Доля ипотечных кредитов, выданных для приобретения готового жилья, составляет около трети в общем объеме жилищных ссуд области. ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» в целях снижения рисков (риск чистоты титула, риск недобропорядочности посредника) ставит целью кредитовать приобретение только того вторичного жилья, которое подбирает заемщику сама корпорация.

В ходе подготовки к выдаче ипотечного кредита на приобретение готового жилья, корпорация проводит:

оценку объекта (по результатам которой делается Акт оценки дома/квартиры);

проверку чистоты титула кредитуемого жилого помещения;

проверку наличия всевозможных задолженностей (квартплата, коммунальные платежи, налоговые платежи);

проверку данных о возможном обременении объекта залога (арест, залог).

При данном виде ипотечного кредитования предусмотрена возможность для потенциального заемщика внести в качестве собственных средств имеющееся у него жилье. Корпорация в таком случае самостоятельно подбирает на это жилье покупателя, который часто тоже становится участником ипотеки.

ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» является также уполномоченной администрацией области организацией по работе с военнослужащими, уволенными в запас и получившими от Министерства финансов РФ Государственные жилищные сертификаты (ГЖС).

В случае, если стоимости ГЖС не хватает на приобретение жилья, корпорация совместно с ипотечным банком «Русь» предоставляют бывшему военнослужащему возможность получить ипотечный кредит в размере недостающей суммы. В таком случае в качестве необходимого для получения кредита количества собственных средств выступает ГЖС.

ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» подыскивает бывшему военнослужащему устраивающее его жилье и заключает с ним договор купли-продажи, который направляется в Казначейство. Проверив договор, казначейство направляет средства на блокированный счет в уполномоченном банке - Оренбургском банке Сбербанка РФ, откуда они поступают на лицевой счет в ОИКБ «Русь».

В области также разработаны специальные программы, позволяющие использовать объекты незавершенного строительства.

Следует отметить, что тщательность подхода к организации схем ипотечного кредитования позволила добиваться очень высокой степени соблюдения финансовой дисциплины и возвратности выданных жилищных ссуд: за все время работы не было ни одного случая не только непогашения кредита, но и значительной просрочки платежей.

Ипотека в Оренбургской области имеет очень сильную социальную направленность:

46% заемщиков - работники бюджетной сферы (врачи, учителя, сотрудники правоохранительных органов, научные работники);

45% заемщиков до получения ипотечного кредита не была обеспечена жильем (проживали в общежитиях и на условиях аренды жилья).

Не смотря на то, что опыт развития ипотечного кредитования в Оренбургской области одобрен Госстроем и рекомендован для внедрения в других регионах России, следует отметить, что практика жилищного кредитования в области не получила массового распространения, в связи с низким уровнем доходов основной массы населения.

Башкортостан. В начале 1999г. решением Кабинета Министров в республике начата программа товарного кредитования населения на цели индивидуального жилищного строительства. Предусматривалась следующая схема кредитования, изображенная в Приложении 9.

Формирование Фонда жилищного строительства происходило за счет общего объема материальных ресурсов, получаемых Фондом от предприятий-недоимщиков по налогам и платежам в республиканский бюджет.

Фонд жилищного строительства проводит среди предприятий промышленности строительных материалов и строительных организаций конкурс на право участия в кредитовании индивидуального жилищного строительства.

Фонд заключает договор с организацией-оператором, которая осуществляет работу с населением по предоставлению и обеспечению возвратности товарного кредита. В качестве организаций-операторов в основном используются сельские межрайонные передвижные механизированные колонны АО «Башсельстрой», которое имеет большую разветвленную сеть, базы и специалистов по всей территории республики. Житель республики, осуществляющий строительство индивидуального жилого дома, мог получить товарный кредит у местной организации- оператора при наличии гарантии администрации города или района проживания. Товарный кредит выдавался в виде строительных материалов и «предметов домоустройства».

Товарный кредит предоставляется организации-оператору Фондом жилищного строительства на срок 5 лет под 3% годовых под поручительство администрации городов и районов Республики Башкортостан.

Размер кредита, выдаваемого организацией-оператором заемщику, ограничен 300 тыс.- рублей, срок кредитования - от 1 до 10 лет, процентная ставка- 8% годовых.

Помимо вышеуказанного было установлено еще одно ограничение максимального размера выдаваемого кредита: он не должен превышать 50% совокупного дохода заемщика за предшествующий год, умноженного на срок предоставляемого кредита (1-10 лет).

Требования к заемщику:

1) житель республики должен состоять на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий; и срок проживания в данной местности должен составлять не менее двух лет;

2) трудоспособный возраст заемщика не должен заканчиваться раньше срока погашения кредита;

3) заемщик должен обладать возможностью исполнить обязательства по погашению кредита.

Администрации городов и районов, выдавшие гарантии по товарным кредитам в рамках данной программы, несут солидарную ответственность с организацией-оператором по возврату товарного кредита перед Фондом жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан.

Товарный кредит погашается денежными средствами или сельхозпродукцией.

Обеспечением возвратности товарного кредита являются:

залог недвижимого и других видов имущества;

поручительство предприятий и организаций по месту работы заемщика;

поручительство другого юридического лица;

поручительство физического лица (в объеме не более 10 тыс. рублей на одного поручителя).

Общий объем товарного кредитования индивидуальных застройщиков в Республике Башкортостан предусмотрен в размере 200 млн. рублей.

Удмуртская республика. В 1998г. Государственным советом Удмуртской Республики принята целевая программа «Жилище» на период до 2005г., согласно которой должно быть возведено 3 230 тыс.м² жилья (в среднем по 404 тыс. м в год).

В Удмуртской Республике осуществляются две программы государственной поддержки граждан при строительстве и приобретении жилья.

Первая программа поддержки жилищного строительства. С 1994г. в Республике действовала система государственного ипотечного кредитования для приобретения и строительства жилья. Жители республики, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (социальная норма -18м² жилой площади) и постоянно работающие в учреждениях и организациях бюджетной сферы, а также сельхозпроизводители имели право на получение жилищного кредита.

Срок погашения кредита - до 20 лет, процентная ставка - 7% годовых.

В качестве обеспечения возвратности кредита рассматривались:

залог ликвидного имущества;

гарантийное письмо администрации района (города);

поручительства юридических лиц;

поручительства физических лиц. Заложенное имущество подлежало страхованию.

Кредитование жилищного строительства производилось при условии отвода застройщику земельного участка, наличия проектно-сметной документации и разрешения на строительство жилья.

В результате осуществления данной программы за период 1994 -1998 гг. жилищные кредиты за счет республиканского бюджета получили 3 435 человек на общую сумму 12 362 тыс. рублей, из которых возвращено только 3 261 тыс. рублей. С помощью кредитов построено 147 тыс. м² жилья.

В феврале 1999 г. Правительство Удмуртской Республики утвердило новое Положение о жилищных ссудах физическим лицам. В соответствии с данным Положением предусматривалось:

выделение средств из бюджета республики для финансирования программы жилищного кредитования;

выдача жилищных ссуд должна осуществляться Фондом Правительства Удмуртской Республики по договору поручению с Удмуртским банком Сбербанка РФ;

выпуск и обращение жилищных ценных бумаг на вторичном рынке.

Вторая программа поддержки жилищного строительства, действующая в Удмуртской Республике. В Удмуртской Республике действует еще одна программа государственной поддержки жилищного строительства - программа льготного кредитования граждан для строительства и приобретения жилья за счет Удмуртского банка Сбербанка РФ.

В целях реализации этой программы было принято более 20 официальных документов, в том числе Закон Удмуртской Республики «О гарантиях Удмуртскому банку Сбербанка России», пять постановлений Правительства Удмуртской Республики, постановление Президиума Государственного Совета Удмуртской Республики и другие документы.

Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 30.07.1997 г. №748 утверждено Положение о льготных жилищных кредитах физическим лицам за счет средств Удмуртского банка Сбербанка РФ и бюджета Удмуртской Республики в части компенсации процентов. В связи с недостаточностью собственных средств у Правительства Удмуртской Республики для жилищного кредитования, Удмуртский банк Сбербанка РФ предоставил Правительству финансовые ресурсы для льготного жилищного кредитования граждан.

Основные условия предоставления льготных жилищных кредитов по данной программе следующие:

кредиты предоставляются гражданам Удмуртской Республики, нуждающимся в улучшении жилищных условий и постоянно работающим в организациях бюджетной сферы и сельским товаропроизводителям (физическим лицам);

кредит предоставляется под 7% годовых сроком до 10 лет;

сумма кредита не должна превышать 70% от стоимости приобретаемого жилья но не более предельной величины, установленной Удмуртским банком Сбербанка РФ.

Разница между действующей (текущей) процентной ставкой по кредитам Удмуртского банка Сбербанка РФ и 7% годовых, которые платит заемщик самостоятельно, покрывается, согласно постановлению Правительства Удмуртской Республики, на 50% за счет средств бюджетов городов и районов и на 50% за счет республиканского бюджета.

Механизм получения жилищного кредита предусмотрен следующий.

Для получения кредита заемщик обращается в жилищную комиссию местной администрации, которая рассматривает вопрос о нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий и принимает предварительное решение о выделении льготного кредита и его необходимом размере. Эти сведения передаются в местное отделение Удмуртского банка Сбербанка РФ, где в соответствии с платежеспособностью заемщика определяется окончательная сумма кредита. После этого постановлением главы местной администрации утверждается список заемщиков для получения льготных кредитов. После этого происходит подписание необходимых документов: кредитного договора, договора залога, договора поручительства, договора страхования.

После получения льготного жилищного кредита заемщик исключается из очереди на улучшение жилищных условий.

В рамках соглашения с Правительством Удмуртской Республики Удмуртский банк Сбербанка РФ в бесспорном порядке списывает средства со счета Министерства финансов Удмуртской Республики для погашения льготируемой части процентов по жилищным кредитам.

В ходе реализации данная программа государственной поддержки жилищного строительства столкнулась с трудности общеэкономического характера. Первоначально в 1997 году, согласно расчетам Министерства финансов республики, предполагалось, что компенсация по льготным жилищным кредитам будет обходиться бюджету ежегодно в сумму порядка 3-4 млн., рублей из расчета кредитной ставки Сбербанка РФ - 24- 27% годовых и с оценочной перспективой к снижению данного показателя. Однако, вскоре процентные ставки по кредитам начали расти и нагрузка на республиканский и местные бюджеты значительно возросла, в результате чего программа, фактически, была приостановлена.

За счет средств Удмуртского Сбербанка жилищные кредиты получили 3 194 заемщика, которые получили кредитных ресурсов на общую сумму 33,94 млн. рублей, введено эксплуатацию 40,7 тыс. м2 жилья Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства Госстрой России М.1999

Саров. Свою особую программу финансирования жилищного строительства разработали в г. Сарове (Нижегородской области).

Территория г. Сарова (здесь расположен Российский федеральный ядерный центр - объект «Арзамас - 16») имеет особый статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), предусматривающий возможность оставлять на его территории все налоги и сборы, поступающие от предприятий, зарегистрированных здесь в качестве налогоплательщика. Органам местного самоуправления ЗАТО предоставлено право предоставлять предприятиям дополнительные льготы по налогам и сборам.

По результатам анализа общероссийского и местного льготного налогообложения в г. Сарове городской администрацией была утверждена схема ипотечного кредитования, изображенная в Приложении 10.

В данной схеме присутствует два механизма: механизм «продажа в рассрочку» и механизм финансирования через банк.

Основным механизмом в схеме является механизм продажи в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство жилья или на приобретение жилья на вторичном рынке. Построенное и купленное жилье продается в рассрочку Покупателям - гражданам города, участвующим в программе ипотечного кредитования.

Следует отметить, что программе развития ипотечного кредитования была оказана достаточно мощная правовая и финансовая (в виде налоговых льгот) поддержка со стороны городских властей.

В целях реализации программы строительства жилья Городской Думой г.Сарова были приняты решения по снижению налоговой нагрузки на участников процесса жилищного финансирования и строительства:

в декабре 1997 года принято решение о предоставлении кредитным организациям, выдающим ипотечные кредиты, налоговых льгот «до 50% от налоговых окладов по основным видам налогов»;

в феврале 1998 года принято решение об освобождении фондов инвестиционной зоны г. Саров (включая Фонд социального развития) от уплаты налога на прибыль, налога на имущество, налогов в дорожные фонды;

- в августе 1998 года принято решение о налоговой льготе по подоходному налогу с физических лиц, подлежащему зачислению в городской бюджет, в виде изъятия из налогообложения материальной выгоды от экономии на процентах при получении заемных средств, предоставленных Фондом социального развития.

Специально в рамках осуществления данной программы было создано Агентство недвижимости, учредителями которого стали Фонд, банк и страховая компания.

«Поручители», «Страховщики» и «Работодатели» формируют вместе с «Покупателем» систему гарантий возвратности кредита.

Первые ипотечные кредиты в г.Сарове были выданы в мае 1998 г..

Ипотечные кредиты, согласно «Положения о кредитовании строительства и приобретении жилья» Дом для Вашей семьи на «Большой Волге». Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах Теория и практика изд-во «Альфа» г. Саров 1999г., выдавались на следующих условиях:

срок кредитования от 7 до 15 лет;

процентная ставка - 7% годовых.

первоначальный взнос - не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.

Право приобретения жилья в кредит предоставляется на конкурсной основе гражданам, имеющим обеспеченность жильем не более 18 м² на одного члена семьи.

«Правилами продажи жилья в кредит, построенного или приобретенного за счет средств Фонда социального развития» установлено, что размер обязательного ежемесячного платежа в погашение долга не должен превышать 20% совокупного месячного дохода семьи. В Правилах определены критерии приоритетности, согласно которым формируется список граждан на получение ипотечного кредита:

1)«экономический» - преимущественное право приобретения жилья имеет претендент, которому необходим меньший размер кредита;

2) «жилищный» - при равных условиях по первому критерию преимуществом пользуется претендент, сдающий собственное жилье в счет оплаты нового приобретаемого жилья;

3) «социальный» - при прочих равных условиях преимущество имеет имеющий более раннюю дату постановки на учет в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Программа ипотечного кредитования, осуществляемая в г.Сарове, во многом специфична в силу особенностей налогообложения ЗАТО и небольшого размера города (в 2004г, в городе было построено всего 22 тыс. м жилья), но тем не менее после начала практической реализации программы ипотечного кредитования «Жилье в кредит» в 2005 году объем введенных площадей фактически увеличился в восемь раз.

Интересно также, что схему жилищного кредитования в г.Сарове удалось осуществить при минимальном использовании средств городского бюджета: в общей сумме реализованных сделок по приобретению нового жилья кредитная часть составила только 13%, денежные средства покупателей -23%, и стоимость квартир, зачтенных в качестве оплаты стоимости покупаемого жилья - 64% Там же С-43. Город внес свои средства в виде строящегося нового жилья. Таким образом, можно считать, что строительство при данной схеме финансирования ведется в основном на средства граждан.

Иркутск. Иркутская программа развития ипотечного кредитования началась в 1999 году, когда было создано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство».

В конце 2001 года в Иркутске был зарегистрирован выпуск первых в послереволюционной России облигаций, обеспеченных залогом закладных. Первая эмиссия составила 5 млн. рублей. То есть все выпущенные ипотечные облигации обеспечены реальным залогом -квартирами.

Такая схема оказалась одной из наиболее жизнеспособных, выпуски облигаций были впоследствии проведены в 2003-2005 годах, на общую сумму 1,5 млн. долларов США.

Специально для реализации данной программы ипотечного кредитования создан кредитный союз «Рост».

В некоторых регионах развиваются суррогатные схемы ипотечного кредитования, при реализации которых за счет бюджетных ресурсов проводится льготное финансирование приобретения жилья доверенными лицами. Не всегда соблюдается принцип возвратности ресурсов.

Сделаем вывод из исследования федеральных программ ипотечного кредитования РФ.

Обобщая опыт реализации программ финансирования жилищного строительства в регионах России, можно сделать вывод, что практика жилищного ипотечного кредитования носит достаточно ограниченный характер по причине ряда нерешенных проблем:

отсутствие институциональных инвесторов и источников долгосрочных дешевых ресурсов;

низкий уровень доходов основной массы населения; незавершенность комплекса законодательных актов, регулирующих деятельность участников рынка ипотечного кредитования.

В целом следует отметить, что если федеральная политика, проводимая на протяжении последних 6-7 лет, ясно свидетельствует о твердой приверженности выбору двухуровневой открытой системы ипотечного кредитования (т.н. «американской модели») с вторичным рынком секъюритизированных ценных бумаг, то региональные программы развития систем финансирования жилищного строительства пытаются найти свои особые, с учетом местной специфики, пути жилищного инвестирования.

3. Применение моделей ипотечного кредитования в Российской Федерации

3.1 Московский опыт создания системы ипотечного кредитования

ипотечный кредитование инвестиция строительство

В Москве так же, как и на федеральном уровне можно разделить направления ипотеки, развивавшиеся под патронажем московского правительства и программы ипотечного жилищного кредитования, развивавшиеся коммерческими структурами самостоятельно.

В Москве были приняты две концепции создания и развития системы ипотечного кредитования.

Первая концепция - двухуровневая модель рынка ИК (американская)

11 января 1998г. в г. Кембридж, штат Массачусетс, США, был подписан Договор о создании ипотечного рынка в г. Москве, основанный на предварительной договоренности о привлечении американских инвестиций (до 1 млрд. дол. США) для финансирования московской ипотечной программы.

В развитие положений вышеуказанного Договора в августе 1998г. постановлением Правительства Москвы были утверждены концепция и план мероприятий по созданию системы ипотечного кредитования, разработанные российско-американской рабочей группой при правительстве г. Москвы.

Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве предусматривала:

выдачу ипотечных кредитов москвичам для приобретения не менее 10 тыс. квартир в год;

через инструменты вторичного ипотечного рынка обеспечить непрерывное рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на самофинансирование в течение 1-2 лет;

создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка;

создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка.

Утвержденная правительством Москвы Концепция московской ипотечной программы предполагала создание следующей модели ипотечного кредитования, представленной в Схеме №3, Приложении 7.

В рамках развития данной концепции предусматривалось создание ОАО «Московское ипотечное агентство», которое должно было стать «основным оператором вторичного ипотечного рынка» в Москве и выполнять следующие функции: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий; привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов, а также поручительствами Правительства Москвы; выкуп у «квалифицированных кредиторов» ипотечных кредитов, соответствующих разработанным агентством стандартам.

На время становления Московской ипотечной программы за Правительством Москвы закреплялся пакет акций не менее 51% ОАО «Московское ипотечное агентство».

Среди необходимых мер по созданию условий для работы ипотеки в Москве также предусматривалось: создание резервного фонда; организация торгов жилья, на которое обращено взыскание; обеспечение обязательного выселения неплательщиков по ипотечным договорам.

Утвержденной Концепцией предусматривалось, что заемщик должен был за счет собственных средств оплатить не менее 30% приобретаемого жилья.

Через две недели после утверждения Концепции в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве было определено ОАО «Московское страховое строительное общество «МОССО», которое должно было осуществлять: имущественное страхование предмета залога (обязательное условие); страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций); страхование жизни и трудоспособности заемщика; страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием (например, кредитные риски финансовых институтов).

В качестве источников финансирования Московской ипотечной программы помимо собственных средств ОАО «Московское ипотечное агентство» предусматривались: ценные бумаги Агентства, выпущенные под поручительство Правительства Москвы; кредиты у международных инвесторов под общие гарантии города; часть средств (в рамках установленной квоты), полученных путем городского облигационного займа; часть ссуды Мирового банка, выделяемой на финансирование общероссийской ипотечной программы; включение Московской ипотечной программы в американскую программу Уэлдона-Тейлора (проходящую обсуждение в Конгрессе США); прямое кредитование российских банков международными инвесторами под Московскую ипотечную программу, включая средства Американо-Российского инвестиционного Фонда.

В рамках Плана мероприятий по реализации Московской ипотечной программы было намечено проработать вопросы по привлечению ресурсов путем: Московского международного займа в объеме 500 млн. долл. США; Кредита Всемирного банка для РФ и передача части его в Московскую ипотечную программу в объеме до 200 млн. долл. США; Программы Уэлдона-Тейлора - 50 млн. долл. США.

Не смотря на разразившийся финансовый кризис, в сентябре 1998г. распоряжением мэра Москвы был запущен пилотный проект ипотечной программы, предусматривающий выдачу первых десяти ипотечных сертификатов прямо в Дни празднования города. Распоряжением мэра на АК «Московский муниципальный банк - Банк Москвы» вплоть до начала деятельности ОАО «Московское ипотечное агентство» возлагались следующие функции : приобретение прав требования по ипотечным кредитам у коммерческих банков; консолидированный учет и контроль за выполнением коммерческими банками, привлекаемыми для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов.

В состав коммерческих банков, отобранных для выдачи ипотечных кредитов и сертификатов, вошли 4 банка: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк, Мосстройэкономбанк, Инвест-сбербанк.

Департаменту финансов Правительства Москвы предписывалось в 1 квартале 1999г. открыть в Банке Москвы беспроцентный целевой депозит в сумме 9,5 млн. руб. для приобретения Банком Москвы прав требования по ипотечным кредитам.

В марте 1999г. Правительство Москвы приняло решение об учреждении ОАО «Московское ипотечное агентство» в форме коммерческого банка со 100% вкладом города и уставным капиталом 120 млн. руб., сформированным за счет средств бюджета на 1999г. В состав Наблюдательного Совета КБ «Московское ипотечное агентство» (ОАО) вошли члены московского правительства, председатель Московской городской Думы, председателем Совета стал Мэр Москвы Ю.М. Лужков.

Данная программа развития системы ипотечного кредитования в г. Москве разрабатывалась при активном участии американских специалистов, предусматривала внедрение двухуровневой модели рынка жилищных кредитов и основывалась на поступлении огромных средств из США.

В связи с разразившимся финансовым кризисом намеченная программа инвестиций не была осуществлена. В результате чего уполномоченные банки, не имея гарантий выкупа у них ипотечных кредитов, ограничились выдачей нескольких сот ипотечных ссуд.

Выдача ипотечных кредитов на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы была прекращена. Московское ипотечное агентство так и не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками. А через 2,5 года после принятия само Правительство Москвы признало, что принятая в 1998г. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве не соответствует «современным условиям социальной и экономической политики» Постановление Правительства Москвы от 16.01.2001 года №24-ПП «О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

Следует отметить, что данная программа создания и развития системы ипотечного кредитования в г. Москве оказалась полностью провалена. В качестве объективной причины такого результата можно признать резкое изменение социально-экономической ситуации, произошедшее вследствие потрясшего страну финансового кризиса августа 1998г.. Однако, новая концепция развития системы ипотечного кредитования в г. Москве была разработана и принята лишь спустя 2,5 года. В любом случае, помимо объективных причин реализации программы помешали еще и ряд субъективных положений, заложенных в качестве основы функционирования данной программы: ориентация программы на зарубежные источники финансирования; направленность программы на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, соответствующий высокоразвитой и стабильной экономике с развитой системой институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, долгосрочных инвестиционных фондов), заинтересованных в высоконадежном и долгосрочном вложении финансовых ресурсов.

Помимо этого, следует отметить, что для реализации утвержденной Концепции отсутствовала четкая программа создания инфраструктуры рынка

Следует отметить, что Правительство Москвы рассматривало и поощряло развитие различных направлений привлечения инвестиций в жилищное строительство города.

В ноябре 1998г., через 3 месяца после утверждения Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, предусматривающей создание двухуровневой открытой системы жилищного финансирования, решением Правительства Москвы на территории Западного административного округа начался эксперимент по внедрению Строительной сберегательной кассы, то есть одноуровневой замкнутой системы ипотечного кредитования. Данная программа развития ипотечного кредитования была гораздо менее глобальной и более конкретной: предусматривалось привлечение частных инвестиций путем создания Строительной сберегательной кассы для целевого строительства жилых домов в районе проспект Вернадского, квартал 34-35. Концепция ССК была разработана Павловым В.В. - 1-м заместителем руководителя ГУП «Управление экспериментальной застройки». Уставный фонд ССК формировался со 100%-и долей города в размере 5 млн. руб. за счет средств внебюджетного фонда Западного административного округа и средств ГУП «Управление экспериментальной застройки». С целью снижения рисков предусматривалось, что Правительство Москвы, предоставит гарантии по обеспечению возвратности средств населения по накопительным вкладам в ССК. Концепция проведения эксперимента по привлечению средств населения для приобретения жилья а ЗАО г.Москвы предусматривала: минимальный объем накопления для получения кредита - 50% стоимости жилья; минимальный срок накопления - не устанавливался на начальном этапе деятельности ССК; право на получение ипотечного кредита имеет исключительно член ССК; ограничение направлений использования ресурсов ССК только целевой деятельностью - на выдачу ипотечных кредитов и финансирование строительства жилья; процентная ставка, начисляемая по накопительным счетам - 1,5%; ставка процентов по кредиту дифференцируется в соответствии со сроком накопления в ССК. В качестве базовой ставки принимается 18% годовых в валюте, от которой делается скидка в зависимости от количества лет накопления (в перспективе основная масса кредитов должна выдаваться по 6 -8% годовых); формирование уставного капитала ССК в размере 15 млн. долл. США, включая жилищный фонд на 7 - 8 млн. долл. США (130 квартир); в первоначальный период ипотечные кредиты, предоставляются на покупку квартир, находящихся в собственности ССК.

По мнению разработчика концепции развития (Павлов В.В.) по мере накопления практического опыта предусматривался переход к созданию общегородской сети строительных ссудо-сберегательных касс.

Правительством Москвы предпринимались и другие, не носящие системного характера меры по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе.

В начале 1999г. крупнейшим жилищным строительным объединением города ОАО «ДСК-1» было создано Коммандитное товарищество (товарищество на вере) «ДСК - I и Компания». Данное товарищество должно было предоставлять ипотечные кредиты для покупки жилья, построенного ОАО «ДСК-1», на следующих условиях: первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости квартиры; срок погашения ипотечного кредита - до 10 лет; процентная ставка - до 10% годовых.

В целях создания источников финансирования вышеуказанного проекта и формирования целевого Фонда реализации программы ипотечного кредитования в феврале 1999г. Правительство Москвы предоставило ОАО «ДСК-1» инвестиционный налоговый кредит по налогу на прибыль и всем местным налогам города в размере 50% начислений сроком на 5 лет

В мае 1999 года правительство Москвы предоставило налоговый кредит еще одному крупному участнику московского рынка жилищного строительства - ЗАО «Мосстроймеханизация - 5». Беспроцентный налоговый кредит в части, зачисляемой в бюджет города Москвы, предоставлялся для реализации программы ипотечного кредитования на основе производственных и финансовых возможностей вышеуказанной организации, а также ЗАО «Объединенный промышленно-торговый банк» и ОАО «Первая ипотечная компания».

Основные параметры ипотечных кредитов были определены в постановление и полностью совпадают с условиями ОАО «ДСК - 1». Также предполагалось, что жилищные ссуды будут предоставляться только для покупки квартир, построенных ЗАО «Мосстроймеханизация-5».

В ноябре 2001 года по инициативе ОАО «Домостроительный комбинат №1» и АКБ «Европейский трастовый банк» зарегистрирован кредитный потребительский кооператив граждан «Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса».

Одна из целей данного потребительского кооператива - обеспечить доступность приобретения жилья гражданами у ОАО «ДСК №1».

Членом кредитного потребительского кооператива может стать любой житель Москвы и Подмосковья, достигший 16 лет.

Источником займов является фонд финансовой взаимопомощи, который формируется за счет личных сбережений пайщиков и за счет собственных средств кооператива. Собственные средства кооператива образуются за счет взносов пайщиков (например, паевые и вступительные взносы).

Кооператив предоставляет займы только своим членам.

Помимо выдачи займов членам кооператива, в соответствии с действующим законодательством, свободный остаток фонда финансовой взаимопомощи используется исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках. Величина свободного остатка фонда финансовой взаимопомощи не может составлять более половины этого фонда.

Схема получения кредита для приобретения квартиры предлагается следующая.

Путем внесения взносов в фонд финансовой взаимопомощи член кооператива должен накопить не менее 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Второй ограничительный момент - минимальный срок накопления - он должен составить не менее 1 года.

После выполнения вышеуказанных условий член кооператива имеет право на получение ипотечной ссуды в порядке установленной кооперативом очередности.

Порядок в очереди устанавливается в соответствии с величиной оценочного коэффициента, который рассчитывается по следующей формуле:

S = Т/К

S - размер личных сбережений в фонде финансовой взаимопомощи;

Т - срок, в течение которого личные средства пайщика находились в кооперативе;

К - запрашиваемая величина займа.

Следовательно, для ускорения срока получения ипотечного кредита пайщик должен: либо продлить срок передачи средств кооперативу, либо увеличить размер передаваемых средств, либо пересмотреть в сторону уменьшения стоимость приобретаемой недвижимости.

После подбора недвижимости, проверки документов по выбранной недвижимости, подписания договора купли-продажи, договоров залога и займа, пайщик становится собственником квартиры.

Проценты по займу устанавливаются правлением кооператива.

В настоящее время «Первая домостроительная сберегательная ссудо-сберегательная касса» выдает ипотечные кредиты на срок до 10 лет по валютной процентной ставке 11% годовых.

За несколько лет работы кооператив выдал около 700-ста ипотечных кредитов.

В 2001г. Правительство Москвы разработало и утвердило новую концепцию развития ипотечного жилищного кредитования города. В постановлении Правительства Москвы отмечалось, что с начала реализации Московской ипотечной программы выдано 1265 ипотечных кредита. Из них, по ипотечным программам, условия которых утверждены Правительством Москвы, - 595 кредитов, по инициативным программам банков и инвестиционно-строительных организаций - 670 кредитов и рассрочек платежа под залог приобретаемых квартир.

Довольно неожиданно Правительством Москвы сделан вывод о том, что в г. Москве уже создана городская система ипотечного кредитования. Тем более, что при оценке состояния рынка ипотечного кредитования отмечено следующее:

жилищное ипотечное кредитование не получило в городе массового распространения;

приостановлена выдача кредитов на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы;

Московское ипотечное агентство не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками;

сохраняется крайне низкая доступность ипотечных кредитов для подавляющего большинства горожан, что обусловлено недостаточным уровнем доходов и высоким уровнем рыночных цен на жилье.

В новой Концепции развития жилищной ипотеки Правительство провозгласило отказ от приоритетности двухуровневой модели рынка ипотечных кредитов как основы городской программы развития и выступило за «равную поддержку» городом различных схем жилищного ипотечного кредитования.

Вместе с тем, Правительство Москвы в качестве одного из основных принципов развития системы ипотечного жилищного кредитования провозгласило отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан.

В качестве мер поддержки развития системы ипотечного кредитования было намечено организовать специальный выпуск Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ). Предполагалось, что жители Москвы, стоящие в очереди на получение жилой площади (т.е. льготная категория населения), получат возможность накапливать первоначальный взнос на жилье в форме приобретения облигаций МГЖОЗ, а затем приобретут муниципальное жилье с рассрочкой платежа. Постепенно переходит к конкретной работе Московское ипотечное агентство. В настоящее время оплаченный капитал его составляет 17 млн. долл. США. В сентябре 2002 года КБ «Московское ипотечное агентство» разместило первый транш облигационного займа в размере 40 млн. долл. США с доходностью 9% годовых в валюте. Данная эмиссия облигаций выпускается под гарантии правительства Москвы в размере 2,2 млрд. рублей. Выпуск второго транша был произведен в 2003 году на сумму 30 млн. долл. США. Выпуски третьего и четвертого траншей состоялись в 2004-2005 годах соответственно, на общую сумму 74 млн. дол. Размещение облигаций с такой невысокой доходностью представляется проблематичным, поэтому руководителями Агентства проводятся предварительные переговоры с банками, зависимыми от московской мэрии, о частичном выкупе эмиссии.

Анализ нормативных документов и реальная ситуация на современном рынке ипотечного кредитования говорят о том, что Правительство Москвы отказалось от каких-либо активных действий по созданию системы ипотечного жилищного кредитования и заняло выжидательную позицию. Об этом же говорит и План мероприятий по реализации Концепции развития жилищной ипотеки, в котором не содержится никаких мероприятий, кардинально меняющих ситуацию на рынке ипотечного кредитования в г. Москве. Среди уже действующих программ локального характера констатируется проведение в 2002 -2007 гг. эксперимента по ипотечному кредитованию в г. Зеленограде и эксперимента по продаже жилья ОАО «Строительная сберегательная касса» в Западном административном округе.

3.2 Опыт исследования модели ипотечного кредитования на примере г. Санкт-Петербург

По сведениям, предоставленным Комитетом по жилищной политике, 313,5 тысяч петербургских семей, что составляет 16,5% населения города, состоит на учете по улучшению жилищных условий. Из них 130,7 тысяч относятся к категории льготников. Для того, чтобы всех нуждающихся обеспечить жильем, нужно построить 15,65 млн. м жилья из расчета, что средняя площадь квартиры составляет 50 м². [30, c. 73]

Поскольку у города нет достаточных средств на постройку такого количества жилой площади, власти заинтересованы в том, чтобы население вкладывало в строительство жилья и свои собственные деньги.

Как представляется, пришедшая на смену ЖСК вместе с рыночными отношениями ипотека относительно затруднена в реализации из-за отсутствия у большинства граждан достаточно высоких легальных заработков, к тому же ипотечные кредиты сегодня очень дороги - от 15 до 18% годовых в валюте. Поэтому анализ опыта комитетов администрации Санкт-Петербурга, отвечающих за строительство и недвижимость, позволил предложить идею создания системы агентств коммерческого найма жилья.

Суть этой схемы будет выглядеть так: строительная компания возводит относительно недорогой дом и предлагает квартиры в нем людям, стоящим на очереди по улучшению жилищных условий. Первый взнос должен составлять не менее 30%, после чего покупатель может занимать квартиру, предполагается, что собственностью она может стать только, когда будет выплачена вся сумма целиком. Специалисты рассчитали, что если семья выезжает из комнаты в коммунальной квартире в отдельную двухкомнатную квартиру, то в течение последующих 5 лет ей придется выплачивать по 30-40 долларов США в месяц, при условии, что деньги, полученные от продажи комнаты, также пойдут в уплату за квартиру. Эта сумма выплат объясняется тем, что стоимость 1 м2 в таких домах предположительно составит около 250 долларов, при средней стоимости на рынке жилья 300-500 долларов за 1 м. Предложенная схема, по мнению многих, являлась более привлекательной, чем ипотека, поскольку на кредитуемую сумму не начисляются проценты.

Администрацией Санкт-Петербурга был предпринят ряд конкретных мер по реализации этой программы. Так, принято Постановление №13 Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.99, где было одобрено создание АО «Агентство жилищного найма», выделен земельный участок под строительство жилья для очередников «на условиях коммерческого найма с выкупом жилья в собственность в течение 5 лет». Была достигнута договоренность с Промстройбанком Санкт-Петербурга и со Сбербанком об участии этих банков в данной программе.

Похожая схема работает в Москве. А задолго до внедрения в столице она прошла испытания в регионах, в частности, в Тульской области. Социально-экономическая программа «Альтернативная ипотека» пока еще малоизвестна москвичам, хотя она успешно работает вот уже три года,

Главным отличием программы от прочих методов покупки жилья, в том числе от ипотечного жилищного кредитования, является то, что, заплатив первый взнос, т. е. 30% от полной стоимости, и оформив договор задатка, вы можете получить квартиру, и беспроцентный кредит на оставшуюся сумму. Юридически эта операция оформляется договором о коммерческом найме с правом выкупа. Переход права собственности, т. е- «выкуп» жилья, происходит после погашения кредита.

Для тысяч очередников, которые не имеют материальной возможности участвовать в ипотечных проектах из-за высоких процентов, системы агентств коммерческого найма жилья могут быть достаточно выгодным решением жилищной проблемы.

Основными проблемами в реализации этого проекта мoгyт быть: повышение кредитоспособности желающих приобрести жилье при растущем курсе доллара, а также недоверие граждан не только к банкам, участвующим в программе, но и к государству. Однако все эти опасения характерны и для ипотечного кредитования.

Таким образом, развитие ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге сталкивалось с такими препятствиями, что возникла альтернатива ипотеке.

А между тем, Санкт-Петербург выступал полигоном для испытания федеральной ипотечной программы. Когда было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию,

Первым регионом, с которым Агентство начало работу, стал Санкт-Петербург, где в августе 1998 года был создан его Северо-Западный филиал. Создание филиала призвано обеспечить внедрение системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования на Северо-Западе России, в первую очередь, в Санкт-Петербурге, направленное на увеличение доступности приобретения жилья гражданами на рынке с использованием собственных и заемных средств. Северо-Западным филиалом осуществляется непосредственная работа с банками. А для работы с населением создан консультационный пункт, в котором любой житель Петербурга может получить консультацию по вопросам ипотечного кредитования, ознакомиться с условиями предоставления ипотечных кредитов. Филиалом разработаны стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов.

В марте 1999 года был реализован пилотный проект, в рамках которого Агентство профинансировало выдачу первых ипотечных жилищных кредитов жителям города. А в июле 1999 года состоялось подписание трехстороннего Соглашения между Агентством, Инвестиционным фондом США - Россия и ОАО «Банк «Петровский» по привлечению долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу. Соглашение стало следующим шагом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по исполнению им Договора о сотрудничестве с городом Санкт-Петербург.

В перспективе планировалось подписание таких же соглашений с ТОО КБ «Балтийский банк», ОАО «Промышленно-строительный банк» (Санкт-Петербург) и другими коммерческими банками города. Велись интенсивные переговоры по согласованию условий работы Северо-Западного филиала и Фонда США - Россия с банками. По предполагаемой схеме взаимодействия Агентство должно было производить рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых банками на средства, предоставляемые Фондом.

Схема порядка получения ипотечного кредита в период работы Северо-Западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию выглядела следующим образом.

Для получения консультаций по условиям предоставления кредитов, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита клиент (частное лицо) мог обратиться в Северо-Западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в его приемные часы или позвонить по телефону.

После проведения предварительной квалификации клиент направлялся в банк-участник программы. Затем происходил сбор необходимых документов и справок, после чего банк производит оценку кредитоспособности, то есть способности заемщика (человека, берущего кредит) погашать полученную ссуду. Банк определял, на какую сумму кредита человек может рассчитывать. Затем заемщик выбирал подходящую ему квартиру в пределах суммы оговоренного с банком кредита. Лицензированный оценщик осуществлял независимую оценку выбранного жилья, банк соотносил ее с размером выдаваемого кредита (не более 70% от оценки покупаемого жилья).

В случае положительного решения банк заключал с заемщиком кредитный договор. Клиент вносил на свой банковский счет авансовый платеж, оформлял покупку квартиры у продавца и заключал смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры с продавцом и банком. Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрировало переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества. Минимальный срок регистрации смешанного договора составляет 2 дня.

Покупатель-заемщик выплачивал оставшуюся стоимость квартиры продавцу по смешанному договору купли-продажи и залога из средств предоставленного банком кредита, а затем вселялся в новую квартиру. Страховая компания осуществляла страхование жизни клиента, потери трудоспособности и предмета залога (приобретаемой квартиры).

После выдачи кредита банк регистрировал право залога и переуступал Агентству права требования по кредиту и залогу, то есть приобретаемое на кредитные средства жилье оформлялось в залог Далее банк на основании агентского договора (договора об обслуживании) осуществлял обслуживание кредита: прием платежей заемщиков и перечисление их на счет Агентства, контроль за своевременным перечислением заемщиками средств, предоставлял Агентству периодические отчеты о платежах, о проверке состояния заложенного имущества. После выполнения заемщиком всех обязательств по кредиту залог прекращался.

Кредит был валютным, его погашение происходило также валютными платежами, которые заемщик вносил каждый месяц в течение 5-10 лет. Ежемесячный платеж не мог превышать 35% от официальных (документально подтвержденных) доходов супругов. Обеспечением выданного банком кредита является залог (ипотека) квартиры, которая была приобретена на собственные и кредитные средства. Сумма кредита не могла превышать 70% процентов от стоимости приобретаемой квартиры (спектр - от 5000 до 80 000 долларов).

Основное преимущество ипотечного кредита заключается в том, что заемщик сразу становится полноценным собственником квартиры, а не после полной выплаты кредита. Существует возможность досрочного погашения кредита - через 3 месяца после его получения. Удобный график погашения: платеж вносится ежемесячно и составляет не более 35% от дохода супругов, что позволяет четко планировать семейный бюджет. Являлась также преимуществом неизменность установленного платежа, так как процентная ставка по кредиту - ставка, фиксированная на весь срок кредитования (конечная ставка устанавливается банком-участником программы, но не выше 15-18% годовых в валюте).

Табл. 1. Примерный расчет размера ежемесячного платежа по кредиту и необходимого ежемесячного совокупного дохода семьи (супругов) [54, c. 9]

	Срок кредита - 5 лет	Срок кредита - 10 лет
	Платеж по кредиту ($)	Требуемый доход ($)	Платеж по кредиту ($)	Требуемый доход ($)
5000	124	394	87	288
7000	174	545	122	396
10000	249	772	174	558
50000	1243	3789	869	2722

Данная таблица иллюстрирует, как меняется сумма кредита от ежемесячного дохода при процентной ставке 17% годовых.

Если провести сравнительный анализ и рассчитать кредит 7 000 долларов США на 5 лет при 10%-й ставке, то произойдет снижение ежемесячного платежа со 174 до 149 долларов (т. е. на 25 долларов), при этом требование к доходу семьи уменьшится примерно с 525 до 470 долларов (т.е. всего на 55 долларов).

Необходимо отметить, что в условиях снижения цен на жилье в 1999 г. по сравнению с 1998 г. для приобретения квартиры стало требоваться значительно меньше средств. Проведенные маркетинговые исследования показали, что наиболее востребованными тогда стали кредиты, сумма которых не превышала 8 000 - 10 000 долларов США. Кредиты предоставлялись, в основном, на улучшение жилищных условий и не превышали 5-7-10 тыс. долларов. Благодаря первым выданным кредитам, заемщик, получив 8000 долларов в кредит на 10 лет, улучшил свои жилищные условия, выехав из комнаты в коммуналке в собственную отдельную квартиру, Число таких семей, проживающих в коммунальных квартирах, в Санкт-Петербурге более чем достаточно, Таким образом, встает вопрос о возможности улучшения их жилищных условий именно посредством получения ипотечного кредита. (Тем более, как уже отмечалось выше, из-за снижения цен на жилье и необходимости меньших затрат на его приобретение, как следствие, снижаются требования по доходу семьи гражданина, желающего получить жилищный ипотечный кредит).

Но даже и тогда, в условиях снижения цен на жилье существовал ряд проблем, которые тормозили полномасштабную реализацию ипотечной программы и решение которых станет возможным только при их рассмотрении на уровне федерального законодательства. Опишем основные из них.