Ипотечное кредитование в РФ

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. В рыночных условиях ситуация кардинально изменилась. В результате сокращения бюджетного финансирования строительства резко обострилась проблема обеспечения населения жильем.

На сегодня проблема жилья - одна из основных для каждой семьи. Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. При этом сектор ипотечного кредитования в последнее время занимает все более заметное место среди услуг, предоставляемых банками населению. Уже сейчас между банками развернулась жесткая конкурентная борьба, населению предлагаются различные кредитные продукты.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом по закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Но заложенный потенциал данного механизма финансирования строительства жилья в России используется пока недостаточно эффективно. На ипотеку сегодня приходится порядка 3 миллиардов долларов или менее 10 процентов от общего объёма розничных кредитов, в то время как в Европе объём выданных кредитов составляет порядка 70 процентов ВВП, а в США - 50 процентов.

Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.

Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в России и провести анализ ипотечных кредитов на при мере ОАО «Альфа-Банк».

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях рыночной экономики;

Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования на основе опыта зарубежных стран;

Описать жилищную ситуацию в Нижнем Новгороде и проанализировать особенности жилищного кредитования

Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования на примере новой программы ОАО «Альфа-Банк»

Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит из введения, 3 глав, заключения, списка литературы.

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней рассмотрен процесс возрождения института ипотеки и особенности развития ипотечного кредитования в России в экономическом и правовом контексте.

Практическая значимость работы заключается в том, что программа ипотечного кредитования ОАО «Альфа-Банк», рассмотренная в работе, позволяет еще раз продемонстрировать важность данного инструмента финансирования в обеспечении населения жильем, ее многогранность и уникальность, что позволяет данному банку успешно конкурировать на рынке ипотечного кредитования. Знания, полученные в процессе выполнения работы, очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

При написании работы были использованы труды российских и зарубежных теоретиков и практиков управления в области исследуемой проблемы, а также материалы СМИ и практический материал ОАО «Альфа-Банк».

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами (табл.1).

Таблица 1

Отличительные черты ипотеки

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

гласности (публичности) - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

специализации - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определённом объёме;

достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

старшинства - преимущество одного закладного имущества перед другими в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

неприменимости погасительной давности к занесённым в ипотечную книгу прав.

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ипотечный кредит - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Источниками ипотечного кредита служат временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.

Ипотечный кредит является одним из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. А недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа. Ипотечный кредит возник в Древней Греции и Древнем Риме, где крупные землевладельцы-ростовщики предоставляли ссуды мелким крестьянам под залог их земельных участков. Закладывались и сами личности заемщиков вместе с землей, в результате чего крестьяне зачастую становились собственностью кредиторов, превращаясь в их рабов. Таким образом появление такого вида кредитования способствовало переходу от первобытнообщинного к рабовладельческому строю. Хотя некоторые исследователи полагают, что ипотечный кредит ознаменовал переход от феодального к капиталистическому строю. Мы склоняемся к мнению, что данный вид кредита как таковой возникает на стыке первобытнообщинного строя и рабовладения, однако, его становление в рамках кредитной системы государств, происходит в недрах феодального способа производства. В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50-х гг. XVIII века и существовали до 1917 г. Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре II в 1728 г., а позднее - государственные заемные банки (в Москве и Санкт-Петербурге), Банк для поправления при Санкт-Петербургском порте коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756 г. При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита 14. С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества. В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью.

Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Выпускались ценные бумаги таких обществ, подтвержденные имеющейся недвижимостью, приносившие фиксированный доход. В начале XX века кредиты начинали предоставляться и крестьянам, которые только в это время были признаны субъектами права частной собственности на землю. Главными частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г. превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения - городские общественные банки, общества взаимного кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредитные кооперативы. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. Кроме того, перед первой мировой войной в России было 10 акционерных ипотечных банков и несколько малых ипотечных учреждений в Польше, Прибалтике и Закавказье. В таблице 2 представлены некоторые данные по этому вопросу.

Таблица 2

Структуры ипотечного кредитования царской России (фрагментарно)

Ипотечные банки предоставляли ипотечные займы в форме специальных долгосрочных закладных листов, которые можно было продать, учесть или перезаложить в коммерческом банке.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

После 1917 г. ипотека утратила свое значение в связи с национализацией, почти полной отменой частной собственности и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора об ипотеке;

- закладная как ценная бумага;

- государственная регистрация ипотеки;

- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим-лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору об ипотеке;

- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Рынок ипотечного кредитования является самонастраивающейся системой, и в этом его одно из основных преимуществ. Такое саморегулирование рынка обеспечивается его рыночным механизмом.

Основные категории рынка - спрос и предложение. Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств (населения).

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

Сегодня ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Исследуем подробнее нормативно-правовые моменты в механизме реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Прежде всего, развитие ипотечных отношений начинается с четкой формулировки объекта залога. Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей.

В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т. д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

ИПОТЕКА - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).

Следующим важным элементом в механизме реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов является юридическая регистрация. Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

Субъектами договора о залоге являются: - стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) - юридические и физические лица;

- регистрирующий орган;

- держатель единого залогового реестра.

Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:

- возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;

- сдачу имущества в аренду;

- обременение имущества новыми долгами и т. д.

Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки. Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.

1.2 Виды ипотечного кредитования