Жилищные отношения как предмет правового регулирования

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).

Специализированные жилые помещения предоставляются за плату во владение и пользование для временного проживания.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, передавать его в поднаем или коммерческий наем, приватизировать его.

Легальное определение договора найма специализированного жилого помещения дано в ст. 100 ЖК РФ, в соответствии с которой по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Временный характер пользования специализированным жилым помещением, по мнению Г.Ф. Шешко, не носит абсолютного характера. Она пишет, что жилые помещения специализированного жилищного фонда в основном предназначены для временного поселения. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. №1. 2006. С. 16. Например, граждане пожилого возраста, как правило, поселяются в домах системы социального обслуживания не для временного проживания, а на постоянное жительство. Хотя, безусловно, общей особенностью режима специализированного жилья является его предоставление в пользование нанимателю на определенный срок, обычно на период, в течение которого присутствует указанное в законе основание.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

Анализируя действовавшее до принятия ЖК РФ 2004 г. жилищное законодательство, М.И. Брагинский к разновидностям договора социального найма отнес договор ведомственного найма и договор служебного найма. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 660, 662.

Ю.К. Толстой отмечает, что в ЖК РФ 2004 г. обозначилась тенденция сближения правового режима жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма и по договорам найма специализированных жилых помещений. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2008. с. 50.

Сергеев А.П., сравнивая Типовые договоры найма жилья в специализированном фонде, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 обращает внимание на то, что их содержание мало чем отличается от Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года. Сергеев А.П. Жилищное право. М., 2006. С. 121.

Литовкин В.Н. отмечает, что договор найма специализированного жилого помещения - это не договор найма, урегулированный гл. 35 ГК РФ. Договор найма урегулирован ЖК РФ и отличается существенными ограничениями для пользователей. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 174.

Специфика указанного договора вызвана особым правовым режимом специализированных жилых помещений, выступающих предметом договора и объединенных законодателем в специализированный жилищный фонд.

В законодательстве в соответствии с основаниями предоставления специализированных жилых помещений выделено пять разновидностей договора найма специализированного жилого помещения, анализ которых позволит выявить правовую природу договора найма специализированного жилого помещения.

Категории работников (служащих), которым должно предоставляться служебное жилье определяются нормативными актами органов государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующий жилищный фонд (Ч. 2 ст. 104 ЖК РФ).

Например, в соответствии со ст. 7 областного закона Ростовской области "О специализированном жилищном фонде Ростовской области" от 19 мая 2006 года № 496-ЗС, служебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте:

1) государственным гражданским служащим Ростовской области;

2) работникам государственных унитарных предприятий Ростовской области, государственных учреждений Ростовской области;

3) лицам, занимающим государственные должности Ростовской области.

По общему правилу, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (Ст. 94 ЖК РФ).

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для обеспечения жильем граждан, которые утрачивают возможность пользования единственным имеющимся у них жилым помещением, в том числе в случаях, когда невозможность пользования жильем носит временный характер.

В ст.3 и 13 ФКЗ от 30.05.2001 г. № 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" СЗ РФ. 2001. №3 23. Ст. 2277. перечислены чрезвычайные ситуации, при наличии которых жители должны быть отселены в безопасный районы с обязательным предоставлением временных жилых помещений.

Каких-либо предельных сроков пользования жилыми помещениями маневренного жилищного фонда ЖК РФ не устанавливает. Отсутствие ограничения по срокам не случайно. В отдельных случаях установить такой срок сложно. Установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда. А.И. Якупова пишет, что это было бы несправедливо, поскольку в большинстве случаев длительность пребывания в жилом помещении маневренного фонда зависит не от нанимателя, а от третьих лиц, например, при капитальном ремонте жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Якупова А.И. Жилые помещения маневренного жилищного фонда. Жилищное право. 2007. № 3. С. 19.

В соответствии со ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

До принятия ЖК РФ указанные правоотношения регулировались социальным законодательством, в частности, ФЗ от 2 августа 1995 г. №122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов". СЗ РФ, 1995, №32. Ст. 3198.

Предоставление гражданину жилого помещения социального обслуживания диктуется, прежде всего, отмечает Ю.П. Свит, потребностью в постоянном уходе, питании, медицинском и ином социальном обслуживании, а не в обеспечении жильем. Поэтому право на помещение в доме социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещения. Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения. Жилищное право. 2005. №3. С. 11.

Литовкин В.Н. обращает внимание на то, что, внедряя наряду с договором о стационарном обслуживании еще и договор найма специализированного жилого помещения, мы столкнемся с их несовместимостью как самостоятельных договоров. В этом случае жилищные отношения носят сугубо подчиненный характер отношениям стационарного обслуживания указанной категории граждан и соответственно утрачивают самостоятельное значение. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 174.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. (Ст. 97 ЖК РФ)

Обязанность обеспечить беженцев и вынужденных переселенцев необходимыми социально-бытовыми условиями предусмотрена Соглашением стран СНГ от 24 сентября 1993 г. "О помощи беженцам и вынужденным переселенцам" Бюллетень международных договоров, 1995 г., № 5., вступившем в силу в РФ 1 сентября 1995 года. Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитии предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). В одной комнате при соблюдении нормы жилой площади может проживать и один человек.

Маневренный жилищный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилые помещения маневренного жилищного фонда предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ).

Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами предоставляются из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека.

Анализ норм ЖК РФ и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений позволяет говорить о наличии общих групп прав и обязанностей нанимателей и наймодателей специализированных жилых помещений.

Наниматель специализированного жилого помещения вне зависимости от его вида имеет право:

- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и т.п.;

- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

- на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных ст. 157 ЖК РФ.

Помимо общих групп прав наниматели специализированных жилых помещений обладают и дополнительными правами, объем которых зависит от вида специализированного жилого помещения. Так, в п./п 5 п. 6 Типового договора найма служебного жилого помещения закреплено, что наниматель имеет право на сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, являются стороной трудового договора с нанимателем.

В.Н. Литовкин, критикуя ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, которая предусматривает возможность перехода права собственности на служебное жилое помещение, а также на передачу такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, обращает внимание, что эта норма вступает в противоречие с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению. Передача возможна только по договорам найма (т.е. в границах публичных форм собственности - Е.С.). Очевидно, что предусмотренное в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ правило - еще одно исключение из общей нормы, содержащейся в ч. 3 ст. 92 ЖК РФ, которое общей нормой не учтено как исключение. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 178.

Жилищный кодекс Российской Федерации, Типовые договоры найма специализированных жилых помещений позволяют сделать вывод, что на стороне нанимателя выступают члены его семьи. В то же время члены семьи нанимателя не всегда обладают одинаковым с нанимателем объемом прав и обязанностей в отношении специализированного жилого помещении. Этот объем зависит от оснований его предоставления.

Общим для всех видов договора найма является указание ст. 100 ЖК РФ о том, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 69 ЖК РФ "Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма", за исключением служебного жилого помещения, к пользованию которым применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК РФ "Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении". Соответственно к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения относятся те же лица, что и к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

В Типовых договорах найма специализированных жилых помещений предусмотрена обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда реконструкция или ремонт не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилое площади на 1 человека) без расторжения договора найма специализированного жилого помещения.

В то же время в ЖК РФ, Типовых договорах найма специализированных жилых помещений не предусмотрены правовые последствия в случаях, когда дом, в котором находится специализированное жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания. Представляется, что перечисленные юридические факты являются основаниями прекращения договора найма специализированного жилого помещения (п. 1 ст. 102 ЖК РФ). Представляется, что в этих случаях не может быть произведено выселение без предоставления другого жилого помещения если не отпали основания, по которым гражданам было предоставлено специализированное жилое помещение. Следовало бы в качестве исключения из общего правила о выселении из специализированного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения указать в ст. 103 ЖК РФ на возможность выселения с предоставлением другого специализированного жилого помещения в перечисленных выше случаях.

В ЖК РФ предусмотрены общие нормы, регулирующие отношения, связанные с расторжением договора найма специализированного жилого помещения, прекращением этого договора и выселением (ст. 101-109).

В соответствии с жилищным законодательством договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон; в любое время договор может быть расторгнут по инициативе нанимателя; договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими с ним членами семьи обязательств по договору, а также в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях; договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям; договор прекращается в случае перехода собственности на служебное жилое помещение и жилое помещение в общежитии, а также в случае передачи помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передали жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого договора (ст. 102 ЖК РФ).

Помимо общих оснований прекращения договора, предусмотренных жилищным законодательством для всех договоров найма специализированных жилых помещений, в отношении договора найма маневренного жилищного фонда законодатель устанавливает и специальные основания, такие как завершение капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с нанимателем, утратившим жилое помещение в результате обращения на него взыскания, расчетов с нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

ЖК РФ, Типовые договоры найма специализированного жилого помещения в качестве основания прекращения договора найма называют смерть нанимателя. Как правило, за членами семьи сохраняется право пользования жильем по такому договору.

В п. 12 ст. 108 ЖК РСФСР 1983 г. содержалась норма, запрещавшая выселение из служебной жилой площади и из общежитий одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. Представляется, что в ЖК РФ также должно быть сделано исключение для этой категории граждан.

Актуальным является решение вопроса о последствиях противоправного поведения одним из членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения, например, разрушении или повреждении жилого помещения, систематическом нарушении прав и интересов соседей. В ст. 98 ЖК РФ применительно к договору социального найма жилого помещения закреплено, что виновные граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения в судебном порядке. Думается, что подобным образом должен быть решен вопрос и в отношении виновных в правонарушении граждан, проживающих в специализированных жилых помещениях, за исключением служебных жилых помещений и общежитий. Для добросовестных пользователей специализированным жилым помещением договор найма специализированного жилого помещения должен быть сохранен.

Необходимо обратить внимание на то, что договор найма специализированного жилого помещения не исключает наличия действующего еще одного договора найма специализированного жилого помещения, а также договора социального найма жилого помещения. Учитывая это, законодателю следовало бы предотвратить возможные негативные последствия такого двойного обременения обязанностями нанимателя граждан. Особенно это касается случаев, когда гражданин не по своей воле вынужден переселяться в специализированное жилое помещение, например, в случае капитального ремонта. Следует согласиться с точкой зрения Г.Ф. Шешко, которая отмечает, что ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала, что в период проживания в другом жилом помещении в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Эту позицию следует учесть и в новом ЖК РФ Якупова А.И. Жилые помещения маневренного жилищного фонда. Жилищное право. 2007. № 3. С. 18..

Договор найма специализированного жилого помещения вписывается в общую модель договора найма жилого помещения, предложенную в п. 1 ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой по договору найма одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких помещений применяются правила статей 65, ч. 3, 4, ст. 67, ст. 69 предусмотренные для договора социального найма жилого помещения за исключением случаев, указанных в п.5 ст. 100 ЖК РФ.

По своей юридической природе договор найма специализированного жилищного фонда является консенсуальным (п. 1 ст. 100 ЖК РФ) (несмотря на то, что в Типовых договорах найма специализированного жилого помещения допущена неточность, позволяющая говорить об их реальном характере), В Типовых договорах найма специализированного жилого помещения сформулировано, что "наймодатель передает нанимателю…", а не обязуется предоставить жилое помещение. возмездным, двусторонним. В то же время для специализированных жилых помещений характерно, что в основном они предоставляются не в целях удовлетворения постоянной потребности в жилье, а, например, в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.), в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома и др.

Представляется, что договор найма специализированного жилого помещения в силу существующих особенностей следует отнести к отдельной разновидности договора найма жилого помещения, а не разновидности договора социального найма жилого помещения. Хотя следует согласиться с Ю.К. Толстым, что в новом ЖК РФ правовые режимы указанных договоров сблизились.

Вопросы для самоконтроля:

1. В какой форме заключается договор социального найма жилого помещения? Договор коммерческого найма жилого помещения?

2. Назовите основные отличия договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма жилого помещения.

3. Назовите основания возникновения жилищного правоотношения в фонде социального использования.

4. Какими правами обладает наймодатель жилого помещения?

5. Какими правами обладает наниматель жилого помещения?

6. Какие граждане относятся к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения? В чем состоят особенности их правового статуса?

7. Какие граждане относятся к категории граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения? Перечислите основные отличия их правового положения от правового положения членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

8. Перечислите основания прекращения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

9. Перечислите виды выселения из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

10. По каким правилам происходит обмен жилыми помещениями. В чем состоят отличия договора обмена жилыми помещениями и договора мены.

11. Кто такие временные жильцы и какими правами они наделены?

12. В каких видах жилищного фонда могут предоставляться жилые помещения по договору найма специализированного жилого помещения?

13. В чем состоят особенности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в отличие от членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма?

Учебный модуль 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Комплексная цель модуля - ознакомить студентов с основными положениями гражданского и жилищного законодательства о праве собственности на жилые помещения и показать его особенности по сравнению с правом собственности на другие объекты гражданских прав; раскрыть понятие "член семьи собственника жилого помещения", "бывший член семьи собственника жилого помещения", приватизация жилых помещений; раскрыть особенности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением, обеспечения жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Конспект лекции 1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных, проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Право частной собственности представляет собой один из важнейших социально-экономических институтов, закрепленных в Конституции Российской Федерации 1993 г.

Собственность является не просто одной из форм и направлений выражения свободы и права человека, но она образует собой вообще цивилизационную почву для свободы и права. Нерсесянц А.В. Философия права. М., 2003. С. 28.

Основным Законом признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности и гарантируется их равная защита (п. 2 ст. 8). В статье 35 Конституции Российской Федерации 1993 г. провозглашено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В условиях рыночной экономики объектами экономического оборота наряду с иными материальными благами выступают и жилые помещения, которые гражданам могут принадлежать на праве частной собственности без ограничения их количества, стоимости и размеров.

Правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в ряде законодательных актов. В первую очередь названные отношения регулируются в Гражданском кодексе РФ, в котором впервые в истории отечественной кодификации появилась глава (глава 18), посвященная праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.

Наряду с Гражданским кодексом РФ нормы о праве собственности на жилые помещения содержатся в Жилищном кодексе РФ 2004 года. Нормы пятой и шестой глав ЖК РФ регулируют права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, а также определяют общий правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с изложенным возникает вопрос о разграничении предметов регулирования ГК РФ и ЖК РФ. В абз. 2 п. 3 ст. 3 ГК РФ закреплено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Кодексу.

Статья 4 ЖК РФ определяет круг отношений, регулируемых жилищным законодательством.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах, положениям Жилищного кодекса Российской Федерации применяются положения ЖК РФ (п. 2, п. 8 ст. 5 ЖК РФ).

Таким образом, законодатель устанавливает приоритет норм ЖК РФ в регулировании отношений, названных в п. 1 ст. 4 ЖК РФ.

Однако, названные в п.1 ст. 4 ЖК РФ отношения, регулируются не только жилищным законодательством. Например, договор найма жилого помещения урегулирован главой 35 ГК РФ.

Регулирование имущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, например, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав является предметом гражданского права. Соответственно нормы главы 18 ГК РФ, главы 35 ГК РФ за исключением случаев, указанных в ГК РФ, должны иметь приоритет перед нормами ЖК РФ, регулирующими аналогичные отношения.

А.Г. Кучерена отмечает, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере - это области, регулируемые гражданским законодательством. Кучерена А.Г. Жилищные споры: юридический справочник для населения. Ростов-на-Дону: Феникс. 2008. С. 12.

В то же время открытым остается вопрос о том, какие правила подлежат применению в тех случаях, когда гражданско-правовые нормы по своей юридической природе, закрепленные в актах жилищного законодательства и рассчитанные на регулирование жилищных отношений, расходятся с нормами ГК.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. - М.. 2008. С. 19.

Коллизия норм отраслевых актов относится к концептуальным дефектам юридической техники законодателя. С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова отмечают, что, по сути, для правоприменителя остается единственный выход - относиться к нормам ЖК РФ как к специальным по отношению к ГК РФ, что, разумеется, не только не решает, а скорее усложняет ситуацию, ибо подразумевает разрушение системы частноправового регулирования.Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 37.

Иного мнения придерживается А.А. Титов, который полагает, что в ст. 30 ЖК РФ не дублируются нормы ГК РФ, а закреплено жилищно-правовое правомочие собственника по отношению к жилому помещению: он владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. М., 2008. С. 153. В целом, отмечает А.А. Титов, касаясь порядка применения законодательства, следует иметь в виду, что приоритетными (главенствующими) должны быть нормы ЖК РФ не только по отношению к отраслевым актам, но и к актам других отраслей законодательства. Титов А.А. Там же. С. 97.

Возникновение права собственности на жилые помещения не отличается большой спецификой правового регулирования, которая, тем не менее, существует. Связана она, прежде всего с тем, что жилые помещения в системе объектов гражданских прав относятся к недвижимым вещам. Поэтому возникновение, переход и прекращение права собственности, других вещных прав на жилые помещения происходит в особом порядке, определенном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года.

Особенности правового регулирования возникновения права собственности на жилые помещения определяется также и их особой социальной ценностью, которая связана с тем, что от доступности и стабильности пользования жилыми помещениями зависит социальная устойчивость общества, а, следовательно, и устойчивость политического режима государства. В том числе и указанным выше можно объяснить появление института именно бесплатной приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, специального законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов гражданами, ипотечного законодательства, а также появление самостоятельной нормы в главе 30 ГК РФ "Купля-продажа", регламентирующей продажу жилых помещений.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Требования о нотариальном удостоверении, а в случае отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, также и регистрации, распространяются и на договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

Новой редакцией п. 4 ст. 292 ГК РФ предусмотрено, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Несмотря на то, что при совершении сделки одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, предполагается, что он действует с согласия другого. В п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ закреплено, что для совершения сделки одним из супругов по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Право собственности на жилые помещения может возникнуть по следующим основаниям: путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов; жилищного строительства; участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; купли-продажи жилья; заключение договора пожизненного содержания с иждивением; приобретения права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя; приобретение собственности по давности владения; приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи, бывших членов семьи собственника. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ (п. 2 ст. 288 ГК РФ, п.2 ст. 30 ЖК РФ).

Общий принцип частного права, закрепленный в статье 210 ГК РФ, устанавливающий, что бремя содержания имущества несет его собственник, нашел отражение и в п. 3 статье 30 ЖК РФ. Согласно норме указанной статьи, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник помещений в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

На собственнике жилого помещения лежат также обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями" СЗ РФ. 2006. №5. Ст. 546..

За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает административный штраф в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Статья 7.22 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилыми помещениями, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Наряду с собственником жилого помещения право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (п. 1 ст. 292 ГК РФ).

В ЖК РФ правовому регулированию отношений по пользованию жилыми помещениями гражданами, проживающими совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, посвящены нормы ст. 31 ЖК РФ.

Статья 31 ЖК РФ выделяет три группы граждан, которые могут проживать в жилом помещении совместно с собственником - члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, например, договора пожизненного содержания с иждивением, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора коммерческого найма.

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Особенностью статьи 31 ЖК РФ является то, что к членам семьи собственника она относит только граждан, проживающих совместно с ним в жилом помещении. Л.Ю. Михеева отмечает, что ст. 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи в отношении такого жилого помещения прав собственника, в котором последний не проживает. Она указывает, что отдавать предпочтение в данном случае в силу статьи 3 ГК РФ необходимо нормам ГК РФ. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения. Жилищное право. 2005 г. №7. С. 21. Следовательно, граждане являющиеся членами семьи собственника жилого помещения и проживающие отдельно от самого собственника в другом его доме или квартире, приобретают в силу статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением, в котором они живут.

К первой группе граждан, в соответствии со ст. 31 ЖК РФ являющихся членами семьи собственника, следует отнести супруга, его родителей и детей, а также усыновителей и усыновленных (ст. 137 Семейного кодекса РФ).

Это означает, что вселение названных категорий граждан собственником в принадлежащее ему жилое помещение свидетельствует о вселении их в качестве членов его семьи. Они автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно.

Вторая группа членов семьи - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, например, дети супруга собственника, не являющиеся родными детьми собственника, сводные братья и сестры и др. Указанные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения.

Для признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан членами семьи собственника жилого помещения необходимо, чтобы они были вселены собственником "в качестве членов своей семьи".

В ранее действовавшем жилищном законодательстве закреплялось правило, согласно которому другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР 1983 года). Текст абзаца 2 статьи 53 ЖК РСФСР 1983 года подлежал применению к отношениям с участием членов семьи собственника жилого помещения в силу отсылки содержавшейся в абзаце 2 ст. 127 ЖК РСФСР.

Это означает, что ранее суду приходилось устанавливать какой характер носило проживание граждан в одном жилом помещении, а сейчас какой характер имело вселение как фактическое действие. Доказать подобную направленность воли собственника при вселении будет весьма затруднительно.

В соответствии с новы ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31).

Право пользования жилым помещением собственника членами его семьи не зависит от воли собственника и может прекращаться только по основаниям, определенным федеральным законодательством. Без таких оснований собственник не может требовать выселения проживающих с ним членов его семьи.

Право члена семьи собственника жилого помещения в силу п. 3 статьи 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

До внесения изменений в статью 292 ГК РФ, ранее действовавшая редакция которой закрепляла возможность сохранения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника при переходе права собственности на него, некоторые ученые пришли к выводу, что право членов семьи собственника жилого помещения является вещным.

По выражению Е.А. Суханова, рассматриваемое право "как бы обременяет недвижимость, в принципе следуя ее правовой судьбе, что сближает ее с вещными правами". Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.. 1995. С. 262. Такую позицию занимают Скловский К.И., Михеева Л.Ю. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М., 2004. С. 319. // Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения. Жилищное право. 2005 г. №7. С. 24. и другие ученые.

Михеева Л.Ю. отмечает, что новая редакция статьи 292 ГК РФ не изменила природы этих прав. То обстоятельство, что эти права отныне не следуют за вещью, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения. Жилищное право. 2005 г. №7. С. 24.

В литературе высказывается мнение, что права членов семьи собственника жилого помещения на жилое помещение можно отнести к правам сервитутного типа. Право пожизненно обитать в чужом доме или в его части было известно еще римскому праву. Называлось оно habitatio и относилось к личным сервитутам. Основанием установления вещного права по пользованию жилым помещением являлось отнесение к членам семьи собственника. В случае прекращения семейных отношений между ними данное основание утрачивало силу.