Кредитні інструменти банківського інвестування

Окрім того, банк пропонує кредити Ексімбанку Китаю для фінансування зовнішньоторговельних контрактів на поставку товарів і послуг з Китаю в Україну. Банк може надати кредити під гарантію німецького страхового товариства „Гермес", а також кредити під гарантію данського страхового товариства „Фонди Експортних кредитів". За допомогою Укрексімбанку підприємства можуть отримати експортні кредити для фінансування поставок товарів і послуг з Чехії в Україну Чеської корпорації із страхування та експортних гарантій, експортні кредити для фінансування поставок Корпорації розвитку експорту Канади тощо.

Укрексімбанк може надати підприємствам України фінансування від Ексімбанку СІНА, що може використовуватись у поєднанні з фінансуванням, яке надається іншими комерційними кредиторами, експортно-кредитними агентствами і міжнародними інституціями. Важливим для цієї програми є те, що державні гарантії не вимагаються. Позичальник повинен мати реальний виробничий потенціал і обґрунтовану потребу в кредиті, а також відповідати стандартам кредитування Ексімбанку США.

Обов'язковою умовою цієї кредитної лінії є відкриття позичальником або українським банком-агентом спеціальних рахунків (типу „ескроу") в іноземній фінансовій установі з кредитним рейтингом на рівні інвестиційного, прийнятій для Ексімбанку США.

Після підписання міжурядової угоди про реструктуризацію зовнішнього боргу України перед Німеччиною Укрексімбанк поновив залучення кредитних коштів німецької Кредитної установи для відбудови (KfW) з метою реалізації Програми комплексного кредитного обслуговування малих і середніх підприємств, яка була призупинена у зв'язку з процесом реструктуризації частки зовнішнього державного боргу України. Укрексімбанк єдиний в Україні залучений До впровадження цієї програми, головною метою якої є сприяння розвитку приватного сектору України шляхом надання коротко - та. середньострокових фінансових кредитів малим і середнім підприємствам для інвестицій на модернізацію виробництва або розширення діяльності. Позичальники можуть отримати кредити строком від 1 до 5 років на купівлю будівель, споруд, обладнання офісів і магазинів, реконструкцію та модернізацію об'єктів виробничого призначення, будівництво, освоєння землі тощо на суму від 25000 до 5Ю000 євро. При цьому кредити покривають не менше 80% вартості проекту, 20% має складати власний внесок позичальника. Процентна ставка погоджується окремо для кожного проекту і залежить від кредитного рейтингу позичальника та проекту.

У Програмі можуть брати участь і українські комерційні банки, через які передбачається здійснювати рефінансування частини кредитних коштів KfW на Умовах, визначених банками з урахуванням вимог програми. Частину коштів, що повертаються позичальниками, або не використані з об'єктивних причин, банки можуть використати для додаткового кредитування підприємств малого і середнього бізнесу.

Широкий спектр інвестиційних послуг надає сьогодні в Україні і Райффайзен Центральбанк-Австрія через дочірній банк - Райффайзен банк

Україна (РБУ), а сьогодні ОТР-банк, заснований в. березні 1998 р., який фінансує провідних українських виробників сільськогосподарської, металургійної та хімічної продукції, імпортерів та експортерів нафти.

З метою ефективного сприяння залученню фінансових коштів, у тому числі іноземних інвестицій, і забезпечення впровадження інвестиційних проектів пріоритетний для національної економіки характер, вчені пропонують створити в Україні центр проектного фінансування.

Важливими складовими комплексного підходу до вирішення проблеми є посилення ролі державних гарантій страхування проектних ризиків, зокрема надання гарантій банкам, які беруть участь у фінансуванні пріоритетних для держави інвестиційних проектів і програм, податкове стимулювання механізмів інвестування, розвиток міжбанківського співробітництва у сфері спільного фінансування інвестиційних проектів.

2.3 Аналіз іпотечного кредитування та його розвиток в Україні

Важливим інструментом збільшення банківських інвестицій є іпотечне кредитування. Світовий досвід іпотечного кредитування свідчить, що іпотека є важливим фактором збільшення інвестицій в економіку багатьох країн, що розвиваються, та забезпечення їх швидкого зростання; Так, за даними Світового банку, У країнах з ефективними механізмами іпотеки позичальники, пропонуючи кредитору заставне забезпечення, можуть отримати суми у 6-9 разів більші, на термін у 7-11 разів триваліший та під значно нижчі проценти. Завдяки цьому іпотечне кредитування має значне поширення.

Загалом іпотека -- це застава землі та іншого нерухомого майна (будинків, споруд тощо) для отримання грошової позики, так званого іпотечного кредиту [12]. В Україні склалися реальні економічні і правові передумови для інтенсивного розвитку іпотечного кредитування.

Станом на 2004 р. в Україні створено рамкове правове поле для розвитку іпотеки та системи довгострокового іпотечного кредитування. Набули чинності закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з, нерухомістю», «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухомість та їх обмеження», «Про оцінку майна та майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку», Кабінет Міністрів Ствердив «Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек», «Порядок Формування фондів житла для тимчасового проживання» та «Порядок надання і Користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового Доживання». У березні 2004 р. на відкритих річних зборах членів Української Зональної іпотечної асоціації затверджено Стандарти житлового іпотечного кредитування, які мають рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів.

Правове регулювання відносин іпотеки в нашій країні нині здійснюється підставі Закону України «Про заставу" від 2 жовтня 1992 р., який сприяє впровадженню заставних операцій у банківську практику, передбачає різні застави, визначає її предмет, договір застави тощо. Цим законно фактично відроджено іпотеку (заставу нерухомості), що вважається найдієвішим та найнадійнішим засобом забезпечення виконання умов кредитних і інших договорів у 2001 р. було прийнято новий 3емельний кодекс, який набув чинності з 1 січня 2002 р. У ньому, на відміну від Земельного кодексу 1992 р., право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише щодо об'єктів, а й щодо суб'єктів.

Базовим для іпотеки законодавчим актом залишається Цивільний Кодекс України, який визначає суть застави, а Іпотека, за визначенням, є видом застави, а*саме - застави нерухомого майна. Отже, застава є ширшим поняттям, ніж іпотека. Застава нерухомого майна, відповідно до Закону України «Про іпотеку», називається іпотекою. Цей закон фактично і встановлює суть застави нерухомого майна, тобто іпотеки. Відповідно до ст.1 цього закону, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотеко держатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.

В Україні прискорено набувають поширення технології іпотечного кредитування, тобто дедалі більше банків отримують досвід розробки і реалізації житлових іпотечних програм.

За експертними оцінками кількість банків, що працюють на іпотечному ринку становить 90. Ринок іпотечного кредитування залишається дуже концентрованим, причому, якщо на перші десять банків припадає майже 86 % ринку іпотеки, то перші п'ять банків контролюють більше 67 %, а перші 15 банків, наведених на рис. 2. 8 - ще більше 92,8 % ринку. При цьому, 21 банк має іпотечний портфель більше 50 млн. грн., з них - 16 банків мають портфель більше 100 млн. грн.

Рис. 2.8 Ринкова частка 15 найбільших за обсягами банків на ринку іпотечних кредитів у 2005 - 2006 p

Більшість із банків, наведених на рис. 2.8, мають розгалужену мережу філій i відділень на території України i саме між ними відбувається конкуренція на ринку іпотечного кредитування у великих обласних центрах. П'ятірка банків лідерів, а саме АППБ "Аваль" (з початку 2006 р. АКБ «Райффайзенбанк Аваль»), АКБ «Укрсоцбанк», АКІБ «Укрсиббанк», ЗАТ КБ «Приватбанк» i АКБ «Райффазенбанк» (з листопада 2006 р. ЗАТ ОТР Bank) залишалася незмінною протягом останніх двох років, змінилися лише ix місця у рейтингу за обсягами іпотечного кредитування. Зокрема, найбільший внесок в зростання іпотечного ринку за перше півріччя 2006 року зробили такі банки: АППБ "Аваль", АКБ Укрсоцбанк" та АКБ «Райффазенбанк».

АКІБ «Укрсіббанк» також є дійсним членом Україськой національної іпотечної асоціації та партнером Державної іпотечної установи. Разом з тим, у АКІБ «Укрсіббанк» створений Департамент іпотеки і фінансування нерухомості, який відповідає за розробку комплексної позиції кредитних продуктів та послуг в сфері іпотеки та фінансування нерухомості для фізичних осіб та корпоративних клієнтів, співпрацює з державними та місцевими органами влади та позабюджетними фондами, а також відповідає за реалізацію якість продажу продуктів пов'язаних з іпотекою та фінансуванням нерухомості, якість та ефективність їх продажу.

Структура Департаменту іпотеки і фінансування неpvxoмостi має такий вигляд (рис. 2. 9.):

	Директор департаменту
Відділ іпотечних продуктів		Сектор фінансування нерухомості

Рис. 2 9 Структура Департаменту іпотеки і фінансування нерухомості

На Департамент іпотеки фінансування нерухомості покладаються такі завдання:

1. Формування політики та розробка принципів діяльності АКІБ «Укрсіббанк» на ринку фінансових послуг в сфері іпотеки i фінансування нерухомості для фізичних ociб та корпоративних клієнтів (забудовників та девелоперів). Розробка продуктової пропозиції, створення i модифікація продуктів i послуг в сфері іпотеки та фінансування нерухомості.

3. Співпраця з Департаментом роздрібного бізнесу в частині пропозиції продуктів i послуг для фізичних ociб та рекламної підтримки продажу, зокрема щодо депозитних продуктів, пов'язаних з іпотекою та фінансуванням нерухомості.

4. Розробка спільно з департаментом планування і контролінгу квартальних і річних планів продажу банківських продуктів та послуг в частині іпотеки та фінансування нерухомості для фізичних осіб та корпоративних клієтів (забудовників та девелоперів) в кількісному, вартісному i структурному вираженні.

5. Моніторинг реалізації плану продажу, аналіз ефективності продажу банківських продуктів i послуг в частині іпотеки та фінансування нерухомості.

6. Нагляд за реалізацією філіями та відділеннями банку плану продажу продуктів i послуг, пов'язаних з іпотекою та фінансуванням нерухомості, адресованих як фізичним особам, так i корпоративним клієнтам, а також здійснення управлінських заходів у разі виявлення загроз для їx реалізації.

7 Підтримка філій в частині розв'язання проблем щодо продуктів та послуг, пов'язаних з іпотекою та фінансуванням нерухомості та безпосередня участь в процeci підготовки та прийняття рішень на piвнi головного банку, пов'язаних з окремими операціями.

8. Реалізація інвестиційних проектів в сфері фінансування нерухомості для забудовників, девелоперів i житлових кооперативів.

9. Організація та супроводження співпраці банку з його інвесторами, іншими міжнародними фінансовими організаціями щодо реалізації спільних програм на ринку іпотеки та фінансування нерухомості.

10. Ініціювання змін в тарифах комісії за банківські послуги, змін процентних ставок на продукти та послуги для фізичних осіб.

11. Здійснення навчання та інструктажів працівників філій та відділень банку в частині продажу продуктів, пов'язаних з іпотекою та фінансуванням нepyxoмocтi.

Основним внутрішньобанківським нормативним документом, який визначає умови іпотечного кредитування у АКІБ «Укрсиббанк», є положення

Про іпотечне кредитування", затверджене рішенням Правління №2006/13 від 27.05.2006р. Вищезгадане положення розроблено відповідно до чинного законодавства України, зокрема: Цивільного кодексу України, Закону України Про заставу", Закону України "Про іпотeкy", Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" та нормативно - правових актів Національного банку України, а також відповідно до внутрішніх нормативних документів АКІБ «Укрсіббанк», зокрема: Положення про кредитну політику, затверджене Рішенням Правління від 14.03.2005р., Положення про забезпечення кредитних операцій, затверджене Рішенням Правління від 26.01.2005р., Положення про оцінку фінансового стану позичальника - фізичної особи, затверджене Рішенням Правління від 22.02.06р. №2006/06, Положення про оцінку фінансового стану фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності, затверджене Рішенням Правління від 29.06.2004р.

Окрім цього, іпотечне кредитування у АКІБ «Укрсиббанк2 регулюється такими внутрішніми нормативними документами:Положення про діяльність Кредитних Комітетів, затверджене Рішенням Правління від 24.11.2005р. (в дії від 01.01.2006р.).

2. Порядок встановлення процентної ставки за користування кредитом для фізичних осіб. Регламент здійснення кредитного моніторингу, затверджений Рішенням Правління №2006/13 від 27.04.2006р.

Положення про розробку та впровадження банківських продуктів, затверджене Рішенням Правління від 14.11.2002р.

Порядок встановлення філіям лімітів на прийняття рішень щодо здійснення кредитних операцій, затверджений Рішенням Правління від О5.06.2002р. Згідно з Положенням банку "Про іпотечне кредитування" від 27.05.2ОО6р іпотечні кредити видаються АКІБ «Укрсиббанк» для таких цілей: інвестування будівництва нерухомості (в тому числі шляхом придбання цільових облігацій, участі у Фонді фінансування нерухомості тощо); індивідуального будівництва (добудови) нерухомості; ремонту (реконструкції) об'єктів нерухомості; придбання об'єктів нерухомості житлового та нежитлового призначення, а також об'єктів комерційної нерухомості; придбання ^земельних ділянок, призначених для будівництва, а також об'єктів незавершеного будівництва; на поточні потреби позичальника під заставу нерухомого майна.

АКІБ «Укрсиббанк» пропонує позичальникам - фізичним особам такі іпотечні продукти (додаток К):

1. Іпотечний кредит "Садиба" на індивідуальне будівництво - призначений кредитування фізичних осіб, які уклали договір з будівельною компанією з метою фінансування будівництва індивідуального житла, а також для осіб, які здійснюють будівництво самостійно. Він передбачає такі умови:

* кредит видається строком до 15 років;

* мінімальний внесок власними коштами - від 30% вартості житла;

* забезпеченням за кредитом можуть виступати права позичальника

на отримання у власність житла, що будується (при наявності взаємовідносин між АКІБ «Укрсиббанк» і забудовником). У випадку, коли фізична особа здійснює будівництво самостійно, забезпеченням може, виступати ліквідна нерухомість, яка не є об'єктом кредитування;

* процентні ставки за кредитом: у національній валюті - від 17,9% річних; у доларах США - від 12,9% річних; у євро - від 11,5% річних. 2. іпотечний кредит на будівництво житла шляхом придбання цільових облігацій, який передбачає такі умови:

максимальний строк кредитування - 20 років;

оплата позичальником власними коштами становить не менше 30% вартості облігацій;

забезпеченням по кредиту до моменту оформлення права власності на збудоване житло на позичальника - застава цільових облігацій, а після оформлення права власності на збудоване житло на позичальника - іпотека нерухомості;

додатковим забезпеченням може виступати іпотека прав на нерухомість за договором бронювання або іпотека іншої ліквідної нерухомості.

3. Іпотечний кредит "Своє житло" на придбання готового житла (квартири, індивідуальні будинки) на вторинному ринку передбачає такі умови:

кредит видається строком до 20 років;

мінімальний внесок власними коштами - від 15% до оціночної вартості житла;

забезпеченням може бути житло, що купується або інша ліквідна нерухомість;

* відсоткові ставки за кредитом: до 10 років у національній валюті - 17% у доларах США - 12%, у євро - 11%; до 20 років - 17,5%, 12,5% і 11,5% відповідно.

4. Іпотечний кредит "Господар" на купівлю земельних ділянок, незавершеного будівництва, об'єктів нежитлової (в т.ч. комерційної)

нерухомості передбачає такі умови:

* кредит видається строком до 20 років;

* мінімальний внесок власними коштами '- від 20%) від оціночної вартості нерухомості;

забезпеченням може бути нерухомість, що купується або інша ліквідна нерухомість;

процентні ставки за кредитом: до 10 років - у національній валюті 17%, у доларах СІЛА - 12%, у євро - 11% ; до 20 років - 17,5%, 12,5%, і 11,5% відповідно.

5. Іпотечний кредит "Реставратор" на ремонт і реконструкцію нерухомості, який передбачає такі умови:

кредит видається строком до 5 років на ремонт та до 15 років на реконструкцію (при наявності затвердженої проектної документації та дозволу на здійснення реконструкції);

сума кредиту - 50% від вартості забезпечення;

процентні ставки за кредитом: у національній валюті - від 18% річних; у доларах США - від 14,5% річних; у євро - від 11,5% річних;

забезпеченням кредиту виступає нерухомість, що ремонтується (реконструюється) або інша ліквідна нерухомість.

6.Кредит на поточні потреби позичальника під заставу нерухомості, який передбачає такі умови:

не потрібне підтвердження цільового використання кредиту;

кредит видається строком до 3 років;сума кредиту - від 50% до вартості забезпечення;

* відсоткові ставки за кредитом: у національній валюті - від 19% річних у доларах США - від 15% річних; у євро - від 12,5% річних;

* забезпечення кредиту - іпотека нерухомості, що знаходиться у власності позичальника (або майнового поручителя).

Окрім вищезазначених видів іпотечних кредитів, АКІБ «Укрсиббанк» здійснює рефінансування іпотечним кредитом, тобто надає кредити на погашення заборгованості за іпотечному кредиту, отриманому в іншому банку (на строк до 20 років, враховуючи термін фактичного функціонування кредиту в банку - кредиторі до моменту звернення позичальника за рефінансуванням). разом з тим, АКІБ «Укрсиббанк» надає позичальникам іпотечні кредити по програмі співпраці з Державною іпотечною установою "Наш кредит" в національній валюті на 20 років під 15 % річних (див. додаток К) та по програмі співпраці з Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву (МЖК), яка передбачає часткову компенсацію відсотків за кредитом, виходячи з розміру облікової ставки Національного банку України (станом на 01. 01. 2007 р.- 8,5%). При цьому, розмір компенсації становить: для сімей без дітей або з однією дитиною - одна облікова ставка; для сімей, які мають 2 дитини - півтори облікової ставки НБУ; для сімей з трьома і більше дітьми - подвійна облікова ставка; для сімей, які потребують покращення житлових умов - додатково половина облікової ставки НБУ. Позичальниками можуть бути: молода сім'я, в якій чоловік і дружина віком до 35 років включно; неповна сім'я, в якій мати (батько) віком до 35 років включно має неповнолітніх дітей (дитину); одинокі молоді громадяни віком до 35 років включно.

Для того, щоб отримати іпотечний кредит у АКІБ «Укрсиббанк» Начальник повинен відповідати певним вимогам. Зокрема, АКІБ "Укрсиббанк" до позичальника - фізичної особи встановлює такі вимоги:

* позичальник повинен бути резидентом України, правоздатним та повністю дієздатним у відповідності до чинного законодавства;

* вік позичальника після закінчення строку іпотечного кредиту не може перевищувати встановлений законодавством України пенсійний вік (у випадку застосування банком регресивної схеми погашення кредитної заборгованості, яка передбачає значне зменшення впродовж терміну кредиту суми щомісячних платежів за кредит, вікові межі можуть бути розширені);

* позичальник повинен мати стабільний рівень доходів та бути платоспроможним, відповідно до вимог, внутрішніх нормативних документів АКІБ «Укрсиббанк»;

* позичальник на момент отримання кредиту не повинен мати простроченої заборгованості за кредитами та процентами як у АКІБ «Укрсиббанк», так і в інших банках.

До позичальника - юридичної особи висуваються такі вимоги:

* позичальник повинен бути правоздатним та дієздатним, відповідно до чинного законодавства;

* мати поточний рахунок у АКІБ «Укрсиббанк»;

* відсутність у позичальника - суб'єкта господарювання збиткової
діяльності;

* на момент отримання кредиту позичальник - суб'єкт господарювання не повинен мати простроченої заборгованості за кредитами та процентами як у АКІБ «Укрсиббанк», так і в інших банках.

Процес надання іпотечних кредитів АКІБ «Укрсиббанк» має свою специфіку і здійснюється у декілька етапів,:

Перший етап - попередня співбесіда з клієнтом. На даному етапі кредитний працівник повинен налагодити конструктивну співпрацю, побудовану на довірі, взаємоповазі та про інформованості. Якщо позичальник відомо подає неправильну (неправдиву) інформацію, то поведінка такого типу вважається ґрунтовним недоліком особистості позичальника, що порушує взаємовідносини між кредитним працівником і позичальником. У таких випадках у наданні кредиту повинно бути відмовлено.

Другий етап - формування інформаційної бази - збір всіх необхідних Первинних даних, що надаються позичальником для одержання кредиту.

Третій етап -- оцінка фінансового стану позичальника.

З метою визначення платоспроможності та кредитоспроможності позичальника, а також виявлення негативних факторів, що мали місце при виконанні ним фінансових зобов'язань у минулому та передбачення факторів, що можуть негативно вплинути на своєчасне виконання майбутнього кредитного зобов'язання проводиться оцінка фінансового стану позичальника.

Методика такої оцінки визначена внутрішніми нормативними документами банку зокрема Положенням "Про оцінку фінансового стану позичальника - фізичної особи" від 22. 02. 2006р. та Положенням "Про оцінку фінансового стану позичальника -- юридичної особи" від 31. 08. 2006 р.

У процесі оцінки фінансового стану позичальника важливим є розрахунок показника забезпечення, який показує співвідношення вартості забезпечення та кредиту і процентів за перший місяць кредитування.

Основним забезпеченням виконання зобов'язання за іпотечним кредитом виступає іпотека, предметом якої може бути: один або декілька об'єктів нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця (позичальника) після укладення договору іпотеки. Додатковим забезпеченням зобов'язань позичальника за кредитним договором може бути: порука третіх осіб (фізичних і юридичних), застава майнових прав на грошові кошти, розміщені на вкладних рахунках у АКІБ «Укрсиббанк», інше прийняте для банку ліквідне забезпечення (додаток Л).

Для визначення вартості забезпечення проводиться оцінка предмета іпотеки. Така оцінка здійснюється незалежним оцінювачем відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну Діяльність в Україні" № 2658-111 від 12. 07. 2001 р. Оцінка майна проводиться суб'єктом оціночної діяльності (експертом) на підставі укладеного договору між ним та замовником оцінки. Для оцінки вартості нерухомого майна застосовують Рині методи, зокрема: метод вартості доходу, метод порівняльної вартості або кратний метод. Кожен з цих методів має свої особливості. Найпоширенішим методом є метод порівняльної вартості, згідно з яким вартість об'єкта визначається на основі її порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних об'єктів. Результати здійснення такої оцінки оформляються актом перевірки наявності та оцінки нерухомого майна, що пропонується в заставу. У складеному акті перевірки наявності та оцінки предмета іпотеки - нерухомого майна обов'язково має бути назва предмету іпотеки, деталізована загальна площа всіх об'єктів, кількість приміщень, інформація про зроблений ремонт, стан даху, стін, місце розташування, а також заставна вартість майна за погодженням сторін. Слід зазначити, що АКІБ «Укрсиббанк» (в особі представника) повинен бути обов'язковим учасником визначення заставної ціни. Слід зазначити, що АКІБ «Укрсиббанк» надає іпотечні кредити лише позичальникам, які за результатами оцінки фінансового стану віднесені до класу "А" або "Б". Позичальники класу "А" мають реальну можливість своєчасно виконувати зобов'язання за іпотечним кредитом, зокрема, погашати основну суму боргу і відсотки за ним відповідно до умов іпотечного договору; економічні показники, розраховані відповідно до методики оцінки фінансового стану позичальника, знаходяться в межах установлених значень, кредитна історія - бездоганна, а забезпечення по кредиту - першокласне. Фінансовий стан позичальників класу "Б" близький за характеристиками до класу "А", але існують потенційні недоліки у діяльності позичальників, а економічні показники мають незначні відхилення від мінімально прийнятих значень. Проте забезпечення, зокрема, його вартість, не викликає жодних сумнівів.

Четвертий етап - підготовка проектів кредитного (додаток М) та іпотечного договорів (додатки Н, П).

П'ятий етап - подання пакету документів та висновків структурних підрозділів на розгляд Кредитного Комітету АКІБ «Укрсиббанк».

Порядок прийняття рішення про надання іпотечного кредиту визначений внутрішніми нормативними документами, зокрема, Положенням "Про порядок прийняття кредитних рішень", затвердженим Рішенням Правління від 15.05.2003р. та Положенням "Про діяльність Кредитних Комітетів", затвердженим Рішенням Правління від 24.11.2005р. (в дії від 01.01.2006р.).

На засіданні Кредитного Комітету розглядаються подані потенційним позичальником документи, висновки служб безпеки та юридичного департаменту, а також попередній висновок працівника кредитного підрозділу щодо можливості надання іпотечного кредиту на підставі проведеного ним аналізу фінансового стану позичальника та результатів оцінки нерухомого майна, що пропонується у забезпечення. Після обговорення приймається остаточне рішення про надання (ненадання) іпотечного кредиту. Рішення

Кредитного Комітету оформляється протоколом.

Шостий етап -- доведення до клієнта кредитного рішення, підписання договорів і видача кредиту.

Видача кредиту проводиться в порядку, передбаченому в кредитному договорі (див. додаток М). Іпотечний кредит надається за умови сплати позичальником першого внеску, розмір якого залежить від виду іпотечного кредиту та терміну кредитування (винятком є умови кредитування на споживчі цілі під заставу нерухомості) і становить 15 - 30 %. Після внесення першого внеску, сума, що залишилася, пропорційно розподіляється на період погашення кредиту.

За надання кредиту позичальник сплачує АКІБ «Укрсиббанк» такі види комісій: за розгляд анкети (одноразово) - заяви на отримання кредиту від 10 до 100 грн. (150 грн. по програмі МЖК); за видачу кредиту (одноразово) - 0,9 % від суми кредиту (на споживчі цілі під заставу нерухомості - залежить від терміну); за конвертацію валюти (одноразова) - 0,35 % від суми кредиту. Окрім комісійних витрат, на позичальника покладаються такі витрати: на страхування предмета іпотеки від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування; на здійснення експертної оцінки майна, запропонованого в іпотеку; нотаріальне посвідчення договорів забезпечення кредиту; внесення відомостей про обтяження нерухомого майна іпотекою в Державний реєстр іпотек.

Завершальним етапом механізму іпотечного кредитування є контроль АКІБ «Укрсиббанк» за виконанням умов кредитної та іпотечної угод. Після надання кредиту клієнту кредитний працівник протягом усього терміну кредитування повинен постійно здійснювати контроль за цільовим використанням іпотечного кредиту та слідкувати за своєчасним погашенням як основної суми боргу так i відсотків по ньому.

Розглянемо кредитну діяльність АКІБ «Укрсиббанк» на ринку іпотеки. Оскільки, практична можливість здійснювати іпотечне кредитування банками в Укpaїнi настала лише у 2004 р., а саме після прийняття низки законодавчих актів (Закону України "Про іпотеку", Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати та інших), тому дослідження діяльності АКІБ «Укрсіббанк» на ринку іпотеки будемо розглядати за 2005 - 2007 p.

Перш ніж аналізувати обсяги та динаміку іпотечних кредитів АКІБ «Укрсиббанк», дослідимо, яку частку займав іпотечний портфель АКІБ «Укрсиббанк» на іпотечному ринку України у 2005 - 2007 pp. (табл. 2. 3).

Таблиця 2.3

Обсяги іпотечних кредитів АКІБ «Укрсиббанк» та їх частка на іпотечному ринку України у 2005 - 2007 pp., млн. грн.*

Період	Ринок України	АКІБ «Укрсиббанк»	Частка АКІБ «Укрсиббанк "»на іпотечному ринку України, %
01.01.2005 р.	3234,6	26,87	0,8
01. 07. 2005 р.	5189,90	68,73	1,32
01.01.2006 р.	10600,00	175,9	1,66
01. 07. 2006 р.	15613,00	233,16	1,5
01. 01. 2007 р.	24000,00	372,25	1,55
01. 01. 2008 р.	-	581,93	-

Як видно з даних табл. 2.3, частка кредитних операцій на іпотечному ринку України за останні два роки зросла на 0,75 ^% станом на 1 січня 2007 року становила 1,55 %. Однак, якщо у 2005 році ця частка зросла на 0,86 процентних пункти i станом на 1 січня 2006 року становила 1,66 %, то протягом 2006 року - знизилась на 0,11 %. Разом з тим, за 2006 piк загальні обсяги іпотечного кредитування збільшилися у 2 рази (з 182,4 млн. грн. станом на 01. 01. 2006 р. до 372,25 млн. грн. станом на 01. 01. 2007 р.), що можна розцінити як позитивне явище. А темп приросту обсягів іпотечних кредитів у 2007 р. порівняно з 2006 р. становив 56,3%.

Масштаби іпотечного кредитування банку характеризують дані табл.2.4.

Таблиця 2.4

Масштаби іпотечного кредитування АКІБ "Укрсіббанк"за 2005 - 2007 pp.*(на кінець періоду)

Показники	01.01. 2005р.	01.01. 2006р.	01.01. 2007р.	01.01. 2008р.	Відхилення (01.01.2008р. відносно 01.01.2007р.)
					абсолютне	відносне, %
Кредитний портфель іфічичних осіб, млн.грн.	72,112	282,3	590,1	892,89	+302,79	+51,31,0
Іпотечний портфель, |шш.грн.	28,87	175,9	372,25	581,93	+209,68	+56,33
Явтома вага іпотечних і кредитів у кредитному портфелі фізичних осіб банку, %	40,0	62,3	63,1	65,2	+2,1

Складено за: річні звіти АКІБ «Укрсиббанк» за 2004 - 2007pp.

Загалом за період 2005 - 2007 pp. абсолютний приріст іпотечних кредитів АКІБ "Укрсиббанк" становив 343,38 млн. грн. Зокрема, як свідчать дані табл. 2.4 за 2006 piк приріст іпотечних кредитів становив 196,35 млн. грн (для порівняння за 2005 рік - 147,03 млн. грн), а їх темп приросту досяг 111,6 %. При цьому, частка іпотечних кредитів в кредитному портфелі фізичних осіб АКІБ "Укрсиббанк" збільшилася на 0,8 %. А в 2007 році абсолютний приріст іпотечних кредитів склав 209,68 млн. грн., або 56,33%.

Структура шотечного портфеля АКІБ "Укрсиббанк" охоплює три сегменти: первинний ринок, вторинний ринок та споживчі кредити (табл.2.5).

3 даних табл. 2.5 видно, що за аналізований період найбільш поширеним видом іпотечних кредитів серед клієнтів є кредити на придбання нерухомості на вторинному ринку (50% - станом на 01.01.2007р. i 45,8 % - станом на (01.01.2008р.), хоча протягом 2006 року спостерігалася тенденція до зменшення їх частки (на 3,4 процентних пункта) в загальному іпотечному кредитному портфелі банку, а впродовж 2007р. - на 4,2 процентних пункта.

Таблиця 2.5

Структура іпотечного портфеля АКІБ "Укрсиббанк" за 2005-2007 pp.**(на кінець періоду)

Показники	01. 04. 05. *	01. 01. 06.	01.01.07.	01.01.2008	Відхилення (01.01.2008р. відносно 01.01.2007р.)
	млн. грн.	%	млн. грн.	%	млн. грн.	%	млн. грн.	%	абсолютне	відносне, %
Первинний ринок	16,6	44,6	44,2	25,2	60,5	17	67,3	11,5	+6,8	+11,2
Вторинний ринок	16,7	44,9	93,9	53,4	187,3	50	266,3	45,8	+79	+42,2
Споживчі кредити	3,9	10,5	37,7	21,4	124,5	33	248,4	42,7	+123,9	+99,5
разом	37,2	100	175,8	100	372,25	100	581,9	100	+209,7	-

* перший квартал діяльності АКІБ «Укрсиббанк» на ринку іпотеки

** Складено за: Річні звіти АКІБ «Укрсиббанк» за 2004 - 2007pp

Переважання обсягів іпотечних кредитів на вторинному ринку зумовлена перш за все потребами клієнтів, які прагнуть отримати житло одразу, ніж чекати декілька років поки воно збудується. А зниження частки іпотечних кредитів у загальному іпотечному портфелі деякою мірою спричинено зростанням активності банку щодо надання споживчих кредитів під заставу нерухомість. Так, як свідчать дані табл. 2.5, частка споживчих кредитів за 2006 рік суттєво зросла - на 11,6 %, а протягом 2007р. - на 99,5%. Поряд із зниженням частки кредиту на вторинному ринку в іпотечному портфелі у 2006 році відбулося суттєве зниження питомої ваги кредиту на первинному ринку - на 8,2 % (рис. 2.10).



Рис. 2.10. Структура іпотечного портфеля АКІБ " Укрсиббанк " станом на 01. 01. 2006 -2007 pp

Водночас слід зауважити, що за досліджуваний період відбулося абсолютне зростання обсягів іпотечного кредитування на вcix трьох сегментах ринку, а саме: обсяг кредитів на первинному ринку у 2006 р. збільшився на 16,3 млн.грн., на вторинному - на 93,4 млн. грн. i на 86,8 млн. грн. збільшився обсяг споживчих кредитів, що можна розглядати як позитивне явище для банку.

Для більш детального дослідження кредитної діяльності АКІБ "Укрсиббанк" розглянемо його показники дiяльнocтi на трьох сегментах іпотечного ринку в розрізі кварталів за період 2005 - 2006 pp. (рис. 2.11.)



Рис. 2.11 Динамка іпотечних кредитів (в гривневому еквіваленті) АКІБ ''Укрсиббанк'' поквартально за період 2005 - 2006 pp

Як видно з рис. 2.11, у 2006 р. обсяги іпотечного кредитування зростали меншими темпами, ніж у 2005 р. Так, якщо у 2005 році обсяги кредиту на вторинному ринку щокварталу в середньому зростали на 38,2 %, на вторинному ринку - на .78 %, а споживчих кредитів під заставу нерухомості - на 113 %, то у 2006 році середньо-квартальні темпи зростання іпотечних кредитів становили -8%, 19 % i 35 % відповідно. Однак, незважаючи на сповільнення темпів, обсяги іпотечного кредитування АКІБ ''Укрсіббанк'" щоквартально зростають. Так, обсяг кредитів, наданих на придбання нерухомості на первинному ринку в IV кварталі 2006 року порівняно з III кварталом збільшився на 9 % i в 1,4 раза або на 37 % порівняно з IV кварталом 2005 року. Обсяги кредитування на вторинному ринку за 2006 рік зросли в 2 рази - з 93,9 млн. грн. (станом на 01.01. 2006 р) до 187,3 млн. грн. (станом на 01. 01. 2007 р.), зокрема, за останній квартал 2006 року - на 45 %. Щодо споживчого кредитування під заставу нерухомості, то його обсяги в IV кварталі порівняно з III кварталом 2006 року зросли на 49,6 % і в 3,3 рази порівняно з початком 2006 року.

Наведені факти свідчать про розширення масштабів позикової діяльності банку на ринку іпотеки, а також про підвищення активності кредитної діяльності банку в сфері споживчого кредитування під заставу нерухомості.

Таким чином, можна зробити висновок про розширення масштабів іпотечного кредитування АКІБ "Укрсіббанк" як з позиції обсягів такого кредитування, так і з позиції залучення більшої кількості клієнтів [68].

РОЗДІЛ З ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ КРЕДИТНИХ ІНСТРУМЕНТІВ БАНКІВСЬКОГО ІНВЕСТУВАННЯ

3 1 Удосконалення державного регулювання та іпотечних відносин в Україні

Загалом в Україні вже склалися реальні передумови для інтенсивного розвитку іпотечного кредитування. Станом на 2004 р. в Україні створено рамкове правове поле для розвитку іпотеки і системи довгострокового іпотечного кредитування, у державі прискорено набувають поширення технології іпотечного кредитування, тобто дедалі більше банків отримують досвід розробки і реалізації житлових іпотечних програм, а зацікавленість банків у розвитку іпотеки стрімко зростає. Проте сьогодні існує ще багато проблем, вирішення яких дасть можливість прискорити формування іпотечних відносин в Україні та створити ефективний фінансово - кредитний механізм операцій з нерухомістю. Коло цих проблем можна звести до таких ключових моментів.

1. Низький показник платоспроможного попиту на іпотечні кредити. Так, сьогодні поліпшити свої житлові умови можуть тільки 6 - 7 % бажаючих, Такий низький рівень платоспроможного попиту населення зумовлений такими факторами:

а) недостатність заробітної плати для покриття платежів по іпотечних кредитах (додаток Р).

За встановленими нормами платежі по кредиту не можуть перевищувати 35% заробітної плати. Проте, як свідчать дані табл. Р1 (див. додаток Р) офіційної середньої заробітної плати (в усіх зазначених містах) недостатньо для покриття щомісячних платежів по іпотечному кредиту. Претендентами на іпотечні кредити виступають наймані працівники віком 25 45 років з невеликими сім'ями і місячним доходом від 350 - 800$ на людину. За існуючого середнього рівня офіційних доходів "масового іпотечного кредитування" очікувати не слід. Можна навести приклад: за американськими мірками житло вважається доступним, якщо воно коштує 3% - 4% річних доходів, важкодоступним - 5-7% річних доходів і недоступним - більше 7-8% річних доходів. Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя;

б) високі процентні ставки іпотечних кредитів. Так, станом на 1 січня 2007 року номінальні медіанні процентні ставки за житловими іпотечними кредитами становили: 17,75 % - у гривнях, 12,0 % - у доларах США, Ц25 - в євро. І хоча протягом останніх років спостерігається тенденція до зниження процентних ставок (у 2006 році номінальні процентні ставки знизились у доларах США - на 0,5 %, в євро - на 0,75 %), проте їх рівень порівняно зі світовим є досить високим (для порівняння вартість іпотечних кредитів в Німеччині на термін 25-30 років становить 6 - 6,5% в євро; в Італії на термін 10-15 років - 6 - 7% в євро; у США вартість 10 - річної житлової позики - 5 - 5,5%, а ЗО - річної - 5,5 - 6,5% річних в доларах США, включаючи банківські збори) [85]. Слід зазначити, що українські банки з метою приховати реальну процентну ставку вводять масу додаткових комісій (наприклад, за розгляд анкети, оформлення кредиту, ріелторську оцінку і розрахункові - касове обслуговування). Як наслідок, купуючи квартиру в кредит вона дорожчає приблизно на 40%.

Останнім часом на іпотечному ринку з'явився новий кредитний продукт - кредит в швейцарських франках (такий продукт вже пропонується "ВМР УкрСиббанк"), що дає можливість знизити витрати сім'ї на виплату відсотків по іпотечному кредиту на 25 % - 30 % порівняно з іпотечними кредитами в інших валютах. Так, наприклад, якщо в доларах США кредит можна отримати під 11-12% річних, то у франках - від 8,2 %. Крім цього, щомісячний платіж по кредиту в сумі 100 тис. у франках на 21 рік під 8,99 % становитиме приблизно 880$, а Помісячний платіж по кредиту в сумі 100 тис. в доларах на аналогічний період під 12,5 % - приблизно 1105$. Проте курсові ризики можуть зумовити кредитування у франках невигідним. Українські банкіри вважають, що кредитування в швейцарських франках буде вигідним лише в тому випадку,

А) якщо банки одночасно будуть хеджувати ризики (шляхом укладення форвардної угоди з клієнтом, відповідно до якої франки купуватимуться по фіксованому курсу). Частково компенсувати витрати по сплаті відсоткових платежів за іпотечним кредитом позичальники можуть скориставшись пільгами, визначеним законом України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 1січня 2005 року. Відповідно до цього закону платник податку може включати до складу податкового кредиту частину суми відсотків за іпотечним житловим кредитом, фактично сплачених протягом звітного податкового року. Проте, пільга діє лише для резидентів, для яких будинок або квартира є основним місцем проживання і може застосовуватися тільки один раз на 10 років. Тому найвигідніше для позичальника скористатись пільгою в перші 2-3 роки, оскільки сума відсотків в цей період буде найбільшою;

Б) високі і постійно зростаючі ціни на нерухомість. Так, щорічно темпи зростання цін на нерухомість в Україні в середньому становлять 10 -15 %. Наприклад, за перше півріччя 2006 року ціни на житло у м. Львові зросли на 10%, у м. Києві - на 5 %. Середня вартість квадратного метра житлової площі на первинному ринку Києва становить 1500 - 1600 доларів США. Для порівняння, Ціна 1 м у Варшаві на 30 % нижча ніж в Києві, а на узбережжі Болгарії вдвічі дешевше ніж в Криму (ціна за 1 м на узбережжі Болгарії від 700 - 800 євро до максимальної - 1200 євро, на узбережжі Криму -2000 євро) [85]. На рівень цін впливає непрозорість первинного ринку нерухомості, політика забудовників (зокрема, штучне завищування цін) та інші.

2. Відсутність режиму змінюваної процентної ставки. Банки визначають процентну ставку за довгостроковими кредитами таким чином, щоб вона була прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової процентної ^ставки. Як результат, відбувається штучне завищення фіксованих процентних ставок. Змінні процентні ставки, які банк має право переглядати на власний розсуд застосовуються лише у "Райффайзенбанку" та "Укрсоцбанку", а плаваючі ставки - у АКІБ "Укрсиббанку" - на рівні LIBOR + 7 % на термін до 10 років та LIBOR + 8 % на термін від 10 до 20 років. В країнах Європи ж переважає фіксовано - плаваюча (Швеція, Греція) або плаваюча (Великобританія, Норвегія) процентна ставка. З метою створення справедливого механізму ціноутворення на іпотечному ринку Українською національною іпотечною асоціацією сьогодні розробляється індекс плаваючої відсоткової ставки. Окрім цього, розроблення і застосування плаваючої ставки є необхідною умовою для випуску структурованих іпотечних облігацій з плаваючою відсотковою ставкою. Цей механізм дозволить банкам залучати більш дешеві ресурси, ніж за допомогою облігацій з фіксованою ставкою, що дасть можливість знизити ризик ліквідності банку і, як наслідок, знизити відсоткові ставки за кредитами.

3. Відсутність єдиної системи реєстрації прав на земельну ділянку та об'єкти нерухомості, що розташовані на ній. Світовий досвід свідчить про те, що реєстрація права власності та інших обтяжень на нерухоме майно (включаючи землю) є ефективною за умови її здійснення в межах єдиного реєстру. Особливістю державної системи реєстрації нерухомості в Україні є розмежування правомочностей щодо землі та інших об'єктів, які невіддільні від неї. Відповідно існують два реєстри, а ще й окремий реєстр іпотек. Така ситуація дуже ускладнює реєстраційну процедуру та, стримує розвиток іпотечних відносин. Окрім цього, міжнародний досвід засвідчує, що система реєстрації речових прав на нерухомість є ефективною у разі проведення такої реєстрації органами юстиції, тобто судами або службами при них (наприклад, у Німеччині реєстрацію прав на нерухомість та їх обмежень покладено на служби при дільничних судах, тобто судах першої інстанції). Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державний реєстр майнових прав на нерухомість і їх обмежень"" № 2597 від 20. 03. 2007 року призначає відповідальним центральним органом виконавчої влади в сфері державної реєстрації майнових прав на нерухомість Міністерство юстиції. Проте норми Даного закону розмежували ведення земельного кадастру і державного реєстру на нерухомість. Президент Віктор Ющенко наклав вето на даний закон,обґрунтувавши це тим, що цей закон нівелює ідею створення кадастрово - реєстраційної системи і не відповідає інтересам держави і громадян, а його положення не відповідають Конституції України і Земельному Кодексу. Тому положення вище згаданого закону потребують удосконалення.

4. Неврегульованість питання стосовно механізму звернення стягнення на предмет іпотеки. З 1 січня 2006 року набув чинності Закон України "Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей", який передбачає: «Для здійснення будь - яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, погрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо, належного дітям нерухомого майна». Закон забороняє будь - які операції з нерухомістю, при яких можуть бути порушені права дітей, та погіршитись їх житлові умови. Це фактично унеможливлює виселення неплатоспроможного позичальника з квартири та відбирання ЇЇ згідно договору застави, якщо до цього причетні діти. При цьому, норми даного закону дозволяють трактувати його як щодо операцій з житлом, так і щодо землі та комерційної нерухомості. Головне, що в банків чи покупців нерухомості немає можливості визначити чи мають діти право власності чи користування на нерухомість, що купується чи надається в заставу, оскільки неможливо документально засвідчити відсутність дітей в позичальника. А при наявності дітей можна визнати недійсним фактично будь - який договір іпотеки. В банках передбачають, що даний закон буде активно використовуватися шахраями, що є особливо гострим питанням після скандалу з "Еліта - центром". Закон не надає банкам ніяких гарантій, що вони маючи відповідний дозвіл органів опікунства, зможуть відібрати в позичальника нерухомість. Даний фактор може різко скоротити обсяги іпотечного кредитування в Україні. Зараз банки остерігаються надавати кредит сім'ям, де є неповнолітні діти. Таким чином, можливість отримати позику позбавляються близько 30 - 35 % потенційних позичальників [85]. Слід зазначити, що Законопроект "Про внесення змін та доповнень до деяких законів України щодо правомочинів стосовно нерухомого майна" № 1156 від 20.09.2006 р. направлений на врегулювання питання відчуження нерухомого майна, право власності на яке мають діти та встановлення єдиних норм що визначають порядок узгодження правомочинів з органами опіки і піклування. Проектом змінюється положення, згідно з якого згода органів опіки і піклування вимагається при вчиненні угод з нерухомим майном, щодо якого діти мають право користування та відміняється необхідність отримання повторної згоди при здійсненні примусового продажу заставленого майна та зазначений перелік випадків коли така дія вимагається. Крім цього, пропонується внести зміни до Закону України "Про охорону дитинства", Цивільного та Сімейного кодексів України.

5. Висока ризиковість існуючих схем інвестування в будівництво нерухомості. До 2004 року квартиру в новобудові можна було придбати трьома способами: через інвестиційний договір із забудовником, цільові житлові облігації та участь у фонді фінансування будівництва. В червні 2003 року був прийнятий і на початку 2004 року вступив у силу Закон України "Про фінансово кредитні механізми та управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю, який дозволяв залучати кошти громадян на будівництво нерухомості лише через фінансових посередників (такі ресурси повинні були акумулюватися у фондах фінансування будівництва (ФФБ) або фондах операцій ³ нерухомістю (ФОН), якими можуть управляти фінансові компанії або банки). Але у зв'язку з тим, що не були внесені відповідні зміни до Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиційні договори широко використовувалися. Проте з січня 2005 року відповідно до змін, внесених до Закону України "Про інвестиційну діяльність" заборонено укладати прямі інвестиційні договори з фізичними особами. На сьогодні використовуються такі схеми інвестування в нерухомість: через ФФБ, ФОН та шляхом випуску безвідсоткових цільових облігацій (додаток С). За даними Держфінпослуг, станом на 30. 09. 2006 р. в Україні працювали 154 ФФБ і 2 ФОН, що залучили за 9 місяців 2006 року лише близько $330,72 а за допомогою облігацій - $ 1920 млн. [86].

Кожна із схем інвестування має як переваги, так і недоліки. Разом з тим, а кожна з них є ризикованою, особливо для інвестора. По перше, ні одна з них не гарантує своєчасної здачі будинку в експлуатацію. По - друге, не гарантує отримання саме вибраної квартири. По третє, не дає можливості без втрат повернути інвестиції. Права інвесторів може захистити ФФБ лише у випадку, якщо ним управляє великий банк з хорошою репутацією на ринку, який контролює витрати забудовника і кредитує довірителів ФФБ (покупців квартир).

6. Надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування. Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є тенденція до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті (у 2006 році ця частка становила 84,5%), а якщо вони і налаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив'язане до котировок, що, по суті, робить ці кредити також валютними. При цьому, найбільш популярною валютою кредитування є долар США, оскільки на лолареві кредити припадає 95 % позик, що надані в іноземній валюті. Разом з тим, зростає популярність швейцарського франка. Переваги, які віддаються інками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті пояснюється не тільки намаганням мінімізувати ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться ³ іноземній валюті. Подальша валютизація може спричинити до загострення валютних ризиків для позичальників, бо переважна їх кількість отримує дохід в гривнях. Очевидно, що подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку у разі значних коливань на валютному ринку. Крім того, валютизація іпотечних кредитів ставить банки у надмірну залежність від депозитів в іноземній валюті, Явності зовнішніх джерел фінансування та поведінки експортерів. Через нестійкість пасивів в іноземній валюті в банку створюється й надмірний ризик ліквідності в цій валюті. З метою стимулювання використання національної валюти у кредитуванні, а також для вирішення проблеми ліквідності банків в іноземній валюті НБУ застосував ринковий інструмент стимулювання банків до використання гривні, як засобу платежу, кредитування та зберігання. Так, з 01.10.2006 року вступила в силу Постанова Правління НБУ про нові нормативи формування банками обов'язкових резервів, яка передбачає зниження розміру обов'язкових резервів за строковими депозитами в гривні в 4 рази (з 2 до 0,5%) з одночасним підвищенням розміру обов'язкових резервів по депозитах у валюті з 3 до 4 %. Вважаємо, що за таких умов банкам буде вигідніше працювати з гривнею, ніж в іноземній валюті і банки будуть намагатися надавати більше кредитів у національній валюті. Разом з тим, знижуватимуться і процентні ставки за гривневими кредитами, що сприятиме популярності гривневих кредитів серед позичальників. Знизити ставки за гривневими кредитами можна за допомогою ринку іпотечних облігацій, а збільшити обсяги іпотечного кредитування в національній валюті за допомогою державних програм підтримки іпотечного кредитування у національній валюті, наприклад, програми часткової компенсації відсоткової ставки у гривні.