Действительный валовой доход (ДВД) - предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от неполного заполнения арендопригодных площадей и от неуплаты.

Чистый операционный доход - рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов.

Операционные расходы - это периодические текущие расходы для обеспечения нормального функционирования объекта. Операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполнения объекта:

1. Арендные платежи за землю рассчитываются в соответствии с Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года № 1561 [12] как произведение площади земельного участка и ставки арендной платы за землю. Ставка арендной платы за один квадратный метр в год устанавливается по таблице приложения 2 к "Методике определения арендной платы за земельные участки" на пересечении графы ЗГЦТ - зоны градостроительной ценности территорий (ПСР1Б, налоговая зона 5) и строки КН - кода группы по направлению деятельности. Код группы по направлению деятельности в данном случае - 6.2 (производственная деятельность). Все другие поправочные коэффициенты - Кф1 (расположение на основных магистралях), Кф2 (торговля алкоголем), Кф3 (игорный бизнес), Кф4 (отдельные виды торговли), а также Кз, Ко, Кс равны 1.

2. В данном случае ставка составляет 1,130 условных единиц за 1 кв. м в год для производственного использования. Поскольку с 01.01.2005 года расчетный курс условной единицы составляет 35 рублей, Оценщик пересчитал арендную плату за земельный участок в доллары США с поправкой - 35/28,53.

3. Таким образом, окончательно арендная плата за земельный участок составляет 1,386 долларов США за квадратный метр в год.

4. Налог на имущество рассчитывается как произведение налогооблагаемой стоимости (стоимости улучшений по балансу предприятия) и ставки налога на имущество - 2,2 % (закон Санкт-Петербурга № 684-96 от 28.11.2003 г. “О налоге на имущество организаций" [13]).

5. Страховой сбор по рыночным данным принят в размере 0,5 % от рыночной стоимости улучшения.

6. Потери от незаполненяемости в период стабильной эксплуатации объекта приняты на уровне 3%, так как 100% заполняемости может быть только в периоды дефицита аналогичных объектов недвижимости на рынке, а дефицит не может быть нормальным состоянием рынка.

7. Потери от неуплаты по данным управляющих компаний - составляют от 1 до 3 % от ДВД. Оценщик учитывает потери от неуплаты в размере 2 %.

К переменным расходам относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от действительного валового дохода. В данном случае Оценщик воспользовался данными Управляющих компаний Санкт-Петербурга (“БИО”, управляющая компания “ПСБ”, Балтийское Финансовое Агентство Управляющих компаний, управляющая компания "Питер"). Они называют цифру от 10 до 15 % от ДВД. В нее входят затраты на управляющую компанию, рекламу и пр. Для складской функции объекта принята цифра 12 % от ДВД в год. Для производственной функции объекта, для которой операционные расходы значительно выше за счет большего потребления энергоресурсов [32], принята цифра 17%.

В разделе 11 был определен размер арендных ставок на производственные помещения, отвечающие современным требованиям, в диапазоне 6-10 USD / м² в месяц. Оценщик принял максимальное значение 10 USD / м² в месяц с учетом НДС, или 101,7 USD / м² в год без учета НДС, принимая во внимание дефицит предложений качественных производственных помещений, отвечающих современным требованиям.

Расчет стоимости земли методом дисконтирования денежных потоков

Рассчитанная в разделе 14.2.3 ставка дисконтирования (12,2%) увеличена на 2 % с целью учета строительных рисков (статья 741 ГК РФ) и принята в размере 14,2% на период строительства. Прогнозный темп инфляции в строительстве в данном отчете не учтен.

Ставка капитализации рассчитана в разделе 14.2.3 и равна 14,8%.

В Приложении 7 приведена EXCEL-таблица (лист "НЭИ свободной земли"), в которой выполнен анализ рассматриваемого варианта застройки методом дисконтирования денежных потоков (ДДП-метод) [20] При этом стоимость условно свободной земли получена округленно в размере 1 335 тыс. долл. США или 200 долл. /м².

Вариант 2. Строительство типового одноэтажного склада из ЛМК

Для строительства типового одноэтажного большепролетного здания склада были приняты следующие объемно-планировочные параметры (таблица П.6.2 Приложения 6): количество этажей - 1, высота этажа - 8 м, высота здания - 10 м, длина здания в осях - 108 м, ширина - 24 м, сетка колонн - 12 Ч 24 м., площадь застройки 2 673 м², общая площадь 2 591 м², полезная площадь - 2 203 м². Конструктивные элементы: фундаменты типовые столбчатые, каркас металлический, наружные стены - сэндвич-панели, теплая кровля с применением полимерной мембраны, армированный бетонный пол с непылящим покрытием. Здание отапливаемое.

Расчет стоимости строительства типового одноэтажного склада из ЛМК

Расчет стоимости строительства склада произведен по данным Строительных компаний МАКСКОМ (www.makskom.ru), Интехсталь (www.anga.ru):

1. Стоимость строительства 1 м² здания без инженерии - ориентировочно 270 долл. США/ м^{2 (}с учетом НДС).

2. Инженерия (отопление, водоснабжение, электричество и пр.) 60-100 долл. США/ м².

3. Стоимость здания "под ключ" 350-450 долл. США/ м² (с учетом НДС).

4. Продолжительность строительства склада - 3 месяца.

Результаты расчета приведены в таблице П.6.2 приложения 6.

Согласно этому расчету, сметная стоимость строительства склада составляет округленно 837 тыс. долл. США или 323 долл. /м² без учета НДС и прибыли инвестора.

Определение исходных данных для анализа денежных потоков.

Арендные платежи за землю рассчитываются как произведение площади земельного участка и ставки арендной платы за землю. Ставка арендной платы за один квадратный метр в год устанавливается по таблице приложения 2 к "Методике определения арендной платы за земельные участки" на пересечении графы ЗГЦТ - зоны градостроительной ценности территорий и строки КН - кода группы по направлению деятельности (Постановление правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года № 1561 [12]). Оцениваемый объект расположен в 5-й зоне градостроительной ценности. Код группы по направлению деятельности - 3.2 (складская деятельность). Другие поправочные коэффициенты рассмотрены выше и равны 1. В данном случае ставка составляет 5,652 условных единиц за 1 кв. м в год для складского использования. Поскольку с 01.01.2005 года расчетный курс условной единицы составляет 35 рублей, Оценщик пересчитал арендную плату за земельный участок в доллары США с поправкой - 35 /28,53. Таким образом, окончательно арендная плата за земельный участок составляет 6,934 долларов США за квадратный метр в год.

Рассчитанная в разделе 14.2.3 ставка дисконтирования увеличена на 2 % с целью учета строительных рисков (статья 741 ГК РФ) и равна 14,2% на период строительства. Прогнозный темп инфляции в строительстве в данном отчете не учтен.

В разделе 11 был определен размер арендных ставок на современные складские помещения в диапазоне 12-15 USD / м² в месяц. Оценщик принял среднее значение 13,5 USD / м² в месяц с учетом НДС или 137,3 USD / м² в год без учета НДС.

Остальные исходные данные для расчета стоимости земельного участка определены в разделе 12.1.1.

Расчет ДДП-методом (лист “НЭИ свободной земли" EXCEL-таблицы в Приложении 7) определил стоимость земельного участка для варианта 2 в размере округленно 1 104 тыс. долл. США или 165 долл. /м².

Согласование полученных результатов. Выводы.

В приведенной ниже таблице 12.1.3.1 сведены результаты расчеты вероятной стоимости условно свободного земельного участка при различных вариантах его застройки.

Таблица 12.1.3.1

Варианты нового строительства	Стоимость земли без учета НДС, тыс. долл. США
Строительство многоэтажного производственного здания	1 335
Строительство одноэтажного склада из ЛМК	1 104

Наиболее эффективным использованием участка как свободного является строительство многоэтажного производственного здания унифицированного типа. Стоимость земли, полученная ДДП-методом, составляет округлённо 1 335 тыс. долл. США или 200 долл. / м².

12.2 Анализ использования участка с имеющимися на нем улучшениями

При выборе наилучшего использования Оценщик руководствовался теми же критериями, что и при анализе участка как условно незастроенного.

Стадию юридического и физического критерия проходят следующие варианты использования улучшений:

Вариант 1. Эксплуатация объекта оценки в текущем состоянии.

Вариант 2. Ремонт объекта оценки с последующим выполнением прежней функции.

Вариант 3. Снос объекта оценки и строительство на его месте производственного здания унифицированного типа (данный вариант приводится исключительно в учебных целях, поскольку в оценочной практике вариант сноса целесообразен, если по всем другим рассмотренным вариантам стоимость улучшений получается отрицательной).

Вариант 1. Эксплуатация объекта оценки в текущем состоянии.

Капитальных затрат в данном варианте нет.

Исходные данные для расчета:

1. Потери от незаполнения - с учетом изложенного в разделе 11 спрос на производственные помещения такого уровня и месторасположения превышает предложение, поэтому арендопригодные площади, очевидно, будут востребованы и сданы в аренду. Однако Оценщик закладывает потери в размере 10 %, так как в изношенное здание серьезные (крупные) арендаторы не идут, а при увеличении количества мелких арендаторов неизбежны их смены и возникающие в связи с этим потери.

2. Потери от неуплаты по данным управляющих компаний составляют от 2 до 5 % от ПВД. В настоящем отчете выбрана величина потерь в размере 5 % по изложенным в предыдущем пункте причинам.

3. Арендные платежи за землю для производственного использования определены в разделе 12.1.2 и составляют 1,386 долл. США за квадратный метр в год.

4. Налог на имущество рассчитывается как произведение налогооблагаемой стоимости и ставки налога на имущество - 2,2 %. Закон Санкт-Петербурга № 684-96 “О налоге на имущество организаций" от 28 ноября 2003 года [13]. Налогооблагаемой стоимостью в данном случае является балансовая стоимость оцениваемого здания - 135 тыс. долларов США.

5. Страховой сбор составляет 0,5 % от рыночной стоимости улучшений.

6. Расходы на управление для производственной функции приняты по данным управляющих компаний в размере 17% (см. раздел 12.1.1).

7. Арендная ставка определена в разделе 13 и составляет 83,3 USD / м² в год без учета НДС.

8. Ставка дисконтирования определена в разделе 14.2.3 и составляет 12,2 %.

9. Коэффициент капитализации определен также в разделе 14.2.3 и равен 12,8 %.

Расчеты и выводы

Приведенные выше величины доходов, расходов и ставок собраны в единый расчет и приведены в листе "НЭИ застроенной земли" EXCEL-таблицы Приложения 7. Стоимость улучшений по данному варианту их использования, определяемая ДДП-методом, составляет 2 421 442 долл. США без учета НДС.

12.2.2 Вариант 2. Ремонт объекта оценки с последующим выполнением прежней функции

Проведение ремонта объекта оценки позволит сдавать в аренду производственные площади по более высокой цене. С другой стороны, вариант 2 предусматривает капитальные вложения и потери от неполучения арендной платы за период ремонта

Исходные данные для расчета:

1. Арендная ставка. В разделе 11 был определен размер арендных ставок на производственные помещения, отвечающие современным требованиям в диапазоне до 10 USD / м² в месяц. Оценщик учитывает то обстоятельство, что текущий ремонт устраняет лишь дефекты и внешние проявления физического износа элементов здания и не включает модернизацию последних, что не дает возможности достичь высокого качества отделки и инженерного обеспечения производственных помещений. Поэтому принимать максимальное значение 10 USD/м² в месяц не корректно. Оценщик принял величину арендной ставки в размере 90 USD/м² в год без учета НДС, что приближается к среднерыночному значению.

2. Потери. В разделе 11 отмечался дефицит проихзводственных площадей, отвечающих современным требованиям в Санкт-Петербурге. В связи с этим, Оценщик принял потери от незаполняемости в размере 4 % и потери от неуплаты в размере 2%, то есть меньше, чем в варианте 1.

3. Поскольку производственная функция объекта не изменилась, арендная плата за земельный участок составляет 1,386 долларов США за квадратный метр в год.

4. Расходы на управление приняты в размере 17%.

5. Рассчитанная в разделе 14.2.3 ставка дисконтирования равна 12,2%.

6. Коэффициент капитализации равен 12,8 %.

7. Налог на имущество рассчитывается как произведение налогооблагаемой стоимости и ставки налога на имущество - 2,2 % [13]. Налогооблагаемой стоимостью в данном случае является балансовая стоимость объекта оценки в размере 135 тыс. долл. США плюс стоимость ремонта.

8. Продолжительность ремонта объекта составляет в соответствии с “Нормами продолжительности капитального ремонта объектов жилищного и гражданского назначения” [25] примерно 6 месяцев.

12.3 Расчет стоимости ремонта существующего здания

Стоимость ремонта существующих улучшений принята равной абсолютной величине устранимого физического износа короткоживущих элементов (таблица 15.3.1.2.2) и составляет округленно 25 926 тыс. рублей или 909 тыс. долл. США или 95 долл. /м² общей площади без учета НДС и предпринимательской прибыли.

Расчеты и выводы

Приведенные выше величины доходов, расходов и ставок собраны в единый расчет и приведены в листе "НЭИ застроенной земли" EXCEL-таблицы Приложения 7. Стоимость улучшений по данному варианту их использования, определяемая ДДП-методом, составляет 1 891 399 долл. США без учета НДС.

Вариант 3. Снос объекта оценки и строительство на его месте производственного здания унифицированного типа

Данный вариант предусматривает строительство пятиэтажного универсального производственного здания, что позволит увеличить сдаваемые в аренду площади и получать более высокую арендную плату по сравнению с вариантом 1. С другой стороны, вариант 3 предусматривает значительные капитальные вложения и потери от неполучения арендной платы в текущем использовании за период сноса существующего и строительства нового здания.

В разделе 11.1 приводятся данные, свидетельствующие о дефиците современных производственных зданий в Санкт-Петербурге. Это позволяет Оценщику для варианта 3 использования земельного участка принять следующие значения показателей для определения чистого операционного дохода:

1. Оценщик принял максимальное значение арендной ставки 10 USD / м² в месяц с учетом НДС или 101.7 USD / м² в год без учета НДС, как при анализе условно незастроенного участка.

2. Потери от незаполняемости приняты в размере 3 %.

3. Потери от неуплаты - в размере 2 %.

4. Арендные платежи за земельный участок для производственной функции объекта составляют 1,386 долларов США за квадратный метр в год (см. раздел 12.1.1).

5. Расходы на управление для производственной функции объекта, для которой операционные расходы значительно выше за счет большего потребления энергоресурсов [32], приняты в размере 17%.

6. Рассчитанная в разделе 14.2.3 ставка дисконтирования увеличена на 2 % с целью учета строительных рисков (статья 741 ГК РФ) на период выполнения строительных работ и составляет 14,2%.

12.4 Расчет стоимости сноса существующего и строительства производственного здания унифицированного типа

Расчет приведен в таблице П.6.2 Приложения 6. Стоимость сноса существующего и строительства производственного здания составляет 3 789 тыс. долл. США или 313 долл. /м² общей площади без учета НДС.

Расчеты и выводы

Приведенные выше величины доходов, расходов и ставок собраны в единый расчет и приведены в листе "НЭИ застроенной земли" EXCEL-таблицы Приложения 7. Величина стоимости улучшений по данному варианту получилась равной 117 635 долл. США.

Согласование полученных результатов. Выводы.

В приведенной ниже таблице 12.2.4.1 сведены результаты расчеты вероятной стоимости объекта оценки при различных вариантах его перестройки и эксплуатации.

Таблица 12.2.4.1

Сопоставление результатов расчета стоимости улучшений доходным подходом

Варианты	Стоимость улучшений без учета НДС, долларов США
Эксплуатация здания в текущем состоянии	2 421 000
Ремонт объекта оценки с сохранением функции	1 891 000
Снос объекта оценки и строительство производственного здания унифицированного типа	118 000

Вывод. Наиболее эффективным использованием является продолжение эксплуатации здания в текущем состоянии.

12.5 Вывод о стоимости улучшений

На основании вышеизложенного стоимость улучшений земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, ул. Чугунная, дом 20, корпус 134 литера А, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 01 октября 2005 года составляет округленно 2 421 000 долл. США без учета НДС.

13. Сравнительный подход

Подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на основе информации об аналогичных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности.

Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или предложены на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, данный подход не обеспечивает надежных результатов.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов-аналогов.

2. Определение подходящей единицы сравнения (например, стоимость в долларах США квадратного метра площади) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен или исключения их из списка сравнимых.

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю.

Объекты сравнения имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в следующем обязательном порядке:

набор прав на недвижимость;

условия финансирования сделки;

условия сделки купли-продажи;

время совершения сделки купли-продажи;

месторасположение объекта недвижимости;

физические характеристики объекта недвижимости;

экономические характеристики объекта недвижимости;

характер использования объекта недвижимости;

компоненты цены продажи, не связанные с объектом продажи.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок

В результате проведенных расчетов определяется цена продажи каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. При корректировке цен продажи объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Вносимые поправки делятся на последовательные и кумулятивные. При последовательных поправках каждый раз корректируется откорректированная цена. При кумулятивных корректировках необходимо учитывать их суммарный эффект.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки была сделана подборка по ценам предложений из 8 объектов-аналогов, выставленных на продажу через агентства недвижимости в августе 2005 года (периодическое издание "Деловая недвижимость", "Коммерческая недвижимость").

Характеристики объектов аналогов приведены ниже в разделе 13.1.

Объекты аналоги отобраны по предложению, но как следует из опроса риэлтеров, занимающихся продажей коммерческой недвижимости, на дату оценки существенной разницы между ценой предложения и ценой сделки нет. Корректировка цены на использование цен предложения может быть выполнена за счет скидки в 5%. В расчетных таблицах эта корректировка уже введена.

Корректировка цены по последовательным элементам сравнения:

Поправка на передаваемые права. У всех аналогов и у объекта оценки в результате продажи передаются право собственности. В связи с этим корректировка не вводится.

Поправка на условия финансирования. У оценщиков нет данных о каких-либо дополнительных условиях финансирования, в связи с этим данная корректировка не применялась.

Поправка на условия сделки. Информация о существовании нетипичных рыночных отношений между продавцами и потенциальными покупателями отсутствует, связи с этим корректировка не выполнялась.

Поправка на дату продажи. Поправка на дату продажи равна нулю, так как все объекты-аналоги выставлены на продажу на дату оценки.

Корректировка цены по независимым элементам сравнения

В расчетах используется метод качественного анализа. Он позволяет ранжировать всю выборку аналогов, включая и оцениваемый объект, по основным ценообразующим признакам, к которым относятся особенности локального местоположения, состояние помещений, наличие инженерных сетей и др.

В качестве итогового значения используется средневзвешенная величина скорректированных цен объектов сравнения, что позволяет оценщику сделать логический вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке.

Расчет начинается с кодирования характеристик объекта оценки и объектов сравнения. Процесс кодирования происходит по принципу "чем лучше характеристика, тем выше код" После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение, т.е. производят нормирование закодированных факторов. После нормирования максимальное значение кода любого фактора не может превышать единицы. Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов сравнения на стоимость объекта.

Существует метод определения весов факторов с использованием регрессионно-корреляционного анализа, результатом которого является уравнение множественной линейной регрессии:

Yi = m1 *Х1 + m2*X2 + m3*ХЗ + m4*Х4 + m5*Х5 + m6*Х6 + m7*Х7 + m8*Х8 + b,

где Yi - известные цены объектов - аналогов,

Xi - кодированные и нормированные факторы, примененные к выборке аналогов,

mi - коэффициенты, соответствующие каждой независимой переменной Х (искомые величины для определения влияния каждого фактора на цену объекта),

b - константа (свободный член уравнения), равная 0.

Однако использование этой статистической модели для определения весов факторов серьезно затруднено. Это связано, прежде всего, с качеством подбора объектов сравнения, т.е. выбранные объекты должны быть максимально сопоставимы, а различия между выборкой и объектом оценки - минимальны. В противном случае полученные результаты будут иметь серьезные погрешности. Поэтому в данном отчете статистическая модель для расчета весов факторов не применялась, вес фактора определялся путем экспертного опроса практикующих оценщиков.

По результатам кодирования и нормирования закодированных факторов с учетом их весов рассчитывается суммарный коэффициент качества или "индекс потенциала" объектов сравнения как сумма кодов для каждого объекта. В данной работе его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество аналогов относительно объекта оценки. Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально уровню их цен. То есть чем выше коэффициент качества, тем выше цена объекта.

На этапе корректировки цен определяются откорректированные цены каждого из сопоставимых объектов Можно предположить, что цены объектов соотносятся между собой так же, как индексы потенциала.

Рыночная стоимость объекта равна сумме произведений приведенных (откорректированных) цен объектов сравнения на их весовые коэффициенты.

Со= (Цпр i*Ni),

где Со - рыночная стоимость объекта оценки,

Цпр i - откорректированная цена объекта сравнения,

Ni - весовой коэффициент объекта сравнения.

Весовой коэффициент определяется через суммарный коэффициент качества объекта сравнения и степень близости объекта сравнения к объекту оценки.

Для выбора аналогов Оценщик воспользовался базой данных сделок и предложений журналов "Коммерческая недвижимость", “Деловая Недвижимость” за август 2005 года. Удалось отобрать 8 аналогичных объектов. Отобранные были подробно обсуждены с представляющими их агентами. Конспекты интервью находятся в архивах компании. На все объекты - аналоги Оценщик выезжал лично для визуального осмотра. Результаты отбора приведены ниже в разделе 13.1.

13.1 Описание объектов-аналогов

Аналог № 1

Производственно-складское здание по адресу: г. Санкт-Петербург, Индустриальный проспект. Общая площадь здания 1 070 м² Здание кирпичное, одноэтажное, с высотой потолков около 6 метров. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы. Все инженерные коммуникации находятся в отличном состоянии.

Техническое состояние здание может быть оценено как отличное.

Здание непосредственно примыкает к Индустриальному проспекту (одной из активных транспортных магистралей). Местоположение объекта-аналога может быть оценено как отличное.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 530 $ за кв. м. Стоимость аренды составляет - 7 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Деловая недвижимость №5 (55), агентство - Центр ВиВ, контактный телефон: 119-73-00.

Аналог № 2

Складское здание по адресу: г. Санкт-Петербург, Ириновский проспект. Общая площадь здания составляет 3 315 м². Здание кирпичное, двухэтажное до 1960 годов постройки. Высота потолков около 4 метров. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы. Все инженерные коммуникации находятся в хорошем состоянии.

Техническое состояние здание может быть оценено как хорошее.

Объект-аналог расположен на закрытой территории охраняемой промышленной площадки, имеется отдельный вход в здание со стороны Ириновского проспекта, однако подъезд грузового автотранспорта осуществляется с территории предприятия. Местоположение данного объекта может быть оценено как хорошее.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 141 $ за кв. м. Стоимость аренды составляет - 5 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Деловая недвижимость №5 (55), агентство - Партнер, контактный телефон: 380-00-28.

Аналог № 3

Складское здание по адресу: г. Санкт-Петербург, в так называемом районе "Ручьи". Общая площадь здания составляет 1 116 м². Здание кирпичное, одноэтажное до 1980 годов постройки. Высота потолков около 8 метров. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы. Все инженерные коммуникации находятся в хорошем состоянии.

Техническое состояние здание может быть оценено как хорошее.

Объект-аналог достаточно удален от основных активных транспортных магистралей и находиться почти на границе города с областью. Местоположение данного объекта может быть оценено как удовлетворительное.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 224 $ за кв. м. Стоимость аренды составляет - 7 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Деловая недвижимость №5 (55), агентство - Экотон, контактный телефон: 329-36-00.

Аналог № 4

Складское здание по адресу: г. Санкт-Петербург, шоссе Революции. Общая площадь здания 1 424 м² Здание кирпичное, одноэтажное, с высотой потолков около 6,6 метров. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы. Все инженерные коммуникации находятся в отличном состоянии.

Техническое состояние здание может быть оценено как отличное.

Объект-аналог расположен на закрытой территории охраняемой промышленной площадки, подъезд грузового автотранспорта осуществляется с территории предприятия. Местоположение данного объекта может быть оценено как хорошее.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 520 $ за кв. м. Стоимость аренды составляет - 8 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Деловая недвижимость №5 (55), агентство - Центр ВиВ, контактный телефон: 119-73-00.

Аналог № 5

Складское помещение по адресу: г. Санкт-Петербург, район станции метро Ладожская. Общая площадь помещения 1 350 м² Помещение расположено на 1 этаже трехэтажного кирпичного здания с высотой потолков около 4,3 метров. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы. Все инженерные коммуникации находятся в хорошем состоянии, имеется грузовой лифт, грузоподъемностью 2 тонны.

Техническое состояние здание может быть оценено как хорошее.

Объект-аналог расположен на закрытой территории охраняемой промышленной площадки, подъезд грузового автотранспорта осуществляется с территории предприятия. Местоположение данного объекта может быть оценено как хорошее.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 520$ за кв. м. Стоимость аренды составляет - 8 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Коммерческая недвижимость №8 (264), агентство - Олимп 2000, телефон: 325-98-20.

Аналог № 6

2 складских здания, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Красина. Одно здание кирпично-бетонное общей площадью 395 кв. м. с высотой потолков 7,2 метра. Другое - кирпичное, общей площадью 467 кв. м., с высотой потолков от 4 до 6 метров. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы.

Состояние инженерных коммуникаций хорошее.

Здания расположены в промышленной зоне в самой его крайней части и не имеет непосредственного выезда на активные транспортные магистрали. Таким образом, местоположение данного объекта-аналога можно оценить как удовлетворительное.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 302 $ за кв. м. Стоимость аренды составляет - от 5-6 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Коммерческая недвижимость №8 (264), агентство - ТВ Чкаловский, телефон: 103-12-71.

Аналог № 7

Производственно-складское помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Ириновский проспект. Общая площадь помещения составляет 1 600 м². Помещение расположено в кирпичном трехэтажном здании, 1994 года постройки (с капитальным ремонтом). Высота потолков около 4 метров. Здание находиться в отличном состоянии. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы.

Состояние инженерных коммуникаций отличное.

Объект-аналог расположен на закрытой территории охраняемой промышленной площадки, имеется отдельный вход в здание со стороны Ириновского проспекта, однако подъезд грузового автотранспорта осуществляется с территории предприятия. Местоположение данного объекта может быть оценено как хорошее.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 938 $ за кв. м. Стоимость аренды составляет - 12 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Коммерческая недвижимость №8 (264), агентство - Магазин Квартир, телефон: 325-88-55.

Аналог № 8

Производственно-складское помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, проспект Энергетиков. Общая площадь выставленного на продажу помещения составляет 500 м². Помещение расположено на 1 этаже 5 этажного каркасно-панельного здания с высотой потолков около 3,6 метров. В здании имеется горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, электропроводка, искусственное освещение - люминесцентные лампы. Все инженерные коммуникации находятся в отличном состоянии.

Техническое состояние здание может быть оценено как отличное.

Здание непосредственно примыкает к проспекту Энергетиков (одной из активных транспортных магистралей Красногвардейского района), поэтому местоположение объекта-аналога может быть оценено как отличное.

Объект-аналог выставлен на продажу в декабре по цене предложения 680 $ за кв. м. Стоимость аренды составляет - 8 $/кв. м. /месяц с НДС. Источник информации: Коммерческая недвижимость №8 (264), агентство - Легион Недвижимость, контактный телефон: 327-01-83.

13.2 Расчет стоимости объекта оценки

Расчет рыночной стоимости объекта оценки и величины арендной платы выполнены методом качественного анализа в EXCEL-таблице "МСП" Приложения 6.

Единичная стоимость объекта оценки составляет 400,3 долларов США за 1 кв. м.

Стоимость объекта оценки составляет округленно 3 852 000 долл. США без учета НДС.

Арендная плата составляет 83,3 доллара США за кв. м в год без учета НДС.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет на 1.10.2005 г. округленно 3 852 000 долл. США без учета НДС.

14. Доходный подход

14.1 Общие положения. Выбор метода расчета

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, сдачи в аренду) и последующей продажи.

Доходный подход (подход капитализации доходов) включает два основных метода [20]:

метод прямой капитализации (ПК-метод)

метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)

КНО-метод, в свою очередь, имеет две модификации:

метод дисконтирования денежных потоков (ДДП-метод)

метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)

Оценка недвижимости ПК-методом использует следующую формулу [17]:

, (14.1.1)

где: NOI₁ наиболее типичный чистый операционный доход первого года;

R коэффициент (норма) капитализации.

ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки:

· является действующим,

· соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

В выражении (14.1.1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. При этом коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа соотношений чистого операционного дохода и стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым по своим характеристикам.

Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI₁ и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу (R). При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов.

Оценка недвижимости КРМ-методом использует следующую формулу:

(14.1.2)

С формальной точки зрения выражение (14.1.2) совпадает с формулой (14.1.1). Но отличаются они методом расчета коэффициента капитализации.

В КРМ-методе коэффициент капитализации определяется по формуле [20]:

, (14.1.3), , (14.1.4)

где Yнорма отдачи на капитал,

i_pставка процента фонда возмещения,

SFF (n, i_p) фактор фонда возмещения,

K_с коэффициент коррекции на изменение потока доходов во времени,

k - срок экономической жизни объекта,

с индекс инфляции,

a (k,Y) - текущая стоимость единичного аннуитета.

Наиболее распространенной моделью изменения доходов является их ежегодное экспоненциальное увеличение: . С практической точки зрения это означает, что собственник для компенсации потерь, например от инфляции, вынужден ежегодно повышать арендную плату в соответствии с инфляционным индексом.

Оценка недвижимости ДДП-методом использует следующую формулу:

, (14.1.5)

где Y_{q -} норма дисконтирования,

V_{p -} стоимость реверсии (продажи объекта оценки), определяемая делением NOI в первый постпрогнозный год на коэффициент капитализации для улучшений.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства и реконструкции, то есть объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

14.2 Определение ставки дисконтирования

Выбор метода расчета ставки дисконтирования

Для определения ставки дисконтирования используются различные методы [18]:

метод кумулятивного построения;

экспертный метод;

метод САРМ;

методом рыночной экстракции.

В соответствии с методом кумулятивного построения ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки дохода и премий за различные систематические и несистематические риски: страновой риск, риск неликвидности, риск ключевой фигуры, риск диверсификации бизнеса, клиентуры и т.п. Значения конкретных рисков оценщик обосновывает различными показателями, основываясь на своем мнении либо на мнении экспертов. Понятно, что данный метод определения ставки дисконтирования является субъективным.

Экспертный метод основан на опросе нескольких экспертов и еще более субъективен.

Метод САРМ (capital assets pricing model) описывается формулой 14.2.1.1 [17]:

Объект недвижимости рассматривается как бизнес, приносящий доход от сдачи свободных площадей в аренду:

r = r_f + в Ч (r_m - r_f) (14.2.1.1)

где: r - искомая ставка дисконтирования,

r_{f -} безрисковая ставка дохода, % в год,

r_{m -} средняя рыночная ставка доходности, % в год,

в - коэффициент, выражающий меру риска вложений в данное предприятие.

Этот метод хорошо подходит для предприятий, акции которых обращаются на открытом рынке, и есть точная ретроспективная информация о котировках этих акций. В этом случае можно точно рассчитать коэффициент бета для данного предприятия. Для оцениваемого объекта недвижимости такой метод не подходит.

Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости.

Основываясь на достоверной рыночной информации, Оценщик для определения ставки дисконтирования использовал метод рыночной экстракции.

Метод рыночной экстракции - это метод, основанный на анализе соотношений арендных ставок и цен продаж аналогичных объектов недвижимости при условии, что они соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию. При этом рассчитывается не ставка дисконтирования, а коэффициент капитализации, уже учитывающий возврат инвестиций.

Математическое выражение коэффициента капитализации методом рыночной экстракции следующее [18]:

, (14.2.1.2)

где Ri - коэффициент капитализации i-го объекта - аналога;

n - количество объектов-аналогов.

Для перехода от коэффициента капитализации к ставке дисконтирования использована модель Хоскольда, предусматривающая возврат инвестиций по формуле фактора фонда возмещения по безрисковой ставке процента в течение экономической жизни оцениваемого объекта. При этом ставка дисконтирования рассчитывается как коэффициент капитализации минус фактор фонда возмещения:

Y = R - Yб/ ( (1+Yб) ⁿ - 1) (14.2.1.3)

где R - коэффициент капитализации, б/р;

Yб - безрисковая ставка процента, б/р;

n - срок экономической жизни, лет.

Определение исходных данных для расчета ставки дисконтирования

Необходимо исходить из того, что рыночной информации достаточно для уверенного определения коэффициента капитализации, а потоки доходов от эксплуатации сопоставимых объектов с известными ценами продаж являются стабильным с учетом сценария их наиболее эффективного использования.

Действительно, расположение объекта в зоне промышленной застройки позволяет исключить многие направления его возможного использования: бизнес-центр, банк, гостиница, торговое предприятие, медицинский, развлекательный или спортивный центр, оставляя лишь производственный или складской профиль использования.

Расчет коэффициента капитализации каждого объекта-аналога использует следующую формулу:

R = NOI₁/V (14.2.2.1)

где V - стоимость объекта недвижимости;

NOI₁ наиболее типичный чистый операционный доход одного года;

Обзор арендных ставок сходных по характеристикам производственных помещений в различных районах города позволяет сделать вывод о незначительном разбросе их величин. Несколько более высокими арендными ставками отличается Приморский район и производственные помещения вблизи удобного выхода на транспортные магистрали, ведущие к Выборгу. В основном же дифференцированность спектра арендных ставок связана с характеристиками производственных помещений: от 3 $/м² для открытых площадок под складирование балковых грузов до 11-14 $/м² для помещений с принятием товаров на ответственное хранение. Арендные ставки на уровне 4-5 $/м² характерны для неотапливаемых помещений ангаров и для помещений, требующих ремонта или существенных финансовых вложений в реконструкцию. Арендные ставки 6-8 $/м² типичны для отапливаемых помещений, оборудованных подъемно-транспортными средствами. Арендные ставки на уровне 7-10 $/м² типичны для комплексных (складские, офисные и торговые) и универсальных по целевому использованию помещений, отапливаемых, охраняемых, с хорошей транспортной доступностью, оборудованных погрузочно-разгрузочными средствами и наличием специальных сооружений (пандусов, платформ).

Рис.14.2.2.1 Рыночные арендные ставки в Калининском районе для помещений с различной площадью.

Рынку аренды производственно-складских помещений в Калининском районе Санкт-Петербурга свойственны все отмеченные выше особенности для города в целом. Анализ рынка позволяет также дополнительно отметить следующее:

· наибольший разброс величин арендных ставок характерен для площадей в интервале до 1000 м²;

· для помещений с площадями от 1000 до 2000 м² арендные ставки колеблются в пределах от 5 до 9 $/м², при этом для теплых помещений при наличии всех инженерных коммуникаций средняя ставка близка к 7 $/м².

· максимальные ставки сдачи помещений в аренду убывают с увеличением площади сдаваемых помещений (рис.14.2.2.2)

Рис.14.2.2.2 Зависимость максимальных арендных ставок от площади сдаваемых помещений (ранг "1" - площадь до 500 м²; ранг "2" - площадь от 500 до 1000 м²; ранг "3" - от 1000 до 1500 м²; ранг "4" - от 1500 до 2000 м²; ранг "5" - от 2000 до 2500м²; ранг "6" - от 2500 до 3000 м²; ранг "7" - от 3000 до 3500 м²; ранг "8" - от 3500 до 4000 м²; ранг "9" - от 4000 до 4500 м²; ранг "10" - от 4500 до 5000 м²).

Может показаться, что для достижения наибольшего экономического эффекта выгоднее сдавать площади "в розницу", однако в этом случае повышаются риски простоя помещений. Анализ рисунка 14.2.2.2 позволяет сделать вывод, что наиболее эффективная стратегия сдачи в аренду площадей объекта оценки при "средних рисках" должна сводиться к следующему: сдача в долгосрочную аренду 80% помещений с площадями от 1000 до 3000 м² и остальных 20% помещений на средние сроки. Такой подход может обеспечить максимальную загрузку арендаторами (до 95%) при средних арендных ставках от 6 до 8 $/м². Соответственно при расчете "устойчивого" дохода от аренды недвижимости могут быть рассмотрены три сценария: "пессимистический" при ставке в 6 $/м², оптимистический при ставке 8,0 $/м² и "средний" или наиболее вероятный при ставке 7 $/м². В то же время для обеспечения наиболее полной загрузки следует для первого года принять арендную ставку в размере 6,5 $/м². Выбор такой ставки отвечает и общей тенденции по снижению средних арендных ставок с увеличением арендуемых площадей при учете общей статистики по городу.

Приведенная на рис.14.2.2.2 зависимость используется ниже при определении арендных ставок по сопоставительным объектам-аналогам.

Таблица 14.2.2.4

Предложения по продаже производственно-складских помещений в Калининском районе в период с 01.01.05 по 30.06.05.

№ п/п	Расположение объекта недвижимости производственно-складского профиля	Площадь, м2	Цена продажи, $	Продажная ставка, $/м2	Высота потолков, м	Отаплив.	Ж/д	Примечание

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам