Ипотечное кредитование в РФ

Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами. Так, например, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s на 01.01.2007, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП была крайне низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% в странах Евросоюза2.

По суммарному объему ипотечного кредитования российский рынок отстает от европейского более чем в 300 раз, а по некоторым характеристикам приближается к развивающимся странам. Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, а правительство планирует увеличить долю объема ипотечного кредитования в ВВП до 5,5% к 2010 году, а к 2011 году достичь уровня 6,6% при ежегодном приросте ВВП на 10%4.

Кроме того, необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупки недвижимости в России остается пока крайне низким. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составила чуть меньше 2%. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в США -- 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы -- 25%.

Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около $20 задолженности по ипотечным кредитам. По разным оценкам в России услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения.

Потенциал российского ипотечного рынка получает высокую оценку со стороны банков. Предпосылки такого оптимизма следующие:

1) неудовлетворенность населения жилищными условиями.

Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Всего около 15% населения крупнейших городов РФ абсолютно удовлетворены своими жилищными условиями (табл. 4).

Таблица 4

Удовлетворенность жителей крупнейших городов РФ жилищными условиями

Удовлетворённость/неудовлетворённость	%
Все устраивает	15
В целом устраивает, но хотят лучше	38
Не устраивает и требует улучшения	35
Абсолютно не удовлетворены	12

Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. По данным портала «Русьипотека», потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв.м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке -- примерно 0,2 млрд. Таким образом, потребность в новом строительстве составляет около 1,3 млрд кв.м. Однако пока ежегодный ввод нового жилья в несколько раз отстает от этот показателя;

2) либерализация условий ипотечного кредитования со стороны банка.

Одной из тенденций на рынке ипотечного кредитования является постепенное снижение ставок до 12-15% в рублях и 9-14% в валюте. Однако в промышленно развитых странах ставка по ипотечным кредитам ниже: в США, например, она составляет 5-6% годовых, в Испании 3-4%. Однако объективно ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции, который в 2006 году составил 9,8%;

3) перемещение ипотечных операторов в регионы.

Одной из отличительных особенностей сегодняшнего рынка ипотечного кредитования является перемещение ипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами существует огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банки сразятся с иностранными, а крупные частные -- с региональными5;

4) рост ипотечных программ.

Количество ипотечных программ неуклонно растет, одновременно происходит их постепенная переориентация на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Собственные ипотечные программы активно продвигают Росбанк, УРАЛСИБ, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других;

5) изменение схем рефинансирования.

В 2005 году крупные банки начали активно рефинансировать ипотеку, продавая портфели друг другу. Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, когда ДельтаБанк приобрел у банка DeltaCredit пул кредитов в размере $10 млн, далее последовала сделка Райффайзенбанка и Городского Ипотечного Банка. А уже в 2006 году были проведены первые сделки по секьюритизации ипотеки.

Таким образом, на данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направ-лений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. Этим и объясняется стабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. По данным Банка России на 1 апреля 2006 года, их число составило 414 (или треть от общего количества действующих кредитных организаций Российской Федерации), а в 2007 году насчитывалось уже 520 кредитных организаций.

Система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом, поскольку:

она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса, его социальной основы;

посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;

система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

Однако кроме факторов, способствующих развитию системы ипотечного кредитования, есть и препятствующие факторы.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1) ограниченным платежеспособным спросом населения; 2) низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительств в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

3) низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов. Например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство6 ;

4) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок;

5) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения -- нежелание жить в долг;

6) большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с труднопреодолимыми административными препонами;

7) большим количеством субсидий в этой сфере, их «слабой адресностью». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья;

8) высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;

9) непрозрачными источниками доходов граждан;

10) неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

В настоящее время ипотечное кредитование является наиболее востребованным и динамично развивающимся направлением розничного бизнеса российских банков.

На данный момент ипотечные ссуды входят в продуктовый ряд практически всех крупных иностранных банков, развивающих в России розничное направление деятельности. Конкурентная борьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становится постепенное расширение участия в российском банковском секторе иностранного капитала, растущий интерес к России крупнейших транснациональных финансовых корпораций. Наличие конкуренции стимулирует общее повышение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству национальных и региональных банковских сетей. В условиях обостряющейся конкуренции перед банками встает ост-рейшая задача увеличения точек присутствия банка на региональных рынках, банки активно реализуют стратегию «активного присутствия в регионах», появляются все новые отделения и дополнительные офисы. Регионы представляют значительный интерес для столичных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

Таким образом, можно констатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее большинство банков, предоставляющих ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там они конкурируют между собой за клиентов.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования развит неравномерно -- почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона Российской Федерации. Однако сегодня имеет место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования. Если в 2006 году доля четырех регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2007 году (по итогам первого полугодия 2007 года) -- 34%.

Самая большая сумма объема ипотечного кредитования приходится на Центральный Федеральный округ. Здесь ее отметка достигает 38,7 млрд руб. Меньше всего граждане обращаются к ипотеке в Дальневосточном Федеральном округе (табл. 5).

Таблица 5

Статистика рынка ипотечного кредитования в 2006 году по Федеральным округам

№ п/п	Федеральный округ	Количество сделок с жильём	Ипотека жилых помещений, шт.	Доля ипотеки в сделках с жильём , %	Количество закладных
1	Российская Федерация	2 400 697	206 123	9	125 615
2	Центральный ФО	546 333	38 722	7	17 330
3	Северо-Западный ФО	240 402	15 151	6	10 095
4	Южный ФО	272 207	12 330	5	5 969
5	Приволжский ФО	594 134	54 240	9	39 660
6	Уральский ФО	289 912	35 237	12	12 199
7	Сибирский ФО	354 941	44 780	13	36 107
8	Дальневосточный ФО	102 768	5 663	6	4 255

Стратегия активного географического расширения обусловлена активным развитием и огромным потенциалом региональных рынков недвижимости. Региональные рынки ипотечного кредитования характеризуются как высоко концентрированные, за исключением Москвы и Московской области. В связи с меньшим количеством игроков на региональных рынках, меньшей стоимостью недвижимости и более медленным ростом цен на нее выход в регионы для развития ипотечного кредитования выглядит наиболее привлекательно.

Основная цель регионального развития банка -- получение прибыли, поэтому естественно, что удаленные офисы в первую очередь открываются в «привлекательных» регионах. Для ипотечного кредитования эта привлекательность оценивается, прежде всего, по следующим критериям:

1) социально-экономическое развитие. Основным критерием экономического развития региона является уровень средней заработной платы;

2) уровень финансовой грамотности населения. Измеряется объемом выданных населению кредитов, который определяет степень вовлеченности населения в кредитную систему;

3) уровень банковской конкуренции. Измеряется количеством банков, выдающих ипотечные кредиты, является отражением того, насколько благоприятны общие экономические и политические условия региона для развития банковского сектора;

4) развитие жилищного строительства. Характеризуется объемами и параметрами строительного сектора в регионе (вводимые в эксплуатацию квадратные метры жилой недвижимости);

5) доступность жилья. Определяется как соотношение темпов роста доходов населения и темпов роста цен на жилье, показывает относительную динамику платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости.

Важнейшим индикатором доступности жилья является показатель соотношения стоимости 1 кв.м жилья к уровню среднемесячной заработной платы в регионе. В Москве индекс доступности достиг уже отметки 7 (табл. 3). В регионах, где ипотека развивается ускоренными темпами, этот показатель равен примерно 4. Благоприятной ситуацией для активного развития ипотеки в регионе считается такая, при которой индекс доступности жилья меньше 4. Таким образом, очевидно, что Москва, Санкт-Петербург, а также большинство крупных городов с численностью населения больше 1 миллиона уже приблизились к стадии насыщения по ипотеке, и перспективы развития ипотеки именно за средними городами. В таблице 6 даются сведения об индексах доступности жилья.

Таблица 6

Расчёт индекса доступности жилья

Города	Средняя цена 1 кв. метра в руб. (январь 2007 года)	Среднемесячная номинальная начисленная з/плата	Индекс доступности жилья
Москва	133756	17997	7
Санкт-Петербург	69711	13033	5
Екатеринбург	63601	10772	6
Уфа	54600	8632	6
Самара	44603	9614	5
Новосибирск	45224	9166	5
Челябинск	34440	9357	4
Пермь	40909	9516	4
Казань	39671	8850	4
Ростов-на-Дону	33722	7569	4
Нижний Новгород	38784	8112	5
Омск	33608	8867	4
Красноярск	31775	12472	3
Волгоград	30743	10667	3

Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность - региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита за счёт бюджетных средств.

Систему ипотечного кредитования нельзя рассматривать отдельно от основных её составляющих - строительного комплекса и законодательного комплекса. А они, к большому сожалению, находятся в зачаточном состоянии. Темпы ввода нового жилья катастрофически малы, как результат - происходит старение жилого фонда и его низкое техническое состояние .

В России сегодня наибольшее развитие получила американская система ипотеки. Она основана на механизме секьютеризации. Это своеобразная форма финансового инжиниринга. По сути это управление активами и пассивами баланса с целью изменения структуры портфеля и перевода в более защищенную форму с лучшими стоимостными и рисковыми характеристиками. Секьюритизации подвергаются средне-и долгосрочные долговые обязательства , возникшие как результат предшествующих кредитных операций и находящиеся в портфелях банков и других финансово-кредитных институтов. Соответственно секьюритизация ипотечных активов - это трансформация ипотечных займов в ценные бумаги.

Секьюритизационная сделка представляет собой весьма сложную многоходовую комбинацию, где участвуют разные финансовые учреждения и используются различные инструменты денежного рынка. Проанализируем с помощью таблицы 7, как обеспечивается согласованность и координация действий всех участников операции по данной модели.

Таблица 7

Участники секьюритизации

№ п/п	Участники	Виды деятельности	Виды финансовых институтов
1	Банк-оригинатор	- выдает ссуды - объединяет их в один общий пакет(пул) - передаёт их др. кредитным институтам или специально созданным компаниям	Коммерческий банк, инвестиционный фонд, Сберегательное учреждение, финансоая компания и т.п.
2	Специальная инвестиционная компания (SPV), эмитент ценных бумаг	Организует выпуск и размещение на вторичном рынке ценных бумаг(ипотечных облигаций, ипотечных ценных бумаг, сертификатов и т.д.)	Ипотечный банк, специализированное ипотечное агентство и т.п.
3	Рейтинговая компания	Определяет рейтинг выпуска ценных бумаг	Коммерческий банк, банк оригинатор
4	Сервисер(servicer)	Выполняет различные технические функции по обслуживанию
5	Трастовое учреждение	Контролирует деятельность всех участников опреации	Специальная инвестиционная компания, уполномоченный банк, ипотечный банк и т.п.

Результатом этого стала концепция двухуровневой модели ипотеки, которая уже начинает реализовываться. Американская схема ипотечного кредитования выглядит она следующим образом.

Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику.

На основе выданных ссуд составляется пул закладных. Это однородные непогашённые обязательства по ранее выданным кредитам, срок погашения по которым не наступил Пакетирование осуществляет кредитное учреждение(банк оригинатор)

Банк оригинатор продает пул эмитенту ценных бумаг. Как правило, этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке.

Специализированное агентство организует выпуск и размещение на рынке вторичных ценных бумаг(облигаций, сертификатов),которые переходят на баланс в качестве единственного актива.

Одновременно с передачей пула в распоряжение специализированного агентства( SPV) оригинатор обращается к услугам одной из известных и авторитетных рейтинговых компаний\. Рейтинговая компания тщательно изучает рисковый портфель долговых обязательств пула, финансовую устойчивость участников операции (в первую очередь оригинатора и гарантов) и на основе полученных результатов определяет рейтинг выпуска ценных бумаг. Эта рейтинговая оценка важна для установления продажной цены и доходности бумаг и служит ориентиром для потенциальных инвесторов

Для дальнейшего бесперебойного хода операции назначается сервисер(servicer),выполняющий различные техгнические функции по обслуживанию. В роли сервисера выступает банк - оригинатор, получающий комиссию за эти операции. Его надёжность и финансовые возможности удостоверяются рейтинговым агентством.

Собранные денежные средства переводятся в трастовое учреждение ,которое является ещё одним звеном секьюритизационной схемы. Траст представляет интересы инвесторов, вложивших деньги во вторичные бумаги, и имеет доверенность на распоряж ение поступающими взносами, равно как и активами, находящимися в пуле.

Секьютиризация позволяет банку:

улучшить ликвидность за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов

снизить кредитный и процентный риски, трансформируя неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные активы, в роли которых выступаю новые формы ценных бумаг

увеличить объем кредитных операций и получить доход, оставляя за собой право получить обслуживание ипотечных кредитов.

Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс. Главное отличие накопительной системы от кредитной - отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов. Крупнейшей компанией, работающей в России на принципах ССК, является корпорация «Социальная инициатива».

Основной причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности, являются риски. Это, прежде всего: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.

Одной из важных проблем для кредиторов на сегодняшний день является отсутствие долгосрочных ресурсов для предоставления ипотечных кредитов. Привлечение дополнительных средств для выдачи ипотечных кредитов видится возможным путем сотрудничества региональных операторов с органами власти субъектов Российской Федерации, муниципалитетами, предприятиями, заинтересованными в обеспечении жильем своих работников, которые могли бы стать инвесторами, то есть покупателями ипотечных облигаций, эмитируемых региональными операторами.

В конце июня 2006 г. агентство Discovery Research Group завершило исследование рынка ипотечного кредитования в России.

Показатель объема рынка ипотечного кредитования оценивается его ведущими игроками неоднозначно. По данным Внешторгбанка объем рынка превысил 2 млрд. долл., по мнению Delta Credit, он составил 1 млрд. долл. Оценки других участников рынка находятся в диапазоне от 1 до 3 млрд. долл.

По данным Центробанка на 1 января 2006 г., объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд. руб. При этом объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше - почти в три раза с 17,8 до 52,8 млрд. руб. (2,6 млрд. долл.), а по предварительным прогнозам, к концу 2006 г. этот показатель возрастет до 110 млрд. руб.

Однако, несмотря на это, на сегодняшний день ипотека занимает всего 3% от общего количества выданных потребительских кредитов, в то время как в улучшении жилищных условий нуждается более 60%, а по некоторым оценкам 80% россиян.

Эксперты утверждают, что в будущем ситуация изменится. И, прежде всего, этому будет способствовать улучшение условий предоставления кредитов населению. В частности, уже сегодня происходит значительное снижение первоначального взноса с 20-30% от стоимости квартиры до 10-20%, увеличение сроков кредитования до 20-30 лет, повышение максимальных сумм ипотечных кредитов, а также в ряде банков снижены дополнительные расходы клиентов, возникающие при оформлении ипотечного кредита.

Большую роль в развитии сыграет и усиление конкуренции за счет выхода практически всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков на этот рынок. При этом на сегодняшний день основная часть выданных ипотечных кредитов приходится на жилищные кредиты "Сбербанка" (1,8 млрд. долл.), ВТБ (138,8 млн. долл.) и "Райффайзенбанк" (98,9 млн. долл.), которые в совокупности составляют 65-70 % всего рынка.

По прогнозам же правительства, реализация мер среднесрочной программы социально-экономического развития России к 2011 г. позволит увеличить долю населения, способного приобрести квартиру с использованием собственных и кредитных средств, с нынешних 9 до 25-30%.

В настоящее время почти все регионы России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов.

В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно заметить, схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем, ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках, в течение всего срока кредитования строительства жилья МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.

Что касается ставок процента, то она предполагается в размере 10-15% (в валюте). Рассматривается также вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).

Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования, применяемая в Нижегородской области.

Основой системы ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом социального развития за счет собственных средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам, предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения жилья с целью продажи его в кредит. Итак, финансирование программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления; средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам.

Оренбургская область, по мнению специалистов, сегодня занимает одно из ведущих мест среди регионов, внедряющих программы ипотечного кредитования. В результате проведения жилищной программы «Мой дом», стартовавшей в области пять лет назад, рост жилищного строительства составил 28% по отношению к тому же периоду прошлого года.

Внедрение в рамках этой программы системы ипотечного кредитования привело к тому, что только в 1998 году здесь оформлено 65 кредитов, выданных как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства. Предпочтение отдается долгосрочному реинвестируемому кредиту под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной схемой, выгода очевидна.

Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов. Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так, Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный бюджеты.

С этой целью в Оренбурге был создан внебюджетный фонд, где аккумулируются материальные ресурсы должников, которые затем через механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней.

В Самаре в 1999г. была создана своя ипотечная программа, которая финансируется за счет средств регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи. Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно вернуть жилищную ссуду.

В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу «500 квартир», подготовленную мэрией г. Новосибирска совместно с Западно-Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в рамках которой осуществляется пилотный проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50% формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества «долгостроя». Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых - на срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства) необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно быстрее.

Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд. руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ. Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны превышать 30% доходов) [28, с.169-170].

В общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150 тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В случае согласия потенциального заемщика принять данные условия, производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье, который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки выглядит, безусловно, выгоднее.

2.2 Организация жилищного ипотечного кредитования в форме долевого участия

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.

Следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования, возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации, огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

Развитие системы долевого строительства в России - это вариант развития ипотеки по немецкой модели. Самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации - застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, такой псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.

В настоящее время псевдонемецкая система существует только в рамках очень крупных и надежных строительных организаций. Поэтому до сих пор такого не случалось. Однако если эта система распространится шире, и опыт создания псевдонемецкой ипотечной системы начнут перенимать и другие организации, то случаев остановки строительства из-за нехватки средств не избежать. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства (разве что кирпичей из стены наковырять), ее обвал может вызвать большие социальные потрясения.

Как обозначила начальник отдела Департамента банковского регулирования и надзора ФЦБ РФ Ирина Антонова, заявившая, что в Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. «Учитывая, что индустрия ипотечного жилищного кредитования находится на начальной стадии развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует вернуться, когда будет принят пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию», - заявила И.Антонова, добавив, что Банк России в отношении строительных сберегательных касс окончательную позицию еще не выработал. В свою очередь, один из разработчиков законопроекта о стройсберкассах - директор Фонда «Институт экономики города» Наталья Пастухова заявила, что «независимо от нашего отношения к стройсберкассам в России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жестком законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения»

Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.

2.3 Риски жилищного кредитования (сущность, характеристика и способы их снижения)

Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

В данной главе рассмотрена совокупность подходов к управлению финансовыми рисками в системе ИЖК. При этом, в качестве базовой модели ипотечного кредитования принята наиболее общая двухуровневая схема (рис. 1). На первом уровне потенциальные заемщики (выступая в роли вкладчика) имеют возможность накопить в коммерческом банке первоначальный взнос (30:50% от стоимости жилья), а затем на оставшуюся сумму получить ипотечный кредит. Этот уровень можно назвать первичным рынком ИЖК. На втором уровне ИЖК производится рефинансирование выданных кредитов. Это вторичный рынок. Здесь коммерческие банки перепродают права по кредитам инвесторам или Ипотечному агентству. Ипотечное агентство, в свою очередь, может эмитировать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage-backed securities, MBS), и тем самым привлекать финансовые ресурсы с рынка ценных бумаг. Все участники ИЖК подвержены различным рискам (см. цифры на рис. 9). Возможные механизмы управления этими рисками требуют специального рассмотрения.

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит 1 с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR 2. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR+a, где (a - процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (=5%). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск (2) и риск изменения валютного курса (3).

Рис. 2 Двухуровневая схема ИЖК

1) процентный риск, 2) кредитный риск, 3) валютный риск, 4) риск ликвидности, 5) риск реинвестирования

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.

Возможно несколько вариантов управления процентным риском. Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности в том, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования необходима достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам (interest rate caps, caps), флорам (interest rate floors, floors) и свопам (interest rate swaps, swaps), которой в России пока еще не существует.

Для хеджирования процентного риска должна быть реализована схема, представленная на рис. 3.

Рис. 3 Схема управления процентным риском с помощью процентных кэпов

В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (reference rate) превышает контрактную ставку (contract) - ставку "потолок" (ceiling rate) на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки "потолок", равной текущей ставке LIBOR, например, 5%. Каждый раз. когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета (settlement date) сумму, равную

CF = max [LIBOR - "потолок"] * NP * LPP, 1)

где CF - денежный поток, получаемый покупателем кэпа; NP (notional principal) - условная основная сумма, которую страхует заемщик; LPP - длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%. Данная схема представлена рис. 4.

Рис. 4 Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов

Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа (рис. 5).

Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LIBOR.

Рис. 5 Схема управления процентным риском с помощью процентно-флорового свопа

Продавец флора платит его владельцу, каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки "флор" (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки "флор"=5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную

CF = max [ставка "флор" - LIBOR] * NP * LPP, 2)

где CF - денежный поток, получаемый заемщиком; NP- условная основная сумма, которую страхует эмитент; LPP - длина расчетного периода.

Четвертым вариантом страхования процентного риска может стать покупка коллара (collar).

Покупатель коллара (рис. 6) покупает кэп (prime cap) и одновременно продает флор (prime floor).

В результате покупки коллара происходит "запирание" (locking into a band) плавающей процентной ставки в интервале, ограниченном сверху и снизу. В нашем примере ставка LIBOR для заемщика может колебаться от 4% до 5%. Если LIBOR превышает 5%, то дилер по кэпам платит заемщику, а если LIBOR ниже 4%, то заемщик платит дилеру по флорам. Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность в том, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой "флор" - 5%. В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

Рис. 6 Схема управления процентным риском с помощью процентного коллара

Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал.

Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе с тем, хеджирование рисков изменения валютного курса в течении длительного периода времени является сложной и дорогостоящей операцией.

Риски вкладчика

Если потенциальный заемщик открывает накопительный счет в банке, то он подвергается процентному (1), кредитному (2) и валютному риску (3) (см. рис.2.4.) Управление процентным риском вкладчика - это страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки. Технология управления данным риском практически не отличается от уже рассмотренной технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.

Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного Ипотечного Агентства.

Валютный риск вкладчика возникает в том случае, когда вклад производится в национальной валюте (в рублях). Технология управления данным риском не отличается от ранее рассмотренной.

Риски кредитора

Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск (1), кредитный риск (2), риск ликвидности (4) и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск (5).

Кредитный риск - это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.

Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%; размер кредита не более 50 тыс. долларов США. Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Богатый опыт по управлению кредитным риском имеют американские ипотечные организации "Фэнни Мэй" (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae3), "Джинни Мэй" (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae4) и "Фрэдди Мэк" (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac5). Механизм управления кредитным риском представлен на рис. 2.9., 2.10, 2.11

"Наличная оплата" (рис. 2.9.). Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (pool of mortgages) Ипотечному Агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы Ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

Рис. 7 Схема управления кредитным риском «наличная оплата»

Следует отметить, что если рассматривать эту схему применительно к российскому рынку, то кредитный риск в любом случае остается за первичным кредитором.

"Своп" (рис. 8). Первичный кредитор, передает пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

Рис. 8 Схема управления кредитным риском «Своп»

Программа "гарантий" (рис. 9). Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Риск досрочного погашения. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

1) инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2) рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Рис. 9 Схема управления кредитным риском по программе «гарантий»

Страхование риска реинвестирования. Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж (conversion arbitrage).

Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации (ЗИО) на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек (collateralized mortgage obligations, CMO). CMO представлены несколькими сериями или "траншами" облигаций "прямой оплаты" (pay-through bonds7) (рис. 10).