Жилищные отношения как предмет правового регулирования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"Южный федеральный университет"

Юридический факультет

КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ ПО ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ

Е.С. Селиванова

Ростов-на-Дону, 2008

Содержание

Предисловие

Учебный модуль 1. Общие положения

Конспект лекции 1. Понятие жилищного права. Жилищные отношения как предмет правового регулирования

Конспект лекции 2. Жилищный фонд Российской Федерации. Объекты жилищных прав

Конспект лекции 3. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Учебный модуль 2. Договор найма жилого помещения

Конспект лекции 1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения

Конспект лекции 2. Понятие и содержание договора коммерческого найма жилого помещения

Конспект лекции 3. Договор найма специализированного жилого помещения

Учебный модуль 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Конспект лекции 1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных, проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Конспект лекции 2. Обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Конспект лекции 3. Приватизация - одно из оснований возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Учебный модуль 4. Многоквартирный дом как особый объект гражданских прав

Конспект лекции 1. Жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме как объекты права собственности

Конспект лекции 2. Управление многоквартирными домами

Конспект лекции 3. Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Проектные задания к учебным модулям



Предисловие

Проводимая в стране экономическая реформа не могла не коснуться такой важной сферы общественной жизни, как жилищная сфера. Для ее успешной реализации разработано и принято большое число нормативных правовых актов, которые существенно изменили структуру жилищной сферы по сравнению с дореформенным периодом. Теперь жилищное законодательство основывается на признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда и землю на равных условиях с публичными формами собственности, перехода к рынку жилья и земли, утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и земли, сужения сферы действия договора социального найма жилого помещения, распределения и предоставления жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования.

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Кодекс решает практически три важные задачи - наделяет землей собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах, определяет порядок эксплуатации, содержания и ремонта таких домов и предусматривает новую систему улучшения жилищных условий граждан. Уровень регламентации других отношений вызывает критику и требует безотлагательного устранения допущенных ошибок, как по существу, так и с позиций юридической техники.

Выше названное усложняет изучение содержания жилищного законодательства и его применение, повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых институтов во взаимодействии между собой и с нормами гражданского, административного, земельного и других отраслей законодательства, что является целью учебной дисциплины "Жилищное право Российской Федерации".

Задачи названной дисциплины состоят в том, чтобы студенты научились грамотно, юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства, толковать, применять нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.

Цель преподавателя учебной дисциплины "Жилищное право Российской Федерации" заключается в ознакомлении студентов с актуальными проблемами жилищного права.

Задачи преподавателя сводятся к тому, чтобы студенты освоили основные институты жилищного права; сформировать у студентов навыки применения полученных знаний.



Учебный модуль 1. Общие положения

Комплексная цель модуля - создать представление у обучающихся о жилищном праве как об одной из подотраслей гражданского права и комплексной отрасли законодательства; раскрыть понятия жилищный фонд Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, объекты жилищных прав; продемонстрировать студентам на основе метода сравнительного правоведения и исторического анализа закономерности формирования жилищной политики в России, ее зависимость от политической коньюктуры; познакомить студентов с тремя общественными системами удовлетворения жилищных потребностей граждан, которые существовали в России на протяжении последних двух столетий.

Конспект лекции 1. Понятие жилищного права. Жилищные отношения как предмет правового регулирования

Для того чтобы определить понятие жилищного права и его место в системе права Российской Федерации необходимо определить предмет его регулирования.

Говоря упрощенно, жилищное право - это совокупность норм, регулирующих жилищные отношения.

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 года, впервые легально очертил круг отношений, являющихся жилищными.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ к жилищным отношениям отнесены отношения, урегулированные жилищным законодательством по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения жилых помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Таким образом, круг отношений, регулируемых жилищным законодательством (жилищных отношений), к которому ст. 5 ЖК РФ относит Жилищный кодекс РФ, а также принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, принятые законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления, является исчерпывающим.

К сожалению, Жилищный кодекс Российской Федерации, ограничивается лишь перечислением отношений, которые могут быть отнесены к жилищным, не называя критерии такой дифференциации, не указывая на их существенные признаки, не определяя их дефиниции.

Сам термин "жилищные" отношения мог бы свидетельствовать о том, что они имеют широкое содержание и к ним относятся все отношения, возникающие по поводу такого блага как жилое помещение. Однако, круг таких отношений, как это было показано выше, очерчивается законодателем и представляет собой определенный комплекс. Следовательно, если отношение возникает по поводу жилого помещения, но не подпадает под один из видов отношений, названных в п. 1 ст. 4 ЖК РФ, жилищным оно не является. Например, отношения, связанные со строительством и реконструкцией объектов.

Жилищное правоотношение - это правовая форма общественного жилищного отношения, которую оно приобретает при воздействии на него норм объективного права.

Судя по тексту п. 1 ст. 4 ЖК РФ для признания отношений по пользованию жилым помещением жилищными, они должны быть урегулированы жилищным законодательством. Можно ли говорить о жилищных отношениях, когда они урегулированы не жилищным законодательством?

В ст. 8 ЖК РФ очерчен круг жилищных отношений, к которым в приоритетном порядке применяется иное законодательство, но с учетом требований ЖК РФ. Это отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг и их оплатой.

Содержание нормы п. 1 ст. 7 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не исключает отнесения к жилищным и отношений, урегулированных гражданским и иным законодательством, в чем проявляется его непоследовательность.

Особую сложность в этой связи вызывает вопрос о разграничении норм жилищного и гражданского законодательства, например, при применении норм главы 18, 35 ГК РФ.

Положение усугубляется тем, пишет Ю.К. Толстой, что как ГК РФ, так и ЖК РФ склонны настаивать на своем первородстве. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2008. С. 19.

Если нормы жилищного законодательства, которые содержатся в законах и иных нормативных актах, не соответствуют ЖК РФ, применяются положения ЖК РФ (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно, и в ЖК РФ должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Открытым остается вопрос о том, какие правила подлежат применению, когда гражданско-правовые нормы по своей юридической природе, закрепленные в жилищном законодательстве и рассчитанные на регулирование жилищных отношений, расходятся с нормами ГК РФ.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что жилищными являются отношения, закрепленные в п. 1 ст. 4 ЖК РФ и, как правило, урегулированные жилищным законодательством. Представляется, что такое определение жилищных отношений не соответствует сложившейся системе правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилое помещение, вносит неопределенность в понимание жилищного права и жилищного законодательства, их соотношения.

Для определения понятия любого явления следует исходить из его сущности. Словосочетание "жилищные правоотношения" появилось в советской юридической литературе при характеристике отношений, возникавших на основании договора найма жилого помещения. Определение понятия "жилищные правоотношения" было вызвано необходимостью обосновать самостоятельность данных правоотношений и их отличие от правоотношений, возникавших на основании договора имущественного найма.

В первом кодификационном жилищном акте, - Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" СЗ РФ. 1937. №3. Ст. 99. - в качестве одной из характеристик договора найма жилого помещения законодатель указал, что лицом, выступающем на стороне нанимателя жилого помещения, может быть гражданин, которому жилое помещение предоставляется в пользование (п. 23). В ГК РСФСР 1964 г. законодатель определил цель предоставления жилого помещения по договору найма "для проживания в нем" (ст. 295). Это дало основание ряду авторов, занимавшихся исследованиями жилищных отношений до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и ЖК РСФСР 1983 года, выявить их сущностные черты. В качестве таковых выделялись следующие: 1) жилищные отношения не выходят за рамки отношений, в которых реализуется право граждан на жилище; 2) их непременным субъектом должно выступать физическое лицо - гражданин Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 17; С. 97, 100, 103, 29; Васильев Ю.Г. О договоре жилищного найма. Советское государство и право. 1959. №9. С. 106; Потюков А.Г. Жилищное право. Л., 1973. С. 5..

Одной из существенных черт жилищных отношений в литературе назывался их относительный характер, поскольку пользователю жилое помещение предоставляется его собственником или управомоченным им лицом. "Нет сомнений, что титульный пользователь жилого помещения не может реализовать свои права без исполнения обязанностей другой стороной жилищного правоотношения" Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск: Вышейш. шк. 1986. - С. 12., в отличие от собственника жилого помещения, который может использовать жилое помещение в своих интересах без участия иных лиц. Е.А. Суханов отмечает, "главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, - это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст.209 ГК РФ)" Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М.: Юристъ, 1999. - С. 313.. Следовательно, пользуясь принадлежащим ему жилым помещением, собственник не находится в жилищных отношениях, поскольку возможность пользования принадлежащим ему имуществом является составляющей правомочий собственника и не нуждается в действиях третьих лиц.

В последнее время появился новый взгляд на природу правомочий собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением. В.Н. Литовкин предложил условно назвать жилищными отношения по владению и пользованию собственником принадлежащим ему жилым помещением. Это позволяет говорить, что в формате жилищного законодательства право собственности на жилое помещение предстает усеченным, исключающим распорядительные правомочия. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004, № 33. С. 613.

Характеризуя жилищные отношения, Ю.Г. Басин писал, что по своей экономической сути эти отношения связаны с удовлетворением жилищных потребностей, с использованием жилых помещений по их потребительскому назначению. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата. 1963 г. С. 17, 97. Говоря языком экономистов, это особый вид потребления такого материального блага как жилье. Следовательно, делает вывод И.С. Вишневская, жилищное отношение может возникнуть и существовать, когда у конкретного гражданина возникло и существует право на конкретное жилое помещение. Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право. Ростов-на-Дону. 2007. С. 11.

Жилищные отношения являются имущественными, так как их объектом выступает жилое помещение (специфический вид имущества).

Жилищные правоотношения могут быть обязательственными, например, возникающими на основании договора найма жилого помещения или договора безвозмездного пользования жилым помещением. Их основанием может являться членство в ЖК и ЖСК, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения, лица, постоянно проживающего с нанимателем по договору коммерческого найма, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательного отказа.

Жилищные отношения - это отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье.

Представляются, что именно указанные отношения являются уникальными, обладающими как особой правовой, так и социальной спецификой, не позволяющей распространить на них в полном объеме весь массив имеющегося нормативного регулирования отношений по поводу такого материального объекта как жилое помещение. Что вызывает необходимость их более детального регулирования именно специальными нормами, которые в РФ, в основном, содержатся в Жилищном кодексе. Хотя они могли бы содержаться в отдельном Законе, например, "О правах пользования жилыми помещениями гражданами". Остальные отношения имеют свою прописку в других отраслях и институтах права, например, нормах о праве собственности, общей собственности, о юридических лицах, об ответственности и др.

Следовательно, жилищное право - это совокупность норм, регулирующих отношения по пользованию жилым помещением несобственником, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье.

Представляется, что для гармонизации жилищного законодательства с иными отраслями законодательства, обеспечения стабильной и определенной структуры жилищного законодательства следует ввести в правовой лексикон термин отношения, регулируемые жилищным законодательством, не отождествляя их с жилищными отношениями, назвав так статью 4 ЖК РФ.

Безусловно, жилищное законодательство распространяет свое действие на два блока неоднородных общественных отношений: административных и гражданских. Этим объясняется присутствие в жилищном законодательстве норм разной отраслевой принадлежности. Отрасль законодательства может включать нормы различной отраслевой принадлежности, которые регулируют определенный вид, направление государственной деятельности.

Жилищное законодательство - это комплексная отрасль законодательства. В то же время отрасль права регулирует качественно однородные общественные отношения своим особым методом.

Отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ в качестве жилищных неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Такая комплексность жилищных отношений позволила ряду авторов сделать вывод о том, что жилищное право - это комплексная отрасль права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства". Корнеев С.М. Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 150-151; Свердлык Г.А. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации // Жилищное право. 2007. № 9. С. 23.

Ю.Г. Басин возражал против возможности существования комплексных отраслей права. Он отмечал, "что: 1. Комплексные отрасли не обладают предметным единством, каждая из частей такого комплекса регулирует свою группу отношений, которая хотя и соприкасается с другими группами, но существенно отличается от них.

2. Составные элементы комплексных отраслей не объединены между собой внутренней связью, в пределах комплексной отрасли невозможно образование общей части.

3. Существование комплексных отраслей права означало бы ликвидацию четких границ между ними, отказ от построения системы права на объективной основе." Басин Ю. Г, Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата. 1963. С. 19.

Следует согласиться с И.С. Вишневской, что отрасль должна быть единой, отвечающей требованиям, положенным в основу дифференциации системы права. Наличие комплексного законодательства, что вполне реально и целесообразно, вовсе не означает, что необходимо "рождение" комплексной отрасли права. Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Там же. С. 19.

В.Н. Литовкин писал, что "жилищное право не равно жилищному законодательству". Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. В кн. Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 239.

Жилищное право регулирует отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье, и является подотраслью гражданского права.

В структуре ст. 4 ЖК РФ, которую можно было бы назвать "Отношения, регулируемые жилищным законодательством" можно было бы выделить две группы отношений, регулируемых жилищным законодательством: Первая группа - отношения по пользованию жилым помещением несобственником, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье. Вторая группа - административно-правовые организационные отношения.

Конспект лекции 2. Жилищный фонд Российской Федерации. объекты жилищных прав

Жилищный фонд Российской Федерации. Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилы дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования и целевому назначению.

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что в ст. 19, как и во всем Жилищном кодексе, не упоминается ведомственный жилищный фонд как составная часть названных видов жилищного фонда. Объясняется это тем, как пишет В.Н. Литовкин, что этот фонд как самостоятельная разновидность жилищного фонда в советский период утратил социальное и правовое значение, растворившись в муниципальном жилищном фонде и частном фонде юридических лиц и граждан.

Отсутствует в ст. 19 и общественный фонд, трансформировавшийся в частный жилищный фонд юридических лиц и граждан. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 54.

Впервые на законодательном уровне осуществлена классификация жилищного фонда с использованием еще одного критерия внутри названных видов жилищного фонда. Таким критерием стала цель использования жилых помещений.

С использованием дополнительного критерия классификации нашел свое место фонд социального использования, в который вошли жилые помещения, предоставляемые гражданам по договорам социального найма в фонде государственном и муниципальном.

Часть помещений в государственном и муниципальном фонде выполняют особую роль и предоставляются гражданам отдельных категорий для решения узких социальных задач: прохождения военной службы, обучения вне места постоянного проживания, на время производства капитального ремонта и некоторые другие - специализированный жилищный фонд.

В том случае, когда граждане-собственники жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, используют эти помещения для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных лиц на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования, совокупность таких жилых помещений законодатель назвал индивидуальным жилищным фондом.

В государственном, муниципальном и индивидуальном жилищном фонде жилые помещения могут использоваться на коммерческих началах для проживания граждан на условиях возмездного пользования. Такой фонд законодатель назвал коммерческим.

Согласно статье 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который включает техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Жилищный фонд не является неизменным. Он может увеличиваться за счет нового строительства, а также перевода нежилых помещений в жилые. Он может уменьшаться за счет разрушения, ликвидации жилых строений, перевода жилых помещений в нежилые.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Гражданское и жилищное законодательство устанавливают, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Прежнее жилищное законодательство запрещало изменять назначение жилого помещения, а именно запрещало его перевод в нежилой фонд (ст. 9 ЖК РСФСР). Такое изменение назначения жилого помещения допускалось лишь в порядке исключения.

Новый Жилищный кодекс РФ впервые предусмотрел специальную главу 3, посвященную регламентации перевода жилых помещений в нежилые и, соответственно, нежилых помещений в жилые.

К жилым помещения Жилищный кодекс РФ в зависимости от их конструктивных характеристик относит: жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату. Представляется, что, допуская перевод жилого помещения в нежилое, законодатель не учел, что комната является частью жилого помещения и поэтому не может быть переведена в нежилое помещение.

ЖК РФ не содержит определения понятий перевод нежилого помещения в жилое и перевод жилого помещения в нежилое, однако это можно сделать на основе анализа его норм:

перевод нежилого помещения в жилое помещение - это совокупность юридических действий, совершаемых органом местного самоуправления по заявлению собственника соответствующего помещения и завершающихся изданием документа, являющегося основанием использования помещения в качестве жилого (как это следует из ст. 23 ЖК РФ); является разновидностью юридических действий по признанию помещения жилым помещением (см. ч. 3 ст. 15 ЖК РФ);

перевод жилого помещения в нежилое помещение - совокупность юридических действий, совершаемых органом местного самоуправления по заявлению собственника соответствующего помещения и завершающихся изданием документа, являющегося основанием использования помещения в качестве нежилого, и приводящее к следующим правовым последствиям:

1) допустимость размещения собственником в помещении предприятий, учреждений, организаций (как это следует из ч. 3 ст. 288 ГК РФ);

2) при использовании помещения должны соблюдаться установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (как это следует из ч. 10 ст. 23 ЖК РФ);

3) исключение помещения из государственного учета жилищного фонда (в порядке, установленном Правительством РФ, - как это следует из ч. 4 ст. 19 ЖК РФ).Рыжов А.Б. Осуществление перевода жилых помещений в нежилые как функция органов местного самоуправления. Электронный журнал Волго-Вятской академии государственной службы. Выпуск 1. 2006 г.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое устанавливаются в ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких- либо лиц.

В соответствии с Федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обременение (ограничение) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

К обременениям (ограничениям) права собственности и иных прав на жилые (нежилые) помещения относятся: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, пользование жилым помещением отказополучателем, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Члены семьи собственника жилого помещения также могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности их правами (п. 2 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 Закона о введение в действие ЖК РФ).

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона "Об ипотеке" автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного в нежилое (по аналогии с п. 3 ст. 36 Закона "Об ипотеке"). Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Лапач В.А. Изменение назначения жилого помещения: некоторые правовые вопросы. Закон. 2006. №8.

Для перевода жилых помещений в нежилые, находящиеся в многоквартирном доме, законодательство устанавливает дополнительные ограничения.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Формулировка "выше первого этажа" позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома. В то же время в п. 2 ст. 22 ЖК РФ закреплено, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Соответственно в указанной норме имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые Жилищный кодекс РФ предусматривает только два ограничения.

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. (П. 4 ст. 22 ЖК РФ)

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

Жилищный кодекс РФ впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений (ст. 23).

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Разрешение дается независимо от того, к какой форме собственности относятся жилые помещения.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения. В настоящее время утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года №502 форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение. Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. №22. Ст. 2126. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае, если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ.

Законченные работы принимаются комиссией, образованной органом, осуществляющим перевод помещений, по акту. Акт приемочной комиссии, как документ, подтверждающий окончание перевода помещения в жилое или нежилое, направляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение создает некоторую концептуальную проблему, поскольку такой перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на нежилое и жилое помещение. Данное право, со всей очевидностью, не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. В.А. Лапач предлагает в этом случае использовать механизм отпадения права на жилое (нежилое) помещение и восстановления права на жилое (нежилое) помещение. Лапач В.А. Прекращение и отпадение права. Законодательство. 2005. №9.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого в жилое допускается в случаях:

непредставления указанных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

предоставление документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения;

несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Перечень оснований отказа в переводе жилого (нежилого) помещения является исчерпывающим. Между тем нельзя не обратить внимание на то, что, например, такое основание отказа, как "несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения" оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 57

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем административно или в судебном порядке.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Объекты жилищных прав. В ст. 15 ЖК РФ законодатель к объектам гражданских прав относит материальные блага - жилые помещения. К ним относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Статья 15 ЖК РФ определяет признаки, наличие которых необходимо для признания помещения жилым. К ним относятся:

оно должно быть изолированным;

являться недвижимым имуществом;

пригодным для постоянного проживания;

должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

28 января 2006 года Постановлением Правительства утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.¹¹ СЗ РФ. №6, 2006 г. ст. 702.

Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15 ЖК РФ и названном Положении имеют некоторое несовпадение. Так, ЖК РФ требует для того чтобы помещение было признано жилым, оно должно быть пригодным для постоянного проживания. Положение расширяет возможности признания помещения жилым, не предусмотрев в качестве обязательного условия возможность постоянного проживания в нем.

Такое расхождение, которое имеет место и при сравнении статей 15 и 17 ЖК РФ, В.Н. Литовкин характеризует как противоречие, обосновывая это тем, что "жилое помещение - это место жительства, которое гражданским законодательством определяется как место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК). Значит во всех случаях функциональное назначение жилого помещения в постоянном проживании человека".²² В.Н. Литовкин Указ. соч. С. 41.

Положение от 28.01.2006 года содержит достаточно большой перечень качественных характеристик жилого помещения, в ряду которых необходимо обратить внимание на п.12, согласно которому жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровод и канализированных уборных.

Эти признаки позволяют оценивать жилое помещение как благоустроенное. В отличие от прежнего подхода к понятию благоустроенного жилого помещения, содержащегося в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года "О практике применения судами жилищного законодательства"¹¹ Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам, М., 1995 г. С. 173., рассматривавшего степень благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта в домах государственного и общественного фонда, понятие это, таким образом, носило локальный характер (п.15), Положение превращает его в универсальное за некоторыми исключениями. Вишневская И.С. отмечает Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право. Ростов-на-Дону. 2007. С. 40., что при таком решении вопроса могут возникнуть сложности, например, при выселении из помещений, занятых по договору социального найма в связи со сносом дома (ст. 86 ЖК) и переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК).

В то же время в Положении содержится ряд позитивных норм, заслуживающих одобрения. К их числу следует отнести положение пункта 10, согласно которому несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны обеспечивать безопасное пребывание граждан в жилом помещении и сохранность инженерного оборудования; температура в отапливаемых помещениях должна быть не менее +18 градусов по Цельсию (п. 15); комнаты и кухня должны иметь естественное освещение (п. 25); уровень звука и проникающего шума не превышать максимально допустимого уровня в дневное время 55 дБ, в ночное - 45 дБ и ряд других.

Ряд новых и полезных положений включены в этот нормативный акт для признания жилого помещения непригодным для проживания, такие как изменение окружающей среды и параметров микроклимата помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. Непригодным должны признаваться комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимого уровня и некоторые другие.

Конспект лекции 3. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Три общественные системы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Жилище - это не только предмет комфорта или удобства, это прежде всего - предмет, определяющий условия существования человека, как продукты питания и одежда.

Ф. Энгельс говорил, что "… Маркс открыл закон развития человеческой истории, тот до последнего времени скрытый под идеологическими наслоениями простой факт, что люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.п.". Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 19. С. 350.

Создание условий для реализации этой потребности является стратегической задачей государства. Решение жилищной проблемы признано одним их приоритетов социально-экономического развития.

Жилищная проблема во всех ее характерных проявлениях давно известна истории. Она одинаково знакома как культурным центрам античного мира, так и средневековым городам, европейским городам в период бурного развития капитализма и современным мегаполисам, провинциальным городкам.

В различные исторические периоды и в разных странах потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах. Обеспеченность жильем и степень поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в жилье зависела от уровня развития государства, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы.

Известный знаток проблем в жилищной сфере, дореволюционный ученый В.В. Святловский писал, что квартирный вопрос является, по существу дела, вопросом неимущих. Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. Выпуск 5. Жилищный вопрос в России. Краснодар. 2000. С. 107. Соответственно разрешение квартирного вопроса должно распадаться на три вопроса: кому помогать, кто должен помогать и как помогать. Святловский В.В. Там же. - С. 111.

Накануне октябрьской революции 1917 года в России только началось развитие капиталистических производственных отношений. Жилищная система представляла собой типичную систему отношений с доминированием института частного предпринимательства: жилищное строительство осуществлялось частными лицами и компаниями. Данные земской статистики говорят о тяжелых условиях жизни рабочего класса в Москве, Петербурге и ряде других крупных городов России. Жилищные условия рабочих того периода принято характеризовать словами "ужасные трущобы и подвалы", "самые тесные и самые плохие квартиры". Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск 1993. С. 63. Например, накануне первой мировой войны средняя обеспеченность семей пролетариев в рабочих кварталах крупных промышленных центров составляла 2-2,5 кв. м. на человека. Дмитриев Н. Важная социальная проблема. - М.: Московский рабочий, 1970. С. 34.

В этой ситуации буржуазные деятели Комиссии по муниципальной жилищной политике всероссийского Союза городов в 1917 г. отмечали, допуская при этом политическую близорукость, так: "Возложить обязанность снабжения всего населения жилищами на государство и органы местного самоуправления представляется также неосуществимым как по недостатку средств, так и по принципиальным соображениям". Господствующий до революции класс даже не имел какой-либо упреждающей радикальной положительной программы решения жилищной проблемы, хотя и осознавал остроту жилищного кризиса, доведя обстановку в стране до революционной ситуации, когда был запущен крайне радикальный вариант его решения как составная часть решения задач социальной революции. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: федеральный и региональный аспект. В кн.: Соотношение законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации. М., 2003. С. 607.

До революции отсутствовала политическая воля решать жилищную проблему неимущих.

Одним из первых мероприятий, осуществленных сразу после Октябрьской революции 1917 года большевиками, была экспроприация домов буржуазии и переселение в них из трущоб и подвалов рабочих. Жилищное законодательство: сборник официальных материалов. - М.: Государственное издательство юридической литературы, 1950. С. 53.

³ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 671. Жилье экспроприировалось у буржуазии "именем революции". Легитимность процессу реквизиции квартир у богатых для облегчения нужды бедных была придана Декретом от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах". Данным Декретом упразднялся институт частного предпринимательства и частная собственность на большую часть недвижимости. В то же время в нем подчеркивалось, что муниципализации подлежат лишь дома, которые дают доход свыше предела, установленного местными Советами (п. 2).

Меры к исключению жилых объектов из оборота были приняты еще ранее данного Декрета. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью". Жилище перестало быть товаром. Основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах стал принадлежать государственной социалистической собственности и распределялся в плановом порядке между трудящимися.

Период с 1917 г. по 1921 г., в который происходила перестройка капиталистической системы отношений в жилищной сфере в иную посредством реквизиции, муниципализации и конфискации жилья у его собственников для передачи в собственность государству и в пользование пролетариату, вошел в историю под названием "великий жилищный передел" Аскназий С. И., Брауде И.И., Пергамент А.И. Жилищное право. М.,1956. С. 11.. В целом по стране в результате "жилищного передела" в руках местных Советов оказалось 18 % жилых домов в городах и рабочих поселках общей площадью около 70 млн. кв. м. Это были наиболее ценные жилые дома Дмитриев Н. Важная социальная проблема. - М.: Московский рабочий, 1970. - С. 37.. В то же время в первые годы существования у Советского государства не было практики управления жилищным фондом. Управление муниципализированными жилыми домами осуществлялось домовыми комитетами, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главной их заботой было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади и т.д. Дмитриев Н. Указ. соч. - С. 41..

Таким образом, шаги, сделанные Советской властью в первые три года ее существования в области решения жилищной проблемы, привели к снижению роли договора в системе жилищных отношений и замене его административным распределением.

Такая позиция законодателя, на наш взгляд, объясняется тем, что за годы гражданской войны жилищный фонд страны сократился более чем на 350 тыс. домов - около 14 %. В Петрограде к 1919 г. насчитывалось 5 тыс. разрушенных квартир, в Москве было разрушено около 30 % жилого фонда Дмитриев Н. Указ. соч. - С. 38.. В то же время была упразднена частная собственность в городских поселениях на большую часть жилых помещений и различные формы предпринимательства в жилищной сфере СУ РСФСР. 1918. №62. Ст. 674.. Государство, истощенное гражданской войной, не имело средств для ведения жилищного строительства. Поэтому основным способом решения жилищной проблемы стало распределение уже имеющегося жилья нуждающимся в нем гражданам.

Декретом Совнаркома РСФСР от 25.05.20 г. "О мерах правильного распределения жилья" распределение жилой площади и учет лиц, нуждающихся в ней, было возложено на жилищно-земельные отделы, которые занимались этими вопросами совместно с жилищно-санитарной инспекцией.

Жилищно-земельные отделы предоставляли гражданам двухнедельный срок "для подыскания себе сожителя". В случае, если к этому сроку квартиры "не уплотнялись в полной мере", жилищно-земельным отделам предоставлялось право произвести принудительное уплотнение. В целях уплотнения допускалось переселение из одной квартиры в другую (ст. 5).

Повышение роли договора в регулировании имущественных отношений в жилищной сфере было обусловлено возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением Новой Экономической Политики, которая начала осуществляться по решению Десятого Съезда РКП(б), принявшего исторический "Наказ Совета Народных Комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики" от 9 августа 1921 г СУ РСФСР. 1921. №59. Ст. 403..