Іпотечно-кредитний механізм інвестування житлового будівництва

- новою істотною умовою іпотечного договору є посилання на випуск заставної або її відсутність;

- про накладання заборони на відчуження предмета іпотеки, якщо це передбачено умовами договору, необхідно повідомляти іпотекодержателя;

- договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню, є правовстановлюючим документом, якщо умовами такої о договору передбачено передачу іпотеко-держателю права власності на предмет іпотеки.

А тепер звернемо більше уваги на те, як регламентуються іпотечні правовідносини у вищевказаних нормативних актах.

Відповідно до Ст. 5 Закону України “Про іпотеку” (далі Закон №898-IV) предметом іпотеки є - один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

1) Належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, де іпотскодавець - державне або комунальне підприємство, установа чи організація.

2) Може бути відчужене іпотекодавцем і на нього може бути звернено стягнення.

3) Зареєстровано як окремий виділений у натурі об'єкт права власності (частка повинна бути виділена в окремий об'єкт, виділ частки із майна - ст. 364 ЦК, абзац 2 ст. 6 Закону № 898-ІV).

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт нерухомості. Є виняток, коли іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, якщо вона не може бути виділена в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї, як окремий об'єкт нерухомості. Цей об'єкт нерухомого майна, як предмет іпотеки, викликає труднощі при укладенні іпотечного договору у нотаріуса. І це пов'язано з часткою у спільній власності.

На нашу думку, цей факт не є перешкодою для укладення іпотечного договору Ст. 5 Закону № 898-ІV дає підстави, за якими визначається предмет іпотеки.

По-перше, це право власності на предмет іпотеки або право господарського відання. Тобто, таке право повинно підтверджуватися відповідним документом.

Відповідно до Ст. 5 Закону України “Про іпотеку” -- вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Звертаємо увагу, що обов'язковість проведення експертної оцінки майна, при передачі його в заставу, виключено Законом № 898-IV (розділ 6 “Прикінцеві положення”), за винятком застави державного та комунального майна. Цим же Законом виключені слова про визначення розміру державного мита, у зв'язку з чим державне мито не пов'язане з вартістю оцінки заставного майна.

Відповідно до Ст. 5 Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” - оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін, якщо інше не передбачено іпотечним договором.

Відповідно до Ст. 6 Закону України “Про іпотеку” - майно, що знаходиться у спільній власності, передається за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників (формою такої згоди може бути як нотаріально посвідчений підпис на заяві від чоловіка або дружини, коли предметом іпотеки є майно, набуте подружжям за часи шлюбу - ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України, так і нотаріальне посвідчення іпотечного договору за участю співвласників, якщо майно їм належить як спільна власність на підставі цивільно-правових угод чи нормативно-правових актів {приватизація тощо}). Співвласник передає свою частку без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт нерухомості.

Іпотекодавець зобов'язаний попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі, що не зареєстровані у встановленому законом порядку (наприклад-розгляд справи у суді). Передача в іпотеку нерухомого майна, що є об'єктом права державної чи комунальної власності, здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство, установа або організація (ст. 14 Закону України “Про іпотеку”).

Відповідно до Ст.10 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла операціях з нерухомістю” умовами передачі майнових прав на нерухомість має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цією угодою ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.

Одночасно з укладенням угоди забудовник та управитель укладають:

Заборона відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки Законом України “Про іпотеку” не передбачена, але у ст. 50 “Прикінцевих положень” Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” встановлено, що до запровадження Державного реєстру обтяжень майна заборона накладається у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Стаття 73 Закону України “Про нотаріат” надає нотаріусу накладати заборону на нерухоме майно за місцем його знаходження чи розташування на підставі повідомлення банку про видачу громадянину позички на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю жилого будинку, при посвідченні договорів застави нерухомості, а також в усіх інших випадках, передбачених законом. Крім того, в частині 7 ст. 55 Закону України “Про нотаріат” передбачається накладання заборони на відчуження нерухомосі і, якщо це обумовлено іпотечним договором.

Згідно Ст. 11 Закону України “Про іпотеку” - забезпечення виконання основного зобов'язання іпотекою нерухомого майна, що належить третій особі.

Майновий поручитель не несе відповідальності перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання боржником.

Істотними умовами іпотечного договору згідно зі Ст.18 Закону України “Про іпотеку” є:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя- юридичних осіб відомості про:

- для резидентів -- найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/ або його реєстраційні дані.

При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

Тобто, іпотечний кредит та іпотечний договір, що є його забезпеченням, можуть бути укладені в одному документі. На підставі ст. 5 Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам, та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість.

Посвідчення застави майбутнього майна регламентується ч. 1 ст. 55 Закону України “Про нотаріат”, а саме - у разі застави майбутнього майна або створення заперечувального обтяження в майбутньому майні, нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому Наприклад, такими документами можуть бути договір купівлі-продажу до його реєстрації, попередній договір згідно ст. 635 ЦК України.

Можливо одночасне укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору (Закон України “Про іпотеку”), якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання цього нерухомого майна.

У цьому випадку предметом іпотеки будуть майнові права на нерухомість, право власності якої виникне у покупця (іпотекодавця) після державної реєстрації нерухомості. Переукладати іпотечний договір після реєстрації права власності на нерухомість не потрібно, бо Законом України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” ст. 5 врегульовано факт набуття права власності предмета іпотеки після укладення іпотечного договору стосовно об'єктів незавершеного будівництва (по аналогії закону), ці умови повинні бути вказані у іпотечному договорі.

Іпотечний договір може містити інші положення (але це не обов'язково), зокрема зазначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, який визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст. 36 Закону України “Про іпотеку” або до ст. 36 Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”.

Ст. 5 Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” передбачає нотаріальне посвідчення іпотечного договору за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя (юридичної особи, а не його підрозділу, філії), або за місцезнаходженням іпотекодавця.

Посвідчення договорів застави (іпотеки) нерухомого майна за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця передбачають і зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій від 24 травня 2004 року, наказ Міністерства юстиції України № 40/5, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 24 травня 2004 року № 644/9243.

Згідно Ст. 19 Закону України “Про іпотеку” - зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Якщо ці зміни торкаються умов обтяження нерухомого майна іпотекою, вони підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку (вносяться до державного реєстру прав власності на нерухоме майно).

Згідно зі Ст.20 Закону України “Про іпотеку” заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне прано його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений і поточним договором. Підлягає державній реєстрації разом з державною реєстрацією обтяження відповідно до нерухомого майна іпотекою.

Після реєстрації випуску заставної - її оригінал передається іпотекодержателю.

У разі оформлення заставної перехід права власності на предмет іпотеки не допускається до повного задоволення вимоги за заставною (ст. 23), крім переходу права власності в порядку спадкування чи правонаступництва.

Дострокове виконання зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків згідно з Законом України “Про іпотеку” можливе:

1. У разі порушення іпотекодавцем свого обов'язку надати всі відомості про права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки (ст. 6).

Невиконання вимог до змісту повідомлення про порушення зобов'язань є підставою відмови нотаріуса про вчинення виконавчого напису.

Якщо протягом встановленого строку, який не може бути менш ніж 30 днів, іпотекодавець або боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, не усуне порушень основного та/або іпотечного договору, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до розділу V Закону України “про іпотеку”.

Відповідно до Ст. 33 Закону України “Про іпотеку” підставами звернення на предмет іпотеки є:

- рішення суду;

Згідно зі Ст. 36 Закону України “Про іпотеку” договір про задоволення вимог іпотекодержател підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Цей договір може передбачати:

Згідно Ст. 40 Закону України “Про іпотеку” передбачено виселення мешканців - звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Особи, які проживають у зазначених приміщеннях на умовах договору найму (оренди ), не підлягають виселенню, якщо:

- договір найму (оренди) був укладений до моменту укладення іпотечного договору і про наявність такого договору було доведено до відома іпотекодержателя або такий договір був зареєстрований у встановленому законом порядку;

- договір найму (оренди) був укладений після укладення іпотечного договору за згодою іпотекодержателя.

У зв'язку з прийняттям Закону № 898-IV його прикінцевими положеннями внесені доповнення до Житлового кодексу главою 4-1 до розділу III “Про користування приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”.

Відповідно до Ст. 41 Закону України “Про іпотеку” - продаж предмета іпотеки здійснюється на прилюдних торгах.

Видається свідоцтво про придбання нерухомого майна. Але є розбіжності у Законах.

Згідно ст. 47 Закону України “Про іпотеку” таке свідоцтво видає державний виконавець, а згідно ст. 8 Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” -- на підставі акта про реалізацію предмета іпотеки таке свідоцтво видає нотаріус.

РОЗДІЛ 2 ОЦІНКА ІПОТЕЧНО-КРЕДИТНОГО МЕХАНІЗМУ ІНВЕСТУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

2.1 Організаційно-економічна характеристика КФ АТ “Кредит Банк (Україна)”

АТ “КРЕДИТ БАНК (УКРАЇНА)” -- один із найуспішніших іноземних інвестиційних проектів у банківську систему України. У структурі акціонерного капіталу “Кредит Банку (Україна)” західні інвестиції становлять 94,9%, український капітал -- 5,1%. Залучення польського фінансового капіталу до АТ “Кредит Банк (Україна)” є найзначнішим проектом у сфері польсько-українського економічного співробітництва за період незалежності України. Загальні інвестиції іноземних інвесторів у Банк протягом 1999-2002 рр. становили 29 675,9 тис. євро. АТ “Кредит Банк (Україна)” входить до категорії "великих банків" з активами понад 1 млрд. грн. і посідає вагоме місце на загальнонаціональному фінансовому ринку.

У 1990-1991 роках у Львові було створено Західно-Український Комерційний Банк, зареєстровано у Державному банку колишнього СРСР 14.05.1990р. і перереєстровано в Національному банку України 14.10.1991 р. У лютому 1992 року Банк став акціонерним товариством відкритого типу-- АТ "Західно-Український Комерційний Банк". Цього ж року Банк став членом Української міжбанківської валютної біржі, член Асоціації українських банків, Першої фондової торговельної системи та Київської міжнародної фондової біржі. У 1997 році було досягнуто домовленості про партнерство з польським KREDYT BANK S.A (Варшава). У 1998 році прийнято рішення про перетворення АТ "ЗУКБ" у банк з іноземним капіталом. У вересні 1999 року Банк став членом міжнародної платіжної системи Europay Int., а з травня розпочав емісію власних платіжних карток. 17 серпня 2000 року -- позачергові збори акціонерів прийняли рішення про зміну назви на “Акціонерне товариство “Кредит Банк (Україна)”, а 26 жовтня цого ж року -- за результатами XV емісії акцій збільшено статутний капітал Банку до суми 143 549 469,16 грн., що дозволило увійти у п'ятірку найбільших вітчизняних банків за цим показником.

У 2001 році АТ “Кредит Банк (Україна)” зараховано Національним банком України до групи “великих банків” з активами понад 400 млн. грн. У лютому цого ж року Банк отримав асоційоване членство у міжнародній платіжній системі Visa Int. У квітні -- НБУ зареєстрував зміну назви і Статутного капіталу АТ “Кредит Банк (Україна)”. У серпні -- Банк переміг у конкурсі банків з комплексного банківського обслуговування Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву при Кабінеті Міністрів України, а у грудні -- відбулися зміни в структурі акціонерів капіталу АТ “Кредит Банк (Україна)”. KREDYT BANK S.A. збільшив свою участь у зареєстрованому Статутному фонді Банку з 52,353% до 66,651 %.

У березні 2003 року АТ “Кредит Банк (Україна)” розпочав емісію платіжних карток для розрахунків у мережі Internet і впровадив для своїх клієнтів новий картковий продукт -- Virtual Kredyt Bank (Ukraine). У квітні АТ “Кредит Банк (Україна)” розпочав розміщення другого випуску власних облігацій. Мета емісії облігацій -- залучення фінансових ресурсів для спрямування їх на збільшення кредитно-інвестиційного портфеля. У травні Українське рейтингове агентство “SlavRating” присвоїло кредитний рейтинг облігаціям АТ “Кредит Банк (Україна)” на рівні ВВВ (середній / низький ризик). Така рейтингова оцінка (ВВВ) є найвищою серед рейтингових оцінок, присвоєних вітчизняним банківським установам. У липні 2003 року розпочав роботу Центр сприяння залученню іноземних інвестицій та розвитку малого і середнього бізнесу при АТ “Кредит Банк (Україна)”.

22 серпня 2003 року відбулося чергове засідання Спостережної Ради АТ “Кредит Банк (Україна)”, на якому розглянули звіт роботи Банку за сім місяців поточного року і затвердили проект стратегічного плану на 2004-2006 роки. Спостережна Рада розглянула проект підписання договору на відкриття кредитної лінії Європейського Банку Реконструкції та Розвитку на загальну суму 5 млн. доларів США. У вересні 2003 року Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву обрав АТ “Кредит Банк (Україна)” для реалізації своєї другої програми кредитування купівлі житла молодими родинами.

Фірма TietoEnator (Швеція-Фінляндія), провідний європейський постачальник інформаційних технологій для банківського та фінансового секторів і АТ “Кредит Банк (Україна)” уклали договір про впровадження в Банку платіжної карткової системи Transmaster™ у конфігурації процесингового центру. У жовтні цого ж року на III Економічному форумі з питань транскордонного співробітництва на “Інвестиційному ярмарку-2003" у Львові АТ “Кредит Банк (Україна)” був представлений як найуспішніший інвестиційний проект. У грудні 2003 року АТ “Кредит Банк (Україна)” вперше у вітчизняній банківській практиці запроваджує довгострокову (терміном до 20 років) взаємовигідну співпрацю між Банком і клієнтом - депозит “Рантьє”.

Динамічні темпи розвитку Банку, вихід на нові географічні ринки, розширення спектру послуг, застосування нових банківських технологій зумовлюють необхідність постійних змін в організаційній структурі банку та побудову такої, яка б давала змогу оперативно реагувати на зміни ринкової кон'юнктури.

Розвиток мережі філій і відділень АТ “Кредит Банк (Україна)” є важливою складовою загальної стратегії Банку, спрямованої на збалансоване зростання, поєднання високих темпів зростання основних показників з ефективним обмеженням ризиків у діяльності Банку. Філійна мережа АТ “Кредит Банк (Україна)” є однією з найбільших порівняно з іншими банками з іноземним капіталом і включає станом на 1 січня 2005 року 18 філій та 35 відділень (табл.2.1). Протягом останніх трьох років Банк почав розвивати такий новий канал дистанційного обслуговування, як мережа банкоматів. Кількість встановлених банкоматів досягла на кінець 2004 року 55 одиниць. У 2004 році АТ “Кредит Банк (Україна)” продовжував реалізовувати політику збалансованого розвитку регіональної мережі, у рамках якої було відкрито 5 сучасних відділень, а саме:

Теофіпольське відділення Хмельницької філії - у липні;

Галицьке відділення №2 Другої Львівської філії - у серпні;

Академічне відділення Другої Львівської філії - у серпні;

Друге відділення Хмельницької філії - у листопаді;

Городоцьке відділення Самбірської філії (Львівська обл.) - у грудні.

Кожне нове відділення стає складовою моделі взаємовідносин, відповідальності та взаємодії між банком та клієнтами, забезпечує безперебійне функціонування технологічних ланцюжків, що пов”язані з продажем банківських продуктів та комплексним банківським обслуговуванням.

Таблиця 2.1 Мережа філій та відділень АТ “Кредит Банк (Україна)” станом на 1.01.2005 року

Значними подіями минулого року стало відкриття нових банківських офісів Кримської регіональної філії у м. Сімферополі, та Херсонської філії. Розташовані у центральних частинах міст, нові банківські будівлі відповідають всім вимогам НБУ та сучасним європейським стандартам якісного обслуговування клієнтів і покликані створити зручні умови як для існуючих так і для потенційних клієнтів.

Департаменти Управління

Рис. 2.1 Організаційна структура Головного управління АТ “Кредит Банк (Україна)”

Як зазначалося вище, АТ “Кредит Банк (Україна)” станом на 1 січня 2005 року має 18 філій та 35 відділень. Організаційна структура АТ “Кредит Банк (Україна)” має такий вигляд (рис. 2.1):

Рис.2.2 Організаційна структура Філії АТ “Кредит Банк (Україна)”

Організаційна структура Філії АТ “Кредит Банк (Україна)” виглядає таким чином (рис. 2.1). Іпотечним кредитуванням у КФ АТ “Кредит Банк (Україна)” займається кредитний відділ. Його організаційна структура виглядає так (рис.2.3):

Рис. 2.3 Організаційна структура кредитного відділу АТ “Кредит Банк (Україна)”

Баланс АТ “Кредит Банк (Україна)” наведений у додатку Б.

Таким чином, ми бачимо, що АТ “Кредит Банк (Україна)” на сьогодні є одним з провідних українських банків, одним із напрямків розвитку якого є іпотечне кредитування житлового будівництва. Про тенденції іпотечного кредитування в АТ “Кредит Банк (Україна)” піде мова в наступному підрозділі роботи.

2.2 Організація та технологія іпотечно-кредитного механізму інвестування житлового будівництва КФ АТ “Кредит Банк (Україна)”

Система іпотечного кредитування розвинута у всіх країнах з ринковою економікою і є необхідним інститутом, використовуваним державою в економічній і соціальній політиці. Іпотечний житловий кредит видається на умовах платності, терміновості, зворотності, а токож при суворому контролі за цільовим використанням кредитних ресурсів. Ціль одержання іпотечного житлового кредиту - придбання житла. Основним забезпеченням кредитних коштів служить застава житла, що купується.

Стандартна процедура одержання іпотечного кредиту в АТ “Кредит Банк (Україна)” складається з декількох основних етапів.

У ході попередньої кваліфікації позичальник повинен одержати всю необхідну інформацію про кредитора, про умови надання кредиту, про свої права й обов'язки при заключенні кредитної угоди. У ході інтерв'ю кредитор у свою чергу оцінює можливість потенційного позичальника взяти кредит.

Позичальник приносить у банк документи, необхідні для ухвалення попереднього рішення про можливості надання кредиту (Додаток В), заповнює лист попередньої кваліфікації і реєстраційну форму, що є попереднім замовленням на одержання кредиту.

Лист попередньої кваліфікації містить загальну інформацію про позичальника, відомості про доходи і витрати, про квартиру, що купується, а також розрахунок необхідних коефіцієнтів.

Далі банк проводить попередній аналіз можливості одержання іпотечного кредиту. На підставі наданої позичальником копії податкової декларації за минулий рік (якщо подавалося) і довідки про доходи за минулий і поточний роки робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту, а також щомісячних платежів в рахунок погашення кредиту і відсотків по ньому. Наприклад, якщо позичальник звернувся за отриманням кредиту в грудні 2004р., він повинен надати документи, що підтверджують одержання ним доходу за 2003р. - цілком і за 2004р. - по листопад.

Усі попередні розрахунки банк здійснює, як правило, в доларах по курсу НБУ на останній день кожного місяця, в якому був отриманий дохід і зроблені витрати. Розрахунок робиться виходячи з чистого прибутку позичальника (за відрахуванням прибуткового податку й утримань у Пенсійний фонд) за останні 12 місяців.

Необхідно відзначити, що попередній аналіз не припускає обов'язкового схвалення кредиту і що позитивне рішення за заявками на одержання кредиту приймається на основі результатів комплексної перевірки достовірності представленої позичальником інформації про його платоспроможність, що проводиться банком надалі.

При позитивних результатах попередного аналізу позичальник збирає повний комплект необхідних документів і заповнює докладну заяву-анкету на кредит (Додаток Г, Д) . На підставі наданих документів банк робить оцінку платоспроможності і кредитоспроможності позичальника (Додаток Е) й остаточно визначає, на яку максимальну суму кредиту той може розраховувати.

У повний комплект необхідних документів, крім зазначених вище, входять:

- документи про освіту;

- паспортні дані членів родини;

- документи, що підтверджують здоров'я позичальника (водійське посвідчення, військовий квиток / або довідки з медичних закладів);

- документи, що підтверджують відомості про роботу і доходи (копія трудової книжки, копія свідойтва про постановку на облік у податкових органах і т.п.);

- відомості про активи позичальника;

- документи на квартиру, що купується (правоустановчі документи, довідка про затримку по комунальних платежах, звіт про незалежну оцінку, довідка про сплату податку на майно, довідка про відсутність заборгованості за телефон, дозвіл органів опіки на угоду купівлі-продажу й іпотеки, дозвіл на дачу зобов'язання від імені неповнолітніх членів родини про звільнення закладеної квартири у випадку звертання на неї стягнення).

Заява-анкета на кредит зазвичай складається з наступних розділів:

І. Умови надання позики.

ІІ. Відомості про позичальника.

ІІІ. Відомості про освіту і зайнятість позичальника.

ІV. Активи позичальника.

V. Зобов'язання позичальника.

VІ. Нерухоме майно у власності позичальника.

VІІ. Першочерговий внесок.

VІІІ. Відомості про купуючу нерухомість.

ІX. Відомості про майбутню справу.

X. Відомості правового характеру.

Потім відділ кредитування направляє пакет документів юридичній службі і службі безпеки банку. Юридична служба аналізує представлені документи з боку правильності оформлення і відповідності діючому законодавству. Служба безпеки проводить перевірку паспортних даних (данних посвідчення особи), місця проживання, місце роботи позичальника і відомостей, зазначених в анкеті.

За результатами перевірки й аналізу документів юридична служба і служба безпеки складають письмові висновки, що передаются у відділ кредитування.

Оскільки іпотечний кредит розрахований, як правило, на тривалий період часу (5-10років) позичальникові, як і кредиторові, потрібна гарантія своєчасного повернення кредиту. Тому, для того щоб визначити, чи буде позичальник у змозі виплачувати кредит, відділу кредитування необхідно проаналізувати безліч різної інформації, пов'язаної з позичальником. Звертається увага на стабільність трудової зайнятості, враховується перспективність напрямку роботи позичальника і його фірми в цілому.

Сума кредиту, що може бути видана позичальнику, розраховується тільки на основі стабільного і підтвердженого офіційними документами доходу. Позичальник повинен надати документи про одержання стабільного доходу за поточний і звітний період, а також за минулий календарний рік.

При оцінці платоспроможності потенційного позичальника ключовим моментом є його можливість регулярно і вчасно здійснювати платежі за кредитом, виходячи з документально підтверджених доходів. Розглядається інформація щодо стабільності трудової зайнятості й одержання доходів, а також витратах. На підставі цього робиться висновок про можливості позичальника вчасно погашати кредит.

При цьому банком враховуються наступні джерела отримання доходів:

- заробітна плата по основному місцю роботи, включаючи дохід за понаднормову роботу і премії;

- дохід від роботи за неповний робочий день і по сумісництву;

- дохід у вигляді дивідендів;

- дохід у вигляді відсотків і постійних страхових виплат;

- пенсійні виплати і стипендії;

- чистий дохід у формі орендної плати;

- аліменти і допомога на дітей.

Крім того, банк аналізує витрати позичальника, серед яких виділяються три групи.

А). Щомісячні витрати, пов'язані з квартирою, купленою за кредитні кошти, складаються з платежів:

по кредиту (повернення основного боргу та виплата відсотків);

по страхуванню (страхування життя позичальника, страхування квартири, страхування ризику втрати права власності на квартиру);

по податку на майно (по нерухомості, що купується);

по квартплаті за квартиру, що купується.

Б). Постійні щомісячні витрати, не пов'язані з квартирою, що купується:

- утримання утриманців і членів родини позичальника, включаючи самого;

щомісячні виплати по аліментам;

повернення інших кредитів (крім данного іпотечного кредиту);

обов'язкові податкові платежі (податок на інше майно, податок на власників автотранспортных засобів);

інші обов'язкові щомісячні витрати (аренда житла; утримання автомобіля; плата за освіту; утримання, обслуговування, страховка іншого рухомого і нерухомого майна; додаткова медична страховка).

В). Разові витрати позичальника, пов'язані з придбанням житла й одержанням іпотечного кредиту:

засобу для первісного внеску за рахунок оплати вартості квартири (не менше 30% вартості квартири);

витрати, пов'язані з висновком і реєстрацією відповідного договору купівлі-продажу та іпотеки квартири (державний збір за нотаріальне посвідчення і плата за державну реєстрацію відповідно до існуючого законодавства);

плата за незалежну оцінку нерухомого майна, комісія рієлтеру і т.д.

Максимальна сума кредиту розраховується за умови, що:

щомісячні витрати, пов'язані з квартирою, що купується на кредитні кошти (вказані в п. А), не перевищують 35% щомісячних доходів (дохід і в чоловіка і жінки);

щомісячні витрати, пов'язані з квартирою, що купується на кредитні кошти (вказані в п. А), й інші постійні щомісячні витрати (зазначені в п. Б) у сумі, що не перевищують 55% щомісячних доходів (доходів чоловіка і жінки);

розмір наданого кредиту не повинен перевищувати 70% мінімальної із суми оцінки житла, що купується, і реальної ціни угоди.

Після розрахунку суми кредиту і перевірки бонком у наданої позичальником інформації (позичальник надає банку право на перевірку інформації, яку він подає) робиться підбір квартири, що відповідає фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора. Слід зазначити, що позичальник може підібрати собі житло як до звертання в банк, так і після.

У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі-продажу житлового приміщення, який передбачає право його покупки потенційним позичальником по погодженій сторонами ціні на обумовлений сторонами термін. Кредитор оцінює житло з погляду достатності забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного первинного внеску і вартості житла.

В другому випадку потенційний позичальник, знаючи суму кредиту, розраховану виходячи з його платоспроможності, а також враховуючи власні засоби для першочергового внеску, може підобрати підходяще по вартості житло і заключить з його продавцем угоду купівлі-продажу за умови, що кредитор буде згодний розглянути купуюче житло у разі підходящого забезпечення кредиту.

Оцінкою житлових приміщень, що купуються на кредитні кошти, займаються спеціалізовані оціночні фірми або спеціалісти-оцінщики. При цьому необхідно враховувати специфіку й особливості цілей ,для яких виробляється оцінка. Специфіка полягає в тому, що кредитор розглядає дану квартируа або будинок насамперед як забезпечення повернення наданих позичальникові коштів. Оцінка житлового приміщення повинна не тільки відбивати величину ринкової вартості на даний момент, але й враховувати довгостроковий характер основного зобов'язання. Тому кредитор, з огляду на оцінку величини ринкової вартості об'єкта, повинен передбачати і прогнозувати можливість зміни цієї вартості, що пов'язано як з індивідуальними особливостями самого об'єкта (конструктивні і планувальні особливості, використовувані матеріали, їхня відповідність нормам і стандартам житлового приміщення й ін.), так і з його місцем розташування, близькістю до транспортних магістралей, екологічною ситуацією й іншими факторами, включаючи перспективи розвитку данного района.