Аналіз руху іпотечних кредитів КФ АТ “Кредит Банк (Україна)”

Розглядаючи табл. 2.15 бачимо, що кількість оборотів позикових коштів у звітному періоді порівняно з базисним періодом збільшилася з 0,001 раза на рік до 0,16 раза, тобто тривалість одного обороту позик у базисному періоді становила 365 днів, а в звітному - 228 днів. Це обумовлено покращенням погашення виданих позик.

Таблиця 2.15

Аналіз оборотності іпотечних кредитів КФ АТ “Кредит Банк (Україна)”

Доходи за іпотечними кредитами КФ АТ “Кредит Банк (Україна)” розглядаються у таблиці 2.16 і рис. 2.11, дивлячись на які можна говорити проте, що доходи збільшуються, як у національній валюті, так і в іноземній, якщо порівнювати з попереднім роком.

Аналіз доходності іпотечних кредитів КФ АТ “Кредит Банк (Україна)”

Таким чином, проведений аналіз операцій з іпотечного кредитування КФ АТ „Кредит Банк (Україна)” показав, що банк постійно нарощує обсяги іпотечного кредитування, що є позитивною тенденцією, але разом з тим можливості банку на сьогодні використовуються неповнісю, оскільки він використовує лише одну схему іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва. Саме тому в наступному розділі даної роботи буде рогзглянуто напрями вдосконалення діяльності КФ АТ „Кредит Банк (Україна)” на ринку іпотечного кредитування.

РОЗДІЛ 3 ШЛЯХИ ВДОСКОНАЛЕННЯ ІПОТЕЧНО-КРЕДИТНОГО МЕХАНІЗМУ ІНВЕСТУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

3.1 Напрямки вдосконалення іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва в Україні

Іпотечне кредитування, як один із самих надійних способів залучення приватних інвестицій за рахунок капіталізації нерухомого майна та землі, надає змогу найбільш вигідно поєднувати інтереси учасників цього ринку і держави, як сторони, першочерговим завданням якої є забезпечення стабільного економічного зростання, добробуту громадян та їх соціального захисту.

Світовий досвід іпотечного механізму кредитування складається з великого різноманіття моделей і форм взаємодії учасників первинного і вторинного ринку іпотеки, який формується в залежності від об'єктивних умов і традицій, характерних для економіки кожної країни, в т.ч. країн з перехідною економікою.

В залежності від джерел формування кредитних ресурсів у світі існує дві основні моделі іпотечного фінансування:

- однорівнева модель складається тільки з первинного ринку іпотеки, коли банки та інші кредитні установи мають високу капіталізацію і традиційно довгострокову структуру депозитів. В однорівневій моделі потреба в залученні банками додаткових джерел фінансування іпотечних кредитів не є критичною;

- для дворівневої моделі притаманна наявність як первинного так і вторинного ринку іпотеки. У дворівневій моделі банки не повинні формувати структуру пасивів за рахунок довгострокових депозитів, а іпотечні кредити надаються за загальноприйнятими стандартами з можливістю їх наступного перепродажу, сек'юритизаціїї або використання в якості забезпечення для залучення рефінансування, в тому числі шляхом емісії іпотечних цінних паперів.

В системі відносин, притаманних дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме:

- первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізовані кредитні установи надають фізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна (іпотека). На первинному ринку іпотечного кредитування власне і виникають іпотечні зобов'язання, суть яких полягає в тому, що позичальник у встановлений кредитним договором строк зобов'язаний повернути кредит, а в разі його неповернення кредитор має право звернути стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, переважно перед іншими кредиторами боржника;

- вторинний ринок фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому інвестори та спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі - УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобов'язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів виникають похідні іпотечні зобов'язання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобов'язань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобов'язанням, а в разі його невиконання боржником - має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно.

Найважливішою передумовою для ефективного функціонування як первинного, так і вторинного ринків фінансування під забезпечення нерухомим майном є наявність в державі адекватного законодавства, яке б чітко й однозначно закріпило правовий механізм функціонування іпотеки як особливого засобу забезпечення виконання кредитних зобов'язань нерухомим майном боржника та визначило інструменти оформлення іпотечних зобов'язань на первинному ринку для подальших операцій з ними на вторинному ринку. На даний момент в Україні існує безсистемне правове регулювання відносин з іпотеки на первинному ринку, яке здійснюється згідно розрізнених законодавчих і нормативно-правових актів у сфері застави, судочинства, виконавчого провадження, вчинення нотаріальних дій тощо. Між тим, цілісної системи правового регулювання іпотеки в Україні не існує - по суті чинне законодавство застосовує до застави нерухомості той же правовий режим, що й до застави рухомого майна. Що ж стосується правового забезпечення операцій з іпотечними зобов'язаннями на вторинному ринку, то чинне законодавство України взагалі залишає це питання неврегульованим - в Україні не тільки не існує інструментів для здійснення операцій на вторинному ринку, а й чітко не визначені фінансові інституції, які можуть бути операторами вторинного ринку.

Таким чином, дворівнева модель надає можливість кредитним установам першого рівня (банки та спеціалізовані іпотечні компанії) залучати на грошовому ринку довгострокові фінансові ресурси для здійснення операцій з іпотечного кредитування. Джерелами рефінансування іпотечних зобов'язань первинного ринку є дві категорії установ: інвестори та спеціалізовані УФЛ другого рівня.

Інвесторами в іпотечні зобов'язання традиційно виступають фінансові інституції, у яких виникає необхідність в довгостроковому розміщенні фінансових ресурсів з низьким кредитним ризиком. До таких фінансових установ, зокрема, належать страхові компанії, державний та недержавні пенсійні фонди, інвестиційні компанії, довірчі товариства тощо. Основним предметом їх діяльності не є виконання функцій з рефінансування діяльності іпотечних кредиторів, але вони фактично виконують цю функцію опосередковано, виступаючи інвесторами коштів в похідні іпотечні зобов'язання у вигляді іпотечних цінних паперів. На жаль, через недостатню розвиненість інфраструктури ринку фінансових послуг коло таких інвесторів в Україні є занадто обмеженим. Навіть, якщо відповідні види фінансових посередників де-факто існують в Україні, сукупний розмір довгострокових ресурсів в їх розпорядженні є недостатнім для задоволення потреб ринку іпотечного кредитування. Виходячи з існуючого стану ринку фінансових послуг в Україні, потенційними інвесторами в іпотечні цінні папери на нерегулярній основі можуть бути страхові компанії (в частині формування ними страхових резервів), Державний пенсійний фонд, а також деякі інші державні цільові фонди за умови внесення відповідних змін у законодавство.

Спеціалізованих УФЛ другого рівня, як організацій, що професійно займаються рефінансуванням іпотечних кредиторів першого рівня, в Україні взагалі не існує. Хоча за умови відсутності потужних інвесторів другого рівня саме створення УФЛ могло б стимулювати розвиток ринку іпотечного кредитування, забезпечити його належним обсягом рефінансування та започаткувати процес формування інвестиційної ринкової інфраструктури.

Отже, на українському іпотечному ринку склалася парадоксальна ситуація, коли через недостатню капіталізацію комерційних банків та відсутність у структурі пасивів довгострокових депозитів існує об'єктивна необхідність в запровадженні дворівневої моделі фінансування іпотечного кредитування, але при цьому відсутні будь-які передумови для реструктуризації існуючої однорівневої моделі в дворівневу. Така ситуація зумовлена двома основними чинниками, що знаходяться як в площині відсутності належного законодавчого забезпечення, так і в площині недостатньої розвиненості інфраструктури ринку фінансових послуг:

- в Україні відсутні належні правові та фінансові інструменти, які дозволяють трансформувати іпотечні зобов'язання, що виникли на первинному ринку, в похідні зобов'язання по рефінансуванню іпотечного кредитування, що мають обіг на вторинному ринку;

- в Україні існують іпотечні кредитори першого рівня у вигляді банківської системи, але практично відсутні кредитори другого рівня - інвестори та УФЛ.

Створення в Україні ефективної системи іпотечного кредитування повинно здійснюватися у два етапи. На першому етапі впровадження іпотечного кредитування передбачається розвиток першого рівня системи іпотечного кредитування (банк - виробник який володіє предметом застави - землею) та апробація банками певних стандартів іпотечного кредитування, що в свою чергу надасть підґрунтя для удосконалення правового поля в подальшому.

Поява першого рівня іпотеки та нарощування його потужності, де зі сторони кредитора основними суб'єктами будуть як універсальні, так спеціалізовані комерційні банки наряду з постійним удосконаленням іпотечного законодавства (в тому числі в частині, що стосується стандартів, процедур та відповідних фінансових інструментів), інституційним становленням необхідної інфраструктури (кредитних бюро, реєстраторів прав власності та обтяжень систем оцінки, тощо), створить необхідні передумови для ефективного функціонування другого рівня іпотечного ринку на якому ключову роль відіграватиме фінансова установа з іпотечного кредитування.

Перший етап є основоположним в запровадженні моделі іпотечного кредитування, оскільки саме на цьому етапі мають бути окреслені принципові підходи щодо форми в якій буде впроваджуватись модель іпотечного кредитування.

Спочатку необхідно створити відповідні умови для ефективного функціонування первинного іпотечного ринку, суб'єктами якого будуть універсальні комерційні банки, а також спеціалізовані комерційні банки та фінансові установи.

Також на першому етапі необхідно розпочати розробку та впровадження стандартів, процедур та інструментів діяльності фінансових установ першого рівня, інституційне становлення необхідної інфраструктури в особі реєстраторів прав власності та обтяжень, кредитних бюро, системи оцінки, тощо.

Для успішного впровадження системи іпотечного кредитування поряд з економічними передумовами першочергового значення набуває питання створення повноцінного правового поля, яке б з однієї сторони було достатнім для започаткування економічних процесів цивілізованого ринку іпотеки та, з іншої сторони, виступало стимулюючим чинником розвитку цих відносин.

Так законодавством повинен бути визначений прозорий і ефективний механізм капіталізації нерухомості і вимоги за яких кошти безперешкодно та із збереженням умови забезпечення гарантованих інтересів кожної із сторін, могли б переливатись від інвестора до виробника.

Враховуючи це, законодавче необхідно визначити:

- порядок фіксації та переходу права власності;

- єдині правила реєстрації та кадастру;

- правила та умови державної реєстрації обтяжень майна;

- прозорі правила оформлення і реалізації іпотечних прав та виконання зобов'язань за іпотекою із застосуванням чіткої системи визначення пріоритету вимог іпотекодержателя та інших осіб на предмет іпотеки;

- інструменти оформлення іпотечного зобов'язання на первинному ринку для подальших операцій з ними на вторинному ринку;

- спрощену та не формалізовану процедуру оформлення застави;

- спрощену процедуру звернення стягнення, вилучення та самостійної реалізації заставленого майна;

- чіткі та прозорі правила та умови задоволення забезпечених вимог кредиторів за рахунок забезпечення.

Прийнятий Верховною Радою України 5 червня 2003 р. Закон України “Про іпотеку” на законодавчому рівні визначає гарантії щодо прав кредиторів, інтересів боржників та інших осіб, які мають законні вимоги на предмет іпотеки, встановлення прозорих правил оформлення і виконання іпотечних прав та зобов'язань іпотекодержателя та інших осіб на предмет іпотеки, запровадження заставної, як особливого виду цінних паперів, що дозволяє ввести іпотечні зобов'язання у вільний господарський обіг з метою рефінансування кредитора, а також спрощення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудових способів врегулювання.

Вказаний Закон поряд із Земельним кодексом та іншими актами законодавства є базовим для іпотеки та подальшого формування правового середовища.

Наступними кроками по створенню мінімально-необхідного правового поля для розвитку іпотечного кредитування та забезпечення його послідовного і взаємоузгодженого впровадження маєстати прийняття низки таких законодавчих актів:

1. Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”;

2. Закону України “Про Державний земельний кадастр”;

3. Закону України “Про оцінку земель”;

4. Закону України “Про ринок землі”;

5. Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про цінні папери та фондову біржу”;

6. Закону України “Про прості і подвійні складські свідоцтва”;

7. Закону України “Про бюро кредитних історій” та інших.

Також на першому етапі повинні бути завершені розробка та впровадження державної програми житлового забезпечення малозабезпечених громадян.

В рамках проведення інституціональної реформи актуальним стає питання прискорення впровадження трьох-рівневої пенсійної системи, що передбачатиме утворення та функціонування інститутів з накопичення фінансових ресурсів.

Таким чином, на першому етапі повинні бути створені економічні передумови для існування фінансових інструментів із здійснення операцій на вторинному ринку та проявити активність відповідні фінансові інституції, які складуть кістяк операторів на вторинного ринку.

Другий етап - створення фінансової установи другого рівня.

Упорядкування, удосконалення та апробація елементів першого етапу у їх взаємозв'язку створить передумови переходу до другого етапу становлення ринку іпотечного кредитування на якому передбачається створення фінансової установи другого рівня. Водночас, розвиток першого етапу стане підґрунтям для розробки низки правових стандартів та економічних традицій у відношеннях із фінансовою установою другого рівня.

Заснування такої установи об'єктивно зумовлено необхідністю створення умов для можливості формування українськими банками довгострокових кредитних портфелів в умовах нерозвиненого ринку довгострокових запозичень.

Фінансова установа другого рівня, основна мета функціонування якої полягає у рефінансуванні, повинна вирішити проблему у забезпеченні довгостроковими ресурсами кредитних установ першого рівня, в такий спосіб підтримуючи їх ліквідність.

На шляху створення і функціонування фінансової установи другого рівня важливим є проведення економічного аналізу стану фінансового сектора. Узагальнення досвіду щодо іпотечного кредитування в Україні та перспектив подальшого розвитку за умови вдосконалення діючого законодавства. Результати проведення зазначених заходів повинні надати відповідь наскільки ефективно може функціонувати фінансова установа другого рівня та окреслити специфіку функціонування цієї установи на ринку.

Перший крок у створенні фінансової установи другого рівня вбачатиме собою постановку технічного завдання, розробку відповідного бізнес-плану та інших планових і розрахункових документів щодо створення та діяльності такої установи, пошук потенційних інвесторів та обговорення умов щодо їх участі.

На другому етапі повинні бути створені передумови, за яких би в моделі іпотечного кредитування фінансова установа була представлена у необхідному по-елементному складі та з відповідним правовим супроводженням. Необхідно створювати та удосконалювати правові засади ліквідності фінансової установи другого рівня.

Із впровадженням актів першого етапу та становленням першого рівня іпотечного ринку необхідно паралельно здійснювати роботу по формуванню правового поля з функціонування фінансової установи другого рівня, а саме розробці та впровадженню таких актів:

1. Закону України "Про особливості створення та діяльності іпотечних установ в Україні";

2. Змін до Земельного кодексу щодо суб'єктів, які можуть бути заставодержателями землі;

3. Рішення про створення установи другого рівня та затвердження її положення;

4. Нормативів діяльності установи та інших нормативно-правові акти розроблені на виконання вищезгаданих законів.

Імплементація таких заходів потребує виваженого, комплексного та взаємоузгодженого з попередніми заходами підходу.

Паралельно із вирішенням зазначених питань має бути вирішена низка юридичних та фінансових дій, що включають в себе реєстрацію установи та її статутних документів, формування капіталу, отримання установою відповідних дозволів на відповідні види діяльності.

Наступним і постійним кроком, який в своїй основі повинен бути продиктований ринком, має бути удосконалення, як окремих складових моделі іпотечного кредитування, так і її ефективне функціонування в цілому, що включає в себе:

1. Усунення протиріч чинного законодавства та досягнення на основі апробаційного досвіду та гармонізації законодавства та економічною мотивацією;

2. Стандартизація взаємовідносин учасників іпотечного ринку на фоні активізації діяльності учасників ринку;

3. Лібералізація законодавства з приводу іпотеки.

На цьому етапі розвитку повинні бути створені повноцінні умови для здійснення іпотечного кредитування та рефінансування за рахунок іпотечних цінних паперів.

Удосконалення всіх процесів, як заходами правового, так і економічного характеру, повинні здійснюватися на рівні коректування діючих механізмів.

Інституційна розбудова. Повноцінна та ефективна система іпотечного кредитування передбачає наявність низки фінансових та інших інститутів, які відіграватимуть надзвичайно важливу роль на двох етапах формування ринку іпотечного кредитування зокрема:

- інститути, які безпосередньо можуть бути задіяні в інвестуванні та фінансуванні банків, що здійснюють іпотечне кредитування та фінансової установи другого рівня. Такими інститутами можуть бути страхові компанії, недержавні пенсійні фонди, банки, кредитні спілки, інвестиційні компанії інші фінансові інститути;

- інститути, які обслуговують прямих учасників ринку іпотеки (позичальників, кредиторів, інвесторів). Такі інститути є невід'ємною частиною суспільних відносин з приводу іпотеки і представляють собою різного роду посередників, як на фондовому, так і товарному ринках, біржі та інші організовані ринки, інформаційні та рейтингові агентства (бюро), кредитні бюро, оцінювачі, агентства з ведення реєстрів майна (землі) та обтяжень тощо.

Значна частина цих інститутів вже функціонує на ринку, поява ж інших зумовлюється появою попиту на їх послуги та відповідне реагування держави, як з позиції правового забезпечення діяльності таких інститутів так і безпосередньої участі у створенні таких інститутів.

У суспільних відносинах з приводу іпотеки важливу роль відіграватимуть державні та недержавні регулятори цих відносин. Роль державних регуляторів, які будуть безпосередньо задіяні в регулюванні вказаних відносин відіграватимуть:

Стосовно ринків фінансових послуг:

- Національний банк - щодо ринків банківських послуг;

-Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку - щодо фондового ринку;

- Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг - щодо інших ринків фінансових послуг.

Стосовно ринків інших послуг:

Державний комітет по земельних ресурсах - щодо державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру.

Фінансова установа другого рівня відіграватиме ключову роль у забезпеченні ресурсами установ першого рівня для здійснення ними довгострокового кредитування в умовах нерозвиненого ринку довгострокових запозичень.

Метою створення цієї установи є створення умов для ефективної мобілізації грошових коштів для довгострокового кредитування та рефінансування кредитних установ, що здійснюють іпотечне кредитування.

До основних функцій, які повинна виконувати іпотечна установа другого рівня належать наступні:

- Розробка і запровадження уніфікованих стандартів та правил іпотечного кредитування;

- Здійснення операцій на вторинному ринку іпотечних кредитів;

- Надання консультаційних послуг з питань іпотечного кредитування.

Підсумовуючи окреслення перспектив розвитку іпотеки в Україні, необхідно мати на увазі неоформленість нині діючого законодавства. Найважливішим проривом в цій галузі було остаточне введення приватної власності на землю, у зв'язку з прийняттям нового Земельного Кодексу України, і як наслідок - введення землі в цивільний оборот. Саме земля була головною причиною суперечок в прийнятті закону про іпотеку.

Легалізація цивільно-правових угод із землею повинна спричинити бурхливий розвиток відносин між її власниками та іншими суб'єктами цивільних правовідносин. А це значить, що життя в черговий раз підштовхне розвиток права, у тому числі і розвиток норм права, пов'язаних з іпотекою. Найшвидше, на погляд автора, повинен оформитись відповідний розділ банківського законодавства.

Специфікою української банківської системи була, та й зараз залишається, її універсальність, тобто виконання одним банком практично всіх банківських операцій і надання всього спектру послуг. В той час як у інших країнах банківська система багаторівнева: є банки розрахункові, інвестиційні, іпотечні. Подібний поділ не випадковий і покликаний більш повно задовольняти зростаючі потреби споживача. Ми вважаємо, що і в нашій країні по мірі розвитку ринку і його насичення все новими видами послуг буде відбуватися щось подібне, що призведе до створення цілого ряду спеціалізованих банківських установ. В даний час відсутні кредитні організації, що називаються іпотечними банками, тому іпотекою фактично ніхто не займається. Необхідно створити систему, що стимулювала б банки видавати кредити під будівництво і придбання житла хоча б на термін до 10 - 15 років. Це можна зробити за рахунок зменшення відрахувань у резервний фонд Національного Банку. Для початку, наприклад, цю практику можна поширити на декілька найбільш надійних банків. Банки можуть зробити величезний вплив на створення ринку нерухомості і земельного ринку зокрема, для кредитного і фінансового забезпечення нової ринкової інфраструктури.

3.2 Вдосконалення іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва КФ АТ “Кредит Банк (Україна)”

На ринку ІЖК важливе місце займає вибір інструмента кредитування (виду іпотечного кредиту). У світовій практиці використовують велике число різних іпотечних кредитів. Усі вони можуть бути об'єднані в дві великі групи. Першу групу складають кредити з фіксованими виплатами, а другу -- кредити з перемінними виплатами. Як ми вже зазначали у другому розділі, КФ АТ “Кредит Банк (Україна)” застосовує лише одну схему погашення іпотечного кредиту - це схема з рівномірним погашенням основного боргу і повним щомісячним погашенням відсотків, але в цьому розділі ми запропонуємо нашому банку розглянути й інші схеми погашення іпотечного кредиту, які він може застосувати у своїй практиці. В даний час банки найчастіше використовують наступні основні види іпотечних інструментів, що входять у названі групи:

- постійний іпотечний кредит;

- іпотечний кредит з фіксованим платежем основної суми;

- іпотечний кредит з перемінною ставкою відсотка;

- іпотечний кредит з “шаровим” платежем;

- іпотечний кредит з наростаючим платежем;