Іпотечно-кредитний механізм інвестування житлового будівництва

- іпотечний кредит зі зворотним ануїтетом;

- іпотечний кредит із заставним рахунком;

- іпотечний кредит за участю кредитора у збільшенні вартості;

- іпотечний кредит зі спільною участю;

- іпотечний кредит “завершальна іпотека”;

- іпотечний кредит з доданим відсотком та ін.

Кожен вид іпотечного кредиту задає свій механізм погашення основного боргу і сплати відсотків, визначаючи тим самим форму організації грошового потоку. При цьому важливо відзначити, що за допомогою інструмента кредитування погоджуються воєдино інтереси кредитора і позичальника. Так, для кредитора повинна бути забезпечена прибутковість іпотечної діяльності при припустимому ризику втрат. Для позичальника повинні бути створені сприятливі умови кредитування, при яких іпотечний кредит стає не тільки доступним, але і бажаним з економічної точки зору. Слід зазначити, що протягом тривалого періоду іпотечного кредитування ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика держави і т.п.) може змінитися. Не постійне також фінансово-економічне положення кредиторів і позичальників по їх внутрішнім (мікроекономічним) причинах. Усе це приводить до виникнення ризиків, здатних викликати фінансові втрати по обидва боки (як у кредиторів, так і в позичальників). Правильний вибір виду іпотечного кредиту, що адекватно відбиває інтереси сторін на кожнім етапі всього періоду кредитування в умовах постійно мінливої обстановки на ринку, дозволяє істотно зменшити ці ризики. Так, кредит з індексуючою процентною ставкою дозволяє скоротити втрати в періоди зростання інфляції в країні, а постійний кредит (у періоди стабільних цін) дає можливість більш точно планувати доходи і витрати. Кожний із застосовуваних на практиці інструментів кредитування має достоїнства в одних умовах (і для визначеної категорії позичальників) і має недоліки в інші. Тому протягом кредитного періоду бажано диверсифікувати інструменти кредитування, конвертувати їх один в іншій у відповідних ситуаціях, здійснювати інші дії. Критерієм таких операцій, що страхують, повинен стати обґрунтований мінімум сукупного ризику, якому піддаються кредитори і позичальники. Для більш глибокого розуміння можливостей іпотечних кредитів доцільно докладніше розглянути основні види іпотечних кредитів.

1. Постійний іпотечний кредит.

Більшість іпотечних кредитів, використовуваних у США з 30-х років, є інструментами, що самоамортизуються. Вони передбачають періодичні рівновеликі виплати.

Кредитор задає максимальну величину основної суми кредиту у відсотках (loan to value - LTV відношення суми кредиту до вартості застави) наприклад, складає 70-80 %) від вартості власності, встановлює термін кредиту і пропонує процентну ставку, виходячи з переважних на ринку умов. Потім розраховуються періодичні (звичайно щомісячні) виплати по іпотеці. При цьому до уваги беруться три нижче згадані показники:

1) основна сума іпотечного кредиту;

2) кредитний період (часовий інтервал, що залишився до погашення боргу);

3) ставка відсотка по іпотечному кредиту.

Періодичний платіж може розглядатися як ще одна перемінна. Таким чином, будь-який кредит описується чотирма показниками. Якщо відомі будь-які три з них, четвертий може бути визначений.

Показник, що у першу чергу цікавить позичальника, -- це сума щомісячного платежу. При висновку формули для його розрахунку передбачається, що відомо три перемінні:

К-- основна сума (сума наданого кредиту);

п -- кредитний період (кількість років);

і -- річна ставка відсотка по іпотечному кредиту. Щомісячні виплати по даному кредиту розраховуються з обліком двох елементів: відсотка (доходу на інвестовану кредитором основну суму) і відшкодування капіталу (повернення інвестованої кредитором основної суми).

Річна ставка відсотка в перерахуванні на місяць складає ім=і/12.

Кредитний період дорівнює п років або nм=12n місяців. Постійний кредит припускає, що позичальник щомісяця робить рівновеликі платежі (Пм). Щомісячний платіж містить у собі внесок у рахунок погашення основної суми боргу і внесок у рахунок виплати відсотків. Оскільки сума платежу залишається постійною, і виплати робляться наприкінці кожного місяця, то величина Пм являє собою ануїтет постнумерандо.

Поточна вартість суми таких ануїтетів дорівнює величині виданого кредиту К. Використовуючи формулу суми геометричної прогресії, можна одержати суму щомісячного платежу

 (3.1)

звідки

(3.2)

Для аналізу потоків платежів, генеруючих постійним іпотечним кредитом, необхідно розглянути графік його погашення (амортизації).

Амортизація (amortization) - це процес погашення (ліквідації) боргу. Графік амортизації (amortization schedule) показує місяць за місяцем або рік за роком залишки основної суми кредиту. З його допомогою вказується, яка частина кожного платежу йде на виплату відсотка (доход на інвестиції), а яка на виплату основної суми кредиту. Відсоток розраховується щомісяця, виходячи з залишку основної суми на кінець попереднього місяця. Частина суми місячного платежу, що перевищує відсоток, йде на зменшення залишку основної суми боргу попереднього місяця. Чим більше часу проходить з моменту надання кредиту, тим більша частина періодичного платежу направляється на виплату основної суми. Згодом заборгованість буде погашена цілком. Графік погашення кредиту з відповідними параметрами та зміна структури платежів по цьому іпотечному кредиту представлені у додатку З.

Часто позичальникові надається право достроково погасити кредит. В наведеному прикладі (Додаток І) дострокове погашення припадає на 21-й місяць кредитного періоду. Зовсім очевидно, що в реальній ситуації кредиторові заздалегідь невідомо, у який момент позичальник зробить дострокове погашення. Крім того, позичальник може достроково погашати кредит не цілком, а частинами, збільшуючи розмір платежу в рахунок погашення основної суми боргу.

2. Кредити з фіксованим платежем основної суми

У деяких видах іпотечних кредитів передбачаються рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми, а також виплати відсотків на непогашений залишок. Такі кредити одержали назва “пружинних” (spring-field loans). У світовій практиці існує велике число різновидів “пружинних” кредитів. Графіки виплат відсотків і основної суми боргу по таких кредитах можуть бути різними.

У додатку Й представлений графік погашення “пружинного” кредиту за умови, що в перший рік позичальник щомісяця виплачує тільки відсотки по кредиту, а протягом другого року щомісяця виплачує відсотки на непогашений залишок кредиту й одночасно погашає кредит рівновеликими платежами.

Розрахунок суми щомісячного платежу здійснюється значно простіше, ніж для попереднього виду кредиту.

Передбачається, що відомо три перемінні -- К, п,,і (див. пункт 1).

У цьому випадку формула для визначення суми щомісячного платежу виглядає в такий спосіб

(3.3)

де t-- порядковий номер місяця (t=1-12n).

Сума щомісячного платежу з кожним місяцем зменшується за рахунок зменшення суми виплат по відсотку (Додаток К).

3. Кредити з перемінною ставкою відсотка

У розглянутих іпотечних кредитах (variable rate mortgage - VRM, adjustable rate mortgage - ARM) процентна ставка змінюється по індексу, обумовленому ситуацією на фінансовому ринку. Даний тип кредиту надає можливість вибору тим позичальникам і кредиторам, що не хочуть використовувати фіксовану на довгий термін ставку відсотка.

Для того щоб переконати позичальників брати такі кредити, звичайно в перший рік або два призначають штучно низьку ставку відсотка. Цю спочатку низьку ставку називають “привабливою” (teaser rate). Згодом ставку періодично перераховують, щоб вона відповідала ринковим умовам.

Максимальний рівень виплачуваної щорічно ставки відсотка може бути обмежений. Можуть бути також установлені стеля і мінімальний рівень для найвищої і самої низької ставок. Підвищення або зниження ставки відсотка викликає відповідні зміни в термінах амортизації та/або в розмірах щомісячних платежів. Ріст процентної ставки вимагає подовження амортизаційного періоду і збільшення виплат. Зворотні процеси відбудуться при зниженні процентної ставки.

Дослідження VRM за допомогою методів, заснованих на розрахунку показника чистої приведеної вартості (NРV), викликає ускладнення через неможливість скласти точний прогноз майбутніх процентних ставок.

На думку фахівців, кращою формою кредиту є ануїтетний кредит з перемінною ставкою відсотка, прив'язаної до ставки LIBOR (London Inter Bank Offered Rates Процентна ставка розміщення валютних засобів на стандартний термін на лондонському міжбанківському ринку.

). Доцільно розглянути цей вид іпотечного інструмента стосовно не тільки до ануїтетнго (див. пункт 1), але і до “пружинного” кредиту (див. пункт 2). У ході аналізу передбачається, що період перегляду процентної ставки по іпотечних кредитах відповідає періодові перегляду процентної ставки по позичкових засобах, за рахунок яких фінансуються ці кредити.

Як приклад доцільно розглянути іпотечний кредит з регульованою відстрочкою платежу (ІРВП). Основними характеристиками такого кредиту є:

К -- сума наданого кредиту;

п -- кредитний період (кількість років);

і(ім =і/12) -- річна (місячна) платіжна ставка відсотка по іпотечному кредиту (постійна на весь кредитний період);

Пtм - щомісячний платіж;

Сt^м -- місячна перемінна процентна ставка, установлювана на основі ринкового фінансового показника.

Вираження для суми щомісячного платежу (П(t-1)м) з урахуванням формули ануїтетних платежів має вигляд:

(3.4)

де t = 1, nм, nм = n*12;

j = nм + 1 - t;

- залишок невиплаченої суми кредиту (і = 2, nм).

Графік погашення ІРВП визначається динамікою ринкової процентної ставки (Сt^м ) (Додаток Л).

Вираження для суми щомісячного платежу (Пtм) за кредитом з перемінною ставкою відсотка і з урахуванням формули постійних платежів буде мати вигляд

(3.5)

Графік погашення такого кредиту також визначається динамікою ринкової процентної ставки (Сt^м ) (Додаток М).

Іпотечні кредити, прив'язані до фінансового індексу (the price-level adjustable-mortgage - PLA), схожі на звичайні ануїтетні кредити (див. пункт 1). Номінальний розмір щомісячного платежу по PLAM розраховується за формулою ануїтетних платежів при фіксованій процентній ставці і заданому кредитному періоді. Потім кожен щомісячний платіж за кредитом і сумі залишку основного боргу змінюються відповідно до заздалегідь обраного фінансового індексу. Недоліком цього виду кредиту є зростання ризику неплатежів у випадку, якщо зростання доходів позичальника відстає від темпів росту інфляції. Іншим варіантом є PLAM з подвійною індексацією: по фінансовому індексe і заробітній платі позичальника. У цьому випадку щомісячні платежі за кредитом (Пtм) обчислюються по ринковій процентній ставці, а позичальник здійснює платіж, рівний

(3.6)

де ДМt -- щомісячний доход позичальника; t -- порядковий номер місяця.

РІ1 (payment-to-income ratio) -- коефіцієнт, що відбиває припустиму частку доходу, що направляється позичальником на щомісячні виплати за кредитом. Цей коефіцієнт установлюється для кожного позичальника окремо на етапі оцінки його платоспроможності і знаходиться в межах від 0,3 до 0,6.

(3.7)

Різниця в платежах ПtM і ПДt додається до залишку основної суми боргу. У зв'язку з цим можлива негативна амортизація кредиту і подовження терміну кредитного періоду. З формули ануїтетних платежів можна одержати вираження для терміну, що залишився до погашення кредиту:

де Оt -- непогашений залишок кредиту до моменту часу t.

Таким чином, тривалість кредитного періоду може мінятися від місяця до місяця. При цьому існує імовірність того, що у випадку значного відставання темпів зростання доходів від темпу росту інфляції тривалість кредитного періоду буде нескінченною.

Існують й інші види іпотечних кредитів з перемінною процентною ставкою. Як приклад можна привести канадські ролл-оверні зобов'язання, що випускаються на термін 25-30 років. У цих кредитах через заздалегідь установлені періоди процентна ставка коректується у бік збільшення або зниження з обліком переважних ринкових тенденцій. Іпотечні кредити з переговорною ставкою (renegotiated rate mortgages - RRM) є модифікацією канадського ролл-овера. Відмінністю є те, що для ставки відсотка за RRM установлені мінімальний і максимальний рівні. Як правило, перегляд ставок виробляється в межах 5 % від первісного їхнього рівня, а щорічні зміни не повинні перевищувати 0,5 %.

4. Кредити з “шаровим” платежем

Кредити з “шаровим” платежем передбачають великий підсумковий платіж за боргом (“шаровий” платіж). Протягом декількох перших місяців або років основна сума боргу або взагалі не погашається, або виплачується її невелика частина. Потім настає термін виплати всього залишку. Графік амортизації цього виду кредиту нагадує графік амортизації кредиту з достроковим погашенням (див. додаток І). Відмінність полягає в тому, що час виплати “шарового” платежу фіксується в кредитному договорі. Це дозволяє позичальникам до моменту настання “шарового” платежу або продати нерухомість, або переуступити її кредиторові, або заздалегідь домовитися про новий кредит, для того щоб при настанні терміну платежу не позбавитися власності через недотримання своїх зобов'язань. Використання таких кредитів у США влаштовується тим, що в середньому один раз у п'ять - сім років люди разом з місцем роботи змінюють і місце проживання.

Існує кілька різновидів іпотечних кредитів з “шаровим” платежем. Доцільно розглянути ці кредити.

Кредит із заморожуванням процентних виплат аж до закінчення терміну кредиту (dormant interest unit maturity). Даний вид іпотеки передбачає повне відмовлення від виплат до закінчення терміну кредиту. Потім виплаті підлягають як уся первісна сума, так і нарахований складний відсоток. Наприклад, якщо “заморожений” іпотечний кредит у $20000, наданий під 10 % річних із щомісячним нарахуванням відсотків, підлягає погашенню через 2 роки, то “шаровий” платіж складе $24407,82 (Додаток Н).

Іпотечний кредит з виплатою відсотків (interest-only payments). Даний вид кредитів з підсумковим внесенням “шарового” платежу передбачає періодичну виплату відсотків. Так, сума щомісячного процентного платежу за кредит в $20000, наданому під 10 % річних, складає $167,77. Ця сума виплачується наприкінці кожного місяця. Після закінчення терміну кредиту погашенню підлягає вся основна сума кредиту у $20000.

Графік платежів за таким кредитом та структура платежів представлені у додатку О.

Іпотечні кредити з частковою амортизацією з підсумковим “шаровим” платежем аналогічні кредитам, що самоамортизуються, з достроковим погашенням (див. додаток І).

5. Кредити з наростаючими платежами

Іпотечні кредити з наростаючими платежами (graduated mortgage payment - GMP) передбачають перемінні виплати. Спочатку позичальник робить платежі більш низького рівня, а потім платежі зростають. Існують різні варіанти GMP. Графіки виплат за такими кредитами можуть включати період негативної амортизації (negative amortization), тобто період, коли відбувається збільшення основної суми боргу.

Іпотека зі зростаючим власним капіталом (graduated equity mortgage - GEM) -- найбільш розповсюджена форма іпотеки зі зростаючими платежами. Такий іпотечний кредит передбачає фіксовану ставку відсотка на весь період кредитування. Щомісячні платежі за кредит увесь час зростають.

Як правило, GМР застосовуються власниками житла, що розраховують на збільшення своїх доходів у майбутньому.

Протягом першого років залишок основної суми за такими кредитами збільшується (відбувається негативна амортизація). У наступні періоди для повної амортизації кредиту платежі по GМР повинні перевищувати рівень виплат за звичайними іпотечними кредитами, наприклад ануїтетному.

6. Кредити зі зворотним ануїтетом

У США іпотечні кредити зі зворотним ануїтетом (reverse annuity mortgage - RAM) надавалися домовласникам, що пішли на пенсію. В даний час непогашеної залишається лише їхня незначна частина. У Росії також пропонують самотнім пенсіонерам довічний зміст за право спадкування їхньої квартири. RАМ передбачають мінімальні виплати за обслуговування боргу або узагалі відсутність таких аж до продажу власності або смерті власника, а також доти, поки коефіцієнт іпотечної заборгованості не перевищить установлений рівень. Передбачуваний кредитний період може бути очікуваним терміном життя, що залишився, власника або ж періодом, визначеним договором. RАМ можуть бути структуровані таким чином, що власник житла буде діставати позичкові кошти щомісяця, аж до настання дати погашення боргу.

7. Кредити із заставним рахунком

Іпотечні кредити із заставним рахунком (pledged account mortgage - PAM) є результатом синтезу іпотек з рівномірними і зростаючими платежами. Позичальник розміщує на спеціальному рахунку деяку суму (частина або весь платіж), що служить забезпеченням іпотеки. Грошові кошти, що знаходяться на цьому рахунку, можуть бути використані тільки для погашення кредиту. Якщо позичальник здійснює платіж, що менше, ніж необхідний у випадку іпотеки з рівномірними платежами, то різниця покривається за рахунок заставного рахунка. У підсумку кредитор одержує ту ж саму суму, що він одержав би у випадку видачі кредиту з рівномірними платежами.

8. Кредити за участю кредитора у прирості вартості

Іпотека за участю кредитора у прирості вартості або поділі приросту вартості (shared appreciation mortgage - SAM) припускає ставку відсотка, що істотно нижче ринкової. В обмін на це кредитор одержує право брати участь у доході від будь-якого збільшення вартості нерухомості або після закінчення терміну іпотеки, або у випадку продажу нерухомості, або в момент часу, обговорений кредитним договором. У випадку, якщо після закінчення іпотеки нерухомість не буде реалізована, то частки власності кожної зі сторін визначаються оцінкою.

9. Кредити зі спільною участю

У США кредити зі спільною участю є звичайними при фінансуванні власності, що приносить дохід. У більшості випадків вони передбачають виплати основної суми і відсотків за обслуговування боргу, як і по іпотеці, що самоамортизується, плюс “кікер” (частина доходу, наприклад ренти).

10. Завершальна іпотека

Завершальна іпотека (wraparound mortgages - WAM) є різновидом вторинного фінансування. На власність, на яку вже наданий перший кредит, кредитор може запропонувати другу, або завершальну іпотеку. Така іпотека створює вторинне заставне право, включаючи у свій залишок перший кредит.

11. Кредити з доданим відсотком

Деякі кредити, особливо другі іпотеки, передбачають виплату доданого відсотка. Сума відсотків додається до основної суми, і результат поділяється на число місяців для визначення щомісячних виплат. Процентна ставка по таких кредитах встановлюється на досить низькому рівні.

Отже, з метою мінімізації (оптимізації) ризиків КФ АТ „Кредит Банк (Україна)” і позичальника необхідно правильно (у відповідності з обставинами, які склалися на ринку і поза ним) здійснити вибір інструмента іпотечного кредитування. Для рішення цієї задачі необхідно добре представляти достоїнства і недоліки, кращі умови використання того або іншого виду іпотечного кредиту.

Кредити з фіксованою процентною ставкою і рівними платежами (постійний іпотечний кредит, кредит з фіксованим платежем), як правило, використовуються в країнах зі стабільною економікою, з добре розвинутим фінансовим ринком і відносно низькими систематичними і несистематичними ризиками. У таких країнах існує можливість фінансувати видавані довгострокові кредити (на 10-30 років) за рахунок довгострокових зобов'язань. Існує також можливість використання похідних фінансових інструментів для хеджування процентного ризику, що дозволяє його мінімізувати. Безсумнівні достоїнства розглянутих кредитів з позиції позичальників -- простота розуміння графіків їхнього погашення і відсутність росту щомісячних платежів. Якщо доходи населення порівняні з вартістю житла, то виплати по таких кредитах при тривалому терміну кредитування (10-30 років) не роблять сильного тиску на сімейний бюджет. Разом з тим, якщо знижується ринкова процентна ставка, то позичальникові буде вигідно достроково погасити кредит та/або взяти новий кредит за більш низькою процентною ставкою.

Для того щоб підвищити попит на іпотечні кредити з фіксованою ставкою відсотка (особливо з боку молодих родин, що розраховують на збільшення своїх доходів у майбутньому), АТ “Кредит Банк (Україна)” може пропонувати різновид іпотечних кредитів з наростаючими платежами -- (GМР, GЕМ).

Використання перемінної ставки відсотка (VRM, АRМ) дозволяє банкам видавати довгострокові кредити при відсутності довгострокових фінансових ресурсів і розвитого ринку похідних фінансових інструментів. У цьому випадку кредитор у значній мірі перекладає процентний ризик на позичальника. Основні труднощі, що виникають у банку при такому кредитуванні, пов'язані:

- з вибором закону зміни величини процентної ставки (індексу, на який повинна випливати процентна ставка);

- з визначенням “коридору”, що встановлює діапазон зміни процентної ставки;

- з завданням періодичності коректування (перегляду) процентної ставки.

При цьому найкращим варіантом є збалансованість перегляду процентних ставок за кредитами і по зобов'язаннях, пов'язаним з фінансуванням даних кредитів. Необхідність вибору діапазону зміни процентної ставки за кредитом обумовлена тим, що при значному зниженні ринкового відсотка доходи кредитора можуть не покрити його витрат, а при великому росту відсотка підвищується кредитний ризик через можливу фінансову неспроможність позичальника.

Зниження цін на житло змушує кредитора зменшувати частку кредиту у вартості житла і скорочувати терміни кредитування, що необхідно для підтримки низького рівня кредитного ризику. Якщо ціни на житло ростуть, то кредитори можуть підвищити ставку по знову видаваних кредитах з фіксованим відсотком, що, у свою чергу, може понизити попит на іпотечні кредити. Для того щоб не допустити такого повороту подій, кредитор може удатися до кредитів за участю у прирості вартості житла (SАМ) під більш низьку процентну ставку.

Для захисту кредитора від утрат, пов'язаних з неплатоспроможністю позичальника, доцільно використовувати іпотечний кредит із заставним рахунком (РАМ) або жадати від позичальника додаткової високоліквідної застави.

В умовах нестабільної економіки і високої інфляції можливе застосування так званих альтернативних інструментів кредитування. Основними характеристиками таких інструментів є:

- вбудований механізм індексації суми заборгованості позичальника за кредитом з урахуванням інфляції. Це дозволяє забезпечити прийнятну ефективність довгострокових кредитних операцій;

- зниження сум платежів на початковому етапі погашення кредиту з метою підвищення приступності кредиту для більшої частини населення;

- капіталізація недоотриманих сум платежів за кредитом на початковому етапі погашення кредиту. Це забезпечує таку ж прибутковість кредитора за житловими кредитами, як і по інших кредитних операціях.

Таким чином, вибір інструмента кредитування цілком визначається ринковими умовами. Процедура визначення найбільш підходящого з цих інструментів повинна містити в собі аналіз усіх доступних видів кредитів на предмет визначення їхньої чутливості до різних видів ризиків у різних ринкових ситуаціях. При цьому доцільно вважати, що чутливість до якого-небудь ризику буде характеризуватися величиною надбавки до ставки відсотка за відповідний ризик. Чим менше така надбавка, тим менше чутливість інструмента до ризику. Можна розрахувати надбавки за різні ризики для різних видів кредитів і на їхній основі розробити такий вид іпотечного кредиту, що у найменшому ступені піддається фінансовим ризикам, забезпечує прийнятну прибутковість для кредитора і доступний для більшості населення.

3.3 Ефективність іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва та шляхи її підвищення

У цьому підрозділі розглядаються основні підходи до оцінки ефективності роботи іпотечного механізму з використання нерухомості. Пропонується показник ефективності і напрямки його аналізу з метою підвищення ефективності роботи іпотечного механізму. З позицій закономірностей розвитку світового господарства іпотека є невід'ємним елементом ринкової економіки. Тому проблеми іпотеки, іпотечного кредитування постійно знаходяться в центрі уваги вчених-економістів.

Тема досліджень набуває особливої актуальності у зв'язку з тим, що в Україні триває робота з підготовки законодавчої бази для здійснення іпотечного кредитування. Ось чому важливо ще на початку закласти в її основу науково обгрунтовані розробки.

Одне з важливих питань -- вивчення ефективності роботи іпотечного механізму з використання ресурсів.

Питання ефективності роботи іпотечного механізму з використання нерухомості можна розглядати як на макро-, так і на мікрорівні. Щодо макрорівня, то в даному випадку вивчається економічний ефект, який виходить за межі конкретного інвестиційного проекту і виявляється як результуючий показник суми іпотек у державі протягом деякого проміжку часу Евтух А.Т. Ипотека: теория и практика. - Луцк: Медиа, 1999. - 467 с..

Тут, на наш погляд, повинні розглядатися показники, що характеризують ефект іпотеки з підвищення капіталізації всієї нерухомості країни, деяких галузей господарювання або певних груп класів предметів іпотеки в масштабі держави за умов сталості чи зменшення загальних витрат. У рамках даного напрямку можуть досліджуватися питання ефективності використання нерухомості чи залученого капіталу в державі (орних земель, промислових комплексів і тд.). Так, виходячи із загальноекономічних понять про ефективність як відношення результатів використання капіталу до величини самого капіталу, ми можемо визначити показник ефективності використання нерухомості у формі відношення сукупного чистого доходу, отриманого суб'єктами іпотечного механізму (кредитором, інвестором, позичальником) протягом конкретного часу, до величини вартості всієї нерухомості країни в грошовій формі чи до її величини в натуральній формі (гектар, м² і т.п.).

Природно, в ринкових умовах господарювання зі зростанням прибутковості нерухомості буде зростатиме і її вартість. Тому на макрорівні доцільно розглядати ефективність використання нерухомості не в процентному вигляді, а в грошовому вираженні на певну одиницю виміру всіх об'єктів.

Наприклад, ми маємо ринок з обмеженими операціями з іпотеки через недостатній розвиток вторинного ринку заставних, однак прибутковість цих операцій може бути висока (30-40%) Водночас деяка практика свідчить, що при широкій капіталізації нерухомості за допомогою сучасного іпотечного механізму прибутковість (ефективність) цих операцій, як правило, нижча 30%. Тому, ми вважаємо, некоректним був би висновок, що в цілому на макрорівні більш ефективне використання і розвиток нерухомості у випадку обмеженої кількості операцій за допомогою іпотечного механізму.

На мікрорівні логічним буде висновок: чим рентабельніші проекти будуть фінансуватися за рахунок іпотечного механізму, тим ефективніше використовуватиметься застава. У цьому випадку ефективність використання і розвитку нерухомості іпотечним механізмом залежить від частки позичкового капіталу в загальній сумі інвестицій. Чим більша частка позичкового капіталу у проекті, тим вища ефективність іпотечного механізму з використання і розвитку нерухомості. Тому було б доцільним у показнику ефективності чистий сукупний доход коректувати на величину М (частка позичкового капіталу в загальній сумі інвестицій). Якщо частка позичкового капіталу дорівнює нулю, то й ефективність використання нерухомості іпотечним механізмом також дорівнюватиме нулю. І це справді так, оскільки в даному випадку іпотечний механізм не буде задіяний. В умовах зміни вартості грошей у часі, на наш погляд, чистий сукупний дохід доцільно привести в часі, тобто майбутню вартість за рахунок дисконтування привести до дійсної.

Враховуючи загальні підходи до визначення раціонального використання ресурсів, ми пропонуємо ввести показник ефективності роботи іпотечного механізму з використання й розвитку нерухомості Rн.

(3.8)

де М - частка позичкового капіталу в загальній сумі інвестицій; NРV - сукупна чиста дійсна вартість; V - вартість нерухомості.

При цьому:

(3.9)

де С0 - сума інвестицій у нерухомість;

- сукупний дисконтований чистий грошовий доход від використання нерухомості за час t;

Сt - чистий грошовий потік від використання нерухомості за час t; rt - норма дисконту; t - час іпотечного кредитування (термін амортизації).

Аналізуючи дану формулу, можна зробити висновок, що неефективним буде використання нерухомості у випадку: Rн< або = 0. У випадку, якщо Rн>0, іпотечний механізм ефективно використовує нерухомість, і чим Rн більше, тим рентабельнішою є робота іпотечного механізму.

Важливим моментом у загальному аналізі ефективності використання і розвитку нерухомості іпотечним механізмом є дослідження показника Rн (формула 3.8).

Наприклад, сукупний чистий грошовий дохід від використання нерухомості за час t дорівнює нулю. Цей випадок може бути наслідком неповернення кредиту і неможливості дохідно реалізувати заставлене майно. У ринкових умовах господарювання даний випадок є, як правило, винятковим. Такий збіг обставин можливий у випадку небажання чи повної нездатності позичальника виконувати свої зобов'язання з кредиту (грубі помилки в оцінці кредитоспроможності позичальника). Також можуть бути недоліки в дослідженні ринку нерухомості, маркетинговому аналізі та помилки при складанні і оформленні договору застави, а також страхування. В умовах перехідної економіки при різких змінах кон'юнктури ринку, податкового законодавства й інших правових актів, що впливають на кон'юнктуру ринку, такі випадки можуть траплятися.

Сукупний чистий грошовий потік від використання нерухомості за час t більший від нуля, але меншин від суми початкових інвестицій. Даний випадок може бути наслідком таких дій:

а) позичальник не бажає чи не в змозі покривати видатки з інвестицій; вартість застави, що реалізується, за своєю величиною не може перекрити величину суми кредиту.

Такий збіг обставин можливий при небажанні чи повній нездатності позичальника виконувати свої зобов'язання з кредиту (грубі помилки в оцінці кредитоспроможності позичальника), при недоліках у дослідженні ринку нерухомості та маркетинговому аналізі, помилках у складанні й оформленні договору застави чи страхування. Тобто цей випадок може бути викликаний тими ж обставинами, що й у випадку, наведеному під цифрою один;

б) позичальник розраховується за кредит, але не повною мірою, а кредитор не може дохідно реалізувати заставлене майно.

Тут поряд з помилками в оцінці кредитоспроможності позичальника, неправильною оцінкою вартості нерухомості та помилками при складанні договорів страхування і застави можуть бути й інші прорахунки:

- помилки в загальному аналізі проектів, що кредитуються;

-не правильне визначення фінансових показників проектів, що кредитуються;

-грубі недоліки у виконанні принципів і процедур іпотечного кредитування заставоутримувачем.

Сукупний дисконтований чистий грошовий доход від використання нерухомості за час t менший від величини суми первинних інвестицій.

Цей випадок можливий внаслідок збігу обставин, викладених у попередніх пунктах, а також внаслідок:

- неправильного застосування іпотечних заставних і розрахунку норми відсотка з них;

- недотримання принципів іпотечного кредитування і процедур щодо їх здійснення.

Дослідимо випадок, коли Rн>0 і Rн зростає. Ефективність роботи іпотечного механізму зростатиме зі збільшенням Rн.

Дослідження причин Rн>0 і зростання Rн приводить до розуміння необхідності розгляду даного питання з двох точок зору: випадок, коли показник ефективності для одиничного конкретного проекту Rн>0, і розгляд зростання Rн за деякий проміжок часу за сформованим портфелем інвестицій у нерухомість.

У першому випадку, якщо розглядати конкретний проект, показник ефективності буде більший від 0 за умови, якщо добуток (NPV*M)>0. Відносне зростання NPV визначається насамперед зростанням прибутковості проекту інвестування нерухомості за певних умов ризику.

Відносне зростання іпотечної складової, як показує практика, виявляється перш за все в умовах зниження рівнів ризику при визначених рівнях прибутковості інвестиційного проекту. Яким чином це досягається?

На мікрорівні -- за рахунок високого рівня роботи фінансово-кредитних установ у виборі ефективних інвестиційних проектів, які пропонуються на ринку. Це забезпечується професійним підходом до роботи службовців банку з питань фінансового менеджменту і банківського маркетингу.

На макрорівні це забезпечується за рахунок удосконалення роботи всього іпотечного ринку і насамперед ринку іпотечної нерухомості (підвищення попиту на заставлене майно), забезпечення ефективності роботи супутніх ринків, збільшення багатства всіх суб'єктів іпотечного механізму.

З метою поглиблення аналізу роботи іпотечного механізму з ефективного використання нерухомості перетворимо формулу показника Rн (див. формула 3.8). Якщо M=K/C0 (де K- величина позики, C0 - величина інвестицій), K/V=LTV, тоді Rн=NPV*LTV/C0.

Виходячи з цієї формули, ми можемо зробити висновок, що ефективність роботи іпотечного механізму зростатиме, якщо C0 зменшуватиметься при сталості чи зростанні доходів від інвестицій у нерухомість.

У зв'язку з цим суб'єкти іпотечного механізму, насамперед фінансово-кредитні установи повинні піклуватися про ефективне використання кредитних ресурсів і кредитувати проекти заставодавця за нормами, що забезпечують заплановані грошові доходи.

У випадку аналізу роботи іпотечного механізму за визначений проміжок часу при фінансуванні декількох проектів збільшення Rн буде визначатися зростанням суми показників добутків доходів та іпотечної складової їх проектів ( NVP*M).

Збільшення кількості дохідних проектів реалізується за рахунок вмілого проведення маркетингових досліджень. Це стосується перш за все банківського маркетингу на іпотечному ринку: ефективне здійснення комплексу маркетингової, продуктової, цінової та комунікаційної стратегії.

Логічним буде твердження, що наявність попиту на іпотечні позички і широкий спектр їхньої пропозиції змушує конкурентів удосконалювати продуктову, цінову і комунікаційну політику, що веде до зростання NPV*М. Природно, найбільшого ефекту досягатимуть ті банки, які домагаються великого обороту з іпотечних позичок.

Таким чином, фінансово-кредитні установи повинні прагнути знижувати ціну на іпотечний кредит, що досягається за рахунок удосконалення банківського менеджменту -- зниження загальних витрат з видачі й обслуговування кредиту й зниження премій за ризик. Банки повинні здійснювати гнучку цінову і продуктову політику, що має виявлятися в удосконаленні застосування фінансових інструментів (заставних). Заставні з різними видами платежів повинні розширювати доступ позичальників до кредитних ресурсів.

З метою зниження витрат і розширення доступу до кредитів банки повинні також збільшувати строки надання кредитів.

Для забезпечення умов удосконалення цінової політики банку на мікрорівні необхідно знижувати і стабілізувати базові ставки для іпотек (дисконтні ставки НБУ). Одна з умов зниження процентних ставок з іпотечних кредитів - зростання конкуренції серед кредитних установ. Водночас необхідно зазначити, що в умовах збільшення кількості підприємств, які кредитуються, зростає загроза ліквідності для іпотечних фінансово-кредитних установ. Ми вважаємо, що з метою вирішення цієї проблеми держава повинна вжити заходів для удосконалення вторинного ринку заставних та зростання довіри населення й підприємств до всієї фінансово-кредитної системи України.

Один з важливих напрямків підвищення ефективності роботи іпотечного механізму -- удосконалення управління портфелем нерухомості.

Проаналізувавши роботи Белых Л.П., Шнайдерман М., ми пропонуємо при формуванні портфеля активів іпотечного кредиту враховувати принципи диверсифікації, фазності та превентивної зміни структури активів залежно від ситуації на фінансовому ринку.

Диверсифікація активів з метою управління ставкою прибутковості й рівнем ризику проводиться за типом нерухомості, за місцем розташування нерухомості, за фінансовою структурою інвестування капіталу (за видами заставних).

Дослідження західних фахівців свідчать, що найважливішим фактором диверсифікації керованого ризику є диверсифікація за типами нерухомості.

Дослідження деяких російських вчених не підтвердили даних висновків, а підтвердили значну диверсифікацію залежно від місця розташування.

Принцип фазності полягає в тому, що дохідність активу портфеля повинна бути у протифазі. Для оцінки статистичної залежності між двома часовими рядами, наприклад ставками доходності різних типів нерухомості, використовується коефіцієнт кореляції. Він змінюється в межах від -1 (негативна кореляція) до +1 (позитивна кореляція). Чим нижчий коефіцієнт кореляції ставок доходності активів, тим нижчий рівень ризику портфеля.

Негативна кореляція доходності активів у портфелі (доходність у протифазі) - це взаємозв'язок між двома рядами показників ставок доходності активів, при якому дохідність активів змінюється в протилежному напрямку.

Наприклад, дослідження ринку нерухомості США і Великобританії виявили негативну кореляцію між ставками доходності інвестицій у багатомісні житлові будинки і котеджі. Доходність багатосімейних житлових будинків, що здаються в оренду, відносно зростає у період криз, коли багато орендарів відмовляються від купівлі чи оренди будинків для родини.

Принцип превентивної зміни структури активів портфеля залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку передбачає необхідність своєчасно, тобто до того, як дані зміни стануть очевидними для більшості інвесторів, змінювати структуру портфеля, замінюючи активи, рівень ризику за якими зростає без відповідного приросту ставки доходності.

Узагальнюючи викладене, можемо зазначити, що основною причиною неефективного використання і розвитку нерухомості на мікрорівні є недосконалість інструментів дослідження позичальників, нерухомості, проектів, що кредитуються, фінансового ринку і ринку нерухомості, а також помилки у їх застосуванні ( відсутність чи невиконання розробленої кредитної політики банку і процедур її здійснення). На першому етапі аналізу ми повинні виходити з прибутковості проекту, що інвестується, а на другому етапі дослідження ми повинні більше зосередитися на питаннях надійності й стабільності фінансування нерухомості, що досягається управлінням ризиками, які діють на іпотечному ринку.

Висновки та пропозиції

Отже, метою даної дипломної роботи було дослідження розвитку теоретичних основ і вдосконалення методики формування та впровадження моделей іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва.

В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед, про державні гарантії іпотечних зобов'язань, фінансові компенсації іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для широких верств населення, навіть з невисокими доходами.

Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

Таким чином, впровадження в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва є вкрай важливим як в економічному, так і соціальному плані. Розгляд сутності іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва показав, що він являє собою сукупність економічних відносин з приводу надання іпотечих кредитів та суб'єктів, які здійснюють іпотечне кредитування. При цьому досить важливе значення в формуванні іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва належить саме банкам, які є основними кредиторами за іпотечними кредитами.

Іпотечному кредитуванню також притаманні ринкові ризики, пов'язані здебільшого з коливанням цін на нерухомість. Проте для українського ринку іпотеки вони не характерні, оскільки нейтралізуються консервативними значеннями коефіцієнта LTV (відношення суми кредиту до вартості застави) на рівні 65--70%. Серйознішою проблемою є брак у банків достовірних об'єктивних даних для оцінки платоспроможності позичальника в умовах тінізації доходів. Тим більше, що банки не завжди мають можливість оцінити кредитну історію та репутацію позичальника. У багатьох розвинутих країнах світу ця проблема вирішується шляхом створення спеціалізованого кредитного бюро, яке на запит банку надає всю наявну інформацію щодо потенційного позичальника "Вісник НБУ", № 8 за 2002 рік;-- Ред..

Таким чином, проведений аналіз свідчить про тенденцію до динамічного розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні. Водночас зауважимо, що він перебуває лише на етапі становлення, тож говорити про його цілісність і системний характер поки що не доводиться.

З вище викладеного ми бачимо, що АТ “Кредит Банк (Україна)” на сьогодні є одним з провідних українських банків, одним із напрямків розвитку якого є іпотечне кредитування житлового будівництва.

Сьогодні одержати іпотечний житловий кредит в українському банку досить складно. У першу чергу через велику кількість банків, що практикують іпотечне житлове кредитування, невідпрацьованості самої схеми кредитування, великі кількості необхідних документів. Усі ці обставини гальмують розвиток іпотечного житлового кредитуванняв в Україні. Однак число, що збільшується, регіональних іпотечних програм та ініціатив окремих комерційних банків вселяє надію, що згодом цей механізм буде налагоджений і українці отримають реальну можливість поліпшити житлові умови.

Проведений аналіз операцій з іпотечного кредитування КФ АТ „Кредит Банк (Україна)” показав, що банк постійно нарощує обсяги іпотечного кредитування, що є позитивною тенденцією, але разом з тим можливості банку на сьогодні використовуються неповнісю, оскільки він використовує лише одну схему іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва. Саме тому ми пропонуємо банку запровадити додаткові схеми іпотечного кредитування, які наводяться у третьому розділі даної дипломної роботи.

На нашу думку, для рішення житлової проблеми і збільшення обсягів житлового будівництва іпотечне кредитування необхідно зробити доступним для громадян із середнім рівнем доходів, що можливо при наявності спеціалізованої державної фінансової компанії під егідою Національного банку України.

Високі кредитні ставки і схема одержання житлового кредиту, що припускає підтвердження рівня доходів, значно перевищуючий середній рівень у країні, роблять іпотеку недоступною для більшості українців і не дозволяють істотно збільшити обсяги житлового будівництва.

Іпотека сьогодні доступна для багатих, для тих, хто міг би вирішити житлову проблему і без залучення кредитних ресурсів.

Розвиток іпотечного кредитування може збільшити обсяги житлового будівництва удвічі вже в найближчі два роки.

Ми бачимо дуже короткий шлях: за рахунок впровадження іпотеки під державним прапором, коли на першому етапі держава допомогла б сформувати стартовий капітал, потім спрацює елемент застави і повернень кредитів. Надалі можна буде говорити про комерціалізацію цієї іпотечної структури.

За даним голови Державного комітету по будівництву та архітектурі Валерія Черепа, у 2003 році в Україні було побудовано 6,4 млн. кв. м. житла - на 6% більше, ніж у 2002 році. Об'єм введеного житла в середньому по країні знаходиться на рівні 126 кв. м. на 1 тис. чол., у Києві - 383 кв. м. на 1 тис. чол. У той же час на одного жителя приходиться близько 21,3 кв.м. загальної площі житла, що в два рази нижче, ніж у розвинутих країнах Європи.

На нашу думку, на обсяги житлового будівництва негативний вплив може зробити введення ПДВ на продаж житла на первинному ринку, тому що податки в структурі вартості житла складають до 40%.

Враховуючи викладене у дипломній роботі, ми вважаємо за необхідне для суттєвого покращення ситуації запропонувати наступне:

Стимулювати фінансово-кредитні установи до фінансування ними житлової сфери, шляхом надання державних гарантій та пільг. Сприяти як найшвидшому проведенню пенсійної реформи, створенню недержавних пенсійних фондів. Це дозволить залучити в економіку та будівельну індустрію зокрема, недорогі та, головне, довгострокові грошові ресурси.

Для забезпечення більш ефективного функціонування механізму роботи іпотеки на вторинному ринку житла включити в механізм “Банк-позичальник” рієлторські та консалтингові компанії, які займаються професійною оцінкою, пошуком та правовим супроводженням документів на нерухомість. Це значно знизить ризики як банків, так і позичальників.

Переглянути систему страхування та перестрахування ризиків у будівельній галузі з метою забезпечення мінімальних ставок та забезпечення належного виконання своїх обов'язків всіма учасниками процесу страхування. Підвищити впевненість учасників іпотечного кредитування в належному захисті їх майнових прав.

Також, ми вважаємо за потрібне запропонуванти для банку:

Стандартизувати механізм надання інших кредитів;

Застосовувати іпотечні цінні папери, які дозволять банкам залучати більше ресурсів для іпотечного кредитування

Реалізація запропонованих заходів дозволить протягом 2-3 років значно підвищити довіру населення до іпотечного кредитування будівництва житла, буде сприяти залученню значних коштів для забезпечення цього процесу та вирішенню складної проблеми зменшення черги на отримання безкоштовного житла значними верствами населення, які є платоспроможними, що значно зменшить тиск на соціальні статті витрат державного та місцевих бюджетів.

Наступними кроками по створенню мінімально-необхідного правового поля для розвитку іпотечного кредитування та забезпечення його послідовного і взаємоузгодженого впровадження має стати прийняття низки таких законодавчих актів:

1. Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”;

2. Закону України “Про Державний земельний кадастр”;

3. Закону України “Про оцінку земель”;

4. Закону України “Про ринок землі”;

5. Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про цінні папери та фондову біржу”;

6. Закону України “Про прості і подвійні складські свідоцтва”;

7. Закону України “Про бюро кредитних історій” та інших.

Також на першому етапі повинні бути завершені розробка та впровадження державної програми житлового забезпечення малозабезпечених громадян.

В рамках проведення інституціональної реформи актуальним стає питання прискорення впровадження трьох-рівневої пенсійної системи, що передбачатиме утворення та функціонування інститутів з накопичення фінансових ресурсів.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

Конституція України. Прийнята 18.06.96 р. - К.: Україна, 1996. - 54 с.

Земельний кодекс України від 25.10.01 р. № 2768-ІІІ //Відомості Верховної Ради України. - 2002. - № 3-4.

Цивільний кодекс України // Голос України. 2003. - № 45-46. - С.5-28.

Про банки і банківську діяльність: Закон України від 07.12.2000 р.№2121-ІІІ із змінами і доповненнями, внесеними Законом України від 20.09.2002 р. № 2740-ІІІ // Законодавчі і нормативні акти з банківської діяльності. - 2002. - №7. - С.4-48.

Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень Закон України від 18.11.03 р. № 1255-ІV // Законодавчі і нормативні акти з банківської діяльності. - 2004. - № 5. - С.3-22

Про заставу: Закон України № 2654-12 від 2.10.92 р. //Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 47. - ст. 642

Про іпотеку: Закон України від 5.06.03р. № 898-IV // Голос України. 2003. - № 129. - С.18-21.

Про іпотечне кредитування, операції консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати: Закон України № 979 - IV від 19.06.03р. //Голос України. -2003. - 7 серпня. - № 146. - С.18-21

Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні: Закон України № 2658-14 //Відомості Верховної Ради України. - 2001. - № 47. - ст. 251

Про податок з доходів фізичних осіб: Закон України № 889 - IV від 22.05.03р. //Голос України. -2003. - 22 липня. - № 134. - С.12-19

Про страхування: Закон України № 85/96-ВР //Відомості Верховної Ради України. - 2002. - № 7. - ст. 50, № 8.- ст.62, № 14. - ст. 96

Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні: Указ Президента України № 695/2002 від 8.08.02 р. // www.search.liga.kiev

Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків: Положення. Затверджено Постановою Правління НБУ 06.07.2000 р. № 279 зі змінами і доповненнями. //ІПС “Консультант” (станом на 19.03.04 р.)

Зміни до Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків: Затверджено Постановою Правління НБУ 19.03.03 р. № 119 //Нормативні акти Національного банку України. - 2003. - № 4. - С. 40-48

Положення про єдину інформаційну систему „Реєстр позичальників”: Постанова Правління Національного Банку України від 27.06.01 р. № 245 Законодавчі і нормативні акти з банківської діяльності. Додаток до журналу “Вісник Національного Банку України”. - 2001. - Випуск 7. - С. 25-33, зі змінами, внесеними Постановою Правління Національного Банку України від 15.05.02 р. № 183 //Законодавчі і нормативні акти з банківської діяльності. Додаток до журналу “Вісник Національного Банку України”. - 2002. - Випуск 6. - С. 6-8

Порядок ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 28.01.03 р. №7/5 //Операції з нерухомістю в Україні: Збірник нормативних документів. - Харків: Конус, 2003. - 224 с.

Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек. Затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.04 р. № 410 //Законодавчі і нормативні акти з банківської діяльності. Додаток до журналу “Вісник Національного Банку України”. - 2004. - Випуск 6. - С. 3-9

Державна програма забезпечення молоді житлом на 2002 -2012 роки: Затверджено Постановою Кабінету міністрів України №1089 від 29.07.02 р. // www.search.liga.kiev

Балабанова И.Т. Банки и банковское дело. - СПб: Питер, 2001. - 304 с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижемости. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 246 с.

Бутинець Ф.Ф., Герасимович А.М. Аналіз діяльності комерційного банку. Навч. посіб. Для студентів вищих навч. закладів за спеціальністю “Банківський менеджмент”. - Житомир: ПП “Рута”, 2001. - 384 с.