За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях.

За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей совместной собственности нескольких собственников без определения долей, налог уплачивается одним из указанных собственников по соглашению между ними. В случае несогласованности, налог уплачивается каждым из собственников в равных долях.

По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.

За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.

При переходе права собственности на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности.

Согласно Налоговому кодексу РФ, налоговый орган направляет налогоплательщику налоговое уведомление не позднее 30 дней до наступления срока платежа.

Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Налог исчисляется налоговым органом по месту нахождения объектов налогообложения. В случае, когда физическое лицо не проживает по месту нахождения имущества, признаваемого объектом налогообложения, налоговое уведомление на уплату исчисленного налога направляется налогоплательщику по почте заказным письмом по адресу его места жительства.

Законом предусмотрен ряд льгот по уплате данного вида налога. Так, от его уплаты освобождаются, например, Герои РФ, инвалиды I и II групп, военнослужащие, пенсионеры и ряд других категорий. Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы.

4. Налог на имущество предприятий

Объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств и отражающееся в бухгалтерском учете на счетах 01 "Основные средства" и 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Исключаются земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом имущество учитывается по остаточной стоимости.

Среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу.

Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента в год. Сумма налога исчисляется плательщиком самостоятельно ежеквартально нарастающим итогом с начала года с учетом ранее начисленных платежей. Зачисляется налог равными долями в бюджет субъекта РФ и в местный бюджет по месту нахождения предприятия.

Пример: расчет налога на недвижимость за 1 квартал 2009 г.

Период	Первоначальная стоимость, тыс.руб.	Амортизация, тыс. руб.	Остаточная стоимость, тыс.руб.
01 января	120	20	100
01 февраля	140	30	110
01 марта	100	40	60
01 апреля	100	50	50

Средняя стоимость = (100+110+60+50)/4 = 80

Сумма налога = 80*2,2%/4 = 0,44 тыс.руб.

5. Земельный налог

Земельный налог установлен Налоговым кодексом РФ. Налогом облагаются находящиеся у граждан земельные участки и их части, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок). Назначение земли не имеет принципиального значения - налогом облагается и земля, используемая дачниками для садоводства-огородничества, а также фермерскими хозяйствами, и та, на которой стоят многоквартирные дома.

Этот налог платят организации и физические лица, обладающие земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Не облагаются земельным налогом участки на правах безвозмездного срочного пользования или переданные по договору аренды.

Сумму земельного налога рассчитывают, исходя из площади земельного участка (налоговой базы). Учтите, что в облагаемую налогом площадь земельного участка включается земля, занятая строениями и сооружениями различного рода.

Сумма налога = площадь земельного участка в м² * кадастровая стоимость 1 м² земли * ставка налога (площадь участка в сотках надо разделить на 100).

Ставки земельного налога устанавливают в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Поскольку земельный налог относится к числу местных, в Налоговом кодексе Российской Федерации установлены только его максимально возможные, предельные, ставки. Поэтому для того, чтобы узнать ставку налога, действующего на территории, где расположен ваш участок, следует обратиться к местному законодательству. Проще всего это сделать, позвонив в налоговую инспекцию по месту жительства или изучив информацию, которая находится на сайте налоговой инспекции вашего района.

Предельные ставки, закрепленные в ст. 394 НК РФ, составляют:

* 0,3% от кадастровой стоимости - для участка сельскохозяйственного назначения; занятого жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленного для жилищного строительства; а также выделенного для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

* 1,5% от кадастровой стоимости - для прочих земельных участков. В Москве установлены следующие ставки налога: 0,1% - для земли, занятой жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленной для жилищного строительства; 0,3% - для земель сельскохозяйственного назначения и земель, выделенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства; 1,5% - для всех остальных земель. Ставка земельного налога одинакова во многих российских регионах. Аналогично с Москвой решен вопрос со ставками налога на землю, например, в некоторых районах Калининградской, Калужской областей. В других регионах размер ставки сокращают - так, в с. Романовка Белгородской области ставка налога составляет 0,225%.

Органы местного самоуправления могут повышать ставки земельного налога, но не более чем в 2 раза. Одна из причин повышения ставки - благоприятные условия размещения земельных участков. Кроме того, налог на земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты устанавливается в двукратном размере ставок налога на сельскохозяйственные угодья аналогичного качества на селе. Увеличивается ставка налога и в том случае, если вы длительно не используете свой земельный участок либо используете его не по целевому назначению (в этом случае ставка удваивается).

Особенности исчисления земельного налога при возникновении (прекращении) прав на земельный участок в течение налогового периода.

В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога производят с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный участок находился в собственности к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Необходимо учитывать, что, если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15 числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав (налог за этот месяц платит покупатель); если после 15 числа - за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав (налог за этот месяц платит продавец).

Пример.

Земельный участок, кадастровая стоимость которого 700 000 руб., приобретен в собственность 11 марта 2006 г. Налоговая ставка установлена в размере 1,5%.

Коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых земельный участок находится в собственности, к числу календарных месяцев: К = 10 месяцев : 12 месяцев = 0,833.

Сумма налога для покупателя составит:

0,833 х ((700 000 х 1,5) : 100) = 8746,5 руб.

Расчет земельного налога при проектировании и строительстве жилищных объектов

Для участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства Объект индивидуального жилищного строительства - это жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, в отличие от иных объектов, не требуется разработка проектной документации. Это связано с тем, что гражданин строит индивидуальный жилой дом для собственного проживания и, следовательно, заинтересован в обеспечении собственной безопасности и безопасности членов своей семьи., земельный налог уплачивается по ставкам, предусмотренным главой 31, если срок проектирования и строительства не превышает 10 лет (включительно). В случае превышения этого срока начинает применяться повышающий коэффициент 2 к ставке налога.

А вот для участков, приобретенных в собственность (как физическими, так и юридическими лицами) для всех других случаев жилищного строительства, земельный налог уплачивается в двукратном размере в течение первых трех лет строительства. Если строительство продолжается более трех лет, ставка налога увеличивается до четырехкратного размера. Однако если жилой дом построен менее чем за три года, то земельный налог, уплаченный по двукратной ставке, пересчитывается исходя из обычной ставки и излишне уплаченные суммы налога возвращаются.

Пример 1:

Организации предоставлен 12 августа земельный участок для жилищного строительства, на котором она строит многоэтажные жилые дома. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 500 000 руб. Налоговая ставка установлена представительным органом муниципального образования в размере 0,3%.

Сумма земельного налога составит 6300 руб. (2500000 руб.*0,3%*0,42*2), где 0,42 - коэффициент правообладания земельным участком, который определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности, пользовании, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде (5 мес. : 12 мес.); 2 - коэффициент, применяемый в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства.

Пример 2:

Физическое лицо приобрело в собственность земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Строительство продолжалось 12 лет. Кадастровая стоимость участка 300000 руб. Ставка налога 1,2%. Рассчитать сумму налога за 12 лет

Решение

За первые 10 лет земельный налог составит:

300 000*1,2%*10 лет = 36 000

За 2 года, превышающих установленный срок:

300 000*1,2%*2*2 года = 14 400

Всего за 12 лет будет уплачено: 36 000+14 400 = 50 400

Пример 3:

Организация приобрела в собственность земельный участок для строительства жилого дома. Строительство продолжалось 12 лет. Кадастровая стоимость участка 300 000 руб. Ставка налога 1,2%. Рассчитать сумму налога за 12 лет.

Решение

За первые 3 года земельный налог составит: 300 000*1,2%*2*3 = 21 600

За следующие 9 лет: 300 000*1,2%*4*9 = 129 600

Всего за 12 лет будет уплачено: 21 600+129 600 = 151 200

6. Налоги на операции с недвижимостью

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

покупка или строительство;

сдача в аренду или наем;

получения в порядке дарения или наследования;

залог (ипотека) недвижимости;

продажа;

передача в доверительное управление;

получение доходов по договорам ренты;

оказание риэлтерских и жилищно-коммунальных услуг

получение дохода в натуральной форме или материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной

иные операции.

1. Налогообложение при купле-продаже недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ, продажа недвижимого имущества физическими лицами облагается 13% налогом на доходы. При продаже жилого дома, квартиры, дачи, садового домика или земельного участка продавец - физическое лицо уплачивает налог на доходы в том случае, если стоимость продажи превышает 1 млн. рублей. Т.е. налогом облагается все, что свыше этой суммы. Если же недвижимое имущество к моменту продажи находилось в собственности продавца более 3-х лет, то налоговый вычет равен стоимости проданного жилья и налог не взимается вообще, независимо от суммы продажи

Пример: квартира была приватизирована в 2004 году, в 2005 году была продана за 1 500 000 руб. Налогооблагаемой суммой является

1 500 000 - 1 000 000 = 500 000 руб.

13% от 500 000 составит 65 000 руб.

А вот если квартира продана за 1 000 000 руб. (и меньше), то налог взиматься не будет.

Если квартира или другое недвижимое имущество находилось в собственности нескольких человек, то вычет 1 млн. руб. предоставляется на всех собственников вместе пропорционально их долям в собственности. А не по 1 млн. на каждого!

Например: квартира была приватизирована в 2004 г. на 4-х человек в равных долях. В 2005 г. квартира продана за 1 500 000 руб. Налогом облагается 1 500 000 - 1 000 000 = 500 000 руб. Эта сумма распределяется так: 500 000:4 = 125 000 руб. на каждого продавца. 13% от 125 000 составит 16 250 руб. - налог, который должен заплатить каждый из них. При этом все, включая несовершеннолетних и пенсионеров, должны будут подать декларации (ст. 220, п. 1, пп. 1, абз. 4 НК РФ). За несовершеннолетних действуют их родители или опекуны.

Рассмотрим обратную ситуацию: одно лицо продало в отчетном году несколько объектов недвижимости, например, квартиру, дачу, комнату. Если все эти объекты находились в собственности менее 3-х лет, то вычет в 1 млн. руб. предоставляется на сумму всех продаж.

Допустим, квартира продана за 2000000 руб., дача продана за 1000000 руб. Налог должен быть уплачен с суммы (2000000 (кв-ра) + 1000000 (дача)) - 1000000(вычет) = 2000000 руб. 13% от 2000000 = 260000 руб. (налог) (ст. 220, п. 1, пп. 1, абз. 1 НК РФ).

Что касается нежилой недвижимости (к этой категории относятся, например, гаражи, сооружения, офисные помещения и др.), то в этом случае Налоговый кодекс РФ устанавливает следующее правило: если это имущество принадлежало продавцу менее 3 лет, то он уплачивает 13% налог с суммы, свыше 125 тыс. рублей.

Расчет налога от разницы между стоимостью покупки и продажи жилья

Кроме налогового вычета для резидентов предусмотрена другая возможность снижения налогооблагаемой суммы. Вместо вычета в 1 млн руб. можно воспользоваться следующим: заплатить налог с разности между суммой, полученной от продажи и суммой, потраченной на приобретение этой же недвижимости.

Например, квартира была куплена в 2004 году за 1 200 000 руб., а в 2005 г. она же продана за 1 500 000 руб. В данном случае разумнее уплатить налог с разницы 1 500 000 - 1 200 000 = 300 000 руб. 13% от 300 000 составит 39 000 руб.

Чтобы воспользоваться такой возможностью, нужно указать в декларации расходы на приобретение данного жилья с приложением соответствующего документа. Причем неважно, что покупка и продажа могли совершаться в разные отчетные периоды.

Когда сумма, полученная от продажи меньше, чем сумма, потраченная на приобретение, то налог начисляться не будет (ст. 220., п. 1, пп. 1, абз. 2 НК РФ).

Рассмотрим данное правило на конкретном примере: нежилое помещение принадлежало собственнику на основании договора купли-продажи от 10 февраля 2002 г. В договоре и в квитанции указано, что приобреталось оно за 600 тыс. рублей. Сейчас собственник имеет намерение продать его за 800 тыс. рублей. С какой суммы будет начисляться 13% налог на доходы? Если воспользоваться налоговым вычетом на сумму 125 тыс. рублей, то налог будет взиматься с 675 тыс. рублей (800 тыс. - 125 тыс. = 675 тыс.). Если бы помещение принадлежало продавцу более 3-х лет, то налог он не платил бы вовсе. В данном случае собственнику выгодно воспользоваться иным вариантом, то есть уменьшить облагаемый налогом доход от продажи на сумму фактически произведенных расходов, связанных с приобретением данного помещения. В этом случае сумма налога, подлежащего к уплате, будет взиматься с 200 тыс. рублей (800 тыс. - 600 тыс. = 200 тыс.).

Вычет, предоставляемый в результате покупки жилой недвижимости

Граждане же, которые приобрели какие-либо объекты недвижимости (к примеру, жилье), воспользовавшись налоговым вычетом могут не оплачивать суммы НДФЛ в определенном размере в том числе и по месту работы.

В частности, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме потраченной на новое строительство (к примеру, вложение денег в строящуюся квартиру) либо покупку жилого дома, квартиры или доли в них, а также в сумме, уплаченной за погашение процентов по целевым займам, полученным в банках, организациях и т.д., в сумме до 2 000 000 рублей.

Основания для использования имущественного вычета.

Указанный вычет предоставляется только на основании поданной декларации и письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных продавца и другие документы).

Помимо прочего, в практике налогового органа просить предоставить свидетельство о государственной регистрации права, договор приобретения имущества (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве и т.д.).

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Пример предоставления вычета при продаже квартиры, которая в собственности менее 3 лет и приобретении другой квартиры.

Квартира, которая находилась у гражданина в собственности 2 года продана им за 1 миллион 830 тысяч рублей в 2006 году. Вместе с тем в том же 2006 году гражданином приобретается квартира стоимость 3 миллиона 500 тысяч рублей. Иными доходами в налоговом периоде является заработная плата гражданина.

При декларировании полученных в 2006 году доходов необходимо включить в доходы сумму, полученную от продажи недвижимого имущества - квартиры, в размере 1 миллион 830 тысяч рублей, а также указать вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 1 миллион рублей, а также вычет, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с приобретением жилья (если гражданин ранее им уже не воспользовался) в размере 1 миллион рублей.

Таким образом, налоговая база для исчисления НДФЛ будет сумма в размере 0 рублей (сумма дохода 1 миллион 830 тысяч рублей минус сумма вычета 2 миллиона рублей (по п.п. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Итого налог по итогам отчетного 2006 года должен составить 0 рублей.

2. Дарение

После 1 января 2006 года при переходе имущества в порядке дарения в собственность физическое лицо освобождается от налога на дарение, но должно уплатить подоходный налог 13%, если в качестве подарка принимает недвижимость, транспортные средства, акции, доли, паи. Для остальных видов имущества подоходный налог в 13% не уплачивается.

От подоходного налога на имущество, переходящее в порядке дарения, освобождаются члены семьи или близкие родственники. В соответствии с Семейным кодексом РФ это супруги, родители и дети, в том числе полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Основанием для освобождения от уплаты налога является предоставление документа, подтверждающего факт родства, или наличие семейных отношений. Такими документами могут быть: свидетельство о браке, свидетельство о рождении и др.

Тем же кто не является родственником дарителя - нужно заплатить 13 процентов от стоимости полученного в дар имущества (п. 1 ст. 224 НК). Срок уплаты налога - до 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК).

После 1 января 2006 года человек, получивший в подарок жилой дом, квартиру, дачу или садовый домик обязан, как и раньше, платить налог на имущество.

Наследники и одаряемые обязаны подать декларацию в инспекцию по месту своего жительства и сообщить инспектору о том, что ими был получен доход (согласно пункту 4 статьи 229 Налогового кодекса в декларациях должны указываться все доходы физического лица за год). Это означает, что даже если наследник или одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ со всей суммы имущества, декларацию о доходах он подать все равно обязан. В ней он сообщает сумму полученного дохода, и указывает, что согласно п. 18 или п. 18.1. ст. 217 НК РФ этот доход освобожден от уплаты НДФЛ. Декларацию нужно подавать до 30 апреля года, следующего за годом, когда было получено наследство или имущество в дар. За неподачу декларации предусмотрен штраф 100 рублей - если вы освобождены от уплаты налога. А если налог нужно было заплатить, то штраф составит пять процентов от суммы налога (п. 1 ст. 119 НК)

3. Наследование

До того как были введены в действие новые правила уплаты налога на дарение и наследование действовал Закон РФ от 12 декабря 1991 г. №2021-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

По старому закону налогом на дарение и наследование облагалось практически любое имущество, которое переходило в собственность от одного гражданина к другому по наследству или по дарению. Причем ставки налога устанавливались в зависимости от стоимости имущества, а также от того, к какой очереди наследников относится получатель наследства. Закон не учитывал что физические лица, которые получают имущество в порядке наследования или дарения, зачастую принимали непосредственное участие в том, как создавалось или накапливалось это имущество. Они все равно должны были уплатить налог.

С 1 января 2006 года налога на имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, как такового нет. А пункт 18 статьи 217 Налогового кодекса освободил имущество, которое получают наследники (по закону или по завещанию) от налога на доходы физических лиц. В итоге, получилось, что с начала 2006 года вступить в наследство можно бесплатно.

4. Налоги с физического лица при сдаче квартиры в наем

Если в наем сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, - соответствующий договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными).

Представление декларации не потребуется в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу и соответствующая сумма налога уже была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей.

Сдача в аренду двух или большего количества жилых помещений или сдача в аренду нежилого имущества считается предпринимательской деятельностью при условии, что помещения приобретались с целью последующей сдачи в аренду. Поэтому, во-первых, в отношении полученных доходов должен быть исчислен и уплачен НДС, во-вторых, физическое лицо должно быть в установленном порядке зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. На это стоит обратить особое внимание, так как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности - статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. руб.

При регистрации необходимо выбрать, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем приведет, как уже упоминалось, к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18%. Таким образом, совокупное налогообложение составит 31% (13% НДФЛ + 18% НДС). Чтобы уменьшить налоговые отчисления можно применять специальный налоговый режим, называющийся "упрощенной системой налогообложения" (УСН).

Применение данной системы заменяет уплату НДС, НДФЛ и ЕСН уплатой единого налога. Ставка такого налога может составлять 6% или 15%. Ставка выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем может быть изменена с уведомлением налогового органа с начала следующего года (ежегодно). Ставка в размере 6% применяется в отношении валового дохода без учета расходов. Ставка в размере 15% применяется в отношении прибыли (доходы за вычетом произведенных расходов). Так как сама по себе деятельность по сдаче имущества в аренду не влечет больших затрат, то можно рекомендовать в данном случае применение ставки налога в 6% от размера всего полученного дохода. Следует учитывать ограничения, которые налагает УСН - сумма совокупного годового дохода не должна превышать 20 млн. руб. А стоимость имущества, сдаваемого в аренду, - 100 млн. руб.

7. Последствия неуплаты налогов для физ. лиц

Налоговые органы хорошо информированы, любые изменения, связанные с недвижимостью, автоматически регистрируются в их базе данных. Факт снятия с учета объекта недвижимости означает возможность получения дохода физическим лицом в связи с продажей объекта. В этом случае налоговый орган предлагает подать декларацию о полученном доходе.

В соответствии с НК РФ непредставление названного документа в установленный срок влечет взыскание штрафа в размере 5% с суммы налога, подлежащей уплате. Если сроки непредставления налоговой декларации затягиваются, сумма штрафов увеличивается, кроме того, при несвоевременной уплате налога начисляют пени: из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день опоздания.

Предусмотрена также уголовная ответственность. Так, в соответствии со ст. 198 Уголовного кодекса РФ (далее - УК РФ) уклонение от уплаты налогов в крупных размерах влечет взыскание штрафа в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от одного года до двух лет, либо арест на срок от четырех до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

За уклонение от уплаты налогов (в особо крупном размере) взимают штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишают свободы на срок до трех лет.

По трактовке УК РФ крупным размером может быть признана сумма неуплаченных налогов и сборов от 50 тыс. до 1,5 млн. руб.; особо крупным - от 500 тыс. до 7,5 млн. руб.

Тема 7. Управление недвижимостью

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ (прил. 7);

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости;

- управление системами нежилой недвижимости;

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8% до 50% в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. Определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь - арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

* общие данные об объекте;

* контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

* задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

* данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

* внутренние и наружные поверхностные конструкции;

* плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

* плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

* количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

* ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

* инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

* данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы (), как правило, формируют три группы затрат:

,

где К_пл. - коммунальные платежи;

О_б - отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

З_о.н. - затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат К_пл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.

Отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды О_б, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:

,

где - отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду);

- ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

,

- балансовая стоимость арендуемого имущества, являющейся основой расчета обязательных платежей управляющей компании;

- норма амортизационных отчислений в коэффициентах;

n₁ - норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;

n₂ - планируемая прибыль подрядчика, %;

n₃ - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;

Н_им - налог на имущество;

- отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

Н_им (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (S_i), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

,

S_i - площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

Н_зем. - нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

Н_уб. - плата за уборку территории - по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат З_о.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

1. прямые затраты (З):

- на материалы;

- на аренду офисного помещения или при наличии собственного офисного помещения - амортизацию;

- на амортизацию оборудования;

- на заработную плату;

- на отчисления во внебюджетные фонды;

- на коммунальные расходы;

- на транспортные;

- на прочие;

2. накладные расходы (HP):

- стоимость консультационных услуг;

- стоимость услуг аудитора;

- представительские расходы;

- расходы на рекламу;

- прочие расходы;

3. налоги (Н):

- на имущество;

- на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы; - прочие.

Сумма затрат З_о.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

3_о.н. = 3 + НР + Н

Затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения:

,

где З_о.н. - удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений;

S_общ - общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений;

S_p - площадь арендуемого помещения.

При проведении таких расчетов управляющая компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности,

В структуре расчета арендной платы используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые устанавливаются законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

Дополнительным источником может служить объем услуг, оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и мебели.

Потенциальный Доход - суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход - это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Санкт-Петербурге действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.

Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

Размещено на Allbest.ru