Жилищные отношения как предмет правового регулирования

3. Эксплуатация жилья связывалась с воссозданием рынка профессиональных услуг.

19 августа 1924 года ВЦИК и СНК СССР приняли Постановление "О жилищной кооперации", в соответствии с которым деятельность жилищных товариществ обрела три формы:

- жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ);

- рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ (РЖСК);

- общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ (ОЖСК).

Однако весной 1927 г. на партийной конференции ВКП(б) было принято решение о смене курса страны на централизованное хозяйственное управление, что означало сворачивание существующих программ и очередных нововведений в работе товариществ.Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме. Автореферат на соискание степени кандидата юридических наук. Волгоград. 2006. С. 10-11.

Впервые в постсоветской России на федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений была предусмотрена Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", однако реального воплощения эта норма не нашла.

Термины кондоминиум и ТСЖ в современном российском законодательстве появились в законе "Об основах федеральной жилищной политики". В его развитие Указом Президента было утверждено Временное положение о кондоминиуме 23.12.1993 г. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5079. Однако данные нормативные акты были весьма противоречивы, их реализация была затруднительна. Например, ФЗ "Об основах" понятие кондоминиум отождествлял с товариществом собственников жилья. Временное положение предусматривало по сути образование ТСЖ не в добровольном, а в принудительном порядке.

Согласно ФЗ "О ТСЖ" кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. По смыслу закона кондоминиумом являлся любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом мог быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума мог выступать и комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 г. №1223 утверждено "Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах". Кондоминиум мог быть создан на основе уже существующих объектов недвижимости в жилищной сфере, так и во вновь создаваемых. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежали государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения. Паспорт домовладения составлялся территориальными или местными бюро технической инвентаризации и хранился (в зависимости от формы управления кондоминиумом) у домовладельцев, службы заказчика или товарищества (ст. 14 ФЗ "О ТСЖ").

С введением в действие ЖК РФ утратил юридическую силу ФЗ "О товариществах собственников жилья". Законодатель в новейшем законодательстве отказался от использования понятия "кондоминиум", заменив его на "многоквартирный дом".

По мнению А.В. Попова, кондоминиум представляет собой лишь правовой феномен, созданный сознанием человека и требует специального признания человеком, которое оформлялось актом государственной регистрации прав в отношении кондоминиума.

Многоквартирный жилой дом представляет собой отдельно стоящее здание, существующее объективно. Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме. Автореферат на соискание степени кандидата юридических наук. Волгоград. 2006. С. 11-12.

Таким образом, различия между понятием кондоминиум и многоквартирный дом носят существенный характер.

Крашенинников П.В. высказывает мнение, с которым есть все основания согласиться, что товарищество собственников жилья - это новая организационно-правовая форма некоммерческой организации. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2006. С. 269.

Создание и деятельность товарищества собственников жилья. Товарищество собственников жилья создается в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

В соответствии с гражданским законодательством правоспособность юридического лица возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом в едином государственном реестре юридических лиц.

Процесс создания товарищества собственников жилья начинается с принятия решения о создании юридического лица на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Учредительным документом ТСЖ является его устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 2 ст. 161 ЖК РФ указывается, что собственники помещений в многоквартирном доме своим решением могут выбрать один из способов управления им. Соответственно возникает вопрос о соотношении решения о выборе способа управления многоквартирным домом и решения о создании товарищества собственников жилья.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, требования, установленные законом, к порядку голосования по форме управления многоквартирным домом и выбору такой формы управления им как ТСЖ, различаются. На наш взгляд, необходимо унифицировать нормы ЖК РФ о процедуре голосования по вопросу об определении порядка управления многоквартирным домом независимо от формы такого управления. Представляется, что решение о создании ТСЖ должно рассматриваться как решение о выборе способа управления многоквартирным домом. В то же время такое решение должно приниматься более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, а не большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домом, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Следует обратить внимание на то, что в п. 1 ст. 135 ЖК РФ предусматривается создание ТСЖ только на базе многоквартирного дома без учета возможности создания такого юридического лица для управления иной совокупностью объектов жилого назначения.

На основе изложенного выше можно дать следующее определение товарищества собственников жилья. Товарищество собственников жилья - это основанная на добровольном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, в нескольких многоквартирных домах, близко расположенных зданиях, строениях и сооружениях, некоммерческая организация, созданная для управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах и иных комплексах недвижимого имущества в жилищной сфере.

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Решение о создании ТСЖ в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лиц, которым будут принадлежать на праве собственности помещения в таких домах. К таким лицам могут быть отнесены лица, инвестирующие в строительство жилья по договору долевого участия в строительстве.

Законодатель в статьях 140 и 141 ЖК РФ предусматривает возможность реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья.

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

В соответствии с п. 2 ст. 121 общественные и иные некоммерческие организации, в том числе учреждения, могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) таких организаций. Соответственно формами объединения товариществ собственников жилья могут выступить ассоциации и союзы.

Права и обязанности товарищества собственников жилья. Товарищество собственников жилья обладает специальной правоспособностью, следовательно, оно вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе товарищества. Следовательно, ТСЖ может иметь гражданские права, соответствующие целям его деятельности, предусмотренным в законе и уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Полученную от предпринимательской деятельности прибыль товарищество не вправе распределять между своими участниками.

Основные права ТСЖ закреплены в ст. 137 ЖК РФ. Для того, чтобы эти права были реализованы они должны быть закреплены в уставе товарищества. В нем также должны быть перечислены виды деятельности, вытекающие из данных прав, и установлена компетенция органов управления товариществом по перечисленным в уставе вопросам.

Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

- обеспечивать исполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество собственников жилья самостоятельно несет ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не отвечают по его долгам.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Как правило, у товариществ собственников жилья своего имущества в виде недвижимости нет. На средства, поступаемые на банковские счета товарищества от членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности и др. видов деятельности, в основном они приобретают движимое имущество, необходимое для эффективной эксплуатации многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

Для покрытия непредвиденных и (или) крупных расходов ТСЖ может накапливать средства посредством создания специальных фондов: резервного фонда и фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Имуществом ТСЖ распоряжаются его органы в соответствии с их компетенцией.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Ч. 2 ст. 152 ЖК РФ закрепляет виды хозяйственной деятельности, которые может осуществлять ТСЖ:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

В судебной практике возник вопрос о порядке начисления налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 5 октября 2007 г. № 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов" дал разъяснил, что в рамках рассматриваемых правоотношений ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ.

ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

В связи с этим ТСЖ не предоставляют соответствующих налоговых деклараций и не начисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Членство в товариществе собственников жилья. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Решающим здесь является наличие права собственности на помещения в многоквартирном доме. Членство в ТСЖ у лиц его создающих, возникает с момента государственной регистрации ТСЖ как юридического лица.

Из положений главы 18 ГК РФ и главы 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами ТСЖ могут быть собственники помещений в многоквартирном доме:

- физические лица, обладающие правом собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченных в дееспособности членов товарищества представляют их родители, усыновители, опекуны или попечители;

- юридические лица, которым жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности;

- муниципальные образования в лице соответствующих органов местного самоуправления, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

Актуальным является вопрос о возможности вступления в ТСЖ нескольких собственников помещения в многоквартирном доме, которое принадлежит им на праве общей совместной или общей долевой собственности. Анализ ст. 253 ГК РФ позволяет утверждать, что в случае нахождения помещения в общей совместной собственности членом ТСЖ может быть один из сособственников. Если помещение находится в общей долевой собственности, то каждый из сособственников имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.

Необходимо обратить внимание на положения ст. 32, утратившего с введением в действие Жилищного кодекса РФ закона "О ТСЖ", связывающие приобретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи заявления о приеме в товарищество. В постановлении Конституционного Суда РФ от 3.04.1998 г. положения указанной статьи признаны не соответствующими Конституции РФ. СЗ РФ. 1998. №15. Ст. 1794. В постановлении отмечается, что из смысла и содержания ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении, и следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к ТСЖ это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание ТСЖ в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь ТСЖ не вправе нарушать права и интересы домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Позиция Конституционного Суда РФ безусловно обоснована. Его положения реализованы в ст. 143 ЖК РФ.

В то же время актуальным является решение вопроса о соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в ТСЖ, по пользованию, владению и распоряжению общим имуществом. Отказ собственников помещений в многоквартирном доме вступить в ТСЖ не освобождает их от бремени несения расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ). Порядок несения указанного "бремени" будет определяться общим собранием членов ТСЖ, к которому ipso facto переходят правомочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основным вопросам осуществления прав на общее имущество.Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 251. Общее собрание членов ТСЖ не вправе нарушать права собственников, не вошедших в товарищество, например, устанавливая для них дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения затрат по управлению общим имуществом многоквартирного домом и его эксплуатации. Между собственниками помещений в многоквартирном доме и ТСЖ возникают обязательственные отношения в силу договора управления (п. 2 ст. 138 ЖК РФ), который регламентирован в ст. 162 ЖК РФ.

Основные права и обязанности членов товарищества собственников жилья. Из названия главы 14 "Правовое положение членов товарищества собственников жилья", можно сделать вывод о том, что в ней определены права и обязанности членов товарищества собственников жилья. Однако это не так. Собственно, членству в товариществе здесь посвящена всего лишь одна статья - 143 ЖК РФ. Остальные статьи главы 14 ЖК РФ определяют организацию управления в ТСЖ (ст. 144-149), вводят правила о ревизионной комиссии (ст. 150), регулируют иные отношения (ст. 151, 152).

М.Ю. Тихомиров отмечает, что в целом создается впечатление, что законодатель не только воспринял основные недостатки ФЗ "О товариществах собственников жилья", но и в значительной степени усугубил их. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. М., 2005. С. 267. Необходимо с ним согласиться в том, что раздел шестой ЖК РФ желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиции формальной логики.

Основные права и обязанности членов товарищества собственников жилья должны быть определены в уставах конкретных товариществ.

Члены товарищества собственников жилья имеют право:

- самостоятельно, за исключением предусмотренных в законе случаях, распоряжаться своей собственностью;

- использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;

- участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;

- избирать и быть избранным в органы управления и контроля товарищества;

- и др.

Члены товарищества собственников жилья обязаны:

Соблюдать требования ЖК РФ и устава товарищества; соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания жилого дома, жилого помещения и придомовой территории; принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (п. 3 ст. 143 ЖК РФ).

Органы управления ТСЖ. Согласно ст. 144 ЖК РФ органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества жилья; правление товарищества. Председатель правления ТСЖ указанной статьей не отнесен к органам управления. Однако анализ положений ст. 149 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что он является единоличным исполнительным органом товарищества. Необходимо обратить внимание, что в ст. 115 ЖК РФ к органам управления жилищного кооператива отнесен председатель правления кооператива. Следовало бы аналогичную норму включить и в ст. 144 ЖК РФ.

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание (ст. 145 ЖК РФ). Объем полномочий высшего органа управления определяется ЖК РФ и уставом.

Компетенцию высшего органа можно разделить на исключительную и альтернативную.

К исключительной компетенции относятся внесение изменений в устав общества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; определение размера вознаграждения членов правления товарищества; принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ и иными федеральными законами.

Альтернативная компетенция общего собрания товарищества предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества. Объем альтернативной компетенции определяется общим собранием.

ЖК РФ в ст. 145 не указывает среди полномочий, принадлежащих общему собранию товарищества собственников жилья, отнесенные к компетенции общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).

Среди таких вопросов: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования (в том числе об ограничениях пользования) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Указанные вопросы отнесены ЖК РФ к разрешенной деятельности ТСЖ (п.2 ч.2 ст. 152, п.2, п.3 ст. 137), однако реализация данных полномочий отнесена к компетенции общего собрания собственников, а не общего собрания ТСЖ.

Решения указанных вопросов могут быть отнесены уставом к компетенции общего собрания членов ТСЖ, на которым они должны будут приниматься квалифицированным большинством голосов в порядке ч. 4 ст. 146 ЖК РФ. В то же время при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме они решались бы 2\3 от общего числа голосов собственников помещений.

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления.

Уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов (п. 6 ст. 146 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что среди полномочий общего собрания членов ТСЖ ЖК РФ не указывает ряд прав, принадлежащих общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, которые им принадлежат в силу закона (ст. 44 ЖК РФ). Анализ и других норм ЖК РФ, в частности п. 1 ст. 147 ЖК РФ, п.3 ст. 161 ЖК РФ, позволяет сделать вывод о том, что ТСЖ по некоторым вопросам не заменяет общее собрание собственников жилья. Таким образом, на базе многоквартирного дома может функционировать одновременно две формы управления: ТСЖ и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, что является правовой коллизией.

Для ведения текущей работы общее собрание избирает исполнительно-распорядительный орган - правление (ст. 147 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем за два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя правления.

Председатель правления товарищества собственников жилья обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Контрольным органом товарищества собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

- проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

- представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности (п. 3 ст. 150 ЖК).

Вопросы для самоконтроля:

1. Когда возникает право собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома?

2. Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

3. В каком порядке приобретается право на долю в общем имуществе многоквартирного дома?

4. Что относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

5. Какое преимущественное право есть у собственника общего имущества в коммунальной квартире?

6. Что такое товарищество собственников жилья?

7. Какими правами обладает товарищество собственников жилья?

8. Когда и у кого возникает членство в товариществе собственников жилья?

9. Перечислите органы управления в товариществе собственников жилья.

10. Какими видами хозяйственной деятельности может заниматься товарищество собственников жилья?



Проектные задания к учебным модулям

ПРОЕКТНОЕ ЗАДАНИЕ К МОДУЛЮ 1:

1. Проанализируйте действующее жилищное законодательство и определите его структуру.

2. Проанализируйте современную жилищную политику РФ. Дайте ее оценку. Установите тенденции жилищной политики РФ.

3. Что жилищное законодательство понимает под "жилым помещением". Как это определение соотносится с пониманием жилого помещения в решениях по конкретным делам Европейского Суда по правам человека.

ПРОЕКТНОЕ ЗАДАНИЕ К МОДУЛЮ 2:

1. Составьте сравнительную таблицу договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения.

2. Составьте сравнительную таблицу договора социального найма жилого помещения и договора найма специализированного жилого помещения.

3. Составьте договор коммерческого найма жилого помещения.

4. Составьте исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства; исковое заявление о выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения в связи с систематическим разрушением жилого помещения; исковое заявление о выселении за невозможностью совместного проживания.

ПРОЕКТНОЕ ЗАДАНИЕ К МОДУЛЮ 3:

1. Осуществите сравнение правового положения членов семьи нанимателя жилого помещения, членов семьи собственника жилого помещения, членов семьи пайщика ЖК или ЖСК.

2. Охарактеризуйте право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением.

3. Составьте исковое заявление о признании недействительным отказа в приватизации занимаемого жилого помещения.

4. Составьте перечень изменений и дополнений, внесенных в закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" с момента его принятия и до наших дней. Объясните их причины.

ПРОЕКТНОЕ ЗАДАНИЕ К МОДУЛЮ 4:

1. Напишите Устав ТСЖ.

2. Составьте договор управления многоквартирным домом.

3. Сравните способы управления общим имуществом многоквартирного дома. Установите преимущества и недостатки каждой из них.

4. Сравните правовой статус членов ТСЖ и членов ЖК или ЖСК.

Размещено на Allbest.ru