Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ

ТОРГОВЕЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

Кафедра банківської справи

ДИПЛОМНА РОБОТА

На тему

«Іпотечно-кредитний механізм інвестування житлового будівництва»

Студентки V курсу 1 групи

факультету банківської справи

заочної форми навчання

спеціальності 7.050105

«Банківська справа»

освітньо - кваліфікаційного

рівня «Спеціаліст»

Мироненко Тетяни Анатоліївни

Науковий керівник:

Викладач

Гербич Людмила Анатоліївна

Київ - 2005г.

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Придбання власного житла - першочергова потреба для кожної родини: без задоволення цієї потреби, не можна говорити ні про які соціальні пріоритети суспільства. Виходячи з цього, реалізація конституційних прав громадян на гідне житло розглядається як найважливіша соціально-політична й економічна проблема. Від вибору тих чи інших підходів до рішення цієї проблеми значною мірою залежить загальний масштаб і темпи житлового будівництва, реальний добробут людей, їхнє моральне і фізичне самопочуття, політичні оцінки і мотивація поводження.

До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житлового фонду країни були державне житлове будівництво і будівництво житла підприємствами й організаціями, кооперативне й індивідуальне будівництво відігравало допоміжну роль. В умовах скорочення бюджетного фінансування будівництва і забезпечення населення житлом, основним джерелом засобів для придбання житла стають власні засоби населення, а також кредити банків, як це відбувається в більшості економічно розвитих країн світу.

У цих умовах об'єктивно виникає потреба в довгострокових кредитах населенню на житлове будівництво, мінімально підданих впливу інфляції і максимально забезпечених своєчасним поверненням. Саме цим вимогам відповідає іпотечний кредит, забезпечений заставою товарно-матеріальних цінностей, який сприяє формуванню іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва. Досвід багатьох закордонних країн свідчить про те, що при правильній організації і веденні зваженої державної політики іпотечно-кредитний механізм інвестування житлового будівництва поступово трансформується в само фінансовану систему, що забезпечує й у значній мірі визначає функціонування ринку житла. При цьому за рахунок різкого розширення платоспроможного попиту з боку населення активізується нове будівництво, збільшується випуск будівельних матеріалів, спеціалізованої техніки, з'являються нові поліпшені архітектурні проекти, відбувається прискорений розвиток багатьох суміжних галузей економіки.

Зростаюча потреба і недостатня розробленість теоретичного і прикладного інструментарію іпотечного житлового кредитування обумовили вибір теми дослідження. В умовах реформування економіки України формування життєздатного іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва є однією з актуальних задач, як на макроекономічному, так і на мікроекономічному рівнях. Успішне рішення цієї задачі можливо тільки при системному узгодженні економічної, правової й організаційної сторін упровадження житлової іпотеки в українську практику.

Мета і задачі дослідження. Метою дипломної роботи є розвиток теоретичних основ і вдосконалення методики формування і впровадження моделей іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва. Для досягнення зазначеної мети були поставлені наступні задачі:

узагальнити теоретичні економічні і правові основи іпотеки (застави нерухомості), включаючи аналіз діючих у світовій практиці класичних моделей іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва;

проаналізувати результати практичних рішень найбільш актуальних питань іпотечного житлового кредитування через призму сформованого міжнародного досвіду і вітчизняної практики функціонування іпотечних відносин;

провести ианаліз іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва КФ АТ „КредитБанк (Україна)”;

розглянути організацію та технологію іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва КФ АТ „КредитБанк (Україна)”;

розглянути напрямки вдосконалення іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва в Україні;

розробити нові схеми іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва КФ АТ „КредитБанк (Україна)”

Об'єктом дослідження є процес впровадження іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва в умовах ринкових трансформацій економіки України.

Предметом дослідження виступають економічні відносини, що складаються в процесі реалізації схем іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва, теоретичні основи і механізми формування життєздатної моделі іпотечного житлового кредитування.

Методологічна база дослідження. Для досягнення поставленої мети роботи використано низку загальнонаукових та спеціальних методів дослідження, взаємопов'язанх та послудовно застосовуваних у загальній логіці аналізу: діялектичні методи пізнання, методи наукової абстракції, індукції та дедукції, метод порівняння та синтезу, класифікаційно-аналітичний, статистичнІ методи, графічний тощо.

Інформаційною базою дипломної роботи послужили роботи ведучих вітчизняних і закордонних фахівців в області іпотечного житлового кредитування. Емпіричну основу склали аналітичні огляди і статистичні дані, періодичні видання України, діючі закони, постанови Уряду України і інші нормативно-правові документи. Найбільший вплив на проведене автором дослідження зробили роботи таких фахівців як О. Євтух, В. Кудрявцев, Н. Косарев, С. Кручок, А. Іванов, В. Іванов, Р. Страйк, А. Івасенко, О.І. Щербаков, В.М. Агапкин, В.Біленький і багатьох інших.

Структура й обсяг дипломної роботи. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, висновку, списку використаних джерел і додатків. В першому розділі дипломної роботи розкрито теоретичні аспекти іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва. У другому розділі здійснено дослідження іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва КФ АТ „КредитБанк (Україна)”. У третьому розділі розглянуто шляхи вдосконалення іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва.

РОЗДІЛ 1 ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ІПОТЕЧНО-КРЕДИТНОГО МЕХАНІЗМУ ІНВЕСТУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

1.1 Сутність та загальна характеристика іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва

Одним з основних завдань економічної політики держави в умовах перехідного періоду, який супроводжується трансформацією господарської системи на ринкових засадах ведення підприємницької діяльності, є створення сприятливих умов для розвитку виробництва у всіх секторах економіки країни і забезпечення неперервності відтворювального процесу. Серед найбільш важливих напрямів реалізації цього завдання необхідно виділити заходи, котрі забезпечують ефективне функціонування механізму перерозподілу грошових ресурсів між різними суб'єктами ринку, що є базовою передумовою нормального перебігу виробничого циклу та послідовної зміни капіталом своїх функціональних форм як на рівні окремого підприємства, так і на рівні економіки країни загалом. Одним із таких механізмів є іпотечно-кредитний механізм інвестування житлового будівництва.

Роль даного механізму, що засновується на діяльності банківської системи, визначається особливостями виконання нею своєї посередницької функції з перерозподілу грошових коштів між різними учасниками суспільного виробництва на засадах повернення і платності, тобто на кредитній основі. Від того ж, наскільки успішно реалізовуватиметься ця функція банківськими установами, значною мірою залежать не лише результати діяльності окремих господарюючих суб'єктів, але й по суті становлення повноцінних ринкових відносин як основи взаємодії між усіма учасниками процесу відтворення. Власне однією з основних форм цієї взаємодії і є кредитні відносини суспільства, що складаються внаслідок цілком об'єктивної потреби суб'єктів ринку в ефективному використанні тимчасово вільних від господарського обороту коштів та отриманні в необхідні моменти залучених на кредитній основі ресурсів для забезпечення неперервності індивідуального кругообороту капіталу.

Провідна роль у формування іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва належить саме кредитним відносинам та банкам, що пояснюється не лише збільшенням їхньої ролі в розвитку економіки, але й наявною можливістю швидко і ефективно реагувати на впроваджувані нових механізмів господарювання.

На початку дипломного дослідження необхідно розглянути сутність іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва. Оскільки в основу функціонування його покладено іпотеку та іпотечний кредит, то саме ці категорії ми й розглянемо перш за все.

Різні автори, а також Закон України “Про іпотеку” тлумачать іпотеку та іпотечне кредитування по-різному, ми розглянемо лише деякі з них:

Зокрема, Лагутін В.Д. зазначає, що іпотека -- це вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики.

У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору.

Іпотека встановлюється відповідно до Закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іотечні сертифікати щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України Про іпотеку.

Іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель (Закон України Про іпотеку).

Іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням (Закон України Про іпотеку)

Іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки (Закон України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іотечні сертифікати).

Іванов В.В визначає, що житловий іпотечний кредит - це грошові засоби, надані банком клієнту в кредит на придбання житла [39, с. 8].

Іпотечний кредит - це форма кредитування під заставу нерухомості різного виду [46, с. 110 ].

Іпотечний кредит -- це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна -- землі, виробничих або житлових будівель тощо [40, с. 97]. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість. Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою.

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

- кредитори з іпотеки -- іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

- позичальники -- юридичні та фізичні особи, які мають її у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.

Відповідно до Закону України "Про заставу" у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних правоустановчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості.

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки: 1) режим іпотеки романо-германського права (країни Західної Європи); в його основі -- значна формалізація іпотечного права: нотаріальне завірення акта іпотеки, наявність кадастру чи поземельної книги, публікація іпотек та ін.; 2) режим іпотеки країн англосаксонського права; в його основі гнучка і менш формалізована система іпотечного права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не відрізняється від інших форм застави і гарантій. До 1917 р. іпотечний кредит в Україні регламентувався нормами романо-германського права.

Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перший банк, який здійснював іпотечне кредитування, був заснований ще 1770 р. у Сілезії. Широкий розвиток іпотечного кредитування в Німеччині У XVIII -- XIX ст. багато в чому був обумовлений особливостями прусського шляху становлення капіталізму в сільському господарстві. Нині в Німеччині існує близько 30 спеціалізованих іпотечних банків. У більшості країн Європи і в Америці, по суті, відсутні спеціалізовані іпотечні банки, а кредитні операції з нерухомістю здійснюють універсальні комерційні банки.

В Україні перший акціонерний земельний банк, що здійснював іпотечне кредитування, був відкритий 1864 р. в Одесі. Одним із основних його завдань було виділення селянам коштів на купівлю землі на півдні України. Ліквідація приватної власності на землю і нерухомість після революції 1917 р. обумовила припинення діяльності в колишньому СРСР іпотечних банків.

Нині в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями.

Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією.

Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при оформленні іпотечного кредиту, є:

- іпотечне зобов'язання, що видається позичальником і кредиторові на потвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником свого зобов'язання, забезпеченого заставою майна;

- закладний лист -- довготерміновий цінний папір, що випускається іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна; він забезпечує доход у формі відсотків.

У зв'язку з тим, що для іпотечного кредиту типовим є невисока ліквідність його об'єкта, важливе значення має страхування позик і формування вторинного ринку іпотек. Іпотечне зобов'язання стає цінним папером, який залучається на фінансовий ринок. Іпотечні банки тим самим отримують можливість проводити рефінансування за допомогою механізму вторинного ринку.

Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов'язано із зростанням ризику знецінення капіталу, що впливає на діяльність кредиторів. Зрозуміло, що підвищення відсоткових ставок і збільшення розміру первинного внеску звужує сферу застосування іпотечного кредиту, оскільки це погіршує умови користування ним для позичальників.

У зв'язку із розвитком іпотечного кредитування формується окремий іпотечний фінансовий ринок, головним інструментом якого є іпотечні облігації -- довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомістю і приносять сталий відсоток. Емітентами іпотечних облігацій є, як правило, торговельно-промислові корпорації, які на основі випуску цих цінних паперів можуть формувати капітал для фінансування великих будівельних проектів.

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів -- закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.

Невідмінною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення від повідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10--15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно.

Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Іпотечному банкові законодавчо забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок.

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норми, за якими іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки.

Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника.

Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття.

Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. 3а закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом.

Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець -- іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки.

У сучасних умовах в Україні нагальним завданням стає організація житлового будівництва (особливо індивідуального) під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла. Досить цікавим у цьому плані є організація 1995р. на основі спільного проекту холдингової компанії “Київміськбуд” і комерційного банку “Аркада” іпотечного кредитування житлового будівництва у Києві. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у власність. Необхідно запровадити в усіх регіонах України практику будівництва житла, особливо приватного, іпотечними позиками.

Понад два мільйони українських громадян, які мають право на отримання квартир, стоять сьогодні в черзі на житло. Саме вони можуть вже найближчими роками стати основою підвищення платоспроможного попиту на довгострокові житлові позики.

Досвід ряду розвинутих країн світу вказує на важливе значення іпотечного кредиту для виходу країни з економічної кризи. Добре відомо, що новий курс президента Рузвельти в 30-х роках XX ст. у США розпочався з розвитку кредитування будинковласників (житлової іпотеки). В Україні іпотечне кредитування в житловому секторі економіки також може стати вагомим чинником активізації загального інвестиційного процесу.

Позика під заставу житла поєднує в собі елементи споживчого та іпотечного кредитування. Ця обставина ускладнює зміст іпотеки, а також й саму процедуру надання іпотечного кредиту на житлове будівництво. Часто-густо такі позики є невигідними для банківських установ через високу вартість процедури іпотечного кредитування.

Деякі російські банки (наприклад. Іпотечний акціонерний банк в Москві) мають досвід використання такого цікавого банківського кредиту, як "сімейні житлові накопичувальні рнхунки". Відкриваючи рахунок у банку, клієнт зобов'язується протягом одного року нагромадити на ньому суму, яка дорівнює 30% від вартості житла, що буде придбане. Після закінчення строку такого накопичення банк надає клієнту довгостроковий житловий кредит.

Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови достатньо високого і стабільного рівня доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Завдання полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво здешевити іпотечний кредит.

Важливо знижувати рівень відсоткової ставки за іпотечним кредитом на житлове будівництво. Це відповідатиме змісту іпотеки як довгострокової позики і закономірностям розвитку іпотечного кредитування у країнах з розвинутою ринковою економікою. Так, у Німеччині ставка за іпотечними позиками у 1968--1996 рр. коливалася у межах 7--10 відсотків річних. У США іпотечний кредит надається на строк до 30 років під 3--5 відсотків річних.

У наших умовах житло є надійним, ліквідним і достатньо стабільним у ціні протягом всього періоду проведення іпотечної кредитної операції видом забезпечення. Зрозуміло, що надзвичайно важливим для функціонування іпотеки було б проведення страхування заставленого нерухомого майна.

Іпотечний кредит на житлове будівництво може надаватися не тільки грошима, але й бути товарним, тобто надаватися будівельними матеріалами.

Іпотека як вид кредитування житлового будівництва передбачає запровадження комплексу законодавчих і нормативних актів, які мають забезпечити системне правове регулювання кредитних відносин, що виникають у цих випадках. Нормативно-законодавче забезпечення іпотечного кредитування в Україні стане можливим на основі прийняття нових Цивільного і Житлового кодексів, нової редакції Земельного кодексу.

В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед, про державні гарантії іпотечних зобов'язань, фінансові компенсації іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для широких верств населення, навіть з невисокими доходами.

Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

Таким чином, впровадження в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва є вкрай важливим як в економічному, так і соціальному плані. Розгляд сутності іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва показав, що він являє собою сукупність економічних відносин з приводу надання іпотечих кредитів та суб'єктів, які здійснюють іпотечне кредитування. При цьому досить важливе значення в формуванні іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва належить саме банкам, які є основними кредиторами за іпотечними кредитами. Схеми іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва та місце в них банківських установ буде розглянуто в наступному підрозділі роботи.

житловий будівництво іпотечний кредитування

1.2 Характеристика схем іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва

Для розвитку ринку іпотеки як засобу концентрації інвестицій у пріоритетних галузях економіки необхідним є залучення банків до іпотечного кредитування, розширення використання банківських кредитних механізмів та інструментів фондового ринку. У зв'язку з цим важливим завданням вважаємо визначити можливі варіанти участі комерційних банків в іпотечному кредитуванні, тобто розглянути схеми іпотечного кредитування, які використовуються в світовій практиці, визначити місце банківських установ в кожній з цих схем, а також дослідити наскільки дані схеми вже використовуються в Україні.

З 1 січня 2004 року набув чинності Закон від 19.06.2003р. № 979-IV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (далі -- Закон № 979), що регулює відносини в системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами на виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Уже назва Закону № 979 говорить сама за себе. Переважно та в цілому, вітчизняний законодавець, на щастя, не став винаходити велосипед і розробив правила, які дозволяють сформувати систему, що давно випробувана в деяких країнах далекого зарубіжжя. Цю схему показано на рис. 1.1.

Таким чином, у Законі № 979 об'єднано правила для основних елементів схеми, показаної на рис. 1.1, а саме: іпотечного кредиту, іпотечного пулу та іпотечних цінних паперів (іпотечних сертифікатів). Важливо відзначити як позитивний момент концепцію, закріплену в Законі № 979, згідно з якою передбачається дворівнева схема ринку, що спирається на іпотечне кредитування. На першому рівні такої схеми стоїть банк, що надає іпотечні кредити (ІКL,..., ІКn) зацікавленим особам (громадянам і домовласникам). На другому рівні схеми знаходиться спеціалізований посередник, який розміщує іпотечні цінні папери на ринку.

Другий рівень

Перший рівень

IKL ІКn

Рис. 1.1 Поширена схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування

Якщо розміщенням іпотечних цінних паперів серед інвесторів займатиметься безпосередньо банк, схема перетвориться на однорівневу (на рис. 1.1 це показано лінією, названою "Перший рівень"). Для того щоб схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування, працювала, необхідно, щоб, по-перше, банк міг надавати довгострокові кредити ("довгі гроші"). Таку умову можна з упевненістю назвати необхідною, оскільки метою використання іпотечного кредиту є придбання нерухомості, а отже, майна, що дорого коштує. Чим менший строк, на який надається кредит для придбання нерухомого майна, тим він менш привабливий. Тому для стійкої роботи схеми іпотечного кредитування строки такого кредитування мають бути тривалими.

Для того щоб схема іпотечного кредитування запрацювала, необхідно, щоб на ринку з'явилися "довгі гроші". По-друге, необхідно, щоб на іпотечному ринку з'явилися довгострокові інвестори: пенсійні фонди, страхові компанії тощо. Такі інвестори, з їх інтересами розміщувати довгострокові активи, якомога краще підходять для рефінансування банками довгострокових іпотечних активів -- такий взаємний інтерес можна порівняти із "дружбою" вилки та розетки.

Схема працює таким чином. Боржник бере іпотечний кредит, за яким він зобов'язаний погашати суму основного боргу (суму кредиту) і виплачувати винагороду за користування кредитом (проценти). Одночасно із цим оформляється іпотечний договір (Додаток А), за яким нерухоме майно, що придбавалося, стає предметом іпотеки.

Потім іпотечні кредити об'єднуються в іпотечні активи, для того щоб банк мав можливість їх рефінансувати. Тут слід зауважити, що можливість рефінансування іпотечних активів -- одна з найважливіших операцій усієї схеми іпотечного кредитування, оскільки банкіри не є альтруїстами і їм теж необхідно заробляти гроші. Без рефінансування банки будуть не у змозі видавати величезні суми у вигляді іпотечних кредитів на умовах поступового погашення протягом тривалого строку. Унаслідок цього схема має на увазі участь спеціальних банків -- іпотечних, які працюють із "довгими грошима". Рефінансування іпотечних кредитів, перетворених на іпотечні активи, провадиться за рахунок розміщення серед інвесторів іпотечних цінних паперів.

Налагоджена робота схеми, що базується на іпотечному кредитуванні, залежить від синхронізації грошових потоків, які проходять шлях від боржників за іпотечними кредитами до інвесторів. Тому ст. 14 Закону №979 містить норму, що строк обігу іпотечних сертифікатів одного випуску не може перевищувати строку існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів. Отже, в інвесторів є гарантія, що обіцяні виплати за іпотечними сертифікатами буде забезпечено виплатами за іпотечними активами і, крім того, самими активами.

Було б наївним вважати, що з набранням чинності "іпотечним" законодавством іпотечний ринок відразу почне зростати. Для того щоб іпотечний ринок почав активно розвиватися, необхідно багато факторів: наявність на ринку "довгих грошей" (іпотечних банків), широко розгалужених "довгих" інвесторів (недержавних пенсійних фондів), легалізації доходів населення, без чого банки просто не зможуть оформляти іпотечні кредити, формування системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та вирішення проблем у структурі реєстрації прав власності на цінні папери, розвитку відповідних страхових послуг тощо. Це забере дуже багато часу.

Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998р.) "тамтешнього" Закону “Про іпотеку”, та й то лише після того, як на іпотечному ринку з'явився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансової корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового і іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до такої схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Росії схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2, можемо порівняти з рис. 1.1):

Рис.1.2 Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії

Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 1.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 1.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано. Однак можна зазначити, що Міжнародна фінансова корпорація цікавиться питаннями житлового (іпотечного) кредитування в Україні та принаймні один із банків (зі 100 % іноземним капіталом), працюючих в Україні, має намір узяти участь в іпотечному кредитуванні фізичних осіб.

Таким чином, Закон № 979 передбачає дворівневу систему схеми іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва, що базується на іпотечному кредитуванні, а також можливість емісії ІСФД -- різновиду іпотечних цінних паперів, який визнано привабливим для інвесторів, що дає впевненість для рефінансування іпотечних активів. Звичайно, деякі норми Закону № 979 нагадують декларації про наміри та не позбавлені недоліків, але говорити про практичний аспект таких обставин передчасно, оскільки "іпотечне" законодавство ще не запрацювало. Тому зачекаємо з остаточними висновками, тим більше, що законодавство не є чимось непорушним і може змінюватися підтиском практики застосування.

Для того, щоб розглянути можливості застосування різноманітних схем іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва в наступному підрозділі розглянемо тенденції іпотечного кредитування в Україні.

1.3 Аналіз розвитку іпотечного кредитування в Україні

Економічний аналіз свідчить про тенденцію до динамічного розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні. Одначе стверджувати про цілісність і системний характер функціонування цього ринку зарано. Він лише на етапі свого становлення. Причиною тому -- не тільки суто економічні фактори, а й численні проблеми у сфері правового регулювання іпотечних відносин. Ми аналізуємо ситуацію та пропонуємо шляхом прийняття нових законів і приведенням до спільного знаменника вже чинних надати прискорення динаміці іпотечного кредитування.

У будь-якій економічній системі нерухоме майно є основним активом, який дає змогу залучати у господарський оборот довгострокові фінансові ресурси. За деякими даними, сукупний обсяг іпотечних кредитів у розвинутих економіках сягає більше половини ВВП (для країн, що розвиваються, цей показник становить близько 20%), а частка операцій із забезпеченими іпотекою цінними паперами -- більш як 70% фондового ринку.

Українська національна іпотечна асоціація (надалі -- УНІА), вибірково проаналізувавши ситуацію на ринку іпотечного кредитування в Україні за 2002 рік, переконалася у високих темпах зростання його обсягів. Так, на 1 грудня 2002 року загальна сума забезпечених іпотекою кредитів, наданих комерційними банками, становила 1 655 млн. гривень, збільшившись із початку року на 81%. При цьому обсяг кредитів, забезпечених іпотекою житла (кредити фізичним особам), зріс на 87% і становив 550 млн. гривень, а сукупний розмір кредитів, забезпечених комерційною іпотекою, зріс на 78% і дорівнював 1 105 млн. гривень. Однак,попри вражаючі темпи зростання, характерною особливістю ринку іпотечного кредитування в Україні залишається його низький сукупний обсяг, який не перевищує 1% від ВВП (рис.1.3 і рис. 1.4).

Як бачимо, обсяг кредитів, забезпечених комерційною іпотекою, вдвічі перевищує житлові іпотечні кредити, тоді як у розвинутих країнах житлова іпотека становить близько 80% іпотечного ринку. Особливість українського ринку житлового іпотечного кредитування -- у тенденції до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті, що зумовлено як негативними інфляційними та валютними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунків на вторинному ринку житла.

Істотне збільшення обсягів довгострокового іпотечного кредитування є наслідком надлишкової ліквідності в банківській системі, пов'язаної зі значним зростанням рівня залучених вкладів населення. Ця обставина спонукає банки диверсифікувати свої активи, в тому числі шляхом збільшення частки середньо- та довгострокових кредитів, яким притаманне забезпечення у вигляді застави нерухомості. Іншим фактором впливу на розвиток іпотечного кредитування стало зростання попиту на нерухомість. За рахунками УНІА, платоспроможний попит на житло тільки в Києві становить понад 500 млн. доларів США, і не менше половини цого обсягу може бути задоволено за рахунок іпотечних кредитів. Збіл щенню темпів фінансування будівництва житла також сприяють корпоративні зв'язки між деякими комерційними банками та будівельними компаніями, що стимулює залучення кредитних ресурсів у цю галузь.

Позитивним аспектом активізації комерційних банків у сфері іпотечного кредитування стало відчутне загострення конкуренції між ними. Зокрема, протягом 2002 року суттєво знизилися процентні ставки за кредитами в іноземній валюті (з 18 до 12--14% річних) і в національній (з 27 до 21--25%). Крім того, значно зросли строки кредитування в іноземній валюті: з 3--5 до 10--15 років. Протягом наступних років в Україні обсяги іпотечного кредитування та кількість банків, що надає такий вид кредиту постійно збільшується (табл. 1.1).

Таблиця 1.1 Динаміка обсягів іпотечного кредитування в Україні протягом 2000 - 2003 років

№ з/п	Дата	Кількість банків, од.	Сума іпотечних кредитів, тис.грн.
1	01.01.2000	85	965 923
2	01.01.2001	96	2 248 734
3	01.01.2002	110	4 547 786
4	01.01.2003	121	8 609 807
5	01.01.2004	127	9 379 677

Як бачимо, з 1.01.2000 р. до 1.01.2004 р. обсяги іпотечного кредитування в Україні зросли майже в 10 разів, що ще раз підтверджує динамічний розвиток цього виду кредитування в Україні. Станом на 1.02.2005 р. склалася наступна ситуація (табл. 1.2).

Таблиця 1.2 Вимоги банків за іпотечними кредитами, наданими в економіку України на кінець січня 2005 (млн.грн.)*

Назва показника	Усього кредитів	В т.ч.
		В національній валюті	В іноземній валюті
Іпотечні кредити, надані суб'єктам господарської діяльності	2350	1309	1042
Іпотечні кредити, надані фізичним особам	1486	367	1119
Всього іпотечні кредити	3836	1675	2161

*Бюлетень НБУ. - 2005. - № 2. - С. 85

На нашу думку, тенденція до зростання обсягів ринку іпотечного кредитування, зважаючи на стабільність сприятливих факторів, у найближчій перспективі зберігатиметься. Безумовно, вона має позитивне значення, та водночас непередбачувана динаміка розвитку цього ринку створює для банківської системи певні ризики, які потребують застосування відповідних компенсаційних механізмів у сфері державного регулювання іпотеки та іпотечного кредитування. Зокрема, в процесі довгострокового іпотечного кредитування банки беруть на себе ризики, пов'язані з характерною для банківської системи України структурою пасивів, у якій переважають короткострокові депозити. Отже, інструмент розв'язання проблем надлишкової ліквідності може спровокувати її дефіцит. За відсутності механізмів довгострокового рефінансування іпотечних кредиторів ефективне управління цим ризиком практично унеможливлюється.

Із загостренням конкуренції на ринку житлового іпотечного кредитування збільшується кількість філій банків, які долучаються до здійснення цих операцій. Унаслідок зростає навантаження на філії, а отже, все менше уваги приділяється застосуванню відповідних внутрібанківських процедур. Відсутність загальноприйнятих стандартів і процедур іпотечного кредитування призводить до виникнення неоднорідних і нестандартизованих за своїми умовами іпотечних кредитів. Ця обставина безпосередньо впливає на якість кредитного портфеля банку та практично унеможливлює подальші операції з рефінансування іпотечних кредитів. Так, більшість банків застосовує досить ліберальні підходи до страхування предмета іпотеки -- без встановлення чітких вимог до страховиків щодо рівня їх капіталізації, страхових резервів, умов договорів перестрахування тощо. На наш погляд, зростання критичної маси нестандартизованих кредитів у портфелях комерційних банків може негативно вплинути на подальший розвиток ринку іпотечного кредитування. Тому розробка за участю саморегулюючих банківських асоціацій загальноприйнятих стандартів іпотечного кредитування є одним із нагальних завдань у цій сфері банківської діяльності.

Необхідною умовою розвитку іпотечного ринку в Україні є зміщення акцентів на кредитування в національній валюті. Проте наявні валютні та процентні ризики є для цього серйозною перешкодою. Адже подорожчання іноземної валюти відносно національної може призвести до загострення кредитних ризиків банків щодо позичальників, які отримали іпотечні кредити в іноземній валюті, але мають фіксовані доходи в національній валюті. Уникаючи валютного та процентного ризиків, банки пропонують кредити в іноземній валюті на значно вигідніших для них умовах. Зокрема, кредити в іноземній валюті пропонуються на триваліші терміни та під майже вдвічі нижчу процентну ставку.

Мало того, в угодах про надання кредитів у національній валюті, як правило, міститься валютне застереження, і фактично в більшості випадків йдеться про кредитування в іноземній валюті -- опосередковано через національну.

В іпотечному кредитуванні існує декілька груп ризиквів. Однією з них є група ризиків, притаманних українському іпотечному ринку, -- це так звані "титульні", тобто пов'язані зі встановленням права власності заставодавця на запропоноване в іпотеку нерухоме майно та виявленням наявних обтяжень цього права. Відсутність в Україні цивілізованої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно спонукає банки залучати до обслуговування операцій з оформлення іпотечних кредитів спеціалізовані фірми-посередники, які не завжди легітимно мінімізують титульні ризики. Немає жодних об'єктивних підстав стверджувати, що фірми-посередники успішно вирішують це завдання. Однак цілком очевидно, що їхні високі комісійні винагороди суттєво підвищують вартість кредитів для позичальників і знижують ефективну ставку кредитування для банків. Для розв'язання цієї проблеми необхідно створити в Україні єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно.

Іпотечному кредитуванню також притаманні ринкові ризики, пов'язані здебільшого з коливанням цін на нерухомість. Проте для українського ринку іпотеки вони не характерні, оскільки нейтралізуються консервативними значеннями коефіцієнта LTV (відношення суми кредиту до вартості застави) на рівні 65--70%. Серйознішою проблемою є брак у банків достовірних об'єктивних даних для оцінки платоспроможності позичальника в умовах тінізації доходів. Тим більше, що банки не завжди мають можливість оцінити кредитну історію та репутацію позичальника. У багатьох розвинутих країнах світу ця проблема вирішується шляхом створення спеціалізованого кредитного бюро, яке на запит банку надає всю наявну інформацію щодо потенційного позичальника "Вісник НБУ", № 8 за 2002 рік;-- Ред..

Таким чином, проведений аналіз свідчить про тенденцію до динамічного розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні. Водночас зауважимо, що він перебуває лише на етапі становлення, тож говорити про його цілісність і системний характер поки що не доводиться.

1.4 Правове регулювання іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва

Відповідно до Ст.49 Закону України „Про банки та банківську діяльність” Банк зобов'язаний мати підрозділ, функціями якого є надання кредитів та управління операціями, пов'язаними з кредитуванням.

Банкам забороняється прямо чи опосередковано надавати кредити для придбання власних цінних паперів. Використання цінних паперів власної емісії для забезпечення кредитів можливе тільки з дозволу Національного банку України.

Банк зобов'язаний при наданні кредитів додержуватись основних принципів кредитування, у тому числі перевіряти кредитоспроможність позичальників та наявність забезпечення кредитів, додержуватись встановлених Національним банком України вимог щодо концентрації ризиків.

Банк не може надавати кредити під процент, ставка якого є нижчою від процентної ставки за кредитами, які бере сам банк, і процентної ставки, що виплачується ним по депозитах. Виняток можна робити лише у разі, якщо при здійсненні такої операції банк не матиме збитків. Надання безпроцентних кредитів забороняється, за винятком передбачених законом випадків.

У разі несвоєчасного погашення кредиту або відсотків за його користування банк має право видавати наказ про примусову оплату боргового зобов'язання, якщо це передбачено угодою.

Іпотеку на Україні регламентовано наступними нормативними актами:

- Законом України від 05.06.2003 року, № 898-IV “Про іпотеку” - встановлює основні правила іпотеки (основний закон про іпотеку - надалі у тексті Закон № 898-IV). Цим Законом виключено розділ II Закону України “Про заставу”, який регулював іпотечні правовідносини;

- Законом України від 19.06.2003 р. № 979-IV “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” - встановлює правила іпотеки, випуск та оборот іпотечних сертифікатів (спеціальний закон - надалі у тексті Закон №979-ІV);

- Законом України від 19.06.2003 р. № 978-IV “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житлата операціях з нерухомістю” - встановлює обов'язковість іпотеки для забезпечення договору між забудовником і стороною, що фінансує будівництво (закон, яким встановлюється іпотека, як забезпечення виконання зобов'язань забудовника ст. 10, а спеціальний предмет іпотеки -об'єкт інвестування -- ст. 50 -- надалі у тексті Закон № 978-1 V);

- частинами 1,3 ст. 575 “Окремі види застав” Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р.;

- статтею 55 Закону України “Про нотаріат” від 02.09.1993 р. №3425-ХІІ від 18.11.2003р., із доповненнями від 19.06.2003р.;

- розділом 7 “Посвідчення договорів застави (іпотеки)” Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 03.03.2004 р. № 20/5;

- постановою КМУ від 31.03.2004 р. № 410 “Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек”.

У зв'язку з прийняттям цих нормативних актів з'явилися нові правовідносини на іпотечному ринку:

- правовий режим нерухомого майна поширився на повітряні, морські судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;

- виключено із обов'язкового нотаріального посвідчення договори застави транспортних засобів;

- іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа;

- при передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється на належну на праві власності земельну ділянку, теж саме стосується і коли передається в іпотеку земельна ділянка;

- можливо одночасне укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору;

- з'явились нові предмети іпотеки, такі як об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору;

- виключено обов'язковість проведення експертної оцінки майна при передачі його в заставу;

- передбачена обов'язкова державна реєстрація іпотеки, реєстрація змін і доповнень до іпотечного договору та припинення іпотеки;

- нотаріальне посвідчення іпотечного договору здійснюється за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця;