В настоящее время в этих странах на воспроизводство жилищного фонда приходится в среднем 23--25% валовых инвестиций (в США около 30%) и от 20 до 25% личных накоплений граждан. Однако в последнее время наметилась тенденция к сокращению инвестиций в новое жилищное строительство. Это вызвано, с одной стороны, сокращением спроса на жилье наиболее обеспеченной части населения, с другой -- снижением спроса со стороны менее обеспеченных категорий населения. В ряде стран, таких, как Франция, Австрия, Швеция, Дания и др., увеличиваются объемы государственного жилищного строительства и создаются системы государственных субсидий и льготных кредитов на покупку или строительство жилья. Это делается для того, чтобы удовлетворить жилищные потребности населения с низкими доходами.

Кроме того, во многих развитых странах происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда. По оценкам специалистов, доля инвестиций на эти цели, например, в Канаде, Дании, приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новое строительство. В США эта доля превышает 40%. При этом возрастает роль требований к качеству жилищного фонда. В связи с этим строительные и проектные фирмы практически во всех развитых странах активно изучают современные требования населения к удобству и уровню качества жилищ.

В странах с рыночной экономикой жилищное строительство осуществляется в основном за счет частных инвестиций. По данным Института мировой экономики и международных отношений РАН, доля государственного сектора в жилищном строительстве этих стран колеблется в пределах от 1,5-2% (США) до 5-18,5% (Италия, Франция). За счет средств населения (собственных и заемных) строятся или покупаются индивидуальные или односемейные дома, а также квартиры в многосемейных домах.

Преобладающим типом жилья в большинстве развитых стран являются односемейные одно- и двухэтажные дома, которые строятся, как правило, в пригородной зоне больших городов, в средних и малых городах, а также в сельской местности. При этом практически отсутствуют одинаковые архитектурные и планировочные решения.

В США в односемейных домах проживают около 65% населения, в том числе 40% в пригородах, 28 -- в городах и 32% -- в сельской местности. Многие дома частично или полностью собираются в заводских условиях. Широкое применение получили модули и блоки, преимущественно из деревянных конструкций. В домах из кирпича и других местных материалов широко используются различные сборные элементы заводского изготовления. Время сборки такого дома ограничивается несколькими днями. Общая продолжительность цикла по созданию такого дома (с момента принятия заказа до сдачи) не более 8 месяцев.

Многоквартирные (многосемейные) двух, трехэтажные дома строятся в США и во многих других странах из тех же материалов, что и односемейные. Эти дома для семей среднего достатка, которые не могут купить собственный дом. Для малоимущих семей, нуждающихся в социальной помощи (до 60--65% на оплату квартиры), строятся многоэтажные дома, как правило, каркасного типа из монолитного бетона.

В странах с развитой рыночной экономикой для строительства жилья с привлечением средств населения создан и совершенствуется соответствующий кредитно-финансовый механизм. Формы субсидирования, условия кредитования (размеры кредитов, сроки их погашения, процентные ставки) сильно дифференцированы по различным странам. Однако можно обнаружить и ряд схожих моментов. Во-первых, наряду с так называемыми системами общего субсидирования, в которых сумма кредита тесно увязана с доходами семей, получают развитие системы индивидуального субсидирования. В последнем случае условия субсидирования увязаны с такими социальными аспектами, как жилищные условия отдельных групп населения, количество и возраст членов семьи, их доходы.

Во-вторых -- рост доли заемных средств при строительстве или покупке жилья. Например, в США и в большинстве европейских стран эта доля достигает в среднем 80%, первоначальный личный вклад составляет 20%. Однако в отдельных случаях для населения с низкими доходами доля ссуды может достигать 93--95% (США, Канада). В Австрии и Норвегии в отдельных случаях предоставляется полная ссуда гражданам, которые не имеют возможности сделать личный вклад. Решающее значение в этом механизме имеют срок предоставления кредита и величина процентной ставки за него. Обычно этот срок составляет 30 лет, а плата за кредит в европейских странах 5-6%, в США-8-10%.

Таким образом, жилищная сфера в странах с развитой рыночной экономикой является объектом экономического и административного регулирования с использованием разнообразных форм и методов. Достаточно высокий уровень удовлетворения жилищных потребностей, решения ряда социальных проблем в этих странах свидетельствует об эффективности действующих рыночных механизмов в сфере воспроизводства жилищного фонда.

Остановимся на некоторых особенностях воспроизводства жилищного фонда в отдельных высокоразвитых странах, таких, как США и Нидерланды.

Особенности воспроизводства жилищного фонда в США. В США участие правительства в жилищном строительстве началось с 30-х годов XX в. Это было связано с Великой депрессией 1929--1933 гг., увеличением числа безработных и лиц, не имеющих возможности платить за квартиру или купленный в кредит дом. Вмешательство федерального правительства выразилось в реорганизации всей системы финансирования частного жилищного строительства, выдаче гарантий кредитным учреждениям и предоставлении им кредитных фондов. Это позволило даже людям с ограниченными средствами покупать дома -- первый взнос наличными устанавливался сравнительно небольшой, а кредит предоставлялся на льготных условиях. Начиная с 1937 г. стала проводиться в жизнь программа муниципального жилищного строительства (МЖС), направленная на обеспечение жильем малоимущих и неимущих слоев населения. Выполнение этой федеральной программы осуществляют созданные местными властями управления МЖС. Эти управления приобретают многоквартирные жилые дома, малоэтажные строения, а в некоторых случаях и односемейные дома, тремя способами:

· покупают землю, заказывают разработку проектной документации и на конкурсной основе привлекают строительную фирму, которая предложила строить спроектированный жилой дом за наименьшую цену;

· покупают новые жилые дома у частной строительной фирмы или фирмы-билдера, специализирующейся на строительстве жилья на своих земельных участках для последующей продажи; берут в аренду у владельца законченный строительством жилой дом и от своего имени сдают квартиры семьям с низкими доходами. Малоимущие платят за жилье не более 30% своего дохода. Если квартира обходится управлению дороже, то разница покрывается за счет правительственных дотаций. Снимать квартиру в муниципальном доме имеют право лишь семьи с ограниченными доходами. Размер этого ограничения устанавливается местными управлениями МЖС и зависит от сложившегося в данном районе среднего размера заработной платы.

Особую роль в сфере воспроизводства жилищного фонда в США играют фирмы-билдеры, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам, на собственных земельных участках для продажи или сдачи готового дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям.

В США в последние годы наблюдается увеличение доли вложений в жилищное строительство (в настоящее время она составляет около 30% всех инвестиций). Цена квадратного метра полезной жилой площади в США составляет в среднем около 700 дол. За последние 15 лет цены на жилье возросли примерно в два раза -- в основном за счет повышения требований стандартов на архитектурные решения и техническое оборудование зданий, а также в связи с инфляционными явлениями.

Но при этом необходимо отметить сравнительную доступность приобретения жилья. При годовом ВВП надушу населения в 25 тыс. дол. в 1993 г. средняя цена нового дома в США была 126,5 тыс. дол., старого -- 100 тыс. дол., жилого прицепа или полуприцепа -- 30,5 тыс. дол.

Жилищный фонд страны имеет средний возраст около 23 лет, самые старые здания -- до 43 лет. При этом ежегодно с начала 90-х годов вводится около 900 тыс. новых домов, из которых около половины -- одноэтажные. Качество домов для индивидуального проживания весьма высокое и характеризуется следующими показателями: 99% всех домов оборудовано водопроводом и канализацией; 92 -- имеют горячее водоснабжение; 77 -- оборудовано централизованными кондиционерами; 83 -- имеют гаражи, в том числе 64 -- на две автомашины, 11 -- на три, 8% на одну автомашину, остальные дома с навесами для машин или без гаражей. Средняя общая площадь жилых домов для индивидуального проживания составляет 189 м², а средняя численность семьи в США составляет 2,6 чел. Около четверти всего жилья принадлежит одиноким гражданам.

Из общего числа односемейных домов 60% строятся фирмами-билдерами и строительными компаниями за счет своих средств и привлечения кредитов банков и продаются после завершения строительства по рыночным ценам. Остальные 40% домов строятся по заказам будущих владельцев по их проектам, или на основе их пожеланий строительная фирма разрабатывает проект.

В жилищном строительстве США наметился рост доли многосемейных, а также передвижных домов. Производство последних превратилось по сути дела в самостоятельную отрасль жилищного строительства. За этими процессами нельзя не заметить стремления фирм снизить издержки производства и повысить прибыль, так как затраты на строительство одной квартиры в многосемейном доме в 1,5 раза, а в передвижном доме -- в 3,5 раза ниже, чем в односемейном.

Передвижные дома отличаются сравнительно невысокой ценой, они не считаются недвижимым имуществом и поэтому облагаютсяболее низким налогом, чем дома традиционного типа. Собираются эти дома в заводских условиях и затем быстро устанавливаются. Несмотря на указанные преимущества, доля таких домов в жилищном фонде США невелика -- 3%, а в общем объеме строительства -- 9%. Причиной этого является то, что средний срок эксплуатации передвижного дома составляет четыре года и такие дома рассматриваются американцами как временное жилье. Стоимость же более крупных и комфортабельных передвижных домов приближается к цене односемейных. Кроме того, это направление жилищного строительства сталкивается с немалыми трудностями. Во-первых, это нехватка стоянок для передвижных домов. Многие местные органы власти, опасаясь, что налоговые поступления от жилищ не компенсируют дополнительных муниципальных расходов, неохотно отводят для них территорию. Во-вторых, получить кредит на покупку такого дома можно только краткосрочный и, следовательно, под более высокие проценты по сравнению с ипотечным кредитом на строительство односемейного дома.

Сфера жилищного строительства в США практически полностью контролируется частным капиталом. Средняя американская семья тратит на жилье, включая плату за тепло и электроэнергию, около четверти своих годовых расходов -- 6,8 тыс. дол. в год. Это в 1,5 раза больше, чем на питание. Поэтому для удовлетворения потребности в жилье семей с низкими доходами необходима помощь государства.

Удельные затраты государства при финансировании жилищного строительства, как правило, выше, чем у частных фирм, так как последние предпочитают возводить дома на свободных незастроенных территориях, государство же ведет строительство обычно на месте сносимых трущоб. Необходимость крупных первоначальных инвестиций заставляет власти экономить на текущих затратах, что, естественно, сказывается на качестве жилья.

Федеральные программы в США, направленные на решение жилищной проблемы, ставят своей целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны семей с низкими доходами. Можно отметить три типа таких программ. Первый тип может быть определен как жилищная помощь: это различные меры для улучшения жилищных условий и снижения себестоимости жилья для семей с низкими доходами. Второй тип -- это программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. Третий тип -- это государственная политика ограничения максимальной квартплаты.

Исходя из этих программ, местные органы власти могут строить и обслуживать социальное жилье для семей с низкими доходами. Участие государства при этом осуществляется четырьмя путями:

- капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации;

- субсидии по эксплуатации жилья, покрывающие разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше 30% своего дохода; субсидии на ремонт. Правительство может выделить субсидии на ремонт и обновление старых домов;

- отбор жильцов. Правительство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем.

В качестве альтернативы строительству государственного жилья выступает субсидирование частного жилья. Для этого реализуются две возможные программы: субсидирование сдаваемого внаем нового жилья лицам с низкими доходами и субсидирования уплаты процентов при покупке домов лицами этой категории. Обе программы предусматривают субсидии домовладельцам, строящим новое жилье и сдающим его семьям с низкими доходами. Согласно первой из этих программ правительство заключает договор с частным застройщиком о строительстве жилья для семей с низкими доходами.

Строить односемейные жилые дома для населения с низкими доходами федеральным и муниципальным властям в США невыгодно ввиду их дороговизны, поэтому для такого населения строятся многоэтажные дома в 10--16 этажей. На основе таких домов возводятся микрорайоны из 5--10 домов разной этажности. В первые этажи встраивают продовольственные и промтоварные магазины, коммунальные учреждения, бассейны, гаражи с автосервисом. Строят такие комплексы уже упоминавшиеся фирмы-билдеры. При этом по первой программе субсидирования правительство выплачивает домовладельцу ежегодно субсидию, чтобы покрыть разницу между получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома. Согласно второй программе субсидирования квартплаты местные строительные компании и местные жилищные органы сообщают в соответствующие государственные агентства планы по предоставлению жилья семьям с низкими доходами. Если агентство утверждает эти планы, оно подписывает долгосрочный контракт по ежегодному покрытию разницы между уплачиваемой жильцами квартплатой и затратами домовладельца. В соответствии с контрактом такая "справедливая" квартплата гарантируется строительной компании во всех жилищах, занимаемых семьями с низкими доходами.

Квартплата для жильцов зависит от уровня доходов. Чтобы получить помощь, семья должна жить в новом жилище, удовлетворяющим минимальным физическим стандартам, и платить квартплату, которая не превышает рыночную арендную плату за стандартное жилье. Подпадающие под действие программы жильцы платят в качестве квартплаты определенный процент (например, 30%) своего дохода. Размеры субсидии домовладельцу составляют разность между этой фактической квартплатой и рыночной арендной платой.

Альтернативой этим программам может служить непосредственное субсидирование семей и лиц с низкими доходами с предоставлением им права выбора жилища. Эти семьи и лица получают жилищные купоны, которые они могут реализовывать при найме жилья. Это позволяет нам свободно выбирать жилье. В частности, купоны могут быть использованы для оплаты старого жилья, которое обычно дешевле нового.

Для реализации купонных программ применяются квартирные сертификаты и жилищные ваучеры. Семьям с низкими доходами выдаются квартирные сертификаты, которые могут быть использованы для найма ненового жилья. Выбор жилища согласно программе имеет два ограничения. Во-первых, жилье должно удовлетворять минимальным стандартам размера и качества. Во-вторых, семья не может платить за него больше справедливой арендной платы, определенной как разумная квартплата за стандартное жилье для семьи с низким доходом. Таким образом, семья, подпадающая под действие данной программы, платит 30% своего дохода и получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой величиной и фактической квартплатой. Критерии выбора получателей жилищных ваучеров близки рассмотренным выше: основная часть субсидий попадает наиболее бедным семьям. Для получения ваучера семья должна занимать жилище, удовлетворяющее минимальным стандартам качества. Ваучер отличается от квартирного сертификата одним важным качеством -- получатель может его использовать при найме любого жилища, удовлетворяющего минимальным стандартам качества.

Особенности решения жилищной проблемы в Нидерландах. Большой интерес, на наш взгляд, представляет опыт решения жилищной проблемы и воспроизводства жилого фонда в такой западноевропейской стране, как Нидерланды.

То, что создано в этой стране за послевоенные десятилетия, характеризуется сочетанием качеств, на первый взгляд несовместимых.

Высокая рыночная эффективность сопутствует социальной защищенности интересов большинства населения. Государственное регулирование уживается с поощрением частной инициативы, крупномасштабное социально-градостроительное экспериментирование -- с соблюдением интересов собственного домовладения, а приоритет повседневных интересов не противоречит явной нацеленности на будущее и работе по его подготовке.

Фундамент современной жилищной системы Нидерландов был заложен еще в 1901 г. принятием Жилищного закона, ознаменовавшего поворот от "дикого" рынка к регулированию частных инициатив центральным правительством, провинциальными и муниципальными властями. Забота о жилище для бедных была признана обязанностью государства. Закон позволял центральному правительству выдавать субсидии для строительства социального арендуемого жилища. Он же впервые в истории страны ввел стандарты качества такого жилища и обязал муниципалитеты осуществлять контроль за их соблюдением с помощью строительных правил.

По существу, впервые были законодательно утверждены правила вмешательства правительства в сферу жилищного строительства, определены обязанности и ответственность всех действующих здесь общественных и частных сил. С тех пор центральное правительство вместе с провинциальными и местными властями играло в жилищной сфере все возрастающую роль.

В течение всего послевоенного периода оно субсидировало текущие расходы в социальном арендуемом жилище, покрывая разницу между фактическими затратами домовладельцев и контролируемым уровнем арендной платы. В результате последовательной реализации общественных приоритетов, подкрепленных государственными ресурсами, в течение 40 послевоенных лет объемы социального жилищного строительства были значительно выше частного. Центрально регулируемый строительный процесс позволил реализовать крупную жилищную программу. С 1947 по 1992 г. жилищный фонд страны пополнился 4 млн жилищ, а общее количество жилых ячеек (домов и квартир) составило 6 млн и примерно сравнялось с числом домохозяйств. Впервые был в основном преодолен дефицит жилищ.

Вплоть до начала 90-х годов роль центрального правительства в жилищной системе Нидерландов оставалась решающей. Направляя финансовые потоки (жилищные кредиты и субсидии) и пользуясь строительным регулированием, государство добилось решения важнейшей задачи -- обеспечения жильем всего населения. В принципе эта роль закреплена за государством и ныне действующей Конституцией. Во втором параграфе ст. 22 говорится: "Содействовать обеспечению населения достаточным жилищем является заботой правительства".

В последние годы правительство приступило к трансформации сложившейся системы. Оно перестает нести финансовое бремя жилищного строительства, активизируя рыночные силы для выделения свободных кредитов на эти цели. В то же время правительство сохраняет за собой функции управления жилищной системой, контроля над деятельностью всех ее секторов. Ныне действующая редакция Жилищного закона, регулярно пересматриваемого с начала века, оставляет за государством достаточно рычагов для решения следующих вопросов:

· первоочередного удовлетворения потребностей в жилье групп населения с низкими доходами;

· поддержания на приемлемом уровне качества жилищного фонда и предоставляемых жилищных услуг;

· обеспечения требуемого законом соучастия арендаторов в определении уровня арендной платы и самоуправлении; сохранения финансовой стабильности и достаточного потенциала жилищного сектора к дальнейшему развитию; обеспечения высокого качества и привлекательности для населения среды жилых районов.

Принимая те или иные управленческие решения, правительство опирается на информацию о состоянии жилищной системы. Уже около четверти века в Нидерландах не проводится единых переписей населения и жилья. Вместо этого один раз в четыре года организуется два общенациональных выборочных обследования.

В ходе обследования жилищных потребностей выявляется нехватка жилья, отслеживаются миграционные процессы, анализируется баланс спроса и предложения. Обследование качества жилья позволяет оценить состояние жилищного фонда, потребность в его ремонте, реконструкции и модернизации.

По сравнению с центральным правительством роль провинциальных администраций (в Нидерландах 12 провинций) значительно скромнее. На этом уровне разрабатываются региональные пространственные планы, фиксирующие локализацию нового жилищного строительства. Ими, в свою очередь, руководствуются муниципалитеты при составлении планов зонирования. В компетенцию провинций входит также физическое планирование всех тех элементов инфраструктуры, которые имеют межмуниципальный характер: размещение крупных торговых центров, больничных комплексов, рекреационных зон, а также мероприятий по охране природы, сбережению ресурсов и управлению ими. Наконец, провинциальные правительства надзирают за муниципалитетами и координируют их деятельность в сфере жилья.

Одним из ключевых исполнителей жилищной политики в Нидерландах являются муниципалитеты. Законом им предоставляется широкий набор средства воздействия на жилищную ситуацию.

С начала века национальное и местные правительства были крупными землевладельцами. Это облегчало реализацию пространственного планирования, имевшего исключительное значение для страны с высокой плотностью населения и дефицитом свободных территорий. Кроме того, значительно проще выделялись земли для общественных нужд.

Сегодня муниципалитеты владеют в большинстве городов лишь территориями полдорогами, площадями, парками. Поэтому любые градостроительные проекты начинаются с выкупа муниципалитетом земли у частного владельца, ее инженерной подготовки, оборудования под строительство и последующей продажи или сдачи застройщику в долгосрочную аренду.

Муниципалитет довольно свободно распоряжается бюджетными дотациями, поступающими из центра. Администрация крупных городов (с населением более 30 тыс. человек) вправе сама решать, куда направить полученные средства: на обеспечение жильем населения с меньшими доходами или на стимулирование строительства частного жилья для собственного проживания владельцев; на покрытие расходов, связанных с освоением неблагоприятных территорий, или на снижение арендной платы в центральных реконструируемых районах. Мелкие муниципалитеты подчиняются более строгим правилам расходования средств и часто создают межмуниципальные группы для повышения своих финансовых возможностей.

Один из действенных инструментов муниципалитета в реализации им жилищной политики -- регистрация нуждающихся и предоставление социального жилья. Согласно требованиям муниципального закона городские власти вправе устанавливать стандарты его качества и количества. Долгие годы социальное жилье распределялось среди очередников из числа жителей города. Это привычная и для России практика отменена недавно принятым Законом о предоставлении жилищ, который ввел понятие "свободы выбора места жительства" для претендентов на социальное жилье. Отныне муниципалитеты должны распределять его на основе объявлений в специальной бесплатной газете, публикующей краткие сведения обо всех вновь поступивших на местный рынок дотируемых жилищах. Если на одно жилище поступает несколько заявок, муниципалитет анализирует сведения о претендентах: длительность их регистрации в качестве нуждающихся, срок проживания в предыдущем жилище. При этом запрещается отдавать приоритет местным жителям. Исключение составляют муниципалитеты, где сохраняется дефицит жилищ или не ведется новое строительство.