Совершенствование системы управления муниципальным имуществом на примере города Саянска

Формирование и введение новых механизмов управления недвижимостью осложняется несовершенством организационного и правового законодательства. Отсутствие в России права на частную собственность течение семи десятилетий, тотальный характер государственной собственности на землю, сложившиеся традиции централизованного управления через множество специализированных отраслевых структур привели к тому что, значительное количество объектов недвижимости приобрело своеобразный статус объектов со многими сособственниками.

Для большинства объектов недвижимости и имущественных комплексов точные границы земельных участков и состав имущества остаются незафиксированными и документально не оформленными. При этом российским законодательством установлены различные права собственности и методы управления земельными участками и зданиями, сооружениями, расположенными на этих участках. К тому же отсутствует практический опыт управления недвижимостью с привлечением профессиональных управляющих и не получила необходимого развития соответствующая нормативная база. Механизм доверительного управления находится в начальной стадии становления, конструктивные прецеденты единичны и претерпевает значительные трудности в процессе своего развития. Это объясняется отсутствием закона «О доверительном управлении» и разработанных в его развитие нормативных документов.

В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, муниципальные собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией.

Для комплексной реализации городской программы развития, связанной с повышением эффективности управления городской недвижимостью, необходимо обеспечить подготовку квалифицированных профессиональных управляющих. Проведение следующего комплекса мероприятий позволит городской администрации:

создать единый стандарт качества подготовки профессиональных управляющих городской собственностью;

унифицировать требования, предъявляемые к управляющим городской собственностью;

формализовать процедуру проведения конкурсов на управление городскими объектами недвижимости и долями участия города в инвестиционных проектах, тем самым существенно снизив связанные с этим издержки;

уменьшить риски возникновения убытков в городском бюджете от неквалифицированного управления городской недвижимостью и долями участия города в инвестиционных проекта, а также существенно повысить реальные доходы в городской бюджет, активизировать инвестиционный процесс в городе, обеспечив в конечном итоге, условия для наиболее полного удовлетворения социально-экономических потребностей населения.

Как уже отмечалось, недвижимость является одним из важнейших ресурсов деятельности муниципалитета наряду с материально-техническими, финансовыми и человеческими ресурсами, а недвижимое имущество является важнейшим имущественным компонентом. Так, по мнению западных специалистов оценочная стоимость недвижимости составляет от 50 до 60 процентов национального богатства стран. Однако в структуре недвижимости значительную часть занимают объекты, которые не приносят дохода при их использовании (например, объекты социального и культурного назначения).

Профессиональные управляющие владеют таким методом управления как работа с портфелем недвижимости, при помощи которого возможно рациональное содержание как доходных, так и убыточных объектов путем направления денежных средств, полученных с доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие дохода.

Для повышения эффективности управления городской недвижимостью необходимо решить, по крайней мере, три группы проблем, которые условно подразделяются на стратегические, технические и организационные.

Стратегической проблемой является формирование целей управления разными группами объектов городской недвижимости.

К техническим проблемам относятся:

стандартизация процедур инвентаризации и оценки городской недвижимости;

стандартизация форм учета и отчетности по бюджету объекта и портфеля недвижимости;

выработка основных критериев эффективности для каждой группы объектов.

Организационные проблемы связаны с подготовкой квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.

Проводимые на современном этапе социальные и экономические реформы обусловливают необходимость создания новой организационной, законодательной и нормативной базы для решения проблем эффективного управления государственной и муниципальной недвижимостью. В этих условиях одно из первых мест занимает проблема развития и реорганизации структуры управления городским хозяйством в целом и недвижимостью как частью этого хозяйства, т. к. эффективное управление недвижимым имуществом позволит решить социально-экономические проблемы города, повысит жизненный уровень населения.[28]

В заключении, обобщая вышеизложенное, хотелось бы отметить следующее:

Что хотя исследование муниципальной собственности является сложным процессом, но эта тема одновременно является актуальной и интересной, так как с собственностью непосредственно связаны экономические интересы каждого члена, всех слоев, групп населения в любом обществе, муниципальная собственность составляет экономическую основу местного самоуправления.

Довольно широкий состав элементов муниципальной собственности создает все условия органам местного самоуправления для обретения настоящей власти.

Следует отметить, что, несмотря на декларированную законодательством бюджетную самостоятельность органов местного самоуправления, уровень собственных и закрепленных на постоянной или долговременной основе доходов очень мал. Система межбюджетных отношений не отлажена, отсутствует единая методическая основа для выравнивания бюджетной обеспеченности муниципальных образований. Это происходит на фоне общего тяжелого финансового состояния и дефицитности бюджетов всех уровней. Число муниципальных образований -- бюджетных “доноров” очень невелико. В результате органы местного самоуправления не всегда имеют достаточный объем ресурсов для обеспечения нормальной жизнедеятельности населения, возможности прогнозирования и планирования.

Система управления муниципальной недвижимостью имеет свою специфику, определяемую в основном спецификой использования муниципальной недвижимости.

Критерием эффективности использования муниципального имущества может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологической безопасности и т.д.

Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования муниципальной недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второго - созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего - максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

На основании оценки эффективности использования объектов муниципальной недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Исследовав теоретическую основу муниципальной недвижимости можно сделать следующие выводы:

· Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка.

· Полномочия органов местного самоуправления осуществляются органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских округов и органами местного самоуправления муниципальных районов самостоятельно.

· Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном структурном подразделении. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка и всех связанных с ним зданий, сооружений.

· Для наиболее эффективного управления социально значимыми объектами недвижимого имущества необходима четкая стратегия развития и разработкой необходимого комплекса мероприятий для ее реализации.

· Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования муниципальной недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕНОСТЬЮ ГОРОДА САЯНСКА

2.1 Общие цели, задачи управления и распоряжения муниципальной собственностью города Саянска

Целями управления и распоряжения муниципальным имуществом являются:

- укрепление экономической основы городского самоуправления;

- приумножение и улучшение состояния недвижимости, являющейся муниципальной собственностью;

- увеличение доходов бюджета города;

- повышение эффективности использования муниципальной собственности;

- обеспечение исполнения обязательств муниципального образования как участника гражданского оборота.

Задачами управления и распоряжения муниципальным имуществом города Саянска являются:

- обеспечение полного и непрерывного пообъектного учета и движения муниципального имущества;

- сохранение муниципального имущества, необходимого для обеспечения потребностей населения города;

- выявление и применение наиболее эффективных способов использования муниципального имущества;

контроль за сохранностью и использованием муниципального имущества по целевому назначению;

- формирование информационной базы данных, содержащей достоверную информацию о составе недвижимого и движимого муниципального имущества, его техническом состоянии, стоимостных и иных характеристиках.

Учет, управление и распоряжение муниципальным имуществом от имени муниципального образования “город Саянск” осуществляет Администрация города Саянска в лице Управления имущественных отношений Администрации города (далее - Управление), за счет средств, выделенных для этих целей из бюджета города.

Объекты, составляющие имущественную казну города Саянска

Имущественная казна состоит из недвижимого и движимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, не закрепленного за муниципальными предприятиями, учреждениями, органами городского самоуправления на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Учет и оформление прав собственности на имущество имущественной казны Управление осуществляет в порядке, установленном действующим законодательством, и иными правовыми актами органов городского самоуправления.

Имущественная казна формируется из имущества:

1) созданного или приобретенного за счет средств городского бюджета;

2) переданного в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном законодательством о разграничении государственной собственности на государственную собственность субъекта федерации и муниципальную;

3) переданного безвозмездно в муниципальную собственность юридическими и физическими лицами;

4) изъятого из хозяйственного ведения и оперативного управления муниципальных предприятий, учреждений и органов городского самоуправления;

5) поступившего в муниципальную собственность по другим законным основаниям.

 Учет имущества, составляющего имущественную казну, его движения осуществляет Управление путем занесения соответствующих сведений в специальный раздел реестра муниципальной собственности, содержащий сведения о составе, способе приобретения, стоимости, основаниях, сроке постановки на учет, износе и амортизации имущества, а также сведения об использовании и распоряжении имуществом, в том числе влекущих исключение имущества из состава имущественной казны и его возврат в имущественную казну.

Оценка имущества, составляющего имущественную казну, осуществляется в случаях и порядке, установленном действующим законодательством.

В целях обеспечения полного и непрерывного пообъектного учета и движения имущества имущественной казны, выявления фактического наличия имущества и его сопоставления с данными учета, проверки полноты отражения в учете обязательств Управлением в установленном порядке и в пределах выделенных средств из бюджета города Саянска проводится инвентаризация имущества казны.

Контроль за сохранностью и целевым использованием имущества имущественной казны осуществляет Управление. В период, когда имущество имущественной казны не обременено договорными обязательствами, обязанности по содержанию такого имущества обеспечивает Управление, в пределах средств, выделенных на эти цели из бюджета города Саянска. Расходы на содержание муниципальной имущественной казны ежегодно предусматриваются в бюджете города Саянска и утверждаются Городской думой города.

Муниципальное имущество передается учреждению, казенному предприятию по актам приема-передачи и используется ими в соответствии с уставными целями и задачами. Учреждение осуществляет капитальный и текущий ремонт имущества, закрепленного на праве оперативного управления, за счет средств городского бюджета согласно смете, утвержденной в установленном порядке, а также за счет средств от разрешенной предпринимательской деятельности. В отношении закрепленного на праве оперативного управления имущества, учреждение, казенное предприятие обязаны:

- эффективно, в соответствии с целевым назначением, использовать муниципальное имущество;

- обеспечивать сохранность имущества и его восстановление;

- не допускать ухудшения технического состояния имущества, за исключением случаев, связанных с нормативным износом этого имущества в процессе эксплуатации;

- страховать муниципальное имущество в установленном законом порядке;

- проводить инвентаризацию недвижимого имущества не реже одного раза в пять лет, движимого - ежегодно;

- производить государственную регистрацию права оперативного управления.

Учреждение самостоятельно производит списание муниципального имущества с полным износом и муниципального имущества, приобретенного за счет средств от разрешенной предпринимательской деятельности с полным амортизационным сроком, кроме недвижимости, транспортных средств и основных средств, превышающих первоначальную (восстановительную) стоимость 50 минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством.

Учредителем учреждения является муниципальное образование “город Саянск” в лице Администрации города.

Учреждение создается, реорганизуется и ликвидируется на основании постановления Администрации города Саянска, либо по его поручению соответствующим профильным структурным подразделением городской Администрации.

Учреждение действует на основании Устава. Финансирование учреждений осуществляется за счет средств бюджета города Саянска соответствующим структурным подразделением Администрации города.

Казенное предприятие создается, реорганизуется и ликвидируется на основании постановления Администрации города.

Казенное предприятие может быть создано:

- в случае необходимости осуществления деятельности по производству товаров, выполнению работ, оказанию услуг, реализуемых по установленным государством ценам в целях решения социальных задач;

- если преобладающая или значительная часть производимой продукции, выполняемых работ, оказываемых услуг предназначена для нужд муниципального образования;

- при необходимости осуществления отдельных дотируемых видов деятельности и ведения убыточных производств;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Казенное предприятие действует на основании Устава. Деятельность казенного предприятия осуществляется в соответствии со сметой доходов и расходов, утверждаемой Администрацией города.

Казенное предприятие обязано представлять Учредителю в установленные сроки прогнозные планы финансово-хозяйственной деятельности на следующий финансовый год. Исполнительным органом казенного предприятия является руководитель (директор). Учредитель на основании распоряжения Мэра города назначает на должность руководителя казенного предприятия, заключает, изменяет и прекращает с ним трудовой договор.

Муниципальное имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием (далее - предприятие). Предприятие владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в соответствии с гражданским законодательством и уставом предприятия.

Состав, количество и стоимость закрепляемого имущества определяются в актах передачи имущества на праве хозяйственного ведения. Предприятие за счет собственных средств производит государственную регистрацию права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества (здания, инженерные сети, сооружения). Предприятие не наделено правом собственности на закрепленное за ним муниципальное имущество. Имущество предприятия находится в собственности муниципального образования “город Саянск”, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. Предприятие обязано обеспечивать сохранность имущества, производить его возобновление, капитальный и текущий ремонт имущества и его страхование за счет средств предприятия.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, в безвозмездное пользование, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия Администрации города.

При отчуждении недвижимого имущества средства от продажи имущества предприятия не могут быть направлены на оплату труда и используются на развитие производства. Имущество предприятия может быть изъято по решению Управления в случаях, предусмотренных законодательством. Предприятие вправе в соответствии с уставными целями отказаться от имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, в пользу собственника имущества.

Предприятие не вправе без согласия Управления совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества. Предприятие не вправе совершать крупные сделки, сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, отнесенные к таковым законодательством без согласия Администрации города Саянска.

Предприятие вправе осуществлять заимствования только по согласованию с Администрацией города Саянска. Прибыль (доход, финансовый результат), полученная в результате деятельности предприятия, является муниципальной собственностью города Саянска.

Предприятие создается, реорганизуется и ликвидируется на основании постановления Администрации города. Предприятие может быть создано в случае необходимости осуществления деятельности в целях решения социальных задач (в том числе реализации определенных товаров и услуг по минимальным ценам), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Учредителем предприятия является Администрация города. Уставный фонд предприятия формируется и изменяется согласно действующему законодательству.

Единоличным исполнительным органом предприятия является руководитель (директор). Управление на основании распоряжения Мэра города назначает на должность руководителя предприятия, заключает, изменяет и прекращает с ним трудовой договор. Главный бухгалтер предприятия назначается на должность руководителем предприятия по согласованию с Управлением.

Предприятие по согласованию с Управлением может создавать филиалы и представительства в установленном законодательством порядке. Предприятие ежегодно перечисляет собственнику имущества часть прибыли, оставшейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей. Размер таких отчислений устанавливается Администрацией города по заключению балансовой комиссии по итогам финансово-хозяйственной деятельности предприятия за прошедший финансовый год.

Состав балансовой комиссии формируется Управлением. Обязательному включению в состав балансовой комиссии подлежат представители Управления финансов Администрации города и Управления экономики и развития Администрации города. В состав комиссии могут быть включены представители районных Администраций города, отраслевых управлений. Депутаты Городской думы города Ижевска вправе участвовать в заседании балансовой комиссии, о чем информируются не позднее 5 дней до дня заседания. Предприятие обязано представлять Управлению планы (прогнозы) финансово-хозяйственной деятельности предприятия и показатели экономической деятельности предприятия в установленном Администрацией города порядке.

В целях осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, Управление имущественных отношений проводит документальные ревизии финансово-хозяйственной деятельности предприятия, проверки использования муниципального имущества.

Аудиторские проверки муниципального унитарного предприятия осуществляются по решению Управления аудиторской организацией, утверждаемой Управлением. Выбор аудиторской организации проводится на конкурсной основе.

Обязательный ежегодный аудит унитарных предприятий осуществляется в случаях, если объем выручки от реализации продукции (выполнения работ, оказания услуг) за один год превышает в пятьсот тысяч раз установленный законодательством Российской Федерации минимальный размер оплаты труда или сумма активов баланса превышает на конец отчетного года в двести тысяч раз установленный законодательством Российской Федерации минимальный размер оплаты труда. При ликвидации унитарного предприятия состав ликвидационной комиссии утверждается постановлением Мэра города. Ликвидационный баланс унитарного предприятия утверждается учредителем.

Для определения признаков банкротства муниципального унитарного предприятия Управление руководствуется действующим законодательством о банкротстве. Постановление об обращении муниципального предприятия в Арбитражный суд о признании предприятия банкротом принимается Мэром города Саянска по результатам балансовой комиссии.

Порядок передачи имущества, являющегося муниципальной собственностью, в безвозмездное пользование:

- в безвозмездное пользование может быть передано следующее муниципальное имущество:

- инженерные сети и иные объекты инженерной инфраструктуры;

- движимое имущество;

- недвижимое имущество, находящееся на балансе муниципальных учреждений, в случае передачи его муниципальным учреждениям и предприятиям;

- объекты социально - культурного назначения;

- недвижимое имущество, в случае передачи органам государственной власти для осуществления государственных полномочий, а также общественным организациям для выполнения ими уставных целей;

- передача имущества, являющегося муниципальной собственностью, в безвозмездное пользование осуществляется на основании постановления Мэра города Саянска.

Передача имущества, в безвозмездное пользование производится Администрацией города в установленном порядке на основании решения Городской думы города Саянска;

- передача имущества осуществляется по договору безвозмездного пользования и по акту передачи;

- договор безвозмездного пользования заключается без указания срока пользования или на срок до 25 лет;

- имущество передается по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению;

- ссудополучатель обязан пользоваться объектом, переданным по договору безвозмездного пользования, в соответствии с условиями этого договора;

- расторжение, прекращение действия договора регулируется действующим законодательством;

- ссудодатель осуществляет контроль за использованием муниципального имущества, переданного по договорам безвозмездного пользования.

При изучении вопроса совершенствования управления муниципальной недвижимостью, интерес вызвал подход к этой проблеме в Федеративной Республике Германия. Система местного управления этой страны строится в соответствии с административно-территориальным делением Германии, сходным в большинстве земель. Общины интегрированы в общую систему государственной власти. Они осуществляют свою власть как часть государства и по его полномочиям. При этом существуют компетенции общин, которые напрямую зависят от указаний вышестоящих государственных органов. В этих случаях общины осуществляют административные функции по поручению. В сфере делегированных полномочий государство может вмешиваться в действия общины. Показательно, что в Германии собственные обязательные и делегированные управленческие дела составляют 80-90% от общего объема дел, выполняемых местными органами. Общая для большинства стран современного мира тенденция, заключается в сокращении собственно коммунальных дел и расширением обязательных и делегированных. Такая ситуация отражает возрастающую интеграцию местных органов в государственный механизм, их приспособление к решению прежде всего задач, имеющих общегосударственное значение. Сочетание прямого государственного управления на местах и местного самоуправления, построение определенной иерархической пирамиды является основной чертой континентальной системы местного самоуправления.

Применительно к управлению муниципальной недвижимостью города Саянска необходимо говорить о реформировании отношений государственной и местной властей, а именно о необходимости пересмотра распределения вопросов ведения (соответственно, и объектов собственности) муниципальных образований и государственной власти при согласованном учёте мнения каждого. Сегодня местные власти города Саянска готовы к этому, дабы эффективнее использовать оставшуюся муниципальную недвижимость. Таким образом, существующие сегодня управленческие проблемы взаимодействия, стоящие перед КУМИ, могли быть частично решены.

Между тем, ликвидировать все существующие сегодня трудности в управлении муниципальной собственности анализируемого МО полностью не представляется возможным, поскольку это требует слишком кардинальных действий.

2.2 Практика управления муниципальным недвижимым имуществом города Саянска

Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальным имуществом на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований.

Процесс управления муниципальным имуществом как любой процесс управления разделяется на стадии:

1 планирование;

2 исполнение (принятия решения и организация его исполнения);

3 учет и контроль;

4 анализ.

Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Саянска (далее - Комитет).

Комитет по управлению муниципальным имуществом является органом исполнительной власти - структурным подразделением администрации города Саянска.

В своей деятельности Комитет по управлению муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами Иркутской области, решениями органов местного самоуправления и Положением Саянской, утвержденным постановлением Главы администрации г.Саянска.

Целью работы Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Саянска является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Саянска путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Саянска осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.

В своей работе Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Саянска решает следующие основные задачи:

по управлению муниципальным имуществом:

* увеличение доходной части бюджета г. Саянска путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление;

* формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование;

* ведение учета объектов муниципальной собственности;

* осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества;

* разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Саянска по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Саянска;

* создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью;

* организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Саянска.

по управлению земельными ресурсами:

* увеличение поступления земельных платежей в бюджет г. Саянска;

* организация и осуществление учета, контроля за рациональным использованием земель города;

* работа по разграничению земель.

За последние четыре года, с учетом развития рыночных отношений, приоритеты и цели деятельности Комитета поменялись от разграничения собственности и приватизации до повышения эффективности использования муниципального имущества.

Полномочия КУМИ определены в соответствующих нормативных правовых актах органов городского самоуправления г.Саянска среди которых можно назвать непосредственно само Положение о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Саянска, Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Саянска, Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной казны г. Саянска, Положение о муниципальных предприятиях и учреждениях г. Саянска, Положение о порядке списания муниципального имущества г. Саянска, Положение об учете и ведении реестра муниципального имущества г. Саянска и др.

Основными полномочиями КУМИ являются: заключение договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда г. Саянска, заключение договоров безвозмездного пользования объектов муниципального нежилого фонда г. Саянска, передача объектов муниципальной собственности в доверительное управление, приватизация объектов муниципальной собственности, в порядке установленном законодательством, контроль за эффективностью деятельности муниципальных предприятий, заключение договоров аренды земельных участков, заключение договоров купли-продажи земельных участков и др.

Одним из основных направлений деятельности КУМИ является аренда объектов муниципального нежилого фонда.

План начислений арендной платы за 2008г. составляет 30,0 млн. руб., фактически начисления произведены на сумму 56,1 млн. руб. Поступление арендой платы составило 54,8 млн. руб., т.е. в 1,6 раза больше, чем в 2007 году, в том числе получено пени и штрафов в размере 0,2 млн. руб.

Таким образом, перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.09 г. составило 26,1 млн. руб.

Специалистами Комитета постоянно отслеживается задолженность арендаторов: в случае наличия долга направляются предупреждения, ежемесячно проводятся совещания с должниками.

Бухгалтерский учет начислений и поступлений по арендной плате. С 2006 внедрена система бухгалтерского учета начислений и поступлений по арендной плате. Информация по платежным поручениям заносится отделом бухгалтерского учета в базу «Бухгалтерия:1С», затем сливается в электронном виде в базу АИС КУМИ «Аренда» для организации оперативной работы отдела недвижимости по задолженности арендаторов. Начисление по договорам аренды производится параллельно в обеих базах и сверяется. Отчет формируется отделом бухгалтерии в рамках базы «Бухгалтерия:1С».

Организация проведения капитального ремонта объектов недвижимости

В связи с тем, что порядка 30% объектов муниципального нежилого фонда г. Саянска имеют износ более 40%-50%, Комитетом в 2007г. был сформирован и утвержден мэром Перечень нежилых помещений, в соответствии с которым проведены расчеты по целевому возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт объектов муниципального нежилого фонда в счет арендной платы. Сумма, выделенная на капремонт объектов муниципального нежилого фонда в 2008г. составила 1500,0тыс руб., что соответствует 3,8% от поступлений арендной платы.

Перечень работ, подлежащих компенсации, достаточно ограничен, это:

- ремонт 100% площади кровли;

- усиление или замена несущих элементов здания;

- ремонт 100% инженерного оборудования (внутридомовые системы тепло- водо - электроснабжения и общестроительные работы, сопровождающие этот ремонт).

В 2008г. проведено расчетов по целевому возмещению затрат арендатора на капитальный ремонт на сумму 372,48 тыс. руб. Проведено финансирование работ капитального характера на объектах муниципального нежилого фонда, переданных МУП «Саянская компания по управлению недвижимостью», ООО «СЭУ «Синтэк» и ООО Управляющая компания «Городской дом», в сумме 988,89 тыс. руб. Общее выполнение по этой статье расходов составило 1361,37 тыс. руб.

Необходимо отметить, что в условия предоставления помещения включено условие проведение текущего ремонта, достаточно часто включаются обязательства по проведению капитального ремонта, реставрации фасада, восстановлению и ремонту водо-канализационных сетей, благоустройству прилегающей территории за счет средств арендатора.

Ведется работа с муниципальными организациями.

На 01.01.2008г. в Реестре муниципального имущества г. Саянска числится 25 муниципальных унитарных предприятий и 90 муниципальных учреждений.

По поручению мэра г. Иркутска, начиная с 2006 года, Комитетом ежеквартально проводится мониторинг и анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий.

За 2008 год:

* создано - 2 муниципальных предприятия и 2 муниципальных учреждения;

* ликвидировано - 5 муниципальных предприятий и учреждений;

* реорганизовано - 5 муниципальных учреждений.

В 2008 году Комитетом была продолжена работа по переводу муниципальных унитарных предприятий г. Иркутска на арендные отношения, начатая в 2003 году.

Таким образом произошло значительное увеличение поступлений арендной платы: в 2003 г. - 3,0 млн.руб., 2006 г. - 6,3 млн.руб., а в 2008 г. -8,1 млн.руб.

Во исполнение решения городской Думы г. Саянска проведена работа по осуществлению учета и контроля за уплатой в бюджет г. Саянска 30% от прибыли муниципальных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей. Фактически за 2008 год в бюджет города муниципальными предприятиями перечислено 2,0 млн. руб.

В 2008 году была продолжена работа по договорам, заключенным между Администрацией г. Саянска и управляющими компаниями.

Управляющими компаниями по договорам с арендаторами проводится техническое обслуживание и ремонт зданий. Тарифы на обслуживание утверждаются постановлением мэра г. Саянска.

Доход бюджета города от доверительного управления составил: 2006-2007 года - 1,45 млн. руб., 2008 год - 1,9 млн. руб.

За прошедший период доверительным управляющим проведен капитальный ремонт инженерных коммуникаций и крыши здания. В 2008 году между Доверительным управляющим и Администрацией г. Саянска заключен договор долевого участия в реконструкции здания, по условиям которого после окончания реконструкции в муниципальную собственность г. Саянска будет передано 30% от дополнительно созданных площадей здания.

До 2008 года Комитет занимался только одним направлением страхования муниципального имущества - контроль за страхованием арендаторами объектов недвижимости, переданных в аренду. По данным объектам установлен постоянный контроль за выполнением арендаторами условий страхования, в т.ч. по своевременному перестрахованию, размеру страховой суммы, перечню рисков.

В 200/ году застрахованы 98% арендуемых площадей (исключение составляют объекты, находящиеся на капремонте и реконструкции, а также киоски, находящиеся на площадях поликлиник и больниц, почасовая аренда). Страховые компании выплатили арендаторам возмещение по 19 страховым случаям на сумму 133тыс руб. (по отчетным данным страховых компаний, ранее имеющим с Администрацией г. Саянска соглашение о сотрудничестве, т.к. иные страховые компании данные не представляют).

Ведется учет и регистрация муниципального имущества г. Саянска

Ведение и формирование Реестра муниципального имущества г. Саянска осуществляется в соответствии с Решением городской Думы г. Саянска. в Реестр муниципального имущества включены следующие объекты:

* объекты жилого и нежилого фонда - 160

* инженерные сети и коммуникации - 1703

* прочие сооружения - 76

- объекты внешнего благоустройства - 1439.

В 2008 году в Реестр муниципального имущества г. Саянска включено 62 объекта недвижимости (общей площадью свыше 120 тыс. кв. м), 86 инженерных сетей и коммуникаций (общей протяженностью 20 тыс. п. м.), 9 объектов внешнего благоустройства.

Ведется работа по разграничению собственности

В 2008 г. Комитетом было рассмотрено:

- 15 заключений комиссий по вопросу перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

* 276 обращений юридических, физических лиц, органов государственной власти и общественных организаций;

* 21 постановление о переводе из жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

* 30 служебных записок по вопросу отнесения в муниципальную собственность.

Подготовлено и подписано 3 договора безвозмездной передачи объектов государственной собственности Иркутской области в муниципальную собственность г. Саянска, 1 решение городской Думы «О безвозмездной передаче объекта муниципальной собственности г. Саянска в государственную собственность Иркутской области».

* Также подготовлено и подписано 5 распоряжений о внесении изменений в ранее подписанные распорядительные акты.

* В 2008 году продолжена работа по отнесению в муниципальную собственность жилищного фонда, находящегося на балансе муниципальных предприятий, ранее не отнесенных по причине отсутствия технической документации, требуемой при подготовке соответствующих нормативных актов по передаче объектов в муниципальную собственность.

* Постановлениями мэра г. Саянска включены в муниципальную собственность 17 объектов, в том числе жилые дома и нежилые строения.

* Продолжена работа по выявлению и постановке на учет в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесхозяйных объектов.

В результате проведенной в 2008 г. работы создана автоматизированная информационная система учета земельных участков на территории г. Саянска (АИС ЗЕМЛЯ), включающая договоры аренды земельных участков на территории г. Иркутска, предоставленных в пользование физическим и юридическим лицам. База содержит 1011 договоров аренды, в т.ч. КУМИ - 861 договора, округа - 150 договора. База позволяет оперативно получать информацию о начисленной арендной плате, поступлениях по договорам и задолженности.

Поскольку арендная плата по договорам аренды земельных участков поступает на счет Управления Федерального Казначейства Минфина России по Иркутской области, в отделе была введена функция оператора по внесению платежей в базу АИС ЗЕМЛЯ. Введение данной функции позволило избежать повторного внесения в базу платежей.

В настоящее время ведется контроль по 861 договорам аренды.

Подготовлено 157 договоров аренды земельных участков.

Подготовлено 33 дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков.

Ведется разграничение земель

Общая площадь территории г. Саянска 1143 га.

За 2008 год Комитетом подготовлены и направлены в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Иркутской области документы на 2010 земельных участков, на которые у муниципального образования г. Саянск возникает право собственности, общей площадью 363,4 га.

Продолжается работа по приемке ведомственного имущества

Всего за 2003 год в муниципальную собственность города принято от ведомств:

* 50 объектов жилищного фонда, общей площадью 68,5 тыс. кв. м.

* 8 объектов образования

* 1 производственная база

* 46,4 км. инженерных сетей, в том числе:

* водопровод и канализация - 14,8 км.

* тепловых - 5,6 км.

* электрических - 26 км.

В целях повышения эффективности работы по приемке ведомственного имущества в муниципальную собственность и координации действий между структурными подразделениями администрации города, муниципальными и ведомственными предприятиями, в Комитете продолжается работа специально созданной комиссии.

Ведется работа по приватизация объектов муниципальной собственности. Для успешной реализации объектов используется широкая рекламная компания (печатные издания - в газетах «Саянск», «Дело», «Что почем». «СМ номер 1»; бегущие строки - по каналам РТР, 21, 23, «Аист», НТВ; web - страничка в Интернете; рекламные блоки, наружная реклама).

Комплексным планом прогнозировалось поступление денежных средств от приватизации в размере 1000 тыс. рублей.

Наибольшее поступление средств обеспечил выкуп нежилых арендованных помещений. За период 2008 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Саянска подготовлено 20 распоряжений председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Саянска и 21 постановление мэра г. Саянска «О предоставлении земельных участков в собственность». За истекший период Комитетом оформлено 28 договоров купли-продажи земельных участков.

Не очень активно идет приватизация земельных участков по индивидуальными жилыми домами.

Основная направленность работы по управлению пакетами акций, закрепленных в муниципальной собственности г. Саянска, была и остается неизменной - администрация в лице КУМИ пытается сделать свою собственность более эффективной, а людей, управляющих ею, более подотчетными.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Саянска является держателем 7 пакетов акций акционерных обществ.

Единый автоматизированный кадастр недвижимости формируется в течение последних трех лет. В 2005 году были переданы первые данные из Единого Государственного кадастра земель и базы данных БТИ.

На 31 декабря 2008 года банк данных единого автоматизированного кадастра недвижимости содержит информацию:

505 - земельных участков;

11 536 - зданий и сооружений;

80 458 - помещений.

Правообладателей: физических лиц - 149 342; юридических лиц - 2 190.

За 2008 год объем данных единого автоматизированного кадастра недвижимости увеличился по земельным участкам на 21,3%, по зданиям на 18,1%, по помещениям на 36,6%.

В 2008 году закончен ввод в базу данных бумажного архива БТИ г. Иркутска по зданиям. Остается работа по внесению новых объектов и продолжение работы по внесению информации о помещениях из архива БТИ г. Саянска.

Информация о земельных участках, прошедших процесс инвентаризации и поставленных на кадастровый учет, внесена полностью и передана в кадастр недвижимости в полном объеме.

2.3 Анализ эффективности использования муниципальной недвижимости в решении социально значимых задач города Саянска

Социально - экономическое развитие города, в первую очередь, зависит от развития его инфраструктуры: образования, здравоохранения, транспорта, строительства новых зданий и ремонта существующих и т.д. В то время как городская недвижимость представляет собой овеществленное богатство (земля, здания, сооружения) и может являться надежным и устойчивым источником доходов местных бюджетов, а так же наиболее эффективному решению основных социально экономических задач. В настоящее время использование недвижимости в городе Саянске недостаточно эффективно в связи с неразвитостью рынка недвижимости.

По социально-экономическому развитию городской округ муниципального образования «город Саянск» относится к группе стабильно развивающихся территорий с благоприятной ситуацией по динамике основных, как экономических, так и социальных показателей. Доходный потенциал растет из года в год. Показатели развития в сравнении с другими территориями говорят о положительной динамике экономики, а также состояния системообразующих отраслей и уровня жизни населения.

В городе проживает 43,8 тыс. человек (1,69% жителей Иркутской области). Из них женщин - 54,4%, мужчин - 45,6%. Моложе трудоспособного возраста - 16,9%, трудоспособный возраст - 69,1%, старше трудоспособного возраста - 14%. Городское население - 100,0%. Средняя плотность населения - 531 чел./км2 (см. рис. 2.1). Продолжительность жизни населения - 60,7 лет. Средний возраст жителей - 34,1 года. Количество занятых в экономике - 21 тыс.чел.

Рис. 2.1 Структура населения г.Саянска (%)

Сегодня на территории муниципального образования успешно развиваются предприятия химической промышленности, энергетической отрасли, сельского хозяйства, строительства, торговли и транспорта. Развитая городская инфраструктура, хорошие дороги, близость железнодорожного узла и многие другие факторы способствуют развитию экономики г.Саянска.

Малый бизнес играет важную роль в экономике города. Его становление и развитие служит основой экономического роста и содействует занятости населения. Малое предпринимательство г.Саянска - развивающаяся сфера, доказавшая свою жизнеспособность в условиях становления и формирования рыночных отношений. Кроме того, малый бизнес работает на развитие территории, формируя налоговую базу местного бюджета. Потребительский рынок города находится в устойчивом состоянии, относительно высоко насыщен продовольственными и непродовольственными товарами, а также широким разнообразием оказываемых услуг и удовлетворяет спрос населения Саянска. Основными отраслями, где присутствуют субъекты малого предпринимательства, являются торговля и общественное питание, транспорт и промышленность (рис. 2.2).

Рис. 2.2 Структура городской экономики 2007г.

Рис. 2.3 Структура городской экономики 2008г.

Свыше 5% от ВВП, более 13% (4 место) от поступлений в бюджет - вклад малого предпринимательства в экономику города. Общее число людей, занятых в секторе малого бизнеса г. Саянска, достигает 20% от количества занятых в экономике (рис. 2.3). Это говорит о социальной значимости развития предпринимательства, способствующего обеспечению занятости населения, сглаживанию высокой дифференциации доходов населения, формированию среднего класса, решению социальных вопросов. Администрацией разработан ряд нормативно-правовых актов по поддержке и развитию малого бизнеса в г. Саянске, действует общественный Совет предпринимателей при мэре городского округа. Кроме того, субъекты малого предпринимательства привлекаются к выполнению муниципальных заказов. Предоставляются в аренду муниципальное имущество и земельные участки. По инициативе администрации стало традиционным проведение ежегодной конференции и выставок-ярмарок товаров, работ и услуг саянских предпринимателей. Приоритетными в развитии малого бизнеса в городе видятся те направления, которые обеспечат повышение качества жизни населения. Это, прежде всего, развитие зон отдыха, сферы досуга, общественного питания, спорта, туризма. Администрацией г. Саянска будут предприняты все меры для поддержки развития этих направлений.

Основа экономики города строится на деятельности наиболее крупных предприятий г.Саянска, представляющих различные отрасли. Основным предприятием промышленности является ОАО «Саянскхимпласт» - крупнейший в России производитель суспензионного поливинилхлорида (смола ПВХ). Предприятие производит продукцию, которая является сырьем для производства полимерных товаров и поставляется как на российские, так и на зарубежные рынки. ОАО «Саянскхимпласт» - одно из немногих предприятий России, которое сохранило свою социальную сферу: дворец культуры «Юность», две гостиницы, заводские столовые, санаторий-профилакторий «Кедр» и медсанчасть оснащены новейшим оборудованием, их услугами пользуется население г.Саянска, а также городов и районов области. Известен г.Саянск не только в Иркутской области, но и за её пределами достижениями агропромышленного комплекса. ООО «Саянский бройлер» - крупнейший производитель диетического мяса. Населению предлагается более 10 наименований сырой и более 15 видов готовой продукции. В пищевой промышленности успешно развивается ОАО «Молочный комбинат «Саянский». Это современное производство, вся продукция которого производится из натурального сырья экологически чистых районов. Высококачественные молочные продукты комбината пользуются большим спросом у населения города Саянска и многих городов области. Строительный сектор представлен предприятиями ЗАО «Восток-Центр», ООО «Химпромстрой», ООО «Водоканалстрой», ООО «СИТЭК». Эти предприятия выполняют работы разных масштабов, но на одном уровне, главным условием которого является высокое качество. В Саянске представлены филиалы крупных банков, как «Сбербанк России», «Союз», «ВостСибтранскомбанк», «Русский стандарт». В городе представлен весь спектр услуг страховых компаний «Росгосстрах», «Военно-страховая компания», «Ингосстрах» и других.

Характеристика использования муниципального имущества.

В собственности муниципалитета находится практически все нежилые помещения. Помещения в частной собственности практически отсутствуют (случаи единичны и возникли в начале 1990-х гг. либо через самостоятельную застройку). Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в городе практически отсутствует и требуется его развитие.

Общая площадь недвижимости, находящейся в оперативном управлении составила 10,2 тыс. кв. м. (90 объектов).

Площадь недвижимости, находящейся в хозяйственном ведении, составляет 0,9 тыс. кв. м. (10 предприятий, 12 объектов), в том числе площади по торговле, бытовому обслуживанию, общественному питанию 8,5 тыс. кв. м.