Совершенствование системы управления муниципальным имуществом на примере города Саянска

Общая площадь сданных в аренду помещений составляет 10,3 тыс. кв. м. (38 договоров, в том числе 5 договоров субаренды).

В городе действует 7 МУП, в том числе 4 имеющих торговый профиль, 3 - бытовые услуги.

На праве хозяйственного ведения унитарными предприятиями используется около 15 тыс. кв. м (КБО, Гостиница "Северянка", Архитектурно-планировочное бюро, Детский мир, Магазин №49, "Стройтовары"). В аренде (балансодержатель - МУ "Служба заказчика") находится 408 кв. м.

Текущие проблемы управления МУП.

Основная часть предприятий, прежде всего, торговых, развивается нестабильно, бесприбыльна или находится на грани рентабельности. Даже несмотря на то, что есть основания полагать по косвенным расчетам прибыльность данного предприятия. В качестве примера может быть приведен МУ "ГПП Фармация", предприятие с наибольшим среди МУП оборотом (в 2008 г. - 21 млн. руб.), невысоким удельным весом налоговых отчислений (кроме отчислений с ФОТ), и чистой прибылью в 2008 г. всего 9 тыс. руб.

Одним из немногих положительных примеров является МУП "Шахтер", второе по величине оборота муниципальное предприятие торгового профиля. В 2008 г. магазин имел 14,5 млн. оборота и 154 тыс. чистой прибыли (учитывая проведенные в этом году инвестиции прибыль невелика).

Высокая просроченная кредиторская задолженность (чаще всего резко превышающая дебиторскую), стимулов которую погашать нет. Однако на сегодняшний момент погасить эту задолженность смогли только единичные предприятия (например, МУП «Шахтер»).

Некоторые предприятия имеют признаки банкротства (Магазин №53), ряд на данный момент находится в процессе банкротства (Магазин № 2).

Многие торговые предприятия занимаются преимущественно сдачей в субаренду закрепленных за ними муниципальных помещений (либо в субаренду, либо действуют как рынки). При этом субаренда становится основным источником дохода таких предприятий в ущерб развитию основной деятельности (уставным целям). Обоснованием необходимости сдачи помещений под рыночные места, как правило, служит отсутствие достаточных оборотных средств, чтобы развиваться по основному профилю деятельности (об этом свидетельствуют бизнес-планы предприятий, результаты проведенных интервью с руководителями). Нужно, однако, отметить, что поскольку сдача в субаренду (предоставление рыночных мест) становится центром образования дохода, такая практика дестимулирует попытки развивать профильную деятельность.

Наряду с этим контролировать субарендные платежи орган управления муниципальным имуществом может только в части официально установленных расценок. Установленные расценки на аренду или рыночное место значительно (в 2-3 раза) ниже реально сложившихся рыночных (например, на частных предприятиях, основным профилем которых является организация рыночной деятельности). При этом наблюдается достаточно устойчивый спрос на помещения со стороны мелкого предпринимателя. В таких условиях создаются стимулы к недобросовестному ведению бизнеса по сдаче в аренду или предоставления рыночного места и есть основания полагать, что часть доходов от такой деятельности (образующихся за счет вилки между официальной и рыночной ценой) неформально оседает у руководителя предприятия и доверенных ему лиц.

Надо сказать, что борьба с такой практикой силовыми методами или усилением контроля за конкретными предприятиями, скорее всего, не приведет к ее искоренению, увеличив при этом издержки управляющего муниципальной недвижимостью центра (отдела администрации). Муниципалитетом в июне 2008 г. был принят нормативный акт, направленный на сокращение практики сдачи в субаренду (повышающий ставки основного арендатора в случае, если его площади субарендуются). На наш взгляд, данный акт может быть только «косметической» мерой и не приведет к желаемому эффекту - будут развиваться новые схемы сдачи в субаренду (с получением теневого дохода руководителем унитарного предприятия).

Необходимо также обратить внимание, что при смене основного профиля предприятия с торгового на "сдачу в субаренду или обслуживание рынка" и сокращения объемов самостоятельно осуществляемой торговли пропорционального уменьшения штата не происходит. Это влечет за собой сохранение избыточного фонда оплаты труда и как следствие сужение реальной прибыли предприятия (а по факту и декларируемой официально). При этом есть основания полагать, что рабочий фонд таких сотрудников тратится на услуги субарендаторам, а это по своей сути является косвенной формой субсидирования частного бизнеса. Типичными примерами такой ситуации являются МУП "КБО", Магазин №49, Магазин № 53, Магазин "Одежда", Детский мир.

По состоянию на 1 января 2009 года в реестре муниципального имущества значилось:

- 128 объектов жилищного и нежилого фонда,

- 22 организации, из них - 7 организаций в стадии ликвидации,

1 - в стадии реорганизации.

-5 учреждений подлежат приему в муниципальную собственность в связи с разграничением полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления.

За отчетный период 2008 г. в реестр муниципального имущества внесены следующие объекты муниципальной собственности (ранее находящиеся на балансе ведомственных организаций): жилищный фонд (квартиры) площадью 2883,6 кв.м., объекты коммунального хозяйства (тепловые сети протяженностью 179 п.м., сети водопровода протяженностью 188,2 п.м., сети канализации протяженностью 19 п.м., газовые сети протяженностью 173,08 п.м.)

Количество нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Саянска в 2008 году снизилось. Об этом свидетельствуют данные, приведенные в таблице 2.5.

Таблица 2.5

Динамика количества нежилых муниципальных помещений, ед.

В 2005 г.	В 2006 г.	В 2007 г	В 2008 г.
28	48	35	33

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «город Саянск» реализует политику города в области эффективного управления и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, отнесёнными к муниципальной собственности в соответствии с федеральными законами (Табл. 2.5). Так же данный комитет осуществляет приватизацию муниципального имущества и земельных участков, обеспечивает предоставление земельных участков на праве аренды и иных правах в соответствии с действующим законодательством, защищает права и законные интересы городского округа в сфере имущественных и земельных отношений.

Таблица 2.5

Перечень арендуемых нежилых помещений, находящихся в муниципальной казне городского округа

Наименование арендатора	Адрес арендатора	кв.м
Иркутский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация»	г.Саянск, м-н 2а, д.21	111,6
ОАО Сибирьтелеком Саянский РСЦ структурного подразделения Телекомсервис Иркутского филиала	г.Саянск, м-н 3, здание ГУПС	146,3
ООО «Бионика»	г.Саянск, м-н 4, д.9	121,1
ООО «Вектор»	г.Саянск, м-н Южный, д.77	97,1
ООО «Виктория»	г.Саянск, м-н 2а, д.2	55,5
ООО «Гарант-Сервис»	г.Саянск, м-н 2а, д.1.	87,2
ООО «Гранд»	г.Саянск, м-н 8, д.2	77,4
ООО «Грей»	г.Саянск, м-н 3, д.15	128,2
ООО «Два карата»	г.Саянск, м-н 2а, д.27	115,0
ООО «Инфовидео»	г.Саянск, м-н 3, д.32	114,0
ООО «Каскад»	г.Саянск, м-н 5, д.10	37,5
ООО «Кедр»	г.Саянск, м-н 2, д.9	62,1
ООО «Коммунальный специальный транспорт»	г.Саянск, Промкомзона	5718
ООО «Кредит-Авто»	г.Саянск, м-н 4, д.29	18
ООО «Круиз»	г.Саянск, Промбаза	100,4
ООО «Лига-Профессионал»	г.Саянск, м-н 3, д.3	177,05
ООО «Ника»	г.Саянск, м-н 3, д.11	129,5
ООО «Окна и Лоджии»	г.Саянск, м-н 3, д.18	4,01
ООО «Сибстройсервис плюс»	г.Саянск, м-н 3, д.12	361,6
ООО «Промстроймонтаж»	г.Саянск, База ПТК	97,0
ООО «Расчётно-кассовый центр»	г.Саянск, м-н 4, д.30	38,4
ООО «Сафари - плюс»	г.Саянск, м-н 4, д.26	82,76
ООО «Саянск - лифт»	г.Саянск, м-н 1, д.69	72
ООО «Сервис - плюс»	г.Саянск, м-н 3, д.1	299,7
ООО «Соцкульбыт»	г.Саянск, м-н 4, д.1	70,9
ООО «Стрела»	г.Саянск, м-н 4, д.18	110,5
ООО «Управляющая компания Искра»	г.Саянск, м-н4, д.13	121,2
ООО «Управляющая компания Уют»	г.Саянск, м-н 2а, д.4	74,4
ООО «Чистоград»	г.Саянск, Промкомзона	465,5
СМУП «Рыночный комплекс»	г.Саянск, м-н 1, д.18	815,7
Управляющая компания ООО «Комфорт»	г.Саянск, м-н4, д.1	290,89
Филиал ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области »	г.Саянск, м-н Благовещенский, д.5А	122,0
Итого:	10322,51

Структура Комитета определяется исходя из его функций и задач и ежегодно утверждается мэром городского округа (Рис. 2.4). Клиентами «Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям» являются руководители муниципальных предприятий, учреждений, частные и индивидуальные предприниматели, граждане города Саянска.



Рис. 2.4 Структура муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «г.Саянск»»

Эффективность управления муниципальной собственностью в муниципальном образовании может быть определена через изменение качества жизни местного сообщества в сравнении с изменением объёма задействованных муниципальных ресурсов.



Рис. 2.5 Динамика прибыльности от использования муниципального имущества, млн. руб.

По нашему мнению, использование муниципальной собственности должно быть направлено не только на получение дополнительных поступлений в местный бюджет, но и на решение основных социально значимых задач муниципального образования. Проведенные нами исследования показали, что в городе Саянске большая часть муниципальной недвижимости задействована в сфере торговли, услуг и связи. Эти сферы деятельности бесспорно имеют огромное значение в жизнедеятельности общества. Но хотелось бы заметить, что в решении таких социально значимых задач, как культура, спорт, реализация молодежной политики муниципальная недвижимость никак не участвует. Приведем сравнительный анализ использования муниципальных зданий и сооружений по видам деятельности (см. табл. 2.6). Как показывают данные, приведенные в таблице 2.1, сфера торговли занимает наибольший удельный вес в структуре.

Таблица 2.1

Использование муниципальной собственности города Саянска по направлениям деятельности

Перечень сфер деятельности, где используется муниципальная собственность	Удельный вес,%
1	2
Торговля	40,3
Транспорт	13,5
Связь	8,2
Услуги и сервис	14,9
Промышленность	3,5
Медицина	2,8
спорт	0,8
досуг	2,8
культура	0,5
дополнительное образование	2,5
др. сферы	10,2
Итого	100

В организации отдыха, досуга, дополнительного образования, и спорта использование муниципальной собственности не практикуется. На сегодняшний день, в городе Саянске эти задачи не решаются. Об этом свидетельствует проведенные нами исследования, результаты которых приведены ниже.

Характеристика современного состояния физической культуры и спорта.

Всего занималось в секциях и группах по видам спорта, утвержденным в Единой всероссийской квалификации (41 вид по г. Саянску):

- 2006 год - 2998 человек;

- 2007 год - 2242 человек;

- 2008 год - 2040 человек.

В отрасли физического воспитания в городе работали: в 2006 г. - 146 человек; в 2007 г. - 112 человек, в 2008 г. - 99 человек.

В области повышения квалификации преподавателей физической культуры и тренерского состава по видам спорта работа не проводиться: квалификация преподавателей физической культуры и спорта в большинстве случаев очень низкая.

Согласно плану мероприятий по развитию детско-юношеского спорта в г. Саянске ДФКиС производится финансирование спортивно-массовых мероприятий и развитие детского спорта (таблица 2.2).

Таблица 2.2

Объемы финансирования отрасти физической культуры и спорта в городе Саянске

Наименование программы	Выполнено по программе за 2005 год (тыс. руб.)	Выполнено по программе за 2006 год (тыс. руб.)	Выполнено по программе за 2007 год (тыс. руб.)	Выделено средств на 2008 год (тыс. руб.)
1	2	3	4	5
План мероприятий по развитию детско - юношеского спорта в г. Саянске	50	50	55	66
- в том числе спортивно - массовые мероприятия	12,9	19,00	19,00	21,50
- в том числе развитие детского спорта (финансовая поддержка)	37,10	31,00	36,00	44,55

Очень важным разделом в плане мероприятий детско-юношеского спорта является оказание финансовой поддержки детско-юношеским спортивным организациям. В 2002 году финансовая помощь была оказана всего 2 детским организациям согласно поквартальному плану для приобретения спортивного инвентаря, участия в соревнованиях различного уровня. В 2008 году в городе открылась ДЮСШ "Бассай", где дети занимаются восточными единоборствами. В 2008 году наблюдается как увеличение занимающихся спортом в ДЮСШ, так и количества разрядников (табл.2.3).

Таблица 2.3

Основные показатель, характеризующие сферу физической культуры и спорта города Саянска

Год	Кол-во видов спорта	Кол-во ДЮСШ	Число занимающ. в ДЮСШ	Разряд- ников	Кандидатов в мастера спорта	Мастеров спорта	Мастеров спорта между- народного класса
1	2	3	4	5	6	7	8
2006	26	7	1888	12	93	5	2
2007	27	8	1786	50	47	6	2
2008	28	13	2251	59	80	8	2

Данные таблицы 2.7 показывают, что количество спортивных школ и число занимающихся в них постоянно увеличивается, однако, на 100% спрос на эти услуги не удовлетворен. По результатам проведенного нами исследования, количество человек, изъявивших желание заниматься спортом и культурно проводить время составляет в десятки раз больше, чем фактически на сегодняшний день.

В настоящее время бюджетное финансирование не обеспечивает в полной мере как развитие массового и детского спорта, так и потребности спорта высших достижений. Теряют престиж профессии преподавателя физической культуры и тренера. По многим видам спорта отсутствует современная, технически оснащенная спортивная база. Существует острая нехватка спортивных залов, спортивных площадок. Нет стандартного легкоатлетического манежа и стандартного бассейна, городской лыжной базы и др. Многократное повышение стоимости физкультурных и спортивных услуг сделало малодоступными многие учреждения ФКиС.

Не в полной мере используются современные возможности средств массовой информации для пропаганды спорта и здорового образа жизни.

В последние годы ухудшилось состояние здоровья населения, увеличилось количество людей, принимающих наркотики, злоупотребляющих алкоголем.

Многолетняя тенденция ухудшения здоровья детей и учащейся молодежи влечет за собой последующее снижение уровня здоровья во всех возрастных группах населения и увеличение их инвалидизации. Недостаточность развития ФКиС в городе ставит ряд существенных вопросов, которые необходимо решать в ближайшее время. Деятельность в сфере ФКиС не обеспечена необходимой законодательной и нормативной базой на всех уровнях. Имеющиеся законы не обеспечиваются должным финансированием. За последние годы возникли частные физкультурно-оздоровительные организации, деятельность которых не подвергается никакому профессиональному контролю из-за отсутствия нормативных актов по лицензированию физкультурно-спортивной деятельности.

Материально-техническая база физической культуры, спорта города (стадионы, плавательные бассейны, спортивные залы, спортивные лагеря и др.) в техническом отношении изношена, морально устарела, оборудована старым энергоемким оборудованием, не хватает площадей для организации работы с населением, недостаточно оснащена современным спортивным инвентарем и тренажерами. За счет высокого энергопотребления и низкой пропускной способности спортивных баз повышается стоимость предоставляемых услуг населению, что также негативно сказывается на финансово-хозяйственной деятельности спортивных сооружений, на организации и проведении в них физкультурно-оздоровительной, спортивной работы.

Подавляющее большинство спортивных сооружений, оставаясь в государственной собственности разного уровня, перешли на хозрасчетную деятельность, некоторые из них используются не по назначению. Необходимо предусмотреть в бюджете города финансирование на содержание спортивной базы по месту жительства (катки, корты, волейбольные и баскетбольные площадки, теннисные корты), которая нуждается в обновлении, ремонте и обеспечении необходимым спортивным инвентарем. Во многих образовательных учреждениях (школах, средних и высших учебных заведениях) слабое оснащение спортивным инвентарем, спортивной формой для проведения учебных и учебно-тренировочных занятий. Большой проблемой для города является отсутствие организаторов физкультурно-массовой работы в административных округах города, которые могли бы координировать спортивно-массовую работу по месту жительства с населением, в том числе работу по содержанию спортивных сооружений (катков, кортов и т.п.).

Проанализировав систему управления муниципальным имуществом города Саянска можно сделать следующие выводы:

· Имущественная казна состоит из недвижимого и движимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, не закрепленного за муниципальными предприятиями, учреждениями, органами городского самоуправления на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

· Применительно к управлению муниципальной недвижимостью города Саянска необходимо говорить о реформировании отношений государственной и местной властей, а именно о необходимости пересмотра распределения вопросов ведения (соответственно, и объектов собственности) муниципальных образований и государственной власти при согласованном учёте мнения каждого.

· По социально-экономическому развитию городской округ муниципального образования «город Саянск» относится к группе стабильно развивающихся территорий с благоприятной ситуацией по динамике основных, как экономических, так и социальных показателей.

· В собственности муниципалитета находится практически все нежилые помещения. Помещения в частной собственности практически отсутствуют (случаи единичны и возникли в начале 1990-х гг. либо через самостоятельную застройку). Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в городе практически отсутствует и требуется его развитие.

· Проведенные нами исследования показали, что в городе Саянске большая часть муниципальной недвижимости задействована в сфере торговли, услуг и связи.

· Материально-техническая база физической культуры, спорта города (стадионы, плавательные бассейны, спортивные залы, спортивные лагеря и др.) в техническом отношении изношена, морально устарела, оборудована старым энергоемким оборудованием, не хватает площадей для организации работы с населением, недостаточно оснащена современным спортивным инвентарем и тренажерами.

· Многолетняя тенденция ухудшения здоровья детей и учащейся молодежи влечет за собой последующее снижение уровня здоровья во всех возрастных группах населения и увеличение их инвалидизации.

· За последние годы возникли частные физкультурно-оздоровительные организации, деятельность которых не подвергается никакому профессиональному контролю из-за отсутствия нормативных актов по лицензированию физкультурно-спортивной деятельности.

· Большой проблемой для города является отсутствие организаторов физкультурно-массовой работы в административных округах города, которые могли бы координировать спортивно-массовую работу по месту жительства с населением, в том числе работу по содержанию спортивных сооружений (катков, кортов и т.п.).

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПОЕКТА СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА САЯНСКА

3.1 Обоснование необходимости совершенствования системы управления муниципальным имуществом города Саянска

Главной целью социально - экономического развития любого города является создание благоприятных условий (качества) жизни для горожан. Это, в первую очередь, наличие работы и соответствующей зарплаты, гарантированные качественные услуги здравоохранения и социального обеспечения, доступное жилье, а также "неэкономические" условия: общественная безопасность, политическая стабильность, возможности образования, уверенность в будущем своем и своих детей, возможность развиваться творчески, духовно и физически и др.

Для улучшения материальных и социально - общественных составляющих качества жизни важно обеспечить рост экономики, приводящий к росту доходов горожан и бюджета города. При формировании "неэкономических" составляющих большую роль играет использование общественных средств, в связи с этим необходимо гарантировать эффективное расходование бюджета города.

Одним из основных направлений социально - экономического развития города Саянска является создание благоприятного хозяйственного климата, которое включает действия по совершенствованию: условий деятельности предпринимателей и конкурентной среды; налоговой системы; рынка недвижимости и градостроительного регулирования; эффективного управления имуществом, принадлежащим городу, рынка труда и трудовых отношений, а также мобилизацию финансовых ресурсов на рынке капитала.

Социально - экономическое развитие города, в первую очередь, зависит от развития его инфраструктуры: образования, здравоохранения, транспорта, строительства новых зданий и ремонта существующих и т.д. В то время как городская недвижимость представляет собой овеществленное богатство (земля, здания, сооружения) и может являться надежным и устойчивым источником доходов местных бюджетов. В настоящее время использование недвижимости недостаточно эффективно в связи с неразвитостью рынка недвижимости.

Политика городских властей направлена на повышение эффективности использования недвижимости города, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производительного потенциала недвижимости и превращение ее в самостоятельный фактор экономического роста.

Для наиболее эффективной работы в этой сфере администрация города Саянска должна развивать следующие сферы хозяйствования:

1) земельные отношения;

2) правововое и информационное обеспечение рынка недвижимости;

3) систему управления городской недвижимостью (коммерческой и некоммерческой);

4) эффективное налогообложение недвижимости;

5) ипотечное кредитование и финансирование строительства и реконструкции городской недвижимости;

6) инфраструктуру рынка недвижимого имущества.

Основными факторами, определившими становление и развитие рынка недвижимости в Саянске, стали реформы, проводимые органами государственной власти Российской Федерации, администрациями Иркутской области и г. Саянска, направленные на развитие предпринимательства, свободного рынка товаров и услуг, цен и добросовестной конкуренции. Среди них:

- начало и проведение массовой приватизации жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;

- становление механизма рыночного ценообразования;

- признание земли недвижимым имуществом, начальный этап ее приватизации и включение в гражданский оборот;

- создание системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование земельного кадастра;

- развитие профессиональной деятельности и расширение видов услуг на рынке недвижимости.

Проводимые реформы создали условия для развития рынка недвижимости.

Состояние рынка недвижимости г. Саянска характеризуется неравномерностью развития. Реально действующими сегментами рынка являются рынки жилых помещений и недвижимого имущества, принадлежащего малому и среднему бизнесу. При этом сохраняется высокая степень риска сделок с недвижимостью. Несмотря на увеличение участников рынка недвижимости, повышение их квалификации, разработку и принятие ряда законопроектов, становление рынка недвижимости в Саянске протекает с недостаточными темпами и непоследовательностью. Потенциал недвижимости используется не в полной мере. Основными причинами, тормозящими развитие рынка городской недвижимости, являются:

В области экономики рынка недвижимости:

- отсутствие условий долгосрочного инвестирования и включения недвижимости в гражданский оборот;

- высокие, экономически неоправданные затраты на эксплуатацию объектов недвижимости;

- недостаточное использование резервов роста доходности недвижимости;

- несовершенство налоговой системы, в т.ч. системы налогообложения недвижимости;

- низкий уровень развития рынка ценных бумаг, в том числе обеспеченных залогом недвижимости.

В области правового обеспечения развития рынка недвижимости:

- отсутствие на местном уровне механизмов реализации законодательных актов, направленных на развитие рынка недвижимости;

- высокий риск при осуществлении сделок с недвижимостью из-за низкого уровня правовых гарантий;

- несовершенство инвестиционного и налогового законодательства;

- отсутствие установленных законом положений, регулирующих разграничение земель на федеральную, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

В области организации рынка недвижимости:

- отсутствие единой системы информационного обеспечения участников рынка недвижимости;

- неэффективное управление жилищно - коммунальным хозяйством;

- недостаточная развитость системы рыночных механизмов управления городской недвижимостью;

- отсутствие условий для развития коллективных форм управления городской недвижимостью.

Анализ состояния рынка недвижимости характеризует его как развивающийся. Вместе с тем необходимо создание дополнительных условий для более эффективного использования недвижимости в интересах жителей города.

Деятельность муниципальной власти по управлению недвижимостью должна быть направлена на:

- обеспечение безопасности при эксплуатации объектов недвижимости;

- сохранение и улучшение технического состояния недвижимого имущества;

- минимизацию затрат на эксплуатацию недвижимого имущества;

- увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости;

- повышение эффективности использования недвижимого имущества, в том числе с учетом ее коммерческого потенциала.

Целью политики в данной области должна являться реорганизация существующей системы эксплуатации и управления городской недвижимостью для приведения этой системы в соответствие с принципами организации рыночного хозяйства. Использование муниципальной недвижимости города Саянска недостаточно эффективно. В настоящее время муниципальная собственность не участвует в решении вопросов местного значения города.

Меры, необходимые для становления эффективной деятельности по управлению недвижимостью следующие:

- разработка и принятие нормативно - правовых актов, регулирующих деятельность по оказанию услуг по управлению объектами недвижимости;

- передача объектов недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, в управление на конкурсной основе;

- создание системы сертификации и лицензирования деятельности по управлению недвижимостью;

- аккредитация образовательных учреждений, осуществляющих подготовку и переподготовку менеджеров по управлению недвижимостью;

- реализация пилотных проектов по созданию образцовых технологий по управлению недвижимостью (на базе недвижимости, находящейся в муниципальной собственности) и последующего их тиражирования;

- создание системы экономических санкций за неэффективное использование земли, зданий и сооружений;

- повышение роли налогообложения в регулировании рынка недвижимости;

- совершенствование арендных отношений, разработка методики определения размера арендной платы в зависимости от рыночной стоимости муниципальной недвижимости;

- создание условий для приватизации (выкупа) арендуемых у администрации города объектов недвижимости;

- аукционная (конкурсная) продажа прав аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Инфраструктура рынка недвижимости включает в себя элементы, обеспечивающие функционирование и развитие рынка недвижимости. К ним относятся участники рынка недвижимости и система обеспечения их деятельности (информационное, правовое обеспечение, страхование и т.д.).

Цель развития инфраструктуры - это повышение эффективности деятельности участников рынка недвижимости, направленной на развитие городской недвижимости и рост доходов от ее использования.

В настоящее время в городе структура рынка недвижимости определена этапами развития (строительства, реконструкции, модернизации) и эксплуатации объектов недвижимости. На каждом этапе недвижимость является объектом управления и оборота (купли - продажи, аренды и т.п.). Деятельность на рынке недвижимости обозначила его крупные сегменты: земельные участки, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость, объекты общественного и социального назначения.

Для развития в г. Саянске инфраструктуры рынка недвижимости необходимо осуществить:

- стимулирование профессиональной деятельности организационных структур рынка недвижимости по оценке, страхованию недвижимости и сделок с ней, ипотеке, управлению недвижимостью, риэлторской деятельности;

- создание условий для устойчивого развития профессиональных институтов рынка недвижимости путем содействия в разработке и контроле стандартов, правил, норм и страхования их деятельности;

- разработку нормативных актов (соотнесенных с существующей нормативно - правовой базой), регламентирующих деятельность участников рынка недвижимости;

- содействие в формировании информационного (рекламно - информационные центры, сбор, анализ и обобщение данных на рынке недвижимости и т.п.) и правового (правовые и консультационные центры и др.) обеспечения деятельности профессиональных участников рынка недвижимости;

- поддержку общественных объединений участников рынка недвижимости в организации печатных изданий, подготовке специалистов, лицензировании их услуг, в деятельности по созданию устойчивого потребительского спроса и предложения на рынке недвижимости.

Решение сформулированных задач позволит создать благоприятную экономическую и информационно - правовую среду для участников рынка недвижимости.

Организационное обеспечение развития рынка недвижимости включает координацию органов городского самоуправления г. Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальным имуществом на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований.

Процесс управления муниципальным имуществом как любой процесс управления разделяется на стадии:

1 планирование;

2 исполнение (принятия решения и организация его исполнения);

3 учет и контроль;

4 анализ.

Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Саянска (далее - Комитет.

Комитет по управлению муниципальным имуществом является органом исполнительной власти - структурным подразделением администрации города Саянска.

В своей деятельности Комитет по управлению муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами Иркутской области, решениями органов местного самоуправления и Положением Саянской, утвержденным постановлением Главы администрации г.Саянска.

Целью работы Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Саянска является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Саянска путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Саянска осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.

В своей работе Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Саянска решает следующие основные задачи:

по управлению муниципальным имуществом:

* увеличение доходной части бюджета г. Саянска путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление;

* формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование;

* ведение учета объектов муниципальной собственности;

* осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества;

* разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Саянска по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Саянска;

* создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью;

* организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Саянска.

по управлению земельными ресурсами:

* увеличение поступления земельных платежей в бюджет г. Саянска;

* организация и осуществление учета, контроля за рациональным использованием земель города;

* работа по разграничению земель.

За последние четыре года, с учетом развития рыночных отношений, приоритеты и цели деятельности Комитета поменялись от разграничения собственности и приватизации до повышения эффективности использования муниципального имущества.

Полномочия КУМИ определены в соответствующих нормативных правовых актах органов городского самоуправления г.Саянска среди которых можно назвать непосредственно само Положение о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Саянска, Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Саянска, Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной казны г. Саянска, Положение о муниципальных предприятиях и учреждениях г. Саянска, Положение о порядке списания муниципального имущества г. Саянска, Положение об учете и ведении реестра муниципального имущества г. Саянска и др.

Основными полномочиями КУМИ являются: заключение договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда г. Саянска, заключение договоров безвозмездного пользования объектов муниципального нежилого фонда г. Саянска, передача объектов муниципальной собственности в доверительное управление, приватизация объектов муниципальной собственности, в порядке установленном законодательством, контроль за эффективностью деятельности муниципальных предприятий, заключение договоров аренды земельных участков, заключение договоров купли-продажи земельных участков и др.

Одним из основных направлений деятельности КУМИ является аренда объектов муниципального нежилого фонда.

План начислений арендной платы за 2008г. составляет 30,0 млн. руб., фактически начисления произведены на сумму 56,1 млн. руб. Поступление арендой платы составило 54,8 млн. руб., т.е. в 1,6 раза больше, чем в 2007 году, в том числе получено пени и штрафов в размере 0,2 млн. руб.

Таким образом, перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.09 г. составило 26,1 млн. руб.

Специалистами Комитета постоянно отслеживается задолженность арендаторов: в случае наличия долга направляются предупреждения, ежемесячно проводятся совещания с должниками.

Бухгалтерский учет начислений и поступлений по арендной плате. С 2006 внедрена система бухгалтерского учета начислений и поступлений по арендной плате. Информация по платежным поручениям заносится отделом бухгалтерского учета в базу «Бухгалтерия:1С», затем сливается в электронном виде в базу АИС КУМИ «Аренда» для организации оперативной работы отдела недвижимости по задолженности арендаторов. Начисление по договорам аренды производится параллельно в обеих базах и сверяется. Отчет формируется отделом бухгалтерии в рамках базы «Бухгалтерия:1С».

Организация проведения капитального ремонта объектов недвижимости

В связи с тем, что порядка 30% объектов муниципального нежилого фонда г. Саянска имеют износ более 40%-50%, Комитетом в 2007г. был сформирован и утвержден мэром Перечень нежилых помещений, в соответствии с которым проведены расчеты по целевому возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт объектов муниципального нежилого фонда в счет арендной платы. Сумма, выделенная на капремонт объектов муниципального нежилого фонда в 2008г. составила 1500,0тыс руб., что соответствует 3,8% от поступлений арендной платы.

Перечень работ, подлежащих компенсации, достаточно ограничен, это:

- ремонт 100% площади кровли;

- усиление или замена несущих элементов здания;

- ремонт 100% инженерного оборудования (внутридомовые системы тепло- водо - электроснабжения и общестроительные работы, сопровождающие этот ремонт).

В 2008г. проведено расчетов по целевому возмещению затрат арендатора на капитальный ремонт на сумму 372,48 тыс. руб. Проведено финансирование работ капитального характера на объектах муниципального нежилого фонда, переданных МУП «Саянская компания по управлению недвижимостью», ООО «СЭУ «Синтэк» и ООО Управляющая компания «Городской дом», в сумме 988,89 тыс. руб. Общее выполнение по этой статье расходов составило 1361,37 тыс. руб.

Необходимо отметить, что в условия предоставления помещения включено условие проведение текущего ремонта, достаточно часто включаются обязательства по проведению капитального ремонта, реставрации фасада, восстановлению и ремонту водо-канализационных сетей, благоустройству прилегающей территории за счет средств арендатора.

Ведется работа с муниципальными организациями.

На 01.01.2008г. в Реестре муниципального имущества г. Саянска числится 25 муниципальных унитарных предприятий и 90 муниципальных учреждений.

По поручению мэра г. Иркутска, начиная с 2006 года, Комитетом ежеквартально проводится мониторинг и анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий.

За 2008 год:

* создано - 2 муниципальных предприятия и 2 муниципальных учреждения;

* ликвидировано - 5 муниципальных предприятий и учреждений;

* реорганизовано - 5 муниципальных учреждений.

В 2008 году Комитетом была продолжена работа по переводу муниципальных унитарных предприятий г. Иркутска на арендные отношения, начатая в 2003 году.

Таким образом произошло значительное увеличение поступлений арендной платы: в 2003 г. - 3,0 млн.руб., 2006 г. - 6,3 млн.руб., а в 2008 г. -8,1 млн.руб.

Во исполнение решения городской Думы г. Саянска проведена работа по осуществлению учета и контроля за уплатой в бюджет г. Саянска 30% от прибыли муниципальных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей. Фактически за 2008 год в бюджет города муниципальными предприятиями перечислено 2,0 млн. руб.

В 2008 году была продолжена работа по договорам, заключенным между Администрацией г. Саянска и управляющими компаниями.

Управляющими компаниями по договорам с арендаторами проводится техническое обслуживание и ремонт зданий. Тарифы на обслуживание утверждаются постановлением мэра г. Саянска.

Доход бюджета города от доверительного управления составил: 2006-2007 года - 1,45 млн. руб., 2008 год - 1,9 млн. руб.

За прошедший период доверительным управляющим проведен капитальный ремонт инженерных коммуникаций и крыши здания. В 2008 году между Доверительным управляющим и Администрацией г. Саянска заключен договор долевого участия в реконструкции здания, по условиям которого после окончания реконструкции в муниципальную собственность г. Саянска будет передано 30% от дополнительно созданных площадей здания.

До 2008 года Комитет занимался только одним направлением страхования муниципального имущества - контроль за страхованием арендаторами объектов недвижимости, переданных в аренду. По данным объектам установлен постоянный контроль за выполнением арендаторами условий страхования, в т.ч. по своевременному перестрахованию, размеру страховой суммы, перечню рисков.

В 2008 году застрахованы 98% арендуемых площадей (исключение составляют объекты, находящиеся на капремонте и реконструкции, а также киоски, находящиеся на площадях поликлиник и больниц, почасовая аренда). Страховые компании выплатили арендаторам возмещение по 19 страховым случаям на сумму 133тыс руб. (по отчетным данным страховых компаний, ранее имеющим с Администрацией г. Саянска соглашение о сотрудничестве, т.к. иные страховые компании данные не представляют).

Ведется учет и регистрация муниципального имущества г. Саянска

Ведение и формирование Реестра муниципального имущества г. Саянска осуществляется в соответствии с Решением городской Думы г. Саянска. в Реестр муниципального имущества включены следующие объекты:

* объекты жилого и нежилого фонда - 160

* инженерные сети и коммуникации - 1703

* прочие сооружения - 76

- объекты внешнего благоустройства - 1439.

В 2008 году в Реестр муниципального имущества г. Саянска включено 62 объекта недвижимости (общей площадью свыше 120 тыс. кв. м), 86 инженерных сетей и коммуникаций (общей протяженностью 20 тыс. п. м.), 9 объектов внешнего благоустройства.

Ведется работа по разграничению собственности

В 2008 г. Комитетом было рассмотрено:

- 15 заключений комиссий по вопросу перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

* 276 обращений юридических, физических лиц, органов государственной власти и общественных организаций;

* 21 постановление о переводе из жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

* 30 служебных записок по вопросу отнесения в муниципальную собственность.

Подготовлено и подписано 3 договора безвозмездной передачи объектов государственной собственности Иркутской области в муниципальную собственность г. Саянска, 1 решение городской Думы «О безвозмездной передаче объекта муниципальной собственности г. Саянска в государственную собственность Иркутской области».

* Также подготовлено и подписано 5 распоряжений о внесении изменений в ранее подписанные распорядительные акты.

* В 2008 году продолжена работа по отнесению в муниципальную собственность жилищного фонда, находящегося на балансе муниципальных предприятий, ранее не отнесенных по причине отсутствия технической документации, требуемой при подготовке соответствующих нормативных актов по передаче объектов в муниципальную собственность.

* Постановлениями мэра г. Саянска включены в муниципальную собственность 17 объектов, в том числе жилые дома и нежилые строения.

* Продолжена работа по выявлению и постановке на учет в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесхозяйных объектов.

В результате проведенной в 2008 г. работы создана автоматизированная информационная система учета земельных участков на территории г. Саянска (АИС ЗЕМЛЯ), включающая договоры аренды земельных участков на территории г. Иркутска, предоставленных в пользование физическим и юридическим лицам. База содержит 1011 договоров аренды, в т.ч. КУМИ - 861 договора, округа - 150 договора. База позволяет оперативно получать информацию о начисленной арендной плате, поступлениях по договорам и задолженности.

Поскольку арендная плата по договорам аренды земельных участков поступает на счет Управления Федерального Казначейства Минфина России по Иркутской области, в отделе была введена функция оператора по внесению платежей в базу АИС ЗЕМЛЯ. Введение данной функции позволило избежать повторного внесения в базу платежей.

В настоящее время ведется контроль по 861 договорам аренды.

Подготовлено 157 договоров аренды земельных участков.

Подготовлено 33 дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков.

Ведется разграничение земель

Общая площадь территории г. Саянска 1143 га.

За 2008 год Комитетом подготовлены и направлены в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Иркутской области документы на 2010 земельных участков, на которые у муниципального образования г. Саянск возникает право собственности, общей площадью 363,4 га.

Продолжается работа по приемке ведомственного имущества

Всего за 2003 год в муниципальную собственность города принято от ведомств:

* 50 объектов жилищного фонда, общей площадью 68,5 тыс. кв. м.

* 8 объектов образования

* 1 производственная база

* 46,4 км. инженерных сетей, в том числе:

* водопровод и канализация - 14,8 км.

* тепловых - 5,6 км.

* электрических - 26 км.

В целях повышения эффективности работы по приемке ведомственного имущества в муниципальную собственность и координации действий между структурными подразделениями администрации города, муниципальными и ведомственными предприятиями, в Комитете продолжается работа специально созданной комиссии.

Ведется работа по приватизация объектов муниципальной собственности. Для успешной реализации объектов используется широкая рекламная компания (печатные издания - в газетах «Саянск», «Дело», «Что почем». «СМ номер 1»; бегущие строки - по каналам РТР, 21, 23, «Аист», НТВ; web - страничка в Интернете; рекламные блоки, наружная реклама).

Комплексным планом прогнозировалось поступление денежных средств от приватизации в размере 1000 тыс. рублей.

Наибольшее поступление средств обеспечил выкуп нежилых арендованных помещений. За период 2008 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Саянска подготовлено 20 распоряжений председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Саянска и 21 постановление мэра г. Саянска «О предоставлении земельных участков в собственность». За истекший период Комитетом оформлено 28 договоров купли-продажи земельных участков.

Не очень активно идет приватизация земельных участков по индивидуальными жилыми домами.

Основная направленность работы по управлению пакетами акций, закрепленных в муниципальной собственности г. Саянска, была и остается неизменной - администрация в лице КУМИ пытается сделать свою собственность более эффективной, а людей, управляющих ею, более подотчетными.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Саянска является держателем 7 пакетов акций акционерных обществ.

Единый автоматизированный кадастр недвижимости формируется в течение последних трех лет. В 2005 году были переданы первые данные из Единого Государственного кадастра земель и базы данных БТИ.

На 31 декабря 2008 года банк данных единого автоматизированного кадастра недвижимости содержит информацию:

505 - земельных участков;

11 536 - зданий и сооружений;

80 458 - помещений.

Правообладателей: физических лиц - 149 342; юридических лиц - 2 190.

За 2008 год объем данных единого автоматизированного кадастра недвижимости увеличился по земельным участкам на 21,3%, по зданиям на 18,1%, по помещениям на 36,6%.

В 2008 году закончен ввод в базу данных бумажного архива БТИ г. Иркутска по зданиям. Остается работа по внесению новых объектов и продолжение работы по внесению информации о помещениях из архива БТИ г. Саянска.

Информация о земельных участках, прошедших процесс инвентаризации и поставленных на кадастровый учет, внесена полностью и передана в кадастр недвижимости в полном объеме для проведения работ по правовому обеспечению и регулированию рынка недвижимости в г. Саянске, в том числе:

- созданию эффективно действующей системы регулирования рынка недвижимости;

- разработке и осуществлению мероприятий по организации системы взаимодействия профессиональных участников рынка недвижимости, государственных учреждений, органов местного самоуправления, иных заинтересованных лиц, обеспечивающих проведение городской политики в сфере развития рынка недвижимости;

- формированию системы эффективного контроля за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости;

- регулярному предоставлению субъектам рынка недвижимости информации, характеризующей состояние рынка недвижимости.

Для примера, рассмотрим политику местных властей в отношении воспитания молодежи, организации отдыха и досуга в городе Саянске. В настоящее время бюджетное финансирование не обеспечивает в полной мере как развитие массового и детского спорта, так и потребности спорта высших достижений. Теряют престиж профессии преподавателя физической культуры и тренера. По многим видам спорта отсутствует современная, технически оснащенная спортивная база. Существует острая нехватка спортивных залов, спортивных площадок. Нет стандартного легкоатлетического манежа и стандартного бассейна, городской лыжной базы и др. Многократное повышение стоимости физкультурных и спортивных услуг сделало малодоступными многие учреждения ФКиС.

Не в полной мере используются современные возможности средств массовой информации для пропаганды спорта и здорового образа жизни.

В последние годы ухудшилось состояние здоровья населения, увеличилось количество людей, принимающих наркотики, злоупотребляющих алкоголем.

Многолетняя тенденция ухудшения здоровья детей и учащейся молодежи влечет за собой последующее снижение уровня здоровья во всех возрастных группах населения и увеличение их инвалидизации.

Недостаточность развития ФКиС в городе ставит ряд существенных вопросов, которые необходимо решать в ближайшее время.

Материально-техническая база физической культуры, спорта города (стадионы, плавательные бассейны, спортивные залы, спортивные лагеря и др.) в техническом отношении изношена, морально устарела, оборудована старым энергоемким оборудованием, не хватает площадей для организации работы с населением, недостаточно оснащена современным спортивным инвентарем и тренажерами. За счет высокого энергопотребления и низкой пропускной способности спортивных баз повышается стоимость предоставляемых услуг населению, что также негативно сказывается на финансово-хозяйственной деятельности спортивных сооружений, на организации и проведении в них физкультурно-оздоровительной, спортивной работы.

Подавляющее большинство спортивных сооружений, оставаясь в государственной собственности разного уровня, перешли на хозрасчетную деятельность, некоторые из них используются не по назначению.

Необходимо предусмотреть в бюджете города финансирование на содержание спортивной базы по месту жительства (катки, корты, волейбольные и баскетбольные площадки, теннисные корты), которая нуждается в обновлении, ремонте и обеспечении необходимым спортивным инвентарем.

Во многих образовательных учреждениях (школах, средних и высших учебных заведениях) слабое оснащение спортивным инвентарем, спортивной формой для проведения учебных и учебно-тренировочных занятий.

Большой проблемой для города Саянска является отсутствие организаторов физкультурно-массовой работы в административных округах города, которые могли бы координировать спортивно-массовую работу по месту жительства с населением, в том числе работу по содержанию спортивных сооружений (катков, кортов и т.п.).

3.2 Разработка проекта совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью

Суть проекта заключается в том, чтобы на базе муниципально - частного партнерства и межмуниципального сотрудничества осуществить ремонт имеющегося здания, для организации там многофункционального центра досуга, отдыха и дополнительного образования.

Таблица 3.1

Основные характеристики здания

Общая площадь здания, м2	3000
Этажность	3
Площадь прилегающей территории, м2	5000
Наличие спортивных, актовых залов	имеются
Месторасположение	Г. Саянск
Собственник	МО городской округ Саянск
Степень износа	высокая
Наличие коммуникаций	имеются

Предполагается, что указанное здание будет передано частным компаниям по договору концессии. При этом в здании будут располагаться множество компаний, организующих досуг местному населению. Проект предполагает, что в здании будет располагаться многофункциональный спортивно - досуговый центр для молодежи г. Саянска и близлежащих муниципалитетов. При этом здание, основные характеристики которого приведены в таблице 3.1 будет оставаться в собственности муниципалитета, а располагающиеся внутри спортивные и досуговые школы будут частными. Однако предполагается, что частные арендаторы вместо арендных платежей произведут необходимый ремонт, и оснастят здание необходимым оборудованием. Полученная прибыль будет полностью поступать на счета арендаторов. Предполагается, что проектируемый многофункциональный спортивно - досуговый центр будет иметь направления, перечень которых представлен в таблице 3.2