое обслуживание; V обязательные платежи, отчисления.
Общехозяйственные расходы включаются в себестоимость услуг тоже как накладные расходы.
6. Коммерческие расходы.
Данный подход позволяет применить новую классификацию затрат при определении (полных) нормативных расходов (или экономически обоснованного тарифа).
В отличие от существующей методики, где определяется средняя себестоимость эксплуатации 1 м2 общей эксплуатируемой площади в разрезе статей затрат (содержание домохозяйства, текущий ремонт, содержание административно-управленческого персонала и др.) предлагается затраты группировать по видам жилищных услуг. При исчислении себестоимости отдельных видов услуг затраты группируются в соответствии с их экономическим содержанием по следующим элементам: затраты на оплату труда; отчисления на социальные нужды; материальные затраты; амортизация.
Таким образом, при данном подходе затраты классифицируются по видам услуг, по элементам, на основные и накладные, производственные и непроизводственные.
3. Обоснование направления совершенствования системы обслуживания жилого фонда в г. Нижняя Тура
3.1 Характеристика основных направлений совершенствования системы обслуживания жилого фонда
Для достижения целей реформы ЖКХ в области финансирования необходимо:
Администрации города разработать финансово-кредитную систему жилищно-коммунального хозяйства.
Ежегодно в бюджете города предусматривать защищенную статью для предоставления компенсаций и льгот на оплату ЖКУ.
Проработать систему векселеоборота в Жилищно-коммунальном хозяйстве, подразумевающую выпуск векселя, предназначенного для уменьшения кризиса неплатежей в системе ЖКХ и ухода от взаимозачетов.
Проработать систему городского займа под обеспечение недвижимостью.
Разработать программу привлечения внебюджетных инвестиций.
Необходимо создавать и развивать в городе предприятия, совместные предприятия, которые бы работали на систему ЖКХ в городе.
Внести предложение в соответствии с налоговым законодательством РФ по льготному налогообложению для предприятий, которые работают в системе ЖКХ. Вновь созданные, или существующие предприятия, вкладывающие инвестиции в развитие жилищно-коммунального хозяйства, или при выпуске новой продукции для ЖКХ освободить от уплаты налогов на время окупаемости инвестиций.
Более полно использовать дополнительные источники финансирования за счет доходов от рекламы, нахождения на объектах муниципальной собственности чужой собственности, привлечения арендаторов в части ремонта фасадов, благоустройства территории и т.д.
Оговорить в договоре на финансирование предприятий, обслуживающих ЖКХ, что часть своей прибыли они обязаны направлять на собственное развитие в части приобретения и использования новых механизмов, оборудования и т.д.
Внедрить систему оперативного учета движения денежных средств и систему учета текущей дебиторской и кредиторской задолженности.
Проводить отбор и экономический анализ инвестиционных проектов, направленных на развитие жилищно-коммунального хозяйства.
Эффективно использовать временно свободные средства для получения дополнительной прибыли и, в частности, разрешить использование временно свободных целевых бюджетных средств в течение года по усмотрению службы единого заказчика с предоставлением отчетов в конце года об их использовании по назначению.
Разработать положение о дифференцированной плате за жилищные и коммунальные услуги, предусмотрев в нем дифференциацию платы в зависимости от этажности, состояния дома, отдаленности от центра, расположения его вдоль улицы или внутри квартала.
Разработать положение "О закупке сырьевых ресурсов", направленное на создание городского рынка сырьевых ресурсов.
Разработать положение о финансировании работ по установке узлов учета и утвердить его постановлением.
Разработать форму договора о взимании платы с жильцов после установки поквартирных приборов учета с учетом дифференцированной оплаты за сверхнормативное потребление.
Разработать положение о возможности установки поквартирных узлов учета на жилом фонде за счет привлеченных средств инвесторов с поэтапной выплатой жильцами затраченных средств в течение 3-4 лет.
На первоначальном этапе, который включает в себя реализацию энергосберегающей программы использовать кредитные средства банков для закупки и установки энергосберегающего и другого необходимого оборудования.
Привлекать предприятия для вложения средств в энергосбережение (установка и обслуживание приборов учета).
Проработать возможность создания СП по выпуску приборов, оборудования, вхождения службы заказчика и муниципальных предприятий пакетом акций во вновь создаваемые предприятия.
Проработать вопрос по обязательному страхованию муниципального жилья и использованию средств от страховых взносов на проведение мероприятий, расширяющих и ускоряющих реализацию энергосберегающей программы и финансирование других мероприятий в соответствии с реформой ЖКХ.
Необходимо осуществлять взаимодействие с финансовыми институтами с целью привлечения инвестиционных ресурсов. Использовать привлеченные финансовые средства необходимо по следующим направлениям:
- для участия в долевом строительстве жилья;
- для участия в работах по проведению реконструкции и сносу ветхого жилья;
- для участия в долевом строительстве объектов социальной сферы;
- для осуществления оперативных расчетов с поставщиками и подрядчиками, обслуживающими муниципальный жилой фонд;
- для осуществления оперативных расчетов по налоговым платежам в федеральный, республиканский и местный бюджеты;
- для финансирования целевых инвестиционных программ в соответствии с перспективным планом работы ЖКХ до 2000 года;
- для совершенствования профессионального и образовательного уровня сотрудников ЖКХ и привлечения международного опыта в области ЖКХ.
Таблица 2 Источники финансирования (под)отраслей ЖКХ
|
Текущие затраты |
Основные фонды |
||||
|
Содержание |
Капитальный ремонт, Реконструкция и модернизация ** |
Развитие (расширение существующих и строительство новых объектов) |
|||
|
Жилищный фонд : |
|||||
|
- муниципальный * |
Тариф |
Тариф, бюджетные средства |
Бюджетные и заемные средства, тариф (ремонтный фонд) |
Бюджетные и заемные средства |
|
|
- приватизированный |
Тариф |
Тариф, средства собственника или арендатора |
Средства собственника или арендатора, заемные средства |
Частные инвесторы, заемные средства |
|
|
- частный |
Средства собственника или арендатора |
Средства собственника или арендатора, заемные средства |
Частные инвесторы, заемные средства |
||
|
Электро- и газоснабжение |
Тариф |
Тариф |
Производство и добыча - частные инвесторы, заемные средства, тариф (ремонтный фонд) Транспорт и распределение - тариф, частные инвесторы, бюджетные и заемные средства |
Производство и добыча - частные инвесторы, заемные средства Транспорт и распределение - частные инвесторы, бюджетные и заемные средства |
|
|
Теплоснабжение, водоснабжение и канализация |
Тариф |
Тариф |
Бюджетные и заемные средства, тариф (ремонтный фонд), частные инвесторы (централизованные источники тепла, схема ВОТ) |
Бюджетные и заемные средства, частные инвесторы (централизованные источники тепла, схема ВОТ) |
|
|
Сан. очистка и обращение с коммунальными отходами |
Тариф |
Тариф, бюджетные средства |
Бюджетные и заемные средства, тариф, частные инвесторы |
Бюджетные и заемные средства, частные инвесторы |
|
|
Внешнее благоустройство |
Бюджетные средства (возможные целевые источники: сборы за использование придомовой территории (парковка автомобилей), часть платы за найм, или часть налога на землю и недвижимое имущество, причем ставки платы определяются в зависимости от рыночной стоимости найма, земли и недвижимости, соответственно) |
* - в случае муниципального жилищного фонда доходы собственника включают, в частности, плату за найм, вносимую нанимателями муниципального жилищного фонда, и доходы от сдачи в аренду подвальных и иных нежилых помещений в жилых домах. Целесообразно также внедрить сборы за использование придомовых территорий (например, за парковку автомобилей).
** - источники финансирования по статьям "Капитальный ремонт" и "Реконструкция и модернизация", безусловно, имеют разное значение только по отношению к жилищному фонду. В целях наглядности данной Таблицы было решено на стадии Концепции объединить эти графы.
3.2 Модель управления эксплуатацией жилищного фонда города
Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда города в последние годы значительно повысилась доля частной собственности. Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в местном бюджете просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны. В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда в течение многих лет и десятилетий, сделать это местному руководству не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам. Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации. Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей. Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями. Применяемый до сих пор сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы. Схематично процесс управления жилищной сферой, характерный для нашего города, представлен на рис. 4. Как видно из приведенной схемы, данная система управления носит административный характер. Она характеризуется использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием альтернативных форм управления и хозяйствования.
Рис. 4. Схема административного управления процессом эксплуатации жилищного фонда города
В соответствии с жилищной реформой предлагается отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве и перейти на альтернативную систему целевого управления, основанную на сочетании экономических, организационно-распорядительных и правовых методов. В данной системе предусматривается формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширении круга участников хозяйственного процесса (рис. 5).
Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.
Рассмотрим функции основных участников эксплуатационного процесса. Администрация организует управление эксплуатацией жилищного фонда города и обеспечивает привлечение необходимых ресурсов. Служба заказчика выступает от лица города, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ. Организационно-правовая форма -- учреждение или государственное унитарное предприятие.
Рис. 5. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях жилищной реформы
Городские жилщно-эксплуатационные организации проводят работы по содержанию и ремонту городского жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами. Организационно-правовая форма -- государственные унитарные производственные организации. Управляющие компании представляют собой негосударственные и немуниципальные организации, имеющие разнообразный статус, в том числе частной фирмы, но выполняющие функции заказчика по договору с городом или с негосударственными структурами на содержание жилищного фонда. Фирмы -- производители ремонтно-эксплуатационных работ и услуг выполняют работы преимущественно в немуниципальном секторе города.
Основу хозяйственных взаимоотношений в данной системе составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах. Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Городская служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту городского жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.
Жилищный фонд других форм собственности эксплуатируется на основе прямых договоров между коллективными или частными собственниками зданий и подрядными ремонтно-строительными фирмами или городскими жилищно-эксплуатационными организациями. Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т.п. При этом частные и коллективные владельцы жилого фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.
Организация управления эксплуатацией жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете она будет выгодна все сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей. Но создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью решения целого ряда задач. Рассмотрим важнейшие из них.
Разделение функций заказчика и подрядчика в процессе эксплуатации жилищного фонда направлено на обеспечение экономической заинтересованности исполнителей в результатах своей деятельности и на повышение качества обслуживания жилья. В то же время необходимо заметить, что система "заказчик -- подрядчик" не является чем-то принципиально новым. Она широко известна как в нашей стране, так и за рубежом.
Применительно к жилищному сектору задача заключается в рациональном разделении функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Это тем более важно, что в течение длительного времени данные функции совмещались в ведомственном органе управления жилищным хозяйством города и жилищный сектор не имеет пока достаточного опыта по организации процесса эксплуатации жилья в условиях разделения управленческих и хозяйственных функций. Опыт первых лет реформирования жилищной сферы, в том числе попытки разделения управленческих и хозяйственных функций, неоднозначен и в ряде случаев даже негативен. Но это обстоятельство не означает ошибочность направления по развитию договорных и конкурентных начал в жилищном секторе города. В то же время вполне очевидно, что организация конкурсных процедур и принятие на себя договорных обязательств требует тщательной подготовительной работы, а также соответствующего ресурсного обеспечения: финансового, материально-технического и кадрового.
На наш взгляд, взаимоотношения между собственником и производителем работ должны строиться только на договорной основе. Исключение могут составлять аварийно-диспетчерские и некоторые другие особые виды работ обеспечивающего и контрольного характера, которые трудно или невозможно нормировать и включать в муниципальный заказ.
Новый этап в развитии договорных отношений предполагает переход от проведения формальных процедур к заключению договоров организаций жилищного хозяйства с органами городского управления и потребителями на основе сочетания прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений. Документы, регулирующие договорные взаимоотношения, должны предусматривать защиту интересов потребителей, независимость и ответственность производителей работ и услуг, эффективную регулирующую роль городской администрации. В настоящее время имеется необходимая правовая база для развития договорных отношений. Органы местного самоуправления имеют право самостоятельно управлять муниципальной собственностью, принимать и исполнять местный бюджет, включая вопросы управления и финансирования эксплуатации жилищного фонда. Гражданский кодекс Российской Федерации четко определил нормы, регулирующие права собственности, договор найма жилого помещения, принципы договорных отношений органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов и потребителей.
Государственным комитетом по жилищной и строительной политике (Госстроем РФ) разработан пакет нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время обосновывается стратегия реформирования и развития жилищной сферы на среднесрочную и долгосрочную перспективу. В этих документах подчеркивается необходимость формирования договорных экономических взаимоотношений между всеми сторонами процесса эксплуатации, определяется порядок выделения бюджетных средств преимущественно на конкурсной основе, предусматривается формирование и развитие конкурентных начал в данном секторе хозяйствования.
Таким образом, действующая нормативно-правовая база определяет в основном дальнейшее развитие договорных отношений, расширение конкурентных начал в проведении работ и предоставлении услуг потребителям. Но развитие системы договорных и конкурентных отношений в жилищном хозяйстве требует изменения самих подходов к организации этих процессов. Необходимо развитие и совершенствование формы и содержания договоров на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг. В обязательном порядке в них должны содержаться показатели качества обслуживания и порядок оплаты услуг, санкции за нарушение договорных условий как к подрядчикам, так и к заказчикам, а также права и обязанности потребителей. Кроме того, должна быть разработана система правовой и административной ответственности заказчика, предприятий -- производителей работ и населения за нарушение договорных обязательств по объему и качеству предоставляемых услуг и их оплате.
Важнейшей функцией службы заказчика является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах. Для реализации этих функций служба заказчика заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы. Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ по договору подряда служба заказчика осуществляет путем аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства.
Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.
Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.
Частные фирмы по управлению собственностью в будущем могут составить серьезную конкуренцию муниципальным (государственным) службам заказчика. Помимо выполнения традиционных функций эти фирмы могут предоставлять владельцам и жильцам риэлтерские услуги, уход за квартирой и ее охрану в отсутствие хозяина, сбор и хранение корреспонденции и т.п.
Важной формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной собственности квартир и государственной или муниципальной собственности дома в целом. Чаще всего приватизирована только часть квартир в таких домах, а остальные квартиры остаются в собственности города. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой -- товарищество собственников жилья. В соответствии с российским законодательством (Федеральный закон "О товариществах собственников жилья") под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной службой заказчика или товариществом собственников жилья (ТСЖ). В свою очередь ТСЖ -- это юридическое лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которого заключается не в получении Прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества.
Товарищество собственников жилья имеет право выступать как коллективный собственник. Членом ТСЖ может быть любое физическое или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилое или нежилое помещение в доме. Решение об организации ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов. Преимущества совместного использования кондоминиума и образования ТСЖ основаны на эффективном управлении собственностью по сравнению с системой государственного (муниципального) управления жилищным фондом города. Товарищество самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов определяет объемы и периодичность работ, направляет собственные средства на их выполнение и осуществляет функции контроля.
Развитие ТСЖ на базе кондоминиумов представляет собой перспективную для России форму совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда, так как при этом может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов. Но широкое развитие коллективных форм домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны государственных и местных органов власти, а также самоорганизации жителей.
Реформирование системы управления жилищного хозяйства предполагает активное включение населения в заботы по содержанию и воспроизводству жилищного фонда и коммунальных систем. Так, в соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики", граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
3.3 Совершенствование системы оплаты труда персонала предприятия как фактор повышения качества оказываемых услуг
В настоящее время на предприятии МУП "Энергогарант" используется повременно-премиальная система оплаты труда. Данная система уже давно не оправдывает себя. При данной системе возможен перерасход заработной платы, приписки и прочие отрицательные ситуации. Для повышения мотивации работников, экономии средств, повышение производительности труда мы предлагаем на нашем предприятии внедрить бестарифную систему организации заработной платы. Основные понятия.
Подобные документы
Сущность, структура фонда, планирование и методика анализа фонда заработной платы. Факторный анализ, структура и динамика фонда заработной платы Управления ПФР г. Нефтекамска 2008-2009 гг. Пути совершенствования фонда заработной платы на предприятиях.
дипломная работа [693,6 K], добавлен 14.11.2010Теоретические аспекты формирования и использования фонда заработной платы предприятия. Определение состава фонда оплаты труда. Методы планирования фонда заработной платы. Разработка мероприятий и рекомендаций по оптимизации фонда заработной платы.
курсовая работа [731,3 K], добавлен 18.11.2022Нормативно-правовое регулирование начисления заработной платы в Российской Федерации. Анализ финансового состояния и фонда оплаты труда Трубачевского политехнического техникума. Основные пути повышения эффективности фонда заработной платы предприятия.
курсовая работа [204,7 K], добавлен 07.03.2013Оплата, начисляемая работникам за отработанное время. Структура заработной платы. Состав фонда заработной платы и основные источники его формирования. Анализ соотношения темпов роста производительности труда и использование фонда заработной платы.
курсовая работа [174,9 K], добавлен 06.09.2014Методика анализа фонда заработной платы и эффективности его использования. Показатели обеспеченности организации трудовыми ресурсами. Состав и структура фонда заработной платы и его зависимость от различных факторов. Анализ использования рабочего времени.
курсовая работа [114,8 K], добавлен 27.03.2016Организация и планирование заработной платы. Формы и системы оплаты труда. Методы планирования фонда заработной платы. Расчет численности персонала и основного фонда заработной платы. Составление сметы затрат на ремонт, оценка экономической эффективности.
курсовая работа [151,4 K], добавлен 26.06.2014Сущность и значение фонда заработной платы в хозяйственной деятельности организации. Анализ показателей использования средств на оплату труда в ОАО "Купалинка": состав, структура, динамика, источники формирования, резервы экономии фонда заработной платы.
курсовая работа [134,4 K], добавлен 22.03.2013Особенности и специфика структуры кадров на предприятиях пищевой промышленности. Анализ численности и движения кадров МУП "Маккон". Анализ производительности труда и фонда заработной платы предприятия. Пути улучшения использования персонала в организации.
курсовая работа [202,1 K], добавлен 27.07.2011Анализ динамики выполнения плана производства и реализации продукции, ассортимента и структуры продукции, использования персонала предприятия и фонда заработной платы. Оценка соотношения темпов роста производительности труда и средней заработной платы.
дипломная работа [482,2 K], добавлен 09.06.2013Цели, задачи и источники анализа использования трудовых ресурсов и фонда заработной платы. Анализ обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами, производительности труда, анализ структуры фонда заработной платы и эффективности его использования.
курсовая работа [58,3 K], добавлен 04.06.2010
