СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТOДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1 Особенности недвижимости как экономической категории

1.2 Особенности управления объектами недвижимого имущества

1.3 Институциональная основа управления муниципальной недвижимостью в РФ

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕНОСТЬЮ ГОРОДА САЯНСКА

2.1 Общие цели, задачи управления и распоряжения муниципальной собственностью города Саянска

2.2 Практика управления муниципальным недвижимым имуществом города Саянска

2.3 Анализ эффективности использования муниципальной недвижимости в решении социально значимых задач города Саянска

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПОЕКТА СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА САЯНСКА

3.1 Обоснование необходимости совершенствования системы управления муниципальным имуществом города Саянска

3.2 Разработка проекта совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью

3.3 Социально - экономический эффект от реализации проекта

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.

Объектом исследования дипломного проекта является деятельность Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Саянска.

Предмет исследования дипломного проекта - деятельность Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Саянска в сфере управления муниципальным недвижимым имуществом.

Целью дипломного проекта является обоснование мероприятий, способствующих повышению эффективности управления муниципальным недвижимым имуществом г. Саянска для решения социально значимых задач. Для выполнения указанной цели дипломного проекта необходимо решить следующие задачи:

1) рассмотреть нормативно-правовые основы управления муниципальным имуществом в РФ;

2) проанализировать практику деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Саянска;

3) выработать предложения по повышению эффективности управления муниципальным недвижимым имуществом г. Саянска.

Работа имеет традиционную структуру и состоит из трех разделов, введения, заключения и списка литературы.

В первом разделе рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов - ведущих специалистов данного сектора.

Второй раздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальной недвижимости для решения социально экономических задач в городе Саянске. В данном разделе приводится подробный анализ работы КУМИ года Саянска. В заключении аналитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящих более эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решении социальных задач.

В третьем разделе предложены пути решения данных проблем. В данном разделе приведена разработка проекта реконструкции имеющегося здания для организации там, на базе муниципально-частного партнерства спортивно-досугового центра. А так же приведен подробный экономический расчет проекта.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных ученых в области теории изучения объектов недвижимости. Изучению принципов и методов управления муниципальным хозяйством, комплексному подходу к социально-экономическому развитию муниципального образования посвящены работы Барыгина И.Н., Воронин А.Г., Гневко В.А., Королев С.В., Шумянкова Н.В., Юшина Е.А.

Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы. В первой главе будут рассмотрены теоретические составляющие управления недвижимости. Вторая глава посвящена исследованию управления объектами недвижимости МО «г.Саянска». В третьей главе рассмотрены основные проблемы и пути совершенствования процесса управления объектами недвижимости.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТOДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ

ИМУЩЕСТВОМ

1.1 Особенности недвижимости как экономической категории

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст.21, 1922г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994г., согласно ст.130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» [2; с.89.]. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» [2; с.89] ( см.табл.1.1).

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - нематериальные активы; - информацию; - другие исключительные права
Участки недр
Обособленные водные объекты
Все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону)

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (см. рис. 1.1).



Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Из всех существующих товаров недвижимое имущество является наиболее фундаментальным и основательным. Оно обладает специфическими характеристиками и свойствами, основные из которых следующее:

1. Долговечность. По сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны. Долговечность объектов недвижимости позволяет выделять из права собственности на объект другие имущественные права (аренда, безвозмездное пользование и т.д.), обеспечивая одновременное существование целого ряда различных интересов в одном и том же объекте. Другим преимуществом долговечности является возможность использования недвижимости в качестве объекта вложения капитала, поскольку стоимость недвижимости может возрастать с течением времени.

2. Стационарность. Стационарность объектов недвижимости исходит из сущности недвижимости. Фиксированность местоположения влияет на экономические характеристики данного товара и срок его реализации. При отсутствии возможности перемещения недвижимости повлиять на срок реализации можно путём изменения способа её использования.

3. Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален. Его уникальность связана, во - первых, со стационарностью объектов. Во - вторых, - с разнообразием потребительских предпочтений, количественных и качественных характеристик, формирующих объект. Формированию уникальных характеристик объектов недвижимости способствует возможность добавления улучшений, т.е. инвестиций в объект.

4. Низкая ликвидность. Низкая ликвидность товара на рынке недвижимости является следствием его уникальности и стационарности. Вследствие уникальности этого товара возрастают издержки по его поиску и времени реализации. Стационарность не позволяет переместить объект недвижимости в регион с более высоким спросом.

5. Высокая стоимость. Высокая стоимость объектов недвижимости обусловлена затратностью процессов их создания, поддержания и реализации, а также большим количеством организационных процедур, сопровождающих каждый из этих этапов.

Наличие у товара - недвижимости данной особенности оказывает влияние на поведение экономических субъектов на рынке в целом. Оборот недвижимости способен в значительной степени повлиять на благосостояние домохозяйств, изменить объёмы текущего потребления, поскольку для приобретения товара на рынке недвижимости необходимо наличие значительного капитала. С другой стороны, именно эта особенность позволяет использовать недвижимость в качестве средств сбережения или объекта для инвестиций. Зависимость таких макроэкономических показателей, как сбережения, потребление и инвестиции от развития рынка недвижимости и стоимости товара на нём позволяет сделать вывод о важность учёта показателей рынка недвижимости при анализе общего состояния экономики и расчёте ВВП.

Особенности рынка недвижимости и обращающегося на нём товара дают возможность определить степень совершенность данного рынка. Для определения степени совершенности рынка Г.М.Стерник произвёл сопоставление определённых параметров данного рынка с соответствующими параметрами рынка совершенной конкуренции [43; с.10]. Несмотря на очевидную условность подобного сопоставления, которая связана с отсутствием в реальной жизни такого понятия, как рынок совершенной конкуренции, оно, тем не менее, позволяет вывести заключение о степени совершенности рынка недвижимости (см. табл.1.2). В данном случае рынок совершенной конкуренции рассматривается как некий эталон, совершенство экономического развития.

Таблица 1.2

Степень совершенности рынка недвижимости в сравнении с рынком совершенной конкуренции

параметр сравнения	рынок совершенной конкуренции	рынок недвижимости
ликвидность товара	высокая	Низкая
эластичность спроса и предложения	высокая	Низкая
скорость установления экономического равновесия	высокая	Низкая
степень информированности участников	высокая	Низкая
размер издержек и рисков	низкий	Высокий
уровень конкуренции на рынке	высокий	Низкая
степень государственного вмешательства	низкий	Высокая

Особенности товара на рынке недвижимости обусловили значительное различие степени его совершенности по сравнению с рынком совершенной конкуренции. Стационарность объектов недвижимости ведёт к снижению их ликвидности, росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; высокая стоимость ведёт к необходимости привлечения крупных пороговых инвестиций для вхождения в отрасль и тормозит развитие конкуренции.

Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе не только физические составляющие - землю и постройки, - но и совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих. Наличие различных прав на один объект недвижимости является одной из главных особенностей рынка недвижимости, которая позволяет ему рассматриваться одновременно в нескольких плоскостях и функционировать более оперативно.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно - оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения её коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы с стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заёмного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определённым признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет своё наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара - это невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей).

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке - продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке - приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" РФ 2001 г. Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения дополнительных денежных средств в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом (КУИ) в срок, установленный его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости.

Муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности. Статья 12 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Статья 130 п. 1 Конституции гласит, что местное самоуправление обеспечивает владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Ст. 215 Гражданского кодекса РФ определяет в качестве субъектов права муниципальной собственности муниципальные образования. И то, что собственность принадлежит муниципальным образованиям, придает ей публичный характер, так как муниципальное образование представляет собой публично-правовое явление.

Органы местного самоуправления поселений и органы местного самоуправления городских округов вправе в соответствии с уставами муниципальных образований принимать решение о привлечении граждан к выполнению на добровольной основе социально значимых для поселения и городского округа работ (в том числе дежурств) в целях решения вопросов местного значения поселений и вопросов местного значения городских округов.

К социально значимым работам могут быть отнесены только работы, не требующие специальной профессиональной подготовки. К выполнению социально значимых работ могут привлекаться совершеннолетние трудоспособные жители поселений и городских округов в свободное от основной работы или учебы время на безвозмездной основе не более чем один раз в три месяца. При этом продолжительность социально значимых работ не может составлять более четырех часов подряд.

Полномочия органов местного самоуправления осуществляются органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских округов и органами местного самоуправления муниципальных районов самостоятельно. Подчиненность органа местного самоуправления или должностного лица местного самоуправления одного муниципального образования органу местного самоуправления или должностному лицу местного самоуправления другого муниципального образования не допускается.

Отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями на неограниченный срок либо, если данные полномочия имеют определенный срок действия, на срок действия этих полномочий.

Финансовое обеспечение отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, осуществляется только за счет предоставляемых местным бюджетам субвенций из соответствующих бюджетов.

Органы местного самоуправления имеют право дополнительно использовать собственные материальные ресурсы и финансовые средства для осуществления переданных им отдельных государственных полномочий в случаях и порядке, предусмотренных уставом муниципального образования.

Статьи 48 и 125 Гражданского кодекса РФ установили, что органы местного самоуправления являются юридическими лицами и действуют от своего имени самостоятельно. Приобретение, осуществление имущественных и личных неимущественных прав и обязанностей от имени муниципальных образований возлагается только на органы местного самоуправления. Для населения таких прав и обязанностей не предусмотрено ни в Конституции, ни в Гражданском кодексе РФ. Но при этом собственником остается все население муниципального образования.

Органы местного самоуправления могут передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам на возмездной или безвозмездной основе, сдавать их в аренду, отчуждать. Если на территории муниципальных образований имеются незадействованные в местном хозяйственном обороте объекты, то они (образования) могут сдавать их в аренду или продавать в целях пополнения доходной части бюджета.

В настоящее время в ряде субъектов РФ приняты законы о местном референдуме, которые позволяют сообществу граждан муниципального образования непосредственно осуществлять процесс управления муниципальной собственностью.

Актуален и вопрос о разграничении полномочий Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований по регулированию порядка приобретения и прекращения права муниципальной собственности. По этому поводу Е. Колюшин отмечает: в соответствии с Гражданским кодексом РФ, ни субъекты Федерации, ни муниципальные образования не могут устанавливать особенности приобретения и прекращения права муниципальной собственности. Однако Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации» устанавливает в п. 4 ст. 29 право органов местного самоуправления самостоятельно определять порядок и условия приватизации муниципальной собственности. Эта норма федерального закона делегирует местному самоуправлению полномочие, которое согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ должно быть урегулировано законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Однако вывод о делегировании муниципальным образованиям государственных полномочий по установлению порядка приватизации, думается, неточен. Вопросы регулирования приобретения и прекращения права муниципальной собственности - смены собственника муниципального имущества относятся к гражданскому законодательству, т.е., в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, - к предметам ведения Российской Федерации. Таким образом, ее субъекты не могут регулировать своими законами особенности приобретения и прекращения права муниципальной собственности. При этом муниципальные образования регулируют порядок и условия приватизации муниципального имущества не в результате наделения их соответствующими государственными полномочиями, а по праву собственника муниципального имущества.

В отличие от норм муниципального права, основные из которых устанавливает Российская Федерация, менее общие - ее субъекты, а наиболее конкретные - муниципальные образования, полномочия по регулированию порядка осуществления прав муниципальной собственности распределяются только между Российской Федерацией, которая устанавливает соответствующие нормы гражданского права, и муниципальным образованием, как собственником муниципального имущества, свободным в осуществлении этих прав в той мере, в которой они не ограничены федеральными законами, без какой-либо необходимости делегировать муниципальному образованию государственные полномочия по регулированию порядка и условий приватизации муниципальной собственности.

Отметим, что территориальное самоуправление не заменяет территориального управления. Последнее как деятельность, осуществляемая профессионалами-госслужащими в том или ином регионе, имеет свою цель - процесс организации производства, размещения и развития производительных сил, а также способы вовлечения в оборот природных ресурсов исходя из народнохозяйственных интересов. Территориальное самоуправление имеет своим объектом удовлетворение потребностей поселенческих коллективов людей за счет их активности, творческого потенциала и самоорганизации.

1.2 Особенности управления объектами недвижимого имущества

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в собственности муниципального образования может находиться только четыре категории имущества:

1) имущество, предназначенное для решения вопросов местного значения, установленных данным Федеральным законом;

2) имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ;

3) имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений;

4) имущество, необходимое для решения вопросов, право решения, которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами и которые не отнесены к вопросам местного значения.

При этом органы местного самоуправления вправе самостоятельно решать какие виды муниципального имущества в пределах перечня, определенного законом, необходимы им для решения вопросов местного значения. В случае возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не относящееся ни к одной из вышеперечисленных категорий, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Органы местного самоуправления до 1 января 2009 года должны осуществить в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, не относящегося ни к одной из вышеперечисленных категорий и находящегося в муниципальной собственности на день вступления в силу указанного Федерального закона. Данные положения Федерального закона создают правовые гарантии, предусматривающие использование муниципальной собственности в целях удовлетворения потребностей населения муниципального образования. Вместе с тем, необходимо учитывать, что в этом случае органы местного самоуправления лишаются дополнительных доходов, поступающих в местные бюджеты от использования муниципальной собственности.

В связи с этим по-прежнему остается актуальной задача повышения эффективности использования муниципального имущества. Эту задачу необходимо решать, в частности, за счет обеспечения полной инвентаризации объектов муниципальной собственности, проведения государственной регистрации прав на объекты муниципальной собственности, вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, четкого разграничения и скоординированности полномочий всех структурных подразделений администрации города, участвующих в процессе управления недвижимостью, установления жесткого контроля за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Кроме того, необходимо создать методическое обеспечение эффективного управления, в основу которого должны быть положены научно обоснованные, достоверные оценки эффективности управления объектами муниципальной собственности. При этом необходимо выделить основные понятия эффективности управления муниципальным имуществом:

1. Экономическую эффективность, определяемую отношением доходов муниципального образования, получаемых за определенный период от принадлежащих ему объектов, к затратам на содержание, использование, функционирование указанных объектов, обусловившим получение доходов, включая затраты на управление;

2. Социальную эффективность, которая определяется отношением социальных результатов, приносимых объектами муниципальной собственности за определенный период, измеренных в денежном выражении, к затратам на получение этих результатов;

3. Функциональная эффективность системы управления муниципальной собственностью, определяемая полнотой реализации функций управления, которая может быть выражена в виде соотношения набора реализуемых функций управления муниципальной собственностью к расходам на управление ею. Перечень функций управления муниципальной собственностью может быть построен на основе официальных положений, регулирующих деятельность органов управления муниципальной собственностью. Такой набор может рассматриваться как нормативный.

К основным социальным эффектам, достигаемым за счет муниципальной собственности, следует отнести:

-повышение уровня и качества жизни, удовлетворение материальных и духовных потребностей населения непосредственно и путем развития сферы социальных услуг;

-расходование на социальные нужды части дохода, приносимого муниципальным имуществом;

- создание условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики.

Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном структурном подразделении. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка и всех связанных с ним зданий, сооружений.

В целях повышения эффективности регулирования земельно-имущественных отношений, обеспечения администрации города достоверной информацией об объектах муниципальной собственности, организации единой системы регистрации, учета и управления недвижимостью, для проведения политики администрации в области социально-экономического развития города концепция включает мероприятия по внедрению информационной системы единого муниципального кадастра.

Задачей этих мероприятий является создание механизма, обеспечивающего ведение кадастра недвижимости на основе земельного кадастра путем информационного и технологического совмещения программно-технических комплексов городских информационных систем, содержащих информацию об объектах земельно-имущественного комплекса и регистрации прав на недвижимое имущество.

Под единым муниципальным кадастром понимается объединенная информационная система на базе электронной карты и единых справочников, объединяющая реестры и кадастры, характеризующие комплексное социально-экономическое развитие города.

Несмотря на то, что в результате массовой приватизации более 50% предприятий стали частными, ряд поставленных целей не был достигнут: не сформирован широкий слой эффективных частных собственников, структурная перестройка экономики не привела к желаемому повышению эффективности.

Для устранения перечисленных негативных тенденций необходимо изменить приоритеты муниципальной политики в области приватизации, разработать и реализовать новые подходы к решению вопросов, связанных с управлением муниципальным имуществом. Для достижения указанной цели необходимо решение следующих задач:

-создание благоприятной экономической среды для развития бизнеса;

-вовлечение в гражданский оборот максимального количества объектов муниципальной собственности, оптимизация структуры муниципальной собственности, включая структуру участия муниципального образования в хозяйственных обществах, уменьшение расходов местного бюджета на управление муниципальным имуществом;

- привлечение инвестиций, прежде всего за счет инвесторов, заинтересованных в долгосрочном развитии предприятий, готовых взять на себя обязательства по реализации инвестиционных и (или) социальных условий и, безусловно, их выполнять;

- обеспечение контроля за выполнением обязательств собственниками приватизируемого имущества. Настоящая концепция основывается на следующих основных принципах:

1) решение о целесообразности приватизации муниципального имущества разрабатывают органы по управлению муниципальным имуществом совместно с заинтересованными структурными подразделениями администрации с позиции повышения эффективности его использования;

2) способ приватизации каждого объекта определяется на основании анализа его эффективности.

Основными мерами, призванными обеспечить достижение цели в области приватизации должны стать:

- дифференцированный подход к приватизации объектов муниципальной собственности;

- расширение способов приватизации;

- продажа муниципального имущества с рассрочкой.

Приватизация должна рассматриваться как структурный элемент единой муниципальной политики, направленной на получение в перспективе отдачи от приватизации в форме налогооблагаемой базы, создания дополнительных рабочих мест, наполнения отечественного рынка товарами и услугами российский товаропроизводителей. При принятии решений о приватизации необходимо учитывать социальные последствия приватизации, включая вопросы социального развития приватизируемых объектов, охраны окружающей среды и здоровья граждан.

Методы реализации муниципальной политики в области приватизации имеют свою специфику в зависимости от вида муниципального имущества.

При приватизации необходимо:

1) определить оптимальное количество объектов, осуществить преобразование в акционерные общества;

2) провести в сжатые сроки приватизацию объектов незавершенного строительства, зданий и сооружений, не используемых для муниципальных нужд;

3) проводить в целях повышения эффективности продажи акций, находящихся в муниципальной собственности, широкомасштабные маркетинговые исследования для выявления потенциального спроса на них.

Таким образом, для устранения х негативных тенденций необходимо изменить приоритеты муниципальной политики в области приватизации, разработать и реализовать новые подходы к решению вопросов, связанных с управлением муниципальным имуществом.

1.3 Институциональная основа управления муниципальной недвижимостью в РФ

Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной деятельности, -- лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого). Однако муниципальная недвижимость используется крайне неэффективно.

В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.(12)

Выполнение муниципалитетом функций собственника реализуется через организационно-распорядительную деятельность по управлению муниципальным имуществом. Управление муниципальным имуществом рассматривается двояко:

1. управление недвижимостью, которое охватывает ряд аспектов: регулирование (формирование) общих условий рынка недвижимости, организация земельного хозяйства, жилищное дело

2. управление движимым имуществом: рассматривается, как правило, с точки зрения формирования и использования фондов денежных средств местного сообщества (муниципальных финансов).

Управление объектами недвижимости, принадлежащими городу, предполагает передачу их в оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду в различных формах, куплю-продажу, в том числе с рассрочкой платежа и т.п.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части, зеленые насаждения и пр., составные части которого могут принадлежать разным владельцам.

Объект управления может использоваться как для предпринимательской деятельности, так и для решения социальных задач.

Органы городской администрации консолидируют пользователей объекта управления для эффективного использования, восстановления и реновации общей собственности.

Собственность муниципалитета является материально-технической базой функционирования его экономики, поэтому эффективное использование недвижимости должно стать одной из основных задач муниципальных органов власти и управления, т. к. экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу.

В муниципалитетах находится имущество, относящееся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности и иным формам собственности.

Среди объектов гражданских прав, которые могут находиться в городской собственности, основными являются права на вещи, а точнее на недвижимые вещи. Право собственности определяется как принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которые собственник в лице своих компетентных органов осуществляет по своему усмотрению и в своих интересах. В соответствии с классификацией, используемой в юридической науке, имущество делится на движимое и недвижимое. Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям. Недвижимости, как любому значимому классу объектов управления, присущи определенные особенности, требующие специфических подходов при построении системы управления этими объектами.

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень цен на объекты недвижимости, устанавливает ставки аренды и цены на предлагаемые услуги. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, предложение - уровнем развития экономики. Помимо рыночной конъюнктуры, важным фактором, влияющим на управление недвижимостью, является правовая и нормотворческая деятельность официальных органов власти по созданию, содержанию и развитию недвижимости. Очевидно, что для эффективного управления муниципальной недвижимостью необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения.

Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах: сдача в аренду хозяйствующим субъектам; продажа; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям; передача в доверительное управление профессиональным управляющим; передача в безвозмездное пользование, в лизинг и т. п. Однако сейчас необходимо говорить не просто об управлении, а об эффективном управлении.

В настоящее время проблема эффективности управления муниципальной недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

Структура и состав муниципальной собственности показывает, что она включает в себя много самостоятельных элементов: землю, государственный и муниципальный жилищный фонды, нежилые помещения, имущественные комплексы, пакеты акций и доли в уставных капиталах предприятий, движимое и иное имущество. Каждый из указанных элементов характеризуется качественной однородностью, имеет ярко выраженную специфику, в том числе и с точки зрения форм и методов управления.

Независимо от типа недвижимости (жилая, офисная, многофункциональная недвижимость) требуется четкое определение целей ее существования, поскольку недвижимость можно рассматривать как:

потребительскую стоимость, удовлетворяющую потребности в жилище, отдыхе, развлечениях;

фактор производства в форме основных производственных фондов;

источник дохода.

Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:

1) муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;

2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) - детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению;

социально значимая недвижимость, которая частично используется или может быть использована в коммерческих целях;

3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи в аренду или внесения взноса в уставный капитал; передачи в Доверительное Управление.

встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций. В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения могут быть выделены из его состава без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или арендатору;

отдельные помещения в составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут быть переданы в аренду или пользование.

Основной целью управления социально значимой городской недвижимостью является снижение затрат на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования.

Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города;

повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости;

обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания;

увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов;

создание благоприятных условий для активизации деловой активности.

Выделим из городского имущественного комплекса объекты недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств.

Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные.

Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление.

Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.

Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются:

продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности;

продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа;

продажа незавершенных объектов.

К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью.

Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики.

Управление имущественными комплексами, находящимися в собственности города, принципиально отличается от управления однородными объектами собственности. Имеется в виду не непосредственное управление комплексами, а управление соответствующими видами коммерческой деятельности, для осуществления которой используются имущественные комплексы, предоставленные городом как собственником. Как правило, имущественные комплексы, включающие земельные участки, нежилые помещения, инженерные сети, передаются городской администрацией унитарным и казенным предприятиям, учреждениям на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

На основании изложенного становится очевидным, что для повышения доходности использования недвижимости целесообразно выводить имущественные комплексы из сферы хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, сдачи в аренду, продажи, с целью их передачи профессиональным управляющим.

Результаты анализа динамики развития объектов недвижимости в муниципалитетах показывают, что существуют программы строительства жилья и объектов социально-культурного назначения с отлаженным механизмом их финансирования, бурно развивается строительство объектов, используемых в предпринимательской деятельности - торговые сети, объекты представления платных услуг (автосервисы, мойки, объекты телекоммуникаций), благоустраиваются городские территории, развивается стационарная реклама, применяется художественное оформление и подсветка зданий, улиц, мест отдыха, развлекательных центров. Однако содержание объектов недвижимости оставляет желать лучшего.

Методы оперативного управления должны выбираться для каждого конкретного объекта (группы объектов) тем управляющим, которому собственник поручает достижение определенных целей, характерных для этого объекта (группы объектов).

Необходимость изменения способов и методов управления недвижимостью обусловлена и другими причинами. Муниципалитет, являясь собственником, в лице своих органов сочетает две функции: собственника недвижимого имущества и управляющего субъекта. Причем методы, посредством которых осуществляется управление, преимущественно административные (установление ставок земельного налога, арендной платы, коэффициентов пересчета в зависимости от видов деятельности арендаторов). Используя такие методы, невозможно учитывать особенности каждого объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к снижению поступлений средств в городской бюджет. С целью учета особенностей каждого объекта, необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих опыт работы с потенциальными заказчиками и инвесторами, владеющих методиками и технологиями управления недвижимостью.

Законным основанием для передачи недвижимого имущества управляющей компании является договор доверительного управления имуществом. Необходимо отметить основные черты и особенности такого договора.

Доверительное управление - это институт российского права, появившийся на современном этапе развития рыночных отношений. Появление такой правовой формы обусловлено стремлением повысить эффективность управления хозяйственной деятельностью и имуществом.

Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя - административный. В новых условиях хозяйствования этот метод оказался неэффективным из-за отсутствия экономической заинтересованности ответственного лица, создающей условия для злоупотреблений. Это послужило причиной создания системы привлечения хозяйственного руководителя не на административной, а на гражданско-правовой, коммерческой основе, при которой руководитель оказался бы материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее эффективности, нес бы ответственность за нерезультативность своей деятельности.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует договор доверительного управления имуществом, собственник не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению имуществом, переданным ему в доверительное управление.

Для достижения положительного экономического результата социально-ориентированной управляющей организации необходимо иметь надежное обеспечение для доступа к недорогим и долгосрочным инвестиционным ресурсам, каковым может являться собственное недвижимое имущество. В этом случае реализованные инвестиции дополнительно повышают кредитоспособность организации.