Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Обзор рынка недвижимости города Санкт-Петербурга. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования. Расчет стоимости ремонта. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 21.02.2011
Размер файла 837,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Содержание

  • 1. Сертификат рыночной стоимости
  • 2. Краткое изложение основных фактов и выводов
  • 3. Основные допущения и ограничения
  • 4. Определение оцениваемой стоимости
  • 5. Описание объекта
  • 5.1 Описание земельного участка
  • 6. Фотографии и карта-схема местоположения объекта оценки
  • 7. Анализ среды местоположения
  • 8. Процесс оценки
  • 9. Социально-экономическое развитие России в 2005 г.
  • 10. Экономика санкт-петербурга в 2005 году основные экономические и социальные показатели
  • 11. Обзор рынка недвижимости
  • 11.1 Рынок производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга
  • 12. Анализ наиболее эффективного использования
  • 12.1 Анализ использования участка как условно незастроенного
  • 12.2 Анализ использования участка с имеющимися на нем улучшениями
  • 12.3 Расчет стоимости ремонта существующего здания
  • 12.4 Расчет стоимости сноса существующего и строительства производственного здания унифицированного типа
  • 12.5 Вывод о стоимости улучшений
  • 13. Сравнительный подход
  • 13.1 Описание объектов-аналогов
  • 13.2 Расчет стоимости объекта оценки
  • 14. Доходный подход
  • 14.1 Общие положения. Выбор метода расчета
  • 14.2 Определение ставки дисконтирования
  • 14.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
  • 15. Затратный подход
  • 15.1 Общие положения
  • 15.2 Расчет полной стоимости воспроизводства объекта оценки
  • 15.3 Расчет накопленного износа
  • 15.4 Расчет стоимости улучшений затратным подходом
  • 15.5 Расчет стоимости земли, относящейся к оцениваемому зданию
  • 15.6 Рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу
  • 16. Согласование результатов и заключительное решение о рыночной стоимости объекта
  • Список использованной литературы
  • Приложения

1. Сертификат рыночной стоимости

Я, нижеподписавшаяся, данным удостоверяю, что в соответствии с имеющейся у меня информацией и согласно моим профессиональным знаниям:

изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности;

произведенные расчеты, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничений, и являются моими профессиональными, личными непредвзятыми мнениями и выводами;

я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета; я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

моё вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика с достижением заранее оговоренного результата;

задание на оценку не основывалось на требовании определения оговоренной цены;

ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало значительного профессионального содействия Оценщику, подписавшего данный отчет;

Оценщик лично осмотрел оцениваемый объект и прилегающую территорию;

мнение Оценщика и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Федеральным Законом РФ № 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256.

расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,

Калининский район, ул. Чугунная, дом 20, корпус 134 литера А по состоянию на дату оценки - 01 октября 2005 года составляет без учета НДС:

3 700 000 (Три миллиона семьсот тысяч) долларов США или 105 000 000 (Сто пять миллионов) рублей

Ответственный исполнитель, оценщик.

2. Краткое изложение основных фактов и выводов

I. Исходные данные для расчета

Адрес объекта:

Санкт-Петербург, Калининский район, ул. Чугунная, дом 20, корпус 134 литера А

Тип объекта недвижимости

Отдельно стоящее здание

Год постройки объекта недвижимости

1968 г.

Площадь земельного участка

6 682 кв. м (определяется делением площади застройки объекта оценки на показатель плотности застройки площадки предприятия, равный 0,4 - см. раздел 4.)

Площадь застройки объекта оценки

2 673 кв. м

Общая площадь объекта оценки

9 623 кв. м

Полезная площадь объекта оценки

8 180 кв. м

Этажность объекта оценки

4 этажа

Занимаемый этаж

С 1-го по 4-й этажи

Использование оцениваемого объекта

Производственное здание

Дата и номер договора, на основании которого проводилась оценка

Договор №01/40-05 от 30.09.2005 года

Юридический адрес и реквизиты оценщика

ООО “…………….", ГОУ СПбИДПО СЗ

ОГРН 0000000000000 ИНН 7800000000 Санкт-Петербург, ул. Условная, д.1

Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 00000 от 01.01.2005г. срок действия - до …

Страховой полис № 000 от 01.01.2005г., страховая сумма 1 000 000 рублей, СО “Ингострах”

Юридический адрес и реквизиты Заказчика

ЗАО “Центральный склад”, г. Санкт-Петербург, ул. Чугунная, д. 20

Юридический адрес и реквизиты собственника объекта

ЗАО “Центральный склад”, г. Санкт-Петербург, ул. Чугунная, д. 20

Балансовая стоимость объекта оценки

135 200 $

Цель оценки

Для информирования заинтересованной стороны о вероятной величине рыночной стоимости.

Оцениваемые права:

на земельный участок

Право долгосрочной аренды (49 лет)

на улучшения

Собственность

Юридическое описание

Не проводилось

Сервитуты

Не определены

Характер рельефа:

Ровный

Форма участка:

Правильная многоугольная геометрическая форма, приближенная к прямоугольнику

Наличие улучшений (зданий и сооружений):

4-этажное капитальное здание общей площадью 9 623 кв. м.

Код социально-экономического района и номер зоны градостроительной ценности территории

ПСР1Б, налоговая зона 5

Общая характеристика микрорайона

Район промышленной застройки - огороженная территория предприятия - ЗАО "Центральный склад"

Социальная инфраструктура района

Достаточно развита. Оцениваемое здание расположено в Калининском районе, который сформирован, в основном, застройкой разных периодов ХХ века: 5, 6 и 9-ти этажными жилыми зданиями и промышленными объектами. Район насыщен большим количеством объектов культурно-бытового и социального назначения городского уровня.

Обеспеченность инженерной инфраструктурой

Объект оценки обеспечен водоснабжением, электричеством, канализацией, теплом, газом и слаботочными системами.

Транспортная доступность

С точки зрения транспортной доступности рассматриваемый район в целом и оцениваемый объект, в частности, отвечает всем требованиям для осуществления производственно-складской деятельности.

Состояние окружающей среды

Удовлетворительное

II. Результаты расчета

Наиболее эффективное использование

участка свободного

Строительство производственного здания унифицированного типа

улучшений

Продолжение эксплуатации в текущем состоянии

Действительная дата оценки

01 октября 2005 г.

Дата составления отчета об оценке

25 ноября 2005 г.

Курс доллара США, принятый в расчете

28,53 руб.

Стоимость рассчитанная:

Затратным подходом

3 271 000 $

Сравнительным подходом

3 852 000 $

Доходным подходом

3 757 000 $

Рыночная стоимость объекта без учета НДС

3 700 000 $

Ограничения и пределы применения полученного результата

Результаты расчета могут применяться исключительно в указанных выше целях Эффективный срок оценки - в течение шести месяцев от даты составления отчета об оценке (до 25 мая 2006 года).

Документы по объекту, имеющиеся в распоряжении оценщиков

Техническое задание на оценку.

Копия технического паспорта объекта.

Копии рабочих чертежей (*** листов)

Копия свидетельства о собственности.

Копия договора аренды земельного участка.

Особые условия и принятые оценщиком допущения

Указаны в разделе 3.

3. Основные допущения и ограничения

Следующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью данного исследования.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.

Права на объект оценки, включая сервитуты и иные обременения, определены в отчете в соответствии с документами и информацией, представленными Заказчиком. Оценщик не несет ответственности за достоверность представленных Заказчиком сведений.

Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости. Все подобные материалы в отчет включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте оценки. Размеры участка приведены по данным соответствующих документов, предоставленных Заказчиком, специальных измерений Оценщиком не производилось.

Предполагается, что физические характеристики объекта и его использование соответствуют федеральным и местным законам и нормативам.

Оценщик не несёт ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объекта, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается вредных веществ в почве или в использованных строительных материалах. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо специальное экспертное обследование объекта, не входящее в задачу данного отчета.

Предполагается, что собственник оцениваемого объекта рационально и компетентно управляет принадлежащей ему собственностью.

Сведения, полученные Оценщиком от третьих сторон и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве Оценщика.

Ни заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета, как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования между сторонами. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату оценки. Поэтому непредусмотренное в отчете изменение самого объекта и его окружения, равно как изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию и, следовательно, на рыночную стоимость оцениваемых прав, находятся вне рамок данного исследования.

Арендные платежи за земельный участок рассчитаны в соответствии с Постановлением правительства Санкт-Петербурга № 1561 от 14.09.2004.

В соответствии со Стандартами оценки, величина рыночной стоимости должна быть выражена в рублях. Учитывая, что рыночные данные, опубликованные в официальных периодических изданиях, в основном представлены в долларовом эквиваленте, расчеты проводятся в условных единицах, равных доллару США, а результаты переводятся по курсу ЦБ РФ в рубли на дату оценки.

Учитывая, что любая исходная информация для расчетов базируется на принципе усреднения, Оценщиком введено округление по Подходам и Общему согласованию в размере до 5%.

4. Определение оцениваемой стоимости

Согласно договору на проведение работ по оценке, установлению подлежит рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,

Калининский район, ул. Чугунная, дом 20, корпус 134 литера А., состоящего из здания, находящегося в собственности Заказчика, и земельного участка, находящегося у Заказчика в долгосрочной аренде на 49 лет.

Определение рыночной стоимости:

Рыночная стоимость в Федеральном Законе РФ № 135 "Об оценочной деятельности" (ст.3) определяется следующим образом: "Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Определение права собственности:

В соответствии со статьей 209 (параграф 1,2, Глава 13) ГК РФ "Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Определение права аренды:

В соответствии со ст.606 ГК РФ лицу как арендатору принадлежат права временного владения и пользования предоставленным ему в аренду имуществом за плату.

рыночная стоимость объект недвижимость

5. Описание объекта

Объектом оценки является 4-этажное капитальное здание, находящееся в собственности Заказчика, и расположенное на земельном участке, площадью 6 682 кв. м, находящемся у Заказчика на праве аренды на 49 лет.

5.1 Описание земельного участка

Территория, на которой располагаются все объекты недвижимости ЗАО "Центральный склад", площадью 125 000 м2, имеет пятиугольную форму; три стороны с юга, юго-запада и юго-востока ограничены улицей Чугунной, одна сторона с северо-запада - улицей Менделеевской, одна с северо-востока - Полюстровским проспектом. Минимальная плотность застройки площадки предприятия (отношение суммы площадей, занятых всеми зданиями и сооружениями ЗАО "Центральный склад", к площади предприятия в ограде) в соответствии со СНиП II-89-80 [34] составляет 40%.

Земельный участок, условно относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, имеет правильную многоугольную форму, приближенную к прямоугольнику. Площадь земельного участка определяется как частное от деления площади застройки объекта оценки (2 673 м2) на показатель плотности застройки площадки предприятия (0,40) и составляет 2 673/0,40 = 6 682 м2. Участок расположен внутри огороженной и охраняемой территории ЗАО "Центральный склад" и не выходит ни на одну из городских улиц. Доступ к объекту оценки осуществляется только по пропускам. Оцениваемый объект находится в окружении административных, административно-производственных, производственных, производственно-складских и складских зданий.

Код социально-экономического района - ПСР1Б,

Номер зоны градостроительной ценности территории - налоговая зона 5.

Объект оценки обеспечен водоснабжением, электричеством, канализацией, теплом, газом и слаботочными системами.

С точки зрения транспортной доступности рассматриваемый район в целом и оцениваемый объект в частности отвечает всем требованиям для осуществления производственно-складской деятельности. На расстоянии примерно 1 км от объекта оценки имеется товарная железнодорожная станция “Петербург-Финляндский”, а также основные грузовые магистрали - Полюстровский проспект, Кантемировская улица и др.

Описание улучшений.

Улучшения оцениваемого объекта - корпус № 134 литера А - склад товарно-материальных ценностей представляет собой 4-этажное здание без подвала с кирпичными стенами, кирпичными и гипсобетонными перегородками, железобетонными перекрытиями, опирающимися на колонны, расположенные сеткой 6 Ч 6 м. Высота этажей 6 метров. Здание построено в 1968 г.

Административно-бытовые помещения располагаются на антресолях. На первом этаже на отметке 3,00 метров выполнены антресоли общей площадью 542 м2. На третьем этаже на отметке 14,40 метров - антресоль площадью 52 м2. На четвёртом этаже на отметке 20,40 м - антресоль площадью 40 м2.

Основными несущими конструкциями являются:

· монолитные железобетонные ростверки, базирующиеся на свайном основании;

· ленточные железобетонные фундаменты под продольные и поперечные стены;

· кирпичные продольные и поперечные стены;

· железобетонные колонны и ригели;

· ребристые плиты перекрытия и покрытия, монтируемые к ригелям и колоннам с помощью сварки.

Естественное освещение происходит через двойное остекление деревянных окон. Искусственное освещение - лампы дневного света, подвешенные к перекрытиям, электропроводка выполнена открытым способом. К плитам перекрытия подвешены стальные трубы пожарного водопровода и вентиляционные короба принудительной вентиляции.

Полы в складских помещениях цементные, имеют неровности, многочисленные трещины и выбоины.

Стены отштукатурены и окрашены масляной краской, потолки побелены водоэмульсионным составом.

Полы в административно-бытовых помещениях - линолеум, мозаичные. В санузлах - метлахская плитка. Потолки побелены водоэмульсионным составом.

В здании имеются трое металлических ворот распашного типа размером 3 Ч 4 м, расположенные по торцам и в середине здания.

Здание оборудовано тремя грузовыми лифтами грузоподъемностью 2 тонны каждый, на каждом этаже имеется по две кран-балки в хорошем состоянии грузоподъемностью по 2 тонны.

Основные объемно-планировочные характеристики центрального материального склада представлены в таблице 5.2.1.

Таблица 5.2.1
Основные объёмно-планировочные параметры корпуса 134

Объёмно-планировочная характеристика

Значение

Площадь застройки, м2

2 673

Общая площадь,

9 623

Полезная площадь (85 % общей площади), м2

8 179

Объём здания, м3

66 558

Максимальная высота здания, м

24,9

Количество этажей

4

Высота этажа, м

6

Группа капитальности

I

Описание конструктивных элементов корпуса № 134 литера А и их технического состояния по данным визуального обследования приведены в таблице 5.2.2.

Таблица 5.2.2
Конструктивные элементы и инженерное оборудование корпуса 134 литера А

Наименование элементов

Характеристика

элементов

Техническое состояние

элементов

1

Фундамент

Сборный железобетонный

Трещины шириной до 1,5 мм в цокольной части здания

2

Стены наружные

Кирпичные

Отдельные трещины шириной до 1 м и редкие выбоины

3

Внутренние стены и перегородки

Кирпичные и гипсобетонные

Мелкие трещины шириной до 2 мм в местах сопряжений с перекрытиями, редкие сколы и выбоины. Площадь повреждений до 10%.

4

Колонны

Железобетонные

Трещины до 0,5 мм в растянутой зоне, отколы и выбоины

5

Перекрытия

Сборные железобетонные

Усадочные трещины шириной до 2 мм в плитах вдоль и поперек рабочего пролета

6

Конструкция крыши (покрытие)

Сборные железобетонные

плиты

Мелкие выбоины по поверхности плит. Трещины шириной до 1 мм в панелях, следы протечек.

7

Кровля

Битумная рулонная

Одиночные мелкие повреждения, пробоины в кровле и проникание влаги в местах примыкания к вертикальным поверхностям. Прогиб настенных желобов. Вздутие поверхности и трещины верхнего слоя кровли.

8

Полы

Асфальтовые, бетонные, мозаичные, линолеум, метлахская плитка

Стирание поверхности в ходовых местах; волосяные трещины и выбоины до 0,5 м2 на площади до 15%. Мелкие сколы, трещины, отсутствие отдельных плиток, отставание плиток и линолеума на площади до 20%.

9

Окна

Блоки деревянные

Оконные переплеты рассохлись и покоробились. Часть приборов повреждена или отсутствует. Нарушение герметизации оконных коробок, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами.

10

Двери

Двери деревянные

Дверные полотна осели и имеют неплотный притвор по периметру коробки, трещины в местах сопряжения коробок со стенами. Приборы частично утрачены или неисправны.

11

Внутренняя отделка

Простая. Окраска водными составами, масляная окраска

Потемнение, загрязнение и повреждение местами окрасочного слоя. Местами отслоения и вздутия.

12

Внутренние санитарно - технические устройства

Отопление, водопровод, канализация, холодильная установка

Капельные течи, поражение коррозией трубопроводов, следы ремонта - хомуты на стояках и магистралях. Значительные нарушения теплоизоляции магистралей.

13

Внутренние электро-технические устройства

Лифты, электроснабжение, вентиляция, телефон

Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов к основанию. Потеря эластичности и повреждение изоляции проводов местами. Следы прежних ремонтов (изоляционная лента и т.п.).

14

Прочие работы

Лестницы, козырьки, отмостка

Сколы, трещины, мелкие повреждения.

ВЫВОДЫ:

1. Объект оценки представляет собой производственное здание, находящееся на земельном участке, площадь которого определяется площадью застройки объекта оценки с учетом плотности застройки территории предприятия.

Объект находится внутри производственной территории режимного предприятия и представляет собой часть производственного комплекса ЗАО "Центральный склад".

2. Учитывая сказанное, на земельном участке оцениваемого объекта, рассматриваемом как свободный, не могут быть размещены объекты жилой, рекреационной, гостиничной, торговой или офисной недвижимости. Он может быть использован только под застройку производственно-складской недвижимостью.

3. Техническое состояние объекта оценки следует признать удовлетворительным, не препятствующим продолжению его эксплуатации в текущем состоянии, однако следует выполнить ремонтные работы по устранению отмеченных признаков физического износа конструкций и элементов объекта оценки.

6. Фотографии и карта-схема местоположения объекта оценки

Фото 6.1 Общий вид объекта оценки Фасад.

Фото 6.2 Общий вид.

Фото 6.3 Вид изнутри. Кран-балка.

Фото 6.4 Вид изнутри. Общий план.

Фото 6.5 Вид изнутри. Третий этаж

Фото 6.6 Вид изнутри. Четвертый этаж.

(В виде исключения фотографии можно помещать в Приложение к отчету.)

КАРТА-СХЕМА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

(Карту-схему местоположения объекта в виде исключения можно помещать в Приложение к отчету.)

7. Анализ среды местоположения

Оцениваемый объект расположен на территории ЗАО "Центральный склад", находящейся в южной части Калининского района Санкт-Петербурга.

Калининский район находится в северной части Санкт-Петербурга и граничит на севере с Всеволожским районом, на западе - с Выборгским и Приморским районами, на юге - с Петроградским и Центральным районами и на востоке - с Красногвардейским районом.

Площадь района - 11 538 га.

На правом берегу реки Невы, буквально с момента основания города началось строительство заводов и фабрик, что объяснялось тем, что до появления железнодорожного и, тем более, автомобильного транспорта единственным способом доставлять крупные партии сырья и готовой продукции, был водный. С появлением железной дороги эта промышленная зона стала развиваться в сторону от Невы. Целенаправленное развитие территории как промышленной зоны привело к тому, что к началу XX века район был застроен промышленными предприятиями. Небольшое количество жилых домов были встроены между заводами и фабриками, и жили в них в основном рабочие окрестных предприятий. У состоятельных людей эти места популярностью не пользовались, строящееся жилье было дешевым.

В настоящее время население района - 442,4 тысячи человек.

На расстоянии примерно 1 км от объекта оценки имеется товарная железнодорожная станция “Петербург-Финляндский”, а также основные грузовые магистрали - Полюстровский проспект, Кантемировская улица, Пискаревский проспект, Свердловская набережная и шоссе Революции. Весьма важным фактором является также близость строящейся кольцевой автодороги.

Предприятие расположено в десяти минутах ходьбы от станции метро “Выборгская”. Кировско-Выборгской лини.

Экологические характеристики района следующие. Загрязнение почв в районе Кондратьевского проспекта - Арсенальной набережной (месторасположение объекта) - весьма интенсивное (в 30 крат и более допустимой по содержанию Cu, Sn, Zn, Pb); в районе проспекта Маршала Блюхера - в 10-30 крат; улицы Мечникова - Бестужевская - умеренное - в 5-10 крат, все остальное - слабое, менее 5 крат. Загрязнение атмосферного воздуха очень интенсивное - 3 и более предельно допустимых концентраций в районе Финляндского вокзала - Кондратьевского проспекта (месторасположение объекта оценки). Радиационная обстановка: в целом по району - 10-12 микрорентген в час.

ВЫВОДЫ:

С точки зрения транспортной доступности для грузооборота и работников предприятия рассматриваемый район в целом и оцениваемый объект в частности отвечает полностью требованиям для осуществления производственно-складской деятельности. Каких-либо внешних неблагоприятных факторов, снижающих привлекательность объекта оценки для арендаторов (кроме экологических), не обнаружено.

8. Процесс оценки

Процесс оценки - это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Обследование объекта: процесс оценки начинается с общего осмотра и описания местоположения объекта и его окружения, состояния зданий и сооружений, выявления их особенностей, достоинств и недостатков, изучения относящейся к объекту технической и проектно-сметной документации.

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками.

Анализ наиболее эффективного использования: выполнен на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения и функциональных особенностей объекта, его инфраструктурного значения.

Оценка стоимости земли: производилась в разделе анализа наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости. В данном исследовании расчеты выполнены в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Согласование результатов оценки, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оформление отчета об оценке: на данном этапе аналитически согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде повествовательного отчета.

9. Социально-экономическое развитие России в 2005 г.

В текущем году и, прежде всего, в I квартале проявилась тенденция замедления экономического роста. По оценке Минэкономразвития, ВВП в I полугодии 2005 г. увеличился к соответствующему периоду предыдущего года на 5.6% (против 7.7% в I полугодии 2004 г.), в том числе в I квартале - на 5.2 процента.

Замедление динамики ВВП в начале года обусловливалось снижением темпов роста внешнего спроса (экспорта, прежде всего нефти) и инвестиционной активности, которое не компенсировалось высокими темпами роста со стороны домашних хозяйств.

Замедление экономического роста происходило на фоне исключительно благоприятной мировой конъюнктуры для товаров российского сырьевого экспорта. Средняя цена на нефть "Urals" составила в I полугодии 45.4 долл. США за барр., а в целом за год оценивается на уровне 48 долл. за барр. Таким образом, само по себе увеличение притока нефтедолларов уже не способно обеспечить высокие темпы роста экономики. И дело не только в тенденции замедления роста нефтяного сектора. Добавочные нефтедоллары изымаются в Стабилизационный фонд и не идут на развитие экономики. По оценке, профицит федерального бюджета достигнет в текущем году 5.6% ВВП, а Стабилизационный фонд, даже с учетом досрочных погашений долга Парижскому клубу, составит к концу 2005 года 1200 млрд. руб., или почти 6% ВВП.

В то же время на экономику воздействуют факторы роста, складывающиеся под воздействием активности Правительства в области улучшения инвестиционного климата, снижения налогового бремени, институциональных преобразований, активной социальной политики.

Это способствовало ускорению роста во II квартале и позволяет оценивать более высокие темпы роста во II полугодии и за 2005 год в целом (чем можно было ожидать по результатам I квартала при инерционном развитии). ВВП во II квартале увеличился к соответствующему периоду предыдущего года на 6%. При этом среднемесячный его рост с исключением сезонного и календарного факторов ускорился с 0.3% в I квартале до 0.6% во II квартале (в том числе в июне - до 0.9%). Более динамичный рост спроса домашних хозяйств был подкреплен некоторым ускорением внешнего спроса и, особенно, инвестиционного спроса.

Динамика ВВП с исключением сезонной и календарной составляющих (2) и без исключения (1), (январь 1995 г. (2) - 100%).

Во II полугодии рост ВВП к соответствующему периоду 2004 г. оценивается на 6.2%, а в целом за 2005 год - на 5.9% (что, тем не менее, существенно уступает росту за 2004 год - 7.2 процента).

В структуре производства ВВП, валовая добавленная стоимость в целом по промышленности (по агрегированному производству в классификаторе ОКВЭД), в условиях существенного замедления производства промышленной продукции, вырастет в 2005 году, по оценке, на 2.8% против 6.8% в 2004 году.

Одним из главных "локомотивов" роста в 2005 году продолжают оставаться оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования (прирост валовой добавленной стоимости в 2005 году, по оценке, на 10.7% против 10.1% в 2004 году) благодаря высокому росту оборота розничной торговли. Указанная позиция занимает в структуре вклада в рост ВВП наибольшую среди видов деятельности долю. При этом отмечается тенденция ее увеличения: ожидается, что в 2005 году ее вклад в рост ВВП возрастет до 42.3% с 36.9% в 2003 году.

Позитивное влияние на динамику экономического роста оказывает увеличение производства в строительстве, которое является результатом продолжающегося, хотя и замедляющегося роста капитальных вложений. По итогам 2005 года ожидается, что производство валовой добавленной стоимости в строительстве увеличится на 7.3% против 10.2% в 2004 году.

В формировании первичных доходов экономики в 2005 году относительная величина оплаты труда продолжает снижаться на фоне роста валовой прибыли и смешанных доходов в экономике. Доля валовой прибыли экономики и смешанных доходов в 2005 году увеличится, по оценке, на 4 процентных пункта по сравнению с прошлым годом и составит 41.4% ВВП.

Ожидается снижение доли чистых налогов на производство и импорт в структуре ВВП до 15.9% в 2005 году по сравнению с 16.9% в предыдущем году. Это является проявлением долгосрочной тенденции снижения налоговой нагрузки на экономику, смещения ее с факторов производства на конечную продукцию.

В структуре использования ВВП, несмотря на некоторое замедление в 2005 году темпов роста внутреннего спроса по сравнению с предыдущим годом, он начинает опережать динамику внешнего спроса.

В I и II кварталах 2005 г. темп роста внешнего спроса (экспорта) снизился до 6.8% и 6.4% против 11.5% и 12.1% в I и II кварталах 2004 г., соответственно, что определялось торможением экспорта товаров при сохранении высокой динамики экспорта услуг.

В силу высокой накопленной траектории экспорт товаров в I полугодии оценивается Минэкономразвития на уровне 113.7 млрд. долл., или на 41.3% больше, чем в соответствующем периоде 2004 года. Экспорт товаров в страны дальнего зарубежья составил 98.7 млрд. долл. (рост на 46.1%), в страны СНГ - 15 млрд. долл. (на 16.2%).

Вместе с тем в текущем году отмечается тенденция замедления динамики экспорта товаров. Среднемесячные темпы его роста (по стоимости, с сезонной очисткой) составили 2.3% в I полугодии против 3% в среднем за месяц в 2004 году.

Динамика экспорта товаров с исключением сезонной и календарной составляющих (2) и без исключения (1) (январь 1995 г. (2) - 100%).

Значительно снизились темпы роста экспорта товаров в физическом выражении (103.1% в январе-мае к соответствующему периоду предыдущего года против 110.7% в 2004 году).

Основное влияние на снижение общих темпов роста экспорта оказало замедление экспорта нефти, который даже в условиях исключительно благоприятной ценовой конъюнктуры в I полугодии увеличился к I полугодию 2004 г., по предварительным данным, лишь на 0.5%, тогда как в 2000-2004 гг. его рост составлял 14% в среднем ежегодно.

Товарная структура экспорта России в январе-мае 2005 г. (в январе-мае 2004 г.)

Прирост импорта товаров и услуг в I и II кварталах 2005 г. оценивается в 15.2% и 18.1% (соответственно, 24% и 24.1% в I и II кварталах 2004 г.). При этом если динамика экспорта в текущем году тормозится за счет товаров, то по импорту ситуация противоположная. Вероятнее всего, платежеспособный спрос россиян на поездки за границу (а именно они определяют динамику импорта услуг) приближается к насыщению. В I и II кварталах 2005 г. динамика физических объемов импорта услуг уменьшилась почти в три раза и составила только 8.4% и 13.5%, в то время как в соответствующие периоды 2004 года отмечены рекордные значения (31.9% и 32.3%, соответственно).

Импорт товаров в I полугодии оценивается Минэкономразвития на уровне 54.1 млрд. долл. (что больше по сравнению с соответствующим периодом 2004 года на 27.6%), в том числе из стран дальнего зарубежья - 44 млрд. долл. (на 31.5%), из стран СНГ - 10.1 млрд. долл. (на 13.1 процента).

В текущем году, начиная с февраля, сохраняется достаточно устойчивый рост импорта товаров с исключением сезонного фактора.

Динамика импорта товаров с исключением сезонной и календарной составляющих (2) и без исключения (1) январь 1995 г. (2) - 100)

Наращивание физических объемов импорта товаров происходило за счет увеличения поставок из стран дальнего зарубежья, которые оказывали наибольшее давление на внутреннее производство. Вместе с тем на общий рост импортных цен в значительно большей степени влиял рост цен на продукцию, импортируемую из стран СНГ.

По оценке Минэкономразвития, за январь-июнь укрепление рубля к доллару США составило 3.4%, к евро - 14.9%, реального эффективного курса - 8.6 процента.

В настоящее время (июнь 2005 года) реальный курс рубля к доллару составляет 97.5% к предкризисному уровню (июль 1998 года), к евро - 91.4%, реальный эффективный курс - 91.5 процента.

Вместе с тем расширяющиеся доходы предприятий компенсируют укрепление рубля и растущие ставки заимствований на мировых рынках. При поддержании достаточно высоких темпов роста импорта (хотя и несколько уступающих при расчетах в рублях показателям предыдущего года) в текущем году отмечается постепенное увеличение темпов роста внутреннего производства (4.6% в I квартале и 6.3% во II квартале по сравнению с 3.9% во II полугодии 2004 г.). В результате доля внутреннего производства в структуре источников покрытия прироста внутреннего спроса увеличилась с 32% во II полугодии 2004 г. до 48% в I квартале и 49.5% во II квартале текущего года, а доля импорта, соответственно, снизилась с 68% до 52% и 50.5 процента.

В товарной структуре импорта в январе-мае доля машин и оборудования, по информации таможенной статистики с учетом данных по Республике Беларусь, увеличилась по сравнению с уровнем января-мая 2004 г. с 39.5% до 41.2%, а их объем (по стоимости) - на 33.2 процента.

Импорт другой значительной позиции - продовольственных товаров и сельскохозяйственного сырья также увеличился (на 24%), но ее доля в общем объеме импорта снизилась (с 19.2% до 18.6 процента).

В I полугодии внешнеторговое сальдо составило, по оценке Минэкономразвития, 59.6 млрд. долл., или значительно выше, чем в январе-июне 2004 г. (38.1 млрд. долл.), что обусловлено, в первую очередь, исключительно благоприятной конъюнктурой мировых рынков для российского экспорта.

В этих условиях за январь-июнь текущего года прирост золотовалютных резервов составил 27.034 млрд. долл. против 11.288 млрд. долл. за аналогичный период годом ранее (в 2.4 раза больше).

Экономический рост в текущем году обеспечивается, главным образом, растущим внутренним спросом и, прежде всего, расширяющимся конечным потреблением.

Оборот розничной торговли увеличился в I полугодии к соответствующему периоду предыдущего года на 11.3% (в т. ч. в июне - на 12.5%), объем платных услуг населению - на 6 процентов.

На высокой динамике оборота розничной торговли, кроме роста доходов населения, сказывалось значительное расширение потребительского кредитования. По оценкам, за счет этого фактора обеспечивалось примерно 30% общего прироста оборота розничной торговли в I полугодии 2005 г. По данным ROMIR Monitoring, четверть россиян за последний год воспользовались потребительским кредитом.

В отличие от потребительского спроса, инвестиционный спрос в текущем году характеризовался более сдержанными темпами роста, чем год назад, особенно в начале года, хотя во II квартале (и, особенно, в июне) расширение инвестиционного спроса ускорилось. Инвестиции в основной капитал увеличились в I полугодии к соответствующему периоду предыдущего года на 9.4% (против 12.6% в I полугодии 2004 г.), в том числе в I квартале - на 9.2%, во II квартале - на 9.5 процента.

Прирост инвестиций в основной капитал, очищенный от сезонного и календарного факторов, составил в I квартале в среднем за месяц 0.1%, а во II квартале ускорился до 1%, прежде всего, за счет июня (1.7 процента).

Динамика инвестиций в основной капитал с исключением сезонной и календарной составляющих январь 1995 г. - 100%).

В текущем году замедлилась динамика промышленного производства, прежде всего, в I квартале, под воздействием затормозившегося роста экспорта нефти и сдержанности инвесторов. Индекс промышленного производства (в классификаторе ОКВЭД) составил в I полугодии 2005 г. к соответствующему периоду предыдущего года 104% (против 107.3% в I полугодии 2004 г.), в том числе в I квартале - 103.9% (107.4%). Во II квартале рост ускорился до 104.1% (в т. ч. в июне - до 106.9%). Рост сезонно и календарно очищенной динамики этого показателя в I квартале заметно снизился (до 0.2% среднемесячно), но во II квартале ускорился до 0.6% в среднем за месяц (за счет высокого роста в июне - 1.8 процента).

Ускорение динамики во II квартале и, особенно в июне, произошло в обрабатывающих производствах (0.9% среднемесячно против 0.2% в среднем за месяц в I квартале), в том числе в выпуске металлорежущих станков, телевизоров цветного изображения, цемента, ряда пищевых продуктов, обуви.

В 2005 году продолжается улучшение финансовых результатов деятельности предприятий реального сектора экономики. В январе-мае сальдированный финансовый результат (прибыль минус убытки) деятельности крупных и средних организаций всех отраслей экономики (кроме бюджетных, кредитных, страховых организаций) составил 134.5% к аналогичному периоду 2004 года.

Основным ресурсом роста прибыли экономики остается добыча полезных ископаемых: предприятиями этой отрасли в январе-мае был обеспечен прирост сальдированного результата на 77.6% к аналогичному периоду 2004 года, что обусловлено, прежде всего, исключительно благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой. В условиях существенного улучшения в последние месяцы динамики производства в обрабатывающих отраслях увеличился сальдированный финансовый результат в этом секторе (125.6% к уровню января-мая 2004 г.), а также на транспорте и в связи (126.3%), в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (118.7 процента).

Продолжается снижение финансового результата в строительстве (падение на 19.0% в сравнении с январем-маем предыдущего года), что объясняется, прежде всего, ростом затрат на производство и реализацию строительной продукции по сравнению с выручкой от продаж, структурными особенностями московского строительного рынка.

В январе-мае 2005 г. на фоне более низкой по сравнению с прошлым годом динамикой экономического роста темпы прироста денежной массы были меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

С мая наметилась устойчивая тенденция снижения темпов инфляции на потребительском рынке, в отличие от прошлого года. В июне темпы инфляции снизились до 0.6% против 0.8% в мае 2005 г. и июне 2004 года. За 18 дней июля инфляция составила 0.4%, и по оценке за месяц составит не более 0.6% против 0.9% в июле 2004 года.

Вместе с тем за I полугодие потребительская инфляция составила 8% против 6.1% в аналогичном периоде 2004 года. За семь месяцев с начала года инфляция оценивается в размере 8.5-8.6% против 7.1% годом ранее.

За прошедший период текущего года увеличение темпов инфляции в основном складывалось под воздействием немонетарных факторов: более высокого, чем в прошлом году роста регулируемых цен и тарифов. Повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги в I полугодии составило 29.1% в среднем по России, что выше показателей за весь 2004 год (23.5 процента).

Другим существенным фактором, поддерживающим высокий уровень инфляции, продолжает оставаться опережающее повышение цен на продовольственные товары.

После резкого роста внутренних цен на бензин и ГСМ в прошлом году, в текущем году нового витка цен пока не произошло. В июне потребительские цены оставались неизменными, за 18 дней июля - выросли на 1.5%, а с начала года - на 4.1 процента.

Базовый индекс потребительских цен в истекшем полугодии (4.4%) практически сохранился на уровне I полугодия прошлого года (4.3%). Относительно высокое значение является результатом значительного увеличения денежного предложения в конце 2004 года, хотя и более сдержанного, чем год назад. Это было связано как с ростом валютных резервов, так и с декабрьским резким снижением остатков средств на счетах консолидированного бюджета из-за увеличения расходов в начале 2005 года.

В сравнении с другими странами рост ВВП России в I полугодии, по оценке, превысил аналогичные показатели большинства развитых стран мира, хотя и уступил Китаю. Так, в I квартале 2005 г. по сравнению с I кварталом 2004 г. рост ВВП Еврозоны оценивается в 1.4%, США - 3.7%, Японии - 0.9%, Китая - 9.5%, против 5.2% в России.

По темпам роста промышленного производства Россия продолжает опережать страны Еврозоны и Японию, но уступает Китаю, а в мае - и США. В мае промышленное производство Еврозоны, Японии и США возросло на 0.1%, 0.3% и 3.9%, соответственно, по сравнению с маем 2004 г. Китайская промышленность продолжает характеризоваться высокими темпами роста: за январь-май 2005 г. к январю-маю 2004 г. - 16.3% (в том числе в мае - на 16.6% к маю 2004 г.), против 3.6% в России.

Рейтинг.

Рейтинговое агентство Fitch повысило долгосрочные рейтинги Российской Федерации в иностранной и национальной валюте с BBB - до BBB, сообщает "Интерфакс". Прогноз по всем долгосрочным рейтингам - "стабильный".

Потолок суверенного рейтинга был также повышен с BBB - до BBB, а рейтинги облигаций Министерства финансов (ОВГВЗ V и VIII транши) - повышены на два пункта до BB+.

Представители агентства заявили, что повышение рейтинга связано со значительным улучшением бюджетных финансовых показателей. Учитывая повышение цен на нефть и налоговые сборы, эксперты Fitch Ratings прогнозируют профицит бюджета в размере 6 процентов ВВП.

Кроме того, к концу года в результате досрочных выплат Парижскому клубу, внешний долг России составит лишь 17 процентов, в то время как типичным показателем для уровня BBB являются 36 процентов.

Хорошим знаком является и рост активов, находящихся в Стабфонде. Эксперты Fitch считают, что к началу 2006 года объем средств, содержащихся в фонде, составит 47 миллиардов долларов. В то же время, объем золотовалютных резервов к концу 2005 года составит 174 миллиарда долларов, а страна в целом превратится из должника в кредитора.

Среди недостатков российской экономики эксперты отмечают структурную слабость, в частности, зависимость от сырьевого экспорта и слабое развитие банковского сектора.

Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings повысило долгосрочные рейтинги России. Эксперты отмечают, что успех замешан исключительно на рекордно высоких нефтяных ценах.

Первым Россию осенью 2003 году отметило инвестиционным рейтингом агентство Moody`s, а через год то же проделало агентство Fitch. В начале 2005 года Standard&Poor`s - самое консервативное агентство - также присвоило Российской Федерации инвестиционный рейтинг.

В среду, 3 августа, Fitch оценило возможности России еще выше, повысив рейтинг страны на одну ступень - до BBB в национальной и иностранной валюте. В двух других ведущих международных рейтинговых агентствах пока не говорят о том, последуют ли они примеру коллег.

"Это самый высокий рейтинг. Новость, безусловно, положительная в долгосрочном плане, так как добавляет оптимизма с точки зрения увеличения странового лимита на Россию иностранными инвесторами", - отмечает ведущий аналитик ГК "Регион" Константин Гуляев.

Несмотря на то, что основные долговые показатели страны улучшаются, отмечает агентство Fitch, все отчетливее проявляются негативные факторы: замедляются структурные реформы, а также сохраняется неопределенность в сфере соблюдения прав собственности.

Вероятно, политкорректность не позволяет Fitch назвать вещи своими именами: разрекламированные на самом высоком уровне структурные реформы в стране просто заморожены, а те, что были начаты, так до конца и не доведены.


Подобные документы

  • Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015

  • Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

  • Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

    курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014

  • Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

    отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016

  • Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012

  • Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

  • Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

    дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012

  • Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

    курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.