Экономика недвижимости

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов - дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный - частный и совместный - общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную).

Субъекты права собственности на недвижимое имущество - это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

1) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

2) граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

3) юридические лица - коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует “священной и неприкасаемой” собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст. 36, ч. 2) и Гражданским кодексом РФ (ст. 209, ч. 3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия.

В России, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениями.

Постоянные ограничения права собственности на объекты недвижимости, обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

? систему зонирования;

? рациональное использование и охрану земель;

? контроль окружающей среды;

? защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

? учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

? ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.;

? др.

Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности:

? сервитуты;

? ипотека;

? доверительное управление;

? аренда, лизинг.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком - сервитута. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты - это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через “служащий” земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т. п. Отрицательные сервитуты - это право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на “господствующий” участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 6 июля 998 года №02-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Доверительное управление имуществом (траст) - это новое явление в России, которое применяется, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. Вновь введенный (п. 4. ст. 209 ГК) институт доверительного управления собственностью позволяет собственнику (учредителю управления), в том числе государству как субъекту предпринимательства, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Лизинг - один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Наиболее полным по составу является интерес полного права собственности, владелец которого имеет бессрочное право использования или отчуждения недвижимости по своему усмотрению при условии соблюдения закона и неотъемлемых прав других членов общества.

С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т. е. осуществляться различные сделки: аренда, залог, наследие, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, др.

2. Правовые акты, регулирующие правовой режим недвижимого

имущества

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Источники права подразделяются на две основные группы:

- федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

- законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Среди правовых актов, регулирующих правовой режим недвижимого имущества, особое место принадлежит Конституции РФ. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

Статья 40

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Статья 35

1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правовой статус недвижимого имущества определяется правовыми актами, принятыми как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Федерации. При этом на практике разграничение государственной собственности на федеральную и собственность субъектов Федерации и определение принадлежности им конкретных объектов (в том числе объектов недвижимости) является весьма сложным. Это обусловлено тем, что ранее субъекты Федерации не имели своей собственности. В настоящий момент отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Федерации должно осуществляться в порядке, установленном специальным законом (п. 5 ст. 2 4 ГК), однако до настоящего времени такой закон не был принят.

Федеральное законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя, прежде всего, соответствующие положения ГК. По действующему законодательству понятие недвижимости дается в статье 30 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Помимо ст. 30 ГК вопросы недвижимости освещены и в других статьях ГК. В качестве примера можно привести гл. 7 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю".

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 8 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах.

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (см. раздел 4).

Градостроительный кодекс Российской Федерации в определенной степени также относится к числу правовых актов, регулирующих правовой режим недвижимого имущества. Так, он дает в ст. такое определение объектам недвижимости в градостроительстве - это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце первом пункта статьи 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве закреплены только самые общие положения правового режима недвижимого имущества, которые закреплены и детализированы в земельном, горном, лесном, водном и законодательстве о градостроительной деятельности, а также в иных правовых актах. К числу последних относятся следующие федеральные законы:

- Жилищный кодекс РФ;

- Водный кодекс РФ;

- Лесной кодекс РФ;

- Градостроительный кодекс РФ;

- Об ипотеке (залoгe недвижимости);

- О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан;

- О недрах.

Поскольку к недвижимому имуществу относятся морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, то правовой режим недвижимого имущества регулируется также такими правовыми актами, как:

- Воздушный кодекс РФ;

- Кодекс торгового мореплавания РФ;

- Кодекс внутреннего водного транспорта РФ.

Кроме норм материального права, законодательство, регулирующее недвижимое имущество, включает и нормы процессуального права (Арбитражно-процессуальный кодекс, Гражданско-процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и т.д.)

В статье 3 ГК РФ содержится только общее правило о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Конкретный порядок осуществления государственной регистрации установлен в специальном законодательстве, в котором основная роль принадлежит федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятому Государственной думой 7 июня 997 г. и подписанному Президентом РФ 2 июля 997 г. Указанный закон вступил в силу 3 января 998 г. (через 6 месяцев после его официального опубликования). Закон призван развить основные положения ГК о регистрации и создать необходимые предпосылки для их реализации.

Закон о государственной регистрации имеет ограниченную в отношении недвижимых вещей сферу применения и не распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Главные задачи этого Закона - развитие основных положений Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и создание необходимых условий для их реализации.

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ»

ФЗ от 6 июля 998 года N 02-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 2 4-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

ФЗ №22 -ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости»

Таким образом, можно говорить о большом числе нормативно-правовых актов, направленных на регламентацию правового режима недвижимости, однако говорить о наличии целостной системы сложно. Вышеупомянутые правовые акты зачастую включают в себя противоречащие правила и по разному регулируют одни и те же отношения. Как было отмечено в литературе, такое положение объясняется не только непрофессионализмом составителей соответствующих законопроектов, но в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости из-под действия основных принципов гражданского права (бесспорным примером могут служить положения Земельного кодекса Российской Федерации).

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременении недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Цель такого регулирования заключается в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременении) в Едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Любое государство, считающее себя правовым, с повышенным вниманием относится к проведению сделок с недвижимостью, которые обладают повышенной социальной значимостью, и стремится контролировать оборот недвижимости.

Зарегистрированные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.

В ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Права, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. ст. 3 ГК и ст. 4 (п.) Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации подлежат только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество). Следует отметить, что государственная регистрация прав на морские воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке (Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в данном случае не применяется).

В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего права, указанные в п. ст. 2 6 ГК РФ:

- право собственности на недвижимость, включая земельный участок;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

- сервитут.

Закон о государственной регистрации не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 30, 3, 32, 64 ГК, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд сделок (договоров) с недвижимостью (например, ипотека, аренда недвижимого имущества и некоторые другие). Однако ни ст. 3 ГК, ни указанный Закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (сделка).

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 25 ГК);

- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК);

- договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;

- договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;

- договоры дарения недвижимости, доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование и отказ от принятия дара или пожертвования;

- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;

- договоры аренды с выкупом.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок:

- договоры аренды:

- недвижимого имущества (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 67 ГК РФ);

- зданий, сооружений (части зданий и сооружений) - на срок не менее года (п. 2 ст. 65 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 6 5 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

- договоры о залоге недвижимости (ипотека), в том числе залог права аренды недвижимости.

Государственной регистрации также подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества (это запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.), применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений, как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога, следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.) и др.

Проведенная регистрация удостоверяется путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации. Право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя 4 стадии.

Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям законодательства. Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Вторая стадия представляет собой правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Третья стадия состоит во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (ст., ст. 9, 3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Четвертая стадия - удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на регистрацию.

Процедура государственной регистрации ограничена месячным сроком со дня подачи заявления и необходимых документов.

Тема. 4 Сделки на российском рынке недвижимости

1. Виды сделок с недвижимым имуществом

2. Основные виды сделок с недвижимостью в жилищной сфере

3. Форма сделок с объектами недвижимости

4. Структура договора

5. Исполнение, изменение и расторжение договора

1. Виды сделок с недвижимым имуществом

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность - это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность - это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации.

Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним условиям - дает ответ на вопрос: “Чего я хочу?”, а волеизъявление - “Что я для этого делаю?”. Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена в определенной форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов:

1. По числу сторон

a. Односторонние - по воле одного лица (завещание)

b. Двух- и многосторонние (трехсторонняя - лизинг: лизингодатель, лизингополучатель, продавец лизингового имущества)

2. По форме совершения

a. Письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в Государственном реестре

b. В простой письменной форме, зарегистрированные в гос. реестре

3. По обязанностям сторон

a. Возмездные - при встречном удовлетворении

b. Безвозмездные - без встречного удовлетворения

4. По способу заключения

a. Лично

b. Представителем по доверительности.

5. По законности содержания

a. Действительные - как юридический акт

b. Недействительные - не соответствуют требованиям закона

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

Ё содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

Ё совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

Ё волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

Ё форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Последствия недействительных сделок:

двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства;

никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

2. Основные виды сделок с недвижимостью в жилищной сфере

Технология купли-продажи квартир

В соответствии с ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать жилье в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

o Письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами

o Государственная регистрация и договора, и перехода права собственности; (ГУ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ WWW.PRIM-REGPRAV.RU, ул. Светланская, 14; ПОДРАЗДЕЛЕНИЕ ГУ ПО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ПО Г. ВЛАДИВОСТОК ул. Светланская, 72б)

o Указание имени и регистрации прописки по месту жительства сторон

o Однозначная характеристика предмета сделки

o Данные о возможных правах третьих лиц

o Цена жилого помещения и оплата расходов по договору

o Срок и порядок передачи имущества.

В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

1. определение стоимости жилого помещения (оценщиком или самостоятельно с учетом различных факторов)

2. проведение рекламной кампании - поиск покупателя (продавца) (реклама в газетах и журналах, наружная расклейка объявлений, реклама среди знакомых, соседей и т.д.)

3. просмотр вариантов и торг по цене (после предварительной договоренности с клиентом. Оценка, отвечает ли недвижимость требованиям, в т.ч. и по цене)

4. подготовка необходимого пакета документов (различные документы в зависимости от конкретного варианта сделки. Обычно:

· правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи и др.);

· справка БТИ, где указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.);

· выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан

· справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

· справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

· разрешение супруга на продажу или покупку недвижимости - для лиц, состоящих в браке;

· паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предоставляются лично при гос. регистрации сделки в учреждении юстиции;

· и другие

5. проверка документов на подлинность и правильность оформления

6. составление и подписание договора (по желанию сторон у нотариуса) (проводится самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или нотариусом)

7. государственная регистрация сделки (в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения считается продавец)

8. передача (получение) всей суммы денег

9. подписание акта приема-передачи недвижимости

10. регистрация (прописка) по новому месту жительства

Обмен и мена жилыми помещениями

Обмен - это сделка:

А) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения ордеров;

Б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя.

Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере, иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники.

По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем помещения, которое она обязуется принять в обмен. Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равными по стоимости, если из договора мены не вытекает иное). В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента гос. регистрации сделки и перехода прав собственности.

Дарение и наследование жилья

Дарение - это договор, двусторонняя сделка, основанная на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

o жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность.

o имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу

o либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьи лицом.

При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания конкретной вещи ничтожно. Невозможно также дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти оформляется завещанием - односторонней сделкой. Но если дарение осуществляется с целью лишить наследников законного права на обязательную долю, то, как и всякая притворная сделка, договор дарения может быть признан недействительным.

Договор дарения жилья заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (хорошая учеба) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьба и др.). Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя.

Не допускается дарение жилья:

o от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

o работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

o гос. служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

o в отношениях между коммерческими организациями.

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

· если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

· ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в котором оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен.

Наследование - переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам. Возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием.

Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности лица и гражданства. Не имеют права наследовать по подтверждению суда:

o родители и дети, уклоняющиеся от содержания наследодателя;

o лишенные родительских прав;

o граждане, которые действовали против завещателя, наследников или воли завещателя.

Завещать имущество могут дееспособные граждане.

Не допускается составление устных завещаний, а также доказывание завещания в судебном порядке, если завещатель высказал распоряжение в устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей.

Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения его.

На наследника, которому переходит жилой дом, завещатель может возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или частью его.

Возможные случаи наследования по закону:

1. Нет завещания или оно признано недействительным

2. Часть имущества не завещана

3. Завещание признано недействительным в определенной части

4. Наследники отказались от наследства

5. Назначенный наследник умер до открытия наследства.

В соответствии с ГК РФ в состав наследников по закону включено 7 очередей (1-я оч. - дети, супруги, родители; 2-я - братья, сестры, дедушки, бабушки; 3-я - братья и сестры родителей наследодателя {дяди, тети}; 4-я - прадеды и прабабки; 5-я двоюродные внуки, внучки, дедушки и бабушки; 6-я - двоюродные правнуки, правнучки, племянники; 7-я - пасынки, падчерицы, отчим, мачеха). Наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию по закону при отсутствии наследников предшествующей очереди или при неприятии ими наследства.

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого, имущество считается выморочным и переходит в порядке наследования в собственность РФ.

Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений

В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе негде жить), а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной - по правилам купли-продажи, так и безвозмездной - в форме дарения.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделка с ним - государственной регистрации.

Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат.

В случае расторжения договора по инициативе гражданина в связи с изменением его материального положения, восстановлением трудоспособности либо его выбытия за пределы местности, где он проживает, полученная им денежная компенсация и стоимость предоставленных услуг полностью возмещается гражданином с учетом действующих инфляционных коэффициентов, или гражданин передает часть занимаемой им жилой площади в собственность плательщика ренты.

Если расторжение договора по инициативе гражданина вызвано иными причинами, или невозможностью возмещения полученных им компенсаций и стоимости услуг, гражданин не вправе требовать возврата жилой площади и сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площадью.

По данным риэлтерских компаний, очень дешевых квартир, которые поступают от одиноких престарелых людей, нуждающихся в постоянной опеке, на рынке всего 1-2%. Схема приобретения жилья выглядит следующим образом: вы выплачиваете владельцу квартиры фиксированную сумму (а риэлторам - их комиссионные) и подписываете договор, в котором обязуетесь содержать престарелого владельца жилплощади до конца его дней. Такое содержание может быть денежным (не менее трех МРОТ в месяц) или натуральным (покупка продуктов, лекарств и обязательная оплата похорон). Однако на практике имеет место смешанный вариант. Размер ежемесячной платы составляет $100-150. При внешней привлекательности такой сделки покупателей на подобные квартиры найти непросто: слишком много шансов остаться без квартиры и без денег, причем даже не из-за злого умысла продавца.

По данным специалистов агентства недвижимости «Бульварное кольцо», в среднем "опека" растягивается на три- пять лет. В результате стоимость, например, однокомнатной квартиры составит около $10 тыс. Для сравнения аналогичное предложение на традиционном рынке жилья стоит более $30 тыс. Но бывают и исключительные случаи. «Мы продавали в центре Москвы „двушку" с пожизненным содержанием старушки,- рассказали в „Бульварном кольце". Квартира хорошая - 60 кв. м в четырехэтажном сталинском доме. При заключении договора хозяйка потребовала, чтобы новые жильцы обеспечивали ее хорошим питанием и дорогими лекарствами. Договор был подписан. Через год бабушка умерла. На ее содержание новые хозяева потратили $5 тыс. и стали полноправными владельцами квартиры, реальная стоимость которой в десять раз больше». Риэлторы называют такую сделку «более чем выгодной», хотя на содержание бабушки ежемесячно приходилось тратить до $400.

Наем и аренда

Различают 4 вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный найм, коммерческий найм, аренда и поднайм. У них много общих, единых положений и свойств, но есть и особенности, которые полезно знать и учитывать.

По договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора соц.найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры (комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам.

Заключению договора соц. найма предшествуют административные действия: выявление и проверка нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий, постановка в очередь, выделение жилья, выдача ордеров, заселение и др.

Ордер может быть выдан только на свободное жилое помещение.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:

- имеющие обеспеченность на одного члена семьи ниже установленной нормы (на одного члена семьи из 3 и более человек - 18 кв.м общей площади; на семью из двух человек - 22 кв.м; на одиноко проживающего человека - 33 кв.м общей площади);

- проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в их составе имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых проживание с ними в одной квартире невозможно;

- проживающие в смежных неизолированных комнатах, а также в однокомнатных квартирах по две и более семьи независимо от размеров занимаемого жилья, в том числе семьи, которые состоят из родителей и постоянно проживающих с ними и зарегистрированных по месту жительства совершеннолетних детей, состоящих в браке;

- проживающие в общежитиях;

По договору социального найма жилая площадь предоставляется гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, имеющим на каждого члена семьи доходы ниже установленного уровня и относящимся к следующим категориям лиц:

- семьи, имеющие в своем составе инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов труда 1-й и 2-й групп;

- семьи погибших или пропавших без вести воинов, лиц, погибших при исполнении гос. обязанностей;

- семьи, имеющие в своем составе лиц с тяжелыми формами заболеваний или инвалидов по заболеванию;

- дети-сироты, достигшие совершеннолетия;

- не имеющие жилой площади военнослужащие сверхсрочной службы;

- государственные служащие, судьи, работники прокуратуры;

- и другие.

При коммерческом найме помещение предоставляется:

- без ограничения площади;

- за договорную коммерческую плату;

- на определенный срок - до 5 лет (а не бессрочно).

В договоре ком. найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий соц. найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи. Они имеют с нанимателем равные права на пользование жилым помещением, но всю ответственность перед собственником за их действия несет наниматель, т.е. установлена персональная ответственность нанимателя за действия всех совместно с ним проживающих при нарушении условий договора.

При истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма на новый срок. Наниматель имеет право в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; а также в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем.