- зависимость от ситуации на денежном рынке и гибкое реагирование на изменение процентных ставок, в результате чего функционирование при высоком уровне инфляции делает ипотечный кредит недоступным;

- формирование пассивов организации путем выпуска облигаций, привлечения длинных кредитов и долгосрочных депозитов.

Двухуровневая модель предполагает:

Для заемщика:

возможность оперативного получения жилищной ссуды;

зависимость ставки по ипотечному кредиту от ситуации на финансовом рынке;

Кредитное учреждение данного типа обладает следующими качествами:

Рассмотрим сначала одноуровневую закрытую систему, которая присуща Великобритании, Германии, Австрии, странам Центральной и Восточной Европы.

Система строительных сбережений является коллективной формой сбережений и взаимопомощи для финансирования жилищного строительства.

Технологически процесс разбивается на два взаимосвязанных периода. В течение первого периода происходит накопление личных средств участников. По достижении заранее оговоренного объема накопленных средств и окончании установленного срока, участник имеет право получить кредит, который выдается вместе с суммой накопленных сбережений. Затем наступает второй период - период кредитования, в течение которого заемщик возвращает полученный ипотечный кредит.

Таким образом, коллектив людей самостоятельно формирует источники ресурсов, предоставляет и потребляет все услуги, не прибегая ни на одном из этапов к взаимодействию с внешней средой. Поэтому данную модель организации финансирования жилищного строительства можно назвать замкнутой или закрытой.

Основная идея системы строительных сбережений наглядно демонстрируется следующим примером, активно используемым всеми немецкими сберкассами для привлечения новых вкладчиков. Если 10 человек, желающих строиться и не имеющих первоначального капитала, накапливают в год 1/10 часть необходимого объема жилищного финансирования, то каждый построит дом только через 10 лет. Если же 10 застройщиков объединят свои средства, то первый участник стройсберкассы построит дом уже через год. Второй застройщик построит дом через 2 года за счет девяти накопительных долей и одной доли погашения кредита и т.д. В результате только последний застройщик не построит дом раньше 10 лет, предполагавшихся при индивидуальном накоплении. Средний «условный» участник строительной сберкассы построит дом через 5,5 года.

Во всем мире подобные объединения имеют давние традиции и получили название Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации (RoSC A's).

Системы строительных сбережений создавались и активизировали свою деятельность в условиях нестабильности финансовых систем (Германия: 1924 и 1948 гг., Австрия: 1925 г., Франция: 1928 г., Швейцария: 1929 г., Словакия: 1992 г., Чехия: 1993 г., Венгрия: 1997 г.). Это обусловлено независимостью систем строительных сбережений от колебаний ставок на финансовом рынке.

На сегодняшний день приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах в следующих странах: Германия, Австрия, Хорватия, Словакия, Чехия, Венгрия, Казахстан.

В настоящее время в странах Западной Европы за счет средств, собираемых строительными обществами, финансируется: в Западной Германии - 53% Целевое накопление средств для нужд жилищного строительства. Изд-во: Westdeutsche Landesbank.2001, в Австрии - 35% Ужегов АН. Квартира в кредит : ипотечная сделка. Питер. Санкт-Петербург 2005, с.34..

Система стройсбережений способна дать достаточно быстрый и скачкообразный эффект, что демонстрирует следующий пример: за 4 года (с 1999 по 2003 гг.) внедрение системы стройсбережений в Восточной Германии позволило увеличить ежегодный ввод новых домов более чем в 7 раз с 24 тыс. домов до 178 тыс. домов.

Великобритания. Первое известное нам строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось «Kettley Building Society».

В XIX веке вместе с общим подъемом экономики английские строительные общества начали образовываться довольно активно по всей территории страны.

По принципам организации изначально английские строительные общества строились на кооперативных началах (т.н. member-based institutions). Человек, собирающийся приобрести жилье, становился членом общества и открывал сберегательный счет, а по истечении определенного периода получал ипотечный кредит.

В 1874 г. вышел закон, согласно которому деятельность английских строительных обществ ограничивалась операциями по вкладам и займам исключительно с членами общества. Ипотечный кредит мог получить только член строительного общества.

Единственным источником финансирования являлись поступления от членов общества: вклады, погашения и проценты по предоставленным займам.

Таким образом, на протяжении двух столетий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства.

Уже в наше время в 1986 г. был принят специальный Закон о строительных обществах, существенно меняющий условия деятельности строительных обществ. Согласно закону данные организации получили возможность организационно преобразовываться в акционерную форму собственности. Произошло, фактически, изменение модели финансирования жилищного строительства - «замкнутость» системы была разрушена как по источникам финансирования, так и по объектам вложения средств общества:

требования к членам общества должны составлять не менее 75% общей суммы активов (ранее - 100% активов - ссуды членам СО);

не менее 50% пассивов должно быть сформировано за счет вкладов членов общества (ранее - 100%);

- строительное общество может осуществлять любую деятельность, которая не запрещена законом и разрешена заявлением о намерениях членов общества.

Таким образом, английские строительные общества начали выдавать ипотечные кредиты уже не только членам общества (т.е. без обязательного накопительного периода).

К настоящему моменту либерализация законодательного регулирования деятельности английских строительных обществ пока не привела к полной реорганизации структуры активов и пассивов обществ: 95% кредитного портфеля строительных обществ составляют займы физических лиц, а 75% пассивов формируется за счет вкладов клиентов Строительные сбережения - поддержка. Серия «Финансирование жилищного строительства в Европе - опыт для других».2004.с.9..

Но, не смотря на это, в настоящее время в результате расширения спектра разрешенных операций, строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, то есть все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.

В настоящее время строительные общества широко распространены в Великобритании и в странах Содружества. В 2003 г. строительные общества выдали 23% общего объема ипотечных кредитов и собрали 17% сберегательных вкладов. Число заемщиков составляет 16 млн. человек.

Германия. В Германии финансовые институты, представляющие одноуровневую закрытую модель финансирования жилищного строительства, называются - Строительные сберегательные кассы (Bausparkassen).

Немецкие строительные сберегательные кассы как кредитные учреждения в полном объеме подчиняются положениям Закона о системе кредитных учреждений и подлежат текущему контролю со стороны Федерального ведомства по надзору за кредитными учреждениями. В Германии далеко не каждый банк может заниматься строительными сбережениями. Виды проводимых операций, установлены предоставляемые по требованиям займа гарантии.

Следует отметить, что финансирование жилищного строительства в Германии часто происходит путем комбинации займа стройсбережений и ипотечного займа. В таком случае строительные сберегательные кассы, как правило, отдают кредиторам ипотечных займов первостепенную позицию в поземельной книге (до размера залоговой стоимости в 60%) и тем самым наибольшую гарантию по займам, а сами довольствуются второстепенным обеспечением. Причем строительные сберегательные кассы финансируют до 80% стоимости заложенного имущества. Тем не менее, фактический риск невозврата ипотечных ссуд, предоставленных стройсберкассами, очень низок - по данным статистики, меньше 0,1% от общего объема кредитования.

В Германии. строительные сберегательные кассы успешно действуют на протяжении многих десятилетий, что является доказательством надежности и жизненной востребованности данных учреждений.

Австрия. По принципам организации и механизму деятельности австрийские строительные сберегательные кассы работают в основном аналогично системе стройсбережений в Германии.

С 1939 г. в Австрии действует законодательство о надзоре за строительными сберегательными кассами.

В 1994 г. принят специальный закон о строительных сберегательных кассах.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок до 10 лет.

Участник австрийской стройсберкассы ежегодно получает премию от государства, которая устанавливается в процентах от суммы сбережений и зависит от доходности вторичного денежного рынка. Размер премии утверждается раз в год специальным приказом министра финансов Австрии.

Существенное отличие от немецкой системы стройсбережений заключается в том, что ставка процентов по ипотечному кредиту не является фиксированной, а с периодичностью, определенной в договоре, пересматривается в зависимости от динамики ставок денежного рынка.

Эта «связь с внешним миром» позволяет некоторым исследователям относить австрийскую систему стройсбережений к открытой модели жилищного финансирования, что, по нашему мнению, не обоснованно, так как по видам операций и принципам формирования активов и пассивов австрийские стройсберкассы являются «замкнутыми» системами.

Центральная и Восточная Европа. Некоторые страны Центральной и Восточной Европы в 90-е годы XX столетия создали правовые предпосылки для развития систем строительных сбережений. Были приняты похожие на немецкие Законы о строительных сберегательных кассах: в Словакии - в 1992г., в Чехии - 1993 (последующей корректировкой в 2004 г.), в Венгрии - в 1997 г., в Хорватии- 1998 г.

После принятия вышеуказанных законов в этих странах при активном участии немецких финансовых учреждений, которые принесли свои технологии и дешевые ресурсы, местные строительные сберегательные кассы начали создаваться и наращивать обороты очень активно.

К 1999 году за несколько лет работы в Чехии 6 стройсберкасс заключили 2,8 млн. договоров и привлекли 11 797 млн. евро; в Венгрии - 4 стройсберкассы в том же году имели 559 тыс. действующих договоров и 1 991 млн. евро стройсбережений, в Хорватии активно работают 3 крупные стройсберкассы, в Словакии - 2.

В декабре 2000 г. в Казахстане был принят Закон о строительных сберегательных кассах.

Во всех вышеуказанных странах системы строительных сбережений находятся под тщательным контролем и поддерживаются государственными дотациями.

Конкретные меры государственной поддержки организаций строительных сбережений в рассмотренных выше странах могут быть представлены в виде таблицы (см. Приложение 1).

В заключение выделим положительные и отрицательные стороны одноуровневой закрытой модели финансирования жилищного строительства.

Отрицательные стороны данной модели:

1) для получателя кредита:

относительно небольшие сроки кредитования; длительный период накопления;

необходимость накопления значительного объема собственного капитала;

низкие проценты по накопительному вкладу; очередность заемщиков для получения кредита.

2) для кредитора:

сложность сохранения источника финансовых средств при фиксированных на длительный период ставках при меняющихся экономических условиях (например, в случае увеличения процентных ставок потенциальные новые члены стройсберкасс при наличии надежных альтернативных финансовых инструментов могут не соглашаться на низкую ставку по вкладам даже с перспективой получить льготный кредит).

Положительные стороны данной модели:

- возможность автономного функционирования от внешнего финансового рынка;

- простота и ясность финансового механизма;

- предсказуемость - неизменные проценты в течение всего периода накопления и кредитования;

- накопление собственного капитала заемщика - создание кредитной истории и дополнительная гарантия возвратности ссуды;

- легкая адаптация данной инвестиционной модели к любой правовой системе.

При отсутствии развитой инфраструктуры рынка, необходимого законодательства, квалифицированных кадров, институциональных инвесторов и долгосрочных дешевых финансовых ресурсов одноуровневая замкнутая модель финансирования жилищного строительства по сравнению с другими представляется более жизнеспособной.

Рассмотрим теперь одноуровневую открытую систему на примере Германии и Израиля.

Открытые системы характеризуются тем, что институты, предоставляющие кредит, рефинансируются на рынке капитала и, как следствие, изменяют процентные ставки по ипотечным кредитам в соответствии с динамикой рыночных ставок. На практике процентные ставки по займам клиентов являются либо переменными, либо фиксируются на определенный срок, после истечения, которого пересматриваются.

При одноуровневой открытой модели финансирования жилищного строительства наиболее распространенным типом кредитного института является ипотечный банк.

Специфика ипотечных банков заключается в следующем:

они регулируются отдельными органами надзора;

ипотечные банки имеют эксклюзивное право на эмиссию ипотечных облигаций;

- круг разрешенных операций для ипотечных банков ограничен.

По сравнению с закрытой моделью жилищного финансирования ипотечному банку гораздо сложнее решать проблему поиска источников дешевых и долгосрочных ресурсов.

Одним из основных инструментов привлечения ресурсов являются ипотечные облигации, эмитируемые специализированными кредитными организациями - ипотечными банками.

Схематично финансовые потоки при функционировании одноуровневой открытой схемы финансирования жилищного строительства можно представить так, как это показано в схеме №1 (Приложение 2).

В 1998 г. в странах ЕЭС денежными средствами, привлеченными посредством эмиссии ипотечных облигаций, а это более 500 млрд. евро, был профинансирован каждый пятый ипотечный кредит.

Согласно статистике, более 50% пассивов ипотечных банков формируется за счет эмиссии долгосрочных облигаций.

Данная модель ипотечного кредитования иначе называемая «классической континентальной» моделью успешно работает в Германии, Австрии, Италии, Испании, Португалии, Дании, Голландии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Израиле.

Германия. Прообраз данной системы ипотечного кредитования возник в Германии во второй половине XVIII века: сначала по указанию короля Пруссии Фридриха I были созданы кредитные кассы, выдававшие ссуды дворянам под залог земли под 4% годовых.

В нынешнем виде немецкие ипотечные банки (Hypothekenbanken) существуют с начала XX века. Деятельность данных банков регулируется специальным законом.

Сейчас в Германии активно работает более 40 ипотечных банков, из которых 14 являются государственными Банки и банковские операции / Под ред. Е.Ф. Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,2005.. Крупные ипотечные банки имеют широкие региональные сети. Помимо этого существуют ипотечные банки, учрежденные немецкими гроссбанками.

В настоящее время немецкие ипотечные банки со своей финансовой инфраструктурой представляют собой эффективную систему среднесрочного жилищного кредитования. Сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, ипотечный кредит выдается, как правило, на срок до 15 лет.

Для формирования пассивов германские ипотечные банки выпускают закладные листы различным номиналом: от нескольких денежных единиц до нескольких тысяч. Как правило, мелкономинальные закладные листы выпускаются на предъявителя, а крупнономинальные - именные. Срок обращения данных ипотечных ценных бумаг - от 10 до 30 лет Банки и банковские операции / Под ред. Е.Ф. Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,2005.. Закладные листы ипотечных банков обладают высокой степенью ликвидности, распространяются (на комиссионных условиях) самыми различными финансовыми учреждениями и котируются на фондовых биржах Германии.

Средства, привлеченные ипотечными банками по долгосрочным облигациям, составляют более 50% пассивов.

Применяемые ипотечными банками Германии финансовые технологии, как правило, вводят различные ограничения по досрочному погашению ипотечных кредитов: часто, согласно условиям договора, досрочное погашение предусматривается только после погашения всей суммы процентов по жилищной ссуде.

В настоящее время в Германии доля ипотечных банков в жилищном финансировании составляет около 25% Цылина Г.А. Ипотека. Жилье в кредит. М., Экономика 2004.

Израиль. В Израиле распространена одноуровневая открытая модель ипотечного кредитования.

До недавнего времени для получения ипотечного кредита в Израиле требовалось выполнение ряда условий: иметь начальный капитал в объеме 40-50% от стоимости квартиры или дома, предоставить банку-кредитору гарантию возврата ссуды, подтвердить перспективную платежеспособность заемщика.

С целью повышения доступности ипотечных кредитов в настоящее время в Израиле внедряется новая схема жилищного финансирования под названием «Ключ к машканте» («машканта» - ипотечная ссуда).

Согласно новой ипотечной программе минимальный размер собственных средств заемщика снижен до 20% от стоимости приобретаемого жилья без установления верхнего предела размера кредита.

Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет. От заемщика не требуются дополнительных гарантий, так как ипотечная ссуда сразу при выдаче страхуется специальным полисом ЕМ компании по страхованию ипотечных ссуд ЛТД. Страховая компания ЛТД непосредственно участвует в процессе утверждения ссуды на основе оценки закладываемой недвижимости и анализа платежеспособности заемщика. Возникающий дополнительный сбор -плату за страхование ипотечной ссуды - можно сразу выплатить целиком или выплачивать ежемесячно вместе с платежами по ипотечному кредиту. Ежемесячная плата за данный вид страхования ипотечного кредита несущественно увеличивает общую сумму по обслуживанию кредита: при сроке кредитования 20 лет месячный платеж увеличивается на 3%, при выдаче ссуды на 30 лет - на 3,3%. В результате общая процентная ставка по кредиту увеличивается на 0,84% процента годовых.

Существует также обязательное страхование жизни: заемщик, не достигший 55 лет, страхуется до возраста 70 лет или до срока окончания кредита. По условиям данной страховки, если заемщик умирает, то страховая компания выплачивает банку оставшуюся непогашенной часть ссуды. Размер ежемесячных выплат по данному виду страхования более существенен и составляет 300 шекелей в месяц на 100 тыс. шекелей ипотечного кредита, в результате чего общая процентная ставка реальность возрастает еще как минимум на 3,6% годовых. Данный вид страхования по распоряжению Министерства строительства и Министерства финансов производится в обязательном порядке.

В Израиле разработана система расчета баллов, по результатам которой определяется процентная ставка по ипотечному кредиту. При наборе от 600 до 999 баллов ссуда выдается под «рыночный процент», который утверждается Министерством финансов и не превышает 5,5%. При наборе от 1000 до 1399 баллов ссуда выдается под 4% годовых. Для остальных групп : ссуда состоит из условного подарка и остальной части, выдаваемой под 4% годовых.

Сумма ссуды прикреплена к индексу потребительских цен.

Расчет количества баллов производится по нескольким параметрам. На основе учета количества лет, прожитых в Израиле с момента репатриации, начисляется определенное количество баллов (см. Приложение 3).

Помимо этого, каждый новый репатриант-одиночка получает дополнительно надбавку в 600 балов. В случае если возраст человека более 45 лет ему добавляется еще 400 балов. Репатрианту-одиночке в возрасте старше 45 лет и прожившему в стране боле 8 лет предоставляется специальная денежная надбавка - 10 000 шекелей, из которых 2 700 шекелей - условный подарок, а остальная часть - ссуда.

Вместе с тем, установлен ограничительный верхний предел -максимальное количество балов, которое может быть набрано. Так, для репатрианта-одиночки максимально возможна сумма - 1 690 балов.

Дополнительное количество баллов начисляется за каждый месяц службы в армии или в гражданской службе (см. Приложение 4)

В данном случае при расчете количество месяцев службы в армии или гражданской службе умножается на сумму надбавки, указанную в таблице, в соответствии с набранным количеством баллов.

Максимальный срок службы в армии, принимаемый в расчет: для мужчин - 36 месяцев, для женщин - 24 месяца.

Существует также система надбавок, дифференцируемая в зависимости от места расположения приобретаемого жилья (территория страны разбита на условные зоны). То есть, при помощи материальных стимулов правительство Израиля влияет на миграцию населения внутри страны.

Согласно банковской статистике количество заемщиков, не сумевших расплатиться за машканту незначительно - 1-2 процента.

В целом можно отметить, что в Израиле действует достаточно развитая «открытая одноуровневая» система финансирования жилищного строительства, дифференцированная по многим критериям (возраст, срок проживания в стране, семейное положение, территория планируемого проживания), рассчитанная на широкие слои населения и имеющая существенную государственную поддержку.

В заключение отметим, что положительная сторона данной системы жилищного финансирования заключается в более широком спектре источников привлечения ресурсов. Отрицательная сторона состоит в подверженности колебаниям рынка, в результате чего у кредитующей организации возникает процентный риск (разрыв по стоимости пассивов и доходности кредитов), а у заемщика - угроза неплатежеспособности (из-за резкого изменения ставок по ипотечному кредиту).

Рассмотрим теперь двухуровневую открытую систему финансирования жилищного строительства на примере США

Двухуровневая модель ипотечного кредитования получила распространение в Северной Америке (США, Канада) и некоторых странах Западной Европы (Дания, Швеция, Великобритания). См. схема №2 Приложение 5.

В данной схеме первичные кредиторы являются финансовыми посредниками между получателем кредита и инвесторами.

В результате работы данной кредитно-инвестиционной схемы образуется два ипотечных рынка: первичный ипотечный рынок - рынок жилищных кредитов, где они выдаются, - и вторичный рынок, где обращаются ипотечные кредиты или ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд.

Участниками первичного ипотечного рынка являются заемщик и кредитор. Основной тип операции - предоставление ипотечного кредита.

Участниками вторичного ипотечного рынка являются различные финансовые институты - продавцы и покупатели пулов ипотечных кредитов, обеспеченных ипотечными ссудами ценных бумаг (MBS). Виды операций: покупка - продажа ценных бумаг, пулов ипотечных кредитов, секъюритизация ипотечных кредитов.

При такой организации ипотечного рынка кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает его конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки прав требования по кредиту, банк выдает новый ипотечный кредит. Кредитная организация, выдающая кредит, является первым финансовым посредником в длинной и многолетней цепи ипотечного инвестирования. Функция обслуживания ипотечного кредита часто остается у первичного кредитора.

Таким образом, в жилищный инвестиционный процесс оказывается вовлечено гораздо больше участников финансового рынка, в результате чего резко возрастает объем инвестиций в жилищное строительство за счет привлечения средств со смежных сегментов рынка. Данная схема ипотечного кредитования решает проблему нахождения источника постоянных масштабных долгосрочных финансовых ресурсов.

Следует отметить, что на практике (например, в США) четкой границы между первым и вторым уровнем системы ипотечного кредитования не существует. Довольно часто кредитная организация может оставлять у себя основную часть портфеля ипотечных кредитов, а на вторичном рынке продавать только небольшую часть кредитов - в целях повышения ликвидности. Соотношение оставляемой части и продаваемой другим инвесторам может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др..

США. Самая крупная в мире двухуровневая система финансирования жилищного строительства созданную за последние 70 лет в США.

Сложившаяся на данный момент система жилищного финансирования в США разбивается всеми исследователями на два уровня. Первый уровень - первичный рынок ипотечных кредитов, участниками которого являются, с одной стороны, заемщики-приобретатели недвижимости, а, с другой стороны, первичные кредиторы: ипотечные компании, коммерческие банки, взаимно-сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации. Организации-кредиторы предоставляют покупателям жилья ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты могут быть гарантированы правительством США. Доля таких кредитов в общей массе кредитов на покупку жилья в последнее время составляет около 20% Модель вторичного рынка кредитов: Опыт США. Сборник материалов. Составитель: Университет Экономики города Москва, 2003. с 106..

Вторичный рынок американской системы жилищного финансирования - это рынок последующих перепродаж и трансформаций ипотечных кредитов в различные финансовые инструменты.

Ключевыми участниками данного рынка являются три организации, созданные в различное время по решению правительства США: «Fannie Мае» - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (создана в 1938 г.), «Ginnie Мае» - Правительственная национальная ипотечная ассоциация (создана путем выделения из «Fannie Мае» в 1968 г.) и «Freddie Mac» - Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (создана в 1970 г.).

Большую роль на ипотечном рынке США играют также частные компании вторичного рынка.

Ипотечные облигации, эмитируемые негосударственными финансовыми структурами, также имеют ликвидный вторичный рынок с ежедневным оборотом в несколько десятков миллиардов долларов.

Рассмотрим в заключение зарубежный опыт государственной поддержки строительства жилья.

В индустриально развитых странах государственное содействие созданию и развитию системы жилищного кредитования имеет давнюю историю и широкое распространение. Виды поддержки, оказываемые государством, самые различные: сберегательные премии, скидки на проценты по кредиту, ссуды под выгодные проценты, льготные условия выплаты процентов по займам, освобождение от налогов на доходы в виде ссудного процента, дотации.

Формы государственной поддержки можно изначально классифицировать следующим образом.

Существуют два разных государственных пути оказания поддержки в приобретении собственности на жилье:

на этапе предварительного накопления, т.е. дотации и льготы при регулярном накоплении собственного капитала - поддержка целевого накопления на жилищное строительство;

на этапе погашения ипотечного кредита, т.е. дотации и льготы прямого и косвенного сокращения долгов по жилищной ссуде.

Государству целесообразнее как с макроэкономической точки зрения, так и с точки зрения потребителя оказывать поддержку в большей степени на первом этапе предварительного накопления, а не в период погашения ипотечного кредита по следующим причинам.

Государственная поддержка целевого накопления на жилищное строительство позволяет перевести краткосрочные потребительские сбережения населения в долгосрочные сбережения и инвестиции, в результате чего происходит:

- антиинфляционный эффект;

рост целевого инвестиционного потока в жилищное строительство;

увеличение количества рабочих мест;

- возврат бюджетных средств в виде налоговых поступлений.

Виды государственной поддержки, применяемые при различных схемах жилищного финансирования в различных странах многообразны:

1) Сберегательные премии за хранение средств на целевых вкладах на жилищное строительство - это государственные выплаты на определенные затраты, связанные с исполнением задач по договору или закону;

2) Налоговые скидки на суммы сбережений - вкладчики строительных сбережений имеют возможность суммы сбережений вычесть из облагаемого подоходным налогом дохода как особые затраты;

3)Освобождение от налогов процентных доходов - проценты, начисляемые на жилищные накопительные вклады, освобождены от налогов;

4)Субсидии (дотации) - прямые государственные дотации, получаемые при покупке собственной квартиры или при проведении ремонта;

5) Льготные условия выплаты процентов по займам - государство выплачивает разницу между рыночной процентной ставкой и той ставкой, которая установлена для данной льготной категории населения. Часто устанавливается ограничительный верхний предел государственных выплат одному заемщику в абсолютной сумме;

6) Скидка на проценты по кредиту и/или на погашение кредита - проценты по кредиту или суммы взноса в счет погашения долга вычитаются до определенной максимальной суммы или неограниченно из базиса налоговых расчетов;

7) Поручительства - по государственным поручительствам обязанности по выполнению обязательств возлагаются на специализированные учреждения (напр., в США «Fanny Мае», «Freddy Mac»). В результате заемщик при наличии государственной гарантии имеет возможность получить кредит на выгодных условиях, а в некоторых случаях вопрос стоит о получении или неполучении ипотечного кредита вообще.

Рассмотренные модели организации финансирования жилищного строительства не следует рассматривать в качестве антагонистов или «жестких» альтернатив.

Представляется целесообразным постоянно рассматривать возможность использования той или иной модели (или элементов различных моделей) в конкретной экономической среде и вместе с динамикой этой среды.

Так, например, закрытую одноуровневую модель следует рассматривать не как конкурентную открытым моделям, а скорее - сначала как предпосылку, а в перспективе - как равнозначное дополнение в общей и единой системе взаимосвязей рынка недвижимости и финансового рынка.

Для экономик развивающихся стран особенно важно то обстоятельство, что коллективные системы строительных сбережений гораздо раньше могут предложить финансирование жилищного строительства, чем другие виды финансирования ипотечного кредитования населения. Исторический опыт Германии после первой и второй мировых войн, а также опыт стран Центральной и Восточной Европы в начале 90-х годов доказывает, что коллективные накопительные системы могут предоставить населению собранные финансовые средства в очень сложных финансовых условиях для их эффективного использования.

В отношении создания вторичного рынка ипотечных ценных бумаг следует отметить, что, при, безусловно, перспективности, он предполагает наличие развитого первичного ипотечного рынка, масштабных по объему капитала институциональных инвесторов (пенсионных и страховых компаний), квалифицированных финансовых кадров, единых стандартов ипотечных продуктов.

Следует признать, что одноуровневая закрытая система контрактных сбережений имеет ряд отрицательных сторон для вкладчика: длительный период накопления, низкий процент по накопительному сету. Однако, в странах, где отсутствуют источники долгосрочных и дешевых ресурсов, т.е. отсутствует финансовая основа для создания и функционирования двухуровневой открытой системы ипотечного кредитования и, где ставки финансового рынка держатся на достаточно высоком уровне, т.е. отсутствует необходимая экономическая среда для существования одноуровневой открытой модели ипотечного кредитования, люди (при обязательном доверии, что может быть достигнуто государственными гарантиями по вкладам) соглашаются и на длительный период, и на низкий процент по накопительным жилищным вкладам - лишь бы иметь возможность в обозримом будущем получить ипотечный кредит под посильный процент.

По мере улучшения экономической ситуации (снижения процентных ставок денежного рынка, формирования долгосрочных ресурсов у различных институциональных инвесторов, роста уровня доходов населения) люди все чаще выбирают другие возможности, позволяющие, с одной стороны, получить ипотечный кредит без накопительного срока, и, с другой стороны, разместив средства под рыночный процент в различные финансовые инструменты (банковский депозит, ценные бумаги).

Таким образом, одноуровневая закрытая система строительных сберегательных касс, не смотря на очевидные неудобства для вкладчика-участника-заемщика, является безусловным шагом вперед на пути ускорения получения и платежной доступности ипотечного кредита для целого слоя населения. И, что самое главное, может быть вмонтирована (в силу своей автономности) в любую экономическую среду.

Для широкого распространения данного вида учреждений необходимо:

законодательное регулирование данного вида деятельности -принятие специализированного закона о ссудно-сберегательных кассах;

государственная финансовая поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья;

включение данных учреждений в систему гарантирования вкладов;