Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Лекция 1. Недвижимость как экономическая категория

1. Понятие и признаки недвижимости

2. Классификация объектов недвижимости

3. Особенности недвижимости как товара

4. Жизненный цикл объектов недвижимости

Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

1. Понятие и признаки недвижимости

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся приравненные к ней, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественные комплексы (включая земельные участки, здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права).

Включение в недвижимое имущество приравненных к нему вполне движимых вещей (воздушные и морские суда и др.) происходит не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальных порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1).

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Схема 1.1 - Недвижимость как физический, экономико-правовой и

социальный комплекс отношений

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения окружающую сред и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материал актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственной ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (схема 2).

Земельный участок	+	Объекты над поверхностью участка	+	Имущество под поверхностью участка
+	Воздушное пространство	+	Комплекс прав на объекты недвижимости

Схема 1.2 - Компоненты недвижимости в зарубежной практике

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей.

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

3. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

4. Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

5. Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность - движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.)

По Гражданскому кодексу РФ (ст. 135) считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, воздушное пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94-96 ГГУ) к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии в недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

- характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

- намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

- срок использования - при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшими сроком использования (до 1 года), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости. До 2001 г. учитывалась еще и стоимость имущества (100 ММОТ).

2. Классификация объектов недвижимости

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Рис. 1.1 - Укрупненная классификация объектов недвижимости

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

- первичное жилье - место постоянного проживания;

- вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики :

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

* размещение в наиболее престижных районах города;

* кирпичные стены;

* общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

* наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

* наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

* размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

* кирпичные стены;

* застройка в двух и более уровнях;

* наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

* возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

* некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

* наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

* большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

* размещение в любом районе города;

* соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

* по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

* размещение в непрестижных районах;

* удаленность от основных транспортных коммуникаций;

* принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

* размещение в первых этажах домов других типов;

* заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

3. Особенности недвижимости как товара

Товар - объект рыночных отношений между продавцами и покупателями. На рынке недвижимости рыночные отношения проявляются в форме сделок купли-продажи, дарения, залога и др., удовлетворяющих различные реальные или потенциальные потребности в данном товаре.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Схема 1.3 - Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств

недвижимости как товара

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо (потребительная стоимость), необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции (стоимость), без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости.

Недвижимость как товар обладает рядом специфических особенностей, предопределяющих и особенности рынка этого товара.

Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью (неподвижность). Следовательно, в результате той или иной сделки, например, при купле-продаже недвижимость не может быть перемещена к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту (имеется в виду не акт сделки, а пользование покупателем приобретенным имуществом). То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Только за счет фактора «предпочтения» цена 1 кв. м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах. Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

Разная полезность. В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. Например, два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство, будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения - офисное здание в деловой части города может стоить в несколько раз дороже аналогичного здания, расположенного в неудобном месте. Еще ярче эта особенность проявляется в стоимости земельных участков. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используется продажа по образцам и биржевая торговля.

Особенностью недвижимости является ее долговечность. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а стало быть и цен. Земля при правильном ее использовании вообще служит бессрочно.

Для недвижимости характерна ограниченность предложения, и как следствие - его низкая эластичность (малая чувствительность величины спроса и предложения товаров к изменению цен на эти товары). Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий, сооружений и т.д. требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться. Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным.

Низкий уровень ликвидности, во многом предопределенный ранее перечисленными особенностями. Для того, чтобы продать недвижимость требуется время, иногда значительное, и кроме того, собственник несет и немалые расходы, поскольку, как правило, вынужден прибегать к услугам посредников.

Недвижимость в качестве товара требует большого информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д.

Длительные сроки экспозиции. Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от типа объектов и состояния рынка.

Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Недвижимость как особый вид собственности требует и более сложных процедур товарного обмена. Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. Недвижимость и права собственности на нее подлежат государственной регистрации в специальном реестре. Продавец свою правомочность в этом качестве должен подтвердить нотариально заверенными документами. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Недвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной, и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и/или предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управления ею в процессе пользования. Как правило, управление недвижимостью собственники передают профессиональным структурам, обеспечивающим коммунальные услуги, ремонт, охрану, отношения с государственными органами (пожарными, налоговыми, страховыми и т.п.).

12. Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости, в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

4. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) - период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз) [1]:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка - с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе - на основании технического задания на проектирование - осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или - по поручению собственника - управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической деятельности.

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния старения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономический жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономические сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (схема 22).

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Схема 1.4 - Срок жизни недвижимости

Лекция 2. Рынок недвижимости в системе рынков

1. Особенности и закономерности рынка недвижимости

2. Основные факторы, влияющие на состояние рынка недвижимости

3. Субъекты РН

4. Виды РН

«Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

В условиях рыночной экономики с использованием рыночных механизмов осуществляются следующие операции, составляющие рынок недвижимости.

* со сменой собственника:

- купля-продажа;

- наследование;

- дарение;

- мена;

*с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизация (разгосударствление гос. и мун. собственности);

- национализация (отчуждение - передача имущества частных лиц, предприятий, в собственность государства);

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

* без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренда;

- передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- рента;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

1. Особенности и закономерности рынка недвижимости

Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:

- небольшое число покупателей и продавцов;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.



Рис. 2.1 - Цикличность развития рынка недвижимости

1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- информация о состоянии рынка, о сделках неполная и неточная;

- при оформлении сделок много юридических сложностей, ограничений и условий;

- наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;

- высокий уровень транзакционных издержек - это издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок (косвенные расходы сверх основных, связанные с организацией дела, получением информации, ведением переговоров, заключением и оформлением контрактов, обеспечением юридической защиты).

Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д. Обычно они составляют 5-7% от цены объекта.

2. Основные факторы, влияющие на состояние рынка

недвижимости

1. Экономические

- местоположение,

- темпы экономического роста,

- уровень и соотношение цен на товары и услуги, в т.ч. стоимость строительства,

- научно-технический прогресс,

- состояние инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.),

- уровень конкуренции,

2. Социальные и демографические

- структура населения,

- уровень занятости,

- уровень доходов населения,

- плотность населения,

- миграция населения,

3. Административные (уровень налогов на недвижимость, земельного налога; условия совершения сделок, получения прав на застройку)

4. Политические (связанные с последствиями политической линии, проводимой правительством государства: военные действия, конституционные основы, формы собственности)

5. Исторические (дома разного периода постройки)

6. Культурные (традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка)

7. Экологические

3. Субъекты РН

РН имеет сложную, разветвленную структуру и функционирует за счет взаимодействия следующих субъектов (см. рис.).

1. Продавцы (собственники недвижимости, в том числе иностранные; фонды имущества, конкурсный управляющий, органы, уполномоченные местной властью)- собственники недвижимости, желающие передать ее другому лицу за денежную оплату.

2. Покупатель-инвестор (физическое или юридическое лицо, инвесторы, иностранные государства и лица). Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать

- институциональные инвесторы - органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами;

- индивидуальны ин-ры - физические лица - граждане, в том числе и иностранные;

- профессиональные ин-ры - юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

3. Профессиональные участники (некоммерческие профессиональные объединения, риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, банки и др.).

Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Основные операции, осуществляемые риэлтерскими фирмами:

o продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

o деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая),

o деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности и как юридических, так и физических лиц;

o заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

o деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у неё специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность, знаний и опыта работы и этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенное фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциации ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полторы тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риелторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников в современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

o организуют обучение и сертификацию специалистов-риэлторов фирм;

o гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

o дают рекомендации фирмам - членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

o разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

o формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риелторов - членов ассоциации;

o участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

o взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

o оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

4. Государственные органы

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

o законодательное установление правил и ограничений;

o учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

o распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

o контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

o инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

5. Застройщик (девелопер).

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:

- выбор экономически эффективного проекта;

- создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

- получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

- поиск инвесторов;

- определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

- разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

- отбор и привлечение подрядчиков;

- контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает:

- перед инвесторами - за эффективное управление их средствами,

- перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов;

- перед уполномоченными государственными и региональными органами - за соблюдение условий проекта;

- перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ;

- перед потребителями - за качество продукции;

в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

4. Виды РН

1. По видам объектов

a. земельный,

b. зданий

c. сооружений

d. предприятий

e. помещений

f. многолетних насаждений

g. иных объектов

2. по территориальному признаку

a. местный

b. региональный

c. национальный

d. мировой

3. по функциональному назначению

a. производственных зданий

b. жилищный

c. непроизводственных зданий и сооружений (офисы, слады и др.)

4. по степени готовности к эксплуатации

a. существующих объектов (старый фонд)

b. незавершенного строительства

c. нового строительства

5. по виду сделок

a. купли-продажи

b. аренды

c. ипотеки

d. вещных прав (аренды, залога и др.)

6. по отраслевой принадлежности

a. промышленных объектов

b. сельскохозяйственных объектов

c. общественных зданий

d. другие

7. по способу совершения сделок

a. первичный и вторичный

b. организованный и неорганизованный

c. традиционный и компьютеризированный

Тема 3. Недвижимость как объект правовых отношений

1. Право собственности на недвижимое имущество: понятие, субъекты, постоянные и временные ограничения

2. Правовые акты, регулирующие правовой режим недвижимого имущества

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Право собственности на недвижимое имущество: понятие,

субъекты, постоянные и временные ограничения

Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.

Центральный правовой институт в рыночной экономике - право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

1. Владение - основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.