Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2. Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен и перегородок, перекрытий, полов, проемов и т.д.

3. Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты составляют 10-15 процентов от региональной стоимости строительства.

Третья операция - определение износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Как известно, существуют три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

На практике используются три основных метода расчета физического износа зданий: стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на устранение износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Суть стоимостного метода расчета физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. В основе данного метода лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Элементы здания	Восстановит. ст-ть элемента, у.е.	Объективно необходимые затраты, у.е.	Износ, %
Фундамент	3200	640	20
Энергосистема	8000	2800	35

Данный метод позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет делается на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат можно считать достаточно точным.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня, например Правила оценки физического износа жилых зданий, применимые БТИ при оценке физ.износа жилых зданий.

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис. 5.1.

С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1. Типичный срок физической жизни - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и.т.д.) Она заканчивается, когда здание сносится.

2. Хронологический возраст - период времени, прошедший со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки.

3. Срок экономической жизни - период времени, в течение которого объект приносит доход. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

4. Оставшийся срок экономической жизни - период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

5. Эффективный возраст - рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

И = (ЭВ/ФЖ)

где И - износ объекта недвижимости;

ЭВ - эффективный возраст;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Рассчитанный процент износа элементов здания или всего здания может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС*(И:100),

где ВС - восстановительная стоимость.

Функциональный износ

Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает функциональный износ.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Величина устранимого функционального износа определяется как затраты на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Экономический износ

Экономический износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного влияния внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно- экологической экспертизы.

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоразмеримо высока.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Четвертая операция - добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход. Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.

Первая операция: определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает:

1. Оценку потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценку действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Если, например, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из следующих элементов: номеров, ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, принимаются во внимание заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Третья операция: определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Допустим, 70 процентов дохода будут потрачены на уплату аренды и других производственных расходов, тогда предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30 процентов от полученного валового дохода. В случае высокого уровня конкуренции это соотношение может измениться за счет сокращения личного дохода предпринимателя.

Следует заметить, что в чистом доходе не учитываются суммы по обслуживанию кредитов и амортизационных отчислений.

Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса» (Оксфордский словарь английского языка). Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Пятая операция: определение окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут использоваться следующие методы:

1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).

2. Метод дисконтированных денежных потоков.

3. Техника остатка.

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К таким функциям относятся:

1. Будущая стоимость единичного вложения - определяет величину будущей стоимости денежной единицы через n периодов при сложном проценте:



где i - фактическая ставка сложного процента

2. Текущая стоимость единичного вложения - соответствует сегодняшней стоимости денежной единицы, получаемой через n периодов при заданных процентах годовых:

3. Текущая стоимость единичного вложения за период - определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

4. Будущая стоимость единичного вложения за период - показывает какова будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

5. Фактор амортизации единичного вложения - показывает, каков должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

6. Фактор фонда возмещения - рассчитывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали бы на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу:

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

В общем случае ставка капитализации определяется как:

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

2. Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

3. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

4. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. методы определения ставки капитализации

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой стоимость объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

Следует отметить, что стоимость объекта недвижимости (А_объект) при использовании метода прямой капитализации может отождествляться и со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта недвижимости. В этом случае метод определения стоимости объекта недвижимости называется «метод прямой капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы.

,

где А_объект - стоимость объекта;

ЧД - чистый доход;

Г - число лет аренды объекта;

С_кап. - коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода (ЧД) к сумме годовой арендной платы (А_ар.пл.).

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.

В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5-10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период в диапазоне 3-5 лет.

2. Прогнозирование величины денежных потоков:

- построение трендов денежных потоков доходов и расходов;

- периодичность получения дохода.

Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды в которые они имеют место.

3. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.

Существуют различные методы определения ставки дисконтирования:

- метод построения;

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод мониторинга.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск инфляции, риск управления недвижимостью, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск).

В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.

4. Дисконтирование денежных потоков, которое осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему ставкой дисконтирования и последующее сложение всех полученных значений:

где С_t - денежный поток периода t; i_t - ставка дисконтирования денежного потока периода t

5. Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.

Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

1. Сбор сравнительных данных.

2. Изучение сделок.

3. Временные корректировки.

4. Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости.

5. Вынесение решения о стоимости недвижимости.

6. Согласование результатов [13], полученных с помощью различных подходов. Согласование - это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной стадии оценщик:

- проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

- анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

- ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

- проверяет реальность первичной информации.

В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование - это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Составляется отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

4. Практическое применение различных подходов к оценке

недвижимости

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);

- установление величины накопленного износа;

- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.);

- определение предпринимательского дохода;

- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок [1] (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

Для примера расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости взят объект, который территориально расположен в городе Санкт-Петербурге, район Шувалово-Озерки, улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 5.1.

Заработная плата рабочих берется 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов - 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ - 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30% и считается от стоимости объекта (табл. 5.2.).

Таблица 5.1 - Расчет стоимости основных строительных материалов по

зданию

п./п.	Наименование материалов	Единица измерения	Кол-во ед. измерения	Стоимость ед. изм-я, руб.	Общая стоимость тыс. руб.
1	Бетон	м3	9507	500	4753,50
2	Сталь класса А	т	1446,19	1800	2603,14
3	Сталь конструкция	т	180,77	1700	307,31
4	Цемент	т	3126,79	390	1219,45
5	Лесопиломатериалы	м3	1408	550	774,40
6	Стекло оконное	м2	5435,04	24	130,44
7	Линолеум	м2	30311,9	40	1212,48
8	Плитка	м2	6823	55	375,27
9	Керамическая плитка	м2	7390,6	75	554,30
10	Оконные блоки	м2	3796,95	300	1139,09
11	Дверные блоки	м2	5919,26	400	2367,70
12	Раковины	шт.	1294	350	452,90
13	Унитазы	шт.	647	500	323,50
14	Ванны	шт.	647	900	582,30
15	Итого затраты на основные				16795,77
	строит. материалы
16	Прочие материалы				6038,68
17	Итого затраты по материалам				22834,45

Таблица 5.2 - Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п.	Наименование статей затрат	Стоимость, тыс. руб.
1	Стоимость строительных материалов	22834,45
2	Заработная плата рабочих	10 275,50
3	Эксплуатация машин и механизмов	5708,61
4	Итого прямые затраты	38818,57
5	Накладные расходы	3881,86
6	Себестоимость	42700,42
7	Сметная прибыль (18% от п. 6)	7686,08
8	Итого стоимость общестроительных работ	50386,50
9	Отопление и вентиляция	1259,66
10	Водопровод и канализация	1511,59
11	Электросеть	1007,73
12	Телефонизация	503,86
13	Итого стоимость объекта	54669,35
14	Прочие работы и затраты	16400,80
15	Итого восстановительная стоимость	71070,15
	объекта, как нового

Статьи затрат в табл. 5.2, которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупнено, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:

где КИ_ц - процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в%;

Аi_кэ - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;

И_кэ - износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %.

где Тф - фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

Тн - нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

А_восст. = А₂₀₀₀ х (1 - КИ_ц)

А_восст. = 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

Таблица 5.3 - Определение интегрального коэффициента износа здания

п./п.	Элементы здания	Нормативный срок службы, год	Износ фактич., %	Удельный вес в общей стоимости здания, %	Удельный вес износа в общей стоимости здания, %
1	Фундамент	120	13	12	1,56
2	Стены панельные	130	12	25	3
3	Перекрытия ж/б	130	12	14	1,68
4	Кровля рулонная	10	50	5	2,5
5	Перегородки гипсобет.	60	26	4	1,04
6	Полы линолеум	20	25	6	1,5
7	Окна	30	56	3,5	1,96
8	Двери	30	56	3,5	1,96
9	Обойные работы	5	40	5	2
10	Малярные работы	5	40	7	2,8
11	Наружная отделка	15	47	5	2,35
12	Лестницы сб. ж/б	90	19	3	0,57
13	Внутренние сети	30	56	5	2,8
14	Прочие элементы	50	34	2	0,68
15	Всего по зданию			100	26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м². В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Ц_р х S

Арем. = 1200 руб. х 5421,00 м² = 6505, 20 тыс.руб.,

где Арем. - стоимость косметического ремонта;

Ц_р - цена ремонта в расчете на 1 м²;

S - площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) * kпр.д. * kндс

Азат.= (52307,63 + 6505,20) * 1,2 * 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

где Азат. - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

Авосст. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

kпр.д. - коэффициент учета предпринимательского дохода;

kндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода - это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40 процентов в год показатель капитализации будет равен 1:0,4 = 2,5; для 50 процентов в год соответственно 1:0,5 = 2,0. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 000 рублей. Тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 33 процента (равной ставке рефинансирования) годовых стоимость недвижимости (А_объект) составит…

Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников (кроме арендной платы), то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.

Возможно также использование доходного метода, исходя из предположения, что собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом:

- определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая;

- анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;

- определяется доход с учетом рисков;

- расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода.

Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недвижимости.

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости (А_объект) определяется отношением чистой арендной платы (А_{ар. пл.}) к ожидаемому проценту дохода (ЧД), т.е…

Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.

Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости (В). С этой целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы (А_{годовая}) на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (А_земли), инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:

В = (А_{годовая} - Р - У - А_земли) х 1/П

Вторая операция: определить все затраты на застройку. Затраты на развитие недвижимости включают в себя:

- стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10-15% стоимости строительства в зависимости от сложности здания);

- затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;

- очистку и подготовку участка (стоимость затрат учитывается по фактическим данным на момент проведения работ);

- стоимость строительства (контракт на строительство) [3];

- с учетом инфляции. Эта статья расходов фиксируется по фактическим данным на каждом отчетном периоде с учетом инфляции;

- затраты на создание ландшафта (затраты определяются так же, как и два предыдущих фактора);

- в другие затраты принято включить дополнительные расходы в размере 5 процентов на случай непредвиденных расходов (например, дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе работ; расходы на рекламу, маркетинг и некоторые другие);

- плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммарную стоимость затрат;

- доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски будут оцениваться на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.

Третья операция: вычисления стоимости участка земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания общей стоимости (суммарных затрат на развитие) из полной стоимости проекта. Оставшаяся величина включает в себя стоимость приобретения земли и стоимость отвлеченных денежных средств на покупку земельного участка с момента его приобретения до того момента, когда вновь построенная собственность начнет приносить доход по окончанию строительства.

Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в буквальном смысле слова индикатором максимальной цены, за которую возможно получить участок земли, однако она определяет требуемый уровень доходности проекта, который должен быть достигнут на основе проведенного анализа.

Рыночный подход к оценке объектов недвижимости

Для иллюстрирования применения рыночного подхода к оценке недвижимости оценим жилую двухкомнатную квартиру методом анализа рыночных продаж.

Здание, в котором находится квартира, расположено в городе Санкт-Петербург по адресу: Шувалово-Озерки (Выборгский район), улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

В качестве объектов для анализа выбрано 5 проданных объектов (объектов сравнения, т.е. аналогов, подобных оцениваемому объекту недвижимости, которые используются для расчета его стоимости). Техническое состояние и район анализируемых объектов соответствует объекту оценки.

Первый объект продан агентством недвижимости «Троицкий Дом». Здание расположено по адресу: улица Сантьяго-де-Куба, 8. Квартира находится на девятом этаже. Все окна в квартире и парадный вход в дом выходят на улицу Сантьяго-де-Куба. Дом расположен вблизи от проспекта Луначарского, на котором всегда очень оживленное транспортное движение. Это создает огромные неудобства для жителей квартиры (даже в ночное время суток). Универсам находится в 10 минутах ходьбы от объекта. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на городском транспорте. Полгода назад был произведен косметический ремонт квартиры.

Второй объект, также как и оцениваемый расположен в доме на улице Композиторов (11), основное его отличие от объекта оценки это больший размер кухни. Квартира продана агентством «Икстлан».

Третий объект - это квартира на Северном проспекте, 16 (агентство «Икстлан»). Все окна в квартире выходят на Сосновский лесопарк, который расположен через дорогу (Северный проспект) от объекта. В 15 минутах ходьбы находятся парк Юннатов и дом культуры. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на автобусе. В квартире установлена сигнализация, лоджия застеклена.

Четвертый объект продан агентством недвижимости «Надежда» (проспект Художников, 20). Окна большой комнаты данной квартиры выходит на пересечение проспекта Художников и Учебного переулка, а также улицы Сикейроса. Со всех других сторон дом окружен другими жилыми зданиями, что производит впечатление его «закрытости». В квартире не предусмотрено кладовок, лоджия застеклена. Помещение требует полного косметического ремонта. До станции метро «Проспект Просвещения» - 3 остановки на автобусе или трамвае.

Пятый объект находится в доме 20 по проспекту Просвещения. С лоджии открывается вид на Шувалово и Суздальские озера. Остальные окна выходят во двор дома, откуда осуществляется также парадный вход в здание. В квартире предусмотрена большая кладовка. До станции метро «Проспект Просвещения» - 5 минут пешком.

Все анализируемые объекты недвижимости расположены в домах одного типа, двухкомнатные, имеют лоджии, раздельный санузел, телефон.

Расчет стоимости данного объекта недвижимости представлен в табл. 5.4.

Таким образом, метод анализа рыночных продаж служит для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из сведений о совершенных на рынках продажах, при этом рассматриваются объекты сравнения - сделки, которые были совершены, или, по крайней мере, предложены к продаже.

Таблица 5.4 - Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных

продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
		ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
Местоположение	отл.	хор.	отл.	отл.	удовл.	отл.
Этажность дома	14	9	14	9	9	10
Этажность квартиры	11	9	3	9	7	7
Состояние объекта	хор.	отл.	хор.	отл.	удовл.	хор.
Площадь общая, м2	52,8	55	52	47	44	58,2
Площадь жилая, м2	29,4	38	30	30	28,5	31,1
Площадь кухня, м2	7,7	7	9	7,5	7	10,1
Метро близость	7 п.	4 тр.	7 п.	4 тр.	3 тр.	5 п.
Лоджия	+	+	+	заст.	заст.	+
Цена квартиры, $		32000	29510	30600	26000	27936
		Корректировка
Местоположение		+5%	-	-	+12%	-
Этажность дома		+3%		+3%	+3%	+3%
Этажность квартиры		+7%	+2%	+7%	-	-
Состояние объекта		-5%	-	-5%	+3%	-
Площадь общая		-2%	-	+2%	+3%	-4%
Площадь жилая		-	-3%	-	-	-
Площадь кухня		-	-2%	-	-	-4%
Метро близость		+4%	-	+4%	+3%	-2%
Лоджия		-	-	-3%	-3%	-
Цена, $	30990,64	35840	28625	33048	31460	25980,5

[1] Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

[2] Цены указаны без НДС.

[3] Контракт на строительство может быть подписан в двух вариантах:

- 1-й вариант, когда заказчик несет ответственность за дополнительные расходы в связи с возможными изменениями стоимости материалов и затрат после подписания контракта;

- 2-й вариант, когда подрядчик заключает контракт на условиях фиксированных цен и, соответственно, принимает на себя все возможные риски в будущем, увеличивая, однако, цену выполнения работ.

Тема 6. Налогообложение недвижимости

1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости

2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

3. Налог на имущество физических лиц

4. Налог на имущество предприятий

5. Земельный налог

6. Налоги на операции с недвижимостью

7. Последствия неуплаты налогов для физ. лиц

1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны.

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики - предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе:

- Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;

- государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов);

- Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов - при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;

- органы государственных внебюджетных фондов;

- Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения - в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

- одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

- лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.

2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности - отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

соответствующие налоговые резиденты РФ - граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий - юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис 6.1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

- федеральные - устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

- региональные - устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

- местные - вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

- налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку - физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

- земельный налог;

- лесной налог;

- налог на пользование недрами;

- налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

- налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Рис. 6.1 - Виды налогов и сборов по уровням государственного

управления

3. Налог на имущество физических лиц

Согласно законодательству, одной из обязанностей собственника недвижимости является выплата налога на имущество физических лиц. Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объекта, определяемой по состоянию на 1 января каждого года. Исчисление налогов производится налоговыми органами. Ставки налога следующие:

Стоимость имущества, тыс. руб.	Ставка налога, %
До 300 300-500 Свыше 500	До 0,1 0,1-0,3 0,3-2

Например, если стоимость вашей квартиры равна 200 тыс. рублей, то сумма налога, подлежащего уплате, будет составлять

200 тыс. х 0,1% = 200 рублей.